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C觀點 - 施永青 內地房策不會放鬆 (2012年02月17日)

1 : GS(14)@2012-02-18 11:10:46

http://www.am730.com.hk/article.php?article=92822

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談財經 - 胡孟青 最符合各界利益的房策 (2012年05月17日)

1 : GS(14)@2012-05-17 22:43:06

http://www.am730.com.hk/article.php?article=104074

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星人結婚生仔養老 房策一條龍

1 : GS(14)@2012-09-18 23:23:14

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120918/News/ec_gba1.htm

麥先生（後左）一家四口現時暫居於親友於屯門的單位，面積約400方呎，較他早前賣出的700呎村屋單位為小。麥太（後右）坦言，樓價持續高企，現不敢入市，但為求大兒子能進駐較好校網，或會降低要求，物色較小或樓齡較高的市區單位。（葉家豪攝）



星人一生可買兩次政府新組屋
在當地，只要是國民(citizen)，一生人會有兩次機會購買政府供應的新組屋，供結婚置業及生育後換屋的需要，組屋供應量一直與國民結婚數字、即每年約2.4萬至2.7萬相若，去年和今年都推出約2.5萬個預購組屋單位，供求大致平衡。
星人均住300呎 港資助房屋137呎
多達74％新加坡自置居所家庭是住4房、約800平方呎以上單位，人均居住面積約300平方呎，至於港人一家幾口擠住的ṃ房，當地人更形容之為「棺材房」。相對而言，本港已置業者，僅約8％能住逾700方呎大單位，資助房屋的人均居住面積僅137平方呎，私樓則無數據。
記者早前到新加坡建屋局總部，了解當地人申請買賣組屋情。新組屋單位由450平方呎的1廳1房細樓(售價約62萬港元起)，至3房2廳2廁的1100平方呎大單位(售價約195萬港元起)不等，總部亦有計劃讓國民因應人生不同階段需要，申請換大樓或轉購長者屋養老。
被派駐新加坡工作3年多的銀行界高層港人袁先生不諱言，雖然他並非當地國民，但新加坡政府對組織家庭的人所提供房屋配套實較香港優勝，「因為有多一點stepping stone(踏腳石)」。
政府剛成立的「長遠房屋策略督導委員會」要在下月初才展開工作，但當局表示，有關研究報告要待明年下半年才完成，之後才啟動正式諮詢工作。
港學者倡效星推「外國人稅」
委員會成員理大建築及房地產學系教授許智文認為，港府長遠可策劃不同惠及港人的買樓政策，除早前推出的「港人港地」，新加坡實施的「外國人稅」(見另稿)亦可作參考。港人港地限制所有外來買家，未必可長期推行，反而「外國人稅」既可提供空間讓非香港市民入市，亦可透過稅收作出規劃。
他表示，政府應評估本港家庭組合及主要買樓人士身分，以評估市場需求，再制訂供應的單位租合，如私樓和公營房屋比例，否則若有家庭希望置業，亦只會一直「買貴樓」或無法入市；政府未必需要協助家庭「細樓換大樓」，換大樓應靠個人供款能力。
明報記者 陳佩儀、毛婷婷、鄭穎瑩

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2 : GS(14)@2012-09-18 23:24:12

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120918/News/ec_gba4.htm
外國人買樓 額印10％

「大陸人來買單位，不用特別選樓，一買可以兩三個，不用借貸，現金付款！」新加坡的物業代理說，徵收額外印花稅後，外國人要考慮樓價能否升超過一成，而且，若4年內轉售物業，更要按持有物業年期長短，繳交4％至16％的賣家印花稅。

第一太平戴維斯(新加坡)研究與諮詢部董事張敏璋表示，於2000年至2004年，新加坡每年外籍人士淨增長約2.85萬，其間星洲樓價大致平穩；自2005年初起，在新加坡居住的外籍人士每年淨增長激增至13.4萬，當地樓價由07年起顯著上升。

張續稱，現時新加坡每3個在職人士，便有1個為非公民，當地政府去年底推出額外印花稅政策後，令外籍人買樓比例由去年下半年約30%，降至今年上半年的20%。但政府招數的影響短暫且小，外圍經濟才是真正左右獅城樓價的主因，外籍人士在新加坡置業的比例亦於今年第三季回升至24%。

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3 : mannishmark(26310)@2012-09-18 23:43:16

