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邱永章選股前的60個評估條件

今日唔講老千股，今日講講如何選股票。


昨日，台灣《今周刊》講了一位投資人邱永章，只有初中的程度，但憑著他的勤力，對金錢的執著，終於使他成為逾億台幣身價的投資人及中小企業老闆，每年股息400-500萬台幣。


據雜誌稱，他成功心法有4個:


1. 有耐性：股票是耐心的酬勞，長期持有較能提高勝率


2. 要謹慎：慎選公司，安心投資


3. 勤研究：選擇資本利得，股東權益、扣抵稅額高


4. 善計算：運用複利效益，降低持股成本


他歸納出「買股必須注意的六十條法則」，首重的前20名就包括有公司的管理能力、經營誠信、公司治理、每年是否穩健配發現金股利、毛利率不低於10％，以及負債比不能過高等。他更特別提出長線股市投資人必須更仔細地挑對股票，我看過這個法則，其實很具參考作用，以下就列出這堆評估法則，希望大家有所得著。


1 管理能力 16 毛利偏低 31 交叉持股 46 藍海紅海
2 經營誠信 17 持股過低 32 轉投複雜 47 胡亂增資
3 公司治理 18 淨值偏低 33 註冊爭議 48 胡亂減資
4 濫用公器 19 過度擴張 34 自設創投 49 不務正業
5 濫用獎投 20 愛上媒體 35 迂迴投資 50 夕陽產業
6 實施庫藏 21 愛徵委託 36 先斬後奏 51 對手強盛
7 不配股息 22 溝通障礙 37 會計異動 52 景氣循環
8 愛配股票 23 單化產品 38 監察異動 53 產業後段
9 愛配公積 24 董監身分 39 主管舉罰 54 老闆形象
10 保留盈餘 25 家族集中 40 欠稅不繳 55 粉飾太平
11 過度舉債 26 酬勞過高 41 官商勾結 56 巧立名目
12 高質設比 27 圖利員工 42 內線交易 57 蒙上欺下
13 高負債比 28 老愛申讓 43 長年虧損 58 花邊新聞
14 股價偏低 29 自肥自身 44 亂降財測 59 好近女色
15 股本過大 30 長年累訟 45 廉價搶單 60 資券過高



有幾點，如果有機會，再和大家談談。

擴張該先評估能力或機會？

2010-7-26 TCM

台大副校長湯明哲（以下簡稱湯）：富邦的事業版圖從金融業，到電信、電視購物、藥妝通路等，這是以核心競爭力為基礎的擴張策略，還是以機會為主的擴張？在有限的資源下，你認為應該以培養核心競爭力優先，還是追逐機會優先？ 跨領域投資，有什麼策略？ 富邦金控董事長蔡明忠答（以下簡稱蔡）：其實回過來還是策略。那時候投資錢櫃、做購物台，人家就說，你這八腳章魚，各行各業都投。其實大家都沒有看到，我們投資的產業，基本上就是通路。 電視購物就是通路，我們去買系統台，那也是通路。除了數位匯流以外，我們另外一個策略就是……，我們也把自己看作通路。而且我們做的產業，就是希望說，現金流大的。 湯：你做網路購物，基本上是一個平台，就是這邊有人要賣、那邊有人要買，我中間做一個。 蔡：但是我們最主要，有自營的商品在上面。 我們做的網路購物，不是那種拍賣的機制，我們也沒有給人家開店，我們所有店都自己開的。所以說我們的做法比較不一樣，我們的網路購物，是比較偏重自營商品。 所以我們追求比較高毛利（的產品）。因為你自營商品多，你是靠商品在取勝。 後發先至，需要什麼能耐？ 湯：所以這是高現金流和高毛利的策略嗎？但這問題是，大家都會！我想不到一個做銀行的跑去做網路購物通路，會做得比人好？能力何在？ 蔡：我們現在Momo喔，網路購物喔，你說要比流量、營業額，是比不上雅虎，也比不上PChome。但我們已經超越PayEasy，如果比營業額的話，我們在台灣應該已排第三、四大。 湯：你能贏過PayEasy，你的能力在哪裡？ 蔡：我們從電視購物以後，我們那時候想到是做虛擬的通路，所以想到是從電視開始做起。電視開始做起之後，因為有累積商品的經驗，我知道這些商品是可以賣的。電視賣一賣之後，我就搬到網路上去賣。 所以我同樣開發一個商品，可以在兩個虛擬通路賣。都是虛擬的通路，但我電視購物的成本比較高，因為我要上架費，但網路就沒上架費。 湯：但是電視購物的毛利比網路要高？ 蔡：當然啊，沒錯。我等到電視購物成功商品，到網路上去賣時，已經降價，我毛利已經降低了，但是我的成本也比較低，通路成本比較低，我沒有付上架費。我同樣一個成功商品，我可以吃兩次啊！ 湯：所以你的核心能力是什麼？ 蔡：其實，我剛才講說，做通路，金融業也一樣啦，電視購物什麼，你都是面對消費者。所以，你說真正的核心能力還是什麼呢？還是要找到對的產品跟服務，然後提供好的價錢，或者提供好的價值給消費者。 湯：這聽起來很一般？ 蔡：講起來很一般，但事實上就是這個樣子啊！ 湯：那這樣子的話，那你沒有什麼不能做啊？ 蔡：不好意思講（意指什麼都能做）……。 湯：你是這樣想的？ 蔡：（笑）我是沒有三頭六臂啦。 湯：那你真的想要什麼都可以做？ 蔡：只要跟消費者有關，我都很有興趣。 人對了，再多角化也能做？ 湯：所以你只要挖到正確的人才，任何跟消費者有關的，都可以做嗎？ 蔡：也不能這樣講啦。我們現在大部分主管的同事，在我們公司都做很久了。現在Momo台的林福星跟林啟峰，一個董事長、一個總經理，他們在富邦都有不同的歷練。他們都是來十幾年。那像林啟峰，他以前在直效行銷。 我 們是所有金控公司中，第一家成立直效行銷公司（telemarketing），這也是從國外學來的。我們看到國外直效行銷很盛行，台灣都沒有。所以我們還 沒有富邦金控的時候，就成立直效行銷，富邦金控旗下有一家子公司就叫直效行銷公司。所以我們做直效行銷也是虛擬的通路，已經有一些基本的經驗。 湯：所以培養了對的人，什麼多角化都可以做？ 蔡：這個我想，也不見得啦。 湯：還是你對範圍有個限制，你在做通路、數位匯流、金融服務？ 蔡：大概就是這樣子了啦。 有機會就抓，事業版圖擴張快？ 湯：但是在你的經營事業邏輯裡面，到底是能力重要，還是機會重要？因為像當初購併台北銀行跟ING安泰人壽，都是對方要賣掉的機會。雖然富邦事前有研究過，但是最後是機會的釋出，才能抓到？ 蔡：我覺得兩個都要並重耶。你沒有能力，你有機會，你也沒辦法把握。 湯：你似乎有後發先至的能力。把既有經驗和知識運用在新的事業版圖上，例如把電視購物的經驗運用到網路。 蔡：對對。而且我們是電視購物先做了以後，使得我們對於比如說台灣的有線電視生態有了解。我們才想到，因為有個大的數位匯流的方向。 湯：這幾個都跟你的銀行業看起來差很多。你是一個積極的經營者，還是一個被動的經營者？ 蔡：都是積極經營者，像有線電視，我們都還是有一個團隊進去接管。 湯：你做通路，現在規模還很小吧？ 蔡：其實喔，我們做了金融業以後，剛剛講就是飽和。你看，做銀行你要跟三十幾家同業競爭、做證券現在還是一百多家。所以電視購物，你只有兩個對手。然後他們又自己打自己。 湯：所以可以說你專門進入比較寡占型的產業？ 蔡：不是，我現在去做其他這些產業，我都很有興趣的原因是，很好玩，因為對手跟目標都很明確。你剛剛講銀行，你有兆豐、臺灣銀行……，你看到它歷史建築，你都沒轍。你搶不到它客戶、你沒辦法跟它競爭，也沒辦法在同樣立足點上競爭啊，對不對。 湯：所以跨入不同領域時，你是不是本身已有一些能力，但仍是看到那個領域的機會，所以機會的成分比較大一點？ 蔡：對！ 湯：所以你還是核心擴張，不是核心事業版圖的擴張，而是核心知識的延伸。 蔡：沒有錯。 結 論：對富邦集團來說，在發展的過程中，不斷累積關於「高現金流和通路」的核心能力。也將從金融業中直銷的核心能力延伸到電視和網路購物，再配合數位匯流的 機會，擴充新的事業。換言之，先要培養能力，當機會來臨時，就把類似領域的能力延伸運用到新事業版圖上。企業策略的基礎就是建構和延伸核心競爭力。

