中環在線：雅居樂高層豪買港豪宅 李華華
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中港融合，唔少內地富豪由於經常穿梭中港兩地做生意，所以喺香港搵番間豪宅，得閒當度假，又或者用嚟投資，成為身份象徵。
雅 居樂（3383）早喺內地二、三線城市搞地產，喺發迹地中山，聽聞更有「中山新鴻基」嘅美譽，佢哋開發同銷售嘅樓盤，以百萬方米計，規模有番咁上下。放眼 內地之外，原來集團執行董事陳卓南同埋陳小娜都好識貨，早排睇中咗香港何文田山道一號一個頂層複式單位，用咗4780萬買入C室複式，成2528方呎，每 呎成萬九蚊，係何一嘅新高價。
咁落本買呢個豪宅，唔知會留番嚟自用定投資呢？但係，何一話晒係市區，兼且係傳統豪宅地段，應該計過條數先扑槌入市。
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審計密探CIA - Bittermelon 買港鐵抗加價 (2013年04月23日)
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GS(14)@2013-04-24 00:28:23http://www.am730.com.hk/article.php?article=151510&d=2024
【am730專欄】上星期港鐵(066)宣布與政府達成新協議，今年票價將平均上調2.7%。於乘客而言，協議條款較舊有的改善不少，其中一項是修改「生產力因素」計算方法。不論新舊協議，票價調整幅度是以「0.5x綜合消費物價指數按年變動+0.5x運輸業名義工資指數按年變動-生產力因素」計算。生產力因素愈大，加價幅度就愈少。根據舊協議，此數未來幾年的數值本來是0.1%，在新協議下變成0.6%，因而令2013年至2017年的票價調整幅度，較舊協議下降了半個百分點。
細看公告，生產力因素是按「0.5x參考期內生產力的年度複合增長率」計算，2013年至2017年的數值，需按2008年及2012年港鐵的香港客運業務收入除以開支計算。到了下一個5年，即是2018年至2022年，就需要按2012年及2017年的數值計算。因此，若要避免生產力因素上升，港鐵必須將2017年的收入和開支比例維持在2012年水平。即是說，於未來5年，若收入增加，他們就需要同時增加開支。不過，由於生產力因素不能低於零，收入減少就沒有誘因去減低開支。況且，港鐵的固定開支相信較多，即使要減省也不容易。
找出2008年和2012年的數據來試算一下，倘撇除「折舊及攤銷」和「兩鐵合併每年非定額付款」這兩項開支，2008年收入與開支比例是1.76，2012年則是1.86，其間年度複合增長率就是1.3%。將此數乘0.5，得出來的生產力因素是0.7%，與港鐵公布的0.6%有些少出入，相信因會計準則及分部資料做了調整所致。無論如何，假設計算方法一致，在香港客運業務開支當中，員工薪酬佔50%，當票價上調時，港鐵可透過增加員工開支，從而減低生產力因素上升。再者，計算票價調整幅度時，運輸業名義工資指數的變動是主要因素之一，既然港鐵是本港運輸業的龍頭企業，其員工薪酬對該指數應有一定影響。這樣看來，新協議對港鐵員工應是個喜訊。
此外，新協議規定港鐵每年要從整體利潤撥出若干百分比去回饋乘客，金額以上年的利潤去計算，利潤愈高，百分比也愈高，由1%至1.9%不等，上限為2.5億元。計算時需要計入所有業務，包括物業發展及香港以外的業務。不過，投資物業的估值收益或虧損則不包括在內。於2012年度，港鐵的股東應佔利潤有135.32億元，扣除37.57億元的物業估值收益，利潤為97.75億元，所以2013年的回饋金額是1.5億元。
