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你會出幾多錢，租一個廿幾年樓齡的舊公屋單位？何小姐出了一萬元月租，租下一個已達二十四年樓齡、面積只有四百多呎的寶林邨單位，創造了公屋界神話。這個租金，較私樓日出康城更貴，各大報章紛紛報導。本刊找到這位租戶，她對於成為街坊街里的新聞人物，言談間流露「寃屈」：「我搵咗五個月都租唔到樓，鬼叫我急咩，個市係亂谷上去o架！」

報紙話，呢個係癲價成交；多得佢哋登出來啦，我哋啱啱搬來嗰陣，樓下看更同茶樓啲人猛問我細佬：「你哋新搬嚟？知唔知呢度竟然有人用一萬蚊租公屋呀？」我哋不知幾尷尬，點敢認！

唉，有時間慢慢搵的話，你估我會揀呢度？間屋實用面積得三百幾呎，一眼睇晒，用薄牆間得一間房，仲要乜傢俬都無，業主髹白幅牆就話有裝修！間屋係俾阿爸阿媽住，佢哋無話唔慣，但我好激氣；呢啲叫生不逢時，唔好彩，撞啱個個唔敢買貴樓轉晒租樓，租金推高晒。我哋呢啲真係有需要嘅，只能硬食。

我搵租盤，大大話話已搵咗五個月；阿爸阿媽已經八十幾歲，原本同細佬租住荃灣居屋，為咗同我方便照應，決定十一月租約滿就搬來將軍澳。早喺六月，我哋已開始搵地產經紀睇樓，私樓梗係最好，有會所，可以活動吓，但經紀話：「小姐，一萬銀搵兩房、又要私樓，好唔現實喎！」我唔信，但兩個月無回音，我見唔對路開始搵細行，例如鴻運、廿一世紀幫手。

天價即變市價

不過呢個市，根本就掉一個盤出嚟，就即刻有人租。我哋唯有加多少少錢；千等萬等，再過一個月，先睇到一個新都城兩房單位，開價一萬二千八百蚊，一睇就想租，但經紀話：「有會計師都傾緊想租喎，不如你出一萬三千五百，當俾啲誠意囉！」我哋都無所謂，點知等極無回音。唉，俾着我都租俾專業人士啦！後來居屋欣明苑、浩明苑都睇咗，都係租唔成。

話咁快又十月。經紀打嚟，話寶林邨有個一房單位，開價九千五百蚊。去到咁，唯有安慰自己，公屋始終都實用嘅，退而求其次囉，一房都OK啦。我仲問經紀，可唔可以還價幾百到一千？業主唔肯，仲要我請假帶阿媽去見佢。我心諗，有冇搞錯，相親咩！業主見係老人家住，即晚回覆租咗俾第二個。我已經落咗細訂o架喇！話租又唔租，就係咁無良！

最後得番一星期，急到不得了！有間月租一萬三千五百嘅南豐廣場兩房單位，我諗住照租，點知加多五百業主都係唔租。喺極度沮喪下，另一個經紀打嚟，問我哋考唔考慮公屋？原來就係之前話已租出嘅寶林邨單位，開價一萬蚊。即係半個月唔夠，業主就加多五百。公屋一萬？唔係啩！但鬼叫我哋急，梗係照租，但求有瓦遮頭。而家係你（業主）願打，我（租客）捱打，覺得唔抵又點？間間經紀行都將份報導貼晒出嚟，於是天價就變晒市價，個市就係咁谷出嚟！你話喺香港做窮人幾慘吖，搵三萬蚊都唔夠養兒育女！

唯有安慰自己，我哋細細個開始，住公屋都十幾年啦。呢度街坊好守望相助，有事可以照應，喺公園散步都會傾吓偈，好過住居屋，無聲無氣，人情味又少！我哋一年死約完咗住邊？到時睇吓個市點，見步行步啦！

