南京一樓盤降價千餘元 眾多業主售樓處「維權」正文我來說兩句 嫩牛五方
http://xueqiu.com/4951106580/29397213仙林湖兩家樓盤的業主聚集維權，舉標語要求退房。
專家：南京樓市已到轉折點，降價趨勢很難改變
一降價就被「維權」的現象，終於在一度堅挺的南京樓市轟轟烈烈地上演了。
這兩天，仙林湖一家品牌在售樓盤因跟進「鄰居盤」降價，遭前期業主現場「維權」。旁邊已經售罄的另一家老盤，也在交付時受到被「維權」的影響。專家認為此類現象的出現，恰成為南京樓市出現轉折的風向標。 揚子晚報記者 張遙
維權在行動 A 樓盤
老業主聚集，說學區沒落實
仙林湖，絕對是近期南京樓市最熱鬧的一個區域。
前晚和昨天白天，仙林湖一家品牌樓盤分批加推了約200套高層毛坯房源。引起大家關注的不是銷售情況，而是老業主的「維權」。
昨天白天，售樓處聚集了一大波「維權」的前期老業主。實際上，早在本次開盤前，就已經有過老業主聚集，大家打出「退房」的標語，表示開發商宣稱的金陵中學仙林分校小學和中學部沒有落實。樓盤的營銷負責人表示，已經收到仙林大學城管委會的承諾覆函並公示，學區沒有任何問題，交付後肯定會出現在招生公告中。
不過，這並未打消購房者的疑慮。圍在一起的部分前期精裝洋房的老業主還表示，開發商宣傳的3500元/平方米精裝標準太「水」，自己請專業公司測算不過1500元/平方米，開發商有價格欺詐的嫌疑。樓盤的營銷人士解釋說，所有精裝用料和品牌都在合同中註明，樓盤會按照合同來履行責任，交付時有問題也會負責。
真實原因是……
業內：房價降千餘元/平米
雖然老業主「維權」的理由是學區和精裝修，但有業內人士分析，這與前不久同區域另一家品牌樓盤精裝改毛坯降價有關。
近期仙林湖另一家品牌樓盤通過改毛坯的形勢，把房價從精裝17500元/平方米降至毛坯14000多元/平方米。這比昨天剛剛開盤的這家樓盤在售價上便宜了近2000元/平方米。
面對這麼大的價差，除了跟進似乎別無他法。昨天開盤的這家樓盤，雖然本期銷售許可上的預售價為16500元/平方米，但真正開盤時的折後價大多低至14000元/平方米左右。而此前推出的第一批高層毛坯房折後價在15500元/平方米，精裝洋房的價格更是在20000元/平方米以上。
「剛買的房子突然便宜這麼多，老業主可能心裡不平衡，所以出來『維權』退房。」這位業內人士說道。
B 樓盤
維權標語：精裝變成了「驚裝」
就在這家在售品牌樓盤在開盤現場外與老業主糾纏不清時，仙林湖另一家已經售罄的拓荒級老盤也「莫名其妙」地在交付時被收房業主「維權」。揚子晚報記者瞭解到，這批收房的老業主打出「精裝變驚裝」的標語，稱收房時發現精裝修有多處問題。
樓盤一位負責人對揚子晚報記者表示，業主在收房時提出的所有裝修問題，樓盤都給予一一回覆，並將負責整修。如果還有問題，樓盤方面還將負責到底。此前幾批收房都很正常，業主收房率均為百分之百。
記者瞭解到，昨天的「維權」現場還驚動了警方，警員在詢問了雙方後表示，如果業主有正當理由可以通過法律途徑尋求解決。
真實原因是……
業主被指想變相獲「補償」
相比暗中跟降的在售項目相比，這家售罄的老盤多少有點「躺槍」。
據揚子晚報記者瞭解，這家老盤在尾房銷售時，精裝房源均價也不超過15000元/平方米，而前期更多的房源均價都在12000元/平方米左右，相比鄰居樓盤降價後的毛坯價也只是持平或略高而已。
「想不通這些業主維權為什麼。」業內人士分析，可能看到大勢不好了，希望通過變相「維權」獲得一定「補償」，向開發商轉嫁一部分風險。
專家怎麼看？
出現降價維權，意味樓市風險變大
對於接連出現的兩場樓盤「維權」事件，江蘇和忠律師事務所合夥人律師高磊認為，如果是因為降價而「維權」，法律上根本沒有立足點，因為合同是受法律保護的契約。不過，業主們都避開這一點，選擇了其他的理由。
