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Q：我居住的桃園八德，一年就新增近十家屬八大品牌的房仲公司，想開仲介公司，創業計畫也早寫好，但自己除是企管系畢業、擁有地政士執照的專業，較其他店長稍佳外，並無任何差異化策略。在此情形下，如果要開店，適合嗎？（康居地政士事務所負責人李先生問）

A：如果你想開的是個體戶房仲公司，以目前國內房仲市場的成熟度，我認為機會不大；企管系學歷和地政士執照專業，也無法替客戶的交易安全，或成交效率帶來太多加分；唯一存在差異化的，是你比許多同樣從事房仲業的人，擁有想創業的企圖心。

可行做法是，選擇形象良好的房仲品牌，成為該體系旗下加盟主，從這裡展開新事業。

房仲業和餐飲業不一樣，因房仲業替客戶處理的，是他一輩子最高單價的資產，消費者或許會找風格獨具的餐廳嘗鮮，但絕不會委託一家個性店，處理買賣房子的大事，這好比人們搭飛機，一定先選聲譽卓著的航空公司一樣。

品牌形象已成為經營房仲業核心價值之一，如今市場的領導品牌，亦建立起人才與資訊化的經營門檻，大者恆大是必然趨勢，貿然開獨立店，形同逆水行舟，開柑仔店（指雜貨店）和7-Eleven較量，雞蛋碰石頭機率非常高。

並不是說消費者一定認同連鎖品牌，要視能否帶給消費者實質利益而定。例如，在台灣經營汽車維修，就不見得要加入連鎖品牌，師傅獨立開店存活率很高，我自己的車就是給老師傅保養，一通電話到府牽車，費用又比原廠便宜，既省時也省錢，當然容易被消費者認同。

回頭看房仲業，消費者在乎的是交易安全，最怕買到海砂屋、凶宅，期待房子越快賣掉越好。加入加盟品牌體系，你解決消費者的信任問題，就可把精力集中在業務面和服務面，發揮創業的企圖心。

因為是加盟店，經營彈性比直營店大，尤其在服務面上創新，不但為總部所樂見，更可逐步建立差異化。例如，與清潔公司異業合作，把賣方的房屋打掃得乾淨，房子賣相自然佳；看屋時安排賣方衣著整齊、最好全家人一起現身，贏得買方好感，提高成交率。

當第一家店經營上軌道，複製成功經驗到第二、第三家店，到那時候，你的企管系學歷就要派上用場囉。

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每當打開電視，總是可以在各個頻道間看到韓劇「無所不在」的身影。

其實不只在台灣，韓劇的傳播力量早已打破語言的隔閡、深入亞洲各個國家，更為電視台帶進豐厚收入，他們究竟是如何辦到的？

撰文‧莊 芳

晚上六點，許多人才結束工作、準備下班，韓國ＭＢＣ電視台攝影棚裡，卻正熱鬧滾滾地進行拍攝工作。聚集約三十位工作人員，各就各位處理道具、燈光、音效等細節，為即將推出的電視劇展開一夜奮戰。這裡，就是製造出一齣齣紅遍海內外的韓劇生產基地。

這天，正拍攝一場男女主角重逢的戲碼，任何細微的燈光投射角度、道具位置的安排，都被要求一調再調，播出短短不過五分鐘的一場戲，耗上三、四個小時才宣告完成，進入下一幕戲。

生活化的劇情

打 動人心 不懂韓國歷史也能感動現在看來十分搶手，占據台灣電視頻道的韓劇，在九○年代之前，只專注本土的市場。一九八五年就進入ＭＢＣ電視台，現擔任海外業務負責 人的閔完植表示，會開始將韓國戲劇推銷至世界各國，完全是電視台「自發性」的策略。「由於網路媒體崛起，電視台的利潤受到壓縮，不得不想盡辦法往外發 展。」他說。