要租樓睇中即日搶

何小姐租下的單位，原業主於今年六月，才以一百六十七萬元買入，今次一萬元租出，回報達七點二釐，冠絕私樓；現時同屋苑放盤，最平都要二百五十萬。而租金亦因天價成交拉高至一萬元樓上，但罕有放盤，成交極少。行內人士指，現時將軍澳區租盤極少，租金愈推愈貴，租盤一放都至少有三、四枱準租客供業主慢慢揀。例如寶林邨旁的私樓新都城，雖然聲稱有九十個兩房放租盤，但「firm租」的只有三個；將軍澳中心亦僅有三個，南豐廣場更只有兩個，租金都要萬三蚊以上。有心租樓人士，睇樓時可帶同入息證明文件或稅單，即時供業主查閱，證明自己有一定經濟能力，增加其信心。而睇中就要即日扑槌，不能慢慢諗，愈快決定愈好。

氣溫驟降，香港市民都想買新鮮肥牛打邊爐，但活牛價格一如海鮮價，單在一年之內便加價六次，由去年四月每斤七十元，加至現時每斤一百元。有指活牛癲價是因為內地只重內銷，減少牛隻來港所致。週一就有立法會議員聯同十名牛肉商販代表向人大聯署，促請中央檢討內地活牛供港政策。不過，供應大減引致價格大加只是藉口，本刊記者從大陸活牛飼養場開始，一直追蹤到深圳集散點，再到上水屠房。抽絲剝繭發現，活牛癲價只因獨市經營、國企背景的五豐行黑箱作業、牟取暴利所致。

街市豬肉檔多，但新鮮牛肉檔已所剩無幾，其中一檔掛著嫩紅鮮潤牛肉，但買餸師奶上前問價後，譁一聲便走人。「咁凍，老公本來話想食新鮮肥牛打邊爐，點知成一百蚊斤，唯有去凍肉舖買冰鮮的。」一名師奶怨聲載道說。

肉隨砧板上

活牛一斤索價一百元，師奶望而卻步，令牛販生意難做。全港活牛商販發言人許偉堅週一便直斥，獨市經營活牛供應的五豐行常以內地供貨牛隻不足為由，不斷加價，牛肉批發價一年升六次，令肉販難以經營。「我估計農曆新年後會有四分之一，即逾一百間牛肉檔要執笠。」許說。在街市經營牛肉檔八年的殷姓檔主望著連番升價的收貨單慨嘆說：「我哋牛肉佬，真係肉隨砧板上。」負責批發活牛的買手表示，因為五豐行來貨價高，所以批發到牛肉檔的鮮牛不得不加價。五豐行即推說內地供貨不足，所以批發價不斷加價。上週五，記者便去到大門外掛著「供港活牛註冊場」標誌的東莞橫瀝鎮廣利肉牛飼養場查訪。

飼養場蝕賣

養殖場約一萬呎，甫入內便見到十多頭被綁著的活牛，負責人楊先生向記者透露供港活牛銳減的真正原因。楊指，牛場自○八年開業後，每月四次經深圳供應活牛到香港，每次約四至五十隻。「剛開業時，香港買手出價比內地高好多，賣去香港賺得多錢啲。」楊說，近年內地人工、飼料及運輸費全部提升，但五豐行的買手卻不願調高買牛價，令輸牛到港頓成蝕本生意。楊表示︰「我們現在賣（活牛）給內地買家，每斤三至四十元（人民幣），但給五豐行卻只能賣到二十八至三十五元一斤。」楊指，五豐行出價偏低，還要求多多，飼養場要承擔送牛到深圳的運輸費。「五豐行因為自己是大公司，什麼也要我們自己負責，連中途有牛生病或重量下降都要我們負責，送到深圳時又經常拖數。唉……他們太子黨，我們招惹不得……「而且如果我們內地內銷，牛內臟可以分開出售，一擔（一百斤）牛雜，賣得幾千元人民幣。「所以索性不供應香港，只做內地生意。」楊說。

