📖 ZKIZ Archives

腾讯深圳新楼开工 预计营收增31亿

http://www.eeo.com.cn/2011/0930/212827.shtml

经济观察网 记者 石俊 在深圳科技园后海大道与滨海大道交汇处，一座腾讯海滨大厦已然开工。

腾讯海滨大厦投资18亿，包括50层的南塔楼和40层的北塔楼，该项目占地面积18650平方米，建筑面积约35万平方米，是2009年才投入使用 的腾讯大厦面积的3倍有余。海滨大厦将主要建设动漫游戏、移动互联网及搜索中心等设施，建成后将成为腾讯动漫游戏及移动互联网的研发基地，建设年限为 2011年至2016年。

据腾讯介绍，该项目投入运营后，每年可新增加营业收入约31.68亿元，利润约为9.4亿元。腾讯2010年总营收196亿元，互联网增值服务收入为154亿元人民币；移动及电信增值服务收入为27亿元人民币；网络广告业务收入为13亿元人民币。

腾讯内部员工向记者表示，腾讯在全国有将近15000名员工，虽然公司在2009年8月底搬入腾讯大厦，但是该办公大楼只能容纳4000人，由于业务增长过快，空间不够用，很多业务都得在周边办公。例如腾讯的电商团队，就腾讯大厦旁边的大族激光大厦办公。

据了解，在上海腾讯也修建了腾讯大厦，主要服务于腾讯的网络营销、互动娱乐和电子商务等业务，此外还为腾讯研究院提供部分职能，重点研发未来3-5 年内的互联网实用基础技术。在成都，腾讯于2009年投资5.5亿元，建设了新的研发中心、信息处理与客服中心。而在2010年，腾讯在天津一期投资6亿 元建设研发与数据存储中心，用于存储互联网中的电子邮箱、个人博客、空间、搜索等方面的数据，能为4亿终端用户提供服务。

70歲買新樓「我要歎埋呢幾年！」

2013-12-26  NM

我是高艷霞，就快七十歲，住喺筲箕灣幾十年。臨尾呢幾年，我要住豪啲！我剛剛用咗六百七十萬元，一筆過現金買入房協新盤樂融軒單位，仲租埋樓下長者屋俾六十幾歲嘅阿妹住。呢個盤推銷「長幼共融」，我就來個「老老共融」。以下係我嘅故事： 買筲箕灣樂融軒前，我專程去長沙灣睇過示範單位，諗過度過才入票，結果抽中第六號籌。記得當日買樓要袋文件，又諗住之後shopping，所以拖住一個喼，仲同記者講笑裡面全部係現金！係呀，銀行唔會借按揭俾我呢啲老人家，所以我諗住一筆過現兜兜俾晒佢。五百呎兩房單位，要六百幾萬，貴係貴啲。不過，唔緊要啦，我要歎埋呢幾年，成世人都未住過全新樓。老人家呢，唔好睇得啲錢咁緊要，買咗個單位歎吓先，死咗咪又係剩番俾啲後生，帶得落棺材咩！我性格係好大家姐嘅，租埋樂融軒樓下單位俾六十幾歲嘅阿妹，租金一萬二千元，咁就可以互相照應。阿妹都話：「我死都黐住你呀，家姐。」妹夫已過身，有個仔，但成日出埠照顧唔到佢，咁我照顧啦！樂融軒啲老人屋唔使交管理費，只要我樓上層樓未賣，就每兩年自動續租，租金有可能會加，但唔愁佢突然趕你走。房協想做到「長幼共融」，想啲後生仔買樓，再租埋樓下老人屋俾長輩，方便照顧，但現實邊有咁理想。我改做「老老共融」，阿妹第時嘅長者屋，有視像電話直駁上我屋企，有乜唔妥搭升降機落去就睇到佢，落雨都唔使擔遮，幾方便。 因鋪位致富 我為自己未來日子打算好，後生唔明我哋諗法。你知唔知香港好多大廈入口，都有幾級樓梯？第日我要坐輪椅，邊個幫我搬張輪椅？唔通等啲仔女得閒先帶我出街咩，帶一、兩次都嫌你煩啦。呢啲係好現實嘅問題。有街坊話我：「唏，你都未坐輪椅！」等到坐輪椅先諗就遲啦，而家叫未雨綢繆！由細到大，我都好識為自己同身邊人計劃；五個兄弟姊妹中，我排第二，對上一個大佬。為咗兩個妹同細佬可以讀多啲書，我喺東華三院小學畢業就出來做嘢，幫老豆打理佢間雜貨鋪。我哋幾兄妹關係好好，好多嘢都係我話事。老豆走咗，我接手生意，十年前退休交番俾阿哥。我哋呢輩個個都老啦，免得第時因爭拗，親戚都無得做，今年初，決定賣走老豆剩落間雜貨地鋪，每人分咗幾百萬。喺香港有鋪位就可以致富；老公做傢俬裝修工程，早年又買落間千幾呎地鋪，前鋪後居，三年前亦俾田生地產收埋，於是買間三百幾呎嘅舊樓住吓，樓齡三十幾年，但有天台可以種吓花。成間屋連水喉、電線、傢俬，都係我哋自己搞掂！ 半夜屙尿好麻煩 不過人老咗，住落先發現間房太細，成日半夜起身屙尿，要跨過隔籬個人先落到床，點掂呀！唯有老公瞓出廳。我哋捱咗幾十年，老嚟仲要晚行朝拆，唔使咁淒涼啩，所以我先決定：換樓！不過而家有個難題，樂融軒要一年後先交樓，我喺半年內賣唔出而家住緊嗰層舊樓，就當我投資者，要俾五十萬元印花稅。（編按：今年二月政府推出調控樓市第三招，任何有物業業權的人士再買樓，就要交雙倍印花稅。）究竟有無酌情權呢？我無向政府攞過錢，咩綜援、資助，乜都無攞過o架。半年真係太趕，賣樓唔係賣棵菜囉。我亦唔靠啲後生，你哋一個早餐都幾十蚊，我等麵包鋪十二點後減價先買，仲可以食足四日。我唯一貪靚啲，靚衫要喺馬莎買；又鍾意同啲仔女出門旅遊，佢哋搵好晒旅行社，都係由我俾錢，大家開心，對錢唔好咁執着。留番啲錢俾後生？唔係話唔留呀，係我要享受咗先嘛！你諗吓老嚟瞓廳，好凍o架！

