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兼具資深租客及房東身分的楊木心,在租屋市場二十多年來累積不少租金談判的經驗,依循著獨門的心理戰招式,成為朋友口中「殺手級」的達人。 撰文‧李建興 「鈴~鈴!」春節過後第一個上班日,剛休完假的楊木心一早就被陣陣急急如律令的電話聲吵醒,電話那頭傳來殷切的請求,「『殺價女王』,拜託啦!快來幫我跟房東殺殺價啦!」拗不過對方一再的請託,她睡眼惺忪趕到台中文心路上的一間店面,只見打電話的那位朋友正站在店外和屋主爭得面紅耳赤,楊木心則氣定神閒,悄悄地走入屋內,仔細端詳上一位房客還遺留在店內的生財器具,並察看牆上與天花板上被油煙熏黃的痕跡。 一走出店外,朋友立即向她投以求助的眼神,只見楊木心不疾不徐地說:「房東先生,你實在不應該用同樣的價格租給我朋友,上一位房客是做快炒的,而我朋友租店是要開安親班的,再怎麼說,月租也要降個幾千元!」此時,房東既驚訝又疑惑的神情全寫在臉上,「你怎麼知道?」楊木心娓娓道來:「很簡單啊,從屋內留下的瓦斯爐和滿地的油漬就猜得出來了,而這也正是你應該降價租給我朋友的原因。」 殺租密技1: 觀知市況,立於不敗「你想想,租給做快炒的,不但會將你的房子弄得髒兮兮,一不小心還可能會燒掉你的房子,但安親班就單純多了,既乾淨,而且一旦承租了,一經裝潢,沒租個三年五年是不會走的啦!看你屋內的情況應該好幾個月甚至半年沒租出去了吧,倒不如便宜租給我朋友這種穩定的優質客人吧!」語畢,只見原本態度高傲的房東立刻像是被窺知心機的小孩,壓低聲音說:「那……你們想租多少?」就這樣,磋商了好幾天的租金,在楊木心的三言兩語下就塵埃落定,而最初殺不下來,二萬五千元的月租,最後竟以二萬元成交。 四十四歲的楊木心,從學生時代就開始租屋,儘管後來結婚生子了,動不動喜歡換環境居住的她仍然租屋過活,「租房子,我想住哪就搬到哪,住膩了就換,沒有束縛!」多年來約莫已租過二、三十次房。有趣的是,她自住的房子是租的,卻買下好幾間住宅和店面投資,拿來出租或賺差價,等於是資深房客兼包租女王,因此對出租或承租的眉眉角角,她都摸得一清二楚。 一談起自己的「獨門殺『租』大法」,楊木心語帶玄機地說,「要房東心軟,你就要先體貼他的心!」意指要徹底了解房東的想法和困擾,才能將心比心、將計就計談到好價格。 租屋和買賣不同,買賣是一次性的行為,雙方在交易後就老死不相往來,但租屋不一樣,房客一住就是一年甚至好幾年,因此房客素質好不好,遠比房租更重要。於是「房客的條件」就成了商議租金的重要籌碼,為讓房東留下好印象,儘管透過仲介承租,最好能在簽約時要求和房東見面,以得到降價的機會。 其次,租屋族多半經費有限,大坪數的房子容易超出預算上限,反而乏人問津,因此在租屋市場,坪數越大,加價幅度越小。例如十五坪的房租是一萬元,三十坪的房子行情大約只有一萬五千元,在與房東議定租金時,切莫將購屋時坪數與價格成正比的邏輯拿來套用。 此外,房東的屬性也是重要關鍵。楊木心說,房東可分為兩類,一為想長線收租的包租公,二是短線買賣的投資客。投資客出租目的多半是為了付貸款,因此會裝潢一下以拱高房租,對租價也較堅持。因此遇到有簡易裝潢的房子,可以大致判斷出房東是投資客,價格也不如一般包租公好殺了。 殺租密技2: 給利讓利,製造雙贏正因為了解房東的想法,楊木心每次出馬租房子時,都會因時、因地、因人進行角色扮演。