深圳集散中轉倉

供港活牛數量減少，內地供港活牛飼養場由○九年七十七間減少逾半至現時的三十五間。來港的活牛，每天都會從各地飼養場先運到深圳清水河的中轉倉，然後再轉運到香港。記者抵達清水河，在倉庫中找到其中一名負責替五豐行聯繫內地飼養牛場的負責人小陳。陳指每次當五豐行要牛，他便負責聯絡各內地農場安排牛隻先運到深圳倉庫，經檢疫後送入香港。穿著水靴的陳指著身旁一頭牛說︰「呢隻係秦川牛，即係火鍋用肥牛，重一千斤左右，我響養殖場收返來一萬一千元（人民幣），賣給五豐行一萬二千，我只不過賺一千元。」陳指秦川牛是貴價牛，所以他能從中賺取一千元，但是大部分是普通牛種，他只能賺取幾百元。「改良牛，即係普通牛，每隻我只不過賺兩、三百。」陳直言，五豐行向他用一萬二千元買該秦川牛後，由深圳經文錦渡運去上水屠房。一橋之隔，就會以港幣二萬四千元賣給香港買手，即五豐行每頭勁賺九千多元。「所以有人叫過我幫手走私活牛去香港，之前就有香港人嚟我呢度話想直接向我買牛，話我比五豐行平一倍，不過我不敢……」

黑箱作業

現時每天只有六至八十頭牛供港，所有活牛數量及價格全由五豐行操控，牛肉買手當然想直接到一河之隔的深圳取貨，可是國家規定不准，買手一直備受拑制。

每天下午二時，牛肉買手便到上水屠房集合，買牛方式是抽籤。

記者找到一名牛肉買手榮哥（化名），他指現時全港只有十幾名牛肉買手，買牛過程，全由五豐行的子公司九龍生牛貿易公司負責。他指五、六年前，買牛本以「暗盤」形式進行︰「一欄五、六隻牛行出嚟，各個買手就憑經驗睇嚇嗰欄牛靚唔靚，然後公司職員就會搵買手問佢哋願意出咩價，價高者得。」

自五年前起，五豐行聲稱活牛供應數量大減，競投活牛方式突然改用「執籌方式」。

「兩點到上水屠房，逐個報數每人要幾多隻牛，就派幾多個籌俾你，之後九龍生牛公司就抽籤，抽到就分牛，隻牛好唔好你都焗住要。」阿榮說買手一直被迫接受五豐行所有規則，五豐行要改變任何買牛模式，從來沒有跟他們商量。

「黑箱作業，我哋只有硬食。」阿榮嘆說。

維持暴利

一九六二年，中國國務院授權五豐行成為內地供港活牛的獨家代理。五豐行自此獨市經營活牛供應至今五十年。十多年前，每天運港活牛數量有五百多頭，直至○七年，內地通脹，養牛成本增加，但五豐行一直不願調高收購牛價，令供港牛隻降至每天一百三十多頭。近年內地對活牛需求亦大增，五豐行繼續以低價收牛，供港活牛於是進一步減少。五豐行為了保持公司利潤，一於少理，實行牛數量少但加價維持原有利潤。五豐行獨市，但香港政府仍然把上水屠房外判五豐行營運，合約至明年四月。街市牛肉檔指今日香港人食新鮮牛肉變成奢侈，只因五豐行一直加價。「五豐行獨市，如果開放市場，香港人個個可以日日食新鮮牛肉。」牛檔陳老闆怒說。

請開放牛市場

自一九六二年起，五豐行一直獨市經營供港活豬及活牛市場。活豬供應及豬價一直由五豐行控制，至○七年，港府宣佈與內地達成共識，開放內地活豬供港市場，引入廣南行及香港農業專區做活豬代理，打破五豐行四十多年的壟斷。自此，活豬價格及供應穩定，反映市場開放，引入競爭有利消費者。活牛業界相信開放內地活牛供港市場，亦可取得同樣成果。

「白表免補地價購買二手居屋」（俗稱「白居二」）的首批二千五百個買家，已經殺入市場。大半個月來，未補地價的居屋業主，開天索價；在赤柱，坐擁無敵海景的居屋龍德苑，一個實用面積二百多呎的單位，叫價竟高達二百七十萬！在粉嶺，銀行只估到二百八十萬的嘉盛苑，業主有理無理，照價開高到四百萬元！市場憧憬這場炒風，可「火乘風勢」直燒私樓市場。不過，私樓正被多重印花稅打擊，且政府暗示樓價仍有下調空間，令這股居屋癲價潮，充其量只是一團虛火。事實上，部分居屋買家已被「嚇窒」；搏大霧但其實想甩身的業主，麻煩認清現實。