上車換樓(31)：新樓實用率偏低並非無因 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=1501

據說某新界區獨立屋住宅爆出實用率不足四成，該盤入伙多時，有傳媒訪問業主，表示收樓時十分驚訝，2700呎樓宇室內實用面積只有800多呎，與賣樓時講有千一呎大有距離。

大家可以看到整體規劃圖，清楚地看到，每一個單位均附有獨立花園，屋苑的格式是地下車房、兩層住宅、一層天台。常識告訴我們，如果「實用面積」只計算室內面積，未計花園，兩層住宅減去一層車房及一層天台後，理論上「實用率」是低於50%（因為還要計算樑柱）；再加上獨立單位，攤佔的實用率只有更加低。

如果只計算發展商聲稱的「建築面積」與業主覺得的實用面積，前者約1,100呎，後者約800多呎，粗略地計算一下，800/1,100=72.27%。這與多層式屋村的「實用率」接近，但與較舊的屋村如太古城、美孚，或沒有窗台及會所的居屋便有一段距離。主要原因是要每一個單位攤份公共面積(common area)，如果公共面積越大，要攤分的面積就越大，間接拖低了實用率。

順帶一提「實用率」的計算方法，「實用率＝出售面積／建築面積」。根據消費者委員會，「描述樓宇面積最常用的名詞有「建築面積」及「出售面積」（俗稱的「實用面積」）。住宅物業的「建築面積」，至今還沒有統一的定義，其涵蓋的範圍會因個別建築物而異，一般包括以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及獲攤分的公用地方面積，例如公用走廊及樓梯等。此外亦可能包括獲攤分的會所、電梯大堂及管理處的公用地方面積。現時大部份售樓書所載的「出售面積」數值，其實是包括了該所物業以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及連同單位一併出售的閣樓、窗台、平台、天台或花園（有些還包括冷氣機位）等地方的面積的總數值。較常見的現象是把窗台及冷氣機位所佔的面積計算入一個出售單位的總「出售面積」之內。因此，置業人士有意購入的樓宇單位，若是附有窗台、平台或冷氣機位等地方，就不應「照單全收」，把這樣的一個出售面積總數值當作該樓宇單位的「內籠樓面面積」或俗稱的「實用面積」看待。」

就算同一呎數單位，亦會因高低層單位而有別。多層大廈同一座向，低層的牆比高層厚，則高層理論上應比低層實用，但數字上卻是一樣。差距可以有幾大多呢？比筆者低十幾層的單位廚房少半塊磚，高十幾層多半塊，即是大約三十層就差一呎。整間屋的外牆厚度計算，其差異之大可想而知。因為建築時低層牆壁要承受更大壓力，所以較厚。但係呢個世界有時好公道的，低層單位較細，售價亦往往較平。

經常有人例如傳媒等引導觀眾這是「發水」，暗示發展商「騙」了小業主。當然，「發水」很多時是事實，一個幾百呎的單位吹到千一呎，但一個單位本身並不會因為報高或報低導致面積有任何改變，報上800呎每呎是$3,750，報上1100呎每呎是$2,727，但仍然是賣300萬。某些傳媒故意熱炒這類似是而非的質疑，除了同情地了解其「道德良心」之外，一些是貫徹「敵視李」作風，另一些作為另一發展商的屬下機構，難免瓜田李下之嫌，死唔信該發展商會贈送花園、車房、天台，甚至平台會所。

發展商雖然唔一定係騙徒，但肯定唔係開善堂。屋苑有平台、走廊、泳池、公園、私家路，甚至污水處理廠，最後必然是分攤給各個單位，而不是發展商送出來。何況獨立屋物業的獨立花園、車房、天台，業主聲稱這不是實用面積，難道他不會行自己的花園、不泊車、不在天台燒烤望天放狗或晒衫？強調「室內實用面積」，從而去計算出「超低」實用率，嘩眾取寵而矣！

另外一些例子是窗台及環保露台或工作台，並不計入地則比中，是典型的發水行為，但事實上小業主是可以使用的，窗台可視為樓底較低的部份（大約少三呎），露台及工作台只要不違反通風、採光等所謂環保原則，業主也是任意使用，是「利已不損人」。

