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十大屋苑去年租金六個跌 麗港城杏花邨下挫最勁

1 : GS(14)@2016-01-18 17:15:21

http://property.mpfinance.com/cf ... 0118/paa01/lam1.txt



【明報專訊】受外圍經濟下滑及樓市轉勢影響，去年下半年至今，二手樓市表現一直不穩，除樓價下調外，多個大型屋苑亦出現新低價、或「新租平過舊租」的租務個案，令去年全年全港百大屋苑整體租金有機會錄得按年跌幅，為金融海嘯後首見，即使一向保值能力較高的十大指標屋苑亦不例外，十個有六個屋苑都下跌，個別屋苑如藍田麗港城、柴灣杏花邨，於去年首11個月呎租，相對2014年12月分別錄得7.7%及4.7%跌幅，成跌幅最明顯屋苑。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，2014年第4季全港租金向下調整，預計至去年底，100大屋苑實呎租金將下調至32.5元水平，較2014年底微跌約1.5%，為2008年金融海嘯後首見。不過，據中原數據顯示，即使去年整體租金出現調整，但相對2008年金融海嘯時租金按年下調12.3%，以及1998年金融風暴時租金按年下調26.2%，去年租金跌幅仍較為溫和。

百大屋苑平均實呎租按年料跌1.5%

至於十大指標屋苑，除一向較受買家和租客歡迎外，租金亦較為「硬淨」，但在大勢所趨下，十大屋苑租金亦相應回落。中原數據顯示，截至去年11月份臨時數字，十大屋苑中就有6個實呎租金比2014年12月錄得跌幅，其中以麗港城跌幅最大，屋苑於去年11月份錄得實呎租金為28.7元，比2014年12月的31.1元急跌7.7%，同期杏花邨租金亦錄得近5%跌幅，去年11月杏花邨所錄的實呎租金為34.7元，比2014年12月的36.4元低4.7%。

跌幅較兩次金融風暴溫和

期內同樣錄得按年租金跌幅的指標屋苑，亦包括紅磡黃埔花園（跌1.4%）、沙田第一城（跌1.1%）、荔枝角美孚新邨（跌1%），以及鰂魚涌太古城（跌0.3%）。

康怡3房租1.7萬 重返4年前

至於被視為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊，去年11月平均實呎租為19.5元，與2014年12月持平；錄得升幅的屋苑就有鴨脷洲海怡半島（升0.3%）、藍田匯景花園（升5.8%）及鰂魚涌康怡花園（升6.2%）。

事實上，由於上月有聖誕節及新年長假期，為傳統租務淡季，市場錄得多宗低價租務成交，例如康怡花園C座高層12室，為實用594方呎（建築752方呎）3房戶，上月便以1.7萬元租出，實呎僅28.6元（建呎22.6元），租金重返4年前的水平，故預期十大屋苑至去年底之實際租金跌幅將會更多。

嘉湖個別3房戶 兩房價租出

踏入2016年後，由於臨近農曆新年，加上整體地產市况未見明顯起色，月內十大屋苑仍有多宗超低價租務成交，例如嘉湖山莊景湖居14座低層D室，為實用547方呎（建築704方呎）的三房戶，本月初就以8000元租出，實呎14.6元（建呎11.4元），租金除與屋苑兩房戶相若外，更比2014年底的舊租1萬元低兩成之多。

另可留意的是，位列十大屋苑租金跌幅第二位的杏花邨，屋苑第19座一個實用474方呎（建築574方呎）低層7室兩房戶，原於2013年底以1.5萬元租出，其後交吉，業主於去年11月叫價1.6萬元放租，但見新年臨近，業主為免納空租，不惜減價兩成以1.28萬元把單位租出，較舊租低15%，並創屋苑近期新低租金，實呎約27元（建呎22.3元）。

杏花邨2房實呎租27元

另一方面，由於十大屋苑租金下跌，本報統計十大屋苑放租盤，現時市場上月叫租在1.3萬元以下放租盤共約226個，佔整體987個放租盤逾22%，惟仍集中於新界上車屋苑，即嘉湖山莊及沙田第一城，兩個屋苑現時分別有185個及40個放租盤月租是在1.3萬元或以下，現時兩個屋苑入場租金為8300及9500元。

