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潘石屹客户群缩水重构 北京商业楼宇痛苦涅槃


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http://finance.sina.com.cn/g/20090518/07096237760.shtml


　　潘石屹捏了一把汗。这一次当他位于北京中关村(5.83,-0.04,-0.68%)的中关村SOHO开盘之时，他预料到，他曾经忠实的粉丝——“晋察冀”的“老板们”这回指望不上了。

　　金融海啸在中国境内的传导，令本来就十分狭窄的北京商业楼宇租售客户群不得不面对缩水和重构，当面对18.97%的商业楼宇空置率时，捏一把汗的恐怕不仅只有潘石屹一人，客户群的“重置”，正在令北京商业楼宇的开发商们痛苦涅槃。

　　客户群“更替”

　　如SOHO中国联席总裁潘石屹所料，这一次，山西人不再是他的顶梁柱。

　　在《中国经营报》记者获得的一份中关村SOHO开盘后的“中关村客户构成统计表”中，记者发现，山西煤老板们只占到了24%的比例，而老客户的占比仅有4%。

　　显然，这与潘石屹以往通过SOHO系列营建起来的客户群区别极大。相比于潘石屹之前的SOHO，中关村SOHO仅是个总销售额不到8亿元的“小 项目”，且是通过收购而来，潘石屹曾向记者坦言，恰恰是因为这是个收购而来的项目，他把大量的精力放在了改建内部格局上，以至于最后延期半年才能交房。而 改建，实际上就是为了适应市场的需求。

　　实际上，在这个不大的项目上，潘石屹在销售与经营上费了更多的心思，就是怕市场和客户群不买账。经过多次协商，他争取到了海淀区政府的支持，对入驻中关村SOHO项目的企业给予租金补贴以及其他政策优惠。

　　然而，结果显示，他以往忠实的粉丝此次对这些“利好信息”完全免疫，出乎潘石屹意料的是，北京客户以42%的占比，成为了这个项目最主要的客户群，而对这个客户群的深入了解将是潘石屹下一步的功课。

　　走了山西人，来了北京人，潘石屹自己捏了把汗，但他知道，如今在北京商业楼宇的“世道”上，他算是幸运的。

　　痛苦的调整

　　“你知道现在市场什么样吗？”5月12日下午，和潘石屹同在北京中关村西区的一位开发商反问记者，他的焦急来自于他自己的经历。一个多月以前， 他在中关村西区开发的一栋写字楼封顶寻求整售，他反复思量，能报出的最高价格不过3亿多元人民币，而这个项目的建筑面积，已经超过3万平方米。换算下来， 这栋写字楼的单价只有1万元/平方米上下，而同区域的住宅均价还在2万元/平方米左右。

　　写字楼价格与住宅价格倒挂，案例或许极端，却多少从一个侧面反映了北京商业楼宇市场的尴尬现状。

　　戴德梁行策略发展顾问部董事王晨表示，供应量过大和租赁需求急剧下降是造成空置率大幅上升的主要原因，“从我们的统计数据来看，一季度北京写字 楼市场的租赁需求降幅明显，环比下降了112%。”而王晨所说的还只是受到金融危机影响的租赁部分，并未计算惯常被销售的那部分商业楼宇。

　　“原来北京很多销售型的写字楼，都是卖给山西、浙江、广东东莞的小老板的，他们有了钱，就在全国买房子，为了保值，很多买的都是商用物业，但现 在，想找个浙江老板买房难上加难，他们做外贸的，自己都不行了，还有人托我把已经买到的写字楼转手变现。”前述曾在中关村西区开发项目的开发商向记者抱怨 到。

　　记者了解到，尽管市场不甚景气，但大型的写字楼仍在不停入市，市场的存量还在扩大——环球金融中心、远洋光华国际、金融街(10.79,-0.06,-0.55%)一号、复星国际中心都是体量较大项目，而王晨预计，未来一年，北京还有290万平方米的商业楼宇等待入市，金融海啸之下，压力可想而知。

　　开发商已经开始调整自己的价格。

　　在王晨的研究中发现，东部地区原有的写字楼和商业楼宇项目，都有大幅度调低租金或价格的情况出现。“去年三季度以来，CBD及周边区域平均租金总体下降了12.60%，为182.5元/月/平方米，是2000年以来的最低水平。”

　　“这次全球金融危机将会在今后影响不同地区的优势格局，原来以面向国际化为主导的区域优势可能会减少，而面向本土市场的区域和行业优势将增强。”潘石屹在判断自己调整企业经营开发方向时告诉记者。