新協議下還有兩項條款對乘客有利，一是票價調整幅度將與家庭每月收入中位數按年變動比較，若前者高於後者，港鐵就要按規定提供折扣，變相為票價調整封頂。另一項則是加入罰款機制，若果列車服務時間延誤31分鐘或以上，港鐵需要就每宗延誤撥出100萬元至1,500萬元去回饋乘客。按2012年的表現，港鐵將要為此撥出1,300萬元。
消息公布後，輿論似乎不太滿意，不少意見認為，港鐵坐擁巨額盈利仍要加價並不合理。也有評論認為，雖然今年的票價加幅並不算高，但回饋優惠的金額只有1.63億元(利潤分享1.5億元加延誤罰款1,300萬元)實在太少，與去年的優惠6億元相比，相差太大，因此批評港鐵吝惜。
其實也沒有辦法，港鐵是上市公司，其最大功能是為股東增值，要他們只講社會責任而不顧股東利益幾乎不可能。雖然港府是港鐵的最大股東，但只按政府意願行事就會忽略小股東利益，換了在外國，不被小股東控告才怪。
其實自港鐵上市那天開始，我們就應預料有今天，道理很簡單，有人在一杯清水中放了鹽，但卻批評清水有鹹味不喝，問題在於那杯水，還是放鹽的那位仁兄？無論如何，現在說甚麼已經太遲，市民如瓜瓜者能做的，就是無奈接受。
忽發奇想，何不買入港鐵股份做對沖？瓜瓜與內子一年幫襯港鐵的金額大約為14,500元，按新協議的票價平均加幅2.7%計算，來年的額外支出將會是392元。去年港鐵每股派息0.79元，一手股票能獲取395元股息，剛好彌補差額。但在執筆之時，港鐵股價是30.5元，收益率只有2.59%，而且投資涉及風險，值得與否就見仁見智了。
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GS(14)@2013-04-24 00:28:54文件
內地人買港保險增1.3倍 上半年保費301億 業界料續創新高
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GS(14)@2016-09-01 05:51:23【明報專訊】香港保監處昨日公布上半年保險業數據，其中來自內地客的半年新保費高達301億元，按季更是連續5個季度上升；同日國家外管局亦重申每人每年5萬美元匯兌限制。分析相信，內地保單將是本港保險業未來重要的收入來源，3至5年內佔比超過一半亦不為奇，金額也會再創新高。
長期業務新保單保費按年升19%
自去年「811」新匯改人民幣開始貶值後，來港購保早已成為內地走資主要渠道。保監處昨日公布數字，今年上半年向內地訪客所發出的新做保單保費為301億元，佔整個上半年個人業務的總新做保單保費的36.9%；其中第二季來自內地客的新做保單保費為169億元（圖1），按年增1.3倍，連續5季上升，並再創單季新高。另外，內地客在長期保險業務的新做保單方面，一筆過繳交保費的情况亦有上升趨勢，第二季一筆過繳交保費的保單宗數有2442宗，總保費約70.74億元，較今年首季的2161宗及56.23億元，分別增長13%及25.8%，同創新高。上半年毛保費總額錄2075億元，按年增加12.2%，長期業務（不包括退休計劃業務）的新做保單保費按年升18.9%至817億元。
香港立法會（保險界）議員陳健波認為，本港保險業的內地客保單增加，主要因為人民幣貶值預期升溫、分散資產配置以降低風險、本港保險產品多元化，以及本港保險機構信譽較好所致。
外管局：維持每年5萬美元兌換額度
有保險從業員亦稱，去年「811匯改」人民幣開始貶值後，內地資金出逃情况熾熱；相較其他產品，由於保險產品能以透過多次刷卡的銀聯信用卡支付，令投資者可擺脫每年5萬美元的外匯管制，保險產品大受歡迎。昨日國家外管局亦於其官方微博重申，維持對個人每年等值5萬美元的額度管理。
事實上，本報曾訪問多名購買香港保險的內地訪客，其中一名深圳教師透露，內地保險賠償速度太慢，在朋友推薦下改購香港保險；其他人的主要考慮因素則包括香港保費低、保障範圍廣及以美元結算等。
陳健波：未來佔比逾半不足為奇
陳健波相信，內地訪客來港購買保險的情况會持續一段長時間，本港應把握這個機遇，在維持高質素服務的情况下平穩發展；同時因本土保險市場已完全成熟，加上人口只得700萬，3至5年內，內地客保單的佔比增至逾半，不足為奇。
