富豪董事范統職場「激戰」秘笈
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地產界，無人不識范統。他是富豪酒店（78）、百利保（617）及世紀城市（355）的董事；有他老闆羅旭瑞，他就在身邊，角色如大內總管。一般人對他，既陌生又熟悉，因為他的名字，又可叫「飯桶」，他說：「我細佬叫范剛（飯缸），細妹叫范畹（飯碗）。阿爸係專登玩嘢的。以前去攞身份證，人哋叫咪『范統一號窗』，全場爆笑。」 平日見到的范統，總是西裝骨骨。原來一到假日，他便會脫下洋服，穿上緊身衣，打泰拳、練散打。已五十六歲的他，打功夫懂得「避重就輕」，即使速度不足，但氣力搭夠，打「持久戰」遊刃有餘，曾打贏大他一個碼的海關督察，亦試過「越級」挑戰廿三歲的後生仔。近日，他正為下月的比賽操練；在擂台上致勝之道，亦是他的打工仔秘笈。范統 Profile 年齡：56歲 學歷：香港大學建築系畢業 家庭：已婚，育有一子一女 職位： 1987年：入職百利保，職位為項目經理 1993年：獲委任為百利保控股執行董事 2002年：出任富豪酒店執行董事 2007年：出任百利保控股首席營運總監、及世紀城市執行董事 每個週六，范統都會到拳館練泰拳、格鬥，他換上一身緊身服，一躍上擂台準備練習，邊出拳邊說：「本來做gym減肥，教練見我玩開散打，叫我玩埋泰拳，點知玩上癮。」採訪當日，他只是和教練Bryan練習，但也毫不留力，踢腿、左勾拳、右勾拳，中間加插掌上壓和sit-up來鍛鍊體能，最後練習古泰拳「凌空肘擊」，在教練大髀跳上又跳落，再用手肘「鑿」教練天靈蓋，練足一小時仍未喘氣。週六練完泰拳，週日一早又跟他的師傅冼國林練散打。練習前，記者見他在更衣室換衫，窺看到他那本來四十吋的胸肌，稍為有點鬆弛，他解釋：「早排練拳整親條腰，幾個星期無練喇！」原來有腰傷在身，醫生要求他休息三個星期，但自命「唔郁身痕」的范統依舊和冼國林過招，準備下月的散打友誼賽。冼國林多次為範統安排散打比賽，他曾打贏過海關督察，亦試過「越級」挑戰比他年輕廿多歲的後生仔。冼國林說：「佢下月上擂台，就破紀錄做最老拳手喇！范統識用自己最強嘅摔撻（掃對手的重心腳，以摔倒對方）去撻人，明知力度唔夠，唔好似啲後生咁急住同人硬碰硬，佢夠氣力，打持久戰，啲後生仔唔夠佢嚟o架！」他在擂台上的招數，亦是他職場上的「激戰」秘笈。 第一招：「蠢唔緊要，最緊要勤力！」 范統常做gym，又跟家中的雪橇和美國秋田犬到居住的渣甸山一帶跑步。勤練功，似乎是老生常談，卻又最難做到。「而家請啲後生呀，佢哋第一句問星期六使唔使返工，你話激唔激氣？」范統畢業於港大建築系，做過幾年則師。八七年，三十歲的他加入百利保，任職項目經理，六年後已經進身公司董事局。「當年上司同我講，入職申請當中，人工叫價最高係我，年薪四十萬。」他為證明物超所值，零舍勤力，「當時公司有我及另一個項目經理，對方因私人理由走咗。我唔怕辛苦，同上司講『唔好請人，我做埋佢嗰份！』嗰時公司有好多項目，銅鑼灣香港富豪酒店、九龍城廣場同後期嘅機場富豪酒店等，我全部有份參與。到董事局要升人，公司呢個位得番我一個，所以輪到我囉。」那時，他除了畫則，還要計數、買地、銷售，一腳踢，日日朝九晚十，他的宗旨是：「蠢唔緊要，最緊要勤力！」對自己如是，對下屬要求如是：「你見個同事咁落力，就算做錯呀。唉，諗一諗，佢都盡曬力，仲鬧咩？」廿多年來，他只試過「炒」三個人，「佢哋唔係做錯嘢，係懶！」 第二招：「可以輸，但唔好被人KO！」 年過半百的范統，明知不夠後生仔打，仍「恨」上擂台，不斷叫記者催促冼國林為他安排比賽，他說：「我唔介意輸贏，純粹享受喺擂台。呢局可以輸，但唔可以被人KO。只要喺裁判數十聲內企得番起身就得。唔KO，就過到；KO咗，就一世。」他在百利保廿多年，也有失意時。范統一直不願提起，直至記者提起曾翻查剪報，知悉他十多年前曾投資物業而被追訪，他即耍手擰頭說：「唔好再提啦！好多年前出過一次報導，要我講私人投資，我又講咗，作為老闆梗係唔鍾意，怕我影響工作。」那次之後，工作量銳減，他心知不妙，自此聽聽話話，不再回應任何私人投資，只做好眼前工作，很快又重獲信任。現時百利保手頭有逾一百億的項目有待發展，包括剛以二十四億元投得的九肚山地皮，以及上環、土瓜灣酒店和元朗丹桂村住宅項目等。不過回想二千年，百利保及同系公司試過財困，透過債務重組，終鯉魚翻身。