譬如,學生時租房要「裝窮」以博取房東的同情心,出社會後租房則要「裝濶」,因為房東最怕付不出房租或收入不穩定的房客。同時,由於女房客通常給人規律愛乾淨的印象,由女生出面洽租也較容易議得好價。 最經典的一次在二○○五年時,楊木心肚裡的雙胞胎即將誕生,她想換大房子,相中同社區一間五十坪住宅,屋主開價每月二萬元。機靈的楊木心先是透過管理員得知房東是包租公,並探聽出因為上一位房客成夜打麻將,房東被社區釘得滿頭包,所以這次特別小心,挑了好幾組的房客,幾個月都沒租掉,她心想:「這價格就好談了!」楊木心刻意等到房東到同社區另一間房收租時,跑去議價。她指著自己的便便大腹從容地說,「我們是很守規矩的一般家庭,孩子生了之後,準備讀這兒的學區,所以會租很久!」楊木心看著房東臉上露出肯定的微笑,乘勝追擊,拿出以前租屋時的繳款紀錄,以及老公在公司擔任高階主管的名片,並表明自己從不在別人的房子釘釘子,接著話鋒一轉就大刀砍了五千元,「我知道租房子最重穩定不惹麻煩的好房客,否則,你的房子也不會一空空了半年。想想看,這一年,表面上你租金月收兩萬元,但全年只收十二萬元,還不如一萬五租我,實實在在地拿個十八萬元!」 殺租密技3 : 眼光放遠,伺機而動這番分析讓房東毫無招架之力,立即答應以一萬五千元出租,不但大砍了二成五,更絕的是,相對於她上一間承租的二十五坪房子是一萬二千元,竟只多花了三千元就租到一個空間加倍的好房。 這次的成功經驗,更讓楊木心確定:「對房東而言,租得穩、租得長比租得高更重要!」因此,質優的老房客可以運用年繳的方式要求房東給折扣,互蒙其利;也可在租約到期時,先去看其他房子,除了預防房東漲價,亦能進一步要求降價。 值得注意的是,有別於買賣市場,房價會增值,在租賃市場,同一房子,隨著屋齡增長,價位則越低,因此續租者應可向房東要求調整租價。 拿楊木心以一萬五租到的住宅為例,後來一年到期要續租時,她主動向房東表示可以年繳,但希望能以十一個月租金抵一年。剛開始房東面露難色,但楊木心旋即透露自己也有找到另一租屋處,只是希望能不搬就不搬,這讓向來擔心遇到壞房客和空租太久的房東鬆動了,而這一來,等於又將租金砍了一千元。 所謂「馭事先馭人,馭人先馭心」,楊木心的議價經,證實了只要多花一點心,就能為自己多爭取一點利益。 楊木心 出生:1969年 現職:家庭主婦 家庭:已婚,育有三子 房地產經驗: 20多年的租屋及包租經驗,曾任職於代銷及房地產資產管理公司。 和房東談判勿犯的 3大禁忌1.切勿一味裝窮,使房東擔心你根本繳不起房租。 2.切勿以為租金單價和坪數是成正比的。 3.切勿忘記將管理費、水電費等雜支一起併入談判內容。 |
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買賣冷、租屋需求增,農曆年後,租屋仲介受委託物件增一成,若想置產收租,要留意當地房價走勢,免得賺租金、賠本金。 央行再降息,你,還把錢放在銀行嗎?不懂股票、不會基金操盤,這時候,你還有個好選擇,趁著租屋市場近十年來最活絡的榮景,養個「啞巴兒子」,每月穩穩收租,賺五%投報率。 中央銀行日前宣布解禁豪宅以外的信用管制,被視為救房市的一大利多。但在國內經濟局勢未見明顯成長、餘屋壓力龐大的此刻,投資買盤仍多持觀望態度。這時,許多人轉賣為租、也有人轉買為租,供需雙方同時湧進租賃市場,造就近十年難得一見的租市榮景。 最明顯的,是租金逆勢成長。