明報記者 徐寶文、顧冷冰、陳子凌
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3690&issue=20160901
內地客買港豪宅比例撲三成 走資加劇 業界：料比例趨增
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GS(14)@2016-10-24 05:54:12【明報專訊】人民幣貶值，加上英國公投脫歐，內地客來港置業比例再升；事實上，除不少本港超級豪宅獲內地資金捧場外，目前發售的分層豪宅新盤，個別項目的內地買家比例高近三成，業界估計內地客佔豪宅買家比例，將持續攀升。龍頭發展商長實（1113）認為，香港法制完善，豪宅對內地客仍具吸引力，料內地客整體入市比例維持10%至15%，但個別豪宅可逾20%。
明報記者 林尚民、林可為
中原早前公布，今年第2季內地買家比例上升、特別在豪宅市場。以宗數計，次季內地客購買1200萬元以上住宅物業，佔整體20.4%，惟若以成交金額計，則佔整體豪宅市場的26.6%，較首季的16.9%增加；上述兩項數字，均創下2012年第四季，即政府推出買家印花稅辣招(BSD)後，過去14季度的新高。
次季入市比率 創逾3年新高
雖然有關數字未反映第3季（7至9月）、即英國脫歐後市况，但中原研究部高級聯席董事黃良昇稱，據前線代理資料顯示，第3季內地買家購買中小型單位，雖然應與第2季持平（主要是本地客對中小型單位需求強勁），豪宅物業內地客比例估計會續升，但會否升至BSD推出前超過三成水平，就要拭目以待。
南區‧左岸內地客佔30%近期最勁
至於近期部分一手分層豪宅，以中海外（0688）鴨脷洲南區‧左岸為例，本月7日首輪開售30伙清袋後，中海外當時表示並無統計內地客具體比例，只表示項目開售前接獲的約240張入票中，來自內地等境外人士入票量約15%。不過，經過4輪銷售後，南區‧左岸已累售66伙，佔項目單位總數114伙的六成、套現近31億元，中海外表示內地買家約佔三成，為近期內地客比率較高的一手豪宅盤。
另外，長實紅磡維港‧星岸（共321伙）、會德豐（0020）何文田ONE HOMANTIN（共561伙），目前分別售出全盤近八成、及逾五成單位，內地客比例同樣佔約20%。
趙國雄：整體入市比例維持逾10%
長實執行董事趙國雄認為，本港法制完善和經濟基調良好，豪宅可繼續吸引內地客，旗下維港‧星岸、亞皆老街君柏售出單位中，內地客比例分佔約兩成和一成；惟他表示，樓市購買力始終以本地居民為主力，內地客整體入市比例，應維持在10%至15%。
會德豐地產常務董事黃光耀稱，由於港鐵觀塘延線通車並在何文田設站，相信是內地客有興趣在何文田買樓的原因之一。
嘉年華豪擲13億購壽山村道屋地
事實上，英國脫歐後市場連錄多宗超級豪宅買賣，均由內地客或內地背景人士購入，如「五金大王」蘇澤棠家族持有的南區壽山村道16A至D號屋地，就由嘉年華國際（0996）以13億元購入，項目佔地4.97萬方呎，可重建樓面約2.23萬方呎，每方呎樓面價5.8萬元。
（人幣新跌浪）
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9981&issue=20161024
銀聯確認禁內地卡買港樓
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GS(14)@2017-03-25 10:27:52http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8532&issue=20170325
【明報專訊】銀聯昨日承認，禁止透過內地發行的銀聯卡在香港買樓，但強調這規則一直存在。有銀行界人士則表示，暫時未收到其他信用卡禁止買樓的通知。