自從ＫＢＳ電視台二○○二年推出的「冬季戀歌」打出裴勇俊、崔智友等明星牌，在海外造成轟動之後，各家電視台就紛紛將拓展海外 市場列為重點目標。「但各國文化差異大，要克服這點才能成功打開國際市場。」閔完植表示，韓星魅力雖然是戲劇成功一大要點，但光是這樣仍然不夠，「邏輯通 順、結構完整的劇情，還是首要考量。」閔完植坦言，○三年播出的「大長今」在國內雖有傲人的好成績，但這齣道地的韓國古裝劇能在國外大受歡迎，很令人感到 意外。當時在韓國達到近五○％收視率，創下十年來歷史劇收視率最高的紀錄。

就連不懂韓國歷史的外國觀眾也十分融入劇情，無論台灣、日本、印度及美國等地區，都出現了「大長今」迷。後來經過研究發現，在各式各樣的劇本之中，特別是具備「普遍性」、「生活化」的劇情，最能打進眾多海外市場大獲好評。

這 齣戲劇雖以朝鮮王朝為背景，事實上並無鎖定特定歷史事件發展，而是以女主角的成長故事為主軸。「這部戲證明了，就算不懂得韓國歷史也無所謂，觀眾還是會受 勵志的劇情感動。」再加上內容談到許多中醫，以及飲食文化等生活題材，自然拉近了與觀眾的距離。即使拍攝歷史劇耗費成本較高，達到七十億韓元（約一．八五 億元新台幣）之多，從推出以來，已為公司帶來至少二．五倍的獲利。

以國際市場為目標

確保三成營收來自海外 才能開拍藉著「大長今」攻進六十個國家，打了漂亮一仗之後，「我們開始在推出每部戲劇時，都將國外觀眾的喜好考量進去。」閔完植以他多年的觀察舉例，由於 中國市場已有許多描述歷史的戲劇，韓國古裝宮廷劇不見得經常獲得青睞，因此以愛情喜劇為主打商品；而台灣觀眾接觸不少本土偶像劇，所以主推家庭親情、人性 轉折的故事。至於熟悉韓國影星的日本市場，則偏好有韓國偶像明星演出的電視劇。

在開拍之前，每部戲劇的企畫案須通過「重重關卡」，才能付諸實行。各單位包含預算、企畫、編排、著作權等，以及閔完植帶領的海外業務部門，都必須詳細研究企畫案、給予意見。

「基本上，至少達到三分之一營收來自海外市場的這項條件。」換句話說，有賣相，新戲才有機會開拍。閔完植指出，即使有偶像明星主演，但題材太過冷門、局限特定族群，例如球類運動相關的故事，市場接受度恐怕不會太高。

預售海外版權

先 籌資金 確保拍攝品質講求精緻化的韓劇製作費平均每集高達二十萬至三十萬美元（約六百萬到九百萬元新台幣），若是歷史劇更增加一．五倍的製作成本，比起台灣一般偶 像劇每集約二百萬元，成本負擔壓力頗大。除了找贊助商籌集拍戲所需資金，韓國戲劇還經常採取預售海外版權的方式。

若是先將電視劇版權出售給海外，就可獲得充足的製作費用、確保戲劇品質和電視台、製片公司收益，並且提高競爭力。

據業界人士形容，韓劇總是砸下重本，追求接近「拍電影般」的目標，大大提升了戲劇整體質感。對於購買版權的各國電視台來說，除了大幅降低自行拍攝戲劇的高額成本，又能得到叫好叫座的戲劇節目，自然打開大門讓韓劇大軍侵入。

此 外，在韓國現代劇之中，極少見到劇中角色使用國外品牌商品，無論汽車、電視、手機等，幾乎清一色全採用當地企業品牌。就算是要置入行銷，也選擇為國內品牌 打廣告，或是融入當地景點進行拍攝。閔完植說，「這像是電視台之間的共識，有機會就為韓國品牌提升國際形象，讓人更進一步認識韓國文化。」許多知名觀光景 點，也都是靠著韓劇大量播送，而掀起遊覽熱潮。

