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【案例】玩家點評網創始人申強：遊戲行業的事兒，你知道多少?

http://new.iheima.com/detail/2013/1211/57061.html

移動時代的到來，確實把遊戲行業推到了資本的風口浪尖上，2013年「年度創業家」候選人掌趣科技創始人姚文彬在今年3月、10月通過股權+現金、定增+現金模式進行的大手筆併購，讓掌趣科技股價飆升，漲幅超過300%，確實是羨煞旁人。然而，玩家點評網創始人申強跟黑馬哥分享，遊戲業是一個週期性很強的行業，每5年左右週期就會有新的業態出現，每一波浪潮往往都會造就一批明星產品，但是10年週期是個坎，很多企業就死在了這個坎上，所以，遊戲行業的一片紅火需要創業公司理性看待，不能「只見賊吃肉，不見賊挨打」。以下是來自申強對遊戲行業和創業感悟的自述。

玩家點評網來自積累、困惑和反思

從2004年至今一直在遊戲行業工作，從早期的美國公司,Console game，一路轉戰到國內客戶端遊戲，頁游。曾經在某個不錯的項目中做Team lead的時候，一手培養出來的得力成員，因為家中剛剛添了小孩無法跟上項目加班的節奏不得不選擇辭職，覺得非常慚愧，也不得不去思考有沒有一種方式能夠提高我們工作的持續價值?能夠讓我們的團隊夥伴能夠在工作的同時也能夠照顧家人。

從2008年開始受一位證劵行業好友的邀請，幫忙分析美股上市遊戲公司。看到非常多的投資人因為某些超級大作遊戲投資遊戲股而損失慘重，非常多輝煌一時的公司因為幾款大作的「慘敗」而一蹶不振，非常多盛極一時的遊戲製作人在5年左右的週期即淪為「不良資產」。

在這個行業的媒介上，我們看到每天有非常多廠商誇張的產品宣傳，花錢就能買到的排行榜，百萬獎金，送車送房，我們的用戶在投入了大量的時間和金錢以後往往換來的卻是遊戲停服，公會解散。有沒有一種模式能夠讓用戶更低成本的甄別靠譜遊戲，就算遊戲結束，公會戰友們的友情能夠一直延續一起成長?

作為開發者，我們都知道，遊戲行業是一個用戶成本不斷飛漲的行業，頁游早期的用戶獲取成本從2008年的幾毛錢，迅速飆升到2012年的30多塊。其中往往還有渠道商大量造假，即使投入了相應的市場費用不見得找來真正的用戶。我們周圍也有越來越多的有才華的前同事成為了遊戲製作人，有了自己的產品，但是大家都在為更有效果的找到用戶而苦惱。有沒有一種方式能夠更高效，高便宜的為那些真正有才華的遊戲人找來和他們產品匹配的用戶?

困惑中我們不得不去思考，什麼是真正的好公司?什麼是真正能夠創造持續價值，穿越週期的商業模式?如何持續的為我們的用戶，股東，團隊夥伴，合作者，創造價值，不辜負大家的付出。

幾個例子反應遊戲行業現狀

我們曾經以為偉大的創意和偉大的製作人，加上最牛的技術，總是會立於不敗之地的。但是事實是好的製作人的職業生涯更大概率是以失敗為終點。

遊戲業是一個週期性極強的行業。時間是遊戲產品型公司和技術型公司最大的敵人，用戶行為，用戶習慣會週期性改變，每5年左右週期就會有新的業態出現。每一波浪潮往往都會造就一批明星產品，但是往往5-10年左右時間，早期的明星公司就會淪落成為不良資產。如何為我們的股東，團隊夥伴降低週期性風險?如何在未來的競爭中處於優勢地位?這就需要用完全不同的角度去思考去經營。在這個點上面，瞭解用戶，瞭解用戶行為，瞭解用戶需求，並且快速做出應對往往就是下一次競爭的關鍵點。

回到跨週期上市創意產業公司業態的分析中，我們可以發現，以研發遊戲產品，特別是重度遊戲產品為公司主要經營方向的公司，往往業績的可持續性，穩定性偏弱。

舉幾個栗子。

1、完美世界.PWRD

 

