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香港劏房與兩個孩子的媽

做為一個帶著兩個孩子的單親媽媽，香港對燕萍來說，是個黑洞。她找不到正職工作，照顧兩個孩子占去她大部分的時間。三人擠在不到兩坪的劏房中，一張床占去多數空間，沒窗，分不清楚外頭晴雨，孩子不時生病。即便如此，租金還是政府各項補助加總的兩倍多，「我不吃不喝不穿，也住不起……。」現在的她找到工作，房子有客廳、廚房，孩子學拉小提琴、打鼓。帶她走出黑洞的是一家社會房產公司──「要有光」。

在香港，有十七萬人過著這樣的日子：

他們住在屋齡超過五十年的建築物中，一間公寓被分成十間以上，在這些被稱為「劏房」的狹小陰暗空間裡，床的上面是曬衣間，馬桶上方是電磁爐、餐桌，沒有對外窗。為了重新鋪設管線，樓層地板加厚了一層，也讓老建築加重負擔，新拉出來的電表把大樓入口遮到看不見牆面。

色情產業為鄰、火災、甚至整棟樓垮，是除了蝨子、抑鬱症外，這十七萬人每天的害怕。六年前一棟樓塌、四年前一場大火，送走十三條人命，也擋不住貧窮線下四十萬人的前仆後繼，香港劏房租金漲幅還比豪宅多出一倍，讓更多人「改房」出租，最新的房型，大小有如棺材，一．五立方公尺的膠囊房月租約新台幣六千元。

劏房問題如社會地雷，但對曾帶領上萬名會員、四十六歲余偉業來說，卻是辭去安麗香港區總經理，中年創業最好商機。

房價及居住問題一直困擾著香港政府，來自國際的資金，加上中國、南亞的移民壓力，讓香港房價居高不下，即使有公共住宅制度，但貧富差距居亞洲最高的香港，申請入住社會住宅的需求卻遠遠超過新屋的建造，政府束手無策，「一年上房」的政策屢屢破功。

問題一：整戶租金太貴找不到房客，成富人的特殊煩惱

把政府都解決不了的問題當作創業機會，經商二十餘年的他，拋出的解方很大瞻:讓弱勢住進富人的第二套房。

「兩個數字，香港貧窮線以下有四十萬人，但有超過三十萬人有兩套房子，」余偉業說。

別以為他癡人說夢，從一二年拿到第一個房產至今，委託「要有光」(Light Be)管理的房產去年底近四十戶，總值超過港幣兩億元，六十幾個家庭在裡面擺脫生存危機，一百六十多人的生活重新回到社會。今年要有光管理的房產將增至百戶。

讓房東把房子拿出來給窮人住，連余偉業老婆都不肯相信，「這整件事都瘋瘋的，直到公司開記者會，我才知道他要幹嘛。」

五年前，他從安麗辭職時，自己也沒有把握。「我的假設是物業主是有良心的，他們願意賺少一點，」一個假設，花了他兩年時間證明。

中年轉業，他彷彿重考一樣。每天跑圖書館，讀香港地產市場研究、政府補助政策，還到劏房、社福機構拜訪弱勢。他發現，香港住宅困境是市場失靈的結果。

要開物業管理公司，他先考專業執照，一邊讀書、一邊進入物業公司擔任助理，提老闆公事包，以了解物業主的世界。

從繼承房產的二代到開發商，余偉業發現他們的需求與難處，房價過高，讓他們找不到租房及買房者。「整個市場被價格給綁住了，我想為什麼不能在價格的束縛外重新思考(think out price)呢？」

