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新鸿基地产2010财年营业利润增12%

兩題會計問題(1)-新鴻基公司(0086)

因為太忙，一個星期沒寫過文章，真對不起，現在補補回答兩題問題。

1. 上星期有位網友Cryus Ho問小弟關於一條新鴻基(86)重組的問題。

在2010年4月19日，為使公司專注於金融及證券業務，以讓梁先生認購新股及可換股債，公司出售手上的天安(0028)的573,589,096股(佔股本38.06%)予母公司聯合地產(56，前新昌企業、新昌地產)，而聯合地產以約4股聯合地產換1股天安的代價，發行約2,293,561,833股支付，以4月19日及完成的6月27日計算，股份總價約3,807,312,643港元，然後，新鴻基則分派手上因收購得到的聯合地產新股予全體股東。

那問題就來了。他問:

1. 在在出售天安的公函中，頁20(pdf p.22)稱，「董事會估計，於完成後，本集團將於出售時確認盈利約34,100,000港元」。

2. 但在2010年中期報告中，頁71(pdf p.73)，「集團於出售所確認之虧損為159.3百萬港元。」

其中的差異在哪兒?

其實，釐定這收購盈虧的，除了發行的予新鴻基公司的聯合地產股票和完成日的股價外，因新鴻基公司持有公司38.06%股權，故以聯營公司權益入帳，該入帳是以帳面值入帳，故應考慮天安在完成日期的資產淨值。

根據公函中所述，盈虧是基於此四項因素:

加項:                                                                                                                                                                 

(1)按聯合地產股份於二零一零年四月十六日之收市價計算之代價價值3,807,300,000港元

(2)加建議分派之二零零九年末期股息40,100,000港元與

減項:

(3)天安權益（經扣除應佔天安之儲備後）於2009年12月31日之賬面值3,804,200,000港元加

(4)估計開支（包括但不限於印花稅、相關文件及簽立交易事項之專業顧問費用）9,100,000港元之差額。

現時我們來看看這四項因素:

(1)根據中期報告稱，於2010年6月28日，該公司才完成出售。根據網上股價資料，該價格和當日巧合地是一樣的，所以這。

(2)因股息固定，這項應是沒有變化。

(3)因為我們沒法取得6月28日的財務資料及扣除的儲備金額，故暫以6月30日中期報告的資料及其兩間公司報表的資料估計代替，該公司在2010年6月30日的淨值為113.13869億元，當日股數是1,506,769,491股，每股淨值為7.50元，即其持股價值43.07億港元，值較2009年12月31日的報表中的淨值108.84316億元所算出的每股淨值7.22元，這兩者的差額達1.635億元，故由於公司資產增值，導致本來有賺的資產，變成虧錢，就是這個原因。。