香港肯唔要個名都無用,問題在於政府同地產商一D BARGAINING POWER都無

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理財第一波：失敗房策拆毀家庭 李兆波

1 : GS(14)@2013-01-27 15:56:13

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130126/18146902
自2002年孫九招起，香港的房屋政策全面倒退，表面上是穩定樓市，實際上是保護已有物業的一群，沒有物業的，近年想置業難上加難。有人認為有政府高層與發展商有利益輸送，這些懷疑肯定會揮之不去。
最近有位維修工人告訴我，他和妻子一家四口居住於租用的私樓，每月的租金近萬元，在數月後要面對加租的威脅。他未有申請免補地價的居屋，因為相信機會不大，而且樓價亦高。他反而想申請公屋，但入息超過了上限，除非其中一位辭掉工作，而且要確保在一段時間符合入息與資產的要求。
這些例子，在香港不知有多少，這位維修工人尚可以暫時租住私樓，但「命不久矣」。
當其中的一位不工作時，小朋友在上學，家庭的經濟將會面對很大的壓力。還有更多的是住在劏房，有例子是一家三口擠在200呎劏房，男方更是行動不便。
專家不是請來否定研究
十年過去，樓價狂升，有住宅或其他物業的笑逐顏開，沒有的憤怒非常，可以說連睡的地方也難求，不知拆毀了不少家庭的和諧。政府的收入十分依賴賣地、差餉與地租，但從來也沒有考慮引入或增加因為投資物業而賺取巨額利潤的稅款，情況於是一面倒。不少個人或公司持有甚多的物業，有空置的，有不空置的，目的是等待升值再把其出售。從政府的收入層面，理應開徵合適的稅款，令政府有多些收入作更好的房屋規劃，但有一批主管房屋或財金政策的官員卻常說研究不可行。
讀者應瞭解一個機構聘請管理人員是來解決問題，而且是要很快的那種，不是說這不行、那不行，或研究中等。他們不如把薪金退還予納稅人好了。

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2 : cambo(29079)@2013-01-27 16:07:25

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港房策較自由　中資紛南下

1 : GS(14)@2015-05-15 01:42:39

【出價進取】繼是次中信股份（267）及去年底中國城市建設接連以破頂價買入馬鞍山地皮，內地富豪許榮茂旗下的世茂房地產（813），兩度夥拍另一內房明發集團（846），於去年投得東涌酒店地及壽臣山道西豪宅地。由上述的中標個案可了解，內房企業先拍住本地發展商出手試水溫，「摸熟」遊戲規則後，開始獨力出擊，出價日漸進取，有測量師指，因香港房策比內地自由，中資搶港地將成勢態。



中信：投地是一種姿態

中信泰富地產母公司中信，前身為國家前副主席榮毅仁創辦的中信集團旗下中信泰富。2008年，榮毅仁之子榮智健仍擔任中信主席時，因投資澳元累計期權（Accumulator）勁蝕155億元，最終要由母公司中信集團出手注資拯救。去年中信以2,865億元收購母公司中信集團全部資產，中信集團變相借殼來港上市，引入27個機構投資者，改名中信股份。中信股份旗下在港投資涉及範圍廣泛，包括大昌行（1828）的零售及汽車業務、隧道及房地產等。今年初董事長常振明曾經表示，投地是一種姿態，代表中信願意在各個領域為香港經濟做出貢獻。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150514/19146791

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內地房策亂　中央力促去庫存傳上海叫停樓按戰

1 : GS(14)@2016-03-06 02:24:33

【本報訊】一線城市樓價火熱惹政府關注。內媒指上海相關監管部門早前開會，就銀行房貸價格、投放計劃及中介合作等進行調研，望各銀行不要打利率價格戰，部份銀行亦研究提高首付比例。記者：方楚茵



有分析員指，內地一方面推政策「去庫存」，但另一方面又蘊釀推降溫措施，凸顯中央與地區政策的混亂。內地《21世界經濟報道》指，有銀行人士指房價快速上漲，投機情緒加重，需謹慎處理，更關注「假按揭」、資金槓桿等。目前北京及上海已普遍出現首置8.5折利率優惠，部份更出現8.3折的情況。



