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《長遠房屋策略》諮詢文件建議每年興建4.7萬個住宅單位，當中60%屬公屋及居屋，40%屬私人住宅。政府希望透過房委會增加建屋量，去解決香港的房屋供應不足問題。

過去幾年，私人住宅供應不足，平均每年落成量不到1萬個單位，在供不應求的情況下樓價大幅颷升。然而，當仔細查看近年房屋供求的情況，便發覺到樓價颷升除了因為私樓供應不足外，還有一個更重要的原因，就是房委會的公屋政策製造更多房屋問題，推動樓價進一步上升。2006年底，房委會的出租公屋單位接近68萬個，到今年6月底增加至約73萬個，六年半出租公屋存量增加5萬多個（已扣除出售公屋單位），但同期公屋單位認可居民人數只由近200萬人上升至203萬，增加不過3萬多人。這六年半，房委會花費400億元興建公屋，新落成公屋單位數量達到9萬個，卻只能解決3萬多人的住屋問題，即安置多一個居民要百多萬元，成效之低實在令人震驚。2006年底，全港人口691萬，到今年6月底，人口上升至約718萬，六年半增加約27萬人。同期全港住戶數目由222萬上升至240萬，增加18萬戶。人口增加27萬，住戶增加18萬戶，但房委會的公屋編配只能解決5萬多戶，合計3萬多人的住屋問題，結果壓力自然落在私樓（包括村屋）和居屋市場。過去六年半，私人住宅單位落成量接近6萬個，另外約有2萬個村屋單位落成，再加上房委會重售大約1萬個居屋單位，總數合共9萬個單位，與同期公屋落成量相若。但由於房委會只能照顧5萬多個住戶和3萬多人，其餘新增近13萬個住戶和24萬人口的住屋需求，便由私樓（包括村屋）和居屋去承擔，結果令樓價在2007年中以後大幅颷升，至今上升超過一倍。在房屋供不應求的情況下，市民只好租住劏房和工廈。

房委會興建9萬個單位，當中部分是用作安置受公屋重建影響的家庭，故此實際可以編配給其他公屋申請者只得5萬多個單位。即使如此，亦不應出現公屋單位存量增加5萬多個，但認可居民人數只增加3萬多人的荒謬現象。這個情況相信與富戶政策有關，一些公屋住戶為了避免繳交倍半、雙倍或市值租金，決定取消子女的戶籍，避免整個家庭的收入和資產超出上限。結果不少公屋戶主的子女要在私人市場另覓居所，推高樓價和租金，而不少公屋戶只剩下年紀老邁的戶主及其配偶，長者缺乏照顧，帶來不少家庭及社會問題。公屋租戶離婚、喪偶或分居，亦會減慢居住人口的增幅。今年6月，全港240萬個住戶中，約70萬戶住在房委會的出租單位，3萬戶住在房協的出租單位，37萬戶住在受資助出售單位（包括居屋、夾屋和租置單位），其餘130萬戶住在私人永久房屋（包括村屋）和臨時房屋。私人房屋住戶平均每戶2.9人，受資助出售單位則為3.1人，而出租公屋單位跌至只得2.8人。過去五年，公屋寬敞戶（一人住戶佔用多於323平方呎實用面積）急升54%，總數多達54,500戶。房委會與其強制寬敞戶調遷，何不考慮檢討富戶政策，鼓勵子女照顧家中長者，以及多建細單位，或者將大單位一分為二？政府若不正視房委會過去六年半建屋9萬個，卻只能幫助3萬多人解決住屋問題的情況，日後即使委以重任，每年負責興建2萬多個，甚至3萬多個公屋單位，恐怕亦難以解決香港的住屋問題。

林本利

曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作初網誌︹http://lampunlee.blogspot.com

今年施政報告落實未來十年興建47萬個住宅單位的目標，當中20萬個屬出租公屋單位，8萬個屬居屋，餘下19萬個是私樓。換言之，未來十年，房委會將大興土木，每年平均生產2萬個公屋單位和8,000個居屋單位。

每次房委會大興土木增加建屋量的時候，都會令人憂慮建屋質素，以及公帑是否運用得宜。上世紀六十年代，房委會前身徙置事務署和屋宇建設委員會大量興建徙置大廈和廉租屋邨，即使當時面對水荒，依然繼續趕工，興建大量鹹水樓和結構低於安全標準的大廈。