(4) 總金額相差不遠，所以應對盈虧不具重大影響。

總的來說，由於天安賺錢，導致其所佔股東權益增加，但作價一樣，所以就導致虧損了。

新鸿基冲刺上海25亿租金大关

http://www.21cbh.com/HTML/2010-11-18/wOMDAwMDIwNjYwOQ.html

調控風聲中 九龍倉、新鴻基等內地頻頻拿地

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110309/2221175.shtml

每經記者 朱玲 發自廣州
當萬科、保利這些內地大型開發商紛紛聲稱要少拿地的同時，其他資金 「逢低吸納」的熱情沒有減退。港資開發商九龍倉（00004，HK）3月7日公告稱，以7.87億元的價格拿下杭州餘杭地塊。除九龍倉外，其他港資、海外地產商也紛紛出手內地樓市，趁機抄底。
調控嚴厲正是抄底時機？
3月7日，九龍倉發公告表示，以7.87億元價格拿下杭州餘杭地塊，折合樓麵價格3578元/平方米。這也成為該公司進入2011年後，出手內地樓市的第三單，截至1月底，該公司在內地土地儲備為125萬平方米。
《每日經濟新聞》記者注意到，九龍倉拿下的杭州餘杭地塊，有公開數據顯示，該區域在2009年~2010年間，最貴的樓面地價高達1.2萬元/平方米，相比九龍倉此次3500多元的樓面地價，已經跌去了2/3。
廣州地產專家謝逸楓認為，內地樓市調控最嚴厲時，正是「抄底」好時機。一方面內地房企今年2月份開始銷售業績嚴重下滑，銷售成交大量下降。而貨幣、信貸政策的緊縮及融資渠道遭遇前所未有的困境，導致內地部分房企資金鏈面臨緊張趨勢。
該人士指出，部分大房企由於擔心擴張過大而資金鏈斷裂，也開始謹慎拿地或者是停止拿地步伐，目的是控制資金流動。內地樓市價格一直保持上漲的趨勢，土地價格相對便宜加上資金上的保障，非內地開發商必然逢低吸納，擴大土地儲備。
業內稱此時仍有風險
記者注意到，除九龍倉外，新鴻基地產（00016，HK）、新加坡的嘉德置地以及愛爾蘭房產商財富控股紛紛出手內地樓市，趁機抄底。
在九龍倉之前，新鴻基地產也對內地樓市動作頻頻。3月3日，該公司聯合世茂以44.72億元的價格拿下南京河西地塊，樓麵價約4752元/平方米，由於多家企業聯合拍賣，其成本又將進一步攤平降低。
新鴻基地產昨日也透露，其位於廣州的項目為規避調控風險，預計年中推出洋房房源，同時該公司也抄底商業地產，積極推廣別墅盤的私家會所、高爾夫球場等商業項目體。
據記者粗略統計，今年1月至今，新加坡的嘉德置地、愛爾蘭最大房地產公司財富控股，以及嘉裡集團等已公佈涉足內地房地產項目投資超100億元。
謝逸楓指出，港資和海外開發商抄底內地樓市也具有一定風險性。首先目前內地樓市處於深度調控期，一旦政策調控繼續加碼和市場陷入一年以上的觀望期，這些企業將承擔政策調控帶來的資金壓力。
「內地市場目前的狀況產生變化，尤其是購房者已經開始產生觀望的心理，政府開始對土地空置和炒地現象進行打擊，拿地的門檻提高都將提高抄底風險。」謝逸楓表示，一旦內地樓市轉向下行通道，抄底資金有被「套死」的可能性。

