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特首梁振英上場後，雖然一再強調 穩定樓市，可惜樓價一升再升；小市民上車難，惟有寄望抽公屋，目前公屋輪候人數已近二十萬。政府推出新一輪「特快公屋編配計劃」，共1,503個單位，獲 得破紀錄逾七萬人申請，平均四十六戶爭一個單位。不過，申請這類包含凶宅在內的特快公屋，其實限制多多，市民申請前最好諗清楚。

房委會每年七月都會推出「特快公屋編配計劃」供公屋輪候冊上的人申請，讓他們最快可提早於三個月內上樓，計劃中不少單位交通便利、配套理想，如觀塘順利 邨、大埔大元邨，月租由八百多元到二千八百元，但這些特快公屋多是空置了一段時間的「不受歡迎」單位，新租客隨時要面對種種「滋擾」。所謂「不受歡迎」單 位，根據房委會剛推出的本年度特快公屋名冊，不少單位都有註明不受歡迎原因，包括「單位內的住客在半年相繼去世」、「鄰居脾氣古怪，曾襲擊其他住客」、 「曾受臭蟲影響」、「曾多次發生追討欠債事件」、「鄰近垃圾房，垃圾槽將造成噪音滋擾」等；有些單位則設計有問題，如寶田邨及天恩邨單位內的洗手間較正常 公屋單位細。

三年禁調遷

揀樓時，市民只可按名冊上的資料揀選單位，不能實地「睇樓」。另外，申請特快公屋單位的市民，將有三年禁止調遷期。換句話說，一旦揀定了不受歡迎的單位， 在三年內都不可要求調遷。市民在揀樓後，房委會發出配房通知信前，市民有權「反悔」，放棄入住單位，但若在收信後才拒絕入住，就會被視為「不合情理拒絕編 配」。此記錄若累積滿三次，其於公屋輪候冊內的資格亦會被取消。

三年禁入綠表買居屋

不少人為求置業，會先申請公屋，以取得綠表資格免補地價購買居屋。一般公屋住戶的確可循此方法上車，但特快公屋的住戶想靠此法快速上車的如意算盤卻未必打得響，因為特快公屋的住戶在居住首三年，只會被房署視作白表申請人，被列入白表居屋配額內。

失房署、社署租金援助

房署會為部分特快公屋單位提供免租期或租金優惠，例如獲八至十二個月的租金減半優惠；不過，有辣有唔辣，在獲享租金減免期間，除非有特殊情況，否則特快公屋的住戶是不能同時申請房署的租金援助，而社會福利署亦會停止發放租金津貼。

家庭慘劇凶宅

今年的特快公屋單位中，有一百五十三個凶宅單位，如天水圍天恒邨恒運樓的單位便曾發生男戶主用利刀插死新移民來港妻子及一對孖女的慘案，事件轟動一時，Ｏ九年更被許鞍華導演改編成電影《天水圍的夜與霧》，迷信的市民申請前要三思。（馬梓皓）

點揀？

不受歡迎指數（五個★為最嚴重）單位內曾發生兇殺/自殺/意外死亡事件★★★★★單位內的住客在半年相繼去世，但並非在單位內過身★★★★單位毗鄰公眾地 方曾發生死亡事件★★★★鄰居脾氣古怪，曾襲擊其他住戶★★★★★單位內曾有人自然身故★★★★單位曾發生追討欠債事件★★★單位偏遠★★單位曾受臭蟲、 白蟻等蟲患影響★★★鄰近地下泵房、垃圾房、電壓房、面向公路，噪音滋擾★★★

眼見很多租樓網也力sell自己有十萬個盤，千居Spacious創辦人許志光（Benny）卻氣定神閒說：「我哋得三萬五個盤，但放得上嚟都有得睇，絕無假盤！」千居成立於三年前，是當時首個以地圖搵樓的app。Benny以「老實」起家，除了謝絕假盤外，就連各區凶宅資料也會如實顯示在地圖上，因此深得搵樓人士歡心。千居app分別有兩個版本，一個俾搵樓人士，另一個則是設計給地產代理專用，望打破找代理一定要走入地鋪的傳統。是次我們成功請來有地產女王之稱，前美聯物業九龍區董事兼拓展總監郭玉滿（AK姐）火辣登場，以多年從事代理經驗點評千居：「同四大代理行比，你哋有咩係人冇你有？」我點Sell：貨真價實無假盤！