今年第一季,全國六都房價創十五季新低;去年全國買賣栘轉棟數僅約二十二萬戶,寫下近十四年最慘紀錄。房市交易價量齊衰,租金行情卻脫鉤成長,據五九一租屋網母公司數字科技統計,二〇一五年,北中南四大城市,租金較〇八年成長一成到三成,今年第一季更創近八年新高。 租金投報率, 台中比台北高 四都之中,以全台第二大城市高雄市成長三三%最多,台中市成長二六%居次。然而,租市首重人口需求,根據內政部統計,近五年高雄市人口成長下滑,去年少了兩千餘人,台中增加逾一萬四千人,僅次桃園市。台中市建經協會理事長林正昇分析,台中是西部城市的中心點,有精密機械園區、中科進駐,磁吸苗栗縣以南、雲林縣以北的就業人口湧進,人口紅利帶動租屋需求。 根據信義房屋、數字科技統計,今年台中市套房單坪均價約十八萬六千元,每月每坪租金約八百元,換算租金投資報酬率達五.三%,比台北市僅二.九%,高出二.四個百分點。 永勝租售管理執行長徐銘達分析,雖然房價下跌趨勢明顯,但目前薪資水平沒有提升,對許多年輕人來說,買房仍不易,以租「代買」、「待買」的求租者眾;此外,現在要順利賣房,屋主多半得降價,有些屋主乾脆先將住宅出租,租市供給同樣增加,今年過年後,雙北市與台中市委託出租、求租量皆成長約一成,造成租市比房市更熱絡的景況。 三心法精選標的、放長線 投資人想賺高租金投報率,心法一,即是鎖定收益最高、房價相對穩定的中南部。三十歲的家庭主婦張小姐,三月中旬買進鄰近台中醫院、一戶權狀十三坪的小套房,總價僅一百四十萬元,每月可收租五千元,租金投報率達四%,全以現金埋單。「錢放在銀行也不知道做什麼,」張小姐說,台中市西區房價近十年漲跌幅不大,不熟股票、基金操作,乾脆把錢放進「看得到」的房地產,較安心。 心法二,挑地段、鎖定租客。 中信房屋中彰投區域經理楊乾意分析,租屋市場以學生、上班族為兩大客群,兩者交集處,租賃市場更活躍。例如逢甲商圈,附近還有東海大學、榮總醫院與中科、精密機械園區的租屋需求;一中商圈,附近有台灣體育運動大學、台中科大,以及服務業上班族,皆是台中市租屋人口活絡的區位。徐銘達表示,鎮定學區投資,還要緊盯大專院校入學分數,國立大學招生人數較為穩定;分數排名較落後學校,在少子化壓力下,較快面臨招生人數銳減風險,須格外注意。 鎖定上班族、商務客群,則要挑選已經成熟的金融商圈,例如台灣大道沿線辦公大樓多,換租接手性較強。 心法三,包裝產品。在台中市擁逾二十戶出租宅的林姓包租公指出,屋齡約二十年左右的中古屋,最有可塑性,「花個五、六萬元裝潢一下,就很好租了,每個月房租還多收五百到八百元,」他指出,中古屋房價較低,簡易裝潢,每月租金就能比無裝潢產品多一成,且出租速度快一倍,有效縮短空租率。以他投資逾十二年經驗,旗下出租宅每年可收滿十一.五個月租金。 「著眼於出租收益率的投 資,應該被鼓勵,」政治大學地政系特聘教授林左裕表示,台灣住宅空置率高,有資產者買房出租當房東,有助於活絡市場;但他也提醒,置產之前,要考慮當地房價走勢,免得賺了租金、賠了本金。另外,同時要將房貸利息、稅負、住宅折舊等成本算清楚,確保淨投報率符合預期再人手。 以往,房地產是國人側重的置產工具,但在房市前景混沌的此刻,短進短出的槓桿操作,不再是穩賺不賠的生意。 此刻,是重新配置資產的關鍵時刻。挑對產品,放長線、求穩健租金投資報酬率,才是聰明投資房市的決勝心法。 撰文者王柔雅 |