主動走向國際

定期拜訪客戶 積極推銷韓劇要經常製作出集各種優勢於一身的戲劇，並不是容易的事，所以韓國電視台也積極主動地走向海外開發市場。才剛從加拿大參加班芙電視節 （Banff TV Festival）回來的閔完植，就在接受採訪的隔天，又要趕到印度宣傳，邀請當地電視台一同參與簡報會議，「好像拜訪客戶一樣，定期介紹我們的電視劇與 節目，可是開啟市場很重要的工作。」接下來，將到訪台灣，大力推薦自家作品。

前幾周，ＭＢＣ電視台還安排了工作人員，進駐上海與日本兩大重 點市場，專門作為當地聯繫窗口。由此可以看出韓劇之所以獲得海外青睞，成為介紹韓國文化的一大媒介，不是光靠政府支持就能達成。雖然目前海外市場購買版權 的業務，占ＭＢＣ電視台戲劇類別的營收還不到一半，但從他們的積極布局可以看出，未來持續拓展亞洲地區市場，將是集團一大重點方向。

韓國MBC電視台

成立：1961年（原為廣播電台）

執行長：嚴基永

知名作品：「大長今」、「我叫金三順」、「宮，野蠻王妃」、「咖啡王子一號店」、「善德女王」等戲劇，專長拍攝歷史劇的題材。

文創心法

1. 劇情第一，生活化的故事才能成功打破國界。

2. 預先售出版權，取得籌拍資金。3. 定期到國際間宣傳，奠定韓劇地位。

進軍台灣房地產業不到三年的魏家，已投入逾新台幣二三○億元插旗卡位，近日更以每坪一四○五萬元天價，買下敦化南路二段華票總部大樓，坐上台灣地王寶座， 魏家心中打的算盤是什麼？

撰文‧梁任瑋

二○一一年九月二十八日，在台灣房地產業發展史，是值得被註記的一天。這一天，台灣土地價格首次突破每坪逾一千萬元大關，頂新集團以每坪一四○五萬元，總 金額四十六‧二八億元，買下台北市敦化南路二段華票總部大樓，為台灣地價寫下新頁，也替兩年前風光自中國「鮭魚返鄉」，買下台北一○一股權的魏家四兄弟， 再添一筆新紀錄。

「為了標到華票大樓，頂新集團二董魏應交的心情只能用『志在必得』四個字形容。」一位外商商仲公司主管透露，就在前一周，新光敦南大樓標售案，頂新才以四 億餘元之差飲恨，輸給國泰人壽，這一敗，把二董的企圖心全逼了出來，因此，接著登場的華票大樓標售案，魏應交抱著必勝的決心出手，終於以最高價四十六億元 拿下，氣走國泰與富邦等台灣大型壽險集團。

四十六億元買三三○坪土地魏應交為何非買不可？

據了解，其餘幾家投標華票大樓的買家，出價多落在三十至三十五億元上下，大約是以土地每坪一千萬元推估。而魏家一口氣就以四十六億元「跳空價」出手，被外 界認為脫離市場行情甚多。對此，負責標售華票大樓的戴德梁行台灣分公司回應，頂新出價符合市場預期。

回顧近三年來台灣不動產重大標售案，魏家幾乎無役不與，包括新壽處分信義計畫區A11土地、民生金融大樓、三重新燕紡織廠，各個都是百億元起跳的超級大 案，顯示魏家亟欲在台灣房地產市場建立「江湖地位」。