二、新鴻基地產

http://stockalchemist.blogspot.com/2010/12/blog-post_8176.html

與長江實業齊名的是新鴻基地產，新地的前身是新鴻基企業和永業有限公司，由郭得 勝、李兆基、馮景禧等三人聯手創立，商界將三人並稱為「三劍俠」。郭得勝 （1911-1990年），原藉廣東中山，早年隨父經營洋雜批發，抗戰爆發後避居澳門，開 設信發百貨商行。戰後移居香港，在香港上環開設一間「鴻昌合記」雜貸店。後來，郭 氏取得日本YKK拉鍊的獨家代理權，當時適逢香港製衣業崛起，生意滔滔不絕，其銷售 網絡擴展到東南亞各地，嬴得「洋雜大王」稱號。郭氏藉此賺取他日後在香港地產界大 展拳腳的資本。 1958年，郭得勝與馮景禧、李兆基等8人合組永業有限公司，開始向地產業發展。1963 年，郭、馮、李「三劍俠」為了擴大經營，將永業結束，各投資100萬元創辦新鴻基企 業有限公司，郭任董事會主席，馮、李分任副主席，當時員工僅10餘人，規模很小。而 「新鴻基」的命名，則分別取自馮景禧的新禧公司的「新」，郭得勝的鴻昌合記的 「鴻」及李兆基的「基」。 60年代，正值香港中小型工廠蓬勃發展之際，新鴻基成立後，郭氏等人憑藉其經營日本 拉鍊時與工業界建立的聯繫，了解到中小廠商對多層工業樓宇的殷切需求，遂將「分層 出售、分期付款」的售樓方式移植於工業樓宇，重點發展多層工業大廈，此舉受到山寨 式廠家的歡迎。這一時期，新鴻基不僅在地產業站穩了腳跟，而且雄霸多層工業大廈市 場，從1965到1972年，新鴻基售出的樓宇總價約5.6億元，換言之，平均每年的售樓營 業額高達7,000萬元。 70年代初，新鴻基企業的規模日漸擴大，郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂於1972年7月 14日將其改組為「新鴻基（集團）有限公司」，計劃在香港上市。稍後，「三劍俠」開 始分道揚鑣，馮景禧早於1969年創辦新鴻基證券，轉而向證券業發展；李兆基則自立門 戶，成立恆基兆業有限公司；郭得勝則繼續主持新鴻基（集團）的大局。1973年3月16 日，郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆，遂改名為新鴻基地產發展有限公司。 新鴻基地產上市後，亦極為重視利用發行新股這一犀利武器，迅速搞大公司資產和規 模。新地上市後，即利用上市集得的1億元，再加上900萬股新發行股票，以及向銀行貸 入1億多元，購入了29個地盤，共43.8萬方呎土地，此舉令新地的土地儲備一下子增加 了一倍以上。其後，新地多次開動印刷機印刷股票，透過發行新股換取其他上市公司股 票，包括以200萬新股換取大昌地產250萬股股票，以800萬股新股換取利獲家海外140萬 股股票、利獲家倫敦60萬股股票以及套取現金3,000萬元。新地再趁股市高潮將所換取 股票高價拋售，從中賺取巨額利潤以支持地產發展。1972牛8月23日新地上市時，市值 約4億元，到1981年底已增加到43.77億元，在香港股市中成為僅次於置地、長實、新世 界發展的第四大地產公司。 新鴻基地產於1972年8月23億元在香港上市，當時新地的法定股本是3億元，實收股本約 2.27億元，每股面值2元，以每股5元公開發售2,000萬股新股，集資1億元，結果獲得超 額10倍認購。當時，新地已頗具規模，擁有23個發展地盤，佔地面積達30萬方呎。上市 首年，新地的純利為5,128萬元，比預期利潤高出五成。 新地上市後，即利用所籌集資金大量購入地皮，其中，大型地盤包括薄扶林道、荃灣地 皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。到1976/77年度，新 地擁有的地盤面積已增加到82萬方呎，可建成樓宇面積695萬方呎。新地極重視維持龐 大的土地儲備，以地產發展為主，強調貨如輪轉。它每年都購入多個可供發展地盤，每 年亦能依據既定程序完成若干發展計劃，紀錄中最少亦有6項（1973/74年度），最多有 26項（1979/80年度），即使是在1982/83和1983/84年度香港地產市道低迷期間，新地 也分別完成了9項和12項發展計劃。有人形容新地就像一家「樓宇製造工廠」，源源不 斷地將「原料」（地皮）「加工」（興建上蓋）為「成品」（各類樓宇）。正因為如 此，新地的利潤逐年穩步上升，到1980/81年度，新地純利已增加到5.54億元，相當於 上市首年度的10倍。 新地的成功很大程度上得益於其主持人郭得勝高瞻遠矚的目光及其緊扣市場循環盛衰的 投資策略。郭得勝是香港地產界有名的「大好友」，他看好香港房地產業的長遠發展前 景，因而往往能在地產危機中以低價購入大量土地，發展物業，然後在市道復甦時高價 出售，獲得厚利。其實，他這種「人棄我取」的投資策略早在新鴻基企業時代已運用自 如，1965至1967年期間，香港先後發生銀行擠提及政治騷動，觸發了資金外流利移民 潮，地產市道一落千丈。這期間，郭得勝等人趁低價購入不少土地，並建成22幢總值約 7,000萬元物業，為日後發展奠下基礎。1974年，香港經濟因中東石油危機的衝擊而陷 入低潮，地產市道再度回落，郭得勝看準香港人口膨脹，日後必然向新界新市鎮發展的 趨勢，遂運用手上資金大量購入新界土地利換地權益書。1978年香港經濟轉趨繁榮，刺 激地價樓市飆升，新地也進入收成期，所推出的樓盤都獲利豐厚。 70年代後期，新地的業務開始從地產發展擴展到地產投資。1977年，新地先後在港島灣 仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮，興建新鴻基中心和帝苑酒店。