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群眾智慧不容小覷

2015-09-28  TWM 有些前衛藝術專案，或許無法通過藝術基金會之評審制度， 但透過群眾募資平台，就有機會圓夢。這兩種管道是很好的互補方式。 本專欄前次提到，傳統的金融機構審核融資案較為嚴格，門檻較高，創業家或是有資金需求者，取得資金較為不易，因此，有許多人轉向募資平台籌資。 例如，美國的Kickstarter在二○一四年就成功資助超過二萬件專案，幾乎涵蓋全球所有國家的三三○萬人資助者，募集了近五億三千萬美元；而台灣的群眾募資平台flyingV，也有二三八件專案募資成功，近八萬名資助者，募集了一億一千五百餘萬元。 有別於傳統金融機構依賴其專業知識、經驗替大眾扮演守門員的中介角色，以篩選合適的貸款人，管控可以忍受的風險，群眾募資平台則是大眾直接面對資金需求者，根據其個人好惡決定是否資助該專案，也就是藉由群體智慧來決定該專案是否值得支持。 因此，究竟是專家的專業，還是群眾的智慧，比較能慧眼識英雄，讓好的創意得以執行，或有效地淘汰不成熟的專案？美國的兩位學者針對此一議題，進行了一項研究。 他們蒐集Kickstarter藝術類的申請案，將其中成功得到資助的案子和失敗的案子，請一群平常就專門替美國國家藝術基金會或其他基金會審查申請案的專家評分，就每個申請案的藝術內涵、可行性、票房等因素評估，然後比較專家和群眾選擇的差異。 研究結果顯示，就兩者一致的部分，群眾募資的成果和專家的評分，有正向且統計上的顯著性；也就是說，一般而言，兩者在評估是否資助申請案時，其考慮的因素相當一致。 更有趣的是兩者不一致的部分，主要是群眾喜歡、但專家不愛的情況，其執行的結果變異很大，有些是一鳴驚人，有些則是不如預期，這些申請案原先專家可以把關以避免浪費社會資源的製作。 整體而言，把藝術資源的分配權下放給一般民眾，帶來的正面影響是藝術展演的更多元化，因為會放到募資平台的專案和申請國家藝術基金會補助的案子，在創作和風格是極不相同。因此，群眾募資平台並無法取代專業的藝術基金會之評審制度，但卻是很好的互補方式。 尤其是有些申請案的規模不大，或是其形式太過前衛，可能不是一般基金會或政府會補助的類型，故藉由群眾募資平台的管道，社會大眾才得以接觸這些新藝術。 而自○九年Kickstarter成立以來，總共資助超過八萬件藝術相關的展演專案，投入超過十五億美元，事實上，目前募資平台對藝術的資助已經超過國家藝術基金會。從這角度而言，群眾的智慧也不容忽視！ 樓永堅，國立政治大學企業管理學系專任教授，曾任政大公共行政暨企業管理教育中心主任，研究專長領域是價格及促銷策略、消費者行為，以及非營利組織行銷。 撰文 / 樓永堅