那次未被「KO」，其後幾年更轉虧為盈。提起往事，范統歸功於老闆：「負責睇數嘅同事，計數計到手都震埋。但老闆面不改容，EQ（Emotional Quotient情緒智商）同AQ（Adversity Quotient逆境智商）真係好高，我做乜？我負責大事化小，小事化簡，等老闆煩少啲。有問題時，我從來唔同老闆講，解決完都唔講，因為已經解決咗。」 第三招：「一切榮耀歸於主子」 跟范統做訪問，他把自己「縮」得很細，記者說他泰拳打得好，他歸功教練Bryan；記者說起散打，他又說全靠冼國林。○三年，適逢沙士，他負責賣赤柱富豪海灣，壓力大得天天失眠，「老闆唔出聲自己都會有壓力，九七年用五十五億買塊地返嚟，成個項目開支近百億，到○三年先開賣。利息開支又咁大，無錢回籠點掂？半夜起身開著部電視，拎住遙控，眼光光逐個台㩒。」當年賣樓，未似現時花招多多，他們找專人送樓書給一眾上市公司老闆，又與TVB合作，首創找來歌星藝員拍音樂劇來宣傳。待到沙士過去，這樓盤一日賣十幾伙，還不斷加價，說起往績，范統說：「呢樣羅寶文（羅旭瑞女兒）諗o架。」記者笑他「不邀功」實屬難得，他說笑道：「一切榮耀歸於主子，一切錯誤歸於臣子。」 先苦後甜 身為三間上市公司董事及百利保的首席營運總監，范統很忙，經常OT至晚上七、八時，「我廿幾年來，仲累積咗一百六十日年假未放。」上月中他才忙裡偷閒，和太太及一對子女去肯雅看動物大遷徙，家住渣甸山豪宅，他和太太逢週六、日一起放狗。他的日常工作是：「老闆唔鍾意做嘅嘢，我負責做。」但又補充說：「不過好多嘢佢都鍾意做，我喺身邊學嘢。」他指跟著羅旭瑞打工廿六年，從未見他發脾氣，「大聲講嘢都未試過，最多黑面，咁你自己好知衰乜。」事實上，范統與羅旭瑞，同為港大建築系出身，同聲同氣，多年來一同經歷過公司高低潮，建立了一份互信和默契，「佢想要啲咩我大概知道，我有咩係搞唔掂佢亦都知。」事實上，曾有上市公司向他拋橄欖枝，范統很快拒絕，他更向記者揚言一世「唔會走」，他解釋：「你諗嚇，要喺新環境，重新去建立老闆同同事嘅信任，係好花時間。如果無信任，做事只會事倍功半。」 |
范統：地產投資風險上升 息率靠穩 轉攻豪宅盤
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GS(14)@2016-03-23 15:54:392016-03-19 iM
樓市經歷霧水般的小陽春後，跌勢似未見底，往年盛極一時的中細碼盤，亦隨市況回落而放慢銷情，發展商紛紛變陣改用豪宅掛帥，加上美國聯儲局周四（3月17日）維持息率不變，能否為樓市掃走陰霾？由羅旭瑞身兼主席的百利保（00617）及富豪酒店（00078），早前久違十載賣樓即報捷，月內將再推元朗洋房盤富豪悅庭接力；集團執行董事兼首席營運官范統表示，近年各種因素令樓市飄忽莫測，惟地產商投資風險正在上升，在推售及投地時都變得步步為營。
美息最新一如業界預期維持於0.25至0.5厘區間，且港滙趨強，意味本港加息或再押後到明年，加上樓價從去年起已回調11%，有利釋放市場上的潛在購買力，尤其近數年連投資者也買不下手的豪宅物業。事實上，綜觀發展商農曆年迄今部署，幾乎清一色屬中高價樓盤，並主打三房至四房大戶，包括剛剛公布價單、由長實地產（01113）夥拍郭炳湘的馬頭角君柏，折實平均呎價2.3萬元，開價水平進取，此外何文田三盤如箭在弦，會德豐（00020）ONE HOMANTIN、嘉里（00683）皓畋及新地（00016）天鑄2期分別派樓書及開放參觀，連同南豐的沙田九肚山尚珩，形成豪宅新盤大混戰格局。
富豪悅庭首批標售10伙
百利保也準備加入戰團，旗下位於元朗洪水橋的富豪悅庭，涉36幢三層高洋房，短期內為首批10幢招標，范統指今年樓市低迷，令發展商定價時特別審慎。「開價通常睇幾方面，首先參考附近一、二手價錢，其次是項目本身長處，第三視乎整體市況，但目前要預測後市並不客易，因外圍經濟變數大，處處都是黑天鵝，很難望到樓市兩個月後情況。而元朗區上車新盤較多，洋房屋苑對手僅長實娉廷。」
市場承接力難料，范統稱將以招標形式賣樓，正因為有助釐清買家反應。「地產商現在為新盤定價，其實是好大考驗，因為一手樓條例監督，任何加減價都要30日前通知，所以定價策略講求技巧，若一時不慎開貴了，新盤要減價促銷，自然在市場上不吃香；相反一開始賣太便宜，公司倒過來又蝕本，採用招標就可試水溫。」
料樓價跌幅年內漸收窄
