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吸引嘗鮮客　三線廠平板電腦大賣

嘗鮮海外地產「REITs　QDII」待破題

趙娟

醞釀已久的中國REITs（房地產投資信託基金）仍在襁褓中，國內基金就已經盯上了海外成熟市場REITs，有望海外「嘗鮮」。

5月27日，諾安、鵬華兩家基金公司均收到證監會的新產品受理函，涉及的兩隻新品分別為5月19日上報的諾安全球收益不動產QDII基金以及鵬華美國房地產QDII基金。

海外REITs是什麼

本報瞭解到，上述兩隻新品的設計都是醞釀已久，而監管層經過長期慎重考慮才接受上報資料，目前兩隻產品在基金部的創新通道中等待審批。

接近證監會人士透露，監管者一度擔憂投資者甚至其他監管部門對這類創新產品可能會產生誤解，目前國內正值房地產調控大周期，國內REITs的推出也受到限制未有新進展，QDII基金是否存在為國外房地產融資的「嫌疑」，不過，最終這一顧慮還是被逐漸打消。

鵬華以及諾安基金相關產品設計人士都坦言，海外REITs的確對普通投資者而言是個新事物，可能存在推廣上的一些困難，但發行這類產品正是要填補這類空白，為國內投資者提供新的投資機會。由於擔心認知問題，上述兩隻產品的名稱中都沒有出現「REITs」一詞。

國際統稱的REITs是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

鵬華基金國際業務負責人介紹，與國內理解的房地產信託主要發揮開發融資功能不同，國外大多數REITs主要從事商業地產後期的運營，很多是開發商通過物業轉型而來，多從事的是不動產經營、管理業務，較少從事房地產開發。

具體而言，REITs涵蓋了住宅地產和商業地產的各個領域，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等，基本上都屬於商業地產；重要的一點是，REITs在稅收上享有上市公司沒有的優勢，不用支付企業所得稅和資本利得稅。

「簡單講，REITs相當於股票，美國上市交易的REITs都在美國三大交易所掛牌，其實，在美國標普500指數中有14只成分股是RE-ITs，而目前美國房地產行業上市公司的絕大部分證券都是REITs。」上述負責人稱。

他介紹，REITs最大的屬性是股息分紅，一般情況下REITs的分紅比例超過90%，目前美國REITs能獲得的股息率為6%-8%，這樣的定期分紅收益是能夠戰勝通脹的；另外，投資REITs還能獲得資本利得即REITs持有不動產物業的長期資本增值，這則取決於GDP增長、就業率、利率水平等宏觀經濟情況以及物業所處地段、物業管理水平等。

「通過分析歷史數據可以看到，持有商業地產和住宅地產是最好的抗通脹投資品種之一，其收益遠遠超過美國的通脹率，過去35年，新華富時美國房地產協會發的權益性RE-ITs指數的年化收益率為13.98%，超過了同期美國標普500指數的11.17%。」上述鵬華基金負責人稱。

目前，世界上有600多只REITs產品，最大的市場為歐美市場，亞洲則主要集中在日本、新加坡和中國香港。美國市場共有REITs約153只，市值3900億美元左右，佔到了全球REITs總市值的40%以上。

據瞭解，海外REITs的主要投資者都是大型機構投資者如主權財富基金、退休養老基金和大學捐贈基金等，近幾年，美國、歐洲也開發了投資REITs的公募基金和交易型開放式指數基金（ETF），REITs投資的資產質量、現金流的穩定性以及管理層能力等指標是分析REITs投資價值的主要參考因素。

嘉實基金在2005年就開始著手研究發行REITs，由基金公司募集資金，接管一些管理不善的物業或收購一些商業地產，並以物業資產的租金等收益為來源定期向投資者派發紅利，但國內對於基金公司作為REITs的發行主體還存在爭議。