　　作者： 李乐
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8025

樓宇按揭 味皇


http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=4745


連日批評了好幾隻唔同財政類型的股票,居然冇比人反擊,比較出奇,而且人氣下跌,但凡係唱衰的題材是冇人鍾意睇的,同時也証明本博的確不太受 注目,這也是好事,現時找不到什麼特殊又具代表性的案例,唱衰就暫時停下

想起湯兄一直寫一些不受歡迎的題材,毅力的人感動,也算是投資界的一股清流

由於味皇已經欠銀行一屁股債,因此一直在研究如何優化手上的按揭同租金,由於罰息期較長,現在只是齋研究而已

根據6月19日澳門日報經濟版的內容:"   政府研究報告日前以實用面積60平方米、售價151.4萬元的單位，工作收入中位數為1.8萬元的雙 職家團為例，計算出樓價收入比為7.01倍，稍高於世銀的中位數6.4倍，但低於平均值的8.4倍，遠低於香港的19.8倍，認為本澳房價收入比仍處較合 理的水平。"

香港樓樓價是兩公婆年收入的19.8倍,而澳門是7.01倍,澳門樓價合理的話,香港的樓價豈非高得變態?

另一方面看,香港150萬的樓可租7000,而澳門是3500,澳門樓價合理的話,香港的樓價豈非低得變態?

香港同澳門無法比較,因為遊戲規則不同,但出現縮水樓,訓窗台等情況的話,該地方的市場應該已發展到相當崎形,而不適合人類居住了

澳門已經開始香港化了,不斷起的豪宅,密不透風,形如蜂格,明顯交易性大於居住性,香港交易性單位多,資本市場先咁發達,發達較容易,但住還是澳門 好

同一間樓,打工仔人工10000,比如樓價120萬,到底是平定貴?

用現金買當然係貴,打工仔不食不喝10年先買到

如果貸款買,為求簡單計算,當0首期,2厘息借15年,月供6450,買得起,也是貴

但改一改借貸條件,2厘息借25年,月供就是4250,就買得起了,仲叫平添

按供款為收入的50%同2厘計,當銀行普遍只借15年,10000人工對應樓價78萬,而銀行以借25年為常態時,10000人工對樓價120萬, 如果人人肯借40年,10000人工對樓價165萬

所以樓價高低的關鍵因素是銀行的取態,理論上供款年期是1萬年,人人也會話平,對銀行也冇差,不論甚麼年期,按揭算法每期利息也是一樣

香港即使40年樓也能供15年,澳門20年樓也只能供10-15年,一半的差別在此

另一半在於租金,香港少空置樓宇,而且雲集一大堆高薪外地人,比得起貴租,而本地人一係很高收入,租得起,一係很窮,窮的住公屋,商業中心非常集 中,同居住區之間路程過長,土地商業價值高,而澳門丟空大量樓宇,工人收入人人都低,倒是不用住公屋,買野可以簡單走出大陸買,拉低生活同商業水平,租金 不同自然樓價有差別

香港的租金大於供款,利息同條款都比澳門好,味皇對香港生活的人很同情,但以投資角度上卻相當眼紅,在香港只要符合一定的起始條件,就有可能發達, 澳門的起始條件就高得多,味皇是指借錢套利

經過計算,假設用按揭借100萬,不同年期同利息的情況會如下:

                     10年      15年      20年      25年

本金            8338       5560       4171     3338  

2.00%          9201        6435      5059     4239

2.25%          9314        6551      5178     4361

2.50%          9427        6668      5299     4486

2.75%          9541        6786      5422     4613

3.00%          9656        6906      5546     4742

3.50%          9889        7149      5800     5006

4.00%        10125        7397      6060     5278

4.50%        10364        7908      6326     5558

以4.5厘計,各年期的第一期供款淨利息分別是3711,3721,3726,3729,居然一樣,因此銀行就算供1萬年,供款也有個底線,銀行盈 利也有上限,因此樓價谷極也有個極限

而資產100萬,不同派息率/租金率的數字如下:

       3%      4%       5%       6%       7%       8%       9%       10%          

     2500    3333     4167    5000     5833     6667     7500     8333

以味皇為例,味皇的情況在上面紅色標示的水平,利息支出是2276,如果我要按樓借錢投資,2.75%是利息打和點,收入超過2.75%的利潤部分 是零存整取,而8%是供款打和點,當投資項目收入為8%,味皇就可以1個仙都唔駛出,年期一完就可得到全部資產,如果供款年期是25年,5.5%的項目就 可以養樓了,如果要預留20%現金做保障,除以80%就是打和點