有些前衛藝術專案，或許無法通過藝術基金會之評審制度， 但透過群眾募資平台，就有機會圓夢。這兩種管道是很好的互補方式。 本專欄前次提到，傳統的金融機構審核融資案較為嚴格，門檻較高，創業家或是有資金需求者，取得資金較為不易，因此，有許多人轉向募資平台籌資。 例如，美國的Kickstarter在二○一四年就成功資助超過二萬件專案，幾乎涵蓋全球所有國家的三三○萬人資助者，募集了近五億三千萬美元；而台灣的群眾募資平台flyingV，也有二三八件專案募資成功，近八萬名資助者，募集了一億一千五百餘萬元。 有別於傳統金融機構依賴其專業知識、經驗替大眾扮演守門員的中介角色，以篩選合適的貸款人，管控可以忍受的風險，群眾募資平台則是大眾直接面對資金需求者，根據其個人好惡決定是否資助該專案，也就是藉由群體智慧來決定該專案是否值得支持。 因此，究竟是專家的專業，還是群眾的智慧，比較能慧眼識英雄，讓好的創意得以執行，或有效地淘汰不成熟的專案？美國的兩位學者針對此一議題，進行了一項研究。 他們蒐集Kickstarter藝術類的申請案，將其中成功得到資助的案子和失敗的案子，請一群平常就專門替美國國家藝術基金會或其他基金會審查申請案的專家評分，就每個申請案的藝術內涵、可行性、票房等因素評估，然後比較專家和群眾選擇的差異。 研究結果顯示，就兩者一致的部分，群眾募資的成果和專家的評分，有正向且統計上的顯著性；也就是說，一般而言，兩者在評估是否資助申請案時，其考慮的因素相當一致。 更有趣的是兩者不一致的部分，主要是群眾喜歡、但專家不愛的情況，其執行的結果變異很大，有些是一鳴驚人，有些則是不如預期，這些申請案原先專家可以把關以避免浪費社會資源的製作。 整體而言，把藝術資源的分配權下放給一般民眾，帶來的正面影響是藝術展演的更多元化，因為會放到募資平台的專案和申請國家藝術基金會補助的案子，在創作和風格是極不相同。因此，群眾募資平台並無法取代專業的藝術基金會之評審制度，但卻是很好的互補方式。 尤其是有些申請案的規模不大，或是其形式太過前衛，可能不是一般基金會或政府會補助的類型，故藉由群眾募資平台的管道，社會大眾才得以接觸這些新藝術。 而自○九年Kickstarter成立以來，總共資助超過八萬件藝術相關的展演專案，投入超過十五億美元，事實上，目前募資平台對藝術的資助已經超過國家藝術基金會。從這角度而言，群眾的智慧也不容忽視！ 樓永堅，國立政治大學企業管理學系專任教授，曾任政大公共行政暨企業管理教育中心主任，研究專長領域是價格及促銷策略、消費者行為，以及非營利組織行銷。 撰文 / 樓永堅

不容小覷的網紅經濟

2016-06-06  TWM

中國網路紅人papi醬獲得千萬人民幣融資，阿里巴巴銷量前十名網店多是網紅商家；這個字眼儼然成為商機代名詞，產值上看千億人民幣，電商的行銷模式也乘勢突變。 今年三月，因拍攝搞笑視頻而竄紅的中國網路紅人papi醬，獲得千萬人民幣創投融資；阿里巴巴的數據更顯示，在銷量前十名的商店中，有七名是網紅店家(簡稱網紅)。網紅因而被稱為繼部落客之後的熱銷關鍵字，「網紅經濟」產值估達千億人民幣。 「先是部落客，現在又有網紅，網路行銷每天都有新東西，怎麼學？」一名廠商問我。不難理解其焦慮，過去訊息全然掌握在企業手中；現在素人部落客或網紅，粉絲數從一萬至幾十萬不等，每個人有不同想法、不同商業行為，廠商不僅難評估效益，面對多元且分散的媒體，這些網路有影響力的人也增加許多不可抗力因素。 但追根究柢，網紅雖然是新行銷名詞，但和傳統的行銷本質並無不同：運用網路意見領袖，吸引粉絲的注意，進而促成購買。因此，只要夠了解自己的消費者，要跟上潮流並不難。 網路世代最大的難題，其實是得真正了解並「管理」消費者。我們都知道，目前消費者使用PC和行動裝置時間是電視的近三倍，消費者注意力多元且分散。更別說，如今消費者可隨時隨地在網站上發表意見，當傳播方式從單向轉變為多向，欲溝通的訊息一旦傳播出去，廠商也就更難控制訊息會如何被解讀 。 因此，在網路上做生意，我的建議還是回到消費者至上（User First），關鍵在於你到底是不是能充分理解，消費者購買你的商品真正原因，也就是消費者利益，為何要買你的商品。 舉例來說，當一片面膜五十元賣不出去，降價到十元，也不一定能刺激銷售量成長，因為，消費者在意的可能不是價格，降價不只沒辦法解決核心問題，反而壓低利潤。 因此在網路時代，電商的下一波挑戰不在追尋最新的行銷模式或科技，而是在多元且分散的網路世界中，找到你的消費者，並且深入了解他們，回到人的本質。唯有如此，你才能運用對的工具與方式，有效地與他們溝通。後續有機會再跟大家分享電商的營運觀點。 撰文 / 王志仁

國防部：部署“薩德”就像打開“潘多拉盒子” 惡果不容小覷

“薩德”系統

美國陸軍參謀長米萊訪華時表示，在任何方面都不會對中國造成威脅，對此，國防部今日回應稱，部署“薩德”系統就像在本地區打開了一個“潘多拉盒子”，其引發的惡果不容小覷。