抄底房地產？

鵬華美國房地產QDII基金的投資標的是美國和加拿大的REITs和房地產相關上市公司，並且將是一隻主動管理型的股票型基金定位在「美國房地產」。

諾安基金則強調「不動產收益」，其投資標的主要是歐洲、美國、澳洲、新加坡、日本等海外發達國家的REITs，不投資相關股票，也是一隻主動管理型產品，更強調在不同經濟週期，不同類不動產會有不同的表現。

諾安基金產品部負責人介紹，在經濟發展較好的時候，房地產、酒店租賃公寓的收益表現比較好，而在經濟弱週期中，醫院、養老院、護理中心等不動產的收益相當穩定。

鵬華基金認為，從2006年7月份開始，美國住宅地產下跌超過三分之一，2007年2季度美國商業地產見頂後，到目前最大跌幅也達40%，美國房地產目前的估值水平和收益率都處於合理的範圍。

根據美國地產經紀商協會的數據顯示，外國投資者已開始在美國抄底購置房產，截至今年3月份的12個月內，交易額已超過400億美元。

記者瞭解到，諾安、鵬華基金的兩隻新產品都沒有聘請海外投資顧問，均是靠自有團隊進行主動投資。

唐良智親自推銷“成都造”新能源汽車 京東率先嘗鮮

9月29日上午11點，京東西南分公司配送部司機唐波打開車門，把一輛新能源純電動汽車發動後，開上了龍泉驛區道路。 這標誌著京東采購的50臺新能源貨車正式在成都上路，這也是電商企業在西南首次大規模采用新能源貨車進行運輸配送。 

這批廂式貨車是純電動、零排放新能源車，續航里程達180公里，能夠很好地適用於京東物流車從倉庫到成都城區各個配送站的需要。這批新能源貨車來自於成都本土新能源汽車企業雅駿汽車，該車長5.995米，寬2.1米，高2.98米，最大車速為每小時80公里。 

而這批新能源車之所以大批量上路，則源於成都市委書記唐良智向京東集團CEO劉強東的一次會見。 

今年5月，時任成都市市長的唐良智在成都會見了京東集團CEO劉強東，雙方在談到快遞物流的發展時，唐良智稱新能源汽車不僅節能減排、而且技術日益成熟、日常運行時也有很多便利之處，並介紹了成都幾家新能源汽車企業。 

劉強東當時回應稱，京東有意在成都率先大規模使用新能源汽車，一方面是積極響應國家推廣使用新能源汽車的號召，履行保護環境、減少汙染的企業社會責任，另一方面是因京東在倉儲和物流方面逐漸專業化，采用新能源汽車能夠壓縮成本，提升運輸效率，保證送貨時效。 

此後京東西南分公司經考察調研後，決定采購來自雅駿新能源汽車生產的“雅駿之星”新能源貨車。由於從倉庫到配送站點的距離與路線基本是固定的，因此很適合采用新能源貨車來完成這項作業，不用擔心中途沒電。 

不僅如此，國家為鼓勵新能源車使用，根據相關政策，新能源貨車不受進出城限制，可在城區24小時運行，並享受市區2小時免費停車的優惠等。 

汽車產業在成都市規劃的現代產業體系中被作為突出發展的產業，也是唐良智推動的成都工業強基行動中的主攻方向之一。 

2015年，成都汽車產能突破100萬輛，躋身全國第九。按照規劃，到2025年，成都汽車產業主營業務收入突破6000億元，整車制造能力超過300萬輛，成為全國重要的汽車產業基地。

在汽車產業也正面臨的產能過剩境地，新能源汽車作為成都汽車產業轉型的主要方向之一。成都經開區提供的數據顯示，今年上半年，新能源車放量擴產。新能源汽車完成量2257輛，同比增長1530輛，實現了倍增發展；實現產值6.7億元，同比增長3.2億元，增幅91.4%。其中，自主品牌野馬汽車達到歐洲標準。