PWRD 2008-2013年營收數據

PWRD 2008-2013公司市值股價

2、曾經的美國第3大遊戲公司THQ

2013年，多款重度遊戲開發商宣告破產，投資者、公司員工都蒙受了巨大損失。THQ破產時旗下擁有眾多一流大作，包括：暗黑血統，英雄連，戰錘，泰坦之旅等等品牌作品，THQ破產當年營收為2億$，虧損41180000$，市值在300萬$左右，其實他們的產品超一流，技術超一流。

3、純渠道型公司GAMESTOP

我們可以總結出，偏向於純產品端的遊戲公司在5-10年左右的週期是最為危險的。隨著市場競爭的加劇，研發投入的資本會不斷增加，時間會不斷加長，利潤率會不斷減弱，用戶對於產品品質的期待會越來越高。

如客戶端遊戲早期，12個月時間300餘萬投入即可開發，目前已經達到3000萬以上投入開發一款產品(單機遊戲是這個趨勢，頁游是這個趨勢，手游這個趨勢也非常明顯)。

成功的製作人往往在開發下一款產品的時候投入大量的時間和金錢去賭一個未知的玩法和概念，大量的流動資金被轉化為代碼、美術資源、文檔，假如市場出現新的風潮、創意失敗、技術瓶頸、或者渠道商惡意擠壓，都會導致項目的失敗，長期來看存活的概率偏低。

如前魔獸世界製作人Mark Kern的新產品Firefall，已經燒掉超過2億$，長達7年的開發週期，到目前為止，生死未知。

遊戲行業如何穿越10年週期?

純渠道型公司，應對週期的能力稍強，因為運營相對開發佔用的資金週期更短，流動性更強。而產品 + 渠道型公司，應對週期的能力最強。

這類公司往往擁有快速收集用戶反饋的渠道，能夠把反饋迅速傳遞到產品設計環節，快速推出產品，送達到目標用戶手中。同時具有低用戶獲取成本，低產品成本，高命中率，高利潤率，高成長性。因為距離用戶最近，當市場出現變化時，就有機會快速做出反應，甚至主導下一個浪潮。

因為我們自己組織過玩家公會，組織過UGC社區，運營/研發過遊戲產品，深知一款遊戲產品的生命週期很大程度上是由遊戲內用戶關係的穩定性決定的。一款更輕的應用也許能夠讓用戶更方便的維持這種關係。同時大眾點評網，YELP，豆瓣的壯大也讓我們備受鼓舞，國內遊戲行業細分市場暫時還沒有這樣一種業態，也許一個很小、很輕的點就可以解決開篇所提到的那些問題。

是時候用「大眾點評」的手段解決遊戲用戶的問題了。分析完行業，回頭看看我們的產品。

1)解決遊戲用戶甄別低劣產品的問題

我們幫助遊戲用戶更多的參與到了社區的建設中，目前網站的遊戲90%以上是用戶推薦出來的，這樣的產品可信性相對更高，經過眾包方式的點評，讓其它用戶甄別一款低劣產品的成本更低。

2)幫助優質產品廠商獲得更高的用戶轉化率。

通過用戶口碑的積累，公會社區活動，用戶之間推薦，實現了優質產品更好的用戶轉化率，付費率。五月份測試推廣期間，有效用戶轉化率為75%，付費用戶率為15.9%，高於目前行業平均水平50%，8%。

我們相信玩家點評網是一個處於產業鏈價值中樞的產品，假設成功我們可以創造全新的遊戲產品設計，發行方式。通過和用戶直接的交流來設計產品，完善產品。讓真正有誠意的作品找到他的用戶群，縮短產品到達用戶的環節。減少開發商尋找目標用戶的成本，減少開發商創意試錯的成本。同時也讓用戶更方便的找到適合自己的產品，並且把它推薦給遊戲夥伴們。假設這個產品成功，如果我們用其它領域類似的垂直平台來做類比估值。因為未來營收的可持續性，估值會超過10億。同樣因為行業的週期性決定了，大量的遊戲產業資源會在5-10年左右時間變為及其廉價的資產，擁有資金池，穩定成長的公司，就能以極小代價整合行業優質資源。

在遊戲行業創業一樣苦逼

作為一款UGC產品，上線早期，網站一片空白沒有任何內容，也沒有任何信譽，最大的問題是如何發動遊戲用戶來做有質量的內容。現在只能說，要解決這個問題，就要用心和用戶交流，發現他們的需求，首先幫助他們解決他們的困難和問題，讓大家感覺到我們的誠意，用戶也會來幫助我們解決我們的問題。從一個人的嘗試，慢慢變成了一個團隊的嘗試，一群人的嘗試。因為一直有用戶們的幫助，有團隊夥伴們的幫助，一直對幫助過我們的人心存感激，為了不讓大家的努力半途而廢，雖然困難重重也要一往直前，我們的付出不亞於任何人的努力。