在台籍專業經理人被邊緣化時代,姜惠琳接掌如新大中華業務,她背後有一段家道中落再起的故事,成為她拯救谷底公司的力量。 「五、四、三、二、一!」激昂的倒數計時聲中,七月八日晚上,上海陸家嘴俯瞰黃浦江最高點─上海中心一百一十九樓頂樓內,正進行一場外牆點燈儀式,啟動手中按鈕,讓中國第一高樓、有「上海之顛」的地標亮起來的,是今年六月底,甫出任美商如新(Nu Skin)大中華區域總裁的姜惠琳。 姜惠琳,不只代表如新公司,成為第一家站上上海中心頂樓的外企;來自台灣的她,也是台籍專業經理人在外商遭邊緣化之際,逆勢出線的指標人物。 「(責任)沉重大於一切,」姜惠琳接獲新職派任第一時間,發出如此的感想。 如新大中華區域涵蓋中、 港、台,二〇一二年,如新大中華地區的營收貢獻,曾經占其全球年營收突破三十億美元的四成多,達十三億六千萬美元(約合新台幣四百億元),一度激勵在美國紐約證交所掛牌的如新公司股價,站上一百四十美元歷史高點! 接手公司難題:市值降,一度剩六分之一 不過,因銷售制度受爭議,甚至遭中國官方啟動調查,過去兩年多來,如新在中國市場重重跌了一跤,去年營收僅約八億美元,股價則是從二〇一四年初的高點,下探至今年初的二十三美元波段低點,市值一度縮水只剩下六分之一。 也就是說,姜惠琳接手大中華區域,要正面迎擊一個高難度的挑戰。如何反敗為勝重返榮耀,更被華爾街投資人緊盯著。不過她毫不退縮的表示:「逃避、放棄,我的字典沒有這些字,硬著頭皮去做就是了,」她形容此刻的戰鬥指數。 回顧過去二十五年,姜惠琳在職場,從一位日文小助理,一路過關斬將,到如今出任外商大中華總裁,用她自己的話形容,憑藉的是「青暝(瞎眼)不怕槍」的膽識。 二〇〇三年,主管徵詾當時懷胎七個月的她,出任新加坡分公司總經理意願,她毫不猶豫一口答應,坐完月子馬上帶著三個幼兒前往履新,隨後並升任新加坡、馬來西亞總裁,展開兩地通勤的日子。 骨子裡有著客家硬頸本色的姜惠琳說,開疆闢土本來就是客家人天性,在她眼中,挑戰自我是一件幸福的事,因為透過挑戰,才有機會發現自己原來還有成長的空間。 她不怕正面衝撞,二〇〇七年,她接任如新台灣總裁,當時,如新在台業績停滯不前,不但痛失國內直銷業龍頭寶座,甚至連前五大都擠不進去,她從推動組織變革下手,提出優退方案,大刀一揮換掉總部三分之一人馬,推翻這家公司幾乎從不請人走路的組織文化,不只老臣反彈,交棒給她的前主管也質疑她,「Charlene(姜惠琳英文名字)妳知道妳在做什麼嗎?這樣做 會害死這家公司啊!」 反對的雜音沒有動搖她變革決心,「不對這三分之一的人殘忍,我就是對其他三分之二表現優秀的夥伴殘忍,」姜惠琳說,如果想讓組織越來越好,快速處理拖累團隊的成員,絕不能手軟。歷經變革的如新台灣,如今則已重返市場前三大。 「堅持目標(Stick to Object)」、「溫柔而堅定(Kind but Firm)」和姜惠琳共事長達二十五年的如新大中華區副總裁麥歐文(Owen Messick)如此形容她的領導風格。對姜惠琳來說,從失敗中重返榮耀這個目標,也並非她的第一次。 曾是北埔望族 二樓看出去,全是姜家田 場景從上海陸家嘴,轉到新竹北埔姜家洋樓。 這裡是姜惠琳的出生地。由她的祖父姜阿新起造,一九四九年落成的巴洛克式兩層樓建築,以檜木、烏心石木等高貴建材打造,圍牆是北投運來的瞋哩岸石,裡裡外外一百多扇窗戶,更有各自不同造型設計,融合日本、西洋與中式建築語彙和工法,是北埔最氣派的洋樓,更在台灣建築史有一席之地。 