至於餘下唯一位處市區、月租1.3萬元或以下租盤的單位，則是黃埔花園2期18座低層兩房戶，單位實用389方呎（建築469方呎），現叫租1.3萬元，實呎33.4元（建呎27.7元），略低於市價。

業界﹕今年租金有機會再跌一成

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，由於去年第4季有多個新盤陸續入伙，使租盤供應大增，業主紛紛爭相租出單位，使租金難免受壓。他預料，隨着今年經濟持續不景，料今年租金將隨樓價同樣回落一成，其中以新界區，以及中大型單位的租金跌幅較大。

（樓巿數據尋真）

明報記者 林尚民、方可兒、林可為

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不敵加租　麗港城文具店結業

1 : GS(14)@2016-06-01 11:27:07

■德安文具東主夫婦指營業額不可能追到租金升幅，惟有結業。　王心義攝


【本報訊】零售業表現低迷，但商場業主持續加租，逼使民生商場內的小店都支撐不住離場。屹立觀塘麗港城商場24載的第一代租客——德安文具，將於本月租約期滿離場。東主慨嘆，不斷加租，營業額不可能追到租金升幅，惟有結業。



經營24載　屬首批租戶

德安文具位於麗港城商場1樓中庭的顯眼位置，近日舖面貼上「租約期滿」、「大減價」的字眼。東主陳先生透露，文具店將於本月底結業，「如果佢唔加租都好難維持，今年業主要求加租4,000元，實在無法繼續做落去」，故只好選擇離場。目前文具店舖位約500方呎，月租4.2萬元，若以加租4,000元計算，加幅接近一成。麗港城商場自成一角，只做街坊生意。陳先生指自己是商場第一代商戶，商場人流十年如一日，不會有太多外來客。他表明，文具店毛利率約五成，「賣一支筆15蚊，賺5蚊。如果一個月做到15萬生意，我先賺到5萬用嚟交租」。目前舖位以夫妻檔經營，已節省人工，但去年生意已跌三成，情況不樂觀。他指出，賣文具店的利潤增幅追不上租金升幅，「以前賺到錢係租金平，而家租金全部係幾萬蚊起，賣文具只會步士多、雜貨店後塵，會被連鎖店淘汰」。


■麗港城商場內吉舖處處。


近兩年零售業轉差，街舖需要大幅減租覓租客，不過在商場業主依然年年加租。該文具在2014年才續約，兩年後零售及經濟狀況都轉壞，租金卻依然要加。「商場由大業主擁有，基本上每年租金都要有加幅，向股東交代，問題只係加得多定少」。麗港城商場由置富產業信託（778）於年半前以19.185億元購入，整個商場有89個舖位，據記者場內視察，現時有7個吉舖，並有4個在1、2樓的中庭位置。其中1樓68號舖，約380方呎，之前經營時裝店，搬走後放租兩年仍未租出，現叫租4萬元，呎租約105元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160601/19635924

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麗港城兩日錄三成交

1 : GS(14)@2016-08-07 01:56:51

【本報訊】油塘臨海住宅地日前由中資五礦地產（230）以逾40億元投得，樓面呎價達7,068元，刺激鄰近的大型屋苑觀塘麗港城兩日內連錄三宗成交。其中一個21座中層單位，以828萬元成交，較銀行估值高出55萬元或7%。