新地申強拍灣仔舊樓

1 : GS(14)@2015-10-14 02:51:31

【本報訊】市區舊樓有價，兩項市區舊樓被申請強拍，其中由新地（016）及有關人士持有89.86%業權的灣仔祥樂大廈申請強拍，項目估值約8.2億元。另外，德祥地產（199）持有93.33%業權的土瓜灣炮仗街41至45號亦申請強拍，項目估值近1.4億元。舖市吹淡風，資深投資者譚伯榮罕有地連環沽貨，套現預計共1.3億元，包括2004年以2,400萬元買入的銅鑼灣新會道4號地下，面積大約2,000方呎，以約7,000萬元沽出，賬面賺4,600萬元。以及2010年以2,700萬元買入的九龍城衙前圍道70至72號地下，以約6,000萬元沽出，賬面賺3,300萬元。



石門地周五截標

此外，政府本財政年度首幅推售的商業用地沙田石門安耀街地皮本周五截標，地盤面積約18,299方呎，以地積比率9.5倍計，最高可建總樓面173,839方呎。市場估值約4.43億至6.95億元，每呎樓面地價為2,550至4,000元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151013/19331070

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恒地太樂樓申強拍 今年首宗

1 : GS(14)@2016-03-02 14:17:01

http://property.mpfinance.com/cf ... 0302/paa01/lac1.txt


【明報專訊】樓價持續調整，發展商亦趁勢加快吸納市區靚地。由恒地（0012）或有關人士進行收購的西灣河太樂樓，剛向土地審裁署申請強拍，為今年市場上首個強拍申請，項目估值超過8億元。

項目估值逾8億

上述太樂樓位於太祥街2號，鄰近太古城翠湖台。土地審裁署資料顯示，項目佔地約1.37萬方呎，目前為一幢落成於1960年，樓齡約56年的物業。恒地或相關人士現持有84.85%業權，有關方面已入紙申請強拍。

美聯工商舖：不排除合併分行

此外，昨日市傳美聯工商舖（0459）旗下舖位部，位於旺角雅蘭中心及灣仔分行將結業，員工將遷往長沙灣寫字樓上班。美聯工商舖行政總裁黃漢成回應指，有關事宜並非事實，兩個地點租約要到今年9月及8月才到期，目前仍未知加租幅度，若加租不多，公司傾向保留現有之分行，但亦不排除未來有機會合併分行。

他又表示，由於市况不景，公司將更嚴格執行員工紀律管理，而公司暫未有裁員計劃，但過去一段時間已採自然流失策略，在不足半年時間已減少約30多名員工，佔整體約5%。

K Star拆售呎價6800元

另中原工商部副區域營業董事劉重興稱，觀塘巧明街萬年工業大廈「K Star」昨拆售，全日該項目共預留逾六成，涉及約60個單位，平均呎價約6800元，當中一名買家連購3個單位，涉及約700餘萬元。

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恒地申強拍西營盤舊樓

1 : GS(14)@2016-10-11 08:09:21

【本報訊】「四叔」李兆基任主席的恒地（012）近年積極收購市區舊樓重建，最新向西區舊樓埋手，日前向土地審裁處申請就西營盤忠正街5至7號舊樓申請強拍，測量師估值7,938萬元。


估值近8,000萬

資料顯示，忠正街5至7號為兩幢樓齡50年的六層高相連舊樓，總樓面5,228方呎，包括兩個地舖及10個住宅單位，恒地已成功收購85.7%業權，尚餘7號地下未能購入。根據土地註冊處資料顯示，7號地舖由金穎國際集團有限公司，於2006年以290萬元購入。而測量師估計該地舖現值1,943萬元，較十年前升值1,653萬元或5.7倍。據恒地年報資料顯示，集團已持有同地段1至3號及9至11號全部業權，13至17號則有94.4%業權，月前已申請強拍。如連同上述5至7號地盤都成功統一業權，整個1至17號的佔地7,071方呎，可建總樓面逾6萬方呎，估計可提供約200個住宅單位。恒地在忠正街亦有重建項目準備發展，與培新持有對面6至22號地盤，地盤面積約7,832方呎，擬建一幢30層高商住物業，總樓面逾8萬方呎。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161011/19797062