8%的項目是有,但5.5%易搵得多,香港出租屋出租車位都有,澳門卻不能,這就是味皇眼紅所在

所謂發達的起始條件,就是借錢能力,即是自有物業,沒有?打兩份工都要搵返黎

從平常角度來說,供款年期短可以慳息,但以投資角度來說,供款年期有咁長得咁長最好




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樓宇縮水誰之過？──發水遊戲，自有官府一套(2010/07/03) 脫苦海


 

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=14277


奧運站帝峰．皇殿開售前傳出收票只及單位數量七成，恐有認購不足之虞，事後卻 在短時間內沽清，令市場嘖嘖稱奇。其實代理或發展商究竟收多少票，只是停留在「聲稱」層面，即使是實數，亦可以是大量的重複票，就像新股超額認購倍數，多 與少，與上市後股價表現毫無關係。

至於該盤熱賣，亦與之前賣地類同：好條件的大把人搶，條件較次賣不好價，如條 件較次又要賣好價，結果自然是乏人問津。即如前兩周港島區某新盤開售，條件不如該區龍頭盤，卻想以溢價推出，即使只有區區數十，銷情冷淡亦應是意料中事。

筆者以前提及俄羅斯公仔結構，即在某地段內物業因各種條件排資論輩，新盤如想 用超高溢價開售，條件是否能超越該區龍頭盤呢？帝峰．皇殿在奧運站附近，建築質素與一號銀海同級，開則大小切合市場兩極化，位置則據說兼具兩站之利，樓價 略高於同區同系帝柏及柏景灣，而推售數量只是區區二三百伙，反應熱烈亦是在計算之內。

接著發展商提價1%加推，被目為不敢加價，既然現水平去到貨，利潤亦符合發展商預期，接近原價加推「以價就量」又怎 能視為看淡？假若發展商大幅加價而銷情變淡，淡友又有另一版本的故事可造。其實看好看淡無所謂，但應該基於合理的分析與推斷，一面認為新盤造價偏高，另一 面又批評發展商不敢加價，實乃首鼠兩端。

當然此等「兩頭蛇」行為或已成為香港社會的普遍現象，「公就我贏，字就你 輸」、「我錯都係你唔啱」，即如掛著中立招牌的政府資助機構亦是如此。可持續發展委員會發表報告，提出五十一項建議，當中部份隱含規管「發水樓」之意。事 後主席陳智思表示希望發展商自律，不然政府應考慮立法規管。

說句公道話，所謂發水樓，即發展商售賣樓宇總面積超出地則比率，是根據一套套 政府定下的遊戲規則，並由政府相關部門批出圖則。究竟寬免多少面積是由政府部門決定，而建多高多密，更有城市規劃委員會審核。建築圖則及規劃經多次批核及 修改，才能建成物業，與發展商的「自律」無關。陳先生應該呼籲政府定好遊戲規則，並責成相關部門嚴密把關。

經濟學之父亞當史密斯指出，自利是人的天性。自律一詞狀甚高貴，但要求別人犧 牲利益來乘人之美，乃屬反逆人性。本港主要發展商絕大多數是上市公司，要向股東負責，當然在法例容許之下把利潤最大化。各種「發水措施」，原意甚佳，亦有 陰謀論如筆者視之為「救市措施」，但當原意有所偏離，或客觀環境已變，為政者便有調整相關政策之責。

而此等調整，究竟又以何人的利益為依歸？例如嚴格執行環保露台與工作平台分作 兩份，從用家的角度，兩者連成一片還有些用途及看頭，把兩者分開，甚至要兩戶人分佔同一長條型的工作平台，用家便成為受害者。筆者就想不到有誰會在此種安 排之下得益。

筆者在一著名台灣討論區，看到有人這樣描述香港民情：兩個人買魚蛋，其中一人 有五粒，另一人有六粒，往往是拿著五粒那人要求剝奪別人多出的一粒，而非為自己爭多一粒。發水遊戲亦作如是觀。




避稅教室-樓宇印花稅 味皇


http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=5127


最近味皇忙於買樓,同一時間發現一批回報不錯的目標,可惜苦無資金,因此味皇買不到也建議朋友買,益到人之餘,味皇也有個機會將來出手回購

關於回購一事,雖然很遙遠同不切實際,但作為財技課題也值得研究一下,樓宇買賣,最主要的支出是佣金,律師費同印花稅,律師費慳唔到幾多,就算自助一站式也要比公証費,朋友間買賣可以免佣,印花稅兩方共交2%,既然是朋友,買賣方法可以控制,印花稅也有慳返的可能性

