http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-26/wMMDAwMDE5NDMwMQ.html
“世茂股份正与国内大型的保险公司接触,共同探索打造旗下商业地产REITS。”在上周末世茂股份(600823.SH)的“苏州、昆山、常熟、徐州四城市世茂广场联合招商大会暨商业地产项目推介会”上,世茂股份总裁许薇薇向本报记者透露。
对于这家截至2010年年中总资产规模已超过200亿元的国内商业地产公司来说,世茂股份对REITS的期待可能不比目前涉足这一领域的任何一方低。许薇薇坦言,保险资金需要相对安全的房地产投资目标,同时在REITS层面拥有地产公司所需的优势,双方的合作是可行的。
不过目前,万事俱备,只欠政策东风。
做大资产规模
继续做大资产规模,是世茂系打造商业地产旗舰要做的关键一步。此举的最大目标在于为日后对商业资产的下一步资本运作提供更大的空间。
2009年5月,世茂股份完成资产重组后将战略重心转移到商业地产领域,专门负责世茂系的商业地产开发和经营。目前已形成商业地产开发、世茂广场、世茂百货和世茂影院四个核心业务板块。
“2010年世茂广场战略已经在上半年启动。”许薇薇告诉本报,5月1日,作为重组后世茂股份的代表项目——绍兴世茂广场的开业,以及2010年底苏州、昆山、常熟等地世茂广场的陆续开业,标志着世茂广场全国战略的正式启动。
据介绍,世茂广场已在中国内地十多个城市,包括上海、杭州、厦门、济南、武汉、绍兴、苏州、徐州、常州、昆山、常熟、嘉兴等,开发了20多个世茂广场项目,土地储备规划总面积超过800万平米。
长三角是世茂股份典型商业地产领域地位的战略要地。目前其在长三角地区的商业土地规划已近500万平方米。许薇薇透露,世茂股份除了继续消化此前资产重组注入的大量资产外,还计划继续拿地新增项目。重组完成至今,新增土储已近约200万平方米。
引入险资图谋REITS
不断做大资产规模的长远目标,世茂股份将REITS作为重点。但在这一计划最终实现之前,需要面临的是商业地产不断扩张对资金长期占用的挑战和由此带来的融资压力。
许薇薇表示,成熟商业地产的稳定收益和持续增值能力,是相对其他类型物业的巨大优势,商业物业抵押贷款也因此更受银行等金融机构青睐。世茂股份手持大量商业物业,在其他融资渠道逐步收紧的情况下,可以考虑以抵押贷款作为常规融资渠道,保证持续发展。
世茂股份CFO陈汝侠曾告诉本报,公司30%的物业持有,70%的物业用于销售。“利用销售的现金回流,来支撑持有物业的开发。将销售的利润投入到持有商业的再开发中,稳健发展。”
但不断提高持有比例以快速做大商业资产规模,依然是世茂股份期待的。陈坦言,未来世茂股份还将根据自身发展情况调整租售比例,譬如,随着资金的丰厚,持有物业的比例可能调高到35%-40%等。
在 世茂管理层看来,REITS产品有望实现商业地产企业继续经营物业并获取物业增值收益,同时能够收回前期大量资金投入。“在加大信托、与基金合作等其他融 资方式的尝试外,REITS是另外一个重点。”许薇薇透露,和保险资本的合作,目前考虑的方式主要是在世茂的商业项目层面,引入险资,让保险资本持有项目 的小部分股份,与世茂股份一起推动相关项目最终实现发行REITS。
“我们已经在接触相关的公司,具体信息尚不便透露,但双方的意愿和需求是契合的,技术层面也可行,目前最大的问题依然在政策层面的限制。”许薇薇说。
据了解,目前央行、地方政府等层面牵头的国内REITS试点,已酝酿较长时间,但至今未能最终成行。尤其是纯商业地产的REITS产品,则可能还需要相对更长的时间。
世茂股份CFO陈汝侠曾告诉本报,公司30%的物业持有,70%的物业用于销售。“利用销售的现金回流,来支撑持有物业的开发。将销售的利润投入到持有商业的再开发中,稳健发展。”
