存錢別找塞浦路斯的銀行 炒樓盯好拉斯維加斯的房

最近年度風險事件又多了一樣：存錢得避開塞浦路斯了。歐洲一大離岸金融中心破天荒要征存款稅，雖然上週六宣佈計劃開始這種稅就爭議不斷，還沒確定能否真正落實，但已經給富有的儲戶們敲響了警鐘。

無法支持這種水平的上漲。

生地價值上漲速度之快讓人徹頭徹尾地恐怖。拋開這種速度不談，拉斯維加斯的價值在回升倒是好消息。

瘋狂的房企公司債危險了? 穆迪稱信用風險可控

瘋狂的房企公司債危險了? 穆迪稱信用風險可控

一財網 周艾琳 2015-11-04 14:25:00

穆迪發布最新評估報告指出，境內房地產債發行的擴容對於開發商具有正面信用影響，因為這將有助於降低公司平均借款成本、拓寬了融資渠道，同時改善流動性狀況，且潛在的長期信用風險可控。今年1月至10月30日，經穆迪評級的境內房地產債發行總值達280億美元，而去年全年僅19億美元。

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荒了20年的房，惶了20年的情

（農健/圖）

（2017“記者回家”專題之六。本文首發於2017年2月9日《南方周末》）

某一年春節，在姨媽們反複勸說下，十六七歲的我試探性地問父親，“爸，如果503真的是給我的，那不然就立下遺囑寫清楚吧。”

父親陷坐在沙發里，楞住了。

合肥的房價在過去一年經歷了過山車，漲幅超過40%，成為了2016年全球房價漲幅最高的城市。

但我家有一套動不得的房子。

那是一套超過20年的老樓，我還能清晰地記得門牌號503，下面就姑且稱之為503吧。

1995年的5月，搬入503，成為父親、母親帶著我真正意義上三口之家的開始，在這之前，我們一直和外婆、姨媽們住在筒子樓的大家庭。

在那個年代，503是小夥伴眼里頂配的房子了，六十幾平米的三室一廳，我第一次擁有了屬於自己的小房間，時不時招呼小夥伴來玩，心情如魚躍。房價在那時候很低，503則更多了一些時代特性——得益於單位集資房，售價僅500元/平米。

但幸福戛然而止。

住了不滿兩年，年僅33歲的母親患了癌癥，從起病到離開，也只有一年多時間。在那年輕而微弱的生命時辰里，503承載著她最後的記憶。

母女一陰一陽，年僅11歲的我，在空氣里，聽不到母親喚女兒的聲音；在路途上，碰不到母親下班返家的身影；更重要的是，一個看不到母親的衰老，一個看不到女兒的成長。小學班主任為了安慰我，在春節給我寫了一張賀卡：“自然界有春天，祖國也有春天。”

那幾年，家人的慌亂、奔波、流淚都成為我記憶里最不敢觸碰的回憶。每一個小家庭的記憶波折，都是整個國家共同記憶的一部分，當我們追溯起家庭史，同時也鉤沈了其他家庭的歷史。

悲喜503

母親離世後，父親便出了遠門工作，把我寄養在姨媽家。503也空了好幾年。

母親兄妹五人，她是老幺，格外受到全家疼愛。因為外公去世很早，外婆晚年患上了阿爾茨海默癥，有學識、有社會經驗、有經濟實力的大姨，自然也成為了一家之主式的人物。在弟妹們遇到困難時，她是第一個挺身而出的。

從小學五年級到初二的幾年，姨媽和外婆就成了我最親的親人。

待父親再回家鄉工作時，帶了一個文靜秀氣的阿姨組建了新的家庭，父親覺得虧欠我，第一時間讓我搬回了503。那是2000年，合肥的房價約1500元/平米。

我重新有了家。但姨媽們為我擔心，牽掛我過得好不好，每周都會問候。她們希望父親把503給我，作為我安身立命的本錢。這在父親再婚後顯得更加急迫。她們一遍遍地告訴我，這是對我好，為了我的將來。十幾歲的我對房子財產尚沒有概念，回說，我無所謂房子。她們罵我傻。

父親打小寵我，但對於503，他沒打算妥協，“這是我和你母親的房子，你是我的女兒，我會照顧好，她們為什麽要幹涉？”