今日味皇想出來的方案,因為印花稅是從價的,只要成交價低,稅就可以交得少,比如用100蚊成交,只需各1蚊印花稅,很常見的方法,官員成日都咁做

但是用100蚊成交,朋友唔會放過我,因此味皇要向朋友私下支付金錢,比如100萬,可是用愧贈的名義支付其實不是太好,這會引致個人利得稅或財產來歷不明等問題,因此前提必須要以合法的交易名義支付完稅的代價

假設代價為100萬,必須完稅,方案如下:

朋友用100蚊將單位賣比味皇,雙方印花稅2蚊,收稅的是澳門政府

由於不能用現金直接支付,否則就成為樓價的事實了,於是採用間接的方法,味皇用100蚊將市值100萬的股票賣比朋友,雙方印花稅1仙,就算是市價轉名,印花稅亦不過2000蚊,收稅的是香港政府

兩方都是完稅收入,冇來歷不明的問題,朋友賣單位比味皇蝕100萬,同時在股票上賺味皇100萬,合計冇賺蝕,冇個人利得稅同贈與稅等問題

如果用正常100萬成交,雙方共要交20000蚊印花稅比澳門政府

至於私人轉名的方法,或可能更實用,但味皇唔知政府部門收費如何,在此不作討論




樓宇按揭投資Q&A(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5315

其實諗樣係懶導師就真，不算得上好導師。希望往後有更多資源放係網站令我可集中回信。睇完你來信，心中覺得平淡便是福，人既煩惱好多時由自己貪念而起。當然為自己儲錢買樓談不上係貪念，為自己累積足夠財富供老來使用是對自己對身邊既人負責任既做法。真係既貪念很多時是得一想二，對自己能力有過大想象而做出損己又不利人之事。好啦，答你問題如下:
 
Q:我不太明白放租要5成按揭,
A:其實你只要擁有一間樓，你要租比人定係做義莊冇人過問。衰在自己唔夠錢，要問銀行借所以押左張屋契係銀行度，咁你租出去就要攞銀行approval。銀行受金管局監督，批按揭比你要聽金管局支笛，間中一兩單唔跟足都係留比大客先肯博，仲要係輕輕過界，唔敢超越。因應要求，銀行對報稱出租既物業唔可以借市值/買入價既五成比佢(以較低者為準)。就咁所以如果你想名正言順出租，最好轉按去另一銀行講明物業係放租，咁就冇問題啦! 當然你可以同現有銀行申請，睇下人地批唔批。
 
早年呢個要求係七成。如有心買樓收租者可等金管放鬆對銀行按揭業務之借出成數才考慮入市，但諗樣真係唔知你要等幾耐。
 
Q: 放租要打厘印費受法律保障?
A: 其實放租打左厘印唔代表你受法律保障，唔打亦唔代表唔可以搵警察律師幫手。仲有千祈唔好以為打左厘印等於租約上面既條文成為金科玉律，政府亦唔會承認條約上條文既任何合法性。打厘印係等同你交稅既責任，當然你唔打厘印又唔交物業稅，放到法庭上面，梗係冇咁理直氣壯啦。另外，放租厘印係可以補打既。
 
Q:你說現時居所還到欠款只剩市價一半更可將佢名正言順租出，我是否已經可以合法地放租現在住的樓呢?
A:引述問題一，你要名正言順先要去銀行搞掂佢，如果估價差唔遠你係可以的。
 
Q:假設我可以租出物業, 租金7成甚至全部可作收入, 咁做第二層樓自住既按揭有冇問題?
A:你如轉按現居所，應要每月還約六千。而家庭總收入會因租金收入已可計算在內而升至三萬五千左右，照咁睇你可以借多二百六十萬而每月還一萬元黎買新樓。新樓係可以計自住，有出租物業不會對你買入自住樓構成影響，只要你總入息對比負債過到壓力測試便可。
 
最後一個建議，係你新買自住樓唔好超過2.80mil，同埋你要有四至五十萬cash預防樓價下跌要比銀行追差價之風險。如你將全部cash放哂係股票，當股樓齊跌，你絕對活得不開心! 雖少發生，但有備無患呀朋友!

