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紙牌屋的意義：視頻網站將顛覆傳統電視台 點拾Deepinsight

http://xueqiu.com/3915115654/27749629
今天我們接著聊視頻網站的話題。紙牌屋大熱，對它的大數據也已廣為認知。然而我們認為更重要的意義在於，紙牌屋從誕生到流行的整個過程說明，未來是屬於視頻網站等互聯網媒體的，而傳統電視台將被顛覆，報紙的今天就是電視台的明天。

2月14日，紙牌屋第二季上映，再次引發熱潮。這次中國的美劇迷們待遇也不錯，通過搜狐視頻和樂視電視都可以同時收看到。關於紙牌屋的大數據分析，想必您已經看的厭煩了。今天我們不談紙牌屋是如何拍出來的，而是聊聊它的一個更重要的標誌性意義：傳統電視台正式走入衰退，而視頻網站或者其他網絡媒體服務將取而代之。

紙牌屋是13集的電視劇，可是卻與傳統的電視劇不一樣。它不是電視台或者製作公司拍攝的，也不在傳統有線電視渠道播放。它既不像中國電視劇一天播幾集，也不像美國電視劇周播的形式，而是一次性放出所有劇集。總之，這部火熱的電視劇從策劃拍攝到觀眾觀看，都沒有傳統電視台什麼事。

其實，傳統電視台應該引起小心了。2013年中美都發生了里程碑意義的事件。紙牌屋的出品方Netflix公司在美國的付費用戶已經超過了HBO電視網。而在中國，百度的廣告收入已經超越了連續N年的中國最大廣告平台-中央電視台。如果說核心用戶在流失，盈利模式根基在被別人動搖，我們還能指望電視台繼續輝煌嗎？

這是屬於互聯網的時代。

首先從用戶角度看，電視台的用戶群已經在快速萎縮。看電視的人越來越少，而且剩下的多是中老年為主。代表未來的年輕人已經很少看電視。艾瑞諮詢調查數據顯示，在北京，電視開機率僅僅為30%，而電視觀看人群的年齡結構也顯現出老齡化趨勢，40歲以上的人成為收看電視的主流人群。因此，未來電視台的廣告平台價值是必然下降的。

其次，互聯網視頻媒體擁有對電視台天生的優勢。互聯網視頻可以隨時隨地看，可以多終端看，相互同步，容易拷貝複製，發送分享。可以快進快退，反覆看或者跳著看等等。這些都是傳統電視台無法提供的體驗。而電視呢，首先你要交每個月的有線電視費，然後你始終是被動選擇的受眾方，唯一的權利是拿著遙控器換個頻道而已。

目前國內電視台還剩下兩個賺錢支柱：熱門電視劇和王牌欄目。以往熱門電視劇都是在幾個大衛視首播，然後再放到視頻網站。可是我們發現，隨著視頻網站的資本能力不斷增強，也可以逐漸買的起熱門大劇，並與衛視同步播出。估計未來很快會出現某電視劇在視頻網站上首播的現象出現。

紙牌屋的意義在於，它告訴了所有視頻網站的小夥伴們，你們應該比電視台或者製作商更會拍電視劇！因為你們有錢有用戶，更有大數據！國內視頻網站的微電影、自制劇已經快速成長。我們有理由相信，下一步中國版的類似紙牌屋的自制電視劇將誕生並取得重大成功。

而對於傳統電視台還擁有的爸爸去哪兒、中國好聲音等節目，對視頻網站等也不是一道不可踰越的檻。擁有互聯網公司的執行力、對用戶需求的理解、激勵方式的多元化和靈活性，一定會逐步吸引專業的製作團隊加盟或者合作，從而打造出高質量的自制欄目。君不見，各大視頻網站的那些個訪談欄目不已經做的有模有樣了麼？

未來幾年，國內體制僵化的傳統電視台將會逐步面臨困境。特別是國內省、市、縣每一級都有電視台，每個電視台還都有好幾個頻道，而內容很多同質化，毫無競爭力。因此我們預言未來只會剩下央視和部分優秀的省級衛視，其餘絕大部分省以下的電視台都會走向今天報紙的境地。而原來央視和衛視現有的地位、收入、影響力也會受到極大的衝擊。