一線樓市升幅料難壓制

內地近月再將首置及換樓的首付調低，兼減契稅，仍未能消耗三、四線城市庫存，卻刺激一線城市銷情。有分析員坦言一線城市政府都不想太被關注，會想方法或出台措施壓制樓價升幅，但相信出招亦收效不大，因市場對於三、四線城市前景較差預期已形成。相反一、二線城市樓價越升越有，除了剛需者搶房，亦引爆過去兩年積壓的投資需求，成為資金落腳點。近期瀋陽學生「零首付」、廣州跨區購房等政策均被快速擱置，他認為兩個城市需求不能相提並論，但反映不論庫存嚴重的瀋陽，還是情況較好的廣東省，都為響應中央清理庫存心切。然而，內地市場分化加劇，事件凸顯中央的房地產政策未有較清晰具體方案，導致地方政策混亂。摩通則認為，京、滬銀行若收緊按揭將有利風控，但當地庫存處低位，令該些城市買樓人士有強烈樓價上升預期，故即使首付及利率增加。消息亦只能令當地樓市加價速度減慢，除非庫存突然上升，否則難阻止增長趨勢。



摩通：泡沫短期不爆破

市場憂慮內地樓市再有泡沫形成，摩通提到，內地樓市復蘇逾半依賴投資需求，正形成樓市泡沫，但預期泡沫不會短期爆破，因這些城市首付比例維持25%至30%水平，每戶貸款比例低等，預期市場改善將持續至少一年，若賣地繼續減少則時間更長。內地海通證券更以「享受泡沫，擁抱地產」為題，指月初央行降準令市場流動性持續寬鬆，連同政府差距化信貸政策，其累積效用不可忽視，由於二季度將進入開發商推盤潮，料政策成效會反映於交易上。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160305/19517232

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發展指數　房策倒退最嚴重

1 : GS(14)@2016-06-01 11:16:55

【本報訊】私樓樓價高、公屋輪候時間長，房屋問題已經成為本港貧窮問題的結構性因素。社聯發表最新的香港社會發展指數，顯示房屋數據倒退最為嚴重，長期處於負數水平，窒礙了社會發展。社聯又批評，本屆政府交白卷，認為梁班子未有誠意解決房屋問題。




29萬人輪候公屋


今次調查結果涵蓋2012年至2014年香港社會發展進程，社會發展指數由47項指標組成，涵蓋經濟、教育和人身安全等14個範疇，研究結果每兩年公佈一次。今次整體社會發展指數是205，較2012年有4.6%升幅。但房屋分類指數跌幅最大，自2008年錄得最後一次正數後，2014年跌至負238。房屋分類指數下跌主因是公屋輪候人數急增，及住屋開支佔住㻇總開支比例上升。2014年有近25萬人輪候公屋，較2012年近19萬人多逾三成，據房委會資料，去年更升至約29萬人，平均須輪候3.7年才獲派公屋。統計處資料顯示，2010年、12年及14年住屋開支佔住㻇總開支均是32.8%，但去年升至34.2%；2014年貧窮劏房㻇的房屋開支更佔整體開支逾四成。社聯業務總監黃健偉批評梁班子未有兌現競選承諾，「今屆政府上場時特別想針對貧窮問題，但見到房屋問題特別下跌，而且跌得相當甘，低收入狀況減少，但實質工資下跌，房屋開支佔收入越嚟越高，呢屆政府重中之重嘅兩個政策，都係交白卷，甚至係負分」。黃健偉認為特首上任時有兩大政綱但未能達標，成績好壞有目共睹，「問題係解決唔到的話，市民眼光係雪亮，如果係民選地方的話，呢個政府其實無法連任」。■記者梁佩珊





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160601/19636100

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指政通人和不足　房策無成效唐英年寸梁：唔好賴地硬

1 : GS(14)@2016-06-06 02:50:32

【本報訊】2012年特首選舉中敗於梁振英的全國政協常委唐英年，再度批評特首梁振英在「政通人和」方面做得不足，又提醒梁「唔好賴地硬」，並暗示梁未有維護兩制。還有不足一年又到特首選舉，唐表明不會參選，但覺得至今未有人表態有意角逐的現象不尋常，認為有意者越遲表態越對梁振英有利。　記者：呂浩然



唐英年接受時事評論員李鵬飛訪問時稱，4年多前梁振英當選時，他祝賀梁「政通人和」，惟之後他亦指梁在這方面有很大改進空間。他認為特首有憲制責任維護一國兩制，但「近排我係聽一國就聽得多，聽兩制就真係聽得少」，故希望梁給予市民更多信心和保證，會維護一國兩制的完整性。



