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博悅城股權 易明的生活點滴

　　話說自從多隻一文不值的供股權無端端被大幅炒高之後，我早就在懷疑上海棟華（１１０３）的供股權有可能也在一文不值的情況下被炒高，結果上海棟華的供股權上市買賣當日果然在正股仍然低於供股價的０．７８元的０．７７元的情況下仍然被炒上０．０３５元而收０．０３３元，我心中暗呼又走了寶，要是於其除權前夕以０．７７元買入，除權之後以原價賣掉，以手續費賺取其供股權，果然有利可圖。

　　所以，昨天大悅城（２０７）的市價仍然低於供股價的１．３５元之時，我以１．３３元買入，期望今天其股價除權之後以原價賣掉，就可賺取其供股權。今天，其股價果然是「除無可除」，仍然是１．３３元，可是，我又變貪心了，期望能於１．３４元賣掉，就可達到免費賺取其供股權的目的，於是決定再等一、兩天。

　　假如我能夠成功於１．３４元賣掉大悅城的話，我就可免費賺取其供股權，四月一日其供股權上市買賣之時不炒高的話我也沒有損失，要是如我所預期般又被炒高的話那就有錢賺了。

　　回頭再看看去年十一月至今那些一文不值的供股權首日的表現；景瑞（１８６２）的供股權在正股低於供股價的３．５１元的３．４７元的情況下被炒高至２．７元而收０．２元； 香格里拉（０６９）的供股權在正股低於供股價的１１．１元的１０．６４元的情況下被炒高至０．８５元而收０．２８５元；  新昌營造（４０４）的供股權在正股等於供股價的１元的情況下被炒高至０．０９元而收０．０５元（我幫朋友於０．０５元賣掉）；  看通（１０５９）的供股權在正股低於供股價的１元的０．８８元的情況下被炒高至０．０６７元而收０．０２４元；  永耀（８０２２）的供股權在正股低於供股價的０．３元的０．２８５元的情況下被炒高至０．０３５元而收０．０１３元，再加上今天最後買賣的上海棟華供股權仍有０．０３１元的情況之下，我才決定博賺取大悅城的供股權。

　　若然隻隻一文不值的供股權都被炒高，偏偏大悅城的供股權就無人炒，那就只有認命了！

　　結果如何？四月一日自有分曉！

低撈大悅城 易明的生活點滴

　　自從在酒樓遇上霞姐之後，我早上再不用浪費時間找位子，霞姐自然給我留一個座位，而霞姐換來的卻是每天一早我的心水。

　　「話說上周二珠光（１１７６）的老總說之所以買了殼三年來毫無動靜，皆因不熟悉香港的環境，今天總算摸熟了，考慮註入百億元的資產。那天一開市，珠光的股價高開於０．９９元，隨後被搶上了１．０３元，豈料兩天之後跌至０．９１元，只因珠光正處於供股期間，供股價是０．８元，所以我雖然一直在留意，卻不敢貿然下手，哪料到就在其供股權於上周五停止買賣之後其股價居然炒上了１．１３元，白白錯過了一次機會，估計是為了吸引股東進行供股之故，可以視為特別的情況來看，現在回頭再來看看大悅城（２０７）。」我給霞姐說。

　　「上周五大悅城突然宣布考慮於十二月七日召開股東大會或許派發特別股息，昨天股價高開於１．２３元之後曾經高見１．２５元，豈料尾市卻跌至低見１．１４元，居然讓我幫朋友買到了，由於昨天於１．１２－１．１４元之間留下一個上升裂口，而在未搶升之前又於１．０６－１．１５元之間橫行了一個半月，所以妳今天不妨於１．１２－１．１４元之間買入，博其於正式宣派特別股息之前炒上而獲利，至於股價能有多少升幅無法估計，因為我不知道將派發的特別股息是多少，反而買入之後有錢賺就隨時獲利，如果從現在至十二月七日之間能夠多次於１．１４－１．２５元之間套取價差收獲已經不俗了，只是，於宣布派息的前一天宜收手，提防萬一派息太少或者是遇上『好消息出貨』而被綁，記住了。」

　　結果霞姐於１．１５元買入了兩萬股，但願這回能賺多少，反正現在天天與霞姐一起喝茶，我可以隨時給她提供最新的資料。

中糧地產資產重組方案出爐 147億收購大悅城

3月30日晚，中糧地產（000031.SZ）急披24份公告，宣告重組大悅城地產（00207.HK）的方案初定。中糧地產自2017年7月24日停牌至今，已超過8個月。