「天價估值」遭否認 山鋼重組日鋼評估仍繼續

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110311/2224524.shtml

　山鋼重組日鋼歷時將近3年，而對日鋼資產價值的最新估值或許仍是謎。
有媒體日前援引知情人士報導稱，目前，負責日鋼資產評估的中企華資產評估公司已給出最新的「參考數據」——日鋼資產價值在450億元人民幣左右。
這一「天價估值」遭到了中企華資產評估公司的否認。「這個數據絕對是道聽途說，我不知道你是從哪個渠道獲得，因為我的確不知道確切的數字。」昨日（3月10日），北京中企華資產評估公司一名不具名權威人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時稱。
「只要慢慢談，總會成功的。」上述不具名人士稱。不過，儘管政府一再表現出對重組前景的信心，多位接受採訪的業內人士並不十分看好雙方重組的前景。
同日，就雙方的最新重組進展，山鋼集團、日照鋼鐵均未對《每日經濟新聞》記者作出明確回應。
450億評估價遭否認
「這個評估工作現在還沒有做完，因為評估包括實地、內審、外審、出報告等幾個環節，我們現在還沒有走到內審這一步。」上述不具名人士向記者表示。
昨日，中企華資產評估公司人士稱，中企華接受山鋼和日鋼委託負責對日鋼進行價值評估已經有很長一段時間，但因為現在評估還在進行，具體細節還不太方便透露。
儘管如此，市場並未停止對日照鋼鐵的評估價值的猜測，有媒體報導稱，中企華資產評估公司已經給出了一個最新「參考數據」——450億元人民幣左右。不過，上述不具名人士稱，「這個東西絕對是道聽途說，我都不知道確切的數字」。
記者瞭解到，在多年的重組拉鋸戰裡，日鋼曾出現過多個價格。山東鋼鐵原本準備以20多億元拿下日照鋼鐵，其後增加到80多億元，今年2月，評估方給出的而最新報價達到了240多億元。
「我們這個行業有嚴格的保密措施，目前評估並沒有完成，具體的數字不可能洩露出來。」上述不具名人士向《每日經濟新聞》記者解釋，因為評估具有時效，估值一般在一年內有效，超過一年估值就失去了作用。
重組至今仍無時間表
「兩家企業一直在談，主要是收購價格的問題。我對重組有信心，這是山東鋼鐵產業結構調整的重要組成部分。」近日，山東省省長姜大明在「兩會」期間公開表示。
記者瞭解到，山鋼與日鋼的重組拉鋸戰，至今歷時近3年，先後出現3次延遲。此前，原計劃2月底完成的山東鋼鐵對日照鋼鐵收購的相關程序仍在進行之中，於公告之日尚未完成。
分析人士稱，山鋼重組日鋼的難度主要來自兩個方面，一是收購價格，二是能否為一次性現金收購，日鋼「值」多少錢是整個重組的關鍵點所在。
「從最初的20億元到後來的80億元，然後是240億元，雙方重組的障礙很大程度上來自於資金。但現在『大象』是越來越壯，山鋼很難再吞下去了。」昨日，中國鋼材網分析師田新晗表示，不管今後日鋼的資產具體數目是多少，對山鋼要吞下日鋼都是一個非常巨大的考驗。
資料顯示，2010年日鋼完成鋼產量1236萬噸，材產量1210萬噸，全年實現銷售收入455億元，實現利稅76億元，其中利潤45億元、上繳稅金 31億元。截至去年9月30日，山鋼集團資產總計為1208.1億元，負債合計844.39億元，所有者權益363.71億元，負債率為69.89%。
「我覺得只要慢慢談，總會成功的。」上述不具名人士稱。不過，與該人士的樂觀不同，儘管政府一再表現出對重組前景的信心，多位接受採訪的業內人士並不看好雙方重組前景。
公開資料顯示，日鋼此前先是強調把重心工作重點由「重組評估」轉向了「生產經營」，其後又與中國五礦營口中板公司在北京簽署協議，由日鋼全面託管營口中板廠並為其日常經營管理提供 「全方位的管理服務」，此舉可能為雙方的重組蒙上更多陰影。