筆者有幸，五歲時與父母一家七口獲編配入住石排灣邨，正是出現26座問題公屋的屋邨之一。石排灣邨在1966年入夥，共有七座，其中第二座在入夥後十多年便發現石屎嚴重剝落，結構出現問題，於1988年整幢拆卸。其餘六座亦於之後10年陸續清拆重建。整個石排灣邨入夥不過20多年便要清拆重建，不單浪費公帑，還對居民帶來種種不便。

在港島南區的公屋屋邨，石排灣邨不是唯一出現結構問題的屋邨。黃竹坑邨亦出現問題公屋，最終命運同樣是整個屋邨清拆，之後將土地交給港鐵用作興建南港島線和私樓。另外在1965年落成的田灣邨，早在1991年便要清拆重建，壽命不過26年。

施政報告提到重建華富邨，同樣座落南區，壽命算是最長，在1967年入夥，至今47年。華富邨其中數座，由於混凝土不合標準而令樓宇結構出現問題，須要封閉部分樓層安放巨型鋼架支撐，蔚為奇觀。

九七回歸前後，房委會大量建屋，平均每年產量超過5萬個單位，結果出現短樁事件。1999至2000年間，東涌、天水圍、沙田、油塘等房屋署公營房屋地盤接連被揭發出現短樁問題，須要額外支付數以億元計的加固工程費用，才可以出租和出售。到去年房委會將天水圍天頌苑800多個短樁居屋單位出售後，整件事才暫告一段落。

房委會可算是全世界最大的「包租公」，轄下共有74萬個出租公屋單位，另外還有34萬個居屋單位（包括已補價及未補價），11萬個租置單位（即已出售公屋）。現時全港總共有約120萬個住宅單位是由房委會負責興建的，未來10年預計還會增加28萬個單位。

現時興建一個公屋單位建築費約70萬元，興建20萬個單位便要1,400億元。另外8萬個居屋單位，假設每個建築費為120萬元，總數約1,000億元。將兩條數加起來，未來10年房委會將動用2,400億元興建公屋和居屋，即每年約240億元，數字還未包括公營房屋的管理和維修費用。

市民除了關注房委會是否有足夠人手和財力去興建28萬個公營房屋，還憂慮在大量建屋的時候，會否再次出現建屋質素下降，承建商偷工減料，負責官員收受利益等問題。前房屋署總屋宇裝備工程師陳裘大，在2000年11月至2001年8月的建屋高峰期，多次收取承建商或物料供應商近300萬元賄款，遭廉署拘控後被法庭判入獄六年。擾攘多年的天水圍居屋短樁案，廉署先後控告七人，但最終只有兩人罪成被判監。1997至2000年，亦發生過鐵閘公司圍標，騙取房屋署近兩億元的騙案。

房委會及房屋署作為公營部門，獲政府土地和現金資助建屋，當然希望不斷擴張，爭取更多資源。但觀乎往績，不禁令人擔心公營房屋機構急速膨脹所衍生的問題，有關方面實應以史為鑑。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作初網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

糾纏六年的天水圍天頌苑管理費爭議，上週三房委會放棄上訴後終於畫上句號，令選擇在土地審裁處自行申辯的小業主莫炎熙，有望為屋苑六千住戶討回七千萬元管理費。高官的欺壓、街坊的嘲諷、家人的冷漠，年近六旬的莫炎熙如今身心俱疲，他卻「感激」運輸及房屋局局長張炳良一番凌辱小市民的說話，令他下定決心與房委會對簿公堂，成就了「雞蛋粉碎高牆」的奇蹟。他呼籲其他受到強權壓迫的小業主，不要甘心繼續做「俯首白羊」，而是「決不退讓」。

單挑房委會、拗贏資深大狀莫樹聯，莫炎熙以房委會違反《建築物管理條例》及大廈公契條款，要求房委會支付交樓前的支出，以及負責未售出物業的管理開支，得到土地審裁處法官裁定勝訴。房委會須繳付的具體金額，有待本月二十八日再開庭釐清。

