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努力儲蓄? 定加按? 還是現時樓換樓? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5077

又再計劃加按 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/12/blog-post_18.html
話說止凡的自住樓在2008年做九成半按, 到2010年做了一次轉銀行及轉做H plan, 沒有拿錢出來轉了七成按。2011年見樓價比2010年再升了不少, 再拿同一層樓加按套50萬出來買股票, 而仍然維持七成按。

2011年的加按動作非常簡單, 匯豐只當我是有抵押借貸, 我的所有資料都在她手上, 所以不用提交什麼, 只需向她提出借貸意向, 總部計算過而接受的話, 我就可以填好文件交回, 安排下一個供款日過數。最好的一點, 由於新加按不及舊有H Plan的利率好, 我不想影響舊按部份, 而我這樣加按正正不用將整個按揭重新跟新利率做按揭, 只是新借部份跟新Plan, 舊有部份能保持不變, 連新舊兩筆按揭的供款年期也可以不一樣, 同時還可以拿走回贈現金。


2011年到今天, 樓價繼續上升, 如果跟恆生的網上估值的話, 我今天又可以加按多50萬來用, 但匯豐對我間樓的網上估值比恆生少8%左右, 如果樓市繼續維持現狀緩緩上升, 什麼量跌價不跌之類, 匯豐的估值也能在不久將來夠我再多套50萬出來 (如今做的話可套40萬左右), 到時我可能第三次麻煩匯豐了。

其實我太太名下的樓也做過一次加按,可惜樓價再升想再加按時, 因為供款超過收入一半而不能借, 要不然又可以拿來投資套利。

早前跟朋友說過這些財技, 每每跟人家說他的自住樓升了不少, 人家總會回答:「升多多都無用啦, 要住的嘛。」, 而我就會習慣性地說出這個財技, 哈哈。

樓市有高有低, 全城樓價大跌時, 自住樓的身價也一同大跌, 因此不能加按買貨。當全城樓大升時, 可考慮加按, 不過按出來的錢再買其他貴樓, 好像不太抵吧。唯一比較可取的是, 全城樓大升時, 加按套現, 再升再按, 然後再用財務知識保存好這筆錢, 享受中途的投資回報以保存實力, 到全城樓大跌時出擊。

高套低買, 好像衝浪選手, 而操作危險性其實不低。簡單而說, 套出來的錢能否保存呢? 到樓市跌時這筆錢的購買力還在嗎? 還是所買的資產跟樓市一起大跌呢? 另外, 要看看自己用錢時的定力, 套多一二百萬放在戶口內, 一般人很容易會亂投資、亂買東西、突然感覺人生苦短而好想享受人生, 到頭來得個吉, 剩下債, 小心。

加按套現的投資選擇 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/04/blog-post.html
上文提到加按套現投資計劃, 目標應該是投資股票, 跟上次一樣, 這筆有成本的資金, 投資對象一定要更穩健, 如果輸清的話, 不是資本歸零, 還要欠債, 絕對不可亂來。尤其是上一次有一個美好的經驗, 更加不應被上次的回報沖昏頭腦。

現在止凡留意南方A50(2822), 她追蹤50隻A股 (富時中國A50指數), 中國A股已經跌了多年, 由6000點跌至2000點, 2000點又停頓了一段時間, 估值亦很低。南方A50跟安碩A50(2823)一樣是追蹤富時中國A50指數, 唯一不同的是南方A50是買賣實股, 不像安碩A50利用衍生工具模仿的方法指數, 算是少了點風險吧。這些觀點是由今年「福布斯」排名第25位的大鴻輝興業創辦人梁紹鴻先生所說的, 頗有道理。

今天富時中國A50指數的市盈率大約8倍多, 比我上次大手買入的建行(939) 現在市盈率不足7倍為高, 不過我的建行持股比重已經不低了, 再以加按套出來的資金加碼買入, 會進一步推高持股比重, 並不理想。

A50指數的成份股我多數都沒有持有, 不少都是內地很好的品牌及高增長的公司, 例如保險業的平保, 內銀的招行、民行、農行, 酒類的茅台, 煤炭類的神華等, 全部都是A股, 而多數市盈率都不低, 她們加起來的風險應該更低才對, 但合成了一個A50指數的市盈率則是8倍左右, 感覺很抵買。如果能買入後又持有至泡沫「爆煲」, 即待A股市場市盈率過20倍時才沽出, 回報足足有2.5倍, 這些情景, 想想也不錯。

置業信箱(48)：加按買樓收租一定掂？ 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=24208

問：兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍（付3成首期，供30年，H+1.3，Cap P-2.95）自己1個上左會。現在升到約500萬左右，能加按來買多層小樓收租呢？想法是新買的小樓自住，四小龍出租，新樓用老婆名上會。