樓宇出租知風險(答)

http://www.homebloggerhk.com/?p=6458

首先回答讀者問題(1+2)，如果現時(2013年)將按到七成既樓出租，而又被銀行發現，後果多為兩個。一係就銀行即刻加你(大約)3%利息，直至你轉去第間銀行為止。另一可能係即時call-loan，風險為樓市下跌時係原先借左銀行200萬，而到call-loan時尚欠160萬，間樓當時市值之五成又唔到呢個價既，你就要補水(即補差價)。趕走租客當自住到市值七成已穩陣。現時市況大升，冇咩人有此情況。但風險先要明白。

至於刑事責任，除非銀行職員問你點解報出租時，你同佢講你係存心虛報既，或銀行唔想收你貴息，而報警搵商業罪案調查科查下你，咁先有機會招惹官非。當然你要請教律師啦，我係諗樣而唔係大狀。話唔埋政府他日真係整招刑事化以推低樓市。

另外租約滿左去加按當然好些少，到時咪又多個藉口扮唔知。但分別就不是十分大。經過劏房、僭建、地下皇宮事件後，真係唔知咩先至為嚴重房屋問題。9

但有樣野要留意，你同銀行做按揭時，借款人同擔保人都承受一個ALL-MONIES-OBLIGATION，即佢一叫你還錢可能連該行所有結欠都一齊清還，此條文對於擔保人亦一樣，擔保人成日以為淨係幫借款人擔保間樓條LOAN，其實借款人在該行之信用卡、私人貸款，都需要為他承擔的! 不少香港大銀行都有此條文，小心為上。

 

不少打工仔都用加按方法由一層變兩層，夠膽可以二變四。但在信貸資料庫資料全公開後此做法已收斂。你去銀行申請按揭時佢都要你簽份同意書，等該行去信貸資料庫查閱你個人之信貸資料，如果唔簽要捱貴息，更可能唔批。資料庫資料會同你申請表上所報稱之借貸款項作比較，如所報與查到既信貸資料有所不同，又要再解釋。咁樣做係為左將實力較差既投資者拒諸門外，大跌時減少粉身碎骨。

 

係租客方面，佢亦有權要求你出示出租同意書先租樓的，但如你未得銀行批准而將樓租出，補救辦法為叫租客簽署同意未睇銀行同意書既情況下租入單位，以防租霸用此為由欠租，當然最好既做好梗係只借五成，講明係投資按揭啦!

樓宇質素和發展商品牌 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E6%A8%93%E5%AE%87%E8%B3%AA%E7%B4%A0%E5%92%8C%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E5%93%81%E7%89%8C/

網上經常有某發展商樓宇的不利言論，亦有另一發展商是信心保證的言論，然後又會有人行出黎提出相反的意見。經多年的發展，香港各主要發展商樓宇的質素已充份地獲得時間的洗禮及考驗，是龍是鳳自有公論。思考問題的根源，可從香港樓宇建築業的分判制度及發展商的售後服務入手。

香港建築業是奉行分判制度，即發展商把建築工程交給總承判商(main contractor)，總承判商又分判給分判商(sub-contractor)，分判商會繼續分判落去，直到工序拆散到落手落腳做的人手上為止，據說有分判到五層之多。這種制度的目的是減低管理成本及減低固定成本，缺點是增加了品質控制的難度及工人欠保障。事實上除了引入外勞外，幾乎所有樓宇均是來來去去那批細判頭及中工大工做的，因此樓宇質素參差並不是工藝或技術問題，往往是成本及監管問題。

分判商要食飯，工人又要食飯，加上「價低者得」的分判原則，再加上業內「茶煙飯炮」的陋習，層層分判的結果是實際用於建築的金額越判越少，結果是樓宇質素要依賴嚴格的監管制度。如果發展商本身有建築公司，無形中少了一層分判，同時會較嚴格地執行監管；如果完全引判，成本上可能較有競爭力，亦可以透過加強管理提高水準，但容易外行領導外行。

另一個影響樓宇口碑的是售後服務，某些發展商收樓時會提供一段較長的保用期，某些則局限小業主需要在幾天之內完成申報執漏，然而有些問題並不是數天之內可以發現，例如窗台漏水可能要雨季才能發現，往往這類問題又會引起爭拗。苦主未能與發展商解決，訴諸傳媒便成雙輸之局。某些發展商會私下與小業主協議，以不向傳媒披露為條件私下解決，結果是大眾的印象不一定與實際相符。

如發展商自行興建樓宇，旗下的建築公司傾向以解決問題為本，以免影響公司聲譽；如是分判商或判頭，以「盡快甩身」為原則也無可厚非。當然，世事無絶對，發生相反的事情也說不定。

因此，選擇購買樓花時，不一定要全盤接受傳媒或網上的言論，但最好事前能詢問曾購買該發展商新樓的親友過往的經驗，所謂「一次不忠，百次不用」，往績欠佳仍然要試，事到臨頭只能怪自己。


一張圖說明香港樓宇供求 Edward Lee 發掘十倍股

來源: http://edwardten.blogspot.hk/2015/02/blog-post.html







樓市其實很簡單,主要需求來自新婚夫婦,當然亦有額外因素,例如外地來港讀書而要租樓,外地來港工作又要租樓,投資既需求(買樓收租)等,但這些每年只佔少數,而且沒有統計數據可找,我們暫時簡單化地了解新婚=新需求(當然有部份結左同父母住),暫時深入的問題不探討,只探求最基本需求,新婚住屋需求,如果連基本需求都未能滿足,加多額外需求,需求更大於供應...

