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| 許多投資者不明白，為何公司上市前派股息高於集資額？公司有多餘資金派息，為何須要上市集資？ 最近兩間新上市公司，經營酒樓的漢寶（228）和女性服裝零售的慕詩（130），均於上市前派巨額股息予原有股東，金額超過上市集資額，可作個案分析。 首先，筆者須解釋資產支持（asset backing）的概念。招股書內有一法定部分 — 「經調整有形資產淨值」（adjusted net tangible assets，簡稱資產淨值），投資者應該加倍留意。資產支持是將資產淨值，和招股價比較；較高的百分比，表示每股佔有較高的資產，是正面的訊號。 上市過程中，投資銀行須平衡投資者和大股東的對立要求，投資者要求股份有合理資產支持，大股東則爭取保留資產於其名下的私人公司，不讓投資者分享；投資銀行須找合理的平衡點，現在市場接受的資產支持是大約50％。比方招股價是每股一元，資產淨值的理想水平是五角。 換句話說，如資產支持超越50％，大股東便毋須將過量資產放進上市公司。有兩個普遍方法調整資產支持至目標水平：一、於上市前將剩餘現金，以股息派發予 大股東；二、把物業留在大股東的私人公司，上市後租予上市公司。所以，大股東於上市前須決定，公司的兩項主要資產—現金和物業，留在自己口袋，抑或是放進 上市公司，讓其他股東分一杯羹。且看這兩個過案： 漢寶上市集資額為二千四百萬元，上市時派息二億二千五百萬元，差不多是集資額十倍。此項股息是償還股東貸款，沒有現金交易。根據招股書的資料，此項二億多元的債務，是公司借錢予大股東購買物業，現於上市時一筆勾消，大股東不用還錢。 看看資產支持便能理解原因，漢寶的資產淨值一點九仙，相比招股價二仙，資產支持達95％，遠高於市場接受水平。換句話說，如果公司不派發二億多元的股 息，資產支持便更高，小股東受益便更大。還有，漢寶的十七間酒樓中，只有一間的物業是上市公司擁有，五間租自大股東，其餘租自關連人士和第三者。若果把大 股東擁有的五個酒樓物業，一併放進上市公司，資產支持將變成天文數字。 結論是，漢寶集團資產雄厚，但盈利能力不成正比地偏低，必須雙管齊下，上市前派股息，兼將物業保留於大股東的私人公司，資產支持才調整至大股東和投資者皆可接受的水平。 慕詩集資五千七百萬元，上市前六個月內，派股息六千八百萬元予大股東。慕詩的資產淨值三角八仙，招股價一元，資產支持只有38％，屬偏低水平。派發巨額 股息後，慕詩債項達四千六百萬元，相比資產淨值的一億元，負債比率近乎危險水平。公司選擇把現金派發予大股東，而不償還債務，當然也不難理解，股息由大股 東獨取，債務是由上市公司，即全體股東負責。 大股東在上市前，選擇性地把現金和物業保留在自己口袋中，目的是調整資產淨值至市場接受的水平。這行為極普遍，筆者不覺得有任何不妥，因為過程明刀明槍，招股書已披露充分資料。如果投資者質疑大股東對上市公司缺乏承擔感，可選擇不認購該股份。 | ||||||
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| 正當高鐵被評地產項目，硬毀菜園村只為服侍富豪，那邊廂政府悄悄在新界北炮製「翻版菜園村」，不但剷平逾十條鄉村，甚至容許地產發展商踩入高生態價值的保育濕地。 本 身是觀鳥發燒友的前天文台長林超英，早前在網誌上炮轟政府受「有勢力人士」脅迫，開放塱原濕地，雖然發展局局長林鄭月娥直斥林超英「荒謬」，但本刊發現， 「有勢力人士」豈止倒泥霸地的新界土豪；剛公布的新界北新市鎮計劃，竟「巧合地」將長實、新世界和恒基等大地產商早年買落的呎價數元的「農地」和「科學價 值」保育地，劃成「低密度住宅」，發展商毋須補地價便可建豪宅，賺數百倍利潤。 「香港人辛苦努力保下來的塱原高生態價值地區，竟然再有 『有勢力人士』計劃以『發展』入 侵，並且靜悄悄地成功迫使政府部門把塱原規劃成一種以前從未有過但帶着『綜合發展』四個字的地區 ……」前天文台長林超英早前在網誌上講這番話，是針對規劃署去年十一月推出的「新界東北新發展區」規劃諮詢。 諮詢文件中提到新界東北（塱原、粉嶺及打鼓嶺一帶）將發展成新市鎮，容納十三萬人居住，第二階段諮詢剛完成，還會再作三個階段的諮詢後才落實，但未有時間表。 一晚填平你塊田 「我覺得林超英好有正義感，講其他人唔敢講嘅嘢。」前上水鄉事委員會主席簡炳墀說。居住在塱原附近河上鄉四十多年的侯太樂申訴，受「有勢力人士」欺侮：「阿媽噚晚種菜，第二朝返嚟竟然已經俾人填平咗塊地！」 侯 說，母親數十年來在河上鄉耕種，養大九兄弟姊妹，但在去年七月，侯老太的農田一夜間被人填平。他們一家雖又報警，又向多個政府部門投訴，但不得要領。簡炳 墀指沒村長首肯，外人無法入村倒泥：「有人倒泥頭，警察同區議會都干涉唔到，得村長可以話事。有外人走入去亂咁倒泥，如果事前冇村長批准，實俾鄉下人打 死！」 「村長同阿媽講幾次，叫我阿媽賣塊地俾佢發展，阿媽唔肯，估唔到搞成咁！」侯太樂口中的村長，是他同村兄弟侯志強。 