貫穿本文的意旨是，既然買樓被視為人生一樣咁重要的事情，為甚麼只是聽信一方之言，而不去找資料及實地觀察？早前有遊戲節目發生「大朋友當眾流馬尿」事件，呢位好像未戒奶的哥哥，事後發現用370萬買了同一發展商的600呎單位，一年後市價跌到298萬，希望拿300萬去填數。用這種輕率的態度置業，才會經當發生「驚訝」事件。

莫講話樓書，網上亦大把詳細資料，筆者隨手就找到四間地產代理公司有資料。既然買樓係咁重要，點解唔去睇清楚自己用緊幾多錢買緊一間乜野屋。到簽約時，係有足夠的資料知道實際上個別單位的面積有幾多。如果有個人話收樓時感到驚訝，相信其他人亦會感到驚訝。實用率低是長久存在的社會現象，當我們無法改變，就要去適應，走去買實用率低的樓又要怨買家就責無旁貸。

某報在大多數報章沒有報導此事之下，為此而寫了一篇報導，以下是對買家的描述：

買家恨錯未細看價單

已接獲收樓通知，但因事務繁忙暫仍未收樓的小業主黎女士，得悉四季豪園實用率不足四成，反應錯愕，強調「唔知（實用率）咁低，知就唔買啦！」她憶述當日買樓時，只見現場墟，「手慢就冇」，心情好緊張，根本冇有時間留意價單所列的各項面積資料。

她補充，當日入市四季豪園，是貪屋苑空氣好，價錢2000多元一呎夠「抵」，在「羊群心態」下入市。黎女士指出，曾到現址睇樓，但只能在外面「望」，覺得用600多萬買入的洋房，「個600呎花園好細」。

──《蘋果日報》2006年12月23日

「又要住HOUSE，又要有前後花園，又要有車房，又要有獨立天台，又想高實用率」是繼「又要有會所，又要有高實用率」之後又一鉅獻。

附錄：「發水」與「實用率偏低」的關係

「發水」是發展商出售的樓宇，部份面積無需計算入「地則比率」，例如窗台、環保露台、工作台等。基本上八十年代發明「窗台」以後，所有私人住宅物業均有發水。會所係要計入地則比率，唔算係發水。

比如有一幅官地，面積十萬呎，地積比例係5倍。理論上，只可以建五十萬呎。
實際上，窗台、冷氣機平台、環保露台、工作台都可以唔計，最後建築左七十萬呎出來，咁呢二十萬呎，就係「發水」。