潘石屹網上競賣商舖 市場評估單價約8萬元

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110419/2296386.shtml

　　房產大佬、SOHO中國董事長潘石屹又出新招。昨日（4月18日），SOHO中國開始在網絡上無底價競賣北京兩處熱門的商業地產，市場評估均價近8萬 元/平方米。潘石屹表示，當前房地產交易模式中最大的問題就是不透明，SOHO中國籌劃在網上賣房子，這將成為其一種新的營銷手段。
據相關電子商務企業表示，從2010年開始，越來越多的房企開始涉足網絡服務，「在房產新政之下，網絡營銷低成本、影響大的特點將更多地表現出來。」
每平方米均價8萬
SOHO中國此次網絡賣房，合作方為新浪樂居，新浪樂居為其提供網絡技術支出。
《每日經濟新聞》記者在競賣網站頁面看到，SOHO中國此次無底價競賣共有兩場，第一場競賣的商舖為 「朝陽門SOHO－122商舖」，第二場競賣戶型為「銀河SOHO1－152商舖」。根據介紹，競買人在繳納4萬元保證金後，進入競買程序，通過支付寶付 款，一經應價，不得反悔。由於地處北京繁華地帶，此次競賣的兩處商舖價格達到了「天價」，其中「朝陽門SOHO－122商舖」的市場估價為7.9萬元/平 方米，而「銀河SOHO1－152商舖」為8.5萬元/平方米。
目前競買報名正在進行當中，預計將在4月23日進行網絡競拍。
新浪樂居技術部對媒體表示，這次銀河SOHO的拍賣，首次實現全程網上交易，從提交個人資料、支付保證金至拍賣結束，無需到項目現場，即可完成整個拍賣，競買人完全可以異地參與。
房企試水網絡營銷
事實上，潘石屹在幾年前就曾將旗下的部分項目商舖用網絡拍賣的方式賣出，最終成交價比上市價高出將近30%。業界分析，房地產網上交易存在著諸多阻礙，比如購房者的交易習慣、大額支付安全問題等，如果這些問題能解決，「網上賣房」戰略不是沒有可能實現。
目前，我國網民數量達4.57億，據統計，50%的企業都涉及電子商務。艾媒諮詢總裁張毅表示，相對傳統營銷，電子商務成本低、影響大，「隨著房產調控力度的加強，開發網絡營銷，有助於降低成本，同時可以搶佔先機。」
《每日經濟新聞》記者瞭解到，目前搜房網、安居客等機構都開展了網絡營銷的培訓，許多大型房企都有試水網絡營銷的計劃。據成都聯合網絡相關負責人介紹，聯眾網絡傳媒在2010年便為不少房地產開發商提供了網絡推廣服務，網絡營銷將成為房企營銷的一種主要手段。

近一個星期的買賣及風險評估

先此聲明，其實還是照抄偉哥的意念寫成的東西，如有不滿或無帶來投資建議，敬請見諒。

其實我近幾天見市況不斷不挫，覺得有點兒不對路，所以在近三四個交易日逐步售出股票，亦因為太匆忙，所以有些疏忽，導致有多沽股票的出現，而近幾日賣出的股票如下述:

(1) 8月3日，賣出所有愛高集團(328) ，每股3.2元。

(2) 8月8日，售出剩餘的奧普集團(477)，每股80仙。

(3) 今日因為技術上破位，原本想售出一半新華文軒(811)，每股3.57元，後來見市況不佳，原本想改價以3.51元售出該股，但是卻因大匆忙，變成一個新交易，結果全數成交，現在手上只剩下1手股票。

我知道自己在大家增持下，自己減持，可能有點對大家不起，但是為了保住手上盈利及維持買賣紀律，故此作出出售之舉。

現時，在損失上，我估計我如果不增持，手上的盈利就算在跌至海嘯價錢，覆蓋率仍達109.35%，應還能保持盈利，所以無論在流能性及抗風險能力，尚算不錯，現列表如下:

筆者組合組合現金量和流動資產已佔股票組合接近50%，且手上剩下少量低息債項，且不急需還款，故估計個人在市況反彈時或在更低的位置時，有能力作出一次大手吸納，以彌補損失，應屬進可攻，退可守之舉。

個人認為，在技術上，恆生指數可能面臨下試18,000點的位置，何況現時已經有大量股票作出恐慌性拋售，很多股票已跌至吸引的水平，但是仍未到達金融海嘯的恐慌性水平，所以暫未有意慾入貨，不過現時列出部分想入貨的股票名單如下:

97,114, 224,270,533,684,1488,811,464,1123,1170

但就個人來說，最終仍需等待部分股票確實吸引再作決定。

補註: 有些人認為811是10厘股，但是需要扣除10-20%股息稅，以去年派息30仙人民幣，以及人民幣1元兌換1.21港元計，實際息率為7.91%-8.9%，當年海嘯時息率最高達19.76%至22.22%，敬請注意。

評估江湖：同一標的不同評估 價格相差近4倍

http://www.21cbh.com/HTML/2012-2-25/3MMzcyXzQwNDY3Mg.html

21世紀網 是14.86億元還是20.62億元抑或53.43億元？在2008年三一重工收購三一重機的公告中，我們看到同樣的一個標的，不同的評估方法得出了上述不同的結果。