 供應量參考差餉署,房屋署統計數字,網上可查,公開資料,已經沒計拆卸量(每年千多套)

 藍色線,香港統計署每年香港註冊結婚宗數,每宗=2個人=1個家庭,單方是香港人/雙方香港人都算在內,而領取無結婚證明書內地/外地結婚不算在內,當佢地移居....

 紅色線,公私營落成量,公屋+私樓,單位為套....因為結婚之後有部份人住公屋,有部份住私樓,當然公屋唔係即申請即上樓,亦唔係個個都有資格上樓,只反映總供應

 綠色線是將供應(落成量)減需求(結婚數),數值大於0等於供過於求,負數供不應求...

 1994私樓供應增加,與3-4年前樓市有關,之後供應量都放緩,但供應剛好滿足需求
1997回歸之後供應大增,8萬5計畫有關,加上1995年樓市旺,發展商施工增,1999-2000建好推盤
1999年私樓落成量3萬5,接近歷史新高.........
公屋建成量都大增,達2萬7,是90年代新高,2000年公屋建成量達4萬7,是歷史新高.....

 落成量大幅高於需求量,之前供應略多於需求,基本上之前沒有延遲需求.....
綠色線2004年前都是供大於求,但自從董生2000話8萬5不存在,供應開始下降...
多次經濟危機使發展商也減少施工,新供應開始一落千丈....
曾蔭權時代更惡化,無論公營/私營供應都繼續維持低位........

 供不應求由2005年開始,直到2018年都會出現....
加上經濟向好,結婚人數2005年開始增加....需求上升,供應下降,供不應求更嚴重.....
導致過去十年樓市瘋狂,越來越狂....

 2014年開始雖然供應開始增加,但供仍不應求
結婚人數2014年後維持每年4萬5是我估計,預期4-5萬之間
2014年後4年的公私營供應是政府提供的估計數字....

 未來新增供應除了依靠建屋,
就是老年人口增加,部份人口離開(死亡或入住老人院)
但這方面比較緩慢,所以未來4年樓價升幅會收歛~
如果加上經濟問題或加息因素,有機會略跌,但大跌機會極微.......
除非失業率大幅急升,因為以前積落延遲購買需求仍然多....
他們有一定積蓄,有一定購買力未釋放,除非有其他原因消耗他們購買力...
暫時現時情況看,買樓的話,等多2年會較好

利率與樓宇購買力的關係 Edward Lee 發掘十倍股

來源: http://edwardten.blogspot.hk/2015/02/blog-post_28.html

這篇是入門級課程,解釋加減息對樓宇購買力的關係....
可能有人已經識,但我覺得未必有很多人了解,所以寫一篇
物業,通常是借貸購買,原因不解釋太多,不是這次要說的事
以下是基本財務知識...學校不會教,讀財務才會教...有D可能係常識

影響樓價購買力的幾個控制因素
1.按揭成數
即付出多少%首期才可以申請貸款
9按,即付出樓宇價格10%為首期,90%為按揭貸款
以300萬既樓為例,9按,30萬首期,270萬貸款,但9按通常要買保險,這方面下次再講

現時一律6按,即至少要付出樓價40%.300萬樓,至少要俾120萬作為首期,
最高仍可做8按,門檻提高,目的是令儲備較少的人不能申請貸款買樓
儲備較少的人可承受風險也較少,

從銀行角度,他們的風險下降,300萬樓價下跌40%
銀行的樓宇資產也是等值,借給你180萬,你斷供佢收樓,賣左都值180萬,無蝕...
但借給7按,借左210萬俾你,你斷供,佢收樓,賣得180萬,佢要蝕...
銀行體系就受影響,最終影響經濟