七十萬呎當中，預左十五萬呎係會所泳池走廊之類的「公共地方」，發展商唔會做善事，用得係五十五萬呎，賣就賣七十萬呎，一計之下實用率只有78.57%。

結果就係發水40%，實用率只有78.57%，原本五十萬呎，變成賣七十萬呎，住戶實際用到五十五萬呎。

仲有一樣野可以玩：如果一幅地有住宅有停車場有商場，仲可以將地積搬去自己果度，發水比小業主。

現崇山七百萬新樓冷氣機噴熱風又漏水

2014-06-05  NM

有讀者以近七百萬元一手買入現崇山單位，但入伙一年多以來，隨屋附送的兩部分體式冷氣機竟多番損壞，令住客於炎炎夏天無冷氣用。本刊邀請驗樓師調查，發現問題因雪種喉安裝不善所致，但發展商嘉里建設旗下的管理公司，卻以保養期已過為由，拒絕跟進。 陳小姐於二○一二年九月，購入現崇山一個五百多呎的單位，買入價為六百六十七萬，收樓時發展商附送三部分體式冷氣機，分別安裝於客廳、主人房和睡房，但入伙短短半年後，客廳的冷氣機便只能輸出熱風，嘉里物業管理有限公司（下稱嘉里）派員檢驗，聲稱添加雪種便能解決問題。之後，陳小姐將單位出租予潘先生，到今年二月底，主人房的冷氣機亦告失靈，同樣只能輸出熱風，但管理處卻推搪保養期已過而不予維修，租客苦不堪言：「部冷氣機噴啲熱風出嚟，夜晚瞓覺要開廳嘅冷氣機同風扇扯啲風入嚟，嘉里一直周旋，我一直無冷氣。」 陳小姐雖心有不甘，但亦自費為冷氣機添加雪種，但近月兩部曾出事的冷氣機，又出現嚴重漏水問題，木地板及牆身均有大攤水漬，租客大嘆倒楣：「諗唔到部機咁快壞，漏水猶如瀑布咁唔停……本來打算會買嘉里啲樓，而家好有保留。」業主陳小姐則懷疑，問題源自冷氣機安裝手工差，但嘉里卻遲遲沒有回覆，「如果真係冷氣正常使用損耗，本人願意承擔，但而家係發展商嘅安裝問題，希望佢哋回應一下！」 跟進 現崇山位於黃大仙睦鄰街，合共五幢，共有九百六十八個單位，二○一二年尾入伙。現時二手實用呎價高見一萬四千元，媲美奧運站指標屋苑維港灣和柏景灣的成交價，屬區內罕有的半新盤。 記者上週到潘先生的單位測試冷氣機，雖然可輸出冷氣，但以主人房的冷氣機為例，啟動約半小時後，便有水不斷從出風位置噴出，地上因此出現大攤積水，冷氣機底的牆身更有水痕及起泡，出風口則懷疑發霉及出現鐵銹漬。 嘉里叫住客自行處理 記者陪同租客潘先生到現崇山管理處查詢，職員指冷氣機均由東芝安裝和提供一年保養，由於已過保養期，住客須自行處理有關問題，「如果師傅話係我哋問題，可以提供番證明，我哋再提供證明俾東芝，先再幫你。」 專家話安裝雪種喉出事 本刊邀請驗樓師賴達明到出事單位調查，他先以雷達儀器探測牆內雪種喉的位置，再以紅外線儀器探測溫度，發現牆內雪種喉附近的溫度，明顯較其他位置低，懷疑雪種喉未有以保溫物料包好，因此引致漏水，「因為雪種喉好低溫，需要有足夠的保溫物料包實，如果包唔實就會有溫差，積聚好多凝固咗嘅水。」此外，他又發現冷氣機機身邊緣留有小量油漆，相信發展商是先安排裝冷氣機，之後才進行裝修工程，並懷疑工人裝修期間未有「封實」冷氣機，令裝修物料進入機內，引致冷氣機漏出鐵銹水。港九電器工程電業器材職工會副理事長張永豪則估計，當初管理處為冷氣機添加雪種已顯示安裝出現問題，因為雪種一般都不會融掉，最少可使用十年，若只噴熱風便代表雪種一早已出現滲漏，「如果喺咁短時間（無雪種），就一定係安裝上駁得唔好……保養期內已經出現問題，而呢個問題又持續出現，咁就證明你day one都未解決。」兩人均認為發展商有責任確保施工質素，不能以保養期已過推卸責任。律師伍家賢則指，雖然保養期後追討比較困難，但事主若找到專家證人證明發展商安裝上出現問題，便有理據追討發展商。 回應東芝踢爆嘉里 對於管理處職員指，有關冷氣機安裝問題由東芝負責，其代理開利踢爆，該批冷氣機當初由發展商負責安裝，代理只保養機身零件。至於嘉里則推說正跟進事件，死撐冷氣機運作正常，又不肯回應個案是否涉及安裝問題，本刊會一直跟進個案，直至嘉里回覆調查結果。（李詠珊） 壹判官 兩部新冷氣機短時間內一齊出事，發展商嘉里居然不聞不問，真係令人失望！劣劣劣劣（五個劣為最嚴重）

1888萬買「愉景灣稀世海隅豪宅」 新樓擋海景　業主要踢契

1 : GS(14)@2010-12-05 12:24:55

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 731&art_id=14733120

【本報訊】位於愉景灣的屋苑「尚堤」（ Chianti）， 07年推售時以「稀世海隅豪宅」為賣點，指屋苑臨海單位能飽覽海景。一名婦人斥資 1,888萬元購買一個 20及 21樓頂層複式單位，左邊遠眺維港，右邊看到二白灣。但發展商近日在樓宇旁興建一幢 20層高的住宅大廈，將維港景色完全阻擋，令物業貶值。婦人指控發展商失實陳述，昨入稟要求「踢契」，取消有關買賣合約。

---

2 : 龍生(798)@2010-12-06 00:07:34

香港地, 買樓就係咁架啦
呢的官司, 無得打, 百份百一定輸...
你睇西半山雍景台, 俾同一發展商起的新廈
面壁咁滯呀陰公!!

---

3 : GS(14)@2010-12-06 22:25:42

有圖嗎?

---

新樓退伍軍人菌密佈

1 : GS(14)@2012-01-18 22:49:37

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15995241

【本報訊】繼新政府總部和立法會多處發現退伍軍人桿菌，惡菌攻入多個新落成豪宅屋苑。本報抽驗九個新樓盤的自來水，其中三個入伙不足半年的樓盤驗出退伍軍人桿菌含量超標，其中長實元朗的「尚城」有單位菌量超標 79倍，長實的大圍「盛薈」和九龍建業的北角「曉峯」也驗出含菌。居民聞訊感驚訝。專家批評政府驗樓漏招，應將退伍軍人桿菌納入驗樓範圍。記者：林偉聰、李凱琳、張岳弢

---

2 : GS(14)@2012-01-18 22:51:14

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15995242
特稿
不用熱水　宜關系統免生菌

---

周日趣 BLOG BLOG：超人新樓　買唔落手

1 : GS(14)@2012-02-05 14:12:02

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16042663


上周有單地產新聞，地產經紀勁蝕百萬沽出大圍名城二期盛薈，屬典型「喺度食又喺度痾」出事個案。查實經紀落場玩好平常，但事先應知道樓盤有冇水位先好出擊，牽涉到 800萬銀碼，落注前更要慎重考慮。該經紀好彩避得過額外印花稅（ SSD）影響，但就避唔到長實劈價賣樓，要怪只怪他錯信李嘉誠。
問過地產版同事，近幾年買超人樓，認真濕滯，該經紀喪蝕只是冰山一角個案。由 2008年至 2011年 3年間，長實推出 3個大型新盤，分別為將軍澳日出康城、大圍名城一至三期，以及何文田半山壹號一、二期，大部份開價一期低過一期，即買即坐艇。
以名城為例， 2010年 3月首推即供呎價貼近 8900蚊， 8個月後再推第二期盛薈，撞正 SSD出招，即供呎價落到 8326元，較首期平 6%，過多 1年推三期盛世，即供呎價再跌至 8109元，較首期平近 9%。今次經紀買盛薈輸百粒未算最慘，早前已有業主連同 SSD勁蝕 200萬元。