雙方都是至親，我焦灼難安，在日記里寫下，“到底該相信誰？”

漸漸地，姨媽們對503的歸屬變成另一種執念，繼母住在里面時，他們甚至都不願意來我家一步。彼此都住在一個家屬院里，風言風語無處不在，繼母終於勸動了父親重新買房。後來，妹妹出生了，我們全家搬了出去。

503又空了，而此時，我已經高中畢業了。合肥的房價漲到了6500元/平米。

租房風波

姨媽們的想法一直是，因為種種原因，父親無法很好照顧我，而物質上的付出才能體現他的誠意。因此，503要通過法律程序，公證轉讓或立遺囑實現。

某一年春節，在姨媽們反複勸說下，十六七歲的我試探性地問父親，“爸，如果503真的是給我的，那不然就立下遺囑寫清楚吧。”

父親陷坐在沙發里，楞住了。

我從未見過父親那樣的痛苦和無奈，他兩眼盯著我看，似乎面前的女兒是毫無關系的陌生人。他長長地嘆一口氣，“我才四十多歲，我的女兒就要我立遺囑分財產，是不相信我，還是在咒我呢？”

我一下子急哭了，“爸爸，對不起，對不起，我不是這個意思，不是想要分財產……”

沈默如鐵球拋進水中再也浮不起來。

好幾天後，他拿出一張親筆寫成的贈與書，大意是，願意把503贈給我，並囑咐我好好保存但不要告訴姨媽們。

“你媽媽去世後，我就下了決心把503留給你做一個紀念。一直沒正式給你，一是不希望你這麽小就拿著財產有坐享其成的念頭，二是實在不願意被外人這樣指揮和控制。這是你媽媽和我的房子，我當然會照顧好自己的女兒，怎麽會虧待你呢？”父親艱難地和我解釋。

我掩面啜泣，瞥見父親的半頭白發，一瞬間又驚又惶，怕傷害了父親對我的真情，也怕失去僅有的至親信任，也開始懷疑自己那麽多年對姨媽們言聽計從的意義。

503一直空著，因為按照姨媽們的話，這套房子除了我誰也不能動。

有幾年，繼母提出來，把房子出租出去，租金可以給我。這被姨媽們知道了，便成為了繼母想賺我母親房子租金的話柄，甚至引發了激烈的爭執。父親總是沈默，不願正面沖突。

某年夏天，繼母終於把房子租出去了，那是第一次，也是最後一次。因為僅僅出租了三個月，大姨便帶著一米八高的表弟到家里轟趕租客，503的玻璃窗被砸破，租戶也嚇跑了。

“不租就不租了吧。”父親想息事寧人。

後來，姨媽們又提出，鬧了這麽多年，現在看到503就難過，希望父親把房子賣了，錢給我。但前提是要她們來賣，父親和繼母都不得經手。

“他們這樣太過分了！”一向好脾氣的父親在那一年徹底和大姨鬧掰了，表面上的和氣來往也不複存在。

此後好幾年，誰也不再提房子的事了，任它日益老舊。

沒有界限感的家庭

但503真的閑置太久了，可能有十年，人去樓空般荒蕪，靜極了。

外婆也在這期間過世了。房子的問題變得更加複雜，也演變為一項遺產糾紛。

503原本是父親和母親的共同財產，母親離世後，她的1/2房產要被父親、我、外婆（第一繼承人）均分，即我和外婆各1/6，父親2/3。但外婆一去世，她的份額需要再分給她五個子女繼承，那麽大姨等每人即可擁有1/30。就因為這1/30，大姨更加堅定了，父親不能擅自做主，需要經她們同意。

姨媽們不是為了錢，我一開始就知道，也不想要這份財產。她們最初只是希望為我爭取利益，到後來變成了一種“必須要爭取到”的執念。

十幾年下來，我長成了一位想掙脫她們控制，遠離她們的“壞孩子”。不知道如何面對這一切：對她們的質問擡不起頭，又覺得她們對我成長傾註了很多心血，甚至會逃避見面。漸漸地，姨媽們對我從兒時的珍愛變成了不滿和埋怨。