去年跌市前，百利保久違十年賣樓，推出洪水橋尚築，提供面積191至278平方呎的開放式戶，被市場稱作「迷你單位」，范統選擇以低入場費為招徠，最平一伙只售239萬元，結果開售當日，134伙四小時內「一Q清袋」，當中72伙造價低於300萬元，正是看準區內上車需求。「當時有點運氣，天時地利配合到，我們見到在2016年賣細碼盤難度大好多，無舊年支歌仔唱，各大新盤開售即日售清的盛況，也已經絕迹，銷情放慢基於市民見到跌市未完，新盤又源源不絕，可以慢慢揀。」
百利保未來一年料推5項目，市值近百億元，除富豪悅庭外，與市建局合作的長沙灣順寧道尚都，提供157伙，介乎276至438平方呎，一至兩房佔比例七成，爭取年輕上車客源，待批售樓紙就可3月應市。明年初，該公司推沙田九肚項目，共24間獨立屋及137個分層單位，分層戶1,700平方呎起，項目處於打地基及地盤平整階段，並研究搭建示範單位；今年第三、四季，亦將重售赤柱富豪海灣及鴨脷洲南灣餘貨。值得一提，富豪海灣相鄰地皮日前批出，由羅氏針織的建灝地產投得，樓面地價僅1.28萬元，事隔19年，較富豪海灣1997年地價還低3%。
范統相信，樓價跌幅已逐步收窄，「跌幅今年之內應該靠穩，最近小陽春確有輕微回暖，跌勢較急只有中細價屋苑，和業主揭按借貸太多、辣招還有細單位供應上升有關。豪宅降價壓力比細碼樓輕，始終若經濟轉壞，有錢人『唔見面頭嗰幾張』，但對打工仔影響就大得多，買樓會相對保守。」樓市近月成交萎縮，單月計一、二手住宅成交跌穿2,000宗低位，惹來損害相關行業、甚至整體經濟的憂慮。
「地產弱，影響GDP增長在所難免，尤其二手結冰，並非空穴來風。近年一手盤出得快又多，收樓有瑕疵可即時執漏，二手樓成交後遇問題就無人幫你跟進。更重要是買地產商的樓，雖然沒價講，但享受優惠額較高，連代付印花稅都得，二手業主就不太可能代買家付稅。另外新盤較少開售後即降價，變成買家較有信心，二手樓議價空間多，業主開呎價1萬元，睇樓客還到5,000元都得，有點像在漁市場揀海鮮，準買家尤其用家的猶疑心態較重。當然，新盤給予地產代理佣金高達2.5%至6%，也令代理落力推銷。」
成本趨升發展商毛利低
他表示，發展商開發新項目的利潤愈來愈低，過往扣除地價、建築成本仍有約兩成毛利，現已不復見。「發展成本趨升，像富豪悅庭樓面地價3,000多元、建築費6,000元，未計樓書和佣金雜費，利息支出近5厘，每平方呎成本是高達1萬元。現今未必每個盤，都能有15%、20%利益，即使有，攤分發展期4年，年均回報4%至5%，不是跑贏通脤好多。可以說做地產的邊際利潤（Marginal Profit），甚至不及開酒吧，F&B（餐飲業）利潤50%至70%，但做地產現在計計數，回報和發展成本不成正比，利錢好薄。幸好向銀行融資仍算容易，地價可借一半，建築費有機會借足。」
近期沙田綠怡雅苑、嘉順苑及元朗屏欣苑截止申請，獲不俗反應，放眼今年，多達4,875伙資助房屋及居屋推出，佔去年一手成交量16,799宗接近三成，其售價260萬至627萬元，也比市面新盤具吸引力，但范統不擔心市場重疊。「想買私樓的人，即使見到居屋售價較低，仍然不太會想買，基本上市場分得好開。但大家見到，新一批居屋裝修水準不錯，而私樓理應質素更優勝，反映一般買家對新盤要求正不斷提升，現在新盤不分地區，都需達到準豪宅的水準。」
有指近年新盤溢價高，小業主接貨，一不小心就蝕讓或負資產的說法，他並不同意。「首先，蝕讓是因按揭高造成，現時買家向銀行借六、七成，向發展商借兩成；個別新盤設超高成數樓按，買家付5%首期就做業主，像這樣子，樓價只跌10%、15%，也很容易出現負資產，基本上與樓盤定價關係不是很大。我相信，大部分發展商毛利已經好低。相對地，發展商只收5%首期也有風險，大市一回10%，人家就撻訂，等於無賣過一樣，但如此勇猛的發展商並不多。」
建議政府從多角度撤招
其他政策因素，也增加發展成本。「香港賣地市場並不透明，像新加坡賣地上午截標，下午就公布所有財團出價，市場巨細無遺；這增加市場透明度高，發展商心中有譜，知道下次點調整出價。香港不然，截標後一周才有結果，亦只公布單一中標價，財團對競投情況心中無底，即使政府不承認，我認為這變相就是高地價政策。」