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恒地機利士南路舊樓申強拍 可重建21萬呎樓面

1 : GS(14)@2017-06-08 07:58:46

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4675&issue=20170608


【明報專訊】恒地（0012）近日再度向土地審裁處申請，就紅磡機利士南路2至28號及必嘉街76至78號進行強拍，地盤面積2.3萬方呎，地積比率高達9倍，可建樓面面積21萬方呎，目前恒地已收購達八成或以上的業權。

是次申請強拍的地盤，鄰近港鐵紅磡站及香港小輪（0050）單幢盤城中匯，恒地與宏輝集團（0183，前稱田生集團）早於2010年起已經展開大規模收購，至今7年終購得八成或以上的業權。

金朝陽逾4.5億沽COHO全幢

此外，金朝陽（0878）於昨日公布，旗下大坑書館街COHO全幢住宅（除3個早前已「賣散」之單位）、連商業部分及外牆廣告位，剛以4.5562億元售出，新買家為華亞投資有限公司。

資料顯示，COHO合共提供46個住宅單位，每戶實用面積312至317方呎，全為1房間隔。金朝陽2014年以折實平均實呎約2.75萬元推售，當時售出4伙，其後有1伙撻訂。

鄧鏡波孫標售摩星嶺道屋 估值5.5億

另外，著名建築商鄧鏡波外孫女黃雙如持有的薄扶林摩星嶺道51號，委託萊坊以公開招標形式放售，7月26日截標，地盤面積約13,860方呎，另延伸部分面積約1250方呎。

物業現為1幢3層高連地獨立屋，按城規會規定，最高地積比率為0.75倍，即可建樓面面積為10,395方呎，以市場估值5.5億計，每方呎樓面地價約5.3萬元。

皇后大道中兩地盤招標 意向價22億

另中環皇后大道中49、51、53號及利源西街1號全幢物業招標出售，兩項物業地盤面積約3018方呎，已獲批則建一幢26層高寫字樓，總樓面面積可超過4.5萬方呎，意向價共約22億元，每呎樓面地價約4.9萬元。

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恒地黃埔街舊樓申強拍 估值6.6億

1 : GS(14)@2017-09-08 11:28:30

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8738&issue=20170908
【明報專訊】恒地（0012）近年積極在私人市場收購舊樓，以便增加土儲，最新一項向土地審裁處提交的新申請，為紅磡黃埔街26至40A號及必嘉街83至85號，整個項目佔地13,175方呎，估值6.59892億元。資料顯示，該地盤現為4幢7層高舊樓，恒地現持有88%至93.75%業權。

同地段1A地舖為時新快餐店

事實上，恒地在區內持有不少強拍項目，其中黃埔街1至21C號及必嘉街80至86號，早於去年已入紙申請強拍，據悉有關個案將於下周進行聆訊，而在該地盤內的黃埔街1A號，其地舖即為已有逾半世紀歷史的時新快餐店，而該舖早前亦已停業。

Neway家族放售荃灣物業

另一方面，中原（工商舖）工商部副營業董事黎紹賢表示，荃灣眾安街55號大鴻輝（荃灣）中心一籃子物業，現於市場招標，意向價共約6.2億元，截標日期為11月8日。

一籃子物業中，面積16,991方呎的5、6樓，現由連鎖酒家租用，意向價約3.2億元；而面積17,806方呎的13、15樓，則由卡拉OK租用，意向價約3億元。整個項目現時總租金收入約150萬元，回報接近3厘。

土地註冊處資料顯示，上述有關物業由COOLSTAR INTERNATIONAL LIMITED持有，於2012年以2.8億元購入，而其公司董事包括Neway薛氏家族成員薛嘉麟。

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恒地申強拍西環工廈 估值逾4億

1 : GS(14)@2017-10-04 11:05:39

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1402&issue=20171004
【明報專訊】發展商積極補充土地儲備，活躍於收購舊樓的恒地（0012），今年頻頻出手，新近完成收購堅尼地城卑路乍街36至38號天成工業大廈，超過88%的業權，昨日向土地審裁處申請強拍，市場估值約4.229億元。資料顯示，物業早於1971年落成，地盤佔地約6418方呎，現時為1幢13層高工廈。