高磊說，對於學區房、精裝修等寫入合同的附加條件，購房者作為合同簽約方，是有權進行質疑和聲索的。雖然業主的情緒可以理解，但如果採取過激行為反而會失去法律的支持。畢竟每位業主都是一個成年的社會人，具備風險判斷的能力，簽訂了買賣合同就視同默認接受了這種風險。
南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華表示，降價「維權」的出現，正是南京樓市出現轉折點的反映。吳翔華認為，如果今後還是讓市場自己來調節，政府不進行行政干預，那麼這種轉折還將進一步延展。
吳翔華說，目前南京與周邊早已下行的城市相比，調整還具有侷限性，主要是部分物業類型和部分板塊區域的房源出現過剩局面而引起降價，並非全域性的。不過，隨著時間的推移和更多項目的入市，這個趨勢會向其他類型和其他板塊的房源蔓延。因此說轉折點出現並不為過。
吳翔華認為，除非南京出現「限購或限貸突然放鬆」等實質性政策調整，否則這一趨勢很難改變。這意味著樓市風險加大，購房者出手也需要更加謹慎。
中天城投公告洩漏房企底線：降價32%仍可保本 嫩牛五方
http://xueqiu.com/4951106580/29419604種種跡象顯示，在經歷了多年的政策調控後，曾經「放蕩不羈」的房價，終於要低下了高昂的頭。但是對於房企來說，「降價」依舊是一個非常敏感的字眼，能降多少？這個大家都關心的問題，卻成了行業中不能說的秘密。
正因為此，當上市房企中天城投對旗下一個項目做出 「當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡」表態之時，立刻引起了《每日經濟新聞(微博)》記者的關注。
補充公告測算項目盈虧平衡點/
在近期公佈的 《國務院辦公廳關於進一步加強資本市場中小投資者合法權益保護工作的意見》(以下簡稱「新國九條」)中，強調了普通投資者權益保護，而作為落實政策，不少有再融資計劃的上市公司，紛紛結合自身的情況，對再融資方案進行補充說明。作為貴州省的龍頭房地產開發企業的中天城投，就是其中之一。
根據此前披露的方案，中天城投計劃非公開增發不超過45380萬股 (控股股東金世旗控股承諾擬認購數量不低於本次非公開發行最終確定的發行股份總數的10%且不高於35%)。而在融資所得的不超過30億元中，將用於貴陽國際金融中心一期商務區項目 (以下簡稱金融中心項目)、貴陽市云岩漁安、安井回遷安置居住區E組團 (公租房組團)項目和補充流動資金。其中，預計總投資74.43億元，計劃使用募集資金24億元的金融中心項目，在此次再融資計劃中有著極為重要的地位。正因為此，在上週末中天城投再次進行了專項說明，其中，對於房價變動對項目效益的測算，引起了《每日經濟新聞》記者的關注。
中天城投稱，依據貴陽國際金融中心一期商務區項目可行性研究報告，項目類型為商業地產項目，可行性研究報告所預測的商業地產平均銷售價格為7933.20元/平方米。根據合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報》，募投項目貴陽國際金融中心一期商務區項目所在地貴陽市觀山湖區2014年3月寫字樓平均成交價為9108元/平方米。
考慮到項目有一定的開發週期，中天城投假設項目最終銷售均價在正負15%範圍內變化時，對於項目收益的情況進行了測算。而測算的結果是，當金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售淨利率為10.83%，仍可實現盈利。另外，中天城投指出當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡。