中層戶高估值55萬沽

代理表示，該21座中層H室，實用面積748方呎，中銀（香港）估值773萬元，但於賣地後以828萬元成交，呎價1.1萬元，成交價較銀行估值高出55萬元。原業主於1999年6月以405萬元買入，持貨逾17年，賺逾一倍離場。另外，同屋苑26座低層F室及12座中層F室，分別以522萬元及580萬元成交，面積同為517方呎，呎價分別1萬元及1.1萬元，同樣為貼近市價成交。發展局局長陳茂波昨稱，不可因一、兩次投地，而一概而論指內地發展商出價偏高，指內地發展商來港投地，可提高競爭，強調政府會維持基本步，按目標供應私樓土地，確保每年達標，市民不需要為一、兩條標的價錢較高而過慮。又認為樓市仍處於「拉鋸」狀態，市民不適宜輕舉妄動，因心理因素可為樓市帶來更大影響。新地（016）副董事總經理雷霆則認為，「國內發展商投得地皮，我哋覺得呢件係好事嚟，從中可以學習國內發展商發展項目的做法。集團每次投地都非常之積極，當然唔係每次投到」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160805/19723786

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麗港城租金季升8%冠十大屋苑

1 : GS(14)@2016-10-14 06:46:39

【本報訊】樓價升，租金有支持。全港107個大型屋苑今年第三季平均呎租錄32.3元，按季升3.5%，升幅創八季新高。


大屋苑租金連升兩季

觀塘麗港城季內平均呎租30.6元，三個月升8.1%，升幅冠絕十大屋苑。天水圍嘉湖山莊三房租金，更由年內低位反彈74%。根據中原地產新簽租約統計，今年第三季全港107個大型私人住宅屋苑的實用平均呎租錄32.3元，按季升3.5%，租金連升兩季，累計升6.6%，已貴過去年第四季。按月方面，9月份租金錄32.3元，雖然按月微升0.6%，但已創下10個按月新高，距離去年高位，去年第三季錄34元，相差5%。十大藍籌屋苑中，觀塘麗港城租金按季升幅最大，第三季呎租30.6元，按季升8.1%。相信屋苑租金升勢未止，本月初一個兩房單位，為4期22座中層F室，實用517方呎，月租1.7萬元，呎租升至33元。如果比較今年低位，今年1月兩房租金曾低至1.26萬元，租金10個月勁升34.9%。中原地產洪金興表示，麗港城10月份暫錄七宗租賃，成交呎租由30元至33元，平均呎租31.5元，較9月份單月31元，再錄得升幅。事實上，放租盤數量不多，僅約10個，兩房叫租最平1.6萬元。若低位反彈論，天水圍嘉湖山莊更勁，今年1月，實用547方呎低層3房戶，月租僅8,000元，呎租14.6元。本月初屋苑樂湖居9座低層C室，實用551方呎，因有新裝修，以月租1.4萬元租出，呎租25.4元，租金10個月反彈74%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161014/19800347

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麗港城呎價破頂 超越去年高峰7%

1 : GS(14)@2016-11-08 05:35:59

【明報專訊】東九龍啟德住宅地以每方呎樓面地價1.35萬元批出，「麵粉」價直逼同區新盤的「麵包」價，料九龍區樓價將續受支持上升。當中同位於東九龍的藍田麗港城，10月平均成交實呎約1.26萬元，已經升穿去年9月1.18萬元高位近7%，為十大屋苑超出去年高位幅度最多的一個。

明報記者 方可兒

據中原統計，麗港城10月雖錄16宗成交，按月跌逾三成，卻錄得罕有特色戶成交，令10月平均成交實呎連升兩個月至1.26萬元，創歷史新高：其中25座連天台特色戶，實用748方呎（建築932方呎）3房戶，10月以990萬成交，實呎13,235元（建呎10,622元）。原業主2008年500萬元購入，轉售帳面獲利490萬元或近1倍。

匯景缺盤 10月僅兩宗成交

此外，同區匯景花園由於二手缺盤下，上月僅錄得兩宗成交，較9月錄得7宗跌約七成，不過部分單位實呎做價亦可達1.3萬元。

美聯助理聯席董事曾偉堯表示，市場錄得匯景花園5座高層H室，實用614方呎（建築783方呎），以800.8萬元成交，實呎13,042元（建呎10,227元）。原業主於1998年以315萬元購入，帳面獲利485.8萬元或1.5倍。