所謂「白居二」，是指符合申請白表資格、即收入和資產在一定限額內的買家，可免補地價購買二手居屋（即仍未補地價的居屋），今年有五千個名額，分兩批入市，首批二千五百名買家早已於五月底收到通知。上週日雖然雨紛紛，又是父親節，但屯門及天水圍的地產鋪內，仍人頭湧湧，逼滿的，就是這類買家。按程序，獲資格的買家須先向房委會申請購買證，方可買樓並簽訂臨時買賣合約，過程需時一至兩星期。但現場所見，不論有證無證，中籤的買家早已心急如焚，左撲右撲，四出睇樓。

沙田退到天水圍

任職建築工程的葉先生，是其中一隻熱鍋上的螞蟻，他與家人現居於父母名下的沙田居屋愉田苑兩房單位。五月尾獲悉抽中後，他即在同區及馬鞍山覓盤，但樓價已颷升，「真係太貴，沙田兩房居屋未補地價，已要三百萬元，過晒我嘅budget！成個香港，淨係得低門檻、銀碼細嘅天水圍區可揀。唔，嗰區交通都算方便呀。喺沙田買一間，可以在天水圍買兩間呀！」葉先生立刻打出如意算盤，就是以三百九十萬賣掉原本由父母持有的居屋單位，再利用白居二資格購入一個未補價居屋自住，餘額買入細價私樓供父母居住。上週三端午節，他帶同老婆、兒子一日連睇七盤，他憶述，「睇樓不時撞到其他客一齊睇，試過睇啲平盤，睇完未落樓，轉頭就話被人買咗。睇住個價一路咁升，搞到我幾緊張呀！」上週五葉先生打電話到房委會催促，要求快點有證買樓，翌日「購買證」一到手，葉先生即時複睇心水單位，並即晚扑槌。他以二百一十八萬元，購入天水圍天富苑一個實用面積六百多呎的中層單位。落訂後他才稍稍放鬆：「本來呢區價位係二百一、二萬，但現在已加到去二百四、五萬，盤源又開始少，嚟緊仲有另一批抽到籤嘅買家殺埋身喎！我而家先至鬆咗一口氣呀！」

業主鬥扑傻瓜

現時準買家的心情，既緊張、又矛盾，本來抽到籤應該興奮如中六合彩，但樓價一路升，買家在揀樓與放棄中不斷掙扎。例如新婚的歐氏夫婦，一個在港島區返工、一個在九龍區搵食，但他們的「budget」現只夠買屯門居屋；在屯門地產鋪外望着放盤叫價，兩人有點勞氣說：「個計劃根本係屎！樓齡細、可以揀的居屋實在太少了。」計劃原意想「扶人上車」，但抽到籤的仍上不到車，究其原因，是持有未補價居屋的業主，當了自己層樓如私樓般值錢！家住粉嶺嘉盛苑、現年約七十歲的黃老太，上週看報紙不斷有二手居屋搶新高價的報導，亦開始想出她的「如意算盤」——即時催促兒子陪她申請「可供出售證明書」，辦好手續，再到銀行查詢自己單位的估價，「銀行同佢講，估值約二百五十萬至二百八十萬元，點知佢去經紀度，竟然要求放三百四十萬，經紀都覺得佢狼死！」黃老太女兒覺得放盤價過了火，怎料幾天後，黃老太竟然自行「反價」：「無四百萬都唔賣呀！」這居屋於九五年才以八十九萬元買入，按如今銀行估值，樓價早已翻了兩番，叫價至四百萬實在難找人承接，但黃老太自有一套理論，「而家無樓推出嚟呀，我呢度成八百幾呎，又實用，去邊度搵呀！你哋有無睇報紙，青衣居屋創新高八千幾蚊呎、黃大仙都去到六千幾！遲幾日，去買兩盆花擺喺個廳度，啲客睇到就鍾意啦！」她女兒頭痛地補充：「佢真係諗到好遠，話上水、粉嶺啲學位都唔夠，成日聽到啲大陸人買樓俾仔女來讀書。總之有傻瓜埋嚟，就鬥快扑傻瓜囉！」