「還有，起新樓批則文件也像『過五關、斬六將』，例如申請預售同意書，除要做好地基、為上蓋工程找到合約承建商，涉及批地條款（Lease Conditions）對建築外形和布局（Design, Disposition and Height, DDH）部分，要送交地政總署審批，這步驟耗時最少兩年，造成好多盤已準備完成上蓋，但呆等一張售樓紙，錯失賣樓時機。以前興建單幢盤，由買地到落成只需3年，但現時就拖長4、5年才落成，市況可能升完又插水，發展商就呆若木雞了，不知還賣不賣好，影響資金回籠。」
為分散發展風險，富豪系內持有逾10幢酒店，另外近年加強海外及國內發展，包括天津、成都等二綫城市，由公寓、服務式住宅、酒店，以至寫字樓和零售商場物業都有，「內地有內地的規則，香港有香港的規則，兩地做法和規範略有分別，要習慣一下，但在內地發展物業和資產，可以確保公司兩條腿走路。」
上月財政預算案並無減辣措施，惟近日市傳金管局放寬按揭管制，范統建議政府從多角度撤招。「市場談論減辣、放寬按揭及壓力測試，都值得研究。如果政府真心想幫上車一族，把按揭成數放寬並不是大問題，因為現在發展商賣樓，幾乎做埋銀行個份，向買家提供九成半按揭，與其這樣扭曲市場，金管局不如正正經經，考慮針對首次置業人士，提供額外樓宇按揭成數。」
政治議題加重樓價壓力
「額外印花稅（SSP）的3年換樓限制亦太長，以前所謂炒樓，投資者都旨在短期獲利，一年半內轉讓要付15%至20%稅，其實他們已沒戲唱。其次雙倍印花稅（DSD）針對商用物業並不合理，而買家印花稅（BSD）達15%，足夠阻止內地客，但人民幣持續疲弱，未來可以考慮調低比率。」
近期中資積極來港，他認為屬意料之內。「他們選擇這個時間攻港，有多項因素，首先內地經濟放緩，地產市道冷靜許多，要開闢一個新戰場，香港是最方便的方法，因本港法制，起碼地產及物業買賣條例健康，容易跟到，不用太多學習和適應，就可以做生意。他們來港在陌生市場建立據點，因此收購不介意溢價。好像男士追女仔，要打動芳心，最直接方法就是送禮，立即Impress對方，國內地產商就是把香港看成美女，想盡快來港插旗，自然有溢價成本。」
長和系主席李嘉誠日前於業績會上，呼籲社會不同政見人士團結，以保持本港經濟競爭力，范統也認同近年政經糾紛太多，對樓價造成壓力。「很明顯自由行減少，因為無論是否購物都被本地人排斥，早前年初一旺角事件影響更嚴重，酒店業現在做得辛苦，房間租金失去支持，市面商舖生意也淡了很多，飲食、運輸業等轉弱。這怪不得國內客，現在旅遊選擇多，最近旅客去韓國連整容都可以獲退稅。但我想負面影響應該不會延續太久，隔一段『冷靜期』，內地客來港應該會恢復。」
「社會政治爭拗多，普遍不發聲的大多數，如果見到香港未來發展沒有好轉迹象，只有愈來愈多鬧劇，他們就會想移民離開香港，可能上一代到港生根，現在都連根拔走。即是原本想幫仔女買層樓，變為沽層樓去搞移民，一來一回已差好遠。多數年輕一輩，可能剛剛結婚或有小孩，自然會反思到底香港還是不是一個安居樂業的地方。上述種種，會不會影響樓價，答案是肯定影響到。」
首代項目經理 見證地產30年
范統於香港大學建築系畢業後加入百利保，迄今已是第29個年頭，見證本港地產界發展變遷。「做建築師，簡單來說就是幫人設計大廈，從前年代，不流行有工程項目經理，但新項目規模愈做愈大，一般建築師設計完，仍有好多瓣數要處理，他們對工程實際進度、質素管理、資金調配，甚至落成後賣樓等，認識都不夠，因此需要加設一個項目經理去負責。」
「我加入公司第一個崗位就是項目經理，統籌工程進度，29年過去，現在新建築物規例有增無減，工程繁複程度一直遞升的，不論單幢樓或大型項目，如果和港鐵、市建局或其他JV Parnter，合作溝通上更加要注意。」
范統「身負盛名」，原來是父親刻意為之，希望令名字更響亮易記，他在港大建築系升上四年班時，更因為在學期初忘記正式申讀，差點被退學，最終學院主任聽到其名字後頓了一頓，然後大笑，便同意補辦手續。回憶往事，他笑說：「這名字總為我帶來好事，出到社會做事交換卡片，別人也不會笑。唯一不方便的是，我本身記人名比較差，有時可能忘記別人名字，但對方一定記得我的名，情況就會有點尷尬。」
百利保范統：買地難過上車 招標賣地透明度不足 倡恢復拍地
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GS(14)@2017-10-20 07:51:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2825&issue=20171020