首都四年僅升 3%

至於毗鄰為屋村、包裝成豪宅的半山壹號，一期首批開售呎價高達 1.53萬，較現時市場 1.01萬平均呎價，足足跌了 34%。或者你會話，領峯、領都同首都對比市價，家都有賺 3%至 8%。但如果你比較同年其他非長實新盤，你會發覺人買樓、你買樓，點解人哋賺三、四成，你就賺 3、 4%，賣咗層樓，俾完律師、釐印費，到頭來分分鐘得個桔。
股榮揀選 08年至 2010年非超人新盤作比較，大家不妨作為參考（見表）。 08年荃灣御凱首批呎售 6015元，與現時平均呎價 9250元比較， 3年半升值 53%，至於 08年 2月開售的首都， 4年間僅較現時市價高 3%。再睇 09年，銀湖．天峰以每呎 4648元即供價開售，現時市價每呎 6575元，升幅 41%，同年領都、領峯以呎價 4700元開售，相對現價，高水不足一成。
遇上經濟逆周期，樓價跌無可厚非，惟有逆來順受。但在過去 3年樓市狂熱期間，買超人樓居然未有升值效果，部份更要淪為樓蟹。反觀其他發展商新盤水漲船高，如果我係超人新盤業主，我會眼紅，感覺絕不好受。
過去數年記者會，李嘉誠總以「量力而為」回應現時是否買樓合適時機。做完統計，我開始明白箇中意思，「輸唔起就唔好買啦！」
股榮

---

精英大師: 未來新樓都好難低於5000元一呎

1 : GS(14)@2012-08-07 17:47:39

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=51&t=68258
文章由 精英大師 » 週一 8月 6日, 2012年 5:38 pm
近一兩年地價好似回落了,原因好多都係限呎限量地,加上發水少於一成影響.....
但建築成本有升無跌係事實,所以由以往新樓地價佔70-85%,到現在由地產商說既地價佔40%
發展商地價8億,佢地會話總投資額20億等,同以往吾同了,
四叔話細價樓未來有壓力,但睇市場就剛剛相反,細價樓先係皇道,想搵過匙盤睇下都無,
SSD明顯係托市佳品,以往炒家係炒得高,不過有D壞消息點都會擘番一浸落去,
推出後近兩年,外圍大風大浪都只係最多回5%,以往一定比高位回到15-20%,
用家放自住樓再租樓成本實在太重,放了兩年後跌15%買番都無咩著數,萬一好似近年升15%就更難想象,
只係兩年既升幅+租金=儲蓄10年錢
文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 5:47 pm
典解紮鐵得番千七一工唔係1997的三千一工o既 ??? :bbs21: :bbs21: :bbs21:
tankinbj 你發la, 呀大師 "認為" 紮鐵五千一工, 你快d去做terminator la :mrgreen:
1997 解紮鐵三千一工時 係 8-10 : 1 (land to construction ratio), 唔好拗呀, QS firm 計架
傻4同你地洗腦都信真係 :inv168_31:
文章由 精英大師 » 週一 8月 6日, 2012年 6:52 pm
價兄係我偶像,我都要跟價大兄學習,多謝更正,正所謂錯就要認,打就要企定,我一日都不知錯幾多次,
希望係價兄身上學多D野,錯少D就好啦!!希望價兄教我多D野,做福168!!
請價兄再指教,建築材料同97年有無分別,本人真係無資料,請教請教!!
文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 8:00 pm
labour to material ratio = 8 : 2
既然 labour cost 低過 1997 一大截, 仲曹乜鬼 conbstruction cost高姐 ????
1997 o甘o既 labour cost 都係 hk$800-1400 /sq ft (largest Quantity Surveying consultancy firm 利乜 的 data), 裝修係另一個issue, hkd500/呎已好豪
傻4, 你去食 :bbs50: la...去洗人腦
文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 8:28 pm
紮鐵師傅都有少少分工的，雖然都係稱為紮鐵師傅，但有一種是需要文化較好，識睇英文鐵則，識計算屈曲有角度的鐵支時所需的"D數"(e.g.要將一條直的鐵支屈成結構圓柱所需的近圓形狀，生手是屈不出來的，因為鐵支有延展性，一屈佢，佢會拉長左)，又要預先拆則，計算要訂多少鐵料，不能太多也不能太少，因為地盤撥給紮鐵佬的存鐵空間是有限的。
我唔信價兄睇明白呢張圖要求做乜？ :inv168_08:

---

2 : GS(14)@2012-08-07 17:55:26

文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 8:48 pm
其實developed countries 的 land to construction ratio (1 : 1)叫人道o的, construction cost代表當地工資水平

Land to construction ratio 變相係一種 affordability

香港的 Land to construction ratio 根本就係反映緊血奴經濟


文章由 白膠漿 » 週一 8月 6日, 2012年 8:52 pm
D大地產商都有經營埋建築公司, 筆錢又係自己袋番
管理費個個月收千幾都好和味
不過以唔發水黎計, 我都同意好難低過五千

文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 8:53 pm
做樓面紮鐵根本過唔到55歲，年紀一大左，手腳就慢跟唔上紮鐵施工大隊的速度，就無人請架喇。而且好多已經用力過度, 內傷左，以前我識個紮鐵師傅時，當時他約45歲，成6呎高，rambo咁，三年後在第二個地盤再遇到他好似老左十年，d肌肉鬆晒...