對 此，全國人大《評估法》立法起草組成員，全國資深房地產估價師、土地估價師、資產評估師崔太平近日向21世紀網表示：評估本身不同於數學計算，不可能1加 1等於2。不同評估方法，得出不同的評估結果，這很正常。因此，評估師需要選擇合適的評估方法，並對於評估結果進行取捨。

不過，我們經常可以看到一些聰明的企業或者負責人根據需求在這些方法中遊走，尋找對自己最為有利的估值。

差異的結果

2011年11月，廣州越秀區法院開庭審理中聯資產評估公司在廣州評估一塊地少算2.3億元一案。

據 悉，中石化勝利油田旗下的東營大明置業發展有限責任公司是一家國有公司，這家公司在廣東全資控股了廣東美洲原野山莊開發有限公司。大明公司決定，美洲原野 公司擬由註冊資本1000萬元增資到5000萬元，由深圳光大嘉華投資有限公司注資人民幣3600萬，持有美洲原野公司72%的股權。

為 此，東營大明公司委託了中聯資產評估有限公司南方分公司，對美洲原野公司進行資產評估。中聯公司出具的中聯評報字[2007]第746號文《美洲原野公司 擬增資擴股項目資產評估報告書》，將美洲公司的1000畝土地使用權放入「存貨」一項，評估報告給出的1000畝土地評估價為6891萬元。這1000畝 土地在2007年8月的價格是人民幣3億元，中聯公司的資產評估報告使得土地價格被人為降低，降低份額超過2.3億元。

無獨有偶。去年年底「深鴻基也陷入因為評估帶來的紛爭。

2011年4月，深鴻基以1.58億元的價格將新鴻業66.5%的股權轉讓給賽德隆。賽德隆當時並沒有付款，而是承諾以其持有的西安深鴻基40%的股權應分得的利潤和收益償付股權轉讓款。

6月，深鴻基以2.06億元的價格購買百川盛業所持有的西安深鴻基40%的股權，與賣出新鴻業40%應收款1.58億元相抵消後，賽德隆不僅不需要向深鴻基支付新鴻業的轉讓款，深鴻基反而向百川盛業支付4831萬元的差額補償金。

據悉，深鴻基賣出新鴻業的溢價率為78.24%，而買入西安深鴻基時溢價卻高達354.08%，兩相對比，差距明顯。

遊走在不同方法

雖然上述事例中出現的數字差額較大，但嚴格來說評估結果並沒有多大的問題，問題出現在評估方法身上。

大連國創投資管理有限公司投資總監岳陽向21世紀網表示：目前我國評估一般包括以下幾種方法：成本法、收益法、市場法等，資本市場上還有市盈率比較法、市淨率比較法、EV/EBITDA倍數法。不同的評估方法得出的結果相差較大，有時出現的差異令人咋舌。

崔太平告訴21世紀網：在房地產市場存在泡沫的情況下，用市場法得出的評估價格肯定要高於收益法得出的評估價格。這就會導致市場價格較高的房地產，如住宅要靠租金收回投資，就幾乎不可能。因為要50年甚至100年。

崔太平的觀點在深鴻基一案中得到了體現。

岳 陽表示：深鴻基以1.58億元的價格將新鴻業66.5%的股權轉讓給賽德隆時，評估機構對新鴻業存貨採用成本法評估，價格相對較低。而深鴻基以2.06億 元的價格購買百川盛業所持有的西安深鴻基時，評估機構則對西安深鴻基的存貨採用假設開發法評估即收益法，其價格較淨資產溢價則更為明顯。

「都是慣用評估方法，你能說哪個是公正的，哪個是錯誤的嗎？」岳陽反問道。

若不同標的用同一評估法得出的結果差異並不明顯，那同一標的、不同評估法得到的評估價格或更會讓人驚訝。

在2008年三一重工收購三一重機的公告中，三一重工列出了數種評估方式與對應結果，最高與最低相差近4倍。

首先三一重工利用市盈率比較法計算除了三一重機的價格。

三 一重機2008年預計淨利潤為1.456億元（扣除證券投資虧損後的淨利潤為2.1億元），2009年預計淨利潤為3.8億元，則2008年和2009年 按股權價值19.8億元測算的模擬市盈率為13.60倍（扣除證券投資虧損的市盈率為9.43倍）、5.21倍。若取可比公司2008年平均市盈率 14.06倍，計算可得三一重機的股權價值在20.47億元（扣除證券投資虧損的股權價值為29.53億元）～53.43億元之間。

隨後，三一重工以市淨率比較法計算出三一重機的評估值。

三一重機2008年6月30日淨資產為40,946.24萬元，若取可比公司平均市淨率3.63倍，計算可得公司股權價值為14.86億元。

此外，三一重工還以企業價值和息稅折舊攤銷前利潤的比率（EV/EBITDA） 倍數法計算出了三一重機可能的市場價格。

由 於三一重機2008年預估的淨利潤為1.456億元（扣除證券投資虧損後的淨利潤為2.1億元），EBITDA為1.95億元（扣除證券投資虧損的 EBITDA 2.39億元）。若取可比公司EV/EBITDA倍數15.8倍，計算可得三一重機股權價值為21.04億元，扣除證券投資虧損的股權價值為28.04億 元。

同一個標的，最少評估值為14.86億元，最高的可以達到53.43億元，相差近近4倍。若上市公司運用最高評估值購入，對中小投資者來說，無疑是一個巨大的傷害。

對此，有業內人士表示：評估方法是影響評估結果的一個關鍵因素。雖然不同的評估方法具有各自不同的評估思路、評估前提和運用條件，但其本質功能是用來揭示資產公允價值的技術手段。但現在評估機構為滿足相關者的需要，人為選用不適當評估方法的動機較強。

岳陽表示：「現在資產評估已經成為某些上市公司輸送利益的工具了。在現階段採用單一的方法評估，容易出現有失公允的現象，在評估的時候，最好採用兩種以上方法相結合。」（21世紀網 陸曉輝）