記者：據報道，美國陸軍參謀長米萊訪華時向中方表示，“薩德”系統的部署完全是為了保護韓國和美國人免受朝鮮導彈襲擊，其雷達探測距離僅幾百公里，不會覆蓋中國內陸，在任何方面都不會對中國造成威脅。請問對此作何評論？

吳謙：美在韓部署“薩德”反導系統，不僅是一個戰役戰術問題，更是一個戰略問題。這種做法打破了地區的戰略平衡，損害了中國的戰略利益，破壞了中美、中韓之間的戰略互信。打個比喻說，部署“薩德”系統就像在本地區打開了一個“潘多拉盒子”，其引發的惡果不容小覷。

我需要補充說明的是，雖然美官方多次表示“薩德”反導系統的雷達探測距離只有幾百公里，但據韓國媒體報道，美國國防部導彈防禦局局長敘林最近在訪韓時表示，“薩德”反導系統可以在短時間內由“末端模式”轉為“前沿模式”，而“前沿模式”下，雷達探測距離為1000公里以上。他的表態聽起來很有故事。

老人的天空 | 銀發旅遊崛起 商業價值和特殊風險都不容小覷！

蘇州，同程旅遊總部來了一位特別的客人——來者70多歲，頭發花白，但衣著整潔、紅光滿面。提及旅遊的話題，這位老人滔滔不絕，非常健談。

老人名叫淩天祿，是同程旅遊的用戶，此次他專程從泰州趕到蘇州，是希望同程旅遊能幫他規劃好自己的第八次出國旅遊。

此前，淩天祿的旅遊足跡遍及法國、瑞士、意大利、新加坡、馬來西亞、泰國、韓國、俄羅斯、美國、希臘、德國等眾多國家和地區，而國內知名景點、名山大川更是遊覽無數。

“像我們老年人，只要經濟和身體條件允許的話，我覺得還是要多出去走走。”淩天祿老人說，希望這次，自己能去到更多好玩的地方。

不僅是淩天祿，前一陣還有百歲老人郵輪出行。隨著旅遊業的升溫，此前被市場所忽略的老人旅遊正在崛起，而且有一部分老年遊客的旅遊頻次是年輕人的數倍，市場潛力不容小覷。

不過，老年旅遊有其特殊性，安全保障、特別的細分定制、老年人社交特性和低利潤等也都是存在於老人旅遊市場的困局。

銀發旅遊市場有多大？

“以前，可能很多人覺得老年人旅遊產品價格不高，人群也不大，似乎沒有必要去花時間開拓銀發旅遊，但這幾年隨著不少一線城市進入老齡化階段，且部分老人的收入也有所提升，於是旅遊成為老年客人的巨大消費突破口。”佳琦旅遊機構創始人瞿佳指出。

根據國家統計局《2015年國民經濟和社會發展統計公報》，2015年中國13.67億人口中，60歲及以上的老人2.22億人，占總人口比例為16.5%。根據國家旅遊局公布的數據，2015國內遊出境遊人數在41.2億人次。全國人均每年旅遊超過3次。據全國老齡委的一項調査顯示，目前我國每年老年人旅遊人數已經占到全國旅遊總人數20%以上。可以估算出，2015年老年人走出家門旅遊8.24億人次，平均每人每年達4次。超過全國人均水平的三分之一。

中國老齡旅遊產業促進委員會聯合同程旅遊發布了《中國中老年人旅遊消費行為研究報告2016》，報告顯示，在經濟條件和身體條件等都具備的情況下，81.2%的中老年受訪者表示願意去旅遊。根據同程旅遊的線下調查及數據庫會員數據，中老年旅遊者中主要以51~60歲這個年齡段占比最高，比例為62%，其次是61~70歲年這個齡段，占比為33%。

在同程旅遊的6000多萬消費會員中，50歲以上的占比10%，在郵輪旅遊等細分產品的用戶中占比接近50%。在經濟條件和身體條件等都具備的情況下，81.2%的中老年受訪者表示願意去旅遊。而在既往旅遊消費經歷的調查中，51.1%的中老年受訪者參加過郵輪旅遊，參加過出境遊的比例為68.7%。總體上，中老年人的出遊意願處於較高水平。