但不断提高持有比例以快速做大商业资产规模,依然是世茂股份期待的。陈坦言,未来世茂股份还将根据自身发展情况调整租售比例,譬如,随着资金的丰厚,持有物业的比例可能调高到35%-40%等。
在 世茂管理层看来,REITS产品有望实现商业地产企业继续经营物业并获取物业增值收益,同时能够收回前期大量资金投入。“在加大信托、与基金合作等其他融 资方式的尝试外,REITS是另外一个重点。”许薇薇透露,和保险资本的合作,目前考虑的方式主要是在世茂的商业项目层面,引入险资,让保险资本持有项目 的小部分股份,与世茂股份一起推动相关项目最终实现发行REITS。
“我们已经在接触相关的公司,具体信息尚不便透露,但双方的意愿和需求是契合的,技术层面也可行,目前最大的问题依然在政策层面的限制。”许薇薇说。
据了解,目前央行、地方政府等层面牵头的国内REITS试点,已酝酿较长时间,但至今未能最终成行。尤其是纯商业地产的REITS产品,则可能还需要相对更长的时间。
2010-9-30 NM
人流如鯽的旺角登打士街,租金高昂,向來是街頭小食店的「木人巷」,搶客求存的生死戰天天上演。用「死過翻生」來形容今集兩位主角,最貼切不過。首先是風靡一時的愛爾蘭瘋薯,短短一年,由月賺二十萬急插至蝕錢,老闆余家榮急急節流劈價,才保住命仔。其次是在銅鑼灣開業不到一年,主打吉列小食的嵐山料理,原月賺三萬多元好過打工,卻遭裝修公司拖累而執笠。
終於,今年七月,嵐山進駐瘋薯,展開「同居」生活。兩個老闆陣前聯手,互相借力,誓要在這條「木人巷」殺出一條生路。
上週三下午五點,旺角登打士街人頭湧湧,不時出現人車爭路的驚險場面。位於街道中段,開業兩年的愛爾蘭瘋薯,店外聚集十數人,或排隊等下單,或等候領取食物。這時,收銀員高叫:「五百號,取蜜糖芥辣薯條同嵐山芝士。」你沒聽錯,細心留意店名已換上「嵐山料理@Ireland's Potato」,櫃面上的餐牌燈箱,亦加入炸蠔及炸軟殼蟹等食物,而側面領取食物的吧枱上,則寫着嵐山料理。
一鋪兩棲,在登打士街可謂絕無僅有。原在銅鑼灣開業、主打日式吉列小食的嵐山料理,今年七月進駐瘋薯鋪位。老闆阿嵐將每月營業額的二成,交予瘋薯老闆阿 Wing作為租金,展開「同居」生活。聯手出擊,過去兩個月已初見成效。瘋薯生意沒有被搶,更淨袋二、三萬元分紅,分擔高昂的租金,嵐山營業額更勝銅鑼灣舊店。新生得來不易,不如先由兩位老闆親述各自「死過翻生」的驚險歷程。
主角1瘋薯老闆余家榮
我叫阿Wing,三十五歲。○八年,我和朋友用六位數向台灣的愛爾蘭瘋薯買下港澳代理權,同年七月在銅鑼灣開鋪,豪擲三十萬做宣傳,結果一炮而紅,日賣六百至一千杯。趁熱打鐵,半年內連開兩分店,包括在登打士街插旗。香港人貪新鮮,瘋薯以蘸上芝士、肉醬等十多款醬汁的新吃法作招徠,一到旺角就成為新寵。一杯二百五十克的薯條賣逾三十元,仍日賣過千杯,每月盈利二十萬,所以即使鋪租要八萬二,都覺值得。
可惜,熱潮來得快去得快,去年夏天,生意額急降至高峰期的三成,不但沒錢賺更要每個月蝕三萬元。蜜月期那麼短,一時很難接受,無奈已簽下四年代理權,以及三年租約,八萬二的租金要硬食,惟有收拾心情諗計救亡。
節流劈價保命
最初只在服務質素下藥,制定極之詳盡的守則,培訓員工主動出擊,如見到有客人在店鋪外四圍望,或者忽然轉頭看,都要有不同的反應,更拍埋短片做示範。半年後,生意額仍無起色,至冬天小食旺季,都只是收支平衡。於是我出馬訪問客人,發現在這條街生存,服務再好也沒用,最實在還是價錢。
要減價先要節流。薯條及醬汁入貨商因代理合約所限,不能改。我便將用支票逐星期找數的薯條,改為日日以現金清數,說服供應商減價一成,而裝薯條的紙杯原由台灣入口,一個要五毫,現在內地訂造,一次過訂十萬個,成本減至三毫。最後是用鮮果及糖漿打成的飲品,改成用濃縮果醬沖製,每次入貨一百箱,可便宜兩成,令成本由每杯六元減至三元。