景林村開放式戶實呎撲1.3萬

事實上，近日公營房屋的價格亦甚為「標青」。將軍澳公屋景林村有開放式戶實呎直撲1.3萬元，成為全港公屋第3高。

美聯區域聯席董事馬立成表示，上述景林村6座（景桃樓）中層7室，實用面積164方呎，以211.3萬元（已補地價）成交，實呎12,884元，上述實呎除了貴絕將軍澳和新界外，亦是全港已補地價公屋呎價計的第3高。原業主於2008年以13.02萬元（未補地價）購入，料補地價後仍有不俗利潤。

雅濤閣未補價呎價破萬 成居屋王

另外，香港仔雅濤閣再誕全港未補價居屋王。綜合房委會及代理資料，雅濤閣2座高層G室，實用576方呎，屬於3房間隔，以628萬元（未補地價）成交，實呎10903元；如果以實呎計算，追平屋苑去年5月最高紀錄，再次奪得全港未補價居屋王寶座。原業主2001年以167萬元（未補地價）購入，帳面獲利461萬元或逾2.7倍。

[二手放大鏡]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1157&issue=20161107

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麗港城辣招後開齋 3房實呎穿1萬

1 : GS(14)@2016-11-20 22:19:32

【明報專訊】新辣招出台後，二手交投淡靜；藍田麗港城於加辣滿兩周之際終告「開齋」，有3房戶實呎做價不足1萬元，屬屋苑近兩個月來，首次跌穿1萬元關口。世紀21客戶經理康向斌表示，上述麗港城25座極低層H室，實用748方呎，採3房1套間隔，原開價800萬元，辣招出台後將叫價減至768萬元、終再多減38萬元，以730萬元成交，即累減70萬元或近9%。

極低層業主減價9%後730萬沽

康向斌表示，上述單位折合實呎9759元，原業主是於1991年一手145萬元購入單位，帳面賺585萬元或逾4倍。他續稱，麗港城現時約有180個放盤，其中三房戶佔約80個，同類單位入場叫價750萬元。

另荃灣御凱同樣錄加辣後首宗二手成交，而且為內地客需付逾6「球」辣稅的入市個案。

內地客2093萬購御凱 辣稅628萬

中原資深分區營業經理陳麗嫦表示，御凱1座中層A室，實用1290方呎，採4房雙套連儲物室間隔，享全海景，以2093萬元成交，實呎16,225元。

陳續稱，上述新買家為內地人，是次入市須繳付樓價30%辣稅涉近628萬元；原業主於2009年以1268萬元一手買入單位，帳面獲利825萬元或65%。

另一邊廂，資金持續流入車位市場，將軍澳維景灣畔有車位以163萬元成交，創屋苑新高。美聯聯席區域經理謝建業表示，維景灣畔單號車位，本月初開價168萬元，加辣後減價5萬元，以163萬元成交，做價創屋苑車位新高。原業主2004年以約32.7萬元購入，帳面獲利130.3萬元或近4倍。

維景灣畔車位售163萬 創新高

此外，天水圍嘉湖山莊車位愈賣愈貴，繼早前有屋苑車位，錄得83萬元高價成交後，再有車位做價高見84萬元。中原分行經理黃建津表示，嘉湖山莊樂湖居單號車位，新近以84萬元成交，屬屋苑車位近期另一高價成交。原業主於2010年以23萬元購入，帳面獲利61萬元或2.7倍。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3044&issue=20161119

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麗港城屢誕新樓王 平均實呎1.35萬

1 : GS(14)@2017-10-03 09:23:33

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0307&issue=20171003
【明報專訊】十大屋苑之一的藍田麗港城交投開始放慢，本月截至28日錄得6宗成交，與上月相若；雖然平均實呎約13500元，不及上月14500元所創下的屋苑新高紀錄，但卻屢錄樓王成交，其中3房1套海景戶，以1133萬元成交，實呎15147元，做價創屋苑標準分層戶新高。