新鴻基中心樓高53 層，樓面面積達86萬方呎，大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕牆，外形巍峨壯觀，富有現代化氣 息，與置地的康樂大廈遙遙相對，在設計上則比康樂大廈高出1呎，微妙地反映新地超 越置地的意圖。新鴻基中心落成後，即成為公司的總部所在地和「招牌大廈」。1980年 底，新地以市值70.2億元躋身香港十大上市公司之列，成為香港著名的大型地產集團之 一。 與長實的「對外擴張」明顯不同，新鴻基地產側重的是「內部擴張」。70年代以後，新 地圍繞地產發展向上下游拓展業務，除收購原有的建築、管理服務公司外，還相繼開設 保安消防設備工程、設計工程（則師樓）、機械電機工程部門等，又增設財務公司、保 險公司、混凝土公司、石屎生產廠、建築機械供應公司等附屬機構。到80年代中期，新 地已擁有附屬及聯營公司超過100家，包括本身擁有的附屬公司47家、聯營公司28家， 旗下上市公司新城市（新界）地產有限公司又擁有附屬、聯營公司35家，形成從投資控 股、地產發展及投資、樓宇建築、機械、工程及混凝土生產及供應、物業管理及代理、 財務金融及保險等一條龍服務的垂直式發展集團，成為一家龐大縱式生產集團、典型的 「樓宇製造工廠」。 新地主席郭得勝，是香港地產業有名的「大好友」。80年代初，香港前途問題浮現，投 資者信心不足，但郭得勝則明確表示：毋須擔心1997。他對記者指出：「對1997年新界 租約問題，或地契年期間題，我們全不理會，也不用擔心，因為這是（中國）政府與港 府內問題，而有關政府必會為照顧我們而作出最圓滿的決定。做地產商的，只要積極去 幹，為市民提供更理想的居所，就已盡了地產商的責任。」1989年北京「六四事件」爆 發，香港地產市道低迷，郭得勝明確表示：「除了在內地投資之外，新地不會考慮將資 金調往海外。我們的方針，依然是立足香港，在這裡發展。」 由於看好香港地產業長遠前景，新地往往能在形勢不利時期，以「人棄我取」的投資策 略，緊扣地產市道循環，將每次危機視作趁低吸納土地的良機，結果在地產高潮中賺取 厚利。1982至1984年間，香港地產崩潰，新地擁有的地產物業價格亦大幅下挫三、四 成，然而，新地在此期間仍大量吸納廉價土地，到1984年6月，新地的土地儲備達到 1,140萬方呎樓面，估計每方呎樓面地價低於200元。1985年，地產業復甦，新地即動用 10億元購入8幅可建285萬方呎樓面面積土地。新地抱著「貨如輪轉」宗旨，不計較個別 地盤的成敗得失，致力於資產負債平衡，在維持龐大土地儲備的同時，又保恃大量現 金，因而往往處於進可攻、退可守的主動位置。 長期以來，新鴻基地產基本上是一家以地產發展為主要業務的公司，售樓所得收入在公 司每年總收益中所佔比重曾高達七成以上。因此，它極重視增加土地儲備，在整個80年 代，新地的土地儲備從約1,340萬方呎增加到3,250萬方呎，1999年更達到5,060萬方 呎，一直穩居香港地產公司的榜首。新地的大部分土地並非在官地拍賣場競投，亦非在 市區收購舊樓，反而多數是早期在新界區不斷購入龐大土地，如馬鞍山、深井、元朗等 地，成本不高。80年代以後，香港市區土地幾已發展殆盡，新界遂成為發展首選，其時 新界新市鎮已逐步開發，交通網絡亦日趨完善，地價因而上升。新地由於早著先機，已 持有相當理想地段，故樓宇落成後，不獨景致交通理想，售價也不太昂貴，自然深受買 家歡迎。 新地發展出售的物業，在地區上非常廣泛，遍佈港九新界各個角落，在品種上包括寫字 褸商場、住宅和廠廈，在面積上大中小互相兼顧。由於擁有龐大土地儲備、物業發展所 需的一切人才，及準確的市場調查，新地無論在任何時期都有適合市場需求的樓宇出售 和供應。不過，新地在80年代發展的主力是中小型住宅樓宇。郭得勝曾在新地1989/90 年度年報中表示：「本集團一向主力發展中小型住宅樓宇，未來的政策將繼續於各發展 中之新市鎮內進行大規模住宅計劃，提供中小型住宅，以適應不斷之需要。」這種策略 明顯是配合了港府自70年代中期起大規模發展新界新市鎮的城市發展規劃。 新地的地產發展計劃頗能迎合市民需要。踏入90年代，由於經濟繁榮、市民收入增加， 人們對居住環境及面積的要求亦提高，以往二、三百方呎的小單位已不能滿足置業老的 要求。針對這一轉變，新地逐步轉向發展高質素的大型屋村，單位面積在500至1,000方 呎之間，並設有住客俱樂部，極力塑造高質素、高品味的形象。新地還重視以另類生活 文化來包裝所推出的屋村，如雅典居、加州花園、加州豪圖等，設計風格上配合移民的 回流，結果大受歡迎。新地推出的樓宇，往往成為市場中的名牌。 80年代初，新地為配合新市鎮大型住宅屋郊的發展，開始在各新市鎮中心興建大型綜合 商場，作投資物業之用。首個大型綜合商場是矗立沙田市中心的新城市廣場。新城市廣 場第一期工程總樓面面積100萬方呎，耗資逾10億元，80年代初動工，至1984年落成， 是沙田新市鎮最龐大的商業建設，場內包括大型百貸公司、各類店舖、迷你電影院、中 西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設施，還有一個巨型的電腦音樂嘖泉。新城市廣 場開業後，瞬即吸引大批海外及本地旅遊人士前來遊覽購物，成為香港最受歡迎的商場 之一。 受到沙田新城市廣場成功的鼓舞，新地相繼在新界各新市鎮及大型住宅屋村中心興建大 型綜合商場，以發展集團的投資商場網絡。計有新城市廣場二、三期，新屯門中心，新 都會廣場，荃灣廣場，上水廣場，東九龍廣場等，總數逾30個。新地擁有及管理的商場 和停車場面積堪稱全港之冠，所有商場均位於港九新界各區最優越位量，極其發展潛 力。新地這種以新市鎮商場為主力的物業投資策略，與以新市鎮大型屋村為主力的地產 發展策略相配合，可謂相輔相成，相得益彰。從1992到1998年，新地一直穩居香港股市 值十大地產公司榜首，堪稱香港的「地產巨無霸」。