可留意的是，新地（0016）去年亦透過強拍，投得天成工業大廈毗鄰的卑路乍街32號保發大樓的全數業權，若兩家發展商合作發展，意味項目發展規模可擴大兩倍，預計可建樓面面積達17.9萬方呎。

觀塘活化工廈招標　意向價4.1億

此外，仲量聯行香港資本市場部區域董事馮嶽宗表示，觀塘偉業街158號活化工廈將以公開招標形式放售，將連同命名權及管理權一併出售，意向價4.1億元，以總樓面面積45,145方呎計，呎價9082元。

該幢物業建於1972年，業主剛完成大型翻新工程。資料顯示，原業主於2002年以1320萬元購入物業，未計算翻新費用，持貨15年獲利約3.97億元離場，物業升值30倍。

新港中層呎售2.2萬 物業破頂紀錄

商廈市場錄得破頂成交，中原（工商舖）寫字樓部高級資深營業董事李婉琪表示，尖沙嘴新港中心2期16樓09室，面積約1443方呎，以約3200萬元沽出，折合呎價22,176元，創該廈歷史新高紀錄。據悉，原業主2012年以約1850萬元購入物業，持貨5年獲利1350萬元或73%。

另市場消息指，長沙灣中國船舶大廈新近沽出19至22樓共4層，涉5億元，平均呎價約1.4萬元。據悉，項目累售17層樓面，套現約25億元，目前只餘下1至3樓待售。

將軍澳廣場車位204萬沽 屋苑新高

將軍澳車位售價則再創新高，香港置業助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳廣場B1層單號車位，剛以204.5萬元成交，成交價創屋苑車位新高紀錄；原業主今年4月以170萬購入，持貨僅5個月，帳面獲利34.5萬元，升值20%。

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【明報專訊】發展商積極補充土地儲備，活躍於收購舊樓的恒地（0012），今年頻頻出手，新近完成收購堅尼地城卑路乍街36至38號天成工業大廈，超過88%的業權，昨日向土地審裁處申請強拍，市場估值約4.229億元。資料顯示，物業早於1971年落成，地盤佔地約6418方呎，現時為1幢13層高工廈。

可留意的是，新地（0016）去年亦透過強拍，投得天成工業大廈毗鄰的卑路乍街32號保發大樓的全數業權，若兩家發展商合作發展，意味項目發展規模可擴大兩倍，預計可建樓面面積達17.9萬方呎。

觀塘活化工廈招標　意向價4.1億

此外，仲量聯行香港資本市場部區域董事馮嶽宗表示，觀塘偉業街158號活化工廈將以公開招標形式放售，將連同命名權及管理權一併出售，意向價4.1億元，以總樓面面積45,145方呎計，呎價9082元。

該幢物業建於1972年，業主剛完成大型翻新工程。資料顯示，原業主於2002年以1320萬元購入物業，未計算翻新費用，持貨15年獲利約3.97億元離場，物業升值30倍。

