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閒聊太古地產（連載2）______ 香港開發商的花花賬本 愛淋浴的豆兒

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上一篇著重的對太古地產的主業進行了分析，這裡讓我們看看太古的另外2項業務的情況——物業買賣和酒店業務。

查看原圖從上圖可以看到，由於2012年物業買賣增幅較大，較2011年增加了39.34億港元，其主要受益於2012年香港蔚然項目的成功出售，126個住宅單元售出了98個，並且2012年香港房價的上漲也是有目共睹的，同時美國邁阿密ASIA住宅項目也較2011年有所貢獻。

查看原圖從上圖可見，2012年香港的房價達到了近10年的高點。使物業買賣業務的貢獻率有了大幅的增長。

查看原圖從利潤上看，物業買賣業務的貢獻確實是2012年的一大亮點。

不過需要投資者注意的是，梁振英上任後先後出台了一系列的地產調控政策，使市場對2013年及以後的香港房價都持有保留態度。

價格上不去，如果還想多掙錢怎麼辦呢？就只能靠銷量了，用老百姓的話說就是薄利多銷。那太古地產的住宅項目的儲備以及今後的投放情況又是怎麼樣的呢？

查看原圖從上圖可以看到，太古在2013年4個項目投放市場，香港3個，內地1個，其中香港的3個均為住宅項目，內的的是廣州太古匯的辦公樓部分，但是不是收租的，是直接賣的。

香港的3個項目合計面積達到了31.63萬平方英呎，而2012年帶來不菲收益的蔚然是4.87萬平方英呎。2013年顯然是太古地產住宅項目出售的大年。考慮到12年房價的高企，同時，3個項目和蔚然項目基本處於同一區域（有香港的朋友說香港的房價其實也是有著很大的區域因素的，不同區的價格相差很多）哪怕計入地產價格調整因素，相信在物業買賣業務上太古地產在2013年繼續錄的增長的可能性很大。是一個很值得關注的贏利點。

下面讓我們開看看酒店業務，太古的酒店業務分為2類，一類是太古自己持有的酒店。主要位於香港、內地、英國和美國。具體如下：

查看原圖另外一類就是非太古集團管理，但是享受權益的。說白了就是找一個酒店管理集團合作，雙方共同出資，共同分享利潤的項目，如下圖：

查看原圖酒店業務也是我對太古唯一略存疑問的地方，原因見下圖：

查看原圖很容易的看出，雖然太古自己管理的酒店盈利情況較2011年有大幅好轉，但是真正貢獻利潤的確實合作酒店，也就是第二類酒店所供顯得。並且太古管理的酒店，包括正在開展中的酒店，太古都需要不斷的進行資本投入，對總體利潤的影響也是需要考慮的。並且酒店業本身的資本回報週期也較長，對於太古業績的增厚短期內不會有顯著的體現。

太古地產的三大業務我們基本上有了一個大致的瞭解。下面讓我們一起看一下太古地產的花花賬本。

說是花花賬本，其實有些冤枉太古了，其實太古地產的財報做的很規矩，從財務評述到財務報表，並且還有40頁的附註。能說的基本上都說了，那還能有什麼花花帳呢。其實就是一個香港地產股特有的指標：投資物業公平值。

查看原圖這是太古2012年的利潤表，我們可以看到，在扣除所有稅費後，股東應得利潤為187.63億港元。而太古地產總股本是58.5億股，那麼EPS就達到了3.21港元，結合2012年12月31日太古的收盤價26.4港元，PE只有8.22。這讓很多剛剛接觸港股的內地投資者不禁大呼：我勒個去，這麼低的市盈率啊，港股太便宜了。

但是細看這個圖表我們可以看到，上面對利潤的列支來源列舉的很詳細：物業投資、物業買賣、酒店、投資物業公平值變化、和分部之間抵消（這個沒用）。

那很多人就會問：你不是說太古就三個業務嗎？物業投資，物業買賣和酒店。那怎麼少了一個投資物業公平值變化呢？

我其實沒有說錯，不光太古就這三個業務，全世界的地產商基本也就這三個業務。而那個高達121.84億利潤的物業公平值變化其實只是紙上的一個大餅餅。

所以說，太古地產2012年確確實實的利潤，也就是真金白銀一共是65.79億港元。對應太古地產2012年35.1億港元的派息，佔到利潤的53%，符合太古50%的派息政策。所以提出掉「物業公平值變化」後的利潤才是切身關係到股東權益的數，那麼對應這一利潤的EPS為1.12港元，對應26.4港元的PE為23.57倍。呵呵，這麼看太古就不便宜了吧。

那麼究竟啥是物業公平值變動呢？說白了物業公平值變動就是公司擁有的物業升值收益，只是一種估值的變化。也就是說這一部分是評估出來的，並不產生現金，自然也不產生利潤，但是根據香港的會計準則，這個數值是可以計入收入的。

太古年報中關於這一概念也有說明（附註3（a））：將現有的租約多的出的租金收入資本化，並預約滿後新定租金潛在變化做出適當備付，以參考先關物業市場近期可供比較的買賣交易，而得出集團已建成投資物業組合的估值。

關於為什麼香港的會計準則允許這樣記錄，本人不得而知。也願業內人士或者熟知原因的熱心雪友來解答一下。

總之，要判斷香港地產股1年中所得到的真金白銀，都是需要在利潤表中（綜合收益表）剔除掉「投資物業公平值變動」這一指標。

到這裡閒談太古地產（連載）暫告一段落，這兩篇文章主要想根據2012年年報向關注這支股票，或者這個公司的入門投資者（自己也是入門投資者）介紹一下太古地產的簡要情況。也是一個相互學習的階段。

今後我會爭取根據太古地產的相關經營情況，比如大項目的開工，中報、年報的發布將這個閒談太古地產（連載）寫下去，和大家一起多多探討，共同進步。