由此可見，老年人已經成為中國旅遊市場重要的“一極”。旅遊已經成為銀發族退休生活中最大的消遣方式之一。

瞄準老年遊、平衡淡旺季

公開資料顯示，目前國內老年旅遊比例已占到旅遊市場的20%左右，在旅遊淡季，這一份額達到50%以上。

這個統計給出了老年旅遊對於業者而言的兩大意義——具有市場發展潛力，並且可以平衡淡旺季。

“旅遊是個非常敏感的行業，任何的天災人禍或者季節變化都會對旅遊產業產生直接影響。而淡旺季是旅遊行業始終難以解決的先天性問題。不過，隨著老年旅遊市場的崛起，業者們發現，具有大量空余時間的老年人完全可以平衡淡旺季。老年人不必擠在黃金周出行，他們可以在平日出遊，價格更便宜，且人少不擁擠，體驗感也會比較好。這直接幫助旅行社、酒店和景區等補充了淡季的業績缺口，也減少了旺季的接待壓力。”勁旅咨詢首席分析師魏長仁指出。

旅遊業者們當然也發現了這一商機。

於是，同程近期宣布成立“百旅會”中老年旅遊會員俱樂部。這是同程旅遊宣布同程旅行社（集團）和同程網絡兩大板塊獨立運營後，針對休閑旅遊市場所做出的重大戰略決策。“成立‘百旅會’是同程旅遊從經營產品到經營用戶的一大轉變，也是對旅遊消費者進行社群化精細運營和服務的一次提升和探索。”同程旅遊創始人、CEO吳誌祥表示，百旅會的對象主要是在同程旅遊註冊的中老年會員，一般年齡在50歲以上，男女不限。

“我們根據會員在活動中的活躍程度和需求，同程將不斷升級會員權益，提供更多個性化服務。”同程旅遊創始人、同程旅行社（集團）總裁吳劍表示，目前我國60歲及以上的老年人已達2.22億，相當於每6個中國人中就有1個是老年人，如何讓老年人的生活更有意義是全社會都關心和重視的問題，老年群體已成為旅遊活動和消費的重要組成部分。

作為OTA“大家長”的攜程當然也不會放過這一商機，攜程旅遊最新推出“爸媽出行日”以及優惠活動，並投入數千萬元，設立“盡孝基金”。全國只要符合55周歲以上，周一、二、日出發，最高補貼達1000元/人。攜程數據顯示，其推出的“爸媽放心遊”系列產品，每年服務數十萬遊客，80%以上是老年人。

老年旅遊的“商業秘密”

在采訪了諸多業者後，第一財經記者了解到，目前具有出行經濟實力的老人其實並不少，他們中有很多人也會使用微信交流，但其中很多人並不十分會使用在線預訂，也不太會使用在線支付工具，因此在智慧下單和推廣方面需要精準營銷到子女的層面，大部分的老年遊在線訂單其實是子女進行操作的。而且有些子女會為父母支付較高的旅費，提升老年遊的客單價。

攜程就將子女也將送爸媽去旅遊作為重要的“孝親禮”。攜程方面透露，今年母親節就消費者在預定了雙人價格近10萬元的“日本早期防癌PET內臟血液全身健康檢查五日 2人私密小團”送爸媽去國外做體檢。

“老年人比較‘有閑’，有公開報告指出，經濟條件尚可的老年人一年的出遊次數是3~4次。因此要註意必須有高頻率的推廣，讓他們時刻看到相關的信息，且可以針對淡季進行老年遊促銷。”魏長仁告訴第一財經記者。

目前，同程專門成立部門負責制作針對老年旅遊的微信推廣號，以吸引老年遊客。

“除了向老年人和其子女進行推廣之外，老年旅遊的另一個核心就是抓住老年人的心，懂得老年人的社交圈，給老人創造屬於他們的社交平臺，以此來增加老年客戶的粘性。其實很多老年人非常寂寞，一些保健品推銷者可以長期保持銷量的一個訣竅就是在各個節點去給老人家送贈品或者噓寒問暖，讓很多缺乏陪伴感的老人家從這些銷售人員身上獲得安慰。當然，我們並不主張‘問題保健品’的推銷，但起碼可以知道，老人需要有他們的社交平臺以及親友交往，讓他們不再寂寞。”瞿佳如是說。