未補價仲貴

黃老太這類業主並非冰山一角，與家人居於六百八十呎天盛苑低層的朱先生，兩個月前以三百六十萬購入同區嘉湖山莊八百呎單位，再以二百萬放售天盛苑單位，這單位市價只是一百九十萬；近日他再將叫價推高到二百二十萬，未來還會視乎市況再加價。他坦言：「人加我跟加囉！況且出面二百萬都買唔到六百幾呎嘅樓；賣唔出都唔緊要，可以俾仔女住。而且銀紙不停貶值，揸住二百萬好快無晒，有層樓反而保值唔使驚！」在赤柱龍德苑，實用二百一十四呎的未補價居屋，叫價要二百七十萬元；慈雲山慈愛苑一個六百多呎單位，開價竟亦達五百二十萬。這些叫價，與私樓價貼近，有的甚至已高過同屋苑已補價的居屋單位！如赤柱龍德苑，已補價居屋只是叫價二百三十萬元，較未補地價的竟然高出四十萬！反映政府這項政策，令未補價居屋的需求暴增，但供應卻又未配合，市場走向「畸形」。

「資格」不是需求

若果自由市場居屋及私樓價格，受綠表居屋價刺激而同步飛升，當然皆大歡喜，但現時的市況，卻是一個扭曲了的格局。政府推出多個樓市辣招，壓抑私樓需求，令一、二手市場癱瘓，未能反映物業真實價格。在資訊不透明及供求失衡之下，才「容許」未補地價的居屋業主「開天索價」！現時已入市的「白居二」買家，無疑如接火棒。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指，今次政策僅得五千個名額，與整體私樓的放盤數量相比，根本是蚊髀同牛髀，「根本微不足道，動力不足以影響私樓，甚至乎已補地價的自由市場樓價，亦帶動不了。因為自由市場居屋的樓價，與私樓一定會有距離，否則買家寧揀私樓，而私樓的二手供應量咁大，成交多五千個完全唔覺。」對於居屋樓價的升勢，他笑言，「就好似酷熱天氣警報影響下，會多咗人想買泳衣游水，咁價錢咪可以賣貴啲囉，但個酷熱警報取消咗，又或者夏天過咗，咁價格就自然會回落。」加上政府暗示樓價要再跌兩成，樓市更加無運行。而未補價居屋成交一向甚少，過去每年平均僅得約二千二百宗。政府一○年推出特別印花稅等辣招後，交投更見低迷，去年每月只得一百五十一宗。潘永祥強調：「由於這個市場成交量少，所以從來只有被動地跟升或跌，不會帶動到升勢或跌勢。說穿了，這五千個名額只是一種資格，誰說攞住此資格一定要買居屋第二市場的單位？他們選擇多的是，居屋貴就買私樓，甚至唔入市都得o架。」連日來已睇了廿多個盤的李先生，面對價格驟升，亦「心水清」強調：「過咗預算咪唔買。唔係業主叫價，我哋就要接！叫價太高，我哋接唔到批貨，業主又咪係賺唔到！」而帶着剛出生兩個月嬰兒睇樓的鍾太，看似心急上車，但原來相當淡定，「人哋心急接貨，但我唔會人搶我搶，預咗用二百四十萬買三房單位，放盤價飆升至二百九十萬，我咪唔買住囉，唔會同自己啲錢作對！」想甩身的未補地價居屋業主，是時候要認清現實了。