俗語常言「忠忠直直終需乞食」，但於科大出身、八十後的Benny就以自身力證「充大頭鬼」以多樓盤作賣點的年代已過去。「我第三間在新加坡的公司同樣與房地產及大數據有關，最後成功被一間上市公司收購了。」回港後的他發現香港在房地產及數據方面都比其他亞洲城市落後，因此認為這是機會。「香港仍有很多行內俗稱『釣魚盤』的假盤存在，例如是同一所大廈內會有四個相似的樓盤，分別有市價及低於市價的，但可能實盤只有兩個，較便宜的早已賣出，只用來吸引搵樓人士聯絡代理。」為了盡量杜絕假盤，Benny指如果客人在查詢後得知該盤已租出或賣出，千居會立即把該盤下架，而有關代理會因此被扣分。「代理的分數會決定他們樓盤在千居上顯示的位置，如果被扣太多分，他們的貨源會被放在千居較後的版面。」透過這機制，現時千居實盤比率可達至八成。千居第二賣點是設有代理專用版面，代理可以公司或個人形式選用月費計劃，價格由千五至一萬數千元不等，由上傳多少個樓盤而定。搵樓人士除了可直接打電話給代理外，也可透過app內的inbox功能進行溝通。「有好多代理同我講每日都收到幾百個電郵，如果好似傳統方法叫搵樓人士發電郵俾代理佢哋可能要等幾日先收到回覆，依家用inbox溝通，效果就好似面書咁一有人搵你就立即收到通知，大大縮短等待時間，成交機會自然都大咗。」

專家盤問：「數據點同大行比？」

A：據我所知各大代理行都開始加強IT系統，那千居有獨家優勢嗎？B：我們在下半年會推出香港地產大數據，那將會是香港首個綜合多方數據的第三方中立平台。我們會收集田土廳數據作基礎，但因其資料至少會慢了十四天而非即時，因此未來我們會以自身對科技的認識去幫我們二百多個客戶的IT系統進行升級，而他們則須和我們分享數據作交換，意思是當他們往後在交易簽約時我們可獲得即時通知，從而去領先市場。

A：那你現時二百多個客戶是公司還是個人代理？B：有八成也是公司客，因此我們可以獲得的數據也較多。

A：香港四大代理行一定比你現有的二百多個客戶擁有更大的交易量和市場佔有率，那你如何確保到你的數據可以更快更準？B：我們確保不到比他們更快更準，只是可提供多一個第三方的平台去整合市場上較散及亂的數據。簡單來說只要四大一把數據公布上網，我們就可以馬上取得，再把我們手頭所知的客戶數據進行整合，並以此作基礎去計算出市價，再為我們未售出的樓盤價格進行分析。

A：目前用戶數量及成交量有多少？成交比率又是多少？ B：我們現在有三十萬個長期用戶，每個月的成交大約有三百宗。雖然我們只得三萬五千個樓盤，但當中有八成是實盤，所以買家所查詢的大多也可參觀，因此成交比率達4-10%。

A：你們未來的目標會是什麼？B：希望每個月的租賣成交可盡快達至一千宗。因公司頭三年也是以做豪宅及外國人生意較多，未來希望可以提高其他樓盤的數量，更貼地做香港人生意。

終極談判：要令代理感受到千居吸引力！

你們綜合了不同的代理及不同公司的代表，算是比較中立的平台，因此在搵樓用戶評分我會給7.5分，但app目前也較集中在豪宅市場，因此未來在盤源上除了要精準外，覆蓋的地區也須增加。宏觀來看，現時市場成交量相對較低，在代理的層面上，除了有自己現有的公司資源又可以多個平台做生意，絕對是件好事，因此在代理用戶的分數我會給8分。但以我所知有些代理連智能電話都不會用，仍是深信客人會搵上門，因此要令其他區的代理感受到千居的吸引力他們才會願意付款，例如可以向每個地區最喜歡用平台及app做生意的代理入手，以他們為起點推進。

安閣地產代理用家意見：千居較其他app有質素

我們由二○一五年開始以公司代理形式和千居合作，他們的樓盤一向夠真及有質素，吸引到很多有意搵樓人士使用，以及我們知道他們在西半山一帶是較強的，與我們專注發展西半山生意的方向相同。平均每個月會有八至十個百分比的成交率，反應比我們放在其他網的好。

中原地產創辦人施永青點評：唔係新嘢

講網上睇樓，其實四大行各有各平台給自己代理使用。講大數據，田土廳資料大家也可以取得，大型代理行有一定的市場佔有率，而我們多年前已開始作出整合及估價，因此未覺他們有何特別。做到4-10%的成交比率是不容易，但做地產個朵一定要夠響，別人在搵樓時才會想起你，他們這方面看來要多下功夫。

撰文：黃綺敏攝影：鄭樹清攝錄：廖健昌[email protected]