於是不少針對老年旅遊的機構會組織攝影協會、養生講座等，讓老人家定期或不定期參加線下的老人社交活動，當老年遊客們形成自己的社交圈，則等於增加了客戶粘性，繼而可以用攝影采風等主題組織老年旅遊。

“在旅遊歸來後，我們還需要組織遊後的攝影讀片會、感想分享會等，甚至做些公益活動，以這些社交活動來進一步增加老年遊客的粘性，起到推廣下一次旅遊出行的作用。”瞿佳向第一財經記者透露。

同程也意識到這一點，吳劍表示，加入百旅會後，會員會有一系列個性化服務和組織活動，包括每月一次周邊放松遊、每季度一次國內遊主題出遊以及每年一次的出境遊主題出遊等，並不定期進行會員聯誼、節目表演和分享交流等活動。同程方面甚至近期還組織了中老年廣場舞評選，入圍的隊伍有可能參加旅遊衛視的晚會錄制，這引發了眾多老年遊客的參與熱情。業者正通過這類活動組建的社交平臺來吸引老年遊客，促進老年遊消費。

特殊狀況多、風險高

但在靚麗數據背後，老年遊有其特殊性，比如安全與細分問題。

“老年旅遊和一般的遊客出行很不一樣，在過程中要註意老年人的身體狀況，安全性等，這些都是老年旅遊產品等特殊性。”吳劍告訴第一財經記者。

“老年遊客畢竟上了年紀，其身體健康狀況整體要比年輕遊客差一些，這就需要旅行社給予特別的線路和照顧，比如一些爬山的路線要減少，行程要緩慢一些，養生的項目可以多策劃一些等。此外，還有醫療和保險等也需要跟上，畢竟老年人不比年輕人，其需要一些特殊的醫療保險來保障其行程，可是目前市場上還沒有太多細分化、定制化針對普通老年遊客的團隊。很多旅遊團依舊是按照普通團隊的標準來做的，不能完全照顧到老年遊客到特殊需求。”魏長仁指出。

在不少業內人士看來，老年遊產品不夠細分化和定制化，說到底還是因為利潤低，讓很多業者不願耗費精力做產品研發。

“盡管現在有一部分老年遊客很舍得花錢出遊，部分老年遊客已經不是一味追求低價。攜程有數據顯示，根據其老年跟團遊、自由行等產品的預訂情況，住得好一點、餐標高一點、行程舒緩一點，服務周到一點但同時又具有更高性價比的產品成為老年市場首選，甚至一些老年人願意人均出遊成本達4000元。但這畢竟僅僅是一部分人群。整體而言，老年遊客還是對價格比較敏感，他們中不少人其實不缺錢，可就是過慣了節省的日子，不願意花費太多旅遊成本，比如2日遊產品超過200元，很多老人就不願意支付了。這就使得大眾化老人遊產品利潤偏低，毛利率大多只有10%左右，而以年輕人為主的旅遊產品毛利率可達15%~20%左右。”瞿佳坦言，既然利潤偏低，那麽業者自然不願意為此定制產品，除非是願意出高價的部分高端老年遊客。

另一大問題則是高風險使得很多業者不接受超過一定年齡的老年遊客。

“我最近想給家人報名參加旅遊團，但由於我家人有一位超過70歲，一位超過80歲，很多旅行社不願意接，70歲以上需要開具相關健康證明，這個還可以處理，但是80歲以上的老人則一些旅行社根本不願意接。後來有願意接的則要求必須家人陪同，我們當然會做到陪同，只是覺得超過一定年齡的老人家參團旅遊有些困難。”遊客張先生無奈地說。

同程、攜程等在對老年遊市場進行分析時也發現，老年人出行的手續比年輕人繁瑣，尤其是出境遊，由於老年遊客的身體等原因，部分旅行社或不接待老年人參團或對老年人參團提出諸多限制，而旅遊市場上可供老年人選擇的高品質旅遊產品也比較少。比如，“無錫101歲老人劉成心辦護照去看世界”成為熱門新聞，但是她卻遭到旅行社集體“婉拒”。

“說到底，是旅行社不願意承擔風險，怕旅程中萬一老人發生意外，旅行社難以負荷賠付成本。這也反映出中國老年旅遊市場的相關醫療、旅遊意外保險等還不夠健全和成熟。遊客購買保險的意識也缺乏。”瞿佳坦言。