本刊翻查地契，北區區議會副主席侯志強與其他人士早在五年前以五百一十萬元購入了附近地皮，近日已建兩幢村屋，另外亦有數間村屋已獲批興建。侯太樂母親的農地，就在那堆村屋中間，阻礙發展。侯太樂指，自從他公開了事件，多次被人恐嚇，為保家人安全，他在全屋周圍裝上攝錄機。侯志強否認是堆泥主腦。 侯志強雖為新界五大族侯氏後人，但族中輩份低，據悉他早年跟江湖中人張栢芝父親鬍鬚勇稔熟，又曾從事「白牌車」生意，接載乘客穿梭來往深圳。侯在上水一直以簡炳墀馬首是瞻，○三年，簡落敗上水鄉事委員會選舉，退出政壇，侯志強於是自立門戶。○七年，侯終贏得上水鄉事委員會主席一職，自動成為北區區議員。自此，他逐漸疏遠簡炳墀，表面仍恭維。 侯從政經驗極淺，但野心勃勃，他進身北區區議會後，不顧其他鄉事派反對，私下靠攏民建聯蘇西智，最終蘇、侯分別任區議會正、副主席。後台強硬的侯志強向來視政府如無物，他有部分業權的塱原濕地農莊，去年九月被指非法經營，規劃署更限令終止這個違例發展。不過，侯表明無意停辦，反指政府欺壓原居民，阻礙原居民的土地發展。 長實農地升值百倍 除 了土豪磨拳擦掌，大發展商更一早進駐新界北。早在九三年，長實當大股東的Hilder Company Limited，以四百六十多萬購入塱原一大片農地，由於該地一直被劃為農地，不易更改用途；加上○三年，塱原濕地的生態價值因受社會關注，被列為「十二 幅須優先加強保育的地點」，這幅地難有作為。 事隔八年，政府去年推出了「新界東北新發展區」規劃諮詢，不但將塱原「開放發展」，更巧合地將長實的「農地」規劃成「住宅發展用地」；換言之，長實毋須申請改變土地用途，呎價百元的荒地，便變成呎價萬元的上水豪宅（毗鄰的St. Andrews Place便呎價一萬）。 有 環保團體見到有關規劃大綱時，曾約見規劃署，官員亦坦言無可奈何，吐出一句︰「無辦法，呢個係現實，所有嘢都可以妥協！」居住在附近古洞北的村代表藍少虎 直指，今次是菜園村翻版，「根本係官商勾結嘅項目，點解發展商手中嘅地將來全部變晒住宅用地，根本就係為發展商度身訂造！」 恒基新世界分杯羹 新界東北的發展規劃，除益了長實，也益了在粉嶺北插旗的恒基和新世界。 「恒基一早幾乎收晒成條村嘅地，呢啲係農地，第時就變成住宅發展！」馬屎埔村村民關漢貴指，數年前，當新界東北發展的計劃曝光時，恒基便開始在馬屎埔村積極收購，至今，幾乎整條村都已經被恒基收購。 「而家仲有啲小業主唔肯賣俾恒基，恒基收唔到嘅地，政府就規劃成公園用途。你話如果唔係官商勾結，點會有咁啱！」關漢貴越說越氣憤。與馬屎埔毗鄰的石湖新村，就有新世界早早插旗。 「前兩年已經見佢哋打樁，我哋睇規劃圖，知道係起三層高村屋。奇怪在，三層高竟然打樁百米咁深？！」住在地盤旁的石湖新村村民林玉君指，當年地盤打樁時，他所住的寮屋震得不能居住，牆身出現裂痕，窗戶震碎。 據 聞，新世界先後多次向城規會申請，把三層高的樓宇加高成廿多層，不過申請被拒。怎料現在規劃大綱竟准新世界建高密度住宅。林玉君說，若規劃落實，新世界必 定第一時間將這批只得外殼的村屋剷平，然後興建高樓大廈。粉嶺北這幅農地，當年收購價不過十元一呎，他日若果起好樓，賣出去，一呎起碼四千。 對於新界東北新發展區被評為官商勾結的地產項目，規劃署發言人回應時強調，初步發展大綱圖上各個土地用途的建議是平衡過多項不同規劃因素的結果，屬規劃及工程研究的專業決定，絕無遷就任何人士擁有的土地。 觀鳥會主席張浩輝指，塱原一帶幾乎是本港最後的保育地，若果容許發展建屋，勢必破壞本來的天然環境，趕走原本在內棲息的雀鳥。 在反高鐵一役中聲名大噪的公共專業聯盟主席黎廣德直指，這個規劃猶如高鐵翻版，他指自從可持續發展委員會在○三年成立後，任何涉及發展的諮詢都應該有五階段的諮詢模式，亦應該有不同方案可供市民選擇，但今次的規劃卻違反一貫程序，政府不但沒有做好社會影響評估，只一味向錢看，隨時變成繼菜園村後另一個戰場！ 列入保育地段村民發難 有村民拒絕發展，也有村民因地劃入「保育地段」，不容任何發展，發達大計成空。上週，一班村民在通往塱原濕地的入口，掛上橫額，寫着「私人土地 嚴禁進入及拍攝」，更大大字列明「違者格殺勿論」。 上水鄉事委員會總務侯慶全直言，規劃中，政府將部分塱原地區劃入濕地保育區，既不收地賠償，又扼殺原居民業權發展。他估計受影響涉及的農地約佔400至 500萬平方呎，按照農地賠償涉款約3至4億元。 | ||||||
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申訴專員公署上週發表了一份調查報告，揭露地政官員在審批半山重建發展時，以「隨意」和「寬鬆」的態度審批，令原本只可建平房的地皮變成了十三層高住宅；而被轟的發展商身份呼之欲出，就是往往能為地皮點石成金的新地。 新地與另一發展商長實，同樣非常懂得「知人善任」，聘請地政高官坐鎮在集團內，或者聘請有政府人脈的顧問公司，因此向政府申請各類項目審批時均能如魚得水。另一邊廂，發展商覷準政府對建築面積並無監管的漏洞，大賣發水樓，令新樓盤實用率每況愈下，實行向政府及小業主兩邊掠。 這幢在半山「離奇增高」的住宅，其實就是由新地牽頭發展的寶珊道一號。