尚未度好減價幅度,隔籬的小食店hot.com今年四月開始賣薯條,每份十元,搶走不少生意,唯有「焗」上馬,即時劈價至十元。薯條分量減至一百七十克,飲品由十八元減至十五元,跟餐只要八元。幸好節流工夫收效,毛利只略跌一成至六成幾。
吃過一輪驚風散,盈利總算翻生,回升至高峰期的一半,即九萬元。我上了寶貴一課,更加明白要在登打士街生存,鬥平之外,亦要保持客人的新鮮感。今年五月,嵐山料理的阿楠主動找上門傾合作,不但可為瘋薯注入新意,更可分擔昂貴租金,應付一年後續租時的加租危機。在知會過台灣總公司後,合併大計立刻上馬。
主角2嵐山老闆方偉楠
我叫阿楠,二十九歲。年幾前,我和同是廚師出身的拍檔合作學做生意,投資二十萬在銅鑼灣中央圖書館旁開設街頭小食店嵐山料理。
我們曾在日本餐廳打工,覺得香港人鍾意日本菜,而日式炸物在街頭又較少見,就以西式材料結合日式做法,如炸芝士、炸生蠔及炸鵝肝等,配以黑加侖子汁、威士忌醬、他他汁等,由食物到醬汁全部自家製作,希望藉新鮮感突圍。由於食材較貴,炸物售價平均要二十元以上,為留住客人,鋪頭每星期推出二至三款新產品,保持超過二十款食品。開業初期十分順利,每日賣出過百盒,扣除我和拍檔共萬五元人工,仍賺兩萬元,更有傳媒走來採訪。
正想大展拳腳之際,卻被裝修公司拖累。開業時,找間一條龍包裝修及拿牌的公司,我和拍檔沒創業經驗,不懂要簽合約,結果該公司不但遲了兩星期完工,還因工程未達標,只申請到半年的臨時食牌。今年四月,眼見食牌就快到期,多次催促下,裝修公司採「拖字訣」,最後更申請破產。惟有忍痛和業主協商,一年租約未完就要提前結業。
吸收教訓後,我更加自信,一心想到人流更旺的地區另起灶台。但來到旺角才發現,沒八、九萬租金都難插旗,風險太大,便開始考慮分租或寄賣。一眼便相中瘋薯,我賣炸物與他賣薯條,都是油炸食物,一起也不會突兀。馬上託朋友介紹,再拿着自己設計的餐牌,飲食網站「開飯喇」的食評及雜誌的報導去找阿Wing,他睇中我嘅食物夠多元化兼全部自家製作夠獨特,隨即開始討論鋪位布局細節,我亦讓步,嵐山的招牌擺在側門,但餐牌就可佔據正面燈箱,合併正式實行。
新店誕生:聯手出擊求存
瘋薯和嵐山花了兩個月來籌備合併,採用「同住但分家」的原則,從出單開始,就分開計算各自的營業額。阿Wing參考瘋薯其他分店在百佳寄賣的抽佣形式,每月收取嵐山營業額的兩成為鋪租。「嵐山嘅招牌喺巷仔內,間鋪始終俾人覺得係賣薯條的。」忙着接單分單的阿嵐,雖表示兩成抽佣公平,但語氣仍透出幾分「酸味」。瘋薯騰空了一個雪櫃予嵐山,阿楠只須添置兩個新炸爐,及聘請三名員工,已可開業,同時可借用瘋薯位於銅鑼灣總統戲院附近的貨倉來調製食材。
槍口對外共同進退
為配合瘋薯的減價戰,嵐山亦將食物減價逾兩成,如最好賣的炸芝士及炸生蠔,每份分別從二十二元和二十五元減到十八元和十九元。此外,兩店合作推出特價套餐,一份瘋薯搭配一客吉列手指魚或吉列豬扒,原價二十五元,套餐價二十元。「毛利跌咗一成至六成左右,同瘋薯一樣,但根據阿Wing嘅經驗,價錢太高冇辦法喺呢條街生存。」阿嵐表示。至於怕不怕引狼入室反被搶客,站在一旁的阿Wing一派淡定地道:「兩邊食物同價位都定位唔同,佢哋嘅餐都會搭幾條粗薯條,只要賣相同瘋薯有區別,影響亦不大。」
過去兩個月,合併一招初見成效。「呢區人流夠旺,比起以前喺銅鑼灣,營業額增加咗近四成,盈利亦多咗逾萬元。」阿嵐表示。至於瘋薯,營業額維持平穩,每月更淨袋嵐山兩成營業額,上月約兩萬六千元,盈利由九萬升至十一萬六千元。不過,阿Wing表示加租壓力龐大。「租約兩年死一年生,今個月滿兩年時,業主已加盡了之前協議的一成二上限,據聞下年續約要加到十一萬。」阿Wing說。最近,廚師出身的阿嵐提出推出吉列漢堡包,阿Wing就建議搭配瘋薯的不同醬汁,希望集合二人力量,繼續為店鋪注入新鮮感。「撐得幾耐得幾耐。」阿Wing說。
