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莫羨人家靈活 左丁山

2010-12-10 AD




 

都話內地藝術市 場空前蓬勃,百年難得一遇,故此古董收藏家醫生C好坦白咁講,價錢實在太吸引,佢久唔久就想賣出一件兩件,套番晒所有收藏成本先。呢日潮州C請食潮州菜, 地方就係佢嘅潮州飯堂佳寧娜,點解唔去潮州商會?潮州C話佳寧娜位於旺區,交通方便啲喎,有佢響度,佳寧娜啲菜式與服務都起碼值得一粒米芝蓮星,故此大家 食得好高興。

席間幾位前輩又講起內地人買古董藝術品,地產C話確係旺得好緊要,最近北京拍賣會之中,一位香港才子收藏嘅一批小品就以四千萬 元賣出,令人驚喜。前輩L退休已久,平日好睇藝術展覽,佢盛讚澳門藝術博物館不時展出中國藝術珍品,附精美場刊,印刷好,內容正,對展出品之描述與歷史, 有精簡介紹,令參觀者對展出品有更深入認識,觀賞時更加有味道。

相反地,前輩L對香港藝術博物館就彈多過讚咯,佢最近去參觀一個展覽,展品有幾幅係地產C嘅珍藏,但場刊介紹得寥寥數語,簡單到極,佢問地產C知唔知,地產C唯有苦笑,話不便評論。

隔 一日,睇《亞洲週刊》報道,新加坡標新局主席楊烈國到馬來西亞檳城出席一個中小學優秀學生(曾參加全國奧林匹克數學賽,世界奧林匹克機械人創意大賽之獲獎 者)表揚大會時,給在場老師及學生一張名片,發出豪言:只要這些學生想進入新加坡的任何一所大學、任何科系,只要通知他一聲就可以。新加坡高官真巴閉,說 一句就可送馬來西亞叻仔叻女入新加坡大學,香港嘅孫局長恐怕哼都唔敢哼一句。飲茶時與外匯M講起此事,外匯M經常來往新加坡,又喜歡到澳門玩樂,佢對左丁 山講:「香港乜都要講規矩,講法治嘅社會,缺乏靈活性與酌情。我對收藏藝術品亦有少少研究嘅,澳門好肯使錢,招呼內地藝術官員夠熱情之外,使費不在話下, 夠晒鬆手,所以內地珍品到澳門展出係比較多而且搞得好。香港喎,藝術係清水衙門,冇budget,招呼內地藝術家官員,一切例行公事,做多啲都驚住俾人批 評商業化,為收藏家宣傳呀!所以好多新加坡澳門做得到嘅事,香港唔做得,一做就會俾議員與傳媒鬧死!」


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欲無後悔先修己 各有前因莫羨人(答) Home Blogger

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多謝專才來信,諗樣相信無論通才專才庸才都各有自己煩惱及疑惑,最緊要係活得開心,在此祝各讀者心想事成,萬事如意。 

Background: 專才有兩大問題,分別係佢借幾多錢好?同埋佢借幾多為上限? 正因專才收入比較穩定,所以可以較早定下目標,筆者建議讀者為自己盡快拓展等於現收入七成的銀碼為被動收入,有左個目標後專才會更有系統地完成。專才既文筆顯出佢係好有條理同埋理解力較高的,但在醫院工作壓力較大,而家又少左「執仔」呢個門路,在如此香港難聽D講句都係盡早搵夠,做你真正想做既事啦。早前接觸都另一位醫生都是三十出頭,佢預留左一大筆現金係戶口,先打算用半年時間試當無國界醫生,在此祝佢旅途順利。 

講返專才,每人會因搵既錢不同而在不同的生活水平,專才之安全線,亦即退休後可以搵返現時每月收入七成既錢係$185000*70%=$129500。專才有兩間樓收租,未供斷按揭,但照用日後供斷之收益計算,即$13000+8700-2000 = $19700 

Objective: 講到呢度先要搞清楚幾點,首先計安全線應用退休前之收入七成作計算的,但基於專才現收入可能以等於不少人臨退休前之收入水平,所以就咁用$185000月入計數,專才可自行將收入PROJECT到退休時可能之月入再計一次。諗樣唔知醫護專才到臨退休搵幾多,除非佢再提供計多一次。另外計退休要考慮通賬元素,用樓房拓展被動收入有個好處,就係租金收入會跟通賬自然提升,在此案例勉強可暫不加入通賬作考慮。 

Progress: 即現時專才之進度,係做好左安全線條件之19700/129500=15%的被動收入。 

Suggestion in longer term: 以專才穩當之風格,加上要ON CALL36小時,商鋪買賣未必合適,但在政府兇猛既SSD下,購入觀塘或九龍灣近地鐵之工商廈收租更有可為,缺點是按揭只做50%。另一可優化之處係攪劏房,提升租金回報,可能有部份人對劏房好反感,但唔係個個劏房都好似你電視睇到既棺材房咁既,而家美孚新村同黃埔都有劏房租已是公開秘密,劏完仲靚過大把人間房。如果有人唔問銀行做按揭,用木材(例如到頂既櫃)將樓房「間房」應此行為在灰色地帶,有法律學識既讀者煩請提供意見。 

Suggestion in short term: 而家可以咁逐細價樓買入,因專才煩惱不在於冇資本,而係驚將D錢擺錯位。更實在既理據,請看其收入: FAMILY INCOME – EXPENSE = (185000=86400) = $98600,即可夾埋太太月儲十萬。更由於收入穩定,每隔年半就可儲起50%首期買入三百幾萬既樓。回答專才之首問題借幾多錢好? 應在現時至2016只買入區內交通會改善之較舊樓,比50%首期再借一半,咁做可睇埋連約成交之樓睇下有冇筍貨機會。現時連約樓比市價平5-10%因唔係人人都比到50%首期。到2016都係買多兩間樓而夾埋都係借多左三到四百萬,就當唔計新租金收入,借多三百幾萬總按揭供款只增約一萬五,而供款比率現時的(3.83+0.9+0.7)/(185000+(13000+8700)*70%) = 27% 升至(3.83+0.9+0.7+1.5)/(185000+(13000+8700)*70%)=34.6%,仍在健康水平,因你cash返得快。 

借幾錢為上限? 在政府撤回對樓市之政策前你都係唔好大動作。可以鋪好人事網絡為工商或其他形式增加回報作認知及準備。其實你既portfolio唔應該太則重樓,可在三十餘歲時先借貸買入樓宇,過多十年用信託形式為自己退休準備穩定月入,最後以$129500達成目標。由於該範疇涉及太多,唯有日後再談。 

相信不少人都羨慕專才之月入,可惜你睇到既只係一個數字,不知當中工作之艱辛及壓力。正所謂各有前因莫羨人,如果你認為錢係現時真係好幫到你,請你多加努力,善用時間。

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