當中業主不乏名人，計有特首曾蔭權長子曾慶衍、已故賭王傅老榕後人傅厚達，及前恒生大班歐肇基等等。 追溯歷史，寶珊道一號這幅面積四萬多呎的地皮，原本由商人李作禮（東亞李國寶家族成員）持有，其後輾轉賣給恒生銀行創辦人梁昌家族，至九六年，再以五億七千多萬賣了給新鴻基地產，立法會議員田北俊的萬泰地產及永泰亞洲等財團，並由新地牽頭發展。 政府鬆章一鋪賺四億 而按照該地皮在上世紀初訂立的地契，已規限原地只可建三十五呎高物業，即相等於兩、三層樓高。為此在○○年新地就向地政總署申請修改地契，並火速獲批；補地價金額只是三千九百萬元。 翻看補地價文件，內裡先將樓面發展上限訂為十一萬平方呎，又寫到明原來地契中的三十五呎高度限制，從此失效，由是新地便可將樓宇「唧」高發展，讓大部分單位坐擁海景，比起將所有樓面面積用盡來發展兩、三層高的平房來得妙。 而 補地價過後，新地亦迅即將寶珊道一號建成兩幢（包括第一、二座及第三座）十三層高物業，當中十層為住宅，三層為停車場及會所等。由於位置優越，高層坐擁無 敵海景，○二年推售時部分單位呎價逾一萬元；單是第一座十三樓的複式單位，已賣了七千多萬，用來付補地價金額綽綽有餘。結果寶珊道一號總共五十八個單位， 數個月間已沽清，套現逾十億元，扣去地價及補地價金額，新地等發展商淨袋四億。 今次申訴專員發表的報告，是基於七二年時訂立的「半山區發展 限制」（Moratorium）的行政措施；這措施是要控制半山交通，以防因人口過多導致擠塞，遂透過延遲賣地、延遲審批可令發展密度更高的補地價申請等 等，控制落成單位的數量。不過，這些措施實際上只是「紙上談兵」。 因為負責訂立及執行「發展限制」的工務司署，早於八二年架構重組，職能分 散至地政署、屋宇署、規劃署等部門，大家各管各範疇，這條半山發展限制的措施便擱在一旁無人理。住在干德道十年的陳太說：「以前就話睇到無敵海景，依家要 喺大廈啲罅先睇到，連後面山景都被啲樓遮住，總之就咩都無。」 聘用高官好辦事 新地能把寶珊道一號的高度限制撤銷，申訴專員指地政署審批半山重建發展時「手鬆」。而○○年新地向地政署申請修改地契時，當時的地政署署長是布培。 布培於一九七○年加入政府，在地政總署任職了三十二年，其間出任多個職位，並擔任中英土地委員會成員數年。九三年開始當地政總署署長，○二年退休。 近幾年地政署卻爆出多單「有明益發展商之嫌」的事件，包括恒基嘉亨灣事件，長實的紅磡海韻軒及海灣軒酒店因地契漏洞可拆散出售等等。而這些事件都是發生在布培出任地政總署署長期間。 布培退休後曾經自組公司替客戶提供物業諮詢服務，去年出任長實分拆上市的泓富產業信託獨立非執行董事，成為退休高官加入發展商的又一例子。 其他發展商亦仿效聘任政府前高官，太古西摩道及衞城道舊樓重建項目，就由太古地產董事及總經理安格里主理，他曾在政府擔任總產業測量師，對收購舊樓重建的條例十分熟悉，該地盤正申請以地積比率九倍來重建。 外聘顧問裡應外合 而另一前政府地政官員譚小瑩，本月剛獲聘為市區重建局執行董事，她在八三年加入政府，曾在規劃署及屋宇署任職，於九○年離開政府後，就加入都市規劃顧問公司，並持有四成七股權。 都市規劃顧問有限公司由前屋宇地政署長周湛燊在九一年成立，專門替大發展商做地產項目顧問。不過九三年周湛燊曾被立法局政府賬目委員會公開聆訊，調查他有否違返操守，明知中區花園道科達中心，地盤批地條文有漏洞，仍讓中標的和黃興建三十一層大廈，較原定的地積比率高出四倍。 最近，長實亦聘用都市顧問有限公司，向城規會申請放寬九龍塘的樓宇高度限制。 早 前長實在九龍塘分別以二億及六億收購福景苑及亞洲電視大樓，欲發展超過四十層高的豪宅，不過，城規會於今年二月刊憲，向公眾徵詢有關對收緊九龍塘區樓宇的 高度限制到八至十三層的意見，好讓於七月十四日的城規會會議上討論。都市規劃三月份以書面向城規會提出反對意見，當時譚小瑩以都市顧問董事總經理身份，替 長實當說客，並於七月十四日親自向城規會發表意見，她指出：「福景苑地盤附近有保護樹木的陡峭斜坡的需要，沿地盤向西有需要提供緊急車輛通道和訂明規格的 窗戶等因素，令可建築的面積只佔地盤約三分一的範圍。」故她認為有需要放寬高度至廿二層，以用盡三倍的地積比率。 政府有意收緊高度限制消息傳出後，反而有助長實收樓時「鍊價」。 趁機筍價收樓 去 年長實以劃一價每單位二千三百萬購入和域臺七成單位，落訂一成，並與業主協議如果能於今年六月，收樓達九成後，便會付餘下款項。於今年五月限期前，長實仍 然未收足九成，似乎不怕高度限制的掣肘，繼續與和域臺九成的業主周旋；要求延遲付款期，有地產代理說：「去年九龍塘舊樓業主叫價瘋狂，但高度限制消息傳出 後，區內舊樓即跌價兩至三成，長實好似無有怕，於五月底即分別以一千八百萬買斷和域臺其中兩個單位，較早前商議價平足兩成。」 同樣地，福景苑毗鄰的天樂園一班業主原本已集合了九成業權，實行抬高價，其中一位業主呂小姐說：「本來有地產商同我哋傾，我哋企硬九百萬以上，不過高度限制消息傳出後，依家無晒下文喇。」發展商大可趁此時間低價買盤。 雖然七月十四日城規會會議否決各大地產商包括長實的申請放寬高度限制，但本月八日，城規會又重申，指若申請人有足夠的理據及優越的樓宇設計，可個別考慮放寬高度限制超過一成，所以行政會議一日未拍板，長實在九龍塘仍有機會起高樓。 