小弟只考慮最多做一年拆則屈鐵師傅，所以無諗住咁麻煩判野喇，我考慮做紮鐵其中一大原因，係因為我覺得還掂係屋企都係舉舊鐵練功夫，不如舉舊鐵順便收埋人工咋 :mrgreen:


文章由 Jzx90 » 週一 8月 6日, 2012年 9:40 pm
我朋友公司97年包薪千一蚊, 炒到千3到千6俾人, 好似又轉手炒番出去


文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 9:41 pm
CLK airport construction 撞上 1997 housing bubble, tender price 當然唔係3千

3千係班 developer 趕工出貨套現的價 :mrgreen:



文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 9:46 pm
建築界高手 99.999% 係淡友 包括隻狼 (QS), 合和 (Civil Eng), 瑞合 (building contractors)

Land to Construction ratio 極端成o甘, 政府/developer o係 Land cost 咬到o甘盡


文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 10:21 pm
被d建築界師兄提起傷心事，諗起都 :bbs10: 。97會展新翼時，搶人搶到飛起，最高時，紮鐵師傅日工$1800~2000，釘板~2500。價兄從QS聽返來的人工價錢，可能是大判給判頭的人頭價。釘板辛苦過紮鐵，而且對師傅的個人技術要求高過紮鐵架。 :inv168_08:

文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 10:28 pm
利比 份 1997的 construction cost of various building type 我都係早兩年前先掉

如果 construction cost不停升, 就唔會連續10年冇人入行

infrastructure o甘小, construction cost 邊炒得高, 你估 CLK airport and disneyland 大興土木o個時

文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 10:36 pm
如果唔係隔離埠起大起特起左幾年賭場，腥港建築界工友直頭滅絕呀 :bbs34:
小弟呢類角色在建築界已是恐龍...我有一個一起入行的師兄弟早幾年轉行做"食蕉"，另一個轉行做賣魚佬 :bbs37:



文章由 ok » 週一 8月 6日, 2012年 11:21 pm
係咪漏咗設計費呀？好似LV袋，construction cost幾百，加埋設計費幾萬，室內裝修都mark up一兩倍做設計費啦，唔係點叫豪宅，可能佢打咗四千做設計一千construction呢 :bbs21: ，唔通而家有清水房賣咩。



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 1:25 am
Dr.Hunter 寫:請教各位建築界高手，宜加好似嘉亨灣level的樓一呎建築成本大約幾錢？
英泥/鋼筋起價會唔會樓板造薄的，牆係空心架？電線用幼的？

計唔計 renovation work 同 club house先, 我點知佢用幾多marketable area去分d無聊野 :mrgreen:

老老實實, construction cost 用 marketable area去攤已最小可 discount 15% la

扣晒花巧野 1.5k



文章由 精英大師 » 週二 8月 7日, 2012年 6:41 am
請問價兄,咁未來新樓低於5千元開售機會有幾高??
沽自住樓睇兩年,如兩年後跌15%都無著數,我條數是否正確???
小弟想買多兩層細樓作長線投資(按40%),風險大嗎??
價兄言論比一般經濟師或老散高出9班以上,值得我們學習同跟進,請多多指教什至有錯既鬧兩句都欣然接受
:bbs46:

文章由 astrologer » 週二 8月 7日, 2012年 8:05 am
用星洲最新組屋作參考啦,佢地人工貴過香港,料價全球唔會差太遠,但50萬星紙有110平方米實用面積,轉番港紙三千多一呎.如果政府要靠地價來支持,咁星洲過政府真係好有效率,不單樓平連高官的人工都高過香港.而且新組屋的質數很高,政府不妨考慮輸入承建商,賣番五千蚊呎.

http://www.h88.com.sg/article/Wa ... ocation+and+prices/



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 9:28 am

  精英大師 寫:請問價兄,咁未來新樓低於5千元開售機會有幾高?? developer根本貧民區也當豪宅賣, 呢樣野同construction cost完全無關, 去 Hermes 買底褲價錢如何 :bbs21:
  沽自住樓睇兩年,如兩年後跌15%都無著數,我條數是否正確??? 自住樓用來自住, 自用品帳面值 = 0
  小弟想買多兩層細樓作長線投資(按40%),風險大嗎?? 風險大, 細樓最受公營房屋影o向, full cash起碼都35年先payback....傻既先買


文章由 hongkwok » 週二 8月 7日, 2012年 9:49 am
我覺得買私樓來講, renovation work 同 club house 好重要
最好就有騎樓同大窗台
如果無, 就同公屋無分別, 人地一年交十個月租, 你就比起碼幾球

而家新起公屋, 質素拍得住私樓, Location又好, 部分仲有海景
只係住客同管理較七

文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 2:25 pm
西北區住 >2M人, lantau大過西北區多多聲la

一個站一個小區 10万人, 2-3万個單位, x 15 = 30-45万個單位

problem settled !!!!