強調規則一直存在
周四晚市傳銀聯落閘禁刷卡買樓，本報當晚向銀聯查詢，至昨日銀聯發言人回覆稱，近期銀聯對合作機構開展了銀聯卡的跨境大額可疑交易調查，重申加強商戶管理的要求。根據銀聯的收單管理規則，嚴禁內地發行的銀聯卡用於跨境購買房產，這一規則沒有變化。若在大額可疑交易調查中發現違規受理銀聯卡的情况，銀聯將按照規則進行處理。
暫未收到其他信用卡禁買通知
去年銀聯禁止內地持卡人跨境刷卡買保險後，VISA及萬事達其後亦宣布對內地持卡人跨境投保設下限制。這次銀聯進一步禁止跨境刷卡買樓，有銀行界人士稱，尚未見到其他信用卡跟隨。
銀聯禁內地客碌卡買港樓
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GS(14)@2017-03-25 10:33:34■啟德龍譽只收約1,440票，為區內4個發售新盤中首批叫座力較弱的一個。 資料圖片
【本報訊】保利（119）在港首個新盤啟德龍譽今日發售188伙，但近期市場矚目新盤搶去不少購買力，加上定價進取，故只收約1,440票，為區內4個發售新盤中首批叫座力較弱的一個。另內地客即日起禁止使用內地銀聯卡「碌卡」買港樓，保利指內地客只佔5%。啟德自去年9月起有新盤發售，瞬即成為新盤戰場，而且每次新盤首日賣樓俱清袋。但龍譽暫吸引力一般，經過收票一周後，只有1,440票，超額6.7倍，超額倍數為區內4個新盤首批開售中最弱。與去年啟德1號1期首批收過萬票相比，更相形見絀。
保利：僅佔龍譽客5%
新盤收票一般，內地銀聯卡更指令，不准使用內地銀聯卡「碌卡」買港樓，市場擔心對一手市場有影響。銀聯回應指，近期對合作機構展開銀聯卡的跨境大額可疑交易調查，加強商戶管理的要求。根據收單管理規則，嚴禁內地發行的銀聯卡用於跨境購買房地產。若在大額可疑交易調查中發現違規受理銀聯卡的情況，將按照規則進行處理。保利置業市場銷售部主管高藹華指，入票準買家中約95%是持本港身份證的香港客，內地客入票比率只約5%。而絕大部份買家都習慣以本票支付樓價，因此銀聯新措施，對龍譽的收票和銷售不會構成影響。新地（016）副董事總經理雷霆表示，現時一手市場為本地用家主導，內地買家只佔極少數，有關內地銀聯卡煞停買樓措施實行對樓盤銷情亦無甚影響。會德豐地產常務董事黃光耀指出，將軍澳Monterey只有2%買家為內地客，銀聯卡新措施影響不大。在新措施實施後，長實（1113）馬鞍山星漣海昨晚售66伙，即晚售近20伙，未見內地客蹤影。長實執行董事趙國雄稱星漣海主打本地客，獲悉銀聯新措施後，已通知各行經紀「交易時唔收內地銀聯卡」，相信內地準買家有足夠時間準備其他付款工具。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170325/19969359
盧志威﹕買港樓心理 易過買美股
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GS(14)@2017-04-06 07:31:08【明報專訊】最近港樓炒到飛天，市場對地產類的狂熱程度極強，有幾位前輩出來叫人小心，看網上留言都冷嘲熱諷，還引用天水圍師奶大叫專家「食X」，是十分辛辣的評論。
買樓有槓桿 放大賺幅
就算自己是做股票，都覺得不能怪港人太沉迷於樓市，用2008年12月的數字，將美國標普500指數跟中原城市指數比較，標普500指數可以每年跑贏港樓2%；但首先港人買港樓，克服心理障礙肯定比買美股容易，其次房地產有槓桿，如果將回報放大兩倍至三倍，沒有一種資產可以贏得如此多！如果將港樓跟港股比，就算低位買中恒指，每年仍要跑輸2%，更別提樓有槓桿，所以港股愈來愈少長線投資者，是可以從過往表現中一見端倪。
港樓調整幅度小 毋須吃驚風散