點拾原創

好屋的全民賣房生意經

來源: http://www.eeo.com.cn/2015/0207/272339.shtml

經濟觀察網 記者 謝敏敏 安居客創始人梁偉平曾經在一次論壇上評價當下房地產電商領域的新模式和新公司：“其實很多新的模型我們都看不懂，好屋和房多多我們就從來沒看懂過，我們是做互聯網的，傳統人做互聯網我們就看不懂，搞不清楚他們想幹什麽。”

梁偉平口中看不懂的好屋，就是成立時間即將滿3年的房地產電商平臺——好屋中國。2014年7月，好屋宣布獲得軟銀中國資本數千萬美元的A輪投資。軟銀中國投資的企業名單里，有阿里巴巴、淘寶、分眾傳媒等知名互聯網企業。

好屋中國董事長汪妹玲在接受經濟觀察網記者專訪時透露，馬上要啟動B輪融資，與高盛、老虎基金等知名投資平臺都有過洽談，“融資規模至少是幾個億的美金。2016年春天計劃在香港或者美國上市。”

好屋的定位是“房產O2O眾銷平臺”，搭建買房人、賣房人和經紀人的開放交易平臺，迄今發展了300多萬的註冊經紀人，其中80%是社會經紀人，20%是獨立經紀人和中介公司。在試圖打造一個全開放式的線上交易平臺的同時，嵌入了金融產品、社區O2O和一系列的手機APP服務。

2014年，好屋有1000多人的團隊規模，網上門店覆蓋了全國48個省會城市和一線城市，其線上平臺的交易額超過了1000億。汪妹玲有更大的野心：在中國房地產10萬億成交天量的大蛋糕里，分到10%的市場。

但在國內房產電商的競爭關系急劇緊張的態勢下，好屋們面臨的挑戰，除了傳統中介的反撲、同行的擠壓以及新公司的顛覆，更為迫切的是自身模式的可持續性與否。

全民賣房

在創立好屋之前，汪妹玲是蘇州一家有著13年從業經驗的大型地產代理公司博思堂的創始人，並涉足產業園區運營。2009年，眼見互聯網的飛速發展，她計劃在傳統房地產和產業園區的業務里搭建互聯網體系，並研究出一個網站產品——聚房網，主打一二手房的聯動。

聚房網正是好屋如今的競爭對手——房多多的前身，彼時聚房網大股東段毅等人帶隊出走，創辦房多多。2012年3月，汪妹玲的團隊研發出新的電商模型——好屋中國。

好屋中國的主打概念即全民經紀人。好屋將經紀人分為兩類，一類是提供信息服務的社會經紀人，只要你手握客源或者房源，即可註冊成為經紀人，一旦成交，將獲取該筆成交傭金的10%的提點收入，在好屋平臺上，社會經紀人的比例高達80%；另一類是專業經紀人，幫助促進成交。

汪妹玲更看重團隊而非個體。據她介紹，全國有8萬家中介公司加盟好屋，以集團或者區域公司、城市公司的名義合作，包括中原、德佑、我愛我家等大型中介結構。好屋將專業經紀人分成了15個團隊，很多小型中介公司關掉了線下的門店，集體入駐好屋。

“就像是淘寶店，中介公司在網上開店，全免費。我給他們房源，他成交完以後剩余的沒有成交的客源，送上來。”

好屋在2012年即提出的全民營銷概念，在2014年成為了熱門詞匯，也掀起了代理行、中介公司和開發商之間的口水戰。普遍的擔憂是，這極易帶來大量飛單現象，電商還利用高傭金挖走了很多中介公司的員工，引起了中介公司的強烈不滿。

但在汪妹玲看來，這是個完全可以解決的問題，“如果你願意按照我的遊戲規則玩，就不會發生這樣的問題，如果不這麽做，即便我的平臺不挖人，員工也可以跳單到別的平臺。”

她的遊戲規則十分簡單：好屋的規定是，一旦中介公司以集體名義入駐上網後，門店經紀人不能再註冊成為經紀人，除非通過別人的手機號註冊成為專業經紀人。在提成上，也有區分，好屋將所獲傭金的80%分配給中介公司，而如果是專業經紀人，則只能獲取其中的20%。