台北一○一董事長林鴻明分析，「頂新用一坪一四○五萬元買華票大樓，一點都不貴，這塊地可以透過都市更新申請容積獎勵，再加上其他各種不同容積移轉，還是 可以賺錢的。」從小就跟著父執輩在房地產業打滾長大的林鴻明，家族「三重幫」是台灣數一數二大地主，面對頂新回台投資短短幾年就寫下台灣地產新頁，也不禁 稱讚魏家已經是「台灣房地產業的大咖」，「政府打房對這種大咖一點都沒影響，基於保值心態，還是會勇於搶進。」林鴻明說。

頂新集團進軍台灣房地產市場，可追溯自二○○九年買下台北一○一大樓股權。一開始，頂新只先吃下中華開發持有的一九．五五％股權，之後又陸續收購其餘民股 股權，最後魏家共以四十五億元、拿下三七％股權，成為台北一○一最大民股股東。

頂新入主台北一○一後，魏應交僅擔任副董事長，隱身幕後，第一線營運管理，完全交由董事長林鴻明處理。不過，魏家長久以來在食品業養成的精算個性，完全在 台北一○一營運面展現無遺。

「二董來了以後，財報抓得很緊，毛利是一毛一角在算的。」台北一○一員工透露，這兩年來，在二董嚴控各部門支出下，完工七年的台北一○一終於在一○年開始 賺錢，繳出稅後純益三．八億元的成績，今年全年營收可望再成長一成，讓魏家很有面子。

成立建設公司大展身手

只要有好的土地，買就對了！

頂新一開始投資房地產，純粹是「無心插柳」將資金轉進土地開發，並不想到第一線蓋房子推案，因為在他們心中，食品、通路業才是家族的本業，經營建設公司並 非自己的強項。但真正扭轉魏家認真經營房地產的想法，是入主台北一○一這兩年，頂新體會到食品業以量取勝，但房地產只要找到一塊好的標的，不但可以保值， 獲利率完全不輸賣泡麵，因此開始在大台北積極獵地。

另一方面，○六年魏應交以天價出售一手創立的樂購持股給英國特易購後，擅長財務操作的他，於是將事業重心擺在房地產投資，目前魏家不動產布局都由他操盤。

業務員出身的魏應交跨足不動產投資，依舊維持做業務時敢衝、靈活的個性，對於土地開發採取「只要有賺錢就可以做」的模式，並不偏好天價豪宅、大規模造鎮開 發，以目前頂新與誠美建設合建的「素直」案為例，基地坐落台北市中山區長春路上，基地面積僅二二○坪，走小而美路線的產品規畫，不但回收時間快，房價也有 一定支撐，延續魏家四兄弟做生意一貫務實的原則。

隨著房地產投資觸角愈來愈廣，也讓魏應交有了成立建設公司的打算，於是在○九年底成立頂禾開發，招兵買馬建立一支專業的台灣房地產開發團隊。今年八月，魏 應交找來前高雄漢威巨蛋公司董事長林信成，擔任頂禾開發總經理，就是準備在房地產業大展身手。

建築科系背景出身的林信成，最早在富邦建經工作，○一年被國揚集團創辦人侯西峰挖角，任職關係企業同國建設，曾操盤過中和威力廣場規畫與招商，○四年轉往 高雄小巨蛋籌備、開發，擔任漢威巨蛋董事長。

今年八月才到頂禾上任的林信成表示，頂禾的定位很清楚，現階段只開發住宅，而且是以打造「精品住宅品牌」為目標，目前鎖定台北市大安、中正、信義與內湖等 精華地段土地。不過頂禾可開發的住宅土地庫存不多，除了日前剛得標的敦化南路華票大樓，還有一塊台北市臨沂街五百坪土地，以及新燕三重廠。

林信成說，魏二董對地產開發企圖心很強，「銀彈都準備好了，只要有好的土地，買就對了！」因此頂禾土地開發策略全面撒網，都更、合建、賣斷土地都不排斥。

投資地產眼光獨到

口袋有子彈，才是贏家！

魏應交為了展現進軍房地產業的決心，去年也向長虹建設買下內湖「長虹旗艦」三百餘坪商辦，當作頂禾開發的辦公室，目前頂禾已設立財務、業務、土開等部門， 甚至還聘請建築師協助規畫，一家建設公司儼然成形，目前養了十五位員工，規模正持續擴張中。