產業資本“嘗鮮”本土兒科診所

兒科診所已經成為中國醫療產業資本追逐的“新大陸”。

根據第一財經記者在全國企業信息查詢系統的不完全搜索統計(關鍵詞“兒科診所”)，在過去一年，全國有超過74家新註冊的兒科診所成立，過去五年內新增的兒科診所達到251家，這一數字與過去20年總計新增的數量相當。這也意味著，作為一項過去並不被醫療投資人看好的新領域，兒科診所的投資“風口”，是真的來了。

醫療資本追逐“下一代”

作為麥星投資的合夥人，田子睿開始觀察基層醫療市場是在2008年，不過直到6年後他才敲定了自己在兒科醫療服務領域的第一筆投資，做了睿寶兒科的早期投資人。用他的話說，當時感覺產業發展的時點應該快到了。

不過現實比預想中來得更快，僅過了兩年，兒科診所這一領域就已經站上了醫療投資領域最熱門的風口。今年2月，田子睿所在的麥星投資攜同源星資本和本草投資共同完成了對睿寶兒科診所的7000萬元人民幣增資，這是這家兒科診所企業自2014年成立以來獲得的第三次融資。

中國人對私立醫療的需求和認可正在崛起，婦兒領域打響了第一槍。在睿寶獲得7000萬元人民幣增資的前一個月，另一家婦兒醫療服務機構美華醫療獲得了本土醫療投資機構高特佳投資2億元人民幣的戰略資本註入;再往前一個月，網紅醫生崔玉濤所創立的“育學園”完成了由源星資本、雙湖資本和弘暉資本共同參與的2000萬美元(約1.4億元人民幣)C輪融資。

“高端兒科診所市場未來在中國只增不減。”睿寶兒科創始人楊唯璐對第一財經記者表示。15年前，醫學專業畢業的楊唯璐選擇了一條和同班同學不同的道路。當時亞洲最大的私立醫療連鎖企業百匯醫療剛剛進入中國，楊唯璐放棄醫生身份，轉而以管理者身份進入百匯，向這個私立高端醫院元老企業學習如何運營。2010年開始楊唯璐陸續做了兩年的醫療投資管理，並去和睦家學習運營，終於2013年中決定創業，成立一個本土品牌的中高端兒科診所。

她在工作時認識的合作夥伴——田子睿所在的麥星投資為睿寶提供了第一筆啟動資金。從第一家醫院籌備兩年、敲了100多個章才開業，到去年一年時間開出了上海的兩家分店，資本和政策將楊唯璐的野心不斷催化。今後幾年，她所計劃擴張的診所數量達到6~7家。在目前，一線城市單個診所的前期投資成本大約在600萬~800萬元，現如今，幾大本土連鎖品牌也都在采取擴張戰略攻城略地，楊唯璐必須加速才能獲得更多的忠實客戶群體。

事實上，一直在五年前，中國的高端醫療市場都還是“洋品牌”的天下，所接待的客戶也以外國人為主，和睦家和百匯兩個高端醫療“巨頭”籠絡了大部分在華一線城市生活的外國人。

不過這幾年情況有所轉變，出於對就醫環境的要求，年輕白領開始青睞高端診所，和睦家創始人李碧菁透露，現在他們的客戶群體外籍人士和中國本土客戶的比例已經變成了50：50。

包括北京亞美兒科診所、浙大兒醫泰迪熊診所、深圳維兒諾兒科門診、北京崔玉濤育學園兒科診所、上海美華兒童咨詢門診、媽咪知道等兒科診所在去年相繼開業。不過，第一財經記者在梳理全國企業信息查詢系統相關數據時發現，這輪兒科診所的爆發潮實際從2013年就已經開始，那一年《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》中提出決定啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策，在現有的兒科診所中，2013年後成立的兒科診所數量超過了50%。