壹解碼

另類選擇：房協、公屋除房委會的居屋外，「白居二」買家其實還可免補地價購買房協旗下十個屋苑的單位，例如：屯門景新臺、黃大仙啟德花園及將軍澳茵怡花園等，房協樓外形一般較房委會居屋靚及多配套。「租者置其屋計劃」中的三十九個公屋屋邨，亦供買家選購，包括過往甚受歡迎的有黃大仙下邨、青衣長發邨、屯門良景邨等。首創「諮詢人」「白居二」買家部分收入不大穩定，為扶人上車，政府容許銀行為他們承造按揭時，加入「諮詢人」這個角色。諮詢人所有收入可計入買家收入內，以便通過壓力測試；但諮詢人不同於擔保人，前者須為業主的直系親戚，但無須負責供款，任何金錢瓜葛亦不用「孭上身」。兩年禁售期「白居二」買家在兩年內，不可在第二市場出售單位予其他綠表或「白居二」買家，但卻可以補地價後在自由市場買賣，變相「抽乾」未補地價的居屋盤源。綠表準買家鄭小姐怒斥：「呢批人走嚟搶晒綠表啲盤，又推高晒個價！兩年禁售期更加幫唔到想上車人士，呢個機制應該係俾公屋戶作為置業嘅階梯o架嘛，依家無晒呢個作用啦！」

買賣居屋樣樣都要錢

最近有北京經紀喺網上以近六億癲價，放售一座「目」字形嘅三進四合院（即由門屋、廳堂、兩廂共三個院落組成）。呢座「世界上第二個故宮」位於北海公園，佔地近七萬呎，建築面積都有成差唔多兩萬呎，九房九廳九廁，另加一個可以停放一百零八架車嘅地下室。

有份放盤嘅經紀小林話，呢座「皇家級別、京城唯一」嘅四合院原本建於一七五六年，係乾隆為其生母所起嘅居所，亦即係「北海九龍壁」同埋「大圓鏡智寶殿」所在地。但係喺一九一九年失火焚毀，十幾年前重建，現時業主係一個台灣人。小林仲話，已經有「五個高端客戶」話感興趣，更謂如想睇樓，要出示資金證明兼經律師核實，認真巴閉！其實呢間癲價四合院喺一○年曾經放售，當時開價四億二千萬，威震京城，不過無人問津，最近反而加價重現江湖。而北京四合院向來交投淡靜，兼且甚為秘密，小林透露，一年只有大約二十幾間成交，而且成交呎價企硬一萬蚊以上，比起大廈豪宅貴起碼一倍。「有實力的買家到處是，可惜沒好院子。」而有做開京城四合院買賣嘅經紀透露，一座位於故宮旁邊南池子大街嘅二萬七千呎四合院，正以十五億暗盤放售，呎價高達五萬五千幾，有美國投資公司正在洽談。

另外，可能因為呢排中央打貪風聲緊，搞到喺四合院經營嘅私人會所生意慘淡，最近多咗呢類盤源。好似喺后海一間唔夠四千呎嘅四合院，正以七千二百萬放售，呎價直逼兩萬，屬於北京頂級豪宅。北京四合院向來都係香港有錢佬心頭好。○六年病逝嘅「愛國商人」霍英東早喺八十年代就喺北京買入一間，據傳晶剛大婚，霍家就係送咗呢間四合院俾郭晶晶父母做聘禮。前港區人大朱幼麟嘅四合院極具皇宮氣派，專門請嚟藝術學院師生喺客廳天花畫咗一千零二條龍，為此用咗成兩公斤黃金，又搵維修故宮老師傅做裝修。至於港區人大王敏剛可以話係四合院大地主，佢早喺十年前已經有六間揸手。

租客：冬天好凍

德國商人Heino鍾情中國文化，一家五口月花三萬，租住東城區一間二千幾呎嘅四合院。佢話住喺四合院乜都好，不過最頭痕係冬天好鬼凍，事關並唔係間間四合院都有暖氣，就算有都未必夠暖。「而且電費好貴。」佢話冬天試過每個月交四千蚊電費。至於每到雨季，天花漏水同埋牆身滲水時不時都發生。不過斷估住喺「世界上第二個故宮」都唔使怕凍怕漏水啩！

本週圖片

記者喺山東煙台市中心隔五條街見到呢個「金木水火土」海報，仲以為麥玲玲擺風水陣擺到上煙台。行近一睇，原來係當地臨海豪宅「黃海明珠山莊」嘅樓盤廣告。至於呢五隻字可以點樣催谷新盤銷情，睇嚟真係要問過麥師傅先知！查番字典，鑫廣東話讀「音」，意思係金多興旺。淼讀「秒」，意思係水勢浩大。焱讀「驗」，解作光焰。垚讀「堯」，解作山高。