瘋薯(旺角店)
開業資料(08年9月)
租金* $328,000
裝修 $300,000
工具 $100,000
入貨 $100,000
雜費 $50,000
總投資△ $878,000
*3個月按金1個月上期
△不包代理費
營業資料(10年8月)
營業額 $380,000
嵐山分紅 $26,000
租金 $82,000
人工 $55,000
入貨 $133,000
雜費 $20,000
盈利 $116,000
嵐山料理
開業資料(10年7月)
裝修 $5,000
工具 $5,000
人工 $28,000
入貨 $25,000
雜費 $3,000
總投資 $66,000
營業資料(10年8月)
營業額 $130,000
人工 $28,000
入貨 $48,000
瘋薯抽佣 $26,000
盈利 $28,000
*包括阿嵐人工$10,000
二十元一份的套餐有一客薯條加吉列豬扒,跟餐加八元即有一杯飲品。
萬家燒餅王
現況:開業4年半
租金:$65,000
盈利:$30,000
經營情況:「原材料成本上漲得太快,一年前,一箱雞蛋一百元,現升到二百四十,盈利足足少咗一半。明年八月租約到期,若加租太多,會考慮撤離。」
反對合併:「我自己唔會考慮,食物類別咁相近,萬一對方生意好過我,咪引狼入室,抽佣多少亦難計算,太少冇着數,太多對方生存唔到。」
日船
現況:開業6年
租金:$81,000
盈利:蝕$25,000
經營情況:「呢條街小食選擇越來越多,生意被攤薄好多,幾乎是冬天搵來夏天蝕。租約兩年簽一次,次次都加一萬五,出年二月約滿再加的話就唔做了。」
合併可行:「有人分擔租金梗係好,不過我唔會考慮,反正都等執了,無謂拖累人。」
輕鬆飲
現況:開業3年
租金:$50,000
盈利:$50,000
經營情況:「原本在街頭嗰間總店,約滿時業主要從五萬加到十萬,唯有結業保留街尾呢間,好彩個業主信得過我嘅品牌,肯用五萬租金簽下三死三生嘅合約。我哋做台式飲品嘅,租金超過六萬都搵唔到。」
合併可行:「最大好處是減輕租金負擔,亦可增加食物選擇性,但同賣炸物可能會出現互相搶客,須考慮保持現有差價距離,宣傳及減價亦要同步。」
椰汁大王
現況:開業2年
租金:$85,000
盈利:$35,000
經營情況:「呢條街台式飲品多,競爭大,賣得越來越平,搶晒生意。租金從原來七萬升到八萬五,生意越來越難做。」
|
||||||
這是一場繼益通之後,全新上演的太陽能搶錢戲碼,只是主角換成了太陽能轉換器廠盈正豫順。盈正豫順股價從六十元到五六五元,演活了太陽能暴漲暴跌的新一代傳奇,更讓炒手利用炒作三部曲,坑殺小散戶,賺飽荷包。 撰文.賴筱凡 有一家本身並沒有品牌,只做與太陽能相關的單一零組件,賺取代工及系統整合工程費用的公司,但是股價從五個月前在興櫃就開始大漲,到上櫃蜜月期第一周,就 創下五六五元天價,成為興櫃股王,漲幅高達八四二%!但是第六天起,這檔股票就開始下跌,十四個交易日總計下跌四六%,股價幾乎腰斬到三百元,市值蒸發超 過百億元,小散戶怨聲載道。 這到底是一家什麼公司?它出了什麼問題? 這家公司就是今年九月九日上櫃的新明星||盈正豫順,它做的產品是太陽能發電系統中的太陽能轉換器(PV Inverter),相對於興櫃時的風光,九月一上櫃,大漲一周後大跌,讓盈正豫順公司經營層承受巨大的壓力。 最近盈正豫順的財務部門,光是投資人的電話,就讓他們接到手軟,「有的投資人打來,甚至要求我們進場護盤。」盈正豫順代理發言人林志風無奈地說,因為盈正豫順只是一家股本四.五億元的公司,實在沒有多餘的資金可以用來護盤。 其實盈正豫順股價暴起暴落,背後有一隻看不見的手在炒作,從主力股市作手,到投信法人及媒體的連手哄抬,才製造出這場完美的「坑殺秀」。 