文章由 gaubinfor » 週二 8月 7日, 2012年 2:27 pm
有幾間 QS 每季會出一份中港私人及公屋建築成本報告，雖然唔會公開最 update 個份，但好過大家完全無 figure 在手斷估。

網民引用 "利比" 的較多，佢而家呢份統計到 2011 年首季，可以先睇睇 "Tender Prices in HK" 那幅圖 (建築成本指數，1968 年第四季 = 100，2011 年首季 private sector : 1840)。
http://www.rlb.com/rlb.com/pdf/r ... eport_June_2011.pdf

文章由 gaubinfor » 週二 8月 7日, 2012年 2:29 pm
據上述 report，Average Daily Wages in HK$ per day - Bar Bender and Fixer : $1,190.3 as at March 2011


文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 2:43 pm
2012 material cost :arrow_d: 左tim, 人工加左好小

都話 marketable area 要除最小 1.15 lor

弟弟做過 幾個 developers, 利比出身, okay ???

建築行人工好就唔會西九一個vacancy, 10,000個 Chartered surveyor 去 apply la


文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 3:20 pm
班 PK 連 Tuen mun 都賣成皮一呎 marketable area

Land to construction ratio = 8500 : 1500 = 5.67 : 1

市區, Land to construction ratio > 10, 有小小 location ~ 15 tim

所以我先寫 Land to construction ratio ~ 8-10 : 1



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 3:55 pm
+湖睇樓 報告 肉麻成o甘都寫得出 :bbs21: :bbs21: :bbs21:

廿多年樓, 阿豬阿狗都去過la, sell比d大陸豬呀 ???? 168冇呢d客wor....所以你慳番la :bbs14:

168 好L需要 dcc 推介+湖 :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: x 1,000



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 4:46 pm


日本都係玩到 1 : 1, 人地冇乜柒marketable area, 最低工資 hkd100/hr

3000 (construction) + 3000 (land cost) ~ 6000/sq. ft.....全國城市計, tokyo當然有過万一呎

所以, 殤港人已奴隸到 入心入肺, 8-10 : 1 :bbs21: :bbs21: :bbs21:



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 4:56 pm
計完日本, 再計新加坡

Hk = marketable area

利比用GFA, Singapore用 saleable area !!!!!

hkd1,750/0.7 = HKD2,500/sq.ft (實用面積 per sq. ft), singapore工資比殤港高 ~HKD3,000 sq.ft = 接近 0 地價



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 5:08 pm
黑材料
======
點解發水商只寫 GFA 呢三個字....而全行也知 so-called GFA = marketable area (正苦當睇唔到)

o甘發水商寫的GFA根本不是GFA, Saleable area 亦不是 Saleable Area



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 5:33 pm

  ok 寫:照計喜雅都怕set咗個標準啦呱，又唔係顆幾個地產霸權，又話係實而不華。
當用GFA唔用 marketable area la, 1750/sq.ft., 你話政府收幾多 indirect land tax la :mrgreen: !!!! (原本得幾層高)

呢種政府咬死平民的遊戲......本是同根生, 相煎何太急



文章由 Bighead » 週二 8月 7日, 2012年 5:43 pm
Btw, 想請教价大點解o甘堅肯定按salesable area建築成本是$1750？另外，除建築成本外還有其他成本嗎？占total cost又是甚麼比例呢？

---

峻瀅快入伙　業主減租爭客 將軍澳新樓　月租僅一萬

1 : GS(14)@2013-10-01 17:31:10

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130930/18443718

                              【本報訊】將軍澳堆填區惡臭問題，令區內樓價及租金長期跑輸大市。其中已拆棚準備年底入伙的全新盤峻瀅，已有過百個租盤晒冷。有先知先覺的投資者，恐入伙後租金大冧，不惜在收樓前狂劈兩成租搶客，但收租1萬元，扣除開支實際只袋約8,959元，租金回報率兩厘多。
記者：朱連峰

                長實（001）發展的峻瀅，是今年主要大型入伙新盤之一，總數達1,777伙。雖然年底才入伙，但已有業主大劈租搶第一個租客，以免入伙後出現租盤湧現潮。事實上，新盤入伙初期租盤湧現，租金低殘。同區日出康城領凱今年5月入伙，三房戶只租一萬元，建築呎租曾低見12元，平絕將軍澳。

                                                                                                                                 峻瀅首宗租務成交，為6座高層E室，建築面積659方呎，實用面積503方呎，上月底才放盤，月租叫價1.3萬元。因屬樓花，放盤一段時間都乏人問津，直至近日有客還價1萬元，業主見難得有實客，即劈價逾兩成租出。區內日出康城首都兩房戶，月租約1.2萬元起。單位建築及實用呎租低至15.2元及19.9元，與日出康城相若，但平絕將軍澳私樓，甚至抵住過居屋。如安寧花園最近租出一個居屋單位，建築呎價也要18元。
但有區內代理則指，「（峻瀅）好鬼隔涉，（平租）有乜出奇，首都兩房都係租萬二，不算特別平。」

業主倒貼逾7,000元供樓

                據知，是次租金亦已包括每月約1,041元管理費。換言之，若扣除管理費，業主每月實際只袋8,959元，以其於去年8月的購入價442.2萬元計算，租金回報率約2.4厘。假設承造七成樓按，分廿年還款息率2.5厘，每月供樓要16,403元，即是業主要倒貼7,444元供樓。