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恒地申強拍西環工廈 估值逾4億【明報專訊】發展商積極補充土地儲備，活躍於收購舊樓的恒地（0012），今年頻頻出手，新近完成收購堅尼地城卑路乍街36至38號天成工業大廈，超過88%的業權，昨日向土地審裁處申請強拍，市場估值約4.229億元。資料顯示，物業早於1971年落成，地盤佔地約6418方呎，現時為1幢13層高工廈。 可留意的是，新地（0016）去年亦透過強拍，投得天成工業大廈毗鄰的卑路乍街32號保發大樓的全數業權，若兩家發展商合作發展，意味項目發展規模可擴大兩倍，預計可建樓面面積達17.9萬方呎。 觀塘活化工廈招標　意向價4.1億 此外，仲量聯行香港資本市場部區域董事馮嶽宗表示，觀塘偉業街158號活化工廈將以公開招標形式放售，將連同命名權及管理權一併出售，意向價4.1億元，以總樓面面積45,145方呎計，呎價9082元。 該幢物業建於1972年，業主剛完成大型翻新工程。資料顯示，原業主於2002年以1320萬元購入物業，未計算翻新費用，持貨15年獲利約3.97億元離場，物業升值30倍。 新港中層呎售2.2萬 物業破頂紀錄 商廈市場錄得破頂成交，中原（工商舖）寫字樓部高級資深營業董事李婉琪表示，尖沙嘴新港中心2期16樓09室，面積約1443方呎，以約3200萬元沽出，折合呎價22,176元，創該廈歷史新高紀錄。據悉，原業主2012年以約1850萬元購入物業，持貨5年獲利1350萬元或73%。 另市場消息指，長沙灣中國船舶大廈新近沽出19至22樓共4層，涉5億元，平均呎價約1.4萬元。據悉，項目累售17層樓面，套現約25億元，目前只餘下1至3樓待售。 將軍澳廣場車位204萬沽 屋苑新高 將軍澳車位售價則再創新高，香港置業助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳廣場B1層單號車位，剛以204.5萬元成交，成交價創屋苑車位新高紀錄；原業主今年4月以170萬購入，持貨僅5個月，帳面獲利34.5萬元，升值20%。 上一頁 相關新聞 世邦魏理仕倡工廈「局部活化」 Share 編輯推介 【有片：選股王】內銀估值偏低 招行傲視同行不妨小注 【Money Monday】陸東：港股尾季續升 明年牛一轉牛二 【有片：財經BB班】小小的iPhone如何顛覆整個世界？ 【有片：開市短打】盧駿匡：恒指將再挑戰28500點 睇樓手冊 尖沙嘴Camphora舊樓重生吸優皮族 按揭計算機 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另市場消息指，長沙灣中國船舶大廈新近沽出19至22樓共4層，涉5億元，平均呎價約1.4萬元。據悉，項目累售17層樓面，套現約25億元，目前只餘下1至3樓待售。 將軍澳廣場車位204萬沽 屋苑新高 將軍澳車位售價則再創新高，香港置業助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳廣場B1層單號車位，剛以204.5萬元成交，成交價創屋苑車位新高紀錄；原業主今年4月以170萬購入，持貨僅5個月，帳面獲利34.5萬元，升值20%。 上一頁 相關新聞 世邦魏理仕倡工廈「局部活化」 Share 編輯推介 【有片：選股王】內銀估值偏低 招行傲視同行不妨小注 【Money Monday】陸東：港股尾季續升 明年牛一轉牛二 【有片：財經BB班】小小的iPhone如何顛覆整個世界？ 【有片：開市短打】盧駿匡：恒指將再挑戰28500點 睇樓手冊 尖沙嘴Camphora舊樓重生吸優皮族 按揭計算機 樓價按揭成數按揭利率還款年期 海外置業錦囊 越南放寬海外買家置業 胡志明巿廉價住宅交投跑贏大巿 網站地圖▼ 地址：香港柴灣嘉業街18號明報工業中心Ａ座15樓 電話：(852)25953111　傳真：(852)28983783 明報網站 · 版權所有 · 不得轉載 Copyright © Mingpao.com All rights reserved. 【明報專訊】發展商積極補充土地儲備，活躍於收購舊樓的恒地（0012），今年頻頻出手，新近完成收購堅尼地城卑路乍街36至38號天成工業大廈，超過88%的業權，昨日向土地審裁處申請強拍，市場估值約4.229億元。資料顯示，物業早於1971年落成，地盤佔地約6418方呎，現時為1幢13層高工廈。 可留意的是，新地（0016）去年亦透過強拍，投得天成工業大廈毗鄰的卑路乍街32號保發大樓的全數業權，若兩家發展商合作發展，意味項目發展規模可擴大兩倍，預計可建樓面面積達17.9萬方呎。 觀塘活化工廈招標　意向價4.1億 此外，仲量聯行香港資本市場部區域董事馮嶽宗表示，觀塘偉業街158號活化工廈將以公開招標形式放售，將連同命名權及管理權一併出售，意向價4.1億元，以總樓面面積45,145方呎計，呎價9082元。 該幢物業建於1972年，業主剛完成大型翻新工程。資料顯示，原業主於2002年以1320萬元購入物業，未計算翻新費用，持貨15年獲利約3.97億元離場，物業升值30倍。 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此外，仲量聯行香港資本市場部區域董事馮嶽宗表示，觀塘偉業街158號活化工廈將以公開招標形式放售，將連同命名權及管理權一併出售，意向價4.1億元，以總樓面面積45,145方呎計，呎價9082元。 該幢物業建於1972年，業主剛完成大型翻新工程。資料顯示，原業主於2002年以1320萬元購入物業，未計算翻新費用，持貨15年獲利約3.97億元離場，物業升值30倍。 新港中層呎售2.2萬 物業破頂紀錄 商廈市場錄得破頂成交，中原（工商舖）寫字樓部高級資深營業董事李婉琪表示，尖沙嘴新港中心2期16樓09室，面積約1443方呎，以約3200萬元沽出，折合呎價22,176元，創該廈歷史新高紀錄。據悉，原業主2012年以約1850萬元購入物業，持貨5年獲利1350萬元或73%。 另市場消息指，長沙灣中國船舶大廈新近沽出19至22樓共4層，涉5億元，平均呎價約1.4萬元。據悉，項目累售17層樓面，套現約25億元，目前只餘下1至3樓待售。 將軍澳廣場車位204萬沽 屋苑新高 將軍澳車位售價則再創新高，香港置業助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳廣場B1層單號車位，剛以204.5萬元成交，成交價創屋苑車位新高紀錄；原業主今年4月以170萬購入，持貨僅5個月，帳面獲利34.5萬元，升值20%。 上一頁 相關新聞 世邦魏理仕倡工廈「局部活化」 Share 編輯推介 【有片：選股王】內銀估值偏低 招行傲視同行不妨小注 【Money Monday】陸東：港股尾季續升 明年牛一轉牛二 【有片：財經BB班】小小的iPhone如何顛覆整個世界？ 【有片：開市短打】盧駿匡：恒指將再挑戰28500點 睇樓手冊 尖沙嘴Camphora舊樓重生吸優皮族 按揭計算機 樓價按揭成數按揭利率還款年期 海外置業錦囊 越南放寬海外買家置業 胡志明巿廉價住宅交投跑贏大巿 網站地圖▼ 地址：香港柴灣嘉業街18號明報工業中心Ａ座15樓 電話：(852)25953111　傳真：(852)28983783 明報網站 · 版權所有 · 不得轉載 Copyright © Mingpao.com All rights reserved. 恒地申強拍西環工廈 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淘大工業村1座 恒隆申強拍