【明報專訊】中資高價搶地，港資唯有變陣增土儲，大型龍頭發展商選擇收購舊樓、透過補地價轉換農地等，中小型發展商生存空間卻被大幅壓縮。作為中型發展商的百利保（0617），其執行董事范統更形容「買地難過後生仔上車」，希望政府恢復公開拍賣地皮，讓發展商更能掌握土地價格。
明報記者 甘潔瑩、林可為
施政報告公布前，市場曾傳出，政府除公布地皮中標價外，亦考慮公布第二高、甚至第三高入標價，以增加透明度，但結果落空。百利保執行董事范統接受本報專訪時表示，近年社會聲音大力推動年輕人上車置業，行政長官林鄭月娥更於施政報告中稱以置業為主導，惟隨着中資自去年起天價競投本港地皮後，港資發展商要投得地皮較以往困難，「發展商現在就算有錢都未必買到地皮，但年輕人有錢就可以置業，而且有好多選擇，因市場不同的物業出售，但發展商選擇較少，『買地難過後生仔上車』」。
第二高入標價或與中標價相差較大
他又稱，現時官地以招標形式推售，市場只知中標價，並不知道其他發展商的入標價，難以掌握地價，「若政府可恢復『舉手』公開拍賣地皮，便可讓發展商或市場掌握成交價。你問我，下一幅地皮如果可『舉手』拍賣，肯定不少發展商贊成！正因為透明度不高，某程度上會扭曲了市價，因中標價或較第二及第三高的入標價相差較大，未必能反映市場實况」。
資料顯示，政府過去賣地多以拍賣形式進行，即拍賣會上舉牌競投，最後出價銀碼比官方底價高便成交，否則該土地由政府收回。及後政府因應市况而非定期主動賣地，當時採用招標或拍賣形式「雙軌」賣地。不過，政府於2013年改由主動推地作招標，即發展商因應招標條款而出價。
籲政府推細地供中型發展商競投
范統不諱言，港資難補充土儲，規模大的地皮價值高，中型發展商未必負擔得來，即使蚊型地亦每每有二三十家發展商去競爭，心態是「入咗標睇下買唔買到」。正因為中型發展商不容易覓得地皮，購入官地仍是集團增加土儲的主要渠道，「政府可先規劃有關區域發展，再將地皮裁細，提供更多機會予求地若渴的中型發展商」。
對於集團會否如大型發展商般，透過收購舊樓而增加土儲，范統表示，現時收購亦同樣面對挑戰，「現在收購舊樓並不容易，過去收舊樓的價錢較合理，現時有些舊樓業主會較心雄，要求發展商出高價才會出售其單位；另有投資者早早已『落釘』，亦會左右收購進度。私人發展商不做蝕本生意，所以若收購去到無利可圖的時候，就會煞停」。
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GS(14)@2017-10-20 07:52:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3605&issue=20171020
【明報專訊】談及推盤部署，范統稱年底前將會公布沙田九肚項目的命名，項目單位總數160伙，包括24幢洋房，最快明年中以現樓形式推出。相比之下，今年至2020年，卻是百利保（0617）與富豪酒店（0078）在酒店業務的收成期，這4年內平均每年皆有一間全新酒店開幕，初步推算4間新酒店全部約1926個房間投入營運後，每年房租收益可達6.6億元。
富豪酒店系4間全新酒店，分佈於馬頭圍、旺角、上環和機場航天城，房間總數1926間，總投資額逾70億元，其中航天城酒店項目佔1200間房，為集團目前在港最大型酒店。繼富薈馬頭圍酒店5月開幕後，另外3間將於明年至2020年陸續開張，待上述4間新酒店開張後，百利保系在港將擁有12間酒店，涉約6500間房。
走精品式酒店路線
隨着消費和旅遊模式改變，上述百利保馬頭圍、旺角及上環酒店均走精品路線，而非傳統五星級酒店，房間面積約160至350方呎（平均200餘方呎）；范統表示，發展市區精品式酒店的優點，是不需打造大型宴會廳或高級餐廳，住客只需簡約的房間以及簡單早餐已足夠，所需員工相對較少，營運成本較低。客源方面，他預期內地客將佔五成以上，而航天城酒店項目除因毗鄰機場、有一定商務客源外，亦因酒店設有多項消閒設施兼位處大嶼山，料可吸引本地家庭度假客。
系內仍會物色酒店新發展機會，如市場估值最多達30億元、本月27日截標的長沙灣興華街西對出臨海酒店地王，范統表示該地皮競爭雖然激烈，但集團仍會積極研究入標。
有意競投長沙灣酒店地