                                                                                                                                                                             中原地產分行經理蔡伶俐表示，上述單位的新租客是一名專業人士，覺得峻瀅交通方便，配套完善，加上租金吸引，趁「樓花執平嘢」，不惜提早超過兩個月預租。
中原地產高級營業董事譚桂貞表示，峻瀅首宗租金水平，貼近日出康城屋苑，但平過將軍澳大部份屋苑。由於該盤將於年底入伙，部份業主為防入伙後多盤競爭大，不惜入伙前平價搶客，現已有109個租盤，月租叫價1.2萬元起。不過，由於日出康城四個已入伙屋苑，包括首都、領都、領峰及領凱，只有首都有少量兩房供應。至於峻瀅租金會否進一步受壓，月租會否跌穿1萬元，則要視乎租盤供應情況，但她相信因這區兩房供應少，主打細戶的峻瀅，租金應不會大跌。
事實上，多個新盤陸續入伙，隨着供應增加，加上樓市淡靜，大量賣不出的單位轉租，推低租金。恒地（012）的灣仔尚匯，租金較高位回落四成。

---

2 : GS(14)@2013-10-01 17:31:28

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130930/18443720


【月租6,500】
將軍澳堆填區新樓不值租，「分租房」卻搶到暈，甚至越搶越貴。一名專做日出康城分租房的地產代理稱，最近領都錄得一宗分租房成交，一間約120方呎的主人套房，剛以每月高達6,500元租出，料貴絕將軍澳分租房。
內地學生湧入承租

不說不知，原來日出康城的分租房是十分搶手，甚至好租過一個完整單位。該代理透露，單是過去的暑假旺季，保守估計日出康城三個月錄多達80宗分租房成交，租客主要是內地學生，見日出康城是大型私人屋苑，有港鐵及私人會所，一間房月租低至三千餘元，「又新淨」，計落抵過住劏房，於是出現大量「劏房客」進駐日出康城。分租房亦變相搶去不少「獨立單位」的客源，某程度上令區內租金受壓。
日出康城分租房越搶越貴。該代理說，領都5座左翼中層D室，實用面積975方呎，三房間隔，業主將其中一間面積約120方呎的主人套房分租，約於一個月前成功租出，月租竟達6,500元，租客是內地生。他又指，日出康城大約有三成業主是內地客，與其將單位長期空置，他們多不介意將單位分租，如領凱10座一個實用面積601方呎三房戶，業主是內地人，長期不在港，現只保留其中一間房作來港時「放行李」，其餘兩間房及「全屋」則放租，月租叫價1萬元，因「少了一間房」，比市價平約兩成。

---

3 : Sunny^_^(11601)@2013-10-04 14:43:10

最新出左單9700.....遲d睇下點,可能仲低

---

新樓縮則 就購買力 周顯

1 : GS(14)@2014-08-28 16:07:58

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm\r\n\r\n【明報專訊】根據《明報》的報道「細價樓當旺，發展商紛紛部署興建迷你單位，上半年已有至少4個大型項目申請『縮則』，涉及單位高逾9000伙；其中繼長實(0001)大埔嵐山設不足200呎開放式戶後，原來另一龍頭發展商新地(0016)旗下涉逾千伙的屯門掃管笏星堤2期，亦向城規申建實用面積不足200方呎開放式戶，該類開放式戶佔近一成，預料將成為未來新界另一個設有開放式戶的大型新盤。」\r\n \r\n\r\n為什麼單位會愈建愈小呢？答案是﹕當樓價愈來愈貴，但是市民的購買力則保持不變時(因為收入沒有增加)，只能夠把單位面積縮小，以保持價格「不變」，繼續吸引這些買家。\r\n \r\n梁振英上場 中高階層收入減\r\n \r\n這好比現時去吃飯，價格並沒有加，但是菜的分量則愈來愈小，這兩者的道理是一樣的。以前我很喜歡去銅鑼灣的新記美食去吃車仔麵，特別喜歡其雞翼，又肥又厚，但現在這雞翼已縮小了一半，我當然寧願它加價而雞翼的大小維持不變，但恐怕大部分的其他顧客都不會這樣想。老闆當然比我更加了解市場。\r\n \r\n為什麼細價樓會如此受歡迎呢？因為在梁振英上場之後，有錢人和上層的中產階級的收入普遍是減少了，但是窮人和下層的中產階級則不受影響，所以他們仍然擁有購買力。發展商打他們的主意，當然是聰明的做法。\r\n \r\n日前看周刊，看到了余均益辣椒醬的介紹，我當然也是余均益的擁躉，吃炒粉麵一定要落，但傳聞中的蘿蔔榚和余均益辣椒醬配搭，我則在不同的人的身上做過了多次測試之後，斷定蘿蔔榚加華南辣椒油，比余均益辣椒醬更加好吃。不過，華南辣椒油140元一支，比余均益還要貴得多！\r\n \r\n[周顯 投資二三事]

---

2 : greenleaves(893)@2014-08-29 10:10:19

「梁振英上場之後，有錢人和上層的中產階級的收入普遍是減少了」。
原因？
可能唔識得有錢人，真係唔多覺。

---