「換房游」：吸引並害怕著

「你來我家住，我來你家住，不花一分錢」

美國人艾迪用了近20年時間將其創辦的HomeExchange公司做成了全球最大的換房游平台，然而其年營收也只有區區幾百萬美元；儘管換房游很經濟、很新潮，但旅行愛好者特別是中國人還對其存有諸多疑慮。

寫幾封電子郵件，就能找到當地人自願幫忙安排在法國巴黎度假期間的食宿和行程？這是香港大學美籍副教授薛安（Steve Xue）的真實經歷。

2009年冬，他經朋友介紹成為了HomeExchange（世界換房游網）的會員，至今的兩年多時間裡他免費入住了在美國新英格蘭、佛羅里達、波多黎各和法國巴黎的會員的家。

換房游簡單來說就是「你來我家住，我到你家住，一分錢不用花」。20世紀50年代，法國教師的假期非常多，光暑假就有3個月，他們閒著就愛旅遊，苦於缺錢，於是想出了這種互助的旅遊方式，到現在，換房游正受到全世界範圍的旅遊愛好者之青睞。

HomeExchange是目前全球最大的換房游平台，提供16種不同語言的服務，在5大洲146個國家有超過4.2萬個可供交換的地點。其創始人 兼CEO、居住在美國加利福利亞的艾迪·庫辛（Ed Kushins，簡稱艾迪）對南方週末記者稱，每年通過HomeExchange做成的換房游有6萬宗，網站平均每星期更新200個目的地。

互聯網契機和好萊塢電影

做換房游生意，關鍵就是要擴大會員規模，增加可供交換的地點，以吸引更多新會員。艾迪說，「對我們來說最大的挑戰就是要普通人接受換房游這個概念。」

「我酷愛旅遊，前半輩子都花在了旅遊上。」艾迪說。從南加州大學馬歇爾商學院畢業後，他參加了美國海軍，因服役而到過很多地方。退役後，他在飛虎航空公司做市場部總監，藉著職業之便，他每個月都會來亞洲出差一次。

1990年代初的時候，歐洲就有家換房游公司叫Intervac，艾迪登記成為了其會員，跟華盛頓的一個家庭換了房子。自此他就愛上了這種只需支付路費的換房旅行方式。

不過，艾迪感覺Intervac上可供交換的地方太少了，且集中在歐美。他於是給Intervac公司打電話，主動提出可以幫其擴張市場，結果他的熱情遭到了拒絕。

這次閉門羹倒是開啟了他的商業之旅——他深信換房游未來會成為受歡迎的旅遊方式，於是自己做起這門生意，於1992年創辦HomeExchange。

艾迪·庫辛在接受南方週末記者採訪時說，自己是個「有眼光的樂觀主義者」，凡深信會成功的事情，就會一直投入並堅持下去。然而在互聯網還沒有普及的年代，做換房游就是一樁燒錢的勞累活。

如果有人願意成為HomeExchange的會員，需要將個人信息和訴求寄到公司，艾迪整合好，打印成小冊子，再給會員郵寄出去。這種傳統、陳舊的 方式，使得HomeExchange很難打開局面，初期會員數量不過三五百，公司連續六年虧損，艾迪前後投入了10萬美元，支撐著公司運行。

當然彼時他們是「作坊式」的創業——公司員工只有他和一個女孩。開銷最大的自然是廣告費。艾迪回憶稱，他在美國《國家地理》雜誌上刊登豆腐塊大小的廣告，每月的費用是3200美元。不過每次廣告，能帶來100名左右的會員。

做換房游生意，關鍵就是要擴大會員規模，增加可供交換的地點，以吸引更多新會員。單打獨鬥難成氣候。

HomeExchange此後跟歐洲的四家規模相近的換房游公司合作，共享會員數據庫。當時會員主要集中在美國本土的HomeExchange一下子就擁有了歐洲的交換地。

1995年之後，互聯網開始普及起來，急欲迅速吸納新會員的艾迪果斷將業務平台搬到了網上，這成為他事業發生反轉的標誌性時刻。直到現在他還驕傲地說：「我是換房遊行業裡第一個利用互聯網開展業務的人。」

2005年，HomeExchange開始開拓國際市場，並開通了第一個外文（法文）服務平台。加上2006年一部關於換房游的好萊塢愛情電影 The Holiday（中文名譯為《戀愛假期》）的走紅，使得換房游為更多人所瞭解，艾迪終於迎來了創業以來真正的「春天」。他說如今HomeExchange 平均每月新增1000名會員，85%的會員會續費，是換房游的忠實擁躉。