曾任過第一屆臨時省議員、新竹客運董事長的姜阿新,是日據 時代第一位將北埔紅茶外銷的茶業實業家,全盛時期在全台擁有八處現代化茶廠,永光公司更是光復初期北台灣最大製茶大戶,養活半數北埔居民;當時生意往來對象,包括香港怡和洋行與日本三井株式會社等國外大型商社。 姜阿新擅開拓的生意性格和國際貿易能力,在茶業界贏得「茶虎」美名,事業最高峰時,買賣茶業所得的大量鈔票,是用茶袋包裹卡車裝載,一路從台北運回竹東;站上洋樓二樓陽台,望出去都是姜家田產,號稱「烏鴉飛三天也飛不完」。 一夕破產搬家 家中唯一電器,只剩電鍋 只是,姜家的豪門風華在姜惠琳三歲那年由盛而衰,因國民政府大量開放製茶廠,加上台灣茶葉外銷市場沒落與經營不利等因素,一九六五年永光宣布破產,洋樓遭銀行接收,姜家舉家北遷遠離傷心地,姜惠琳從望族千金,一夕成為一家八口擠在十坪大租屋處度日的「落難公主」。 姜惠琳記得,小時候北埔洋樓有鎮上第一台電視機,村裡小孩帶著板凳來姜家看電視時,都要坐在姜家小孩後面;但搬到台北之後,大同電鍋是舉家唯一的電器用品,她常常因為想看電視,把臉貼在房東家紗窗門邊窺視,總是印著一圈黑臉回家。 對姜惠琳而言,她的夢想就是有一天可以重返老家。 四年前,偶然機會她獲悉,債權銀行要拍賣這筆不良資產,在姜惠琳帶頭下,姜家六兄妹分頭籌資,用高出當年抵押金的一百倍,購回流落在外近半世紀的洋樓。姜惠琳三姊廖惠慶說,當時聽到有機會圓中興家業的夢,她高興到輾轉難眠,但一方面卻也擔心,不知去哪裡籌這幾千萬的屋款,更怕有人半路殺出高價競標。 在這之前,新纖董事長吳東昇曾在一九九五年,以金廣福基金會名義,贊助修復姜阿新洋樓,請來知名建築師謝英俊修繕,讓老屋風華再現。 「姜阿新破產後,北埔街坊鄰居都說,我們這一房是敗家子,」廖惠慶說,和姜惠琳商量之後,決定寫一封信給吳東昇,得到對方樂見其成的承諾。但開標那天還是很緊張,擔心會不會另有竹科新貴出手搶標,「Charlene跟我說不用怕,房子一定是我們的,」廖惠慶回想起競標過程。 咬牙振興家族 顛沛半世紀,終住回祖厝 二〇一二年五月,這棟洋樓終於再回到姜家懷抱,昭告北埔鄉親,姜家有能力再站起來。在整修洋樓之前,單單兩側的橫屋和倉庫整修,找來台南碩果僅存的屋瓦工匠復舊,這一砸又是上千萬。 廖惠慶指著橫屋屋頂說,因為預算有限,原本後半段想改搭鐵皮了事,但姜惠琳聽到後表示「先做就對了」,大方承諾由她出資修復,事實上卻是姜惠琳咬牙向銀行貸款。 中興家業過程,帶大家往前衝的姜惠琳說,買回洋樓,所有兒時記憶都回來了,在加拿大、荷蘭的姐姐們也回北埔定居,去年金廣福基金會搬走,姜家終於能自由進出洋樓,今年農曆年,歷經半世紀顛沛的姜家,三代人總計二十多人,得以聚首老家吃團圓飯。 學會不放棄 用中興家業精神,逆轉事業 重返家族榮耀的目標,驅動姜惠琳不放棄,背後是對家的愛。未來要帶領如新往前衝,她也需要這股咬牙不放棄的動力。而她也坦書,擔任跨國企業領導人,一年超過百趟商務飛行,家人才是她最大的掛念,「以前我最小女兒剛滿月,每當我把行李箱一拉出來準備出差,她就嚎啕大哭,」「這些往事小孩可能早已忘記,但……」說到這裡,姜惠琳哽咽,在記者面前流下了眼淚。 但即便有眼淚,她早已下定決心。不管是逆轉事業或是中興家業,淚水都只是讓夢想更清晰,只要不放棄,夢想就會成真。 姜惠琳 出生:1962年 學歷:台大復旦EMBA、輔大日文系 經歷:美商如新台灣總裁、台灣電通廣告業務員 現職:美商如新大中華區域總裁 撰文者尤子彥 |