未有人表態選特首不尋常

唐提到港獨議題時，直指港獨是偽議題，但他亦表明，若被問到球賽中支持中國隊還是港隊，他會說「我係中國人，但係我會撐港隊囉」。他覺得香港人有此心態很正常，這說法亦不會得罪北京。對於梁的施政，唐讚揚梁的房屋政策，可是他覺得結果仍差強人意，如公屋輪候冊越來越長。他並指「有啲地方呢，佢自己就唔好賴地硬喇」，諷指：「搵地係咁易搵嘅，上一屆政府一早搵咗喇！」還有約10個月便是特首選舉，唐表明不會再參選，而至今未有人表態有意參選更是不尋常。他指越遲表態對梁振英連任越有利，以自己為例稱，上次選舉中他早半年才辭去官職，事後看這做法策略上錯誤，因競選時間太短，反而梁則有很多年時間準備，「因為冇人會用顯微鏡去睇住佢嗰啲活動，同埋佢有好多活動佢唔需要向別人交代」。2012年有份選特首的民主黨何俊仁覺得，唐英年的言論反映其「肯定唔鍾意梁振英，甚至乎覺得梁振英係呃個（特首）位返嚟」。何指唐的言辭並不尖銳，但實際上已批評了梁在政通人和及施政能力的問題，「佢（唐）言下之意係想有人取（梁）而代之」。但何不同意有興趣角逐特首的人，越遲表態對梁越有利之說，因為特首選舉是北京決定的小圈子選舉，有意者要獲北京首肯才去馬，近日更聽聞北京為保最大控制權，甚至不准各界表明有意或無意參選。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160603/19639043

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梁特房策 出師未捷

1 : GS(14)@2016-12-10 12:42:12

【明報專訊】梁振英昨天突宣布不再尋求連任特首，這一消息較諸英國6月公投脫歐，又或早前特朗普當選美國總統，對香港人來說更是屬於「黑天鵝」。回顧梁特首上任以來，不論他的其他施政，其確是致力打壓樓巿，不單不斷推出新的辣招，且也盡力增加住宅供應，只是樓價到了這一刻卻是升至接近歷史高位，中原樓價指數較其上任時升了約四成！

套用杜甫形容諸葛亮的名句，梁振英在房策上可說是出師未捷「身先死」，不過，要增加房屋供應也實在需要時間，由梁特上場開始積極搵地、賣地至發展商起樓、賣樓，以至樓宇落成，至少需要數年時間，在他剛上任時開始增加的土地供應，所提供的房屋大部分要待明年起才陸續落成，而發展商近一年多來也看到新供應到位而加快賣樓。

資金氾濫 辣招打壓作用有限

梁振英任內香港樓價在屢屢出招而壓不下來的另一重要原因，乃是適逢金融海嘯後全球多國要救經濟，以至要不斷印銀紙和壓低利率，甚至出現負利率，結果是經濟沒多大好轉，卻令資金追逐資產，包括股債和樓巿，造成泡沫。不過，最近美國債息開始急升，債巿泡沫率先爆破，巿場預期本月美國聯儲局加息，而當特朗普明年上任後，加息速度會加快，亦即香港樓巿過去兩大支持因素——供應不足和利率低企都會改變，但梁振英似乎等不及看到樓價受控的成果，名副其實的出師未捷！

息口趨升 樓市隨時進調整期

國際貨幣基金組織（IMF）最近發表的報告指出，樓市是香港經濟的主要風險之一，原因由於香港樓價估值偏高，一旦利率上升步伐較預期快，便會產生價格急速調整的風險，而儘管金融體系具備承受衝擊的能力，但受制於負財富效應、抵押品價值下調、信貸增長減慢，以及個人與企業支出減少之間的惡性循環，實體經濟將可能受到影響，加上香港採用浮息按揭的家庭負債偏高，一旦美國加息步伐較預期急速，或環球金融狀况收緊，對本港造成的不利影響或會較大。IMF預計，由於外圍市况疲弱及樓市已接近上升周期的尾聲，香港經濟恢復增長的速度或會較慢，預計今年的經濟增幅只有約1.5%，而明年增長為1.9%。

樓價倘跌 留待下屆特首領功

中原主席施永青最近也撰文指出，未來美國和香港的利率易升難跌，而因人民幣下跌以至內地人走資到香港買樓的情况也不會長期持續，下一階段香港的樓巿會易跌難升，投資者宜審慎。就算IMF或施永青對香港樓市的預測準確，香港樓價受到控制而下跌，也是留待下屆特首領功了！