HomeExchange改變了當初的市場策略，它選擇依靠口碑而非廣告拓展市場。它為學校校友會和志願機構會員提供會員折扣優惠，通過用戶口耳相傳來宣傳公司。HomeExchange的一項調查結果表明，98.9%的會員表示會向朋友推薦換房游。

目前美國仍是HomeExchange最大的市場，體量佔到四分之一左右，歐洲緊接其後，其他市場正在陸續進入。

「對我們來說最大的挑戰就是要普通人接受換房游這個概念。」艾迪說。

他不願向南方週末記者透露公司的營收情況。不過美國商業雜誌Inc曾報導稱，HomeExchange在2010年的收入為340萬美元，相比2007年的120萬美元增長176%。

每年816美元會費，會員間自行交換

要是會員一年內沒有做成一次交換，第二年無需續費便可繼續享受會員服務。會員還能申請金牌資格，跟在60個國家超過900個豪華住宅換房游。

除了更省錢，換房游還有一重意義，它讓旅遊者跟當地人同吃同住，近距離瞭解到當地文化。

香港大學美籍副教授薛安對南方週末記者回憶他到法國巴黎的旅行。2009年冬天，他跟法國當地一個做市場營銷的夫婦換了房子。那對夫婦很貼心，預先 做好了飯菜放在冰箱裡，讓薛教授嘗到了當地的家常菜。他們還留了兩輛裝有GPS的汽車給薛教授一家，並且滿了油，讓他們一口氣遊覽了法國周邊的好幾個古 堡。

「通常中國人去一個地方旅遊，跟著旅行團慌慌張張，遊覽過風景區就完事。」薛安說，「回想一下，去一趟國外旅遊，有沒有跟當地人說上話？有沒有感受到當地的文化？我覺得換房游是對普通旅遊的一種很好的補充。」

旅行結束的時候，薛安花了半天時間將法國夫婦的房子打掃了一遍，還買了兩瓶紅酒，留給他們當作謝禮。

HomeExchange的遊戲規則是會員查找自己想去旅行的地方的會員，要是當地會員正好也想來自己所在的地區，且商量得順利，就可以換房。薛教 授正是通過網站平台發現的上述法國夫婦。之後他們通過電子郵件作溝通，相互展示房子的照片，討論周邊地區的安全狀況，超市、交通等配套設施，還瞭解了各自 的工作和家庭。

幾乎與薛安的法國行同時，法國夫婦帶著3個孩子，去了薛教授在香港的一套兩百多平方米的海景房度假。其間，他們坐飛機從香港回法國要在迪拜轉機。為了不讓3個小孩坐長途飛機太辛苦，他們又跟迪拜的一個家庭換了房子，在迪拜呆了幾天才回法國。

在選擇交換對象的時候，薛安會特別謹慎。有一次，他想跟一個澳大利亞的年輕人換房子，一開始看房子的時候還覺得不錯，但後來談到職業、家庭，感覺對方是個「無業游民」。「我感覺有些不對勁，就停止了交流。」他說。

艾迪對南方週末記者說，HomeExchange至今沒有接到過會員關於換房安全方面的投訴，其調查顯示，有98.8%的會員表示他們的家被住過以後保持得很好，剩下不到2%的會員只是抱怨他們的家變亂變髒了。

HomeExchange對會員收取每年816美元的會費，會員能無限次交換，要是會員一年內沒有做成一次交換，第二年無需續費便可繼續享受會員服務。會員還能申請金牌資格，跟在60個國家超過900個豪華住宅換房游。

申請會員要提交身份證件和房產資料。付費成為會員後方能在網站上留言交流、刊登自己的住所。

艾迪有些嘲諷地說現在Intervac的會員數跟當初他想幫其做市場的時候是一樣的，言外之意是歐洲這位「換房游老大哥」公司會員數20年未見增長。有市場人士說他顯然誇大其辭。南方週末記者就此聯絡Intervac，但截至發稿時未收到回覆。

「讓中國人拿全部財產來交換比較難」

換房遊興起至今，安全問題為人擔憂。在云南因為換房游發生過命案，此外因為屋子裡的電器被損壞而引起的爭執也時有發生。

艾迪說，2010年HomeExchange進入中國，至今有300個會員。會員大多是有海外生活經歷或受教育程度較高的人。

HomeExchange中國區工作人員陳春耀對南方週末記者表示，中國的換房游市場現在還處於「培育階段」。一方面，說流利外語的中國人比例不大，跟外國人交換房子時溝通可能遇到障礙。另一方面，要中國人接受「換房游」這個新概念還需要一點時間。