首部曲:「造神」 條件超完美 炒手興櫃布局早在盈正豫順還在興櫃市場時,就被特定炒手給相中,理由很簡單,盈正豫順當時僅四.○七億元的股本(上櫃後新股增資至四.五億元),籌碼少, 三七%股權集中在大股東漢唐集成手上,有了富爸爸背書,加上它拿到了上櫃的門票,於是,在這三大要素鋪陳下,揭開這場炒作的第一部曲。 炒手鎖定盈正豫順後,利用興櫃乏人問津、且價位無限制的優點,先將股價一路衝高,為未來繼續墊高股價的基礎。六月十七日櫃買中心通過盈正豫順上櫃申請案 後,盈正豫順股價己來到一三五元,在確定拿到掛牌的門票後,開始放手炒作,盈正豫順的股價有如脫韁野馬,開始一路向上衝,瞬間翻了數倍,掛牌前最高來到五 三六元,成為興櫃飆漲的新傳奇。 二部曲:「造勢」 化利空為利多 請君入甕對於炒手來說,暴漲傳奇是有一套公式可循的,除了尋找完美炒作標的外,還得要有說故事的本領,而說書人要講的故事不外乎兩套:一套是題材性,再來 就是市場獨占性。而盈正豫順這個搶錢劇本裡,三大要素齊備,只欠東風,而這個東風就是投資人對於太陽能轉換器的「夢」。 全世界太陽能需求最大的,莫過於歐洲市場,尤以德國為指標。金融海嘯後,太陽能模組價格一路下跌,為了縮減成本,歐洲客戶轉向亞洲尋購零組件,而宣稱擁有所有歐洲國家認證的盈正豫順,成功在此刻抓到時機。 但是,德國不斷削減能源補助金額卻也是不爭的事實,只是說書人抓到了題材,「市場開始傳出,在德國調降補助前,將會有一波搶裝潮。」工研院光電產業分析師 王孟傑說,德國減少能源補助一直都是趨勢,全球需求遞減,樂觀的人因此認為調降補助期限前,一定會有搶裝潮,選擇性忽略明年需求降低的事實,開始大肆鼓 吹。 德國太陽能裝置安裝量在六月衝上二一二六百萬瓦,盈正豫順七、八月營收接連創下歷史新高,來到四.七三億元及五.六九億元,「這讓市場很high,因為氣氛對了。」業內人士心知肚明,炒手已經成功將整個市場的氛圍製造出來了。 於是,在媒體追捧、散戶目光聚焦下,在鎂光燈下的盈正豫順,成為太陽能市場新星,是櫃買市場股王,投信更在掛牌一周內,大買十二億元,將盈正豫順股價推上五六五元新高峰。 三部曲:「造孽」 獲利了結 市值蒸發逾百億成功將一檔上櫃股票推上股王舞台,對於炒手來說,掛牌後的盈正豫順,市場越high,他們越容易出場,「以前,他們可能還會有耐心等個一、 兩個月,但這次手法實在太拙劣,他們連一個月都等不到,掛牌一周後,開始殺股票。」一位法人研究員指出。炒手在投信大舉敲進盈正豫順後,開始獲利了結,將 手中股票轉給投信,這就是為何盈正豫順掛牌後一周,投信持有盈正豫順股票高達二三八四張。 吸引投信認養、散戶接手後,炒手全身而退,激情過後,盈正豫順九月營收驟減一五%,完全與一個月前所編織「太陽能轉換器市況大好」的美夢不符,大家才赫然 驚醒,包括歐洲安全規格重新認證、客戶轉單、檢調搜查,所有利空消息全數出籠,盈正豫順股價瞬間從天堂跌下來,從盤中最高點五六五元,到十月六日最低點二 九一元,一個月內跌掉四八%,市值更急速蒸發一二二.八五億元。 對於太陽能後市,王孟傑說,歐洲市場需求持續減少,明年少有樂觀的理由,而更不要說,從來就不是台灣唯一一家太陽能轉換器廠的盈正豫順,在台達電、友達等 大廠增加產能後,價格及毛利均將陷入紅海的事實。熱潮過後,一切回歸基本面,盈正豫順無奈,卻也僅能回應,「我們只能用數字,讓市場重新檢視我們的投資價 值。」在盈正豫順努力證明自己有被投資的價值時,卻有許多小散戶正抱著套牢的股票哭泣,甚至已認賠殺出。這種從興櫃開始,有計畫地炒作特定股票的案例,盈 正豫順絕不是最後一個,投資人要睜大眼睛,不要陷入炒手的殺局。另外,明顯有一組特定人士一再從市場牟取暴利,主管機關應介入調查,不要讓投資人成為被坑 殺的肥羊! |