1 : GS(14)@2017-12-13 15:59:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1441&issue=20171213
【明報專訊】恒隆地產（0101）就九龍灣淘大工業村1座，向土地審裁處申請強制拍賣；根據申請文件顯示，淘大工業村1座現為一幢8層高的舊工業大廈，地下為零售商舖，恒隆地產目前持有項目84.85%業權，市場項目估值約6.42億元。

恒隆地產發言人回應查詢指，集團的確有意重建物業，正向土地審裁處申請強制拍賣，而集團另一目標是整合物業權益；恒隆現持有淘大工業邨逾84%業權。文件顯示，恒隆尚餘4樓A、C及D室，和5樓C、D室共5個單位未能收購，而現時全幢物業大部分樓面的狀況均甚差劣，去年曾發生大火的2、3樓的狀况更是不可接受，故引用強拍條例。

估值6億 樓面料逾18萬呎

據悉，該地皮的土地用途為「住宅( 甲類)」，地盤面積逾2萬方呎，可進行住宅發展；若果以最高地積比率9倍計，重建後可建樓面約18.63萬方呎。

資料顯示，樓齡已高達56年的淘大工業村，去年6月發生時昌迷你倉四級大火，焚燒了整整4日半108小時，導致兩名消防員殉職。其後雖然屋宇署曾進行物業結構評估，顯示整體樓宇結構沒有倒塌危險，但據悉在大火發生後，恒隆已將項目單位丟空，不再出租，並進行修葺。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國表示，今年有不少發展商透過強拍增加土儲，除大型發展商外，中小型發展商、甚至中資亦有收購，令今年申請強拍宗數較去年多，預計明年申請強拍宗數與今年相若。資料顯示，今年迄今有13宗申請強拍，而去年全年為11宗。

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曾發生四級奪命火　恒隆擁84%業權估值6.4億　淘大工業村申強拍

1 : GS(14)@2017-12-18 04:09:12

【本報訊】去年發生四級奪命火警的九龍灣淘大工業村第1座，恒隆地產（101）持有該廈業權逾84%，近日向土地審裁處入紙申請強拍，測量師稱，該廈估值約6.42億元，重建樓面呎價約3,567元，鄰近二手呎價約1.4萬至1.5萬元。記者：葉煜燊　黃朗鈞

■淘大工業村去年曾發生火警，導致兩名消防員殉職。資料圖片


土地審裁處資料顯示，恒隆近日入紙申請強拍淘大工業村第1座，成為今年土地審裁處收到的第13宗申請。按申請文件顯示，恒隆已持有該廈84.85%業權，餘下4樓A、C及D室和5樓C及D室共5個單位未能成功收購，涉及樓面面積1.3萬方呎，故此引例申請強拍。恒隆發言人昨接受本報記者查詢時僅表示，「恒隆有意重建物業，正向土地審裁處申請強制拍賣，旨在整合業權。」惟未有透露該廈未來發展方向。