新盤發水間隔搵笨 另外近年發展商大賣發水樓令實用面積大縮水，繼申訴專員炮轟地政署鬆手後，消委會要求發展商釐清新施設如環保露台，與可售樓面面積的關係。 張 氏夫婦下月新居入伙，位於西環泓都中層的單位，面積六百一十五呎，去年以二百八十萬元向發展商購入，每呎四千五百五十二元。以往與家人同住北角的舊樓，今 次兩口子搬出來首次置業，過二人世界。他們異口同聲表示：「以前住北角唐樓，咁依家都想住吓新樓，貪唔使維修又有會所，平時可以去會所睇吓報紙，做吓健 身。」 跟舊居有接近九成實用率相比，新居實用率少了一大截，據區內的地產代理稱，這類單位實用率只有約七成半。長方形的客廳，兩邊牆身相隔 約八呎十；睡房放上四呎半的雙人床後，所剩空間亦不多。「我哋都預咗新樓實用率低，依家個個新盤都係咁，試問有邊個新盤有八成實用！如果想住新樓的話，我 哋根本無選擇，只可以接受同適應。」張先生這樣說。 為了住得更舒適，他們在室內設計上花心思。以淺棕色襯白為全屋主色，看上去就更寬敞；全屋傢俬均要訂製，當中四人餐桌設計得像一塊「四方積木」，枱面和桌椅高度一樣，令桌椅可以整齊放在餐桌下，才慳了不少位置。 當 了超過十五年工程監督師的詹濟南，替客戶進行新樓樓宇驗收時，就聽過不少客人批評新樓的實用率低。「我有個客以前住開六百呎屋，諗住換間樓齡新啲嘅，於是 買入泓都一個約六百二十呎的單位，但點知收樓時先知間屋好細，有部分舊傢俬更放唔落，結果要棄掉一個衣櫃才能入伙。」他說。 舊樓勝豪宅 記者本月初亦以買家身份，參觀去年開始入伙的西灣河嘉亨灣。經紀介紹兩房單位，面積六百三十九呎，叫價四百三十萬元，每呎約六千七百元。 這 個單位實用率只有七成半（實用面積四百七十九呎），記者用拉尺「左度右度」，發現客廳闊八呎半左右，放置一張兩座位梳化後，添置一部超薄電視才減少壓迫 感；在睡房雙手一伸，幾乎碰到兩邊牆壁。見記者有所猶疑，經紀便說：「依家新樓啲實用率都係咁上下，呢個盤最吸引係會所喎，有保齡球室、烹飪室‥‥‥不 過，我都有唔少客睇睇吓新樓，都轉咗去睇舊樓，好似隔籬鯉景灣六百幾呎單位，一間房等於呢度兩間房咁大。」 過去兩年、其中十一個入伙的大型樓盤，包括西環泓都、西灣河嘉亨灣、長沙灣宇晴軒、大角咀一號銀海和將軍澳君傲灣等。當中由信和置業發展的一號銀海實用率最低，平均只有七成三左右。然而，所謂實用率「最高」的樓盤，爵悅庭僅貼近八成。 目前並沒有規定發展商，要列明每個單位究竟攤分了哪些及多少公用面積。還有「更離譜」的是，所謂單位的建築面積根本沒有定義，而是由發展商自己話事，即是「點計都得」，更遑論有任何政府部門監管。 建築面積無王管 雖 然屋宇署對建築面積有一個定義，發展商起樓入則時，就按這個標準；但這只適用於入則發展時用。審批預售樓花的地政總署，只要求發展商在售樓書內，列明實用 面積的計算方法，對建築面積隻字不提。一名地產商的前高層說：「政府從來沒有任何部門認真處理這個問題，部門之間各自為政，於是發展商變了無王管！」 該 名人士續說，廿多年前，發展商都以屋宇署的標準，去計算賣樓時的建築面積。例如停車場和花園平台，屋宇署並不會將之計入建築面積，既然屋宇署不計，當年發 展商亦不將之攤分給買家。「但現在不同了，發展商乜都計，停車場和花園平台統統都計，亂嚟到乜嘢地步，就不得而知了。」 行內俗稱這個行為叫「發水」，就是指地產商可以隨意谷大單位的建築面積。參考近年落成的新盤，發現例如東涌映灣園三期、將軍澳君傲灣、將軍澳豪庭和大角咀一號銀海統統「發水」一成四至二成一不等；估計發展商「輕而易舉」多收兩億至八億元。 「發水」後還能成功製造假象催谷銷情，「睇落去每個單位的建築面積『大了』，每呎價錢看上去就更吸引，甚至製造一手平過二手的假象，這樣做實際是愚弄買家。」一名地產代理高層批評。他續說扣去「發水」成分，用家應參考實用面積，才能掌握單位的真正呎價。 發水樓一覽 *以物業出售的總面積，再比較發展商於年報內公布的可建樓面面積，計算兩者的差別。 #估計數字 實用面積再打八折 不 過近年住宅樓越起越高，亦要更厚的牆壁支撐，牆身的面積是計算入實用面積之內，按比例攤分給每戶。資深建築師黃錦星指出，扣除牆身的面積後，單位內部、可 用的淨面積，其實要再打八折。他曾計算本港數個新盤的牆身厚度，發覺一般建築面積六百至八百呎的單位，每個單位的外牆和結構牆面積總和是八十至九十呎。 「這批單位實用率平均約七成半，再扣八十呎至九十呎牆身面積的話，實際要再打一個八折；於是這樣一減，實際可用的面積，平均只有六成半（相對建築面積）。」黃錦星續說，上述的情況有一定代表性，而低層單位的情況更加明顯，所以這類單位的售價亦較低。 一 名經常與地產商合作，替多個樓盤進行建築工程的建築師直言：「依家的新盤內籠淨面積咁低，六百幾呎的單位只係做到兩間細房，叫做勉強放張床，衣櫃都未必夠 放。但係發展商點都要間兩間房，因為好睇啲嘛！買層樓最少都百幾萬、甚至二百幾三百萬，用咁大筆錢只係買間一房一廳的單位，買家心理上點都唔舒服的。」 