「很多中國人奮鬥一輩子就賺到一套房，要讓他們拿自己的全部財產出來交換還是比較困難的。」陳春耀說。

HomeExchange中國區的辦公室在深圳，有3名工作人員。他們比其他地區的員工要多干一件事情，就是要給準備換房的會員發郵件、打電話，提醒他們注意安全。

中國興起換房旅遊熱大體是在2008年，當時有媒體預言換房游網站會「大豐收」。一些換房游平台，例如好易網、可游可樂網就是那時候建立的。然而好易網現在已經打不開了，可游可樂還在運營，不過南方週末記者多次嘗試聯繫其網站負責人無果。

可游可樂一位名為汪進的員工稱，可游可樂是一個免費的會員制平台，申請會員也需要提交身份證件和房產資料。不過只是看其掃瞄版，確定房產證上的名字是會員本人等。

網站以論壇發帖的形式發佈消息。會員在網站上面登出要交換的房子信息（通常是大概的地區名字），或說出想出遊的目的地，等待其他網友回應。在論壇 裡，會員的資料可以在前台查到，有的會員還主動把自己的詳盡資料發佈在論壇裡。會員可以通過網站在線留言的方式溝通，更多的會員選擇通過QQ交流。

汪進稱可游可樂在全國有大約有500個會員，在深圳和武漢設有辦公室，深圳有6名員工，主要負責網站維護和會員資料審核。他稱目前可游可樂的運營依靠網站的商業廣告收入，但實際上網站上的廣告寥寥無幾。

換房之前，可游可樂建議會員簽訂交換協議，在協議裡列清房子裡的貴重物品，要是損壞了對方要做出賠償。協議發生在交換雙方之間，網站不對賠償負有責任。

換房遊興起至今，安全問題為人擔憂。在云南因為換房游發生過命案，此外因為屋子裡的電器被損壞而引起的爭執也時有發生。應對換房游的安全問題主要依靠交換者自己提高警惕。

武漢的白領馬建民透過可游可樂跟北京做程序設計的岑浩認識，兩人在網絡上聊天將近2個月，最後馬建民到了岑浩北京的2室1廳的一個房間度過了一個 「五一」假期。他們採取的是錯時換房的方式，一方先到另一方家裡住，往後另一方再去。馬建民對南方週末記者稱這樣不至於把自己的房子全給別人，會比較放 心。

住在江西南昌的沈文平從事室內設計，有三套房子，平均一套100平米，有兩套房還是風景區的度假公寓。他愛好旅遊，也嘗試換房游，不過在選擇交換對象的時候他有很多顧慮，「譬如跟陌生人同住一間房安不安全，對方的房子好不好等等。」他說。

很多人嘗試聯繫沈文平想跟他換房，有兩個廣州的大學生想拿學生公寓跟他交換。他說：「如果你能讓我享受到我給你提供的同等待遇的話，我就跟你換。」可是，至今沈文平還沒能遇到這樣的「換客」。

【春節見聞】京滬同學聚會的猴年祝福：“祝你們早日換房”

【春節見聞】京滬同學聚會的猴年祝福：“祝你們早日換房”

一財網 蔡胤 2016-02-15 18:31:00

新房豪宅化，中高端改善型二手房相應越來越搶手，在價格上呈現豪宅化，因此形成了新房單價紮堆超10萬，二手房單價紮堆超6萬的局面。一位年輕的知名經濟學者表示，隨著負利率持續，股票等投資渠道回報走低，信托兌付風險加大，春節後北京改善型二手住宅還將繼續上漲，未來四環內130平米左右的中高端住宅，1000萬元內的房源會逐漸減少。

何止假離婚！金融高管換房“歷險”：這輩子再不買房

“有一次，辦公室的人湊在一起聊天，不知怎麽就扯到離婚證是什麽顏色的，有人立刻想到了我，‘峰子，你離過，你知道’。”峰子說他只有笑笑。

去年12月，峰子把位於北京市豐臺區一套兩居室的老房子賣掉，換了一套朝陽區三居室的次新房，這本是件好事。可沒想到的是，一買一賣之間，他經歷了數不清的波折磨難。

當時北京樓市漸熱，峰子在換房，買峰子房子的B在換房，B的買家A在換房，賣給峰子房子的C同樣換房，而C的賣家D也是換房。A—B—峰子—C—D五家環環相扣，誰也不能掉鏈子。