重建樓面呎價3,567元

據悉，恒隆近年一直積極收購淘大工業村第1座，動作頻頻，早前以逾5.18億元收購由「舖王」鄧成波家族持有的淘大工業村地下全層後，上月底更公佈向母公司恒隆集團（010）以約2.3億元收購該廈4個工作室，佔總樓面約2.2萬方呎，令集團現有項目業權增至84%。測量師估計，該廈的估值約6.42億元，佔地約2.07萬方呎，目前總樓面面積約12.3萬方呎，呎價約5,221元，地積比約9倍，可建樓面面積約18萬方呎，若以可建樓面計算，每方呎樓面地價約3,567元。地皮的土地用途現為「住宅（甲類)」地帶，可以進行住宅發展，有測量師向本報指出，由於該廈樓齡達56年，地契屬於舊契地，故毋須補地價即可重建。

周邊屋苑呎價近1.5萬

參考周邊二手屋苑，現時平均成交呎價就知該廈的呎價有幾低水，其中距離項目最近的得寶花園呎價最貴達15,023元，其次則為淘大花園呎價14,099元，而嘉和園平均呎價亦要11,997元。至於鄰區啟德發展區，一手最新呎價逾2萬元，鑑於地皮位置鄰近港鐵，區內商場林立，交通四通八達，為東九龍傳統上車屋苑，近十多年甚少新供應。相信不少人都記得淘大工業村第1座正正是去年6月21日發生奪命火警的工廈，當時率先起火的是時昌迷你倉，其後火警瞬即蔓延，最終大火燒了4日半共108小時才救熄，為香港歷來工廈第二長命火警，惟事件導致兩名消防員不幸殉職，另有12名消防員受傷。據悉，屋宇署其後表示，項目暫沒有迹象顯示樓宇結構有倒塌的危險。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171213/20242986

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投地補地價申強拍 「本地薑」3渠道增土儲

1 : GS(14)@2017-12-18 17:54:41

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7589&issue=20171218
【明報專訊】中資去年起來港高價搶地之際，「本地薑」港資發展商應戰之道，除依靠傳統競投方式外，亦透過補地價、申請強拍等途徑增加土備；當中信置（0083）今年可謂是奪地豐收一年，透過獨資或與不同發展商合作，投得6個住宅發展項目，包括兩個港鐵項目、1個市建局重建項目、兩幅官地，以及上周剛投得的中電（0002）亞皆老街原總部大樓重建項目，估計共涉資逾455億元、涉總可建樓面逾320萬方呎。

連同上周五投得中電項目，信置更是逾1個月內連奪3幅市區靚地，包括上月中與會德豐（0020）等合資以172.88億元投得長沙灣臨海住宅官地，創全港最貴住宅官地成交價紀錄；以及本月初與嘉里（0683）投得港鐵黃竹坑站2期項目，市傳中標價逾100億元。

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今年信置奪6住宅地 可建320萬方呎

另在新界持有大量農地的新地（0016），今年先後有屯門兆康第54區及西貢十四鄉兩個大型項目，完成補地價，共涉金額224.22億元，共提供783.7萬方呎樓面；當中十四鄉項目補地價涉158.92億元，暫為本港史上最大金額補地價項目；若撇除項目內約19萬呎康樂設施用地，以住宅為主部分，每方呎補地價金額約3319元，項目總發展年期長8年或以上。

至於向來鍾情收購市區舊樓的恒地（0012），今年也積極併購，向土地審裁處就6個項目申請強拍，分別為紅磡4街收購、灣仔活道項目及西環天成工業大廈，佔今年土審處收到13宗申請近五成；恒地今年亦統一大角嘴海興大廈、香港堅道芬芳大廈及西灣河太樂樓，涉資逾41.48億。

此外，恒地積極參與政府磋商補地價，有望於短期內完成粉嶺、古洞北及和生圍項目的補地價手續，涉樓面面積逾180萬平方呎。另亦與政府磋商油塘灣大型綜合發展項目的補地價，以項目可建樓面面積408.8萬方呎，規模與天水圍嘉湖山莊相若（嘉湖山莊整個發展約400萬方呎）。

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