於 是業界有建議，再嚴格一點的話，除了實用面積，發展商還應披露單位的內籠淨面積。簡單來說，是指單位要鋪地氈的話，究竟需要多少呎地氈。香港建築師學會會 長林雲峰表示，這個做法令市民有更大的知情權。黃錦星亦指出，這個資料能更完全反映單位的大細，發展商應主動披露，以保障消費者的利益。 靚則有風光 單位是否物有所值，實用率之外，單位的間隔、通風和光度亦同樣重要。多名不願透露姓名，怕得失發展商的測量師均表示，廳闊九呎是很基本的要求。「一張普通尺寸的梳化都兩至三呎，再加一個兩呎的地櫃放電視，都已經無咗約五呎，看電視都要有一定的距離！」測量師這樣解釋。 建 築師黃錦星則最留意單位的「風」和「光」，他續稱：「雖然越細的單位，開則時限制越多，但市場、買家可以有要求。」首要和最基本的，他說是要求有對流窗。 「這是很基本亦顯淺的道理，一個人站近窗旁才能感受到風，覺得通爽。部分住宅採長方形廳設計，卻只有一面有窗，站在屋內會感到侷促，就一定要開冷氣了。」 九 八年後樓市低迷，為了節省成本，盈大地產主席李澤楷在發展貝沙灣樓盤時，率先引入無窗戶、由中央抽風的洗手間。新盤如新地的將軍澳豪庭和長實的雍雅軒都有 這種設計。由於浴室沒有陽光照明，業界俗稱為「黑廁」。黃錦星直言，他個人絕對不會選擇「黑廁」，「空氣同陽光都好重要的，好似晾件衫，有太陽曬吓件衫都 香啲，可以殺菌：有黑廁雖然唔會死，但係咪叫做健康的生活呢！」理工大學屋宇設備工程學系教授陳維田則表示，屋宇署對黑廁的空氣流通量等有所監管，以確保 符合衛生，但市民亦要特別留意抽風的問題。「發展商在設計時，應該在洗手間門的下方，開設類似百葉的抽風位，令屋內新鮮、乾淨的空氣能抽入洗手間，再經中 央管道排走，這樣才能保持洗手間衛生。不過，發展商很少留意到這個問題，雖然佢哋賺好多錢。」 何為好則？ 與大自然距離 1. 樓底：應不少於9呎 2. 透光：窗戶總面積與實用面積比例，應為10-25%（不包括厠所及廚房的窗戶） 3. 通風：能打開的窗戶（包括露台的活動門等），其面積應佔實用面積3-8%或以上 4. 開揚：視線150米內無阻擋物 5. 方向：向南較好，以客廳為準 實用度 1. 實用率：70%以上（不計算窗台面積） 2. 牆身比例：不多於實用面積兩成，越少越好 3. 死角位面積比例：例如走廊等實用性低的地方，不應多於實用面積8% 4. 間隔、位置和形狀：間隔要四正，睡房和廚房應保持距離等 5. 靈活度：指牆身能拆掉，靈活性較高 * 資料由香港測量師學會提供 |
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2011-11-24 AD
廂房內人人都識得兩位疑似特首候選人，似以捧唐者佔多數。但幾 大都唔公開表態住，留番選委誕生晒先至講。走出廂房，居高臨下望沙圈，喺樓梯遇到投資專家 A，大家以為「雄心威龍」贏硬，信心十足，於是唔講馬住，講吓股票先。投資 A話：「依家新股上市有隱憂㗎，睇唔通，最好不認購。我已向有關當局反映，上市委員會應該搵多一啲對中國經濟及商業情況比較熟悉，而且仲要識得衍生工具如 何運作，知道民企如何搵蠱惑嘅人士坐入上市委員會。依家唔少投資銀行掛住搵 IPO生意，啲三十幾歲嘅賓架其實經驗唔夠老到，連佢地都容易俾人迷惑㗎，上市委員會負責守龍門，角色好重要。」
唓，上市委員會個個星期開會，文 件積埋有幾公尺高，做委員要盡職嘅話，做得十分辛苦，搵你做咯；投資 A當然知道，所以佢好尊重啲委員為公務犧牲時間，好多投資項目係幾難睇得透嘅，不過買一隻商業信託收息就似乎幾 straight forward。投資 A話：「電盈分拆香港電訊商業信託，照計睇得透嘅！每位八號仔股東可以就持股量嘅一成，申請 BT，譬如李澤楷持有八號仔 26%左右，佢可以申請 2.6% BT，佢又可能準備動用起碼一億美元去掃埋任何股東放棄唔要嘅 BT配額。喂，你唔知呀，呢隻 BT派息幾高嘅噃，我估有成 8厘幾息，李澤楷一年可以收息成億銀港紙，益晒佢。」如果左丁山係電盈 8號仔股東（按：從來唔係），應該唔會放棄申請嘅，否則咪明益李澤楷，俾佢申領埋自己放棄嗰部份？
大家講講吓，馬已經開跑，左丁山睇見步速好慢，大叫不妙，「雄心威龍」可能後上不及，點估 到隻馬係追到呀，但終點前俾隻後勁素來強橫嘅「卡達聖」追及，輸咗個馬鼻，投資 A與左丁山同時大嗌一聲哎吔！左丁山捉住投資 A講：「以為贏梗嘅馬都會輸，咁樣電盈商業信託之高股息，會唔會係『雄心威龍』？」投資 A話：「跑馬冇保證嘅噃，但香港電訊商業信託招股書內載有好多資料，將來如果唔兌現，會有法律責任㗎！」