最好的商業模式仍在探索

對於私立醫院，病人流量永遠是最重要的考核標準。而在獲客渠道上，不同兒科診所可謂“八仙過海、各顯神通”。

新開業的兒科診所從獲客模式上大體可以分為兩大類：第一類以育學園為代表，依托創始人的品牌效應，從原有線上App、微博、微信的受眾資源來引流落地線下診所，據悉，在育學園App未上線之前，崔玉濤在微博上有大約560萬粉絲，這一粉絲數量在國內兒科醫生中應該無人能出其右。第二類則是直接在線下成立兒科診所，依靠口碑傳播同時上線App、微信等平臺實現線上線下互通來拓展客源，比如位於鄭州的叮叮兒科診所、睿寶兒科等。

而在盈利模式上，目前幾乎所有的兒科診所都是以門診收費為主要的盈利渠道，再加之疫苗註射、兒童體檢為輔助。它們定位中端，規模往往不是很大，兒童樂園式裝修成為標配，並且不主張使用兒童藥物，因此醫藥收入反而不是重要的環節。

“主要聚焦在兒童的健康管理，以後會自然地增加一些項目，包括跨國就醫、眼科配鏡服務等等。不過作為投資人，現階段我並不關心盈利，只關心服務質量。”田子睿表示。

與田子睿的判斷相似的，包括育學園、唯兒諾在內的幾大知名兒科診所幾乎都將兒童健康管理定位為了未來的主要方向，偏重門診不做急診，提供“會員制”服務。

這樣的專業選擇有著背後的道理：在兒科領域，門診其實並不容易引起醫患糾紛，大多數的糾紛來自於急診以及疑難疾病。除此以外，複雜疾病往往不是兒科領域一個資源可以搞定的，需要多學科互動，單個兒科診所難當重任。事實上，大多數的兒科診所的創始人更願意將自己定位為公立醫院兒科的補充，而絕非競爭者。

前幾年兒科診所的大規模成立為如今資本嫁接醫療機構提供了土壤，不過，並不是所有的兒科診所都會被青睞，“優質的醫療項目一定不是靠錢就能砸出來的，如果短時間內用資本的杠桿將服務迅速擴大一定會導致服務的下降，客人很快就會不來。”田子睿說。

細數那些獲得融資的兒科診所，清一色的具有某些共性：講求服務、定位中端、線上導流、差異化競爭公立醫院……當然，更重要的還是人。

“做醫院，說到底還是人的事兒。”田子睿說，“沒有從醫經驗，就不可能搞懂醫院究竟該怎麽做。開診所和開便利店不同，不是說你轉一圈就能學來的，它的內部管理、服務模式外人根本看不到，而這些才是診所能否成功的關鍵。”

不僅僅是楊唯璐，美華醫療的創始人郭雨橋在回國創業之前曾在美國有著40年的行醫經驗，育學園創始人崔玉濤曾在北京兒童醫院及和睦家工作多年。

在這個體系中，不僅僅是創始人重要，更重要的是團隊。沒有連鎖計劃的診所無法做出規模效應，經營成本居高不下，而一旦做出規模，只依靠創始人一人難以平衡多家診所之間的管理。

以睿寶為例，目前這家機構的人力成本投入占據了不小的比重。新開的閔行和新江灣地區的分店經理從招聘進來到投入實戰花了楊唯璐兩年時間，而這些員工要想從“可用人才”變成優秀的管理者，時間可能更長。

盡管大型融資事件不斷，不過誰最有可能成長為單一領域的獨角獸目前還很難說。“醫療領域的投資屬於技術性投資，它需要的是持續性的長期黏性投入，它不像摩拜單車這種(領域)，投資人需要非常aggressive(強勢)，需要通過快速融資擴大規模來打完戰役。”田子睿說。