“我們要求中介公司把門店等厚重的東西關掉，免費獲取數據和系統，可以把省下的這筆錢投到員工身上去，把大部分收益下沈到業務員身上去，他還會跳單嗎？如果他能拿到50%的提成比例，我只給他20%，他就不會跳，如果你連20%都不給，那他肯定跳單了。”汪妹玲說。

汪妹玲表示，目前很多中介公司一般會拿提成的8%到25%的收入，分配給經紀人，她覺得這一數字明顯偏低：“我曾經很多次和中介公司老板交流，我很客觀地說，如果在這點上你們不改，即便沒有我，你以後也生存不下去。”

流量和成交

汪妹玲認為，真正的房產電商必須是有流量的，且流量帶來交易，“如果只是打個廣告，跟中介合作一下，就稱之為電商，這有點牽強。”

將平臺搭建後，如何保證流量和成交？這需要外部工具的輔助。

好屋的線上平臺分為三塊：全媒體直投，即通過關鍵字排名、競品攔截來實現網上攔截客戶，開發商和中介公司為此付費，“我們是為結果買單的，你花了5萬塊錢，就會知道吸引來多少客戶、成交多少。”

第二是“微定制”：成立一個微信公眾服務號，有客戶到售樓處，掃一掃獲取現金和抵用券，抵用券可以送給朋友來買房，“把上門客戶變成經紀人”。

第三是線上派單的工具“搶錢寶”，將房源信息轉發到微信朋友圈，有幾塊錢的收入獎勵，而有購房意向者在你的朋友圈看到後即可預約，數據再傳達給該房源的匹配的經紀人。

很明顯，後面兩種打的是口碑傳播的主意，意在通過移動互聯網，實現熟人之間的圈層營銷。

此外，好屋推出了社區O2O平臺“考拉”、首付貸等金融產品以及數十個移動APP，今年5月份，好屋自己的互聯網P2P平臺也將面世。汪妹玲強調，外部輔助工具帶來了更高幾率的成交，“我們大概有高有低，在成交上，表現好的城市如蘇州、成都、上海，經紀人通過我們的平臺，月成交數比別家高3到4倍。”

將海量經紀人匯聚到同一個平臺，還面臨一個新挑戰——在這個開放平臺上，如何監督並非是自家公司員工的經紀人，以保障買房人和賣房人的利益呢？

好屋有一套自己的監督和激勵體系：好屋旗下的好屋學院，是專門為經紀人提供培訓和專業教育的部門。通過好屋平臺成交3套以上房源，並且通過了好屋學院的專業考試，學院就會給經紀人頒發資格認證證書，以後每單成交即可獲取千分之二的傭金提成。此外，學院還為優秀學員設置了出國等獎項。

“我們不允許經紀人收現金，如果收現金就立即開除。此外，還有大數據監管。”汪妹玲說。

阿信屋的困境與前路

圖為759阿信屋門市。(資料圖片)

做零售生意很易跌落Overtrading陷阱，特別是在市道好景時。所謂Overtrading是指一盤生意過度擴張，結果因流動資金不足令生意難以維持，當中有7個表徵包括營業額急速膨脹、純利未能同步增長、流動負債和短期借貸急升、庫存積壓、賒帳銷售大增、應付帳款延遲支付及現金周轉不靈。拙作《阿信屋是否Overtrading》寫於2013年，文中提到阿信屋母公司CEC(759)符合上述頭3項表徵。但其他均有改善，加上現金流不俗，當時斷定CEC沒有Overtrading問題。事隔多年，阿信屋店舖數目比2013年增1倍至271間，營業額差不多翻了一番至24.59億元，但截至2016年4月底全年卻轉盈為虧錄2,971.5萬元虧損。為何業績見紅？面臨甚麼問題？此文嘗試探討。