25萬換取10億 評估機構助企業發家致富

http://www.21cbh.com/HTML/2012-2-25/3MMzcyXzQwNDY3Mw.html

21世紀網 20億元的資產，評估可以增值50%嗎？回答是「可以」。

近日，21世紀網以企業的名義諮詢了一家國內排在前列的評估機構，得出了如上的答案。

資產評估業是社會公正性中介服務行業,在企業併購中起著非常重要的作用。但是,目前來看,我國的資產評估市場存在很多不完善的地方。這一貌似嚴格的行業或許藏著不少秘密。

20億元變30億元

近日，21世紀網以中間人的身份聯繫了一家國內排名前列的評估機構，要求對一家公司的資產進行評估。

21世紀網向其項目部鄭經理諮詢：評估公司的資產金額，是否可以人為控制。這位經理果斷的表示可以。

隨後，21世紀網介紹稱，自己受朋友委託尋找一家評估機構。朋友所在的吉林某家上市公司計劃整體上市。

鄭經理表示：操作上市公司的業務，需要證券資質的評估機構。同事他表示，其坐在的評估機構擁有該資質，可以操作。

根據鄭經理提供的介紹材料，該評估事務所確實是具有國家財政部授予資產評估資格和中國證監會授予證券從業資格雙重資質的國家一級權威評估機構。

21世紀網進一步表示：這家公司非上市公司資產20億元，想全部注入。公司領導想把這筆資產增值50%，以便在整體上市過程中換取更多的股票。

鄭經理表示：這個可以想辦法，應該問題不大。

簡短數語，本來或許只有20億元的資產就變身30億元。若果真有這樣的上市公司，真的有如此操作，最後買單的肯定不會是上市公司，而應是中小投資者。

25萬元換取10億元，對於任何一家公司來說，都是一筆划算的買賣，甚至很難抗拒。

大 連國創投資管理有限公司投資總監岳陽向21世紀網表示：資產評估本是一個天性要求公正的行業，但在我國混亂的行業管理和不對等的風險收益一下，這座天平已 經受到了普遍的操縱。在國外屬於諮詢性質的評估業，在我國企業上市過程中卻是法定程序。在會計調賬、確定企業淨資產、每股收益預測乃至最終股票價格確定的 過程中，資產評估都被提升到前所未有的重要地位。而在證券市場資產重組和置換、大股東資產抵償對上市公司的欠債中，資產評估雖非法定程序卻被屢屢引入，以 評估結果作為交易的定價依據，大股東自如的運用這一利器謀取私利。而評估事務所在此過程中，也獲得了不菲的收益。

據悉，這家事務所輕鬆的幫助公司增值50%，而其開出的條件為為25萬元人民幣。

事實上，這家事務所的要價在業內並不高，而其服務還頗為體貼，甚至頗有職業素養。當聽說這家企業較為著急，計劃在上半年完成整體上市的消息後。鄭經理表示：可以在一個月內完成評估，不會耽誤公司運作的進程。

事實上，上述在實際淨資產價格的基礎上溢價或者減損的行為並非上述評估機構一家所為。

21世紀網在採訪過程中，曾聽一家企業的中層做過如此表述：評估不就是老闆開會敲定了價格，然後再找評估機構來敲定落實嘛。現在很多企業的評估都是這麼幹的吧?!

先有結果，再有過程，一條與人們平時想像不一樣的操作過程浮出水面。

對此，一位不願透露姓名的評估師向21世紀網表示：評估行業與其他行業一樣，肯定存在一些問題，其中可能有上述的那些問題。

或迫於無奈

其實上述評估事務所的行為，也可能處於無奈。

統計數據顯示，截止2009年底，全國資產評估機構數量就已達3000餘家，執業註冊資產評估師數量達到3萬多人，從業人員達到8萬多人。

如此多的機構，如此眾多的從業者都想著從評估這個行業分得一杯羹，激烈競爭勢不可免。在殘酷的市場競爭中招攬業務，評估機構一方面壓低評估收費，壓價競爭現象嚴重；另一方面就可能以違背職業道德為代價換取評估業務，從委託方的利益出發，出具並不中立的評估報告。

此外，評估法制建設的落後也是造成目前行業亂象的原因之一。

與 蓬勃發展的資產評估視野相比，此前我國評估法制建設相對滯後，迄今上午一部專門規範評估行業的法律。大量有關資產評估的規定都體現在資產評估行政主管部門 頒佈的規章制度中，法律級別較低。現有的法規，有的互不銜接甚至有互相矛盾，有的已經過時或廢止，缺乏系統性。最資產評估中的一些新情況、新問題也缺乏相 應的法律規範。

岳陽表示：評估機構的註冊資本普遍比較低，與動輒上億的評估標的而言極不對稱，一旦發生評估風險，損失難以彌補。而有限的評估責任，也使得評估機構為了利益與委託方等相關利益方合謀，出具虛假的評估報告。

21世紀網發現，上述那家可以做溢價50%的評估事務所註冊資本僅有200萬，而其介紹資料中聲稱評估的金額達到數十萬億元。

不過上述現象或許很快得到解決，法制化的腳步已經逼近。

全國人大《評估法》立法起草組成員，全國資深房地產估價師、土地估價師、資產評估師崔太平告訴21世紀網，全國人大常委會將於本月27日～29日初審《評估法》。（21世紀網 陸曉輝）

資產評估立法難撼體制之弊

http://magazine.caixin.com/2012-03-02/100362973_all.html

　　中國資產評估行業20餘年無專門法律的歷史即將結束。但從目前亮相的法律草案來看，這一立法尚難撼動此行業監管體制痼疾。

 

　　2012年2月27日，在十一屆全國人大常委會第二十五次會議上，醞釀、起草近六年之久的《資產評估法》草案，首次接受審議。

　　所謂資產評估，是指由專業機構及人員對資產價值進行測算的市場服務行為。自上世紀80年代末開始，隨著國有企業改制，中外合資企業的興起，資產 評估行業在中國應運而生。在發生企業改制、資產重組、合資、合作、產權交易，以及出租、抵押、保險等經濟活動時，通過專業的資產評估給交易主體提供價格參 考，有助於交易公平的實現。