小米敲門港交所 “嘗鮮”同股不同權

錯過了四年前的阿里巴巴，港交所不願再錯過今年全球最大的科技類創業公司IPO——小米。

4月30日，港交所新制定的《新興及創新產業公司上市制度咨詢總結》生效，被視為港交所25年來的最大變革。5月2日即有消息稱，小米有望最快在本周提交上市申請，6月底至7月初掛牌，然後考慮以CDR（中國預托證券）在內地上市。這將是香港有史以來最大規模的IPO，同時也有望成為今年全球最大型的科技新股。

據接近小米IPO中介方人士對第一財經記者獨家透露，眼下保薦人、投行、潛在投資人普遍接受當前估值至少在700億美元，IPO之後短期內小米市值超過1000億美元把握很大。

“雷軍和他的團隊經驗非常豐富，定價時有所保留，這讓大家都有錢賺，也為後面市值管理留下了很大空間。”上述人士稱。

小米靠什麽高估值？

“小米在未來五年內都不會考慮進行IPO。”2012年，標榜“市夢率”估值概念的小米創始人雷軍第一次對外透露了關於上市計劃的說法，當時小米估值40億美元。

近幾年，小米的每輪融資幾乎都是“三級跳”。2010年底，小米公司完成金額4100萬美元的A輪融資，估值2.5億美元；2011年12月，小米公司獲得9000萬美元融資，估值10億美元；2012年6月底，小米公司融資2.16億美元，估值40億美元；2013年融資完成後小米整體估值達100億美元。最新一次公開融資信息是2014年，總融資額11億美元，估值450億美元。

現在小米到底價值幾何？坊間傳聞可信度較高的說法從600億美元到1000億美元不等。接近小米IPO中介方的人士向第一財經記者透露，眼下保薦人、投行、潛在投資人普遍接受當前估值至少在700億美元，IPO之後會短期內市值超過1000億美元把握很大。“雷軍和他的團隊經驗非常豐富，定價時有所保留，這讓大家都有錢賺，也為後面市值管理留下了很大空間。”他稱。

如何給小米估值？先要看清它的商業模式。

在今年4月底，雷軍公布了一個重要信息：每年整體硬件業務的綜合稅後凈利率不超過5%。此消息讓業內頗為震驚，公開信息顯示，2017年蘋果整體業務凈利率為21.1%，華為整體業務凈利率為7.9％。即便是公認凈利率較低的家電行業，海爾為6.6%，美的為7.7%，也高於5%。

為什麽小米在IPO前公布這一信息？第一手機界研究院院長孫燕飈對第一財經記者分析稱，這其實是小米對外界表明了未來發展方向，不是一家硬件公司，不單純靠硬件獲取主要利潤，而是一家互聯網公司，這也有利於資本市場看清小米的商業模式。

雷軍曾對外解釋，小米本質上是一家以手機、智能硬件和IOT（物聯網）平臺為核心的互聯網公司，也就是“鐵人三項”商業模式：硬件+互聯網服務+新零售。

事實上，從小米創立開始，雷軍就一直強調小米硬件是貼近成本售賣，幾乎不賺錢。但只講硬件不一定是好“故事”，無論全球智能手機出貨量還是中國智能手機行業都在繼續負增長，今年一季度國內手機出貨量僅為8737萬部，同比下降26.1%,其中，國產品牌手機出貨量更是同比下降27.8%。不過好消息是5G商用的臨近，以及海外市場的更大機會。

從硬件方面看，經歷了2016年的補課和2017年的逆轉，去年小米手機出貨量達到9240萬部，從第三季度開始重回世界前四，到了今年第一季度，只有華為和小米實現了同比增長。在印度市場，小米手機第三季度以來居於市場份額第一。

但若把小米看作是一家需要有海量用戶基礎的互聯網公司，硬件只是一個入口，主動控制硬件利潤帶來的性價比將有助於小米迅速積累、擴大用戶基數，帶來高活躍度、高轉化和持續高留存率的互聯網用戶群體。