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政府計劃將大浪西灣等三幅「不包括土地」劃入郊野公園，身兼立法會議員的鄉議局主席劉皇發表明，不惜入稟司法覆核及動員鄉民包圍立法會，也要阻止政府的行動。 面對鄉議局的「文攻武鬥」，政府原來早已跪低。本刊獲得一份郊野公園委員會的文件，顯示漁護署今年四月已悄悄完成第二批、共十二幅不包括土地的評估，結果只有五幅較細的土地成功闖關，其餘七幅包括曾遭大規模斬樹、擁有極高生態價值的鎖羅盆土地卻未能入選。正當委員會質疑報告之際，規劃署卻同時推出鎖羅盆的規劃大綱圖，建議最多興建一百三十四幢村屋，企圖製造既定事實。 政府消息人士透露，為安撫鄉議局的不滿情緒，及滿足建屋需要，發展局局長陳茂波正着手將更多不包括土地納入生態保障度低很多的《城市規劃條例》監管。預料全港五十四幅「無王管」的不包括土地，最終只有極少數被納入郊野公園。 被漁護署評估為不建議納入郊野公園的鎖羅盆，毗鄰船灣郊野公園，鄰近沙頭角。由最近的下車地點鹿頸計起，須至少步行三小時以上，若由西貢黃石碼頭乘包船前往，船程亦要半小時。由於位處偏僻，又有行山人士聲稱羅盤會被「鎖住」而迷路，故當地又被稱為「猛鬼村」。 盛產國家級保護物種 記者上週末到鎖羅盆視察，整條村落明顯已荒廢多時，記者逗留三小時期間，亦見不到村民蹤影。村內只剩下數間荒廢的磚屋，全部已被大樹樹根包圍，一片頹垣敗瓦。記者入內細看，發現大多數古宅只剩下大門，屋頂經侵蝕後已蕩然無存，連牆身亦已倒塌，更顯得幾分陰森。不過，正因鎖羅盆人煙稀少，當地生態狀況反而得以保存。與記者一同到當地視察、曾力阻大埔龍尾興建人工沙灘的香港自然生態論壇成員蘇樂軒指出，鎖羅盆的生態保育價值極高。沿岸長滿一個半足球場大小的紅樹林，屬魚類的「育嬰場」，旁邊則有大片海草床，育有香港罕見的「矮大葉藻」：「呢種植物全香港只有四個地方有記錄，呢度係其中一個，另一度係荔枝窩，已經列入海岸公園。」 由岸邊步入內陸的淺水濕地，蘇樂軒更找到國家二級重點保護植物「水蕨」，同樣是香港罕見的品種，他認為鎖羅盆早應納入郊野公園加以保護。「呢度生物係好ecologically sensitive（生態敏感），少少污水或者人類污染，都會影響佢哋嘅生存空間。」根據○三年嘉道理農場的調查報告，鎖羅盆擁有逾廿四種具保育價值的物種，包括本港極度稀有的食蟹獴及黃腹鼬。不過，鎖羅盆的保育價值正逐漸被蠶食，記者在紅樹林旁邊發現大堆建築廢料，包括泥頭及玻璃碎片等。部分土地明顯曾遭大規模斬樹，面積足有兩個籃球場大小，現時疏落地種了十數棵小果樹，樹上掛有名牌，顯示「果園」屬鎖羅盆村村民所有。翻查資料，○九年前村長黃富曾表示村民有意復村，更聲稱因不滿「外來滋擾」而封村，翌年有環團揭發鎖羅盆被人斬去大量樹木，黃富承認剷樹是為了重建村莊。 四年前封村狂斬樹 諷刺的是，如此具生態價值的地方，不但沒有納入郊野公園之內，城規會更於九月底公布，將鎖羅盆納入法定規劃圖則。一一年人口普查只有「零人口」的荒廢村落，署方卻推算未來十年人口將急增至一千人，因而擴大可興建丁屋的「鄉村式發展用地」六成三，預算可興建一百三十四幢丁屋。規劃中的丁屋區，更毗鄰紅樹林、水蕨等珍貴物種，中間並無緩衝帶，人為污染勢將影響當地生態。類似鎖羅盆而又沒有長遠規劃的不包括土地，全港共有五十四幅。七十年代港英政府為行政方便，把毗連或位於郊野公園內的村落剔出，統稱為不包括土地，不受《郊野公園條例》規管。大浪西灣爭議爆發後，前特首曾蔭權曾於一○年發表的施政報告，承諾逐步將有關土地納入郊野公園或規劃大綱圖。但市民苦等三年，上月審計署發表報告踢爆，多年來規劃署已將其中廿七幅納入發展審批地區圖和分區計劃大綱圖，但納入郊野公園方面，漁護署卻並無寸進。 評估不提生態價值 不過，本刊獲得一份郊野公園及海岸公園委員會轄下郊野公園委員會的文件，顯示漁護署早於今年四月，已完成繼大浪西灣、圓墩及金山後，第二批打算納入郊野公園的土地評估。報告內十二幅不包括土地均毗鄰或位於船灣郊野公園，包括沙頭角的鎖羅盆。根據評估，署方只建議將面積最細、爭議最少的五幅土地納入郊野公園，其餘則建議交由《城規條例》監管，若以面積計算，納入郊野公園的土地更低至總面積的兩成。文件亦顯示，有委員即場提出質疑，署方的評估居然不提生物多樣性及生態價值等資料。亦有委員認為，包括鎖羅盆在內的三幅沿海土地，理應納入郊野公園。身兼該委員會主席的中文大學生命科學學院副教授朱利民承認，委員未能就評估報告達致共識，他於是提出今年六月到鎖羅盆等地實地考察，原意是在其後的會議再討論納入郊野公園的建議，但自考察完成後，漁護署先是取消了原定八月的會議，跟住又將原定十二月的會議押後至明年一月尾舉行，即小組足足九個月沒有機會討論。但另一邊廂，規劃署九月公布，將鎖羅盆納入大綱圖，變相宣布該地無望納入郊野公園。「都好似係架空，就算唔叫架空，叫我哋傾都好似係嘥時間啦！」 朱利民又認為，現時政府對鎖羅盆的規劃不適合：「第一，嗰度無咩人住，而家又話有成千人住，我都係不明所以啦！第二，而家嗰個地方係無路o架嘛！無路咁係發展咩呢？係咪政府有咩盤算，還是希望某啲人得益呢？」他坦言曾詢問署方為何一直不開會，但漁護署只是回覆「有啲嘢未搞掂」。另一小組委員、港大生物科學學院助理教授侯智恆亦承認，漁護署的評估報告「過唔到」委員會，但不覺得政府是刻意拖慢程序。「鎖羅盆受發展審批地區圖保護期限今年九月屆滿，就算四月漁護署贊同納入郊野公園，亦肯定趕唔切完成法定程序，成件事係政府根本投放資源不足，作為委員我哋可以做嘅嘢唔多。」侯智恆表示，早在三年前大浪西灣事件後，已在委員會要求署方一次過替其餘不包括土地進行評估，但署方當時已講明沒有足夠資源。 