　　1989年，經國家人事部批准，原國家國有資產管理局成立了資產評估中心，監督管理全國的資產評估。1991年11月，國務院頒佈《國有資產評估管理辦法》（下稱國務院91號令），成為迄今為止這個行業內具有最高法律層次的統一性法律文件。

　　1999年，中央黨政機關與所辦經濟實體和管理的直屬企業脫鉤，在這一改革要求下，財政部發文要求資產評估機構與原掛靠單位在人、財、物等方面徹底脫鉤，各地的資產評估機構由此從財政部門下屬的事業單位，成為自負盈虧的合夥制企業或者有限責任公司。

　　據全國人大常委會的立法資料顯示，目前全國各類評估機構近萬家，執業註冊評估師10萬多人，從業人員約30萬人。由於行業多頭管理、評估市場人 為分割，多種行業標準和職業規範並存、行業監管薄弱，在國有產權交易、土地徵用、房屋拆遷等領域出現了國有資產流失、交易價格顯失公平、資產所有者權益受 損、法律責任不清等一系列問題，亟待一部法律來規範。

　　此次的草案，規定了註冊評估師、評估機構、委託人之間的權利義務關係，規定了評估基本準則、資格考試制度、執業註冊制度、行業監管制度以及行業 自律制度等。全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖在立法說明中表示，要明確資產評估行業是一個以市場價值理念為基礎的綜合性中介服務行業的定位，堅持 市場配置資源的原則。

　　但是，由於既有利益格局難破，在最為關鍵的監管制度上，此次立法未有實質性進步。

監管體制微變

　　隨著土地有償轉讓、房屋買賣、礦產資源開發等產權交易種類的擴大，不同行業和領域內針對特定資產的評估行業也迅速發展。1994年，中國土地估 價師協會和房地產估價師學會分別成立；2006年，中國礦業權評估師協會成立。由此形成了包括資產評估、房地產評估、土地估價、礦業權評估，以及舊機動車 鑑定估價和保險公估在內的六大類評估專業。

　　這些專業性的評估行業由財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部（管土地評估和礦業權評估兩類）、商務部以及保監會五個部門分別管理，俗稱「五龍治水」。

　　「行業內的各類評估分屬不同的管理部門，執業標準也有差別，但社會上是把資產評估作為一個整體行業來看的。」中央財經大學財政學院副院長、資產評估研究所所長劉玉平對財新記者說。

　　在劉玉平看來，此次立法最關鍵、也是最困難的就是行業管理體制問題。2006年6月，全國人大財經委成立了資產評估法起草組。時任全國人大財經 委副主任的賈志傑談及這一立法將解決五個方面問題，前三個分別是——評估行業多種資格並存，部門分割的問題；評估行業管理體制不順的問題；各種評估執業准 入壁壘的問題。

　　從國際資產評估行業的發展趨勢看，統一管理是方向。有參加起草組的成員告訴財新記者，溫家寶總理在2008年的時候有過一個批示，指出一定要理順評估管理體制。

　　由於行政管理體制的爭議，本應在2007年就提交審議的草案，一直拖到了2012年。此次草案的立法說明中也提到，理順資產評估行業的行政管理體制是草案起草過程中一直存在分歧和爭議的難點問題，有關方面各持己見，難以達成一致。

　　目前呈現在公眾面前的《資產評估法》草案，採取了所謂「統分結合」的模式，僅僅對多頭管理的體制進行了微調，顯然未達到立法初衷。

　　草案規定，國務院建立資產評估行業管理協調配合機制，負責協調和指導資產評估行業發展。國務院資產評估行業管理部門在資產評估行業管理協調配合 機制框架下，負責監督管理資產評估行業。由財政部會同相關行政主管部門組織實施資產評估行業管理協調配合機制。同時，草案還規定了這個配合機制的職責。包 括設定註冊評估師專業類別、制定統一的評估基本準則，以及職業基本準則和職業道德準則；制定註冊評估師資格全國統一考試辦法等。

　　劉玉平認為，雖然有了協調機制是個進步，但大的體制沒有變化，這不算是最好的解決方式。財政部企業司副司長賴永添也在接受財新記者採訪時表示，本來是想通過立法來規範行政管理體制，現在的草案卻遷就現狀，對解決問題無濟於事。

「五龍難治水」

　　按目前的現狀，不同種類的資產評估師要經過不同的資格考試，在不同的行業協會進行註冊；不同的資產評估機構需要取得不同的部門或者行業協會的資格認證，才能從事某個領域的資產評估業務。即使是資產評估機構的名稱，也要體現出某個種類的特徵來。

　　2005年5月11日，財政部為了使評估機構「專營化」，而不與會計師事務所等混業經營，發佈了《資產評估機構審批審理辦法》，要求依法設立的資產評估機構名稱中應當包含有「資產評估」字樣。

　　同年8月，中國土地估價師協會發佈了《關於在土地估價機構註冊中規範土地評估機構名稱的通知》，要求機構名稱中應明示土地、不動產、土地資產、地產、地價的評估或估價等表明土地估價專業的術語。

　　是年10月，建設部頒發《房地產估價機構管理辦法》，規定各資質等級房地產估價機構名稱有「房地產估價」或者「房地產評估」字樣。

　　一些同時經營多種評估業務的機構只能紛紛改名，有些把名字加長，有些則拆分部門，分別進行工商登記。

　　中鋒資產評估有限公司董事長張梅告訴財新記者，他們經營多種評估業務，採取將房地產估價和資產評估分開進行工商登記的形式， 「兩塊牌子，一隊人馬」。但由於工商登記的是兩個主體，所以工商稅務都是兩套體系，給機構的日常經營增加了負擔。

