股樓齊鳴：買樓買股看個人條件
1 :
GS(14)@2012-01-14 16:25:57http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15981426
有不少朋友近來向筆者查詢，現時應該買樓抑或買股票，才是較佳投資。雖然這沒有固定答案，需按個人需要，但可以從周期、波動性、槓桿性及成本等，找出符合投資目標的方向。
首先樓市周期通常以數年計，股票市場則波動性較高，周期較短。從宏觀看，兩者均受環球經濟影響，但買樓所涉及的金額一般較大，而且當樓及股票需要套現，以後者較為容易。
每當市場資金緊絀時，股票市場波動較樓市大，就如部份市場人士所說，港股因所設的限制相對其他市場較少，基金需要抽資時，多以香港為首選，港股猶如是「提款機」。
地產股宜持長線
由於買樓多向銀行進行按揭，有槓桿效應。如果以真金白銀買賣股票，沒有借任何孖展，並不涉及槓桿。至於借孖展炒股，現時利息約 10厘，較按揭實際息厘約 2.75厘，高約 7.25厘，成本不但較買樓貴，而且更容易被追收孖展。
雖然貸款成本以物業較低，但交易成本則以股票較低。正如筆者去年底時所說，外圍經濟陰霾未散，樓市今年較多機會是下跌，但長線是向好的。因為香港仍具一定競爭力，樓價有機會比過去的周期更上一層樓。如果睇好樓市但不買樓，可以考慮投資地產股，惟留意需持長線，並且波動性較樓市高。
張一鳴
NeutronPacific創辦人
買樓買股 千萬別買新的 周顯
1 :
GS(14)@2013-08-12 23:24:42http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
【明報專訊】有報道說，有一位「黃先生」，以1300萬元買進了大埔一個新盤單位，誰知單位內櫳「甩皮甩骨」，走廊牆身滲水，「細房天花有條裂紋，敲一敲，點知成塊批盪甩落鈬！」
在這裏，我並不打算批評發展商如何如何，而只是教導大家一個投資的基本事實﹕千萬別買新東西。
一間樓的質素好不好，有什麼缺陷，是要住在那裏一至兩年，才慢慢浮現出來的，像是牆身滲水這種情，很多時，是要經過一場暴雨之後才會清楚的。所以，一個老練的買家，是永遠不會買新樓，因為買新樓的不可預知風險，比買二手樓大得多。
九成新股跌破招股價
同樣道理，很多傳統的基金，是不准購買上市不到3年的股票，這也是因為公司上市不久，沒有往績可追，是十分危險的事。我也說過一句話﹕當公司上市之後，有超過九成的機會，將跌破招股價。
不過，當然了，如果是新樓，又或者是新股，買來短炒一番，那也不妨，不過只限於短炒而已，因為你只要找到下一個傻瓜，那就可以賺錢了，而在這個世界上，傻瓜是很多的。
也是同樣道理，買新的投資產品，如ELN、accumulator等，當它新出時，都是充滿了危機。如果要安全購買，還是買樓、買股票這些傳統的投資工具，更為划算。
亦是同樣道理，新樓和新股雖然沒有投資價值，但當炒，而新的投資產品如ELN、accumulator、次按債券等，初出時，投資者也是大賺特賺，只是後來一定爆煲收場而已。所以，秘訣就是﹕要做先行者，然後去扑後來的傻瓜！
林少陽﹕買不起樓買地產股
1 :
GS(14)@2018-01-15 01:50:03【明報專訊】新地（0016）旗下北角新盤海璇，呎價直逼6.5萬元，再刷港島東新高紀錄，市場隨之嘩然，惟高價盤只錄4伙成交，未必具指標作用。其實此乃新地慣用的推銷技巧：先以超高價造出頂級單位製造話題，再以正常價推出餘下普通樓層單位，予人其餘單位價格相宜的印象。作為新地的股東，筆者當然樂見其今年的重點新盤大賣，只是本港樓市持續拋離大部分市民的購買力，貧富差距持續擴寬，實非港人之福。
小市民買不起樓，與其盼望政府打救，不如想辦法投資創富自救。過去兩年，筆者在多個不同場合，提倡投資者買地產股。雖然置業可加大財務槓桿，買股票則較少人會借孖展，即使可借孖展，槓桿比率過往遠比置業細。然而，財務槓桿是兩面刃，升市好地地，跌市隨時變負資產（一個大部分投資者早已淡忘的名詞）。再者，在金管局連番限制銀行借貸之下，現時大部分置業者首期要50%，槓桿效應大不如前。在政府連番加辣及樓價急升之下，從價印花稅的累進稅率沒有因應樓價調整，就算首置上車盤印花稅率亦高得極不合理。反之，股票買賣方便、交易費用便宜、涉及金額豐儉由人，而且絕大部分地產股的資產價格遠低於目前極之偏高的物業市價。
地產股資產淨值有重大折讓
2016年樓市仍然跑贏地產股，去年情况已見逆轉。由於地產股較資產淨值有重大折讓，除非未來中港兩地樓價急挫，否則地產股仍然有機會繼續成為不少買不起樓的投資者的儲蓄工具。
全球股市在2018年以紅盤高開，整個星期愈升愈有，過去數年一直領先大市的科技股固然表現強勁，本欄看好的醫護行業亦不負所望。與過去一年升市稍為不同的是，去年大幅跑輸大市的中資銀行股，亦在去年底中國證監會提出H股全流通方案後，在2018年首周開門紅。就連過去一年大幅跑輸給油價及金價的「三桶油」及金礦股，亦見買盤積極入市。
熟知筆者中長線看法的讀者，應知道筆者對新能源的興趣大過石油，亦對不能產生現金流的黃金興趣一般。
不過，從中短線投資的角度考慮，油價在沙特阿美上市之前，沙特政府有很大的誘因推高油價，而沙特是全球其中一個最重要的原油供應商，對全球油價有不低的影響力。讀者可因應自己的投資取向，決定是否趁這次沙特阿美上市的熱鬧了。
另一個稍為令筆者跌眼鏡的開局，是多隻中港地產股在2018年首周大幅跑出。在投資市場，trend is always your friend。既然市場「投票」結果如此，筆者不得不修正自己原來對中港地產股中性偏淡的看法。事實上，讀者若細分去年多隻內房股的表現，會發現去年升市只是集中幾隻物業銷售奇佳的大型民企。今年初不少落後的內房股，開始見到去年太過underweight這個行業的投資者開始追落後。
內房股可視短線配置工具
由於筆者預期，今年內地有政策緊縮的風險，與三桶油的取態一樣，視內房股為短線配置的工具，並不打算與他們長相廝守。反正市况向好，市場可供選擇的投資點子不少，這個行業其實錯過了亦不會太過可惜。
（作者客戶持有新地股份）
以立投資董事總經理
[email protected]
[林少陽 細味投資]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6966&issue=20180108
Next Page