2.利率
利率是香港政府不能控制的,因港元與美元掛勾,跟美國息率,以穩定匯率
但減息使購買門檻下降,加息使購買門檻上升....
用以下按揭計算機就可以理解
樓價300萬,按揭成數90%,還款年期25年,9按保險1次過俾,
以上項目不變,可變項目只係利率,利率4.5%時,每個月需供款$15,007
利率下降1個百分點至3.5%,供款降至$13,517
再降1個百分點至2.5%,供款降至$12,113
代表什麼? 假設供款入息比率不變同樣是50%,
4.5%利率的時候,月入需要$30,014,銀行才能批出貸款
3.5%利率時,月入只需$27,034就可以
2.5%利率時,月入只需$24,226就可以
假設100人入面,30014蚊月入以上既人有30個,
24226蚊月入以上既人有40個,即利率下降後,
同一價位可購買人數增加,300萬既樓需求增加,

假設有個海景單位,300萬,個個都想要,4.5%利率時30個人有資格爭...
2.5%利率時,有40個人爭,最後邊個爭到???價高者得,月入高既自然出高價搶....
當利率2.5%既時候,3萬蚊收入既人最高可出價格係37X萬....
即300萬既海景單位,,至少會俾人搶高到37X萬...
這是香港近幾年樓價大升原因之一


3.還款年期
呢個好少見有人用黎控制,限供20年/25年,都係影響還款,同利率控制一樣
同樣用之前計數機計,限供20年既話,每月供款14307,25年就12113...
可能其他工具目的一樣但效果較好,呢個唔洗用到

4.供款入息比率
今次有用到既工具,將比率由50%->40%....
又係上面個例子,2.5%息,300萬,25年,9按,每月供12,113
50%既話月入24,226...降到40%,每月入息要30,282先借得....
$30282月入既40%=12113.......
入息比率玄機可以參考這篇
金管局叫你唔好買樓？收緊供款對入息比率露玄機

5.稅項及其他
額外印花稅,增加炒賣成本,已經可以壓止短炒風....
買左之後6個月內賣出,印花稅=樓價20%,300萬樓要交60萬
6-12個月15%,12-36個月10%,即係樓價升得少,賣左就要蝕
基本上無得炒,但可租,另外,夠3年就唔洗額外,
引申一個問題,3年後放監,撞正加息,會唔會有大量盤一齊沽? 
絕對會,不過到時政府可以放寬某D措施,釋放需求,穩定樓價

總結,港府而家做既同中國差不多,之前中國樓價勁升,溫州炒樓團大家應該聽過
但之後中央政府出左類似措施,成交縮,而家樓價弱,成交少,中央開始放寬
只之放寬限購,調升按揭比率(好似係6按加到7按)
政府而家收緊係為未來提供放寬空間,穩定未來樓價....
我唔知係中央落命令定係港府自己決定.....
我個人認為呢D措施係好事,好處係
1.需求減少,供應增加,樓價上升幅度降
2.銀行體系風險降低
3.未來有放寬空間,若經濟轉差或加息高於預期,可支持樓價平穩下降

而家樓市係一個海洋公園一樣,已經逼爆,但仍然有人想入市....
政府而家限制儲蓄較多,入息較多既人先可以入海公(入市)....
限制左人流,海公可以平穩D,當第時經濟差,加息,多人離開海公(出市).....
政府可以放寬返,等多D人有返資格入場,托住海公人數,平穩發展....
政府其實可以有其他新方法去解決樓市問題
不過好似唔肯諗/唔肯做...
如果有一批樓係只可以租,但申請資格介於巖巖買唔起樓與輪唔到公屋之間
(即係入息/資產在某一個範圍),俾夾心人士暫住,佢地唔會長住...
樓市跌自然會考慮入市(因為佢地有能力買),係可以流轉.......
公屋租太低,根本唔會有誘因令富戶買樓,加富戶租金都係一個方法....
但係樓市供應唔夠仲逼佢地去買樓係唔得,呢招係跌市先可以出既方法....
香港人,忍一忍,逼政府起樓,減低外來人口進入香港,才是治本之策.......

利率與樓宇購買力的關係

這篇是入門級課程,解釋加減息對樓宇購買力的關係....
可能有人已經識,但我覺得未必有很多人了解,所以寫一篇
物業,通常是借貸購買,原因不解釋太多,不是這次要說的事
以下是基本財務知識...學校不會教,讀財務才會教...有D可能係常識

影響樓價購買力的幾個控制因素
1.按揭成數
即付出多少%首期才可以申請貸款
9按,即付出樓宇價格10%為首期,90%為按揭貸款
以300萬既樓為例,9按,30萬首期,270萬貸款,但9按通常要買保險,這方面下次再講