靠法理戰勝大律師

沒有代表律師、選擇自行出庭的莫炎熙形容，今次是法理的勝利：「如果你話要用我嚟同莫樹聯相比，根本係踩低咗佢。我完全唔係佢嘅層次。佢哋輸，係輸喺法理上面，唔係輸喺我手上，亦唔係輸喺莫樹聯嘅才智上。」有朋友讚他打敗莫樹聯「好叻」，他並不認同。今年三月「兩莫」交鋒，「開庭前，莫樹聯一入嚟，佢就打開文件，之後望一望我就話：『莫生，我又係姓莫。』跟住佢伸手同我握手，我覺得佢好有風度。」三小時的訴訟過程裡，其中半小時是大律師盤問小業主，「好奇怪，當時唔識驚，我真真正正喺法庭面對佢，我就已經驚無可驚，但我覺得佢俾唔到壓力我，可能因為佢問啲好皮毛嘅問題。」對於土審落敗後房委會立即認輸，放棄上訴，莫炎熙批評對方根本心存僥倖，因為房屋署有大量律師，沒可能不知道法理不在己方。「房委會貪婪，其實發現短樁（樓）可以分契，法官都講佢哋有足夠時間分契，但佢哋無做，因為分契佢要孭起曬（空置單位管理費），可能涉及數以億元計，佢哋想天頌苑居民同一般市民一樣怕事，明明蝕底咗唔敢出聲，無膽量挑戰政府。」不過，房委會今次估計錯誤了。

拒接受五百萬賠償

這一個小業主自辯打贏官司的奇蹟，要由○八年五月二十三日說起。當日天頌苑業委會向房委會發出律師信，要求對方負擔屋苑空置單位的管理費。翌年房委會向各業主發放文件，說明業委會將開會決定是否接受房委會五百萬元賠償協議，這份文件促使莫炎熙加入追討行列。「房委會附帶一大堆我認為係無恥嘅條款，我哋收取佢嗰五百幾萬元之後，要答應放棄所有追討有關管理費事宜，包括唔可以追討房委會所有承建商、承建商僱員、管理公司，所有問題都免責。如果兩幢短樁樓出現問題，我哋都無得追。」原本沉默的小業主莫炎熙即時組織居民反對，數月後業主大會推翻了賠償協議。不過，莫炎熙和當時業委會其餘成員，只有短暫的合作關係，主因是雙方對接納房委會的賠償條件存在分歧，部分業主傾向接受房委會其後加碼的千多萬元補償。兩派人馬各自為戰，莫炎熙甚至一度被房屋署質疑其代表性。至一○年中業委會和房屋署召開調解會議，莫炎熙代表業委會提出理據，當時一名高官不吭一聲，便推開椅子離開會場，他形容這是欺凌行為。「你身為一個高官，帶領一班人同我哋談判，係咪應該聽對方講嘢，係咪唔應該我一開始講就離場，直至我講完嘢先返來！」經記者再三追問，他才道出對方是房屋署助理署長梁世智。

房署欲反告小業主

除了擺官威，房委會原來更曾準備反告小業主，本刊取得一份房委會機密文件，發現早於一○年十月十五日資助房屋小組一次會議，房屋署臨場建議房委會控告天頌苑業委會成員，藉此恫嚇小業主放棄興訟。然而，多名小組委員提出反對，本身是地產發展商高層的委員更直指此舉「以大欺小」，最終小組拒絕採納方案。調解失敗，加上曾蔭權政府考慮無限期停售天頌苑貨尾單位，令追討工作陷於膠著狀態，但身兼房委會主席的運輸及房屋局局長張炳良，前年八月三十日宣佈推售天頌苑貨尾的一番話，卻令莫炎熙立定心腸跟房委會對簿公堂。「張炳良話房委會已經同業委會傾完，無乜可以再傾，只有循法律途徑解決。佢講到自己好無辜、好有法理，但實際佢咁講法，令我哋小業主變咗刁民，佢根本係凌辱我！」

土審處入稟門檻低

由於追討期間，莫炎熙經常跟房委會書信往來，對方拋出很多法例條文，解釋不用繳交管理費的理據，例如屋苑「完工紙」未出就毋須繳交，迫使他不斷研究大廈公契及建築物條例引證反擊。「久而久之，我咪對啲條文熟悉。」他漸漸對打官司產生信心，去年初終於決定申請法律援助入稟高院。然而，由於莫炎熙只代表屋苑六千零八十分之一業權，法援署拒絕其申請，大大打擊小業主的鬥志，「當時業委會都貼出通告，宣佈放棄追討。」但他不甘心就此放棄，去年中偶然從互聯網搜尋關於管理費的官司，發現一宗官司在土地審裁處審結，港鐵轄下東涌海堤灣畔兩名小業主促大業主補交管理費，「呢宗官司啟發我，原來唔一定上高等法院，可以經過門檻較低嘅土審處解決。」不用聘請大狀，只須數百元手續費用，終令追討工作出現另一線曙光。