特首不撐鄉郊保育 政府消息人士透露，將不包括土地納入郊野公園困難重重，以大浪西灣為例，歷時三年仍未完成相關程序，更引來鄉議局入稟司法覆核。故自梁振英去年七月出任特首後，政府已悄悄轉變政策，只會建議地點偏遠又細小的不包括土地納入郊野公園，減少與鄉議局的摩擦。「自成立郊野公園以來，漁護署從一開始就唔想將原居民村落納入郊野公園，以前係咁，而家都係咁，而陳茂波當然亦樂意將呢啲土地納入《城規條例》，以滿足佢發展郊野公園嘅大計，亦可作為與鄉議局討價還價嘅籌碼。」事實上，早於今年九月，陳茂波已於網誌撰文，提及發展郊野公園土地的構思，但隨即惹來全民聲討，表面上政府無法動用現有郊野公園土地，但其實暗地裡已在打不包括土地的主意。「郊野公園用地其實都可以起丁屋，但村民都志不在此，因為若納入《城規條例》，便有機會透過城規會，申請將土地改為低密度甚至中密度住宅，潛力比郊野公園用地大得多，政府和鄉議局係一家便宜兩家着。」 村民擬改建為豪宅 曾形容政府打算發展郊野公園是「思想癌細胞」的前天文台台長林超英獲悉此事後，形容政府的做法是違背當初承諾。「政府當初話不包括土地會逐步納入郊野公園，而家居然咁樣做，對於我呢類做過公務員嘅人，係不可理解。」他又形容現時香港有一股勢力，意圖影響政府政策，不斷提出覓地起樓，最終意圖卻是發展低密度豪宅，對於解決普通市民的住屋需要完全無幫助。上週舉行記者招待會，質疑政府大幅增加鎖羅盆丁屋用地的香港自然生態論壇發言人黃志俊表示，從不知道鎖羅盆原來與郊野公園用地擦身而過。「好震驚，政府咁做有如使橫手，用陰招搶地。」他又質疑漁護署一方面在評估工作大歎慢板，另一方面規劃署則不斷將不包括土地納入規劃大綱圖，擔心最終只有極少數土地能夠納入郊野公園，呼籲漁護署應盡快處理餘下的不包括土地評估工作，並公開評估報告的內容。 鎖羅盆將建134幢丁屋 根據鎖羅盆分區計劃大綱草圖，可用作興建丁屋的「鄉村式發展」地帶，由原本2.51公頃增至4.12公頃，增幅高達六成三，預計可興建一百三十四幢村屋。而且建屋地帶與國家二級保護植物「水蕨」及蘆葦床等接壤，中間並無綠化地帶緩衝。 | ||||||
自工業北移，全港近一千五百幢工廈空置率愈來愈高，業主於是租予餐廳、拳館、工作室，工廈單位各適其適。但牛頭角迷你倉大火後，地政突然要「交功課」，過去兩個月列出全港十五幢工廈，重點巡查違契問題，其中有近三十個單位已被證違契，面臨結業。政府為改善工廈空置問題，一○年曾推出活化工廈措施，讓工廈業主免補地價把工廈變身。原來措施推出至今年三月，成功活化的工廈數目只有一百二十五幢，即不足百分之十！攭漭X當中成功變身的個案，業主大部分都是超級富豪，包括身家數十億的Bossini創辦人、羅氏集團持有位於荔枝角的商場D2place，及持鋪市值過百億的「鋪王」鄧成波的The Wave等。活化工廈，為他們賺錢之餘，亦成為他們捧下一代上位的捷徑。林鄭月娥上週出席九龍紗廠宿舍租予社企搞廉租屋「光屋」活動時說，如果這叫「勾結」，她一力承擔；活化工廈同樣由她一手湊大，事實證明大贏家多是富豪，項目已於今年初截龍，小業主已望塵莫及。這種「勾結」，她又願意承擔嗎？Bossini創辦人第三代爭考牌上位 荔枝角工廠區已不再一樣，除了有工人如常上班下班，一到放工時間或每逢週六日，人流卻愈來愈多，商場D2place二期有來自台灣的品牌大樹先生餐廳剛剛開業，一眾家長帶同小孩來朝聖，小朋友邊玩波波池、玩具，一邊吃着兒童餐。那邊廂的D2place一期亦好熱鬧，二樓有個數百呎空地，每逢週末會變身市集，台上有樂隊獻唱，台下有近百檔檔主擺賣潮物，晚上地下一排有品味的中西日餐廳食店開着射燈，照亮了這個夕陽工廠區。每逢週末都來擺檔的手作飾物檔檔主李小姐說，她因為負擔不起鋪租創業，故只能於週末時去不同市集擺檔，她坦言：「不過喺香港呢類市集唔多，主要都係嚟呢度，希望多些工廈可以搞呢類市集。」的確，並非所有工廈都可以像D2place一樣合法轉型。活化工廈計劃的條件，是十五年樓齡以上的工廈，申請須由大廈百分百業主提出，才能豁免補地價，讓工廈變身做商場或酒店等用途。政府指此舉是擔心在同一幢大廈內工業及商業用途同時存在，會帶來消防風險，故只有大業主如羅氏，才有入場的資格。 商場月收兩千萬 D2place一期及二期，是羅氏於九三年前後用十億元買入，原來○三年時羅氏曾一度向城規會申請分別改建為二十二及二十六層高的酒店，不過至限期前一直未有改建，估計是與政府就補地價傾不攏，有發展商高層說：「如果當時轉酒店每呎補地價一千蚊，同我哋心目中個價差一倍。」不過，更好的機會一○年來到，林鄭月娥提出活化工廈，羅氏集團即時「舉手」申請，並交由羅氏第三代、羅正杰「擔旗」。羅正杰父親是羅定邦二子羅蜀凱，兩個家姐羅可旋和羅可欣活躍社交圈，十多年前創辦時裝品牌Bread n Butter而出名，相反羅正杰○五在加拿大修讀建築後返港，已加入集團工作，不過一直寂寂無聞，透過這個項目才開始有機會曝光。他斥三億元改裝工廈首個項目，一三年落成，他曾接受傳媒訪問指：「要打造成首爾的東大門！齱vD2place的D2除了解作荔枝角D2出口外，亦意指Dream，羅氏第三代確有夢想。