房租太高，一戶完整的住宅反而難租，擁有第二套、第三套房產的他們，管理成本比租金收入還高，如何找到房客，競成了這些富人的特殊煩惱。

「還有一些，是為了回饋社會。」早期儲蓄買下的房產，在市場推升之下競成為高價資產，有些物業主希望能以合理的價錢出租，但卻找不到門路跟放心的房客。

問題二：單親媽沒錢租高房價讓政府補助全進房東口袋

市場另一端，弱勢及政府，也遇到障礙。香港政府長期補助綜合援助金、公共住宅，但除非成功住進公共住宅，否則再高的補助也抵擋不過高房價，給弱勢的錢像丟進池塘般進了房東口袋，弱勢家庭還是無法在生活品質、教育上投入資源，社會階級流動凍結。

其中，又以單親媽媽最是弱勢中的弱勢，沒工作、沒房產、需要長時間照顧孩子，而陷入無解的負面循環。在香港貧窮情況報告中，各種貧窮人口中，單親家庭擁有全職工作的比率最低，不到三成。當住進公屋要等上三到六年，這些弱勢家庭跟下一代，只能住進劏房，卻又衍生更多社會問題跟社會成本。

突破點：一間公寓入住三個家庭兼顧房東收益穩定、房客租屋減壓

「政府看似投入了很多的資源，但是都沒有效率，」余偉業說，他想做的，就是讓閒置的資源及需求媒合，讓單親家庭住進第二套房，「商人的使命就是讓資源發揮最大的效益，不是嗎？」

他決定以三年為期，讓一間公寓住進兩到三個家庭，以社福計畫結合房產的方式，讓弱勢站起。房租，依照每個單親家庭拿到的社會補助金為準，如此一來，單親媽媽找到安全、穩定、可以跟鄰居、社工互相照顧的居所，房東則收到比市價低約三％的租金，但省了管理及維修成本，對物業主來說，也成為穩定的長期投資。

曾跟著余偉業拜訪單親家庭的香港社會創投基金創辦人魏華星觀察，余偉業雖是商界出身，但卻相當了解弱勢，沒有距離。原來，余偉業就是弱勢家庭的孩子。

直銷經驗：用訓練下線方式助房客確保她們三年內重返就業市場

爸媽在戰時逃到了香港，若不是有社會住宅讓一家五口安頓下來，他不會有後來一路完整受教育的機會。「所以我一開始就會跟他們說好，要有光不是給你一個房子住，而是給你一個訓練，三年之後要找到人生的方向，」余偉業用嚴格來形容自己的風格，就像過去他帶領安麗一百五十位幹部、上萬名會員一樣，他用短、中、長期訂定目標的方式，激勵單親媽媽們。

「當你的生活是在馬桶上面吃飯的時候，任何人對任何機會都不會說不的。」

要有光的七名正職員工，加上來自牛津、哈佛、律師、會計師背景的志工，長期跟單親媽媽們互動，幫她們做就業訓練、面試練習，確保三年內她們能站起。

但弱勢接受幫助久了，有時會拒絕走出舒適圈、拒絕自力更生。余偉業笑著說，「對社工生氣簡單，但對我們生氣是不可能的，」因為他們既有社工般服務陪伴，又有房產公司的主導權，更有力量要求人住對象接受培訓。

以燕萍為例，兩個孩子在要有光幫助下找到社區共學組織，找到義務的音樂老師敦孩子，「搬進來之後，他們的病少很多，也開心很多，知道這個社會還有人關心我們，」燕萍說。她的房門上，掛著五、六頁的生活公約。

相較政府的僵化、房產公司的追求獲利，要有光補足中間的空缺，可以更彈性利用資源。如今，資源匯集日趨多元，除了個人房產委託出租，還有家族基金會、銀行、大型開發商，以資金、房產、提供設計師、工班等方式，幫助要有光，在香港各區打造「光房」。

驚人的是，三分之二的光房集中在維多利亞港的周圍，香港房價最高的地段。

「其實只有第一戶是我們自己找的，後來都是介紹來的，」余偉業笑說，謹慎的他花兩年摸索，找出政府、社福、商業市場中的各方需求，再花半年，帶三個家庭住進第一戶，建立整套服務流程之後，訓練來自地產及社福的員工，然後才開記者會，公開要有光的新模式。