曾協助魏家買台北一○一股權的高力國際總經理劉學龍指出，頂新的買地哲學重視「地標性」與「代表性」，像台北一○一大樓股權，看中的是世界第一高樓的地標 價值；新燕三重廠、華票大樓就屬於產權獨立的代表性土地。

事實上，○九年一○一營運普普，但魏家相中一○一世界第一高樓在兩岸房地產界的地標意義，加上樓地板面積有六萬坪，只要四十幾億元就可以掌握經營權，實在 太便宜了，於是很快決定買下，現在隨著兩岸開放陸客自由行商機蓬勃，證明魏家投資房地產眼光確有獨到之處。

初步概算，頂新在台灣房地產布局超過二三○億元，超越近年積極跨足地產開發的英業達董事長葉國一，這還不包括頂新在上海投入新台幣一百億元興建南京西路一 七八八商辦、虹橋吳中路頂新總部與飯店開發案，未來頂新、全家便利商店與德克士炸雞的中國總部都集中在此。

魏應交目前將心力移轉到上海吳中路案複合式開發，未來將集合商辦、飯店、酒店式公寓、商場，完工後將成為上海虹橋的新地標。

「蓋房子比賣泡麵好賺！」戴德梁行台灣區總經理顏炳立說，近年包括葉國一、日月光張家與頂新魏家，一開始跨入房地產可能只是抱持試水溫的心態，但在抓對趨 勢下，也確實享受到比本業還高的投報率，這也是讓這些企業大老闆決心繼續加碼的最主要原因。

顏炳立指出，現在房地產市場上只剩三種玩家：「法人」買商辦、「建商」買土地、「有錢人」買豪宅；尤其在目前房地產業處於風聲鶴唳的時間點，願意選在此時 加碼，更印證「現金為王」的投資名言，口袋有子彈的人，才是真正的贏家。深諳此道的魏家，用具體行動落實了這項投資王道。

來勢洶洶！頂新集團布局台灣房地產毫不手軟

台灣

購入

時間 標的 面積

（坪） 類型 投資金額

（新台幣億元）

2008 宏盛帝寶 9戶 自用豪宅 10 2009 台北市臨沂街 500 土地 10 2009 台北101大樓 6萬 股權37% 45 2010 新燕三重廠 1.6萬 土地 101.69 2011 台北市長春路預售案「素直」 220 住宅 18

（總銷）

2011 華票大樓 330 商辦 46.28

大陸

標的 類型 規劃

上海南京西路1788號「ECO1788國際中心」 商場、商辦 環保商場上海虹橋吳中路 企業總部、飯店 複合式開發

當王品成為年輕人最想進入的夢幻企業時，王品的高層究竟怎麼評估員工？

王品集團副董王國雄，會計出身，一路偕同集團董座戴勝益打造出餐飲王國，他特別傳授三十年職涯心法，並獨家透露他提拔主管的關鍵眉角。

口述‧王國雄 整理‧林讓均我最想找的人才，是勇於自我突破的人，為何自我突破如此重要？我以自己為例。

我是學會計出身的，然而，我發現會計只能從下游的數據揣測決策過程。有一天，公司來了一位從台塑退休的顧問，我馬上舉手說要當他的特助。

那一年，我忙著奔波各部門整合意見，自己分內的工作還是要做，每天累得要死，同事在旁邊笑我自討苦吃。但這份經驗讓我學會縱向、橫向整合，也因為了解台塑文化，對之後創辦「王品台塑牛排」很有助益。