母親去世後，我每一年的春節都要去姨媽們那邊團圓，因為要“彌補”母親的席位，不去她們則會不高興。某個春節，我沒有和姨媽們一起過年三十，而是選擇了父親和繼母。

“你忘恩負義，自私不孝，永遠都不會幸福的。”大姨發短信給我，把多年的怨恨一傾而出。我看了短信整夜地掉眼淚，痛苦不已。類似的事也在多年的糾葛中反複發生，像一個失望透頂的母親在與孩子決裂。

“家是他們的鎧甲，卻是我的軟肋。”我把網絡上的一句留言視為自己的寫照。

等我愈成年，愈認真回顧這整件事，才想明白這可能和一個詞有關：界限感。

中國是一個重親情和聯結，但缺乏界限感的社會。但每一次借“為孩子好”的名義去控制，可能都在剝奪孩子的發言權、消耗孩子的創造力和生命力。於是有人便下結論，中國人痛苦的根源就是缺乏界限感，所有不舒服的家庭相處模式，本質上也都是邊界混亂的結果。

姨媽們儼然背負了要替母親照顧好我的責任。於是，我越反抗，她們會覺得越不可接受。但自始至終，父親、繼母、姨媽們，都沒有問過我希望怎麽樣，即便問了也認定我的想法不可取。我在成年後，也依舊被她們看成是沒有獨立思考能力的孩子。沈默成了我自我保護的方法。

給你愛的人以自由

“姨媽們是不是很少表達悲傷，即便是親人去世？”一天午後，一位心理咨詢師問我。

“嗯。”我答道。

“這可能是一種悲傷的轉移，失去親人，不知道如何表達悲傷憤怒，對於妹妹的情感無處訴說，便都轉移到你身上了。同樣，把期望、義務、責任也一並轉移來了。”咨詢師細語。

她告訴我，上一代的很多人不懂如何表達悲傷，他們努力讓自己忘記痛苦的經歷，並壓抑訴說的欲望。還有一些人因為所受的創傷而懷有極度的不安全感，因此想牢牢控制住子女，讓自己免於無助。而一旦子女沒有順從他們的意願，便會引發沖突。有時還會陷入上一秒無微不至的呵護，下一秒大發雷霆。

從這個意義上說，她們的的確確視我為親女。

這個春節，介入503沖突最少的二姨告訴我，他們都親歷了反右和“文革”的年代，看著地主出身的外婆戴著高帽被批判遊街，心酸不已。我很難想象那是一種怎樣的痛苦，知識分子的外婆早年是安徽日報社的文字編輯，之後被迫離職，帶著幾個孩子下放流離。

我好像有一些能夠理解姨媽們之前的舉措了。

“你需要努力與原生家庭完成精神的分離。”咨詢師建議，這樣才能逐漸明白自己有主動發聲的權利，體會從自己被主宰到真正精神獨立的過程。她知道，這很難。更多和我有同樣經歷的人不會主動求助，不敢走出分離的這一步，認為自己與原生家庭不分彼此，因為“分離”可能遭到指責和阻撓，同時也害怕“失去”家人的支持而產生恐懼。

我亦如此，在此前所有沖突發生時，自己一直保持沈默、回避，甚至逃離了那座城市。

而當有一天，友人對我說，“你怎麽那麽愛控制人？”我才明白，盡管和姨媽們的聯系越來越少，我卻逐漸在自己身上看到她們留下的底色和沿襲的思維與行為模式。這是一種比悲傷怨恨更複雜無解的心情。

“限价令”下的房企： 今年部分片区或面临去化考验

　　在房地产行业利润率日渐下滑的背景下，限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看，除了拖延入市节奏，房企似乎没有更好的办法。但很多房企将销售重心放在今年上半年。因此即使资金层面并不值得担忧，业绩的压力也将很快来临。

　　“限价令”是极考验开发商运营能力的政策之一，因为它会对房地产项目的利润进行直接限制，且这种限制带有强烈的行政色彩。

　　虽然限价措施早已有之，但由于此前的市场异动，今年以来，“限价令”又以更加完善的版本重现于热点城市。且在限购、限贷等措施的“配合”下，其给房企带来的杀伤力已不同于往日。

　　由于一二线城市的房价水平较高，多数房企倾向于在这些城市谋求利润，而将日渐升温的三四线城市作为规模的战场。如今，“限价令”的存在令前者遭遇困境，且年中节点的到来也给业绩带来压力。挽救利润还是平衡业绩？已成为房地产企业面对的一项难题。