國企改革的簾幕在2015年隆重拉開，作為首批兩家國有資本投資公司改革試點之一，中糧集團的混改方案在2017年7月基本定型。中糧旗下兩個地產平臺如何整合並發揮協同效應是本次中聯地產重組大悅城地產的目的所在。

中糧地產重組情況表顯示，重組涉及金額達147.56億元。

中糧地產擬以發行股份方式向明毅公司(Vibrant Oak Limited)收購大悅城地產91.34億股普通股，占大悅城地產已發行普通股總數的64.18%，占已發行普通股及可轉換優先股合計已發行股份數 的59.59%。

同時，中糧地產擬向不超過10名特定投資者發行股份募集配套資金不超過24.26億元，用於大悅城地產的中糧·置地廣場項目、杭州大悅城-購物中心項目的建設。融資規模不超過上市公司以發行股份方式購買資產交易價格的100%，且發行股份數量不超過交易前中糧地產總股本的 20%。

本次發行股份購買資產的定價基準日為2018年3月31日。 目前，交易雙方確定本次發行股份購 買資產的定價依據為不低於定價基準日前60個交易日中糧地產股票交易均價的90%，即6.89元/股。

不過，最終發行價格尚須經上市公司股東大會批準和中國證監會核準。

中糧地產也可能因為二級市場的波動而再次調整發行價格，不過標的資產的交易價格不會調整。

按照暫定的本次重組標的預估值147.56億元，每股發行價格6.89元計算，中糧地產將向明毅發行21.42億股股份，用於支付本次重組的全部對 價。

本次交易前，中糧地產的主要業務範圍包括住宅地產、工業地產和部分自持物業的經營，專註於住宅開發業務。中糧地產2017年年報顯示，2017年度，公司實現營業收入140.42億元，較上年下降22.01%，凈利潤17.35億元，同比增長30.10%。

而大悅城地產主要以開發、經營和管理大悅城品牌城市綜合體為主要業務方向，專註於商業地產領域。大悅城地產2017年年報顯示，公司實現營業收入116.58億元，同比增長67%，凈利潤為25.75億元，同比增長101.9%。

本次交易將為上市公司主營業務註入新的商業地產元素，釋放住宅、商業板塊整合的協同效應。公司既能通過開發性業務的高周轉實現現金回流，又能分享持有型物業帶來的長期穩定收益和升值紅利。

因為明毅系中糧集團控制的企業，因此本次交易構成關聯交易。

本次交易完成後，不考慮募集配套資金的影響，中糧集團將直接持有中糧地產20.94%的股權，通過明毅間接持有54.15%的股權，合計持有中糧地產75.09%的股權，本次重組不會導致中糧地產的控制權發生變更，不構成重組上市。

溢價收購、股價陰跌，中糧地產披露重組大悅城內情

4月25日，中糧地產（000031.SZ）繼續陰跌。這是中糧地產自4月17日複牌以來，第六個股價下跌的日子。

4月24日深夜，中糧地產披露29份公告，公開重組大悅城地產（00207.HK）的內情，剖心明誌，希望通過兩個平臺的整合，釋放協同效應，使公司既能通過開發性業務的高周轉實現現金回流，又能分享持有型物業帶來的長期穩定收益和升值紅利。

本次交易是中糧集團對下屬境內外兩家上市公司的內部整合，實質是中糧地產收購大悅城地產控股股權，共計91.34億股，占已發行普通股的64.18%，占已發行普通股及可轉換優先股合計已發行股份數的59.59%，涉及金額達147.56億元。

而截至4月24日，大悅城地產的總市值僅約為138.49億人民幣。明顯的溢價、即期回報的攤薄都讓投資者不甚滿意。更大的未知在於，整合完成後，失去先發優勢、規模遠遠落後的中糧地產如何追趕同行。

溢價收購大悅城

公布重組消息的九個月後，中糧集團旗下的中糧地產終於披露重組方案，懸而未定的重組初步得到答案。

根據重組方案，中糧地產擬以發行股份方式向明毅公司(Vibrant Oak Limited)收購大悅城地產91.34億股普通股，占大悅城地產已發行普通股總數的64.18%，占已發行普通股及可轉換優先股合計已發行股份數的59.59%。

明毅是中糧集團控制的持股型公司，無實際經營業務，91.34億股是明毅持有大悅城地產的所有股份。這部分股份的交易對價是147.56億元。

多名投資者對交易對價表示質疑。4月24日收盤，大悅城地產的股價為1.21港元，總市值僅約為人民幣138.49億元。若以64.18%的持股比例計算，明毅持有的大悅城地產市值為人民幣88.88億元，與收購價147.56億元相去甚遠，收購價實際溢價近66%。