香港反腐地震 新鴻基掌門人涉案

http://www.yicai.com/news/2012/03/1579205.html
香港爆發反腐大地震。全球第二大華人富豪新鴻基掌門人郭炳江、郭炳聯兄弟及香港特區政府前高官許仕仁昨日被捕，後獲保釋。

香港廉政公署（下稱「廉署」）昨日以涉嫌貪腐為由，拘捕新鴻基地產發展有限公司（00016.HK，下稱「新鴻基」）掌門人郭炳江、郭炳聯兄弟及香 港特區政府前政務司司長許仕仁。這是香港特區成立以來最高級別前官員被拘捕；而新鴻基七名執行董事中，十日之間三人被捕，一人去世，高層人事或現大變局。

或涉官商勾結

昨日上午9時51分，新鴻基及同繫上市公司數碼通（00315.HK）和新意網（08008.HK）同時停牌，隨後傳出新鴻基掌門人被廉署請去「喝咖啡」的消息。

據瞭解，新鴻基郭氏三兄弟中的二哥郭炳江和許仕仁上午遭廉署首先拘捕，中午時分三弟郭炳聯被香港媒體拍到乘車進入廉署北角總部。下午約4時資深大律師駱應淦到達廉署並於傍晚獨自離開，他自稱代表郭炳江並向其提供法律意見。

據香港媒體報導，許仕仁擔任司長期間，他個人成立的顧問公司曾擔任新鴻基顧問，同時他在任職期間住於新鴻基豪宅禮頓山的高層相連單位，其中一個單位屬於新鴻基尚未賣出房，而這些種種行為均涉及利益衝突。報導還稱，許仕仁涉及洩露政府機密資料，此案或牽涉官商勾結。

昨日晚間11時20分左右，三人均獲保釋。

新鴻基總市值高達3000億港元，涉及房地產、金融、電訊資訊科技及運輸物流等業務。郭氏兄弟是新鴻基聯席主席兼董事總經理，在福布斯財富榜上排名中國第二、全球第27位，淨資產達183億美元。