「很多香港人想回饋社會，尤其大家都用『地產霸權』稱他們的時候，」他將自己形容為階梯，接合上層與底層，只要能為他們創造社會價值，低利潤不是問題。

用「老派的商人」形容自己，他看見跟他同個世代，靠著讀書、努力工作、白手起家的商人，許多人信奉永續的經商，將資源最好運用，不追求無上限的獲利，「因為那樣就變成惡魔了!」

香港的房市因惡魔而失靈，他試著找回永續的商道，連政府也找他拿藥方。我們來到上環永利街，夾在高聳的商用大樓、高價住宅之間，一棟超過五十年的建築前，擺出了歲末派對。這裡是政府委託給要有光的六個老屋翻新的物產，現場上百人包括了要有光的住客、前住客、志工還有合作的公益組織。

眼前，這些單親媽媽開著香檳，為每一個客人倒酒，感謝一年的辛勞，一旁，大的孩子抱著小嬰兒，大哥哥還親了小女孩的臉一下，其實他們才剛結束閱讀課，擔任志工的老師稱讚，這些孩子的進度比一般中產家庭的更快，五、六歲的孩子都能自己閱讀了。

成績單：政府主動交託物業若接手，將可安置近五千個家庭

創造的績效連政府都埋單，香港政府首開先例，將一棟四十戶的前紡織廠宿舍交由要有光經營。如果順利，香港光是閒置校舍就有超過一百間，根據香港審計署統計，只要能改建其中八十間，就可安置四千九百多個劏房家庭。

從政府、企業、弱勢中找到新的方式，重新分配資源，堅持薄利的要有光二〇一五年業務翻倍之後，今年將收支平衡。離開光鮮亮麗的世界五年，「好像我所有經商的訓練都是為了這時候。」他與歐美、澳洲、印度的經理人都在討論，當城市發展到了不是錢可以解決問題的時候，「能不能用新形態的企業，幫社會找解方，這是我們這代經理人的責任，誰不想要一個下一代能過(的下去)的世界呢？。

專家相對論APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華:媒合窮富兩端，跨業合作商機大

要有光「社會房產」的營業模式，在同樣專精豪宅市場、具有超過20年房仲經驗的葉國華眼裡，是一片沒人找得到的藍海市場。別人眼中的邊緣人，可能是他(余偉業)的資產，葉國華認為，貧富差距太大、房價高漲之下，閒置房產便成了問題。對地產商，建商、銀行來說，很多賣不出去的豪宅或一般房產，因價格太高沒人買，與其放著繳稅，不如交給要有光活化。「這些客戶名單是很有價值的，租屋客的消費力不能小覷，」葉國華認為，不論是窮富兩端，未來都能跨業合作的機會，把眼光放遠的話，此媒合平台的市場潛力絕對不只是「由民間發起的社會住宅」而已。

撰文者劉致昕

美國青貧世代無力買房，愈來愈多人與父母同住，甚至與人合租房子；但是租屋需求持續成長，這些人面臨租金高漲、薪資低廉等問題。

不管從什麼標準來衡量，歷經六年正成長的美國經濟正穩健復甦中，失業率從一0％降低到五％、增加了一千兩百萬個以上的工作機會、家庭財富也達到歷史高點。不過仔細觀察資料，特定產業與地區似乎表現得特別好;這表示這些平均過後的數字，掩蓋了所得差距持續擴大的現況。

除了二十五歲到三十四歲這個年齡區間以外，沒有任何其他人口群體在所得分布上有差距這麼大的情形(如果我們將大學生算進來，這年齡區間就變成十八歲到三十四歲)。儘管所有數據都顯示整體經濟情況改善，這組年齡區間仍面臨嚴重經濟困頓的問題。