港樓另一個強勢之處，是調整幅度小，就算是去年加息引發的跌市，個別最深跌幅亦不超過兩成，一直坐貨不需要吃驚風散，種種因素加起來，令好友的實力累積起來，理性上大家都知道「投資涉及風險，XX價格可升可跌，過往表現並不代表將來之表現」，但真正落手落腳買時，很少人會如此冷靜。
評論員總有心癮，是做Big Short的英雄，講中泡沫的高點，就可一世引為吹水的談資，問題是以現時的市場心理，無論唱好唱淡都不會討好，投資其實都是為了搵真銀，與其做鍵盤戰士，倒不如專心做事，到底是加注再買樓， 還是轉到其他有潛力的資產如美股？還是食糊走人，要知道吹水都是為了滿足心理，搵真銀才是最實在。
[盧志威 美股搏擊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6202&issue=20170406
單偉彪：買港樓勝內地樓 擁樓市政策供不應求兩大利好
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GS(14)@2018-09-06 07:59:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2985&issue=20180906
【明報專訊】兩年前開始覷準本港房地產市場的路勁（1098）聯席主席單偉彪接受訪問時表示，本港地少人多，住宅供不應求，而且亦不像內地有限購及限價等措施，投資環境較為理想。他表示，路勁於前年8月至去年6月一口氣取得元朗、黃竹坑及屯門三幅土地，料分別於明年第一季、明年第三季及2020年推售，涉及逾1600個單位，而集團目標是貨如輪轉，擬透過競投官地及收購，每年增持一至兩幅土地儲備，成為本港的中小型發展商。
單偉彪指出，本港向來地少人多，尤其是過去兩屆港府均未有大幅增加土地供應，令供不應求的問題更加嚴重，故目前的樓價已「貴到不得了」，但他相信，只要港府始終未能向社會清楚交代有何措施可長遠增加供應，在供應少於需求的情况下，樓價中長線仍然易升難跌，「樓市的需求來自兩方面，第一，我聽中原地產老闆施永青說，近年新盤約20%被內地人搶購了；第二，你看本港銀行存款逾10萬億元，便知道香港人多麼有錢，此一因素也重要，因為即使年輕人本身無錢付首期買樓，仍然可以靠父母入市頂住樓價」。
目前單偉彪仍然看好港樓後市，稱路勁在前年8月至去年6月期間，「好彩一次過在香港取得（元朗、黃竹坑及屯門）三幅地」，而明年有機會迎來首個收成期。他透露，路勁於2016年8月以9.89億元奪得元朗凹頭住宅官地，為首度投得政府住宅官地，土地面積逾2.8萬方呎，樓面面積約33萬方呎，正興建300多個單位，即每個單位平均面積逾900方呎，目標客戶包括同區換樓客，以及居住本港經常往返內地做生意的商人，擬於明年首季開售，訂價將參考鄰近的新地（0016）旗下樓盤爾巒。
明年首季推元朗逾300伙 訂價參考爾巒
根據代理的二手成交數據，目前爾巒的二手呎價約1.2萬元。由於路勁的元朗地皮樓面呎價僅2690元，而建築成本約每方呎4000元，假如項目能以呎價約1.2萬元開售，料可賺取可觀利潤。
單偉彪指出，由於元朗凹頭地皮被西鐵天橋從中間切開，故發展難度較大，而集團的建築設計團隊已就此制訂解決方案，在地皮的一邊興建別墅，另一邊則興建中高層大廈；另外，地皮地下有不少水渠，亦增加了施工的難度，惟由於路勁有工程背景，現時基本上已解決有關問題，他總結此項目時說：「現已完成土地平整，正進入起樓階段，希望明年底可以落成。」
目前路勁發展的3個本港住宅項目中，最矚目為去年初伙拍平保（2318）旗下平安不動產成功競投的港鐵黃竹坑站1期上蓋住宅地王，樓面面積約50萬方呎，提供約800伙豪宅單位。單偉彪透露，該項目料提供戶型多元化，主打開放式至3房戶，面積由400
方呎至900方呎，當中大部分單位在600方呎以上，擬於明年第三季開售。
明年第三季推黃竹坑地王 涉800伙豪宅