事實上，地產商發展酒店的回本期，時間上比住宅長。范統稱，住宅項目只要獲批預售，發展商已可將樓花推售，若賣個滿堂紅，資金可更快回籠；相反，發展酒店，即使硬件工程完成，房間內所有設施，細緻如毛巾、牙刷等均要完全到位，方可迎來第一位客人，動輒需時至少5年。不過，他強調酒店可為集團帶來長遠而穩定的收入，所以酒店、住宅今後仍會雙軌並行發展。
馬鞍山We Go Mall首日兩萬人次 范統：內地客回歸刺激市道
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GS(14)@2018-05-14 09:57:22https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6678&issue=20180514
【明報專訊】百利保（0617）及富豪酒店（0078）旗下馬鞍山We Go Mall，商場上周六首日試業，錄逾兩萬人次，目前出租率約七成，每月租金收入400餘萬元。百利保執行董事兼首席營運官范統表示，若全部商舖租出，料每月租金收入約700萬元，商場最快今年第三季末正式開業。
七成舖租出 月租金收入約400萬
We Go Mall佔地逾16萬方呎，涉及舖位約50至60個，平均呎租40至160元；商場總投資額約14億至15億元，連同內部裝修約16億元，商場試業期間有6個主題區，包括全港首個「生態冰」環保溜冰場「冰極世界」、 VR體驗館及電競場等。當中最矚目為面積逾千呎的溜冰場，范統稱，其他溜冰場面積雖大，但通常「劏」一半作練習場，另一半開放予公眾；旗下商場的溜冰場雖小，但若需求大，會於商場其他位置再擴大溜冰場，目前已有團體查詢作訓練場之用。該6個主題區會視乎需求而更改用途，又或會長期保留。范又稱，零售市道向好，內地客回歸本地市場，帶動零售市場及酒店業，馬鞍山約有30萬名住客，惟沒有一個合適的商場，更指「We Go Mall唔憂租」。
新地12商場母親節營業額升一成
另新地（中國）執行董事馮秀炎表示，新地（0016）旗下12個主要商場包括觀塘apm、大埔超級城、新太陽廣場、元朗廣場、柴灣新翠商場、上水新都廣場、置富南區廣場、利港商場、開心廣場、翠怡商場、美景商場及新葵興廣場，在母親節周末總人流達350萬，營業額9000萬元，兩者均較去年同期上升10%；其中apm商場人流達73萬，較去年升10%，生意額2300萬元，較去年升13%，以潮流服飾、化妝美容及食肆最受惠。
百利保范統：徵空置稅沒效益 指無助市民上車 籲發展棕地更實際
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GS(14)@2018-06-04 10:55:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1614&issue=20180604
【明報專訊】港府早前指全港約有9000個一手空置私樓單位，並放風指研究開徵物業空置稅，社會解讀為是政府意圖出招，令發展商不能囤積居奇。百利保（0617）執行董事兼首席營運官范統接受專訪時稱，港府研究收徵空置稅的本意屬「用心良苦」，希望讓更多市民置業，惟很多細節和數據未有闡釋，而香港屬自由經濟，政府「不能逼人（發展商）賣樓、如樓盤開盤時市况逆轉，難道政府要逼人（發展商）蝕本賣樓？」他認為，開徵空置稅對遏制樓價效益不大，應多花精力研究發展棕地。
政府放風指研究開徵空置稅之際，范統指有很多細節和技術數據均未有全面闡釋，例如如何計算空置率，是以全港發展商計，還是集中某幾個大型發展商計，單位怎樣才算空置，目前未有定案。他又質疑，政府若開徵空置稅，是以市場某些大型住宅項目作徵稅基數，還是以市場整體住宅作計算。
質疑未有闡釋空置率定義
他強調，港府落實開徵空置稅前，必須要先清晰定義何謂空置，「舉例說，空置中的已落成單位，是指單位已取得入伙紙（Occupation Permit、俗稱OP）、還是以取得滿意紙（Certificate of Compliance、俗稱CC ）計算？現時政府要求發展商取得滿意紙後才可交樓，然而由獲批入伙紙至取滿意紙，需時約6至9個月。若以取得入伙紙計算物業已落成，並視之為空置，並不合理。」
事實上，范統認為目前本港私樓空置率談不上高，「現時全港私樓空置率只有3.6%；就如失業率大約是3.6%，怎能說是高」。
指發展商寧採貨如輪轉策略