這是當時乃至現在北京二手房交易市場上慣常的現象。9月初的北京朝陽區，倒賣房產交易過戶號的行情依然火爆。有媒體報道稱，25天內的過戶號售價超20萬元。

花兩個星期證明“你就是你”

房地產因“只漲不跌”的慣性，成為資金避風港，在一手樓強烈上漲預期的刺激下，二手房市場開始硝煙彌漫。峰子和他的妻子橘子都在北京金融機構任職，職位不低，收入不菲，然而，在換房這件事情上，他們卻感到前所未有的無力。

去年12月，峰子小區附近開通了地鐵，地鐵運行產生強烈的震感，峰子睡眠不好，難以忍受。那時，北京全市的房價還未啟動。

峰子開始積極看房。臨近12月底，二手房價格開始胎動。北京二手房交易量隨後全面井噴，在一天一個價的瘋狂行情下，人們非理性情緒被挑逗到極點。

盡管峰子長期待在金融機構，知道“買漲不買跌”是大忌，然而，在房價面前，一切教科書式的理念都枉然。峰子馬不停蹄，又去看了一個“樓王”戶型，賣家要價470萬，房產證未滿2年、多繳納19萬元的營業稅也認了，峰子當場和賣家簽了購房合同，最終成交價為466.5萬。合同約定105天內完成過戶，即峰子需要在4月30日前完成過戶。

買房定下來後，峰子開始賣房，小區中介帶來一對小夫妻買家，峰子報價230萬，最後成交價228萬，幾乎是全小區最貴的。雙方簽訂了購房合同，約定120天內完成過戶。

峰子和橘子都沒有北京戶口。按規定，只能擁有一套北京住房，所以必須要先把兩居室過戶到賣家名下才能重新拿到購房資格去走完那三居室的過戶流程，120天顯然太漫長。

“我就和那對小夫妻及中介口頭約定，要趕快過戶，否則我買房就來不及了，他們也答應了。”峰子說，他堅信世界上好人多，也沒想太多。

由於二居室還有部分銀行按揭，所以峰子先提前還貸，解抵押，根據銀行的文件再去豐臺區不動產登記事務中心換領新的房產證，就在這時，他們的第一個問題出現了。其舊的房產證內地址不存在，原來，峰子所在的小區改過幾次名字，從原來的XX4號樓最後改為XX24號院，過戶大廳讓他們去派出所開個證明。

“派出所說這不歸他們管啊，要找居委會，居委會說這要找派出所。”於是，峰子在居委會、派出所和過戶大廳之間來回折騰了2個星期，終於證明4號樓就是24號院，拿到了新的房產證。

被下家忽悠

正式進入賣房流程，10個工作日完成驗房驗資，在網簽環節，峰子遇到了第二個問題：買家以沒錢做理由，既不網簽，也不交首付。

“我們特別急，朝陽區三居室的賣家也一直在催我們，他們也是換房，購買通州的房子。我也找了好多次中介，中介說沒有辦法，後來幹脆連電話都不接了”。

被逼急了的峰子想要告買家，沒想到買家在律師事務所上班。峰子變換策略，商量能否解約，定金還買家，小夫妻也同意了，但中介急了，不同意退還中介費，峰子為了趕緊把房子賣掉，自掏中介費。房子還沒賣成，卻白白付了3萬多的中介費。時間也過去47天，來到春節後。

當時，房價猛獸徹底激活，峰子小區里較差的戶型已經掛牌260萬元。

為了保證成交，峰子掛245萬元，並建議和中介簽獨家代理協議，橘子不同意，夫妻倆還為此吵了一架。好在一位北京老大爺很快看中了峰子的房子，3月6日，雙方簽訂購房合同，成交價237.5萬元，這次成了全小區最便宜的一套房子。

先結婚再假離婚

此時，峰子的買房服務中介電話再次過來，告知如果再不過戶，時間就來不及了。為今之計，只有假離婚，一個人走賣房流程，一個人走買房流程，才有可能在4月30日之前完成買房過戶手續。

於是，峰子、橘子，這對已經攜手多年並養育了一個兒子的夫妻，走上了假離婚之路。

由於豐臺區的兩居室房產證上寫的是橘子的名字，橘子要把房子過戶給峰子。兩個人再次來到豐臺區的過戶大廳，第三個坎兒出現了——兩個人結婚後沒有更改各自的戶口本，在房屋登記系統中仍顯示未婚。沒話說，兩人各回老家，把戶口本改為結婚狀態，再次過戶。