明報記者 徐愷婷

該單位位於20座高層H室，實用面積748方呎。代理稱，原業主於1994年以646萬元購入，持貨23年，帳面獲利487萬元或75%。此外，屋苑本月初亦有相連戶錄雙破頂成交。中原分區營業經理洪金興表示，位於12座頂層相連戶，實用面積1270方呎，原則5房套房間隔，擁天台及享海景，以買賣公司形式（即賣殼）獲買家斥資2400萬元承接，實呎18898元，成交價及呎價均創屋苑新高。原業主2008年3月950萬元買入，帳面獲利1450萬元或1.5倍。

康怡3房1625萬屋苑新高

另一邊廂，鰂魚涌康怡花園3房戶做價同樣創屋苑新高紀錄，成為屋苑新樓王。市場消息指出，屋苑J座高層8室，實用面積902方呎（建築面積1056方呎），以1625萬元易手，實呎18016元（建呎15388元），成交價創屋苑新高。據悉，原業主1995年5月710萬元買入，帳面獲利915萬元或近1.3倍。

美孚實呎逼1.5萬破紀錄

美孚新邨錄呎價破頂成交。市場消息指，上述屋苑百老匯街54號中層C室，實用面積994方呎，享海景，新近以1488萬元易手，實呎高達14970元，以呎價計創下屋苑歷史新高紀錄。原業主1994年以350萬元買入，持貨23年，帳面勁賺1138萬元或3.2倍。

天晉1795萬 實呎逾2萬雙破頂

新地（0016）旗下將軍澳晉海近日開售，區內二手屋苑做價再創新高。利嘉閣分行聯席董事梁敬嚴表示，將軍澳天晉1期3座高層B室，實用面積892方呎（建築面積1133方呎），屬3房1套間隔，享海景，新近以1795萬元易手，實呎20123元（建呎15843元），成交價及呎價均創屋苑同類單位新高。原業主於2012年以1130萬元購入，持貨5年，帳面獲利665萬元或59%。

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麗港城兩房 首破900萬

1 : GS(14)@2018-06-19 05:27:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9636&issue=20180619
【明報專訊】二手樓屢創新高價已成常態，藍田指標屋苑麗港城，有2房戶做價首見900萬元。市場消息指，上述麗港城19座中層C室2房海景戶，實用517方呎，新近以900萬元易手，實呎17,408元，創屋苑2房戶新高紀錄。據悉，新買家上月以818萬元買入同屋苑12座低層C室，同屬2房海景戶，惟遭業主賠訂，現時再以900萬元再入市，即較早前原購入單位貴82萬元或一成。至於上述麗港城2房破頂價單位的原業主，早於2009年以約308萬元購入，持貨9年，帳面獲利592萬元，物業升值約1.9倍。

另受惠於新盤開售，大角嘴、將軍澳亦錄破頂成交。代理消息稱，大角嘴利奧坊‧凱岸開出紅盤後，奧運站帝峰‧皇殿新錄一宗開放式戶成交，為7座中高層E室，實用301方呎，新近以756萬元易手，實呎25,116元，成交價創屋苑同類戶型新高，較原最高紀錄約730萬元，再推高26萬元或3.6%。據悉，原業主2011年底以450萬元買入，現帳面賺306萬元或68%。

帝峰‧皇殿開放戶賣756萬創新高

將軍澳峻瀅新錄額印鬆綁貨、以高價易手個案，美聯物業分行營業經理林志堅表示，上述峻瀅1期7座高層D室，實用530方呎，屬2房享釣魚翁山山景，新近以750萬元易手，實呎14,151元，成交價創屋苑2房新高。原業主2015年3月以535萬元購入，額印稅SSD期屆滿隨即放售，零議價下成交，原業主持貨3年，帳面獲利215萬元，物業3年升值逾四成。

懋德鄭氏家族1.4億沽貝沙灣兩伙

此外，二手豪宅市場錄大額成交。土地註冊處資料顯示，薄扶林貝沙灣6期第8座高層A、B室相連戶於本月初易手，A室實用1752方呎，成交價6930萬元，實呎39,555元；B室實用1741方呎，成交價7300萬元，實呎41,930元，兩單位共涉1.423億元。資料顯示，原業主為懋德航運主席鄭承忠及其太太丁培芳（社交界名人丁子高的姑母）和子女，他們透過尊龍投資有限公司持有，2008年以5360.5萬元購入相連戶，持貨10年，帳面獲利8869.5萬元離場，物業升值1.65倍。