據差餉物業估價署數據顯示，截至2017年底，全港整體私樓單位總存量為117.46萬個單位，空置量為42,942個，空置率回落至3.7%，屬近20年低位（見表）；當中9370個單位為已有入伙紙，但未獲滿意紙或轉讓同意書的單位。他認為，發展商根本沒有囤積居奇，因為「攞不到錢套現，就爭不到地，所以寧願貨如輪轉」。
范續稱，香港屬自由市場，指政府「不能逼人（發展商）賣樓，如果某山頂豪宅項目只有10幢洋房，政府勒令要在半年賣清，就是一個好唔公道的做法。另外，如樓盤開盤時市况逆轉，難道政府要逼人（發展商）蝕本賣樓？」
香港現正展開土地大辯論，范統指政府研究開徵空置稅，為何不在土地供應專責小組的建議上認真研究，在現有土地資源上繼續尋找新供應，最直接有效、更實際的途徑是發展棕地，因政府有權收回棕地使用，作為增加土地供應的長遠措施。此外，某些保育價值不大的郊野公園，亦可考慮撥出部分土地發展。
（發展商專訪）
明報記者 甘潔瑩、林可為
百利保范統：空置稅難令新盤減價
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GS(14)@2018-06-21 08:26:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4249&issue=20180621
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【明報專訊】港府擬向發展商開徵一手樓空置稅似乎事在必行，再有地產商發聲質疑其成效。百利保（0617）執行董事兼首席營運官范統表示，港府若落實開徵空置稅，先要視乎措施目的是壓抑樓價，還是協助市民上車，而發展商目前手持的待售細單位數量不多，故收稅也不會對發展商帶來減價壓力。他續稱，當局不應規管面積1000方呎以上的豪宅單位，因為此類物業與民生的直接關係不大。
富豪‧山峯8月開價招標
事實上，目前持有貨尾數量不多的百利保，計劃下季開展推盤新攻勢。范統表示，集團旗下沙田九肚富豪．山峯，最快8月上載樓書及開放示範單位，計劃以接近現樓形式發售，擬公布價單及招標並行。
另一方面，信置（0083）繼早前公布與市建局合作的長沙灣新盤命名為一號九龍道後，同系大埔白石角科研路項目亦正式命名為 「逸瓏灣8 MAYFAIR by the sea 8」；項目提供528伙，預計2021年2月落成。信置營業部聯席董事田兆源表示，項目主打2房、3房戶，佔單位總數85%，特色單位佔7%，其餘為4房戶；單位面積由約500方呎兩房，至1200方呎特色戶，部分可享海景，計劃第三季推售。
逸瓏灣8 MAYFAIR兩房500呎起
白石角是今年新界新盤主戰場，當中嘉華（0173）嘉熙已推出並累沽約620伙，新地（0016）雲匯已首推4伙招標，上述逸瓏灣8 MAYFAIR by the sea 8，與億京的同區新盤海日灣有機會對撼。
富豪‧山峯160伙全數招標 須備最少50萬本票 范統：逾千呎才算豪宅
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GS(14)@2019-04-12 08:51:06https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8368&issue=20190412
【明報專訊】地產建設商會上周四舉行特別會議後達成共識，規定「非豪宅」新盤首推兩成單位須以發價單形式公開發售，但未就豪宅作明確界定之際，百利保（0617）執行董事兼首席營運官范統表示，旗下全新盤沙田九肚富豪‧山峯160伙將以招標形式發售，他更指，不贊成「非豪宅」項目以招標形式出售，建議實用面積最少千呎或以上單位才適合招標發售。
明報記者 鄭錦玲、林可為
范統強調，富豪‧山峯會跟隨地建會指引，上載完整招標文件及優惠細則，希望做到賣樓透明度高。對於港府開徵一手空置稅似事在必行，范統指政府不應「一刀切」，因為豪宅物業裝修需時，需較多程序和時間才可推出發售，認為政府應分開處理豪宅、非豪宅市場。另外，已屆現樓的富豪‧山峯，提供160伙；當中136個分層戶實用面積由1575至3360方呎、24幢洋房則由2233至4960方呎。范統去年6月曾表示，富豪‧山峯擬於同年第三季開售，惟去年第三、四季樓市氣氛轉差，至今年初才上載項目樓書。
OASIS加推6伙特色戶招標