現時一律6按,即至少要付出樓價40%.300萬樓,至少要俾120萬作為首期,
最高仍可做8按,門檻提高,目的是令儲備較少的人不能申請貸款買樓
儲備較少的人可承受風險也較少,

從銀行角度,他們的風險下降,300萬樓價下跌40%
銀行的樓宇資產也是等值,借給你180萬,你斷供佢收樓,賣左都值180萬,無蝕...
但借給7按,借左210萬俾你,你斷供,佢收樓,賣得180萬,佢要蝕...
銀行體系就受影響,最終影響經濟

2.利率
利率是香港政府不能控制的,因港元與美元掛勾,跟美國息率,以穩定匯率
但減息使購買門檻下降,加息使購買門檻上升....
用以下按揭計算機就可以理解
樓價300萬,按揭成數90%,還款年期25年,9按保險1次過俾,
以上項目不變,可變項目只係利率,利率4.5%時,每個月需供款$15,007
利率下降1個百分點至3.5%,供款降至$13,517
再降1個百分點至2.5%,供款降至$12,113
代表什麼? 假設供款入息比率不變同樣是50%,
4.5%利率的時候,月入需要$30,014,銀行才能批出貸款
3.5%利率時,月入只需$27,034就可以
2.5%利率時,月入只需$24,226就可以
假設100人入面,30014蚊月入以上既人有30個,
24226蚊月入以上既人有40個,即利率下降後,
同一價位可購買人數增加,300萬既樓需求增加,

假設有個海景單位,300萬,個個都想要,4.5%利率時30個人有資格爭...
2.5%利率時,有40個人爭,最後邊個爭到???價高者得,月入高既自然出高價搶....
當利率2.5%既時候,3萬蚊收入既人最高可出價格係37X萬....
即300萬既海景單位,,至少會俾人搶高到37X萬...
這是香港近幾年樓價大升原因之一


3.還款年期
呢個好少見有人用黎控制,限供20年/25年,都係影響還款,同利率控制一樣
同樣用之前計數機計,限供20年既話,每月供款14307,25年就12113...
可能其他工具目的一樣但效果較好,呢個唔洗用到

4.供款入息比率
今次有用到既工具,將比率由50%->40%....
又係上面個例子,2.5%息,300萬,25年,9按,每月供12,113
50%既話月入24,226...降到40%,每月入息要30,282先借得....
$30282月入既40%=12113.......
入息比率玄機可以參考這篇
金管局叫你唔好買樓？收緊供款對入息比率露玄機

5.稅項及其他
額外印花稅,增加炒賣成本,已經可以壓止短炒風....
買左之後6個月內賣出,印花稅=樓價20%,300萬樓要交60萬
6-12個月15%,12-36個月10%,即係樓價升得少,賣左就要蝕
基本上無得炒,但可租,另外,夠3年就唔洗額外,
引申一個問題,3年後放監,撞正加息,會唔會有大量盤一齊沽? 
絕對會,不過到時政府可以放寬某D措施,釋放需求,穩定樓價

總結,港府而家做既同中國差不多,之前中國樓價勁升,溫州炒樓團大家應該聽過
但之後中央政府出左類似措施,成交縮,而家樓價弱,成交少,中央開始放寬
只之放寬限購,調升按揭比率(好似係6按加到7按)
政府而家收緊係為未來提供放寬空間,穩定未來樓價....
我唔知係中央落命令定係港府自己決定.....
我個人認為呢D措施係好事,好處係
1.需求減少,供應增加,樓價上升幅度降
2.銀行體系風險降低
3.未來有放寬空間,若經濟轉差或加息高於預期,可支持樓價平穩下降

而家樓市係一個海洋公園一樣,已經逼爆,但仍然有人想入市....
政府而家限制儲蓄較多,入息較多既人先可以入海公(入市)....
限制左人流,海公可以平穩D,當第時經濟差,加息,多人離開海公(出市).....
政府可以放寬返,等多D人有返資格入場,托住海公人數,平穩發展....
政府其實可以有其他新方法去解決樓市問題
不過好似唔肯諗/唔肯做...
如果有一批樓係只可以租,但申請資格介於岩岩買唔起樓與輪唔到公屋之間
(即係入息/資產在某一個範圍),俾夾心人士暫住,佢地唔會長住...
樓市跌自然會考慮入市(因為佢地有能力買),係可以流轉.......
公屋租太低,根本唔會有誘因令富戶買樓,加富戶租金都係一個方法....
但係樓市供應唔夠仲逼佢地去買樓係唔得,呢招係跌市先可以出既方法....
香港人,忍一忍,逼政府起樓,減低外來人口進入香港,才是治本之策.......
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