樓下至四樓做商鋪，樓上出租做辦公室搵銀，其中一層是一個叫FFF的工作室，羅氏以會員形式租予設計師做創作和交流之地。現時以D2place呎租平均五十元計，兩期零售連寫字樓逾五十萬平方呎，集團每月租金收入估計達二千多萬元。 阿爺是製衣配額大王 羅正杰的爺爺羅定邦曾經好巴閉，以紡織業起家，五十年代與太太創辦針織廠，七五年成立羅氏針織，八七年上市，發達當然並非一味靠「織織復織織」，而是炒賣成衣配額，他與已故麗新集團林百欣、肇豐紡織的方肇周及萬泰製衣的田元灝，被稱製衣配額四大家族。集團於九八年私有化，製衣業北移，羅氏早已轉型做地產，八十年代購入多幢長沙灣工廈，除了D2place，現時仍持有羅氏商業廣場及德輔道西一號等等。羅定邦育有五子一女，分別是羅樂風、羅蜀凱、羅嘉穗、羅家寶、羅家聖及羅家駒，一門多傑。不過由於羅定邦沒設既定的接班人，做法是將生意交由子女輪流揸旗，令每個人都會養成搏上位的性格。所以羅氏第三代亦不能只做「收租佬」，否則被同輩追上，林鄭的活化工廈正好幫到手。 D2place 1期及2期 地址：荔枝角長義街/長順街買入價：$1.02億（93年）獲批年份：一二及一五年改裝：集零售及商廈樓面面積：約50萬平方呎平均呎租：$40 一紙批文工廈當鋪炒 活化工廈措施一出，亦成為了炒家樂園。當中最着數的要數「鋪王」波叔鄧成波。自活化工廈措施推出，他密密掃入多區工廈，○八年，波叔欲買入葵涌打磚坪街成功中心，惟業主企硬開價二億五千萬元，雙方拉鋸一年，業主終於肯減至二億元成交。更幸運的是，半年後活化政策出台，波叔即為該廈申請「升呢」做酒店，一個轉手賣七億元。波叔照辦煮碗，再走到工廈的中心觀塘掃貨，包括以四億多元購入長輝工業大廈及一億七千萬元買入凱康大廈全幢，並隨即申建酒店，持貨兩年後先後以九億三千萬及三億八千萬元沽出，賺到笑。○九年，波叔亦以近一億八千萬元買入觀塘興業街的長江電子大廈，在今年初搭上活化工廈的尾班車，向地政提出活化成銀座式商廈，地下為停車場及餐廳，二至六樓為商場，樓上為商務中心，並改個「潮名」The Wave。據知獲批改裝後，波叔曾欲以十億元放售，亦曾有基金洽購，雙方傾談已到尾聲階段，不過工廈市況放緩，交易告吹，之後就未有承接。不過有一紙批文在手，可謂進可攻、退可守。波叔的孻仔鄧耀昇過去除炒鋪外，亦做收購生意，如收購東海酒家，今次則可拿來自行經營做自家品牌。現時The Wave樓上部分樓層以二千至八千元租予創業者作為辦公室及「共用工作空間」，記者參觀上址亦見已有不少人在工作，甚至有人在上址開playgroup，猶如民間版的科學園。 而四樓及六樓已分別租予一間餐廳及健身中心，翻查土地註冊處資料，四樓全層租金是二十八萬元。活化後，租金「大躍進」，由以往平均呎租僅十元，現已狂升至三、四十元。不過據知波叔兩父子並未打算長租，而是繼續在市場放盤。由於活化工廈政策已經截龍，這裡可改裝的工廈亦買少見少，波叔叫價比之前更進取，達十二億元，扣除買入成本及一億的改裝費，如成功賣出，一鋪賺九億，認真和味。對於靠政策搵銀，記者曾找鄧耀昇，但他至截稿前未有回應。在港九持有數十幢工廈的工廈大王楊耀松長子楊國佳，並沒有向政府申請活化其工廈，他說：「唔通叫我趕走晒啲租客去搞活化呀？我目標係改建做骨灰龕，個市場有需求嘛，煲呔都講過全港區區都有骨灰龕先夠balance，不過到現時都未有成功個案！」政府當日聲稱推出活化工廈是為了改善空置率，但根據差餉物業估價處的統計數據，工廈空置率只由措施前的百分之六，下跌至百分之五。對於市民大眾，活化工廈只是小改變，但相對富豪卻是一嚿肥豬肉。 The Wave 地址：觀塘興業街買入價：$1.78億（09年）獲批年份：一六年改裝：銀座式商場及共用辦公室樓面面積：約10萬平方呎平均呎租：$50 第三代操刀活化南豐紗廠 位於荃灣愉景新城對面的荃灣柴灣角工業區的南豐紗廠，大廈外牆掛上一大塊白布，繪上日後建築物落成的模樣，改裝未完成，已感覺到是大project。南豐是透過向城規會申請改劃，而自行活化。指將改為集藝術展覽和本土設計於一身的創意培育中心，並斥資七億元做改建，將於一八年才落成。如此緊張，因為這幢是已故南豐創辦人陳廷驊的發跡地，他在五四年以六十萬元興建，和香港紗廠、大興紗廠並列為香港三大紗廠。南豐紗廠共有六廠，十多年前南豐已把一至三廠改建成住宅翠豐臺；只剩下現時的四至六廠。陳廷驊幼女、南豐榮譽主席陳慧慧愛錫三名子女，找來梁錦松加入集團做「太傅」扶植三人。包括畢業於加州大學柏克萊分校分子及細胞生物學系的哥哥張世成，及畢業於洛杉磯Claremont McKenna College神經科學系的家姐張添珞，返回集團後就到私人投資部與人事部幫手。讀建築的細女張添琳較愛綠化，她返集團後還負責在中環南豐總部天台加建了空中花園。故南豐紗廠改劃重任亦交給她的幼女負責。在哈佛讀園境建築碩士畢業的她約三十歲，兩年前才加入南豐，身形嬌小，說話亦陰聲細氣，就如一個小女孩，她在南豐的職位是「地產發展及投資地產業務發展總監暨The Mills南豐紗廠負責人」。 撰文：梁佩均攝影/攝錄：葉漢華、李育明、胡志堅資料：資料組[email protected] | ||||