第一財經記者曾獲得的一份小米Pre-IPO融資推介材料顯示，小米日均活躍用戶達1.32億，日均用戶使用時間為312分鐘（5.2小時）。小米2016年盈利近10億元，收入組成中，79%來自於硬件，21%來自於互聯網服務業務。硬件業務的凈利潤率僅為2.8%，而互聯網服務業務的凈利潤率超過40%，主要來自遊戲、廣告、應用分發等。

“此外還有小米之家的想象空間，特別是在如今新零售的關口，包括小米和它的競爭對手都在布局。”孫燕飈稱，這也是外界對小米估值浮動空間如此之大的原因之一，“撐起其估值的方式，一是按互聯網公司方式（有遊戲、廣告、會員等）估值，二是按從手機、電視、盒子到智能硬件的全產業鏈的方式估值，三是作為線上線下新零售企業的估值，可以說，小米的模式在國內沒有多少可參照物。”

赴港上市渠道變寬

“小米如果最終沒有來港上市，會感到驚訝。”港交所總裁李小加這樣公開表示。

今年4月30日開始，港交所新規則容許擁有不同投票權架構的公司上市、容許未能通過主板財務資格測試的生物科技公司上市，以及為尋求在香港作第二上市的大中華及國際公司設立新的便利第二上市渠道。這意味著，由小米董事長雷軍等持有的特殊股權，將會采用同股不同權股份的投票權上限，即每股特殊股份相當於10股普通股的投票權。換句話說，雷軍在上市後只須最少持有9.1%特殊股權，就可擁有小米的控股權。

不只是小米，螞蟻金服未來有可能選擇A+H（上海、香港）兩地同時上市。馬雲也表達過希望螞蟻金服未來在A股上市，以其現有體量看，兩地上市至少在理論上存在可能性。而李小加也稱對小米、沙特阿美、螞蟻金服來港上市有信心。

港交所北京代表處代表張曉夏此前介紹，香港IPO不需要排隊，處於即報即審的流程，上市全部流程大概控制在6~9個月。“在香港上市的企業沒有優先制度，按照遞交材料時間先後審核，誰的上市問題先解決誰就可以先上市。”

從2017年香港新股的行業結構來看，2017年科技、傳媒和電信行業在香港新股中的占比為18%，低於2016年的19%。金融服務業、消費行業的占比也有下降，而占比增加的主要來自房地產、制造業等傳統行業，房地產新股在2017年香港新股大盤中占比28%，排名第一。

來自德勤的數據顯示，2017年全年香港將增161只新股，總融資額1282億港元。新股數量較去年的120只增加34%，但融資額較去年的1953億港元下滑34%。數量增加，總額下降，最主要原因是缺少超大型新股IPO。

值得一提的是，在去年被香港市場稱為“新經濟三寶”的眾安在線、閱文及易鑫上市時都曾引發不小的關註。這其中，眾安在線上市時供散戶認購的公開發售部分實現超額認購392倍，閱文集團上市首日開盤不到半小時內股價已然翻番，市值逼近千億港元。

但隨著港交所新規的落地，香港市場對境外科技類公司的吸引力正在變強。出於IPO成本、文化相近、市場熟悉度、投資者溝通便利等方面的優勢，內地不少獨角獸公司傾向於在香港IPO，中國獨角獸的崛起與資金渴求可以為香港市場註入很可觀的增量與活躍度。

今年1月，小米投資人之一、紀源資本(GGV)管理合夥人童士豪在接受第一財經記者采訪時表示，美國投資者能夠理解中國互聯網公司的數量是有限的，他們很難全部押註中國或全部押註中國互聯網公司，以分散風險。“相比美國市場，未來會看到大量中國公司選擇在亞洲上市，中國內地和香港的IPO都會增加。”

創新工場創始人李開複也表示，這對投資者、創業者和投資機構都是好消息，如果CDR再落定，就是好事成雙。TMT、生物科技公司上市通路更暢、選擇更多了，創業者可以更安心地專註於創新，選擇更能理解公司價值的資本市場。