首先是營業額急速膨脹但純利未能追上問題存在已久，於2014年度，營業額增43%，但純利只升18%。2015年度情況差不多，兩個增長率分為32%和17%。到2016年度急轉直下，營業額只增1.5%，純利更大跌207%至虧損。若看盈利能力一點不差，綜合毛利率升1.6個百分點至33.4%，毛利因而增6.5%。但銷售及分銷費急升18.2%，多賺的毛利不足以抵銷開支增加。租金和員工薪酬是開支增加主因。如租金佔零售收益比重升1.2個百分點至11.8%，因年內加開22間分店。員工薪酬佔零售收益比重也升1個百分點至8.9%。但輸得最慘是日圓匯價，因2016年初大幅反彈，零售業務淨匯兌損失2,920.7萬元。若沒有此損失，業績可望不用見紅。另一問題是庫存。2013年度存貨周轉期僅56天，2015年度僅57天。但分店數目升，貨品種類增(特別是去貨較慢的化妝品和耐用家品家電)，加上零售市道欠佳，2016年度存貨周轉期急升13天，至70天，資金回籠時間勢必延長。於2013年度，現金周轉期75天，2014年度和2015年度分別降至64天和61天，但2016年度急升至71天，流動資金壓力勢增。其實CEC流動負債比率已不理想，2013年度僅0.8倍，反映流動資產不足以抵償流動負債。去年度更降至0.7倍。撇除存貨的速動比率於2013年度僅0.5倍，去年度續跌至0.3倍，距離「1」合格水平漸遠。

CEC過度擴張影響已浮現，歸根究底是分店開得太快太多，碰上零售市道變差來不及轉身。其實阿信屋擴充銷售網絡是必需，因其經營策略是薄利多銷，純利率較低，要賺錢只能靠規模，集中大批採購爭取折扣，然後盡快出售圖利，分店需夠多才成。但若零售市況急速逆轉，投資在貨品資金被套住，加重流動資金壓力。此外，CEC純利率本身已甚低，如2015年度僅1.1%，即每賣出100元貨品才淨賺1.1元，只要經營成本和開支稍增，辛苦賺來的微利隨時被吃掉。

要挽回頹勢，阿信屋應重組銷售網絡，特別是分店重疊地區如大角咀及奧運站一帶有3間759阿信屋、2間Kawaiiland、1間急凍食品市場和1間麵包工房，阿信屋並非便利店，不用做到梗有一間係左近吧？最後一提，拙作《短評759中期業績》寫於2014年，當時提出CEC純利率太低，當時林偉駿先生在我的網誌留言說租金和皮費難以低於對手，唯有在股東利益動手，只給微薄回報。其實何不趁情況未算太壞，向股東集資減輕借貸水平？現在融資成本佔營業額僅0.9%不算貴，但難保日後成盈利負累。
聖經故事中，勇敢的大衛戰勝巨人歌利亞，希望阿信屋能像大衛般打敗大財團，再為港人創奇蹟。

原文刊於：am730 2016-08-12

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給阿信屋的建議

759阿信屋受外匯因素影響。(資料圖片)

代表香港打不死精神的759阿信屋遭人惡搞，本周初網上瘋傳一篇「報道」，說因巨額虧損將全線結業，不單圖文並茂，而且還說聲稱是出自CEC國際(759)主席林偉駿之口。不少網民信以為真，其後CEC公開澄清絕無此事。其實該文的內容相當粗糙，如標題說阿信屋蝕7,000萬元，但實情是去年只虧損2,972萬元，即使計入其他全面虧損，總虧損也只是4,783萬元。此外，文章還說要補回虧損，至少要賣出298萬包薯片才成。但按文中所說以每包10元計，總金額只是2,980萬元，前言完全不對後語。CEC是上市公司，是次惡搞有擾亂金融秩序之嫌，執法部門應要介入吧。