“整個旅遊行業，從旅行社、航空公司、酒店、景點、保險公司等，需要為老年遊客這一群體進一步提升產品和服務。”攜程旅遊事業部CMO施聿耑表示。

第一財經記者了解到，在海外旅遊市場，相關醫療、旅遊意外保險較為健全，如果發生問題，保險公司可以賠付，減少旅行社風險；老年遊客也比較獨立，自由行、自駕遊等都可以廣泛開展，對於老年人的參團限制相對也較少；旅遊市場低價遊現象很少，產品也比較細分化，因此歐美的整體老年遊市場都比較成熟。

針對我國老年旅遊現狀，國家旅遊局公布了《旅行社老年旅遊服務規範》(下稱《規範》)，已從9月1日起正式實施。《規範》明確提出了針對老年旅遊的服務細節要求，涉及旅遊產品、團隊計劃、接待服務和後續服務等方面。但該《規範》並非強制性標準。業界認為，如果要更加規範化或成熟化運作老年旅遊市場，或許還需時日。

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STARMAN'S COLUMN - 江小魚 別再小覷二三線股 (2012年05月18日)

1 : GS(14)@2012-05-19 11:12:51

http://www.am730.com.hk/article.php?article=104366&d=1755
你咪又係推埋D正一人渣股，爛魚

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美國經濟力量不容小覷 施慧雅

1 : GS(14)@2013-05-31 12:42:06

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm


【明報專訊】昨天筆者提到多國央行正在做的，可能是策動一場金錢遊戲，而若這遊戲最後沒有引致災難，其後果可能是不少資產升了值，但現金的購買力已大為貶值。若各個國家各自關門這樣做，其後果可能是國民之間出現了一場財富大轉移。不過，在外貿和跨國之間資本流動存在的情下，情會更為複雜和有趣。值得留意的是，若有關遊戲存在的話，早一些印銀紙的國家會處於較為有利的位置，至少它可以在人家仍未對它的幣值失去信心前，用「空氣」製造出來的財富去買人家的資產。另一方面，在這遊戲之下，資產市場較強的國家會較為有利。

全球金錢遊戲 愈早印銀紙愈有利

這個「金錢遊戲」似乎隱然已經開始，並有愈滾愈大之勢。最初似乎只有美國擺明車馬大印銀紙，但歐洲在經濟壓力下，似乎也不得不走上這條路。近月來，日本更有後來居上之勢。從某角度看，這個「金錢遊戲」有愈來愈多國家加入它的行列。值得留意的是，在數年前美國經濟被不少人說到幾乎一無是處， 而它的印鈔行動，又被人說到只是自己騙自己的拖字計，幾乎注定最後一定會失敗。不過，這樣說的人似乎已愈來愈少。近年來，美國的資產市場和美股的表現一枝獨秀，這個發展造成的財富效應，似乎正在滲透出來。在發達國家中，美國可能是最早走出經濟困境，而且在幾年前困擾覑它的問題，似乎已逐漸得到化解，美國經濟的生命力是不容小覷的。這其實亦都說明覑，在今天世代，懂得掌握貨幣金融市場的竅妙對國家是多揦重要。

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房策組合拳 殺傷力不可小覷

1 : GS(14)@2018-07-07 11:45:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8181&issue=20180707
【明報專訊】特首林鄭月娥上周公布樓巿六招，有沒有用呢？至少看到以往一些過往只以招標方式每次放賣一至兩個單位的樓盤，改為一次過公布數十個單位的價單，其實若分開來看，六招可能作用不大，但若是以「組合拳」角度進行分析，殺傷力不可小覷。

比方說，不少人說空置稅只是花招，因現時巿場的新盤空置單位未必太多，但如政府能維持每年2萬個或以上的私人住宅落成量，發展商又繼續「捂盤」不賣，那手持的空置單位便愈來愈多，便要面對被徵空置稅的問題。

計機會成本 空置稅實為樓價7.5%

說到空置稅，大家可能只着眼發展商每年只多付5%的空置稅，而其實從經濟學的機會成本角度出發，如果發展商把單位出租，其實可收約2.5厘的租金回報，若空置，不單沒租收，更要多付5%的額外稅項，一來一回損失的機會成本每年其實等同樓價約7.5%。