路勁去年2月取得黃竹坑站第1期上蓋項目，補地價每呎樓面地價僅8119元，而同年11月批出的第2期上蓋項目補地價呎價已急升三成至10,576元。單偉彪笑說，雖然過去一段時間樓價升幅可觀，該項目售價亦可望水漲船高，但他指賺錢最多的是港鐵，形容路勁基本上是替港鐵打工而已，「對於我們來說，要透過港鐵向政府補地價，也要向港鐵支付地價，兩筆錢加起來才是地價成本；其他設計、工程、推廣費用總和等於呎價6000元，再加上財務成本，便可計算出收支平衡的賣價。過去一年半樓價上升不少，這是我們着數的地方，但該項目賣樓後三分之一的盈利歸港鐵，而且我們與平保是以合資公司發展此項目，各自分得項目盈利的三分之一」。
路勁去年6月伙拍深圳市國資委旗下最大的房地產上市公司深圳控股（0604）以約31.7億元奪得屯門管翠路住宅官地，平均每呎樓面地價約6700元，是路勁在本港的第3個住宅發展項目。路勁及深控各佔地皮一半權益。深圳控股早於2004年已出資7.3億元收購路勁25%的股份。
伙深控奪屯門地 申斬樹程序繁複
單偉彪透露，路勁成功競投屯門地皮逾一年來，至今仍未展開工程，原因是目前地皮種植了不少樹木，而在本港申請斬樹的程序繁複，需要交計劃書予政府多個部門審批，料集團下月才能開始斬樹，年底在地盤上動工起樓。他續說，該項目涉及樓面面積40萬方呎，將興建約500個單位，以中大型單位為主，另提供小量低密度住宅，料可於2020年推售。
冀每年購地皮 躋身中小型發展商
路勁過去多年主要在內地經營地產及公路業務，並且透過旗下利基（0240）競投本港工程，兩年前始進軍本港房地產市場。雖然路勁是次轉型面對不少新難題，惟單偉彪表示，發展商的利潤率遠比承建商高，而且本港不像內地樓市有限購及限價等措施，故路勁未來仍會積極發展本港房地產項目，目標是每年增持一至兩幅土地儲備，貨如輪轉、起樓賣樓，成為本港中小型發展商。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2018-09-06 08:00:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3718&issue=20180906
【明報專訊】在剛過去的雅加達亞運，橋牌首次列入亞運項目，香港隊在男子團體及超級混合團體賽均贏得銀牌，在男雙及女雙亦各得一面銅牌，以兩銀兩銅佳績完成亞運。今年66歲的單偉彪是取得亞運男子團體橋牌銀牌的六名港隊代表之一，他在是次專訪中表示，自己正職是上市公司主席，近半世紀參加橋牌比賽一直是業餘性質，是次能夠揚威亞運賽場，包括在四強賽擊敗中國隊，有賴運氣較好及臨場發揮較佳。
業餘擊敗全職 有賴臨場發揮
是次亞運橋牌男子團體賽有14個國家或地區參賽，循環對打後最佳成績的四強晉級，第一至四名分別是新加坡、中國、香港及印度，再進行淘汰賽。單偉彪回憶說，由於中國隊的6名隊員均屬全職運動員，「日日返工便是打橋牌」，默契較佳，故實力在港隊之上，香港隊在循環賽亦曾是中國隊的手下敗將。不過，進入四強對決時，他坦言香港隊運氣較佳，例如「估到對家的King由哪位牌手持有便很重要了」，而且臨場發揮亦較佳，結果擊敗中國隊晉級決賽，決賽始不敵新加坡摘銀。
單偉彪表示，橋牌運動的勝敗八成取決於技術、兩成則有賴運氣，香港隊是次在亞運四強淘汰實力較強的中國隊運氣成分頗高，若兩隊多打10場比賽，相信港隊將輸多贏少。他笑說，勝負難以準確預測，而且年長者亦可參與，正正是橋牌運動的樂趣，「作為比較，由於年齡、身高及技術上的差距，在網球場上打100次我也贏不了費達拿」。他最期望的是，是次橋牌隊從雅加達帶回來的4面獎牌，能夠促進橋牌在香港發展，包括取得政府資助，「港府之前對橋牌運動不太熟悉，希望今次得到亞運四面獎牌後，港府能夠比較重視橋牌，例如以後橋牌會舉辦國際賽，亦有機會取得港府的撥款」。
[名人樓市論壇]
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