究竟阿信屋有無結業危機？去年雖虧損，但經營活動現金流仍有4,226萬元淨流入。截至4月底，CEC流動資產不足以償付流動負債，但因整筆6.79億元銀行貸款須按會計準則歸類為流動負債。再講，該貸款以CEC物業和若干流動資產作抵押，銀行承受回收風險有限，除非銀行突「落雨收柴」，否則不會出現資金問題。儘管阿信屋結業風險有限，但不代表無隱憂。首先是貨品折扣，今年初圓匯回升，阿信屋於4月取消「689優惠」。但礙於客量減，在6月復辦，生意隨即回升。林先生在某報訪問中指與端午節7折優惠日比較，端午節當天開出發票僅59萬張，每張貨品平均數量4.6件。反觀復辦「689」，一天發票量68萬張，每張貨品平均數量升至4.8件。反映顧客對價格極敏感，取消折扣等於將生意拱手讓人。

顧客在意價格，常見解決方法是採用交叉補貼，如超市常將部分貨品減價作招徠，然後從其他貨品賺回來(註：有些超市會要求供應商承擔減價損失)。此招所以成功，因超市面積普遍較大，貨物種類齊全，大部分顧客不會只買特價貨。但阿信屋貨物種類必定不及超市多，不易做到交叉補貼，吸引顧客光顧必須鬥平，故不宜再取消折扣。另一方法是採用Product differentiation售賣特式貨品，阿信屋其實做得不錯，如早前推急凍麵包蟹和澳洲牛扒，因物有所值和宣傳得宜，反應熱烈，想添購但早已售罄。阿信屋還推自家品牌零食和食品，銷量似乎不錯，不妨多賣特色產品以增加生意。另一問題是獲利能力甚低，如去年每賣100元貨品才淨賺1.1元，能否壓縮採購和經營成本是關鍵。阿信屋似未出盡全力，如進口採購匯價。阿信屋貨品定價是按成本加成，匯價急升必推高售價，但售價太高影響銷情，最後影響毛利率。

如今年初日圓急升，故錄2,920.7萬元匯兌虧損。未計匯兌虧損整體毛利率約34.6%，計入後毛利率跌1.2個百分點至33.4%，影響可見一斑。匯價是外在因素，阿信屋也很無奈就不對。阿信屋採購主要以港元、人民幣、美元、日圓及歐元結算，當中日圓和歐元影響最大。如去年若港元兌日圓貶值5%，除稅後純利將22%或619.6萬元，若港元兌歐元跌5%，除稅後純利將減4%或113.3萬元。外匯對盈利影響大，按理應做對沖保平安，但阿信屋只靠調節貨品來源地減低風險，成效有限。市面有多種外匯對沖方法，花成本是必然，但與外匯風險相比，成本遠低於風險帶來的損失，應慎重考慮為進口採購做對沖，就算不是百分百，至少應做部分。

至於經營成本，店舖租金是主要項目，今年佔零售收益比重近12%。阿信屋應重組銷售網絡，減少重疊。以其知名度，可考慮將部分店舖遷往租金較低的住宅區或樓上舖，以降低舖租壓力。綜合而言，要配合薄利多銷的經營策略，阿信屋必須設法壓縮成本，做到慳得1蚊得1蚊。

原文刊於：am730 2016-09-02

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新界村屋的地契規範(1)

1 : GS(14)@2011-11-03 21:04:19

http://www.am730.com.hk/article.php?article=79867&d=1613

一幢樓宇在屋宇署檔案櫃內沒有已批圖則，但不屬戰前樓、政府物業或公屋，則可能屬非法僭建樓及寮屋。不過，若在新界，情況就有不同，因新界村屋表面看幢幢差不多，且絕大部分沒有屋宇署所批圖則；那麼這是否代表是僭建物業？筆者早前曾提過，新界豁免樓是沒有批則的，過百年古村屋如沙田曾大屋、荃灣三棟屋當然沒有批則。至於在政府土地上興建的寮屋又是否非法？
一般市民在購買這類村屋作自住或重建時應如何區分？大部分於私人土地上興建的村屋應受土地地契所限制。這些於1898年前已存在的私人土地都是由所謂舊契的集體官契所監管；若地契上之用途為各類型建築物，俗稱舊屋地，若是作耕地，則俗稱舊農地。舊屋地可免補地價，並根據現行法例向有關當局申請興建合法房屋，如新界豁免樓。相反，在舊農地上建屋，則要向地政總署申請建屋牌照或換地，除非申請人為新界男丁，否則就必須要先補地價後，才可發展。(待續)

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