　　一位同時取得了註冊資產評估師、房地產估價師和土地評估師資格的業內人士告訴財新記者，各種考試科目內容有很多重疊的地方，如果能互相承認一下，可以節省不少人力、財力。

　　在賴永添看來，評估行業多頭管理、部門分割，不利於評估行業的整體發展。各個行政部門往往通過行業准入制度設置壁壘，比如企業重組，往往要聘請多家機構分別進行評估，加重了客戶的負擔，也增加了機構的管理成本。

　　他舉例說，企業價值的評估並不是各種資產——土地、房地產等各種估值的簡單相加，還有經營的優勢、品牌的優勢、市場的優勢等，企業的不同資產由不同的機構作出評估，其結果卻不能反映出企業的價值。

　　此外，評估機構的審批、評估人員資格的認定，評估方法標準的制定、評估項目的管理等等，各個部門各有一套制度體系。在不同的管理模式下，對評估行業的監管力度不一，加之對法律責任的規定不完善，缺乏全面系統性，無法有效地對評估違法行為進行懲處。

政府職能亟需改革

　　在當前的體制下，各種評估專業要統一起來非常困難，癥結在於政府的角色錯位。中聯資產評估公司的一位評估師告訴財新記者，中國的資產評估行業和英美國家相比，最大的區別就是，政府管得太多。

　　2001年12月，國務院辦公廳轉發了財政部《關於改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》。劉玉平認為，這份文件意味著資產評估行業從完全由政府管理的體制，走向政府監管下的行業自律管理。

　　目前，各個不同評估種類的行業自治程度不盡相同，有的相對比較獨立，有的還是處於政府的嚴格管制下。

　　比如，財政部門監管的行業，政府負責批准評估機構的設立，行業協會管人員和機構的註冊；而國土部門監管的行業，機構的設立和人員資格、註冊都是由協會來管理；住房和城鄉建設部則統一將機構的設立，人員資格的許可都直接納入政府管理。

　　從協會人員的組成來看，和行政部門也存在著千絲萬縷的關係。比如，中國資產評估協會的會長，同時是財政部資產評估準則委員會主席，曾經擔任過中 紀委駐財政部紀檢組組長、財政部黨組成員，副會長是現任的財政部企業司司長；而中國土地估價師協會的現任會長，曾經擔任過國土資源部副部長，副會長則是現 任的國土部土地利用管理司司長；中國房地產估價師與房地產經紀人協會的會長，曾經是建設部的副部長。

　　各個協會每年要收取會費，要組織培訓和資格考試等等，這都成為一種「不能失去的利益」。而對於從業主體而言，這就是無端增加的重複成本。

　　此次立法，依舊延續了舊體制的慣性。「從評估行業本身的特點來看，統一管理是有可能的。」劉玉平說，現在的「協調機制」，是激烈博弈下的折中選擇，在現有的體制框架下能否有效地運行，恐怕還有待於進一步研究和探討。

　　中國政法大學副校長、行政法學教授馬懷德指出，這種協調機制，或者設立超越各個部委之上的各種委員會，是中國行政權力交叉、重疊、分割而又無法統一情況下的無奈之舉。當權力出現多頭管理，而公眾對此意見頗大時，協調機制往往成為體制調整的「經驗」而被廣泛使用。

　　2007年，《反壟斷法》出台，在各部門權力無法統一規制的情況下，設立了反壟斷委員會；2009年，《食品安全法》出台，「九龍治水」的體制難以改變，就疊床架屋設立了一個食品安全委員會。

　　資產評估立法又重複了這一過程。馬懷德說，「不能一邊說要轉變政府管理職能，下放權力，一邊又收權、擴權」，需從政府體制改革的角度去著力，不能任由各個行政部門畫地為牢，佔山為王。

如何評估你的代碼

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自住篇︾評估通勤動線與財務 三十歲前變身有殼族 上班族四大心法 輕鬆晉升捷運宅主人

2012-05-21  TWM

對於自住客來說，方便但價格較貴的捷運宅是又愛又恨的選擇，因此選捷運宅自住時，得將財務和通勤習性交 叉評估，找出適合自己而且負擔得起的好房。

撰文•李建興

「買房跟著捷運走！」這是所有購屋者都知道的常理，但無奈的是，正因為大家都想逐捷運而居，拱高了捷運宅 的價位。以台北市來說，近捷運的住宅，平均每戶比非捷運概念的多出近二百萬元，對於平均月薪只有四萬元的上 班族來說，等於要不吃不喝多熬個四年才夠。也難怪，自住客總是感嘆：「台北居大不易，捷運居更不易！」

李氏 心法１：下一站幸福法退一步尋找    專攻價差甚大的好站但同樣是薪水一族，李美華（化名）卻能以微薄的薪水，在不到三十歲時，就成了捷運宅的主人。

最令親朋好友羨慕的是，她沒有其他額外的投資，亦非家有恆產，憑著「買對房子」，以房養房，短短五年在北、高兩地先後購置了三套捷運宅。她的經驗，讓所有想買捷運宅的自住客，都不再幻滅！

出身南部的李美華，初入社會時就北上工作，二○○三年因為要結婚，原本各自租屋的小兩口，決定拿出每月的 租金來繳房貸，許給自己一個安身立命的未來。但由於她和先生都在台北市上班，又都沒買車，因此一開始全鎖定 交通便利的台北市中心看房。

偏偏新房子除了夫妻兩人，準婆婆也要入住，最起碼要三十多坪才夠，儘管時值房市最低迷時期，算算總價就要 逼近千萬元，這對於合計月收入才五、六萬元的夫妻倆來說，可謂沉重不已。

傷透腦筋之際，曾有幾度同事極力勸說，要她乾脆放棄買房，省下錢買輛車繼續租屋通勤。但她和先生認為，買 房可以增值，買車卻只能眼巴巴地看著財產消失。因此他們仍堅持買房，而通勤的替代方案就是買在捷運旁，然後 放寬範圍，「用空間壓低房價，再用捷運縮短通勤時間。」於是，從未買過房的李美華，就和先生攤開了捷運地圖，像圈地遊戲似地，先畫出幾個最想入住的捷運站。