廉署昨日發表聲明稱，已拘捕一家香港上市公司的兩名高層人員及一名香港特區政府前主要官員，懷疑他們涉嫌貪污。廉署稱，被捕人士涉嫌觸犯《防止賄賂條例》及公職人員行為失當罪行。

廉署還指出，該上市公司另一名高層人員以及其他四名人士，也因涉嫌與這宗案件有關，較早前被廉署拘捕。由於調查仍在進行中，廉署現階段不會再作進一步評論。

根據新鴻基早前公告，另一名高層人員即是3月19日遭拘捕的新鴻基執行董事陳鉅源，主要負責收地事宜。陳鉅源曾一度被釋，新鴻基並發聲明稱其已返工作崗位，公司也會繼續支持他。

有香港媒體報導稱，陳鉅源被捕源於新界大圍香粉寮項目的土地購買，該塊土地業主原有意直接賣給將地新地，陳鉅源卻表示不感興趣，此後再通過第三方公司以高價買入。但也有評論認為，這是大地產商慣常做法，必須通過第三方進行收購。

新鴻基昨晚公告確認，郭氏兄弟已遭廉署拘留。根據廉署發出的公司寫字樓搜查令，新鴻基被要求向廉署提供若干有關指控的資料。

在陳鉅源被拘捕後，新鴻基成立了由一名執董及兩名非執董組成的特別委員會，以處理調查相關事宜。據瞭解，郭氏兄弟之一本是特別委員會成員，但如今也身陷調查中，該特別委員會昨日緊急重組，由另一名執董黃值榮頂上。

至於被廉署拘捕的前政務司司長許仕仁，是大紫荊勳銜獲得者，曾擔任香港財政司司長，是處理1998年亞洲金融風暴的「功臣」。具有諷刺意味的是，他還一度於上世紀70年代被借調至廉署。

許仕仁是特區政府成立以來被拘捕的最高級別前政府官員。香港律政司昨晚發表聲明稱，由於該案涉及一名特區政府前任主要官員，為免可能產生偏頗和不當影響的印象，律政司司長已授權刑事檢控專員薛偉成處理此事，並在有必要時考慮是否作出檢控。

豪門變局？

郭氏兄弟及前高官被捕令香港震驚，而新鴻基的前途也打上了問號。

香港首富李嘉誠昨日在業績會上就此事表示，雖然同為地產商有競爭關係，但他希望郭氏兄弟最終能無事。

有不願透露姓名的美資律師事務所律師向《第一財經日報》表示，如此高級別和高姿態的拘捕相當「罕見」。

他指出，若廉署最終落案起訴且定罪，最高刑罰「當然是坐牢」。但他提醒，由於廉署是否已正式落案起訴仍未獲證實，目前討論刑罰嚴重程度仍言之尚早。 該律師指出，雖然郭氏兄弟被指涉嫌貪污，但在香港《防止賄賂條例》中，貪污涵蓋收受利益、行賄和受賄等罪行，案情細節仍有待進一步披露。

該律師指出，如果廉署48小時不落案起訴，郭氏兄弟將獲釋。若起訴，對方可申請保釋，但若證據充足，可能會立即提堂審理，「有很多可能性」。

據他介紹，如郭氏兄弟遭起訴留下案底，是否仍能擔任上市公司董事將成疑，而公司的運營肯定會受到影響。

新鴻基則宣稱，此次拘留不會影響集團正常業務及運作，昨日在郭氏兄弟兩名執行董事缺席的情況下召開董事局會議，董事局一致決議郭氏兄弟繼續擔任現職務符合公司最佳利益。

新鴻基還指出，執行委員會將繼續負責公司日常管理及運作，上市公司將於今日9時起恢復交易。

新鴻基股價今日將面臨嚴重下行壓力。此前陳鉅源被捕後，新鴻基股價下挫2%，但市場反應仍相對冷靜，標普等評級機構也未立即調低新鴻基評級，但指出陳鉅源的被捕為公司董事局和高級管理層帶來了不確定性。標普稱，調查擴大至其他管理層或項目後將重新審視影響。