有說發展商可能減少投地，以至減少供應量，那政府已講明會增加資助房屋的比例，而居屋定價會和巿場脫鈎，如綠置居可以低至巿價的四二折，那發展商不投地，政府便更加多建平價的資助房屋和你搶客。好了，發展商不想被徵空置稅又要繼續投地，便要每次賣至少兩成單位，不可再「唧牙膏」，要賣得快便可能要減價！

至於有分析指多建資助房屋，等同減少了私宅的供應，會對上升的樓價火上加油，但同時原來部分買私樓的買家，轉去了買資助房屋，其實私宅的需求也會相應減少。另外，如新加坡包括組屋等公營及資助房屋，佔了房屋供應接近九成，只要供應充足，又不見當地樓價會升得高過香港？

倘發展商不投地 政府會搶客

大家還要留意一句，林鄭說要增加資助和公營房屋比例，以後政府開山填海，大家不要再說只用來建豪宅益有錢佬，那是用來建低價樓給一般巿民買的物業，不要再「阻頭阻勢」，之後政府更表示不會等大辯論，會傾向大規模填海，規模比沙田還大，即是若能填海，將可新增數十萬個單位！筆者月前曾到毗鄰新加坡的馬來西亞新山考察由碧桂園（2007）發展、名為「森林城巿」的項目，便是一個透過填海可興建數十萬個單位的項目，原來以現時的技術，由填海至可以起樓只需9個月時間，那將來香港再透過填海而新增數十萬個住宅單位，絕不是想像中的事情！

林鄭要推出樓巿新招，原因自然是樓價不斷上升，而內地人不斷來港高價買樓，更強化香港的樓巿需求。除了香港，內地人又最喜歡到哪些地方置業？如了解這方面的資訊，對投資海外物業、如何選擇合適的置業地點甚有幫助。

資助房屋增 減少私樓需求

胡潤研究院與匯加移民連續第五年發布《中國投資移民白皮書》，訪問224名平均擁有2900萬元人民幣財富的已移民、正申請移民和考慮移民的中國富豪。其中，37%受訪者表示正在考慮移民，比去年減少10個百分點；另有12%已移民或正在申請。而這些打算或已移民的富豪，原來最重要的海外投資，選擇外匯存款的比例佔43%排名第一，另30%為海外房產排第二（圖1），而他們選擇投資海外房產的城巿最高排名，依次為洛杉磯、紐約、波士頓、三藩巿、西雅圖、倫敦、溫哥華、多倫多和墨爾本（圖2）。

另外，調查顯示有關富豪的投資理念日趨保守，「安全風險控制方法」仍然是他們海外金融投資的最主要考慮因素，比例高達72%，去年為35%；「實際收益」以48%的比例躍升至第二考慮因素，去年以13%位列第四。

值得注意的是，「養老」（43%）、「財產保值增值」（21%）是他們認為家庭未來最重要的保障。受訪者表示他們海外投資的主要原因是「分散風險」（42%）、「子女教育」（30%）和「移民」（14%）。海外投資中，「穩健的收益」（71%）對他們是最重要的。他們碰到的最大問題是「缺乏知識」（49%）、「資金轉移困難」（18%）和「投資無渠道」（14%）。

另外，受訪的中國富豪，其海外資產平均佔總資產的11%，其中房地產比例最高，未來他們希望這比例提升到25%。而他們海外置業的目的主要體現在三方面：「自住型置業」、「投資性置業」和「度假型置業」，分別佔比49%、46%和5%。置業用途具體有：「自住（包含生活和工作需求）」，佔比51%；「資產配置需求」（20%）、「子女教育居住」（16%）、「樂退養老」（4%）、「海外身分規劃」（4%）、「休閑度假居住」（4%）和「健康醫療」（1%）。

中國富豪投資理念趨保守

另外，「性價比」（63%）、「投資價值」（46%）、「永久產權」（37%）和「地段」（31%）是他們海外置業優先考慮的因素（圖3）。受訪的中國高淨值人士平均願意投入520萬元人民幣在海外置業上；超過一半的高淨值人士願意投入300萬至600萬元人民幣在海外置業上，有16%甚至願意投入600萬至1200萬元人民幣。

[陸振球 樓市解碼]

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