擁有強烈地域觀的李美華總認為「縣不如市」，起初他們只選定台北市最邊陲站，如龍山寺、古亭和景美，但錯 估情勢的小兩口發現，原來就連最市郊的捷運宅，每坪動輒二、三十萬元的行情，也不是他們買得起的。於是原本 很排斥入住新北市，礙於現實，只好轉往新北市的捷運第一站看房。

退一步，果然海闊天空，一出台北市，房價足足少了五成，搭捷運也不過只差一站，還不到三分鐘，房價卻足以 讓小夫妻少奮鬥好幾年，令他們直呼：「下一站幸福！」不過，既然退守到新北市，李美華就堅持要買在通勤最方 便的地點。

當時她和先生鎖定的是板南線的江子翠、新埔，中和線的頂溪、永安市場，以及新店線的大坪林及七張站。精明 的李美華發現，這些點看似都很接近台北市區，卻暗藏玄機。她發明了一套﹁大富翁法則﹂，也就是像小時候玩大 富翁遊戲般地，依照捷運圖數站，這一數，李美華發覺，新埔、頂溪到達台北車站只要四、五站，但大坪林卻足足 要八站，於是新店線就在第一輪賽局中淘汰了。

李氏心法２：大富翁數站法鎖定通勤終點    選擇方便的黃金線在決定買永和還是買板橋時，李美華再使用了大富 翁法則的﹁進階版﹂。

由於自己上班的地點在市政府站，而先生則在善導寺站，再加上平日小夫妻最愛到西門町逛街，她各自數了從新 埔以及從永安市場到西門、善導寺和市政府的站數，李美華發現雖然兩者各有千秋，但搭中和線都要轉乘，而一轉 乘就得多耗二至五分鐘。因此只要一遇轉乘的站，依她的﹁大富翁法則﹂就得多加兩站，這麼一來，板南線成了他 們的首選。

敲定了板橋後，李美華循著仲介的腳步看了幾間房子，一開始他們只鎖定緊鄰捷運站的物件，但後來發現捷運站 口的房子還是「貴森森」，而且出入複雜，並不特別適合自住客。於是她又放寬範圍，到距出口稍遠的地區找房，但經實際測試，發現步行五到七分鐘，是自己能夠接受的最大極限，「再遠，就算我可以忍，等到未來要脫手時，別的買家也未必肯！」

李氏心法３：七分鐘求保值法實地走訪    切莫超越距離極限於是，李美華就在新創的「七分鐘求保值」原則下，再縮小看屋範圍。經過幾輪淘汰賽，去蕪存菁，目標越來越明確，最後選定離新埔捷運站步
行六、七分鐘的中古大樓。由於介入時點低，再加上層層把關，讓這間好房十分保值，他們以每坪十五萬元進場，目前同一棟大樓行情已近四十萬元。

後來，她開始嘗試投資，並且都在捷運旁。自住客出身的李美華只鎖定住宅，因為她認為，只有自住客最懂自住客，捷運族最了捷運族，將心比心，一定能選到增值好房。

○八年，正值高雄捷運開通，由於考慮到台北的房子投資不起，而先生又是高雄人，在地緣關係下決定投資高雄
。但深諳「下港人」習性的先生提醒她，高雄人並不習慣搭乘大眾運輸工具，除非捷運機能發揮到淋漓盡致，因此
同樣買捷運房，一定得拋開台北思惟。

李氏心法４：因地制宜法

順意民情    彈性調整選房標準南下選房，李美華的尺度變緊，距離捷運站口七分鐘縮為三分鐘，而且，只敢選在 距離高鐵站和高雄車站等通勤大站都很近的巨蛋站、凹子底站一帶，而愛查資料的她，更拿出自己的看家本領。她 上網查詢高雄各站的搭乘流量，發現巨蛋是全高捷僅次於高雄車站的第二大站，其地位就和北捷的市政府、西門以 及忠孝復興等大站一樣，不同的是，當時附近的房價居然每坪十萬元有找。

為了怕投資血本無歸，李美華親自南下實地勘察，她發覺，巨蛋站緊鄰漢神巨蛋購物中心、瑞豐夜市以及幾所明 星中小學，有極佳的生活機能，於是決定出手，付了十萬元訂金，以每坪八萬多元的單價買下三十多坪的捷運房。 或許是以最嚴謹的標準評估，即使高雄的捷運房不若台北熱絡，李美華的房子仍然年年上漲。去年底她出場時，房 價已達每坪十五萬元，這樣的獲利，讓在高雄鎩羽而歸的台北投資客難以置信。

這筆獲利的金額雖不大，卻足以償還夫妻倆在台北新埔站捷運宅的房貸，就這樣，一場精打細算的評估與滴水不 漏的審核，讓李美華贏了自住也賺了投資。想逐捷運而居的你，是否還覺得「沒錢萬萬不能」呢？

李美華（化名） 出生：1965年 成就：以微薄薪水，順利買到捷運好宅自住及投資。 擅長標的：北、高兩市捷運住宅。 李美華的大富翁算房法
◎目的： 用於簡算合理的通勤站距
◎計算方法： 鎖定幾個最常出沒的捷運站，計算欲購屋的捷運站，遇轉乘須加２站。
◎實例：

小明希望能買通勤８站以內的房子，而公司在台北的忠孝復興站，現鎖定三重國小站的房子，計算起來搭捷運須 行經７站，並換一次站，是否合乎目標嗎？

7＋2=9>8

◎結論：須再評估 專家給自住客的３個提醒
1.二線為王 自住非投資，買捷運宅不用緊鄰站口，選擇有點遠又不太遠的好宅，付款輕鬆又能增值。
2.門牌效應 部分捷運站出口不同，所屬學區和行政區亦不同，宜選學區及門牌效應（如大安區）齊備的保值地段。
3.生活機能 住捷運宅除了通勤也要生活，因此須考慮周遭日常生活所需的商店或公共設施是否齊備。
代銷公會全國聯合會理事長黃烱輝