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收租王減磅 倫耀基935萬沽麗港城

1 : GS(14)@2018-11-13 09:31:22

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5901&issue=20181113
【明報專訊】樓市交投淡靜，近期部分投資者積極減磅沽貨（見表），其中由已故收租王倫志炎兒子倫耀基持有的藍田麗港城3房單位，減價一成易手。

物業27年升值2.8倍

市場消息指，藍田麗港城33座中高層E室，實用面積687方呎（建築861方呎），屬3房間隔，單位原叫價1080萬元放售，終減價145萬元或13%，以935萬元易手，實呎13,610元（建呎10,859元），同面積單位今年4月時高峰價達1000萬元，上述成交價現低6.5%。土地註冊處資料顯示，原業主為已故收租王倫志炎，於1991年以242.5萬元買入，其後2015年由其兒子倫耀基承繼物業，現持貨27年，帳面獲利692.5萬元或2.8倍。

德福大兩房675萬 重返去年底價

另一方面，九龍灣上車屋苑德福花園再現低價成交，美聯分行高級營業經理黃家明表示，德福花園L座高層4室，實用面積559方呎（建築627方呎），屬大兩房間隔，望內園景，單位原開價760萬元，減價85萬元或11%，以675萬元易手，做價重返去年11月份水平，實呎12,075元（建呎10,765元）。同類單位7月份做價曾高見逾800萬元，另銀行對上述單位估值介乎820萬元至899萬元，現成交價較估值低約17%至25%。原業主早於1990年以70萬元買入，持貨28年，帳面獲利605萬元或8.6倍。

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麗港城兩房失守700萬 今年首見

1 : GS(14)@2018-11-23 09:38:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4241&issue=20181123
【明報專訊】二手交投緩慢，即使新盤開售亦未能帶動二手做價。信置（0083）觀塘市建局重建項目凱匯快將推出前，同區大型屋苑麗港城兩房卻失守700萬，創屋苑今年新低。市場消息指，麗港城7座中層G室，實用517方呎，兩房間隔，一個月前以780萬元放盤，最終減至660萬元成交，實呎12,766元，為屋苑今年首次跌穿700萬元成交，較市價約800萬元低近兩成。原業主1996年340萬元買入，持貨22年，帳面獲利320萬元或94%。

泓景臺兩房720萬 重返去年中價

另一藍籌屋苑鰂魚涌太古城兩房戶，以低市價約一成沽。美聯高級分區營業經理吳肇基表示，太古城恒天閣中低層G室，屬實用567方呎兩房戶，新近以1183萬元易手，實呎20,864元。同座毗鄰中層同面積F室，今年5月時連租約以1350萬元易手，實呎2.38萬元，上述成交價現低167萬元或12%。原業主2001年以260萬元買入，持貨17年，帳面獲利923萬元或3.55倍。

至於西九四小龍屋苑兩房戶再現低價成交，市場消息指，荔枝角泓景臺1座中層F室，實用477方呎，兩房間隔，9月初以920萬元放售，最終減至720萬元售出，為屋苑兩房今年新低價成交，重返去年中水平，實呎15,094元。原業主2004年以225萬元購入，持貨14年，帳面獲利495萬元或2.2倍。

長安邨迷你戶呎租56元 青衣新高

不過，有部分單位租金於淡市下創新高，青衣公屋長安邨有迷你戶呎租高見近56元，創區內住宅新高。中原區域營業經理梁岳宏表示，長安邨安泊樓中層8室，實用150方呎，為全新裝修，新近以月租8300元獲承租，實用呎租55.3元，呎租創青衣區新高。業主於1999年2月以6.49萬元買入，其後已補地價。可留意的是，今年8月時長安邨亦有迷你戶月租8500元，呎租近57元，當時貴絕青衣，不過據悉上述成交租客其後撻訂，最終再以月租8000元獲承租，實用呎租53.3元。

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