兩個人著手離婚，“我們去離婚，當時屋子里擠了十來對要離婚的夫妻，得排號，目測一半是真的，一半是假的。”峰子說，“辦事員對離婚這事特別有經驗，遇到真離的，苦口婆心各種勸，力圖挽回，離了之後，男人一臉沈默，女人放聲大哭；遇到我們，辦事員只看了一眼，拿出手續，這簽字、那簽字，不到一分鐘，就離了。”

離婚後，兩個人再奔老家，把各自的戶口本改為離異狀態。

而據新華社報道，房產中介鼓動買房假離婚已經成為亂象之一。天津市一位民政工作人員表示，從2016年至今，天津某區離婚登記數量同比增長了73.5%，“按經驗判斷‘假離婚’估計占一半左右”。

丈母娘出馬

離了婚的峰子和橘子兵分兩路：峰子負責賣房子，橘子負責買房子。

在兩居室的驗房驗資環節，峰子遇到了第四個坎兒：由於二手房交易量暴增，遠遠超越過戶大廳的受理能力，原本10個工作日就可以完成的驗房驗資環節，變得遙遙無期。

“中介電話來說，如今1月份提交的房子還在驗，您這3月份的房子，最少也要到5月份，我一聽就急了。”峰子說。最後中介出了個主意。於是，橘子的母親閃亮登場。

老人家在過戶大廳找到一位負責驗房驗資的經理，一頓哭訴，大打苦情牌，尾隨了大半天，經理先是不為所動，臨近下班時，經理笑了，拿過老人家事先準備的房屋核驗號，讓她回家等消息。

晚上7點多，中介興奮地打過電話來，“峰哥，你那房子核驗下來了，怎麽做到的?”峰子再次覺得，世界上還是好人多。

4月21日，峰子和老大爺終於一起坐在了過戶大廳，“辦事員拿到資料後，不到30秒就來了句‘你這不能過戶啊’，當時我差點沒暈過去。”

這次問題出在中介身上。根據賣房流程，老大爺第一筆買房款要打到峰子銀行卡的監管賬戶;第二筆需要在過戶前打到豐臺區建委的監管賬戶。但這第二筆錢，中介竟然忘記提醒大爺了。雙方匯錢到監管賬戶，房子終於賣成了。

然而4月的朝陽區二手房房價已步入瘋癲狀態，橘子466.5萬的房子漲到550萬，而賣家所購買的通州房產從600萬漲到了800萬。快速上漲的房價面前，一切都亂了：賣房的人亂了，買房的人亂了，業務受理部門的正常工作節奏也亂了。

賣家也著急。為了在規定的時間前完成買房過戶，賣家夫妻甚至也想要假離婚，但因為女方有6個月身孕，一旦離婚，孩子將面臨上戶口的尷尬。“為此，我還特意去片區的相關部門咨詢。”峰子說。

8萬元的“黃牛號”

終於能辦過戶了。“當時在北京的朝陽區，繳稅號都預約到了10個工作日之後，我們找了黃牛，隔天的繳稅號黃牛開口就是5000元。然後要約過戶號，當時已經約到了5月份之後。”橘子說，黃牛號什麽價都有，高的七八萬元。

橘子在打了兩次北京市政府便民電話12345投訴之後，終於接到了朝陽區國土局，以及後續過戶大廳的電話，讓她第二天到過戶大廳的接待室來一趟。

“接待室好多人，每個人都在急迫地陳述需要趕快過戶的理由，我填了兩次單子，在接下來的一周里，打了3次電話給國土局，打了7次電話給過戶大廳，去了4次，終於拿到了4月26日的過戶號。”橘子說。

據機構統計，今年前8個月，北京二手房成交量創下2010年以來的新高。近幾年，在中國家庭消費支出中，房貸的支出占比穩居20%左右，但2016年上漲得特別快，一路沖到36%左右。這當中都有峰子一家的功勞。

另外一組數據顯示，近幾年，在中國家庭消費支出中，房貸的支出占比穩居20%左右，但2016年上漲得特別快，一路沖到約36%，而隨著房貸支出越來越高，其他消費必然受到抑制。

國信證券研報稱，截止 7 月底，今年我國新增居民貸款 3.4 萬億元，其中中長期貸款（房貸） 3.1 萬億，如果後續五個月居民貸款維持這一投放速度，2016年中國居民部門杠桿率將達到 44.7%，遠超之前年份我國及其他國家單年加杠桿的速度。

4月26日，換房大功告成之後，峰子對橘子說，咱以後再也不買房了。原來在公司里一直蠢蠢欲動想辭職創業的峰子，如今在200多萬元的房貸壓力下，再也沒有想法了。

好消息的是，兩人最後複婚了。

與女保鑣同住　常換房