目前，擺在新鴻基面前的形勢並不樂觀。新鴻基現有七名執董中，三人遭調查，另一名執董陳啟銘於3月28日去世。而郭氏兄弟大哥郭炳湘，於2008年 5月被其餘兩兄弟及母親郭鄺肖卿免去主席之位，至今仍擔任新鴻基非執董。一場大家族內鬥和官商利益糾葛的大戲或許剛剛拉開帷幕。

 

新鴻基董事局

執行董事：

郭炳江 （主席兼董事總經理，被拘捕）

郭炳聯 （主席兼董事總經理，被拘捕）

陳啟銘 （3月28日去世）

陳鉅源 （負責收購土地及工程策劃，被拘捕）

鄺准 （郭炳湘、郭炳江、郭炳聯之舅）

黃植榮 （統籌工程策劃事務）

陳國威 （首席財務總監）

非執行董事：

李兆基 （副主席、恆基兆業地產主席兼總經理）

郭炳湘 （郭炳江、郭炳聯之兄，新鴻基地產

前主席及行政總裁，全國政協常委）

胡寶星 （胡家驃律師事務所顧問）

關卓然 （胡關李羅律師行首席合夥人）

黃奕鑑 （香港青年旅舍協會主席）

胡家驃 （胡寶星之替代董事）

獨立非執行董事：

葉迪奇 （交通銀行副行長）

王於漸 （香港大學經濟學講座教授）

李家祥 （李湯陳會計師事務所首席合夥人）

馮國綸 （利豐有限公司執行副主席）

 

附表 新鴻基業務一覽

香港：

土地儲備： 約434萬平方米

擁有農地（可更改用途）： 約242萬平方米

標誌性物業： 國際金融中心、環球貿易廣場

酒店： 香港四季酒店、帝苑酒店、帝京酒店、帝都酒店、

帝景酒店、香港麗思卡爾頓酒店、香港W酒店

內地：

土地儲備： 約792萬平方米

地產項目： 廣州天鑾、廣州玖瓏湖、無錫太湖國際社區、

成都悅城、蘇州湖濱四季、上海濱江凱旋門

標誌性物業： 上海國金中心、上海環貿廣場、北京APM

酒店： 上海浦東麗思卡爾頓酒店

電訊： 數碼通電訊集團有限公司

網絡： 新意網集團有限公司

資料來源：新鴻基地產

香港樓市熊出沒：長實新鴻基降價賣房 最高降40% O_Livia

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隨著香港特區政府推出「雙辣招」調控，以及美國量化寬鬆政策的逐步退出，香港部分大型地產商開始大手筆降價出貨。《每日經濟新聞》記者注意到，繼李嘉誠掌舵的長江實業在香港推出的首個新盤降價25%開售後，另一大巨頭新鴻基2月10日推出位於元朗的住宅項目售價直降40%開賣。

針對龍頭地產商的輪番降價出貨，有分析認為，香港樓市漸顯熊態。匯豐證券指出，流動性、失業率、房屋供應及負擔能力4個因素，在今年內都會對香港樓價產生不利影響，預計今年樓價會下跌15%，而利率走勢更令2015年香港樓市存在下跌風險。

對於香港特區政府會否撤銷「雙辣招」，法國巴黎銀行董事總經理李偉烈此前在接受媒體採訪時表示，由於政策退出會引發龐大市場需求推高樓價，「雙辣招」在今年內退出的可能性接近於零。

龍頭地產商降價出貨

2月10日，新鴻基位於香港元朗的住宅項目爾巒推出156個新單位，平均售價約為8526港元/平方英呎（約合71679元人民幣/平方米），較去年推售時降幅達35%，較周邊二手樓價也低10%至15%。以1座2樓A室的單位為例，去年售價為1880.2萬港元 （約合1468.4萬元人民幣），如今已經大幅降至1227.6萬港元（約合958.8萬元人民幣），降幅達35%。

除此之外，新鴻基還額外提供價值不菲的優惠折扣，新地會員可獲得樓價3%的優惠，同時對提前成交者額外提供最高樓價5%的折扣，兩者加起來折扣已達8%；另外，為了吸引內地買家入市，針對香港樓市調控雙倍印花稅和買家印花稅的「狠招」，新鴻基地產提供「交易完成後回贈稅費總額70%」的優惠。以此計算，項目的最高降價幅度超過40%。