項目昨天首推第3座11樓Sky Pool Penthouse特色戶，實用2659方呎連1102方呎平台、2284方呎天台，設私人泳池，下周一（15日）下午3至4時招標。根據52頁長的招標文件，準買家須準備總金額為樓價5%的多張本票（或支票），當中50萬元須以本票支付。另準買家可選擇180日或720日付款法，若買家於180日內上會可獲3%現金回贈；於181至360日內付清樓價則獲1.5%現金回贈。此外，招標文件1.1、1.2號，分別在於準買家可選擇認購兩個或一個車位。
雲滙昨透過招標沽35伙
會德豐（0020）啟德OASIS KAI TAK（下稱OASIS），則加推6伙低座特色戶招標，同時上載招標文件至物業網站。會德豐地產常務董事黃光耀表示，OASIS已近現樓，預計7月落成入伙，新推6伙特色戶實用1360至1470方呎，全屬4房1套間隔。黃強調，集團會跟隨地建會指引，令招標具透明度。OASIS累售613伙、套現75億元，尚餘35伙餘貨包括16伙高座單位、19伙低座單位。此外，新地（0016）大埔白石角雲滙1、2期，昨再透過招標售出35伙，令本月標售單位增至約160伙。
中大商學院客席教授冼日明認為，於整個新盤項目中只屬比例較小的特色戶、或樓價數千萬元的單位、及超級豪宅才應該招標，其他種類物業招標發售均屬不透明做法。冼續稱，標售單位令消費者處於被動，因發展商可以「不到價不賣」，對消費者不公道。
百利保范統：空置稅變相逼豪宅減價賣 中小單位多售樓花 無囤積居奇
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GS(14)@2019-05-06 08:03:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5021&issue=20190506
【明報專訊】港府擬向獲發入伙紙一年但未售出的一手樓徵空置稅，續引起地產界迴響。百利保（0617）執行董事兼首席營運官范統接受專訪稱，現時針對社會大眾的中小型單位，不存在囤積居奇，而樓價5000萬以上、以至以億元計豪宅絕非一時三刻可輕易售出，若當局強徵空置稅，變相逼發展商減價減樓，讓一小撮富有階層可以較低價錢購買到心頭好，卻無助普羅大眾上車。
對港府開徵一手空置稅似乎已毫無懸念，范統表示明白政府推空置稅，是希望藉增加供應協助大眾上車，但卻直指空置稅屬「落錯藥」。
運輸及房屋局長陳帆4月開腔指，目前本港空置單位約9000個，推出空置稅非與地產界對立，只希望業界把已建成單位盡快推售。范統回應指，針對大眾市場的中小型住宅，發展商通常都會賣樓花，以求現金盡快回籠。
獲批滿意紙3年後徵稅才合理
范統表示：「中小型單位銀碼細，好多人都負擔到，新盤推出一兩個月，甚至分分鐘推出一兩日，已經可清袋，所以不存在中小型單位囤積問題。」
事實上，以日前首輪推售500伙的將軍澳日出康城MONTARA為例，就於一天內清袋，單日售出單位已佔該期項目單位總數616伙逾80%。
范統續指，目前空置仍未售出的一手物業多屬豪宅，原因並非發展商不想賣，而是這類樓價5000萬元以上、甚至動輒逾億元以上豪宅，客源只屬社會一小撮富豪，而這類物業絕非一時三刻可輕易銷售。
「有錢佬等發展商賣平才出手」
如政府落實對獲發入伙紙（Occupation Permit），而非獲發滿意紙（Certificate of Compliance）一年內仍未售出的物業徵稅；范統回應指豪宅由獲發入伙紙、到完成全部室內外裝修、再推出發售，起碼需時至少半年，甚至更長時間。「如豪宅獲批入伙紙一年內要售出以免被徵稅，若市況不配合，等同變相逼發展商減價賣樓，讓具財力買家可以較便宜、甚至低於市價的價錢，購買到心水豪宅，等同是幫助有錢人買樓。你係有錢佬，都等發展商賣平5%、10%時，才出手購買啦」。
他以集團同系赤柱洋房項目富豪海灣為例，早於2003年已開售，但至今仍有10餘洋房仍未售出而轉為收租，他強調集團不是不想賣，而是「豪宅只能『撞客』、有時市况又不配合」。
因此，他認為當局除不應以物業獲發入伙紙，作空置稅計算起點外，更應將豪宅剔出徵稅範圍內，「即使政府一意孤行要徵稅，最低限度亦應以物業獲批滿意紙3年後仍未售出，作為考慮徵稅之列」。
明報記者 林可為
[發展商專訪]
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