熟讀土審三十案例

由於律師費用高昂，他決定親自上陣。不過，若打輸官司，莫炎熙個人須背上龐大的訟費，故此他熟讀土審處案例，誓言戰勝房委會。「我睇曬土審廿幾三十個關於管理費的案例，連續兩晚無瞓過，我怕輸咗要俾對方嘅訴訟費，淨係對方大狀都可能要過百萬，我賣樓都唔掂。」雖然單拖上庭，但幾名義務律師均有向他提供法律意見，「之前管理公司聘請律師提供意見，加上工聯會、新民黨都有義務律師幫手，自己亦有一個律師行的『師爺』朋友教路，所以我作出一啲決定前，都會問佢哋睇法，如果三個有兩個贊同，我就會付諸實行。」今天的莫炎熙是打贏官司的屋苑英雄，過去卻曾備受千夫所指。「屋苑有好多唔同聲音，有啲支持我，但更多係冷嘲熱諷，話我傻仔，『邊度告得入？』有啲反對派更話我搞『彎』談判，話我追唔到，連房署原本俾嗰千幾萬都無埋。」他更承認，妻子及子女都不支持他的追討行動，「佢哋話追得雞碎咁多，呢幾年搞咁多嘢都係倒貼。」

壓力大食十三種藥

入稟土審處後，莫炎熙的心理壓力不斷增加，每晚睡覺都會扎醒幾次。本來體重逾一百八十磅的他，五年內驟減二十多磅，身體負荷不了，現時每日須服食十三種包括心臟、糖尿及降血壓藥，打官司期間更曾入急症室求醫。「有一次去完土審離開，由樓梯落樓時，覺得心口好似被石頭壓住，感到翳悶，搭車返屋企後覺得暈眩、少許休克。當時太太攙扶我落樓，再搭的士去博愛醫院急症室，嗰次要留醫三日。」賠上健康、犧牲和家人的相處時間，但莫炎熙不言後悔，更叮囑小業主勿輕言放棄。「如果任由高官、政府部門、大財團，因為我哋害怕、嫌麻煩而輕易放過佢哋，佢哋會不斷去蠶食我哋嘅血汗錢。」他發現不少屋苑均發生跟天頌苑相似的問題，但沒有小業主站出來，亦沒有人支持，令很多大財團、政府部門得以剝削基層市民。「我覺得最重要係相信自己、相信法律。」成功追討七千萬管理費，只是小業主贏得的一場小戰役，天頌苑短樁樓的責任問題，才是小業主跟房委會的最大戰爭。莫炎熙表示，希望可以交棒由年輕一代跟進，因恐怕自己熬不下去，「要睇我自己健康，能夠捱得到當然我會繼續，但如果瞓喺張床，起身都起唔到，小便都唔得，點去自辯？」

高院民事案半數人自辯

近年不論高等法院、區域法院無律師代表的民事訴訟人均持續增加，根據司法機構過去非正式統計，單是高院審理的民事個案，大約一半訴訟人選擇無律師代表。法律界估計，這些人因律師費高昂、申請不到法援及不信任律師，因而選擇自辯。大律師陸偉雄指出，每一位訴訟人都有申辯的權利，自辯是他們的選擇，「但同時可能會被控方、對方盤問，不是講自己一套便成。」他稱，不論什麼國籍、操何國方言，甚至是否患有精神病，都享有自辯的權利，「基本上各級法院都會容許，不會剝奪有關權利。我過去也見過蒙古、孟加拉及非洲個別冷門國家（訴訟人），法院都安排適當的翻譯。」政府○三年底成立無律師代表訴訟人資源中心，為已經或準備在高院或區院進行民事訴訟、但無代表律師者提供支援，惟只限於法律程序事宜，中心職員不可向當事人提供任何法律意見，也不會評論案件。（中心電話：2825 9586、網址：http://rcul.judiciary.gov.hk）