對此，作為中糧地產聘請的獨立估值機構，咨詢公司安永力圖說明估值的合理性和公允性。

安永以2017年12月31日為估值基準日，采用可比公司法和可比交易法對大悅城地產的91.34億股進行估值。

當以可比公司市凈率作為參考估值指標時，股權價值範圍為131.24億元至153.21億元；以可比公司企業價值倍數作為參考估值指標時，價值範圍為85.14億元至170.28億元；在以可比交易案例市凈率作為參考估值指標時，股權價值範圍為141.4億元至185.24億元。

一旦交易成功，中糧地產將擁有大悅城地產的控股權。活躍在香港資本市場的投資者告訴第一財經，實際收購中，應考慮到控股權溢價的因素。一旦進行收購，直接影響收購標的的股價和二級市場投資者的信心，股價大概率會應聲上漲。

參考近年中國公司收購境外上市公司且發生控制權轉移的交易案例，2014年12月，廈門建發收購西南環保75%股權，基於收購前一個月的市值，控制權溢價為75.63%；2015年下半年，中弘控股分別收購開易控股、卓高國際72.79%和66.10%股權，控制權溢價分別達到17.47%、39.44%。

此後，美的收購KUKA Aktiengesellschaft、泛海控股收購華富國際、同方股份收購中國醫療網絡股權的交易中，均出現不同程度的溢價。

重組背後

147.56億元的對價，中糧地產將如何支付？

據公告，中糧地產擬向大悅城地產的原控制人明毅公司增發中糧地產股份，以2018年3月31日為定價基準日，定價依據為不低於基準日前60個交易日中糧地產股票交易均價的90%，即6.89元/股，共增發21.417億股。

也就是說，本次收購前，明毅不持有中糧地產的股份。收購完成後, 明毅將持有中糧地產54.15%，而中糧地產將取代明毅，成為大悅城地產的控股股東。

為避免私有化大悅城地產，第一財經獲悉，目前。本次交易已取得香港證券及期貨事務監察委員會同意中糧地產免於以要約方式增持大悅城的書面回複。

除了向明毅增發外，中糧地產還打算向不超過10名特定投資者發行股份，募資不超過24.26億元，用於大悅城地產的中糧·置地廣場項目、杭州大悅城-購物中心項目的建設。其中，會有9.16億投向中糧•置地廣場，15.1億投向杭州大悅城-購物中心項目。

經查詢，這兩個項目的總投資額分別是28.4億、30.22億元。中糧地產表示，若募集配套資金未能實施或未能滿足上述項目的總投資額，公司將利用自籌資金解決不足部分。

增發給中糧地產帶來的直接後果是股東的即期回報被攤薄。

目前，中糧地產的總股本是18.14億股，交易完成後。公司總股本規模較發行前將有所擴大。短期內，中糧地產的每股收益存在一定幅度下滑的可能性。

為降低交易導致的對公司即期回報的攤薄，中糧地產擬采取多種措施提高對股東的即期回報。

目前，母公司中糧集團承諾，將其從事商業物業投資和出租、物業開發的全部資產註入中糧地產和大悅城構成的這個公司地產業務的平臺。此外，中糧地產有意加強成本控制，對三費進行全面管控，也打算提高對股東分紅的重視程度。

根據中糧地產一季度業績預告，公司盈利約為2.14億元至2.85億元之間，同比上升50%－100%。克爾瑞數據顯示，中糧地產一季度銷售金額僅約64.1億元。此數據遠遠落後於同行。

中糧地產對大悅城的重組整合，不止自身發展壯大的需要，還有來自集團層面的壓力。

近年，中央大力推進國企整合，以行業龍頭為依托。進一步強化同質化業務整合和細分行業整合。 2014年，中糧集團被國務院國資委選為首批國有資本投資公司改革試點央企之一。2016年，中糧集團決定以核心產品為主線加快整合，重點打造18家專業化公司，著手推進專業化公司深度整合進程。作為18家專業化公司之一，地產板塊的整合勢在必行。

合並以解決同業競爭問題，整合團隊和項目資源，把集團所有支持傾盡在唯一一個地產平臺上，對同行奮起直追、後發制人。中糧地產任務深重、道阻且長。

一名接近中糧地產和大悅城的人士對第一財經指出，兩個平臺的整合，對做大規模的優勢明顯。此外，整合後的平臺在土地獲取、配套的能力得到加強，而融資方面，因為規模增大有利於增信，融資成本有望進一步降低，公司經營上也能調整團隊節約成本，優化管理費用和財務費用。

4月25日，中糧地產的收盤價為6.62元，跌幅為0.9%；大悅城地產為1.22港元，漲幅為0.83%。