新鴻基地產副董事總經理雷霆表示，集團推出的首批單位一向有較高優惠，此次爾巒首批單位售價已低於同區二手房市場，價格極具吸引力，預計隨後加推單位將有頗大的加價空間。他表示，目前香港市場換樓需求仍然較大，年內將有更多新盤推售，樓市將平穩發展，成交較去年熱鬧。

瑞銀預計，隨著新地大幅減價售樓，將會導致未來其他開發商推盤亦會跟隨減價，短期內對二手樓價將帶來下調壓力。實際上，選擇大手筆降價出貨的還有長江實業，公司於今年初推出的香港新年首個新盤「DIVA」，折後平均售價為16886港元/平方英呎（約合141960元人民幣/平方米），優惠幅度達到25%，售價處於同區域最低水平。

預計香港樓價有新調整

《每日經濟新聞》記者瞭解到，為了平抑過熱的樓市，2012年10月26日，香港特區政府宣佈，非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房，向其額外徵收15%的買家印花稅，並上調額外印花稅稅率5%。4個月之後，特區政府再次宣佈全面提升印花稅，針對二套房的買家，新政策規定200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納印花稅，200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花稅，較之前的4.25%翻了一番。

在「雙辣招」出台後，去年十月，香港豪宅市場出現首波降價潮。當月，新鴻基位於香港九龍區的豪宅項目天璽推出181套尾貨，由原價2.9萬港元/平方英呎（約合24萬元人民幣/平方米）降至2.5萬港元/平方英呎 （約合21萬元人民幣/平方米），加上「買樓回贈70%印花稅」優惠，天璽項目推盤優惠幅度接近3成。由會德豐、新世界發展和港鐵聯手推出位於尖沙咀柯士甸站的新盤 「TheAustin」推出類似印花稅回贈、現金回贈等多種優惠手法，折扣率最多達到19%，兩個項目在開售當日立即售罄。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年香港地產商將加快推新盤的速度，對比去年只有9000多個新盤供應，今年預期將有15000個，地產商降價促銷回籠資金的壓力加大，加上特區政府調控樓市措施等因素，預計香港樓價將有新一輪調整。

香港樓市牛熊轉折？

香港房地產市場素來以大幅波動聞名。從1997年末至2003年中，香港樓價最高下跌了76%，但從2004年起的十年時間內，香港房價開啟了一波十年牛市。監測香港樓價的中原城市領先指數（CCL）顯示，該指數從2003年末的約30點大幅上漲至120點，上漲了3倍。

受到「雙辣招」調控的影響，2013年香港樓市成交出現明顯回落，根據香港土地註冊處公佈的數據顯示，去年香港所有種類樓宇買賣合約較2012年下跌39%。樓市成交降溫對部分大型地產商銷售業績產生影響，以長江實業為例，公司去年在香港僅實現了不足50億港元的銷售額，與全年300億港元的預期相差甚遠，為過去13年來的最低。

而在盛富資本與協眾國際總裁黃立沖看來，香港樓市的牛熊轉折點在於美國量化寬鬆政策退出。「由於香港實行聯繫匯率制度，港元匯率與美元掛鉤，在超低息環境支撐下，大量熱錢湧入香港推高樓價。但由於香港購房者的按揭利率僅為2.2%，租金回報率超過3%，因此購房者可以借助於高槓桿支撐如此高的房價水平」，黃立沖表示，隨著美國縮減買債規模，量化寬鬆政策的退出漸行漸近，市場利率上漲將大幅提高購房者負擔，加上熱錢將撤離香港，香港樓市未來前景不容樂觀。

美銀美林認為，香港的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關，目前二者均為2.8%。隨著10年期美國國債收益率將升至4%，假設租金保持不變，香港房價需要至少下跌24%才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。此外，與1997年香港樓市見頂時相比，當時香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但現在貸款利率僅略高於2.2%，因此利率的上升對所有房屋按揭買家造成衝擊。

「一旦量化寬鬆政策正式退出，也標誌著香港樓市正式進入熊市，但香港房價下跌的幅度取決於退市的速度，如果貸款利率快速爬升到5%以上，未來有可能出現新一波斷供潮。」黃立沖認為。