與父母同住比率創新高

最近在細讀美國人口調查局的一些統計資料時，我發現了這個問題。相較於一九八0年代的嬰兒潮，千禧世代的年輕人有愈來愈多人生活在貧窮中，不僅就業狀況差，買房子則更是奢求。研究已經表明，若在經濟蕭條時畢業投入職場，所造成的負面影響並不是暫時的:其衝擊將會持續地影響一個人一生的職涯發展與終身所得。

雖然許多專家和政界人士將矛頭指向學貸，最新的調查資料卻指出，靠著借錢念完大學，並不是造成年輕世代貧窮的主要原因。根據《華爾街日報》的報導，學貸一般來說，對那些已取得學位的人來說問題不大。而多數因為負債累累無法取得學位的人，他們則必須設法賺到更高的所得，以償還貸款。

當深入了解這些經濟數據時，我們發現問題的根源，是市場上缺乏負擔得起的房子。

這說明了為什麼這麼多人，到了二十五歲至三十四歲，仍然與父母同住的現象。數據顯示，同住的比率從二00三年開始上升，在0八年經濟衰退後短暫下跌(或許是因為當時美國的首次購屋貸款計畫)，之後一路上升。截至去年年底，千禧世代與父母同住的比率來到歷史新高。

還不只是與父母同住而已，愈來愈多年輕人選擇合租公寓。人口調查局的資料證實了這個迅速形成的居住趨勢。這主要肇因於房價居高不下，以及所得成長趨緩，迫使年輕人必須犧牲居住環境品質。

看看那昂貴的房租，就知道為什麼這麼多年輕人與父母同住。舉債度日或以債養債，只是社會現象的背景罷了。

在美國房地產泡沫破滅後，有一大堆屋主發現他們的房子拿去借「淨值房貸」，只能貸到一點錢，或根本貸不到款。這些沒辦法輕易賣掉房子的人，也沒辦法換屋搬到更大更貴的房子。這表示市場上沒有足夠的起家厝能供給首次購屋的年輕人。

強納生·米勒是MillerSamuel房地產公司的執行長，他形容現在房市並未完全恢復至金融海嘯前的水準。即使海嘯已過了七年之久，他表示，在所有量化數據裡，被忽略討論的是過低的房市庫存。這也是為什麼其他指標沒有變化，但是房價卻依然上漲的原因。

起家厝庫存降低的原因是什麼呢?賣家。只有當他們賣房子的時候，他們才能成為買家，但是那些貸款成數超過四成的，通常拿得到的淨值房貸很少，或根本拿不到貸款，這讓他們無法換屋。我們一直以來都在關注那些拿不到貸款的人，卻忽略了有限的淨值房貸對房市的衝擊。

房市需求由買變租

有限的淨值房貸與低房屋庫存影響，讓許多本來在正常情況下，應該成為首購族的人，卻選擇了租屋，導致從0四年以來，美國房屋自有率逐步下修。正如上一個十年，許多投資者在低利率的誘因下炒高房價，現在趨勢從金融海嘯過後開始反轉，以前是購屋需求居高不下，現在反而是租屋市場供不應求。

現在美國大城市的購屋門檻，已經高到遙不可及。千禧世代與父母同住比率最高的郡，前六名有五名皆毗鄰或靠近紐約市：如紐約州的納蘇郡與蘇福克郡，新澤西州的巴賽克郡、孟莫斯郡與博根郡。

所以對千禧世代來說，只能寄望於兩個未來變數。第一，景氣維持復甦，且薪資開始逐漸提高;第二，從一五年下半年起緩慢回升的房屋自有率，能夠維持力道持續回升。如此可以減輕許多租房族壓力，房租降低，可望讓這些荷包吃緊的千禧世代喘一口氣。

也許青春應該浪費在年少輕狂，然而，對青貧窮忙的世代來說，想狂也很難吧。

淨值房貸(Home Equity Loan)

指房地產在已有抵押貸款的情況下，可進行的差額抵押貸款；差額指房地產最新市值與未償還貸款之差額。