　　“进化”的限价令

　　对商品房（非保障房）实施限价的做法，最早可追溯至2010年。当年5月，北京市房山区长阳镇起步区6号地成为首个以“限房价竞地价”模式拍出的土地。第二年4月，该项目入市，并按照规定以每平方米12500元左右的价格进行销售，比当时周边房价低20%。

　　此后，类似的情况一度绝迹，直到2016年10月，北京开始大规模推广“限房价竞地价”的土地出让模式，并引发多个热点城市的效仿至今。

　　另一个版本的“限价令”存在于预售环节。为遏制房价上涨过快的情况，近几年来，热点城市纷纷发文，对商品房预售价格进行管控。常见的限价条款为：“交易价格不得高于备案价格”、“售价不得高于同区域同类产品价格”、“售价不得高于项目前期价格”、“售价一年内不得上调”等。

　　今年3月以来，限价措施进一步扩围，并已从东部热点城市，蔓延至部分三线城市，以及中西部区域。如无锡、阜阳、兰州等均出台限价措施。

　　为避免开发商以“捆绑销售”等方式进行规避，如今的限价令进一步完善。如今年5月19日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》称，房地产开发企业取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格并对外销售。

　　同时，包括向买受人收取或者变相收取费用；捂盘惜售或者变相囤积房源；不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用等在内的12个销售行为被明令禁止。

　　“企业基本上没有空子可钻，只能老老实实地按规定销售。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，以前很多房地产项目采用提高首付、一手变二手、捆绑车位（或地下室、装修）销售等方式来规避限价令，但现在监管严格，很难行得通。

　　他还认为，市场进入下行周期，成交量本身就在下滑，加上限购、限贷等措施的打压，成交量下降趋势更为明确。此时出台的限价令，效果更是显著。

　　“拖”字诀

　　从削减利润的角度来看，“限价令”对开发商的打击不可谓不大。

　　据不完全统计，截至目前，全国有超过20个城市出台了限价措施，其中大多数为一二线城市。而对于多数全国化布局的房企来说，一二线城市由于房价水平较高，被视为利润的主要来源。近期日渐升温的三四线城市，则被当作规模的主战场。

　　在房地产行业利润率日渐下滑的背景下，限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看，除了拖延入市节奏，房企似乎没有更好的办法。

　　以较早实施限购令的北京为例，根据亚豪机构的统计，今年前5个月，北京月均入市住宅项目在10个以内。6月，北京预计有14个项目入市，虽然显示出房企开始准备年中冲刺的姿态，但与去年同期的33个项目入市相比，仍然相差甚远。且这些项目能否最终入市尚存疑问。

　　亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道记者表示，今年北京住宅供应低速运行将成为常态。

　　据公开数据，近几个月来，大多数热点城市的新房供应节奏明显放缓。分析人士普遍认为，这既是因为房企对政策存在一段消化期，也有限价令带来的“定价难”因素。

　　2016年，大多数房地产企业获得了较好的销售业绩，且这一销售惯性延续至今年第一季度。同时，去年房企进行了大量低成本融资，使债务结构得以重组。因此根据多数业内人士的观点，对于财务状况良好的企业来说，即使暂缓销售步伐，资金面也暂时无虞。

　　业绩的压力

　　但这种局面能持续多久尚存疑问。在调控政策的全面影响下，4月房地产企业的业绩出现下滑。

　　根据中原地产研究中心统计，今年1-4月，30家标杆房企合计签约9075.6万平方米，销售金额为11619.9亿，分别同比上涨62%与73.3%。但就4月单月来看，有24家企业的业绩出现环比下滑。万科4月销售418.9亿元，比三月下降了34.2%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转，目前来看，二季度继续冲高可能性已经不存在，大部分房企的半年度和年度业绩都存在压力。

　　据21世纪经济报道记者了解，由于预估到下半年市场转冷，很多企业将销售重心放在今年上。因此，即使资金层面并不值得担忧，但业绩的压力也将很快来临。

　　在这种情况下，房企是否会按照“限价令”的要求降价出货，从而在固定的时间节点上冲击业绩？

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，价格管控措施具有维护房价平稳、减少炒作的效果。目前来看，包括限价令在内的一系列调控措施都将长期执行。