所以，千萬不要拒絕任何機會！每一個經驗就像是編織魚網的一根線，要勤於編織，哪天大魚出現了，才不會手中沒魚網。

從出社會以來，我每換一份工作，都刻意換一個部門，因此我歷練過會計、關稅、稽核等領域，而且每個領域都要求自己做出成績。例如，不會電腦的我，不僅幫一 家日商公司建立了ＭＩＳ（資訊管理系統），還被經濟部表揚為示範系統。此外，我本來不懂關稅，卻在接手任務的第四個月，就幫公司省下一個月一百多萬元的關 稅。

開會可檢視積極度 低頭族犯白目大忌為什麼我做得到？因為我摸索出「職涯進修三部曲」：「找書看」、「去上課」及「找人問」。每次我在職涯上遇到瓶頸，就用這三招來自我突破，每試必靈！

當初Steve（王品集團董事長戴勝益）大概也是看到我這項特質，勇敢找我去「三勝製帽」（戴勝益家族企業）任職，那時我才三十歲，他為了付我高薪，還自掏腰包補貼。

所以，當我自己當上老闆，我會去觀察員工是不是懂得自我突破。但突破不是橫衝直撞，第一，要去觀察企業是否有沒被滿足的缺口？第二，要去看自己能否藉此擴充核心職能？如果這兩點都具備，那你就應該主動去承擔責任。

至於如何看出員工的工作積極度？開會就是觀察的好時機。此時，員工通常會有幾種表現，第一種是「默默無言」，第二種是「積極建議」，更棒的是第三種「主動參與」。做不到第三種，也至少做到第二種。

如果你老覺得開會討論的是「別人的事」，於是低頭做自己的事，那麼發展一定很有限。反之，別人的事都聽得津津有味，甚至提出觀點，那表示你有「開放心態」，成長潛力無限！

當我要提拔主管時，我會特別找他們去吃飯，觀察在菜肴還沒轉到他前面時，是否就急著伸手去夾？

若是，這種人通常很有企圖心、對成功很飢渴，但可能耐不住誘惑；反之，如果菜肴都明擺在你面前了，還要讓來讓去，那很明顯你太過於「利他」，反而「自利」動力不足，不容易成功。

從餐桌上，我想觀察的是什麼？那就是「屬於你的東西，要當仁不讓；不屬於你的，千萬別有非分之想！」注意看看辦公室，是否有熱心幫忙做雜事的人？他很可能是人才！這種人通常有好人緣，往往有「Follow me」（跟隨我）的領袖魅力，做事往往不太會有阻力。

此外，三十年的職涯，讓我發現「雙Ｐ法則」。第一個Ｐ是Performance（績效表現），這是老闆會明文要求的顯性指標；第二個Ｐ則是Potential（成長潛力），這種隱性指標，通常老闆不講，卻會默默觀察你是否態度夠積極、人格夠有魅力、自省能力很強！

光衝績效卻失人緣 沒團隊精神難帶人第二個Ｐ表現很好的，通常第一個Ｐ也很有水準。所以，老闆要拔擢的，往往是第二個Ｐ優於同事的。可別傻傻地一味衝績效，卻不在乎公司文 化、辦公室人緣，到頭來才納悶「為何升官的不是我？」要切記，公司就是一個團隊，千萬不要挑工作。像在王品，不管學歷多高，進來就是要先刷馬桶，最好刷到 你敢親它。這不只證明工作能力，更代表你對服務業夠熱情！

三十歲前賺來的財富，最好用來自我投資，例如去上課、旅行、常請朋友吃飯。這些知識、視野與好人緣，將讓你在未來職場不用自己爬樓梯，而是搭上別人幫你架好的電扶梯！

王國雄

出生：1960年

現職：王品集團副董兼總經理

經歷：三勝製帽財務經理

學歷：廈門大學經濟學博士 中興大學EMBA碩士

最討厭的NG行為

1. 眼高手低，光說不練，沒有建樹。

2. 喜歡批評、抱怨，散播負面情緒。

3. 從不進修、學習新技能，墨守成規。