昨日梁振英在下午3時半公布不會參與競選連任，其實在早上恒指偏軟之時，一些地產股如新鴻基地產（0016）已是不跌反升，而消息出台後更是升勢加快，代理股美聯集團（1200）更是從3時半全日低位急升了6%。說真的，梁振英任內不斷加辣招打壓樓巿，每次新招後樓價不久便又再升，反而令成交量被凍結，因業主怕賣了樓，重新入巿會被徵重稅，反而封盤不賣，代理的生意便一落千丈，倘將來新特首上場而減辣，樓巿重新變得活躍，美聯這隻股票便值得留意。

澳洲商業地產市場更值得留意

已故經濟學大師佛利民（Milton Friedman）說過，通脹乃是貨幣現象，近年全球包括中港樓巿的瘋漲，也和貨幣現象脫不了關係。根據野村統計，內地近年新盤的銷售量，和內地M2貨幣供應的鬆緊、銀行存款準備金率的升跌、利率的變化，以及按揭佔比的增減，同樣是關係極為密切（見圖），因此本欄上周也指出，香港以10年港債孳息率減去通脹率計算出來的實質利率，7年來首次由負實質利率轉正，如情况持續並變得明顯，對樓巿的影響將不容忽視。

其實，近期美國債息飈升，由於聯繫匯率關係，對香港的利率影響也最直接。筆者友人、房託專家及安泓投資總監楊書健發表報告指出，可將澳洲房地產巿場列為2017年的首要留意目標。他指出，澳洲經濟總量較香港及新加坡大，能有效維持獨立的利率政策，故此當美國進入加息期，澳洲的商業房地產，所受的影響會較香港小，反而澳洲短息現處1.5厘水平，如果全球經濟出現問題，澳洲尚有減息空間。另外，澳洲兩大城巿的商廈租金今年都錄得升幅，部分巿郊地區的租金，更只是巿中心的四分之一到一半，就算缺乏新增的利好因素，單論樓巿周期，巿郊辦公室亦具投資價值。當然，一般人難以投入大筆資金去澳洲購置商業房產，卻可以留意有關的房託。

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8913&issue=20161210

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房策無能　樓價飆劏房增

1 : GS(14)@2016-12-10 12:53:57

【本報訊】一直被特首梁振英視為施政重中之重的房屋政策，經過上任4年多時間，卻「炮製」出高樓價、高劏房供應及高地價的三高局面，明顯對調控樓市無能為力，在任內推出首兩幅港人港地，今年推售賣價亦高於一般市民負擔，無助港人上車。


上任至今CCL升近45%


梁振英自2012年上台後，樓價只升不跌。他在2012年3月25日獲得689票當選特首，反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）當日錄得100.06點，當時樓價仍未升穿1997年高峰位；至同年7月1日，梁振英就職，同日CCL升至105.46點，較當選時升5.4%，並正式升穿歷史新高。之後4年樓價幾乎直線向上，迫使政府曾三度出招希望打壓樓市，不過成效不彰，CCL曾在去年10月升至146.45點史上最高點，較梁振英當選當日高出46.4%。今年初樓市一度回軟，但年中起回復升勢，就算上月加辣後仍持續穩定回升，本月最新一期CCL錄144.91點，升幅仍比當選時高近45%。除調控樓價外，梁振英亦一直將住宅供應增加引以為傲。由2012年7月上任至今，未來3、4年私人住宅一手市場供應量由6.5萬伙，大增43%至9.3萬伙的歷史高位。不過，供應大增背後，只是用不斷劏細單位的方法，谷大單位數量。政府一手促成納米樓供應急增，梁振英任內批出多幅限量或限呎地，包括近期劏房表表者屯門新盤菁雋。樓盤地皮於2014年批出時，規定發展商須至少建140伙，如今發展商狂劏356伙，超出地契要求1.5倍，最細僅128方呎，細過車位。縱使任內推出兩幅啟德發展區內港人港地（啟德1號），均價也逾每方呎5,000元，定了買家及轉售限制條件，今年推出時呎價貼近1.5萬元，非一般港人可以負擔。至於高地價亦為梁振英任內「重要政績」，上月批出的啟德地皮由內地海航集團以逾88億元超高價投得，每方呎樓面地價1.35萬元，破盡區內紀錄。■記者程俊華、黃嘉銘




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161210/19860932

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