毫無疑問，面對中天城投的測算結果，確實令人有些驚訝，因為即使在金融中心項目預測平均售價(7933.20元/平方米)明顯低於所在區域寫字樓平均成交價的情況下，依舊有著約30%的銷售均價下調空間，才會觸及盈虧平衡點。而需要特別提出的是，以上僅是中天城投對於金融中心項目售價的預測，並不意味著是最終的銷售價格，但是可以反映出公司的預期，以及項目成本的大致情況。
萊茵置業自曝「底線」/
實際上，雖然 「新國九條」正式公佈時間並不算長，但是中天城投並非唯一一家對項目價格變動進行敏感性分析的上市地產商。《每日經濟新聞》記者注意到，萊茵置業也在近日公告稱，為進一步落實《國務院辦公廳關於進一步加強資本市場中小投資者合法權益保護工作的意見》，保障中小投資者知情權，維護中小投資者利益，就非公開發行相關事項進一步予以補充披露。
萊茵置業稱，結合2013年度杭州地區商品房銷售價格走勢，2014年1～3月的成交價格先降後升，漲跌幅度均有所收窄，說明短時期內杭州地區的房地產銷售價格不存在大幅下降的風險。杭州房地產市場近期價格出現波動，從長期看這是市場健康發展的表現。但是房地產企業為完成資金回籠，如成交量持續低迷，則市場以價換量可能性將加大，所以公司新開發產品存在價格下降的風險。
依據萊茵置業楓郡項目可行性研究報告，其項目類型主要為住宅，預測的住宅平均銷售價格為10314元/平方米。根據透明售房網信息，楓郡項目周邊可比房地產項目在2014年4月的成交均價約為10600元/平方米。測算結果顯示，當項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售淨利率為6.39%，仍可實現盈利，當項目銷售均價下降23.22%時，項目將達到盈虧平衡。
同時，萊茵置業也公佈了萊茵知己項目的測算情況，項目類型主要為住宅，可行性研究報告所預測的住宅平均銷售價格為9262元/平方米。萊茵知己項目周邊可比房地產項目在2014年4月的成交均價約為9150元/平方米。當項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售淨利率為2.69%，項目仍可實現盈利。當項目銷售均價下降18.44%時，項目達到盈虧平衡。
業內解讀：「盈虧點」有差異/
從最終的測算結果來看，中天城投金融中心項目的盈虧平衡點(項目銷售均價下降32.93%)，與萊茵置業楓郡項目(項目銷售均價下降23.22%)、萊茵知己項目(項目銷售均價下降18.44%時)有著明顯的差異。
對此，一位房地產業內人士對《每日經濟新聞》記者表示，所謂的項目效益測算，其實是預計售價變動對利潤的影響，這就涉及兩個方面，成本和售價。從成本來講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產項目來說，各個成本環節都不一致，回款情況也難以把控，再加上項目之間的價格受到地段、設計等方面影響，也會存在差異。比如中天城投的金融中心項目為商業地產，地處貴州，但是萊茵置業的兩個項目為住宅，位於杭州，項目類型就明顯不同。
對於同類型項目(商業、住宅)盈虧點與售價空間是否有借鑑性，上述地產業內人士指出，很難說所有商業項目售價下降三成就是房企成本線，而且商業項目較住宅項目的波動更加大。
另外，上述地產業內人士特別指出，兩家房企對各自項目測算出的「盈虧平衡點」，本身可能也是不太準確的，因為測算還必須考慮項目的銷售情況，銷售週期越長，成本也就越高，甚至可能出現尾盤遲遲未能完成銷售的情況。總的來說，兩家房企對於各自項目的效益測算都是相對樂觀的。