　　他认为，从房企的角度来看，会否降价将在很大程度上取决于拿地情况。如去年大量拿地的企业，今年会面临较大的资金压力，也更有降价出货的可能性。至于利润的损失，只能待后期进行弥补。

　　郭毅也持有类似的看法。她认为，对于北京这类城市而言，2016年住宅土地的超低成交，使得房企手中土地储备不足，去库存压力较小，集中“舍价保量”的可能性也相对较低。但对于出让了高价地的城市，去库存压力增大，存在降价出货的可能。“对于全国化布局的房企来说，今年肯定有某些区域公司的日子不好过。”郭毅说。

土儲大戰中的房企生態：高價地不再 大房企補倉

同策研究部數據顯示，1-7月成交金額中，TOP20上市房企共成交9109.11億元，占全國300城土地成交金額的50.33%，同比上升12.55個百分點；從成交建面來看，TOP20上市房企共計成交14927.49萬平方米，占全國300城土地成交建面的11.61%，同比上升4.83個百分點。

由於拿地逐漸成為綜合能力的較量，房企聯合拿地也在增加。菩悅資產創始人兼CEO陳凱指出，如果地價占比房價超過50%甚至100%的時候，房企對實際拿地的能力、投資的專業性提升、投資拿地人員的薪酬，都應該在企業戰略層面給予更大投入和重視。

從拿地布局上來看，上海中原地產統計顯示，今年一線城市土地供應明顯減少，二線城市供應增加較多，房企拿地開始向重點區域周邊的三四線城市拓展。

比如保利地產在長三角區域內，徐州拿地27公頃，鹽城拿地20公頃，無錫拿下10公頃，上海只獲得逾4公頃土地；碧桂園僅鹽城就拿了68公頃，是三四線城市今年土儲最多的城市。盧文曦指出，房企在三四線城市增持土地儲備，攤薄了土地成本。

具體到房企拿地，則呈現大中型房企不斷補貨，收並購方式獲取土地比例增大的趨勢。

同策咨詢研究部數據顯示，7月保利耗費224.12億元，斬獲20宗地塊，建面達279.71萬平方米，成為上市房企中拿地金額和面積雙冠王。截至7月底，保利拿地金額達到955.61億元，僅次於碧桂園，位居第二，金額同比漲幅達147.49%；拿地面積1362.48萬平方米，位居第三，同比上漲125.46%。

分析認為，在當前行業集中度不斷上升，企業並購重組加速的環境下，2016年開始，保利規模擴張訴求增強，成立專門的並購團隊。2016年公司拓展112個項目，其中75%土地資源以收購、合作方式取得。隨著二級市場項目資源日益減少，今年保利土地收儲以招拍掛為主。

據分析，保利采取以中心城市為核心，深化城市群的布局戰略，7月布局落點長三角、京津冀、珠三角，多點開花。其中寧波部分地塊以100%溢價取得，其他地塊多數溢價率在30%以下，總體保持審慎控制拿地成本方針。陽光城的土地儲備戰略與保利相近。

另一個現象是，根據近期披露中報業績的房企數據來看，不少中型房企土地儲備都在5000萬平方米左右。一些中型房企頻頻發力，通過並購增加土地儲備。

7月25日，泰禾集團公告，旗下公司擬分別以23.76億元、18.75億元的價格收購增城2家公司100%股權。泰禾由此在廣州市增城區共持有四幅地塊的土地使用權，占地面積共計707170.62平方米。

這是泰禾集團通過並購方式獲取土地儲備的縮影。上半年，其已通過並購獲得福建福州、北京懷柔、河南鄭州等多宗地塊。

另一家中型房企陽光城，同樣通過並購擴張規模，並計劃於今年繼續發揮優勢增加土儲。據統計，2015年-2017年5月，陽光城通過公開市場和並購拿地金額共計667億元，規劃建築面積1771萬平方米。其中，並購金額389億元，占比58%；並購項目建築面積1324萬平方米，占比75%。2017年上半年，陽光城新增62個項目中，並購就有52個。

來源：21世紀經濟報道 記者：唐韶葵

談財經 - 胡孟青 最符合各界利益的房策 (2012年05月17日)