答：若以正路的思維，將物業加按，500萬可以按七成借到350萬，以讀者提供的資料，供了兩年，欠本金應減到270萬左右，大約可以借到75萬（要扣大約5-6萬駛費）。

如果用物業申請二按又會不會借到更多呢？按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限，400萬以上物業已經不能借到九成：

物業價格	最高按揭成數
400萬港元或以下	90%
	(貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下	80% - 90%
	(貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元	80%
	(貸款上限為480萬港元)

假定讀者沒有其他現金投入，75萬七成按，只可以買到230萬左右的物業；若果做二按的話，大約可以買到420萬的物業。

假定業主將現有物業賣給妻子，然後用妻子名義去借二按按揭，以500萬成交價計，無需要給佣金，印花稅6%是30萬，按揭保險上會，樓契連律師費5-6萬，以下就是供款計算：

出售物業得款500萬，扣除欠銀行270萬，差額是230萬，其中100萬支付二按的首期，30萬支付印花稅，樓契連律師費5-6萬，七除八扣之下，得款是94萬左右，每月供款將會增加4,000元左右。

可見搞一大輪手續，相差的只是19萬，而所得款項所買到的物業，又是否適合讀者用作自住？一定要買多一層樓，就要另作資金投入才見穩健，還要計及未來加息之後，供款會進一步增加。

筆者以為，買樓收租是一項投資賬，要計清楚所有的開支，並且要衡量或然的風險，是否足以彌補？若約以租金收入計算，只有3%的租金回報，連買藍籌股都不如，若果期望物業增值，又會否變成紙上富貴？

加按買收息股達15%增長 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/12/15.html

不少blog友都有發現止凡有把自住樓加按套現作股票投資的，所以對這樣的操作也感興趣，參與工作坊時也有類似提問，不妨看看這是否也是你關心的問題。



Sam：

現時環境可考慮加按買股嗎？
如果以收息股為基礎，如何可以做到每年10%-15%增長？


止凡回覆：

是否加按買股，這未必是環境與時機問題，更是個人財商的問題，我對於借貸及加按投資的分析考慮，不妨參考以下文章：
http://cpleung826.blogspot.hk/search/label/借貸經驗分享

就算以收息股為基礎，其理念都不一定只集中看股息的，blog內也有文章討論過，有時間不妨看看：
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/11/blog-post_19.html
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/12/blog-post.html


後記：

加按套現再投資，於我而言，在今時今日的環境之下，我當然覺得合理才會作出這樣的操作。即使昨晚美國聯儲局正式宣佈加息四分一厘，正式進入加息週期，個人認為美國始終沒有條作在短時間內很猛烈地大幅加息。然而，當其他人又對這操作深入發問時，我又會擔心誤人子弟，因為這始終涉及借貸操作，不同人有不同背景、財商、性格，同一個操作放到不同人身上，絕對會有不同效果的。

我不喜歡在文章中討論太仔細的投資操作，相信大家都知道這一點，因為已經重覆了很多次。當你不太清楚自己要什麼，又不知道該怎樣做，去問別人意見時，別人是否能給予你最好的建議呢？大家要訓練一個思維，就是沒有人比你更清楚你要什麼，與及沒有人比你更清楚什麼操作最適合你。

拿Sam的問題為例，為何以收息股為基礎？因為Sam本身對收息股的投資模式較有信心嗎？如果看看我給Sam的連結，不難發現可能Sam對收息股的理解與我的理解可能不一樣。為何要每年獲取10%-15%增長？這與Sam本身的投資計劃有怎樣的關係呢？這些都只有Sam本身最清楚。

然而，單單是這兩個準則，即「收息股」與「10%-15%增長」，就足夠提供投資建議嗎？還有不少東西需要考慮的，包括Sam本身的能力圈及性格、對股票的認知、在超買與超賣時的操作、日後檢視公司變質的能力等，這些因素都會決定投資回報的，而且每個人都不同，隨便說些股票號碼有意思嗎？

我們從大師身上學習時，主要是其思維，而並非抄襲他們的實際操作，如果發現有「專家」非常炫耀其投資成績，但其投資理念卻不太合理，我會避而遠之。話說回頭，我發現有不少朋友都把這個概念模糊起來了，總是著重結果往績，不想紙上談兵，但這實非我的理念。

我不反對在一些討論投資方法的地方也會有很好的交流，我也從一些「不太悶」的地方學到很多操作方法，當然主要透過了解分享者背後分析及理念。若大家能認真研究別人的投資方法，自然能管理風險與避免損失，而大前提是自己定必要對投資工具有所認識，下過苦功，自然能事半功倍。

加按買收息股達15%增長

不少blog友都有發現止凡有把自住樓加按套現作股票投資的，所以對這樣的操作也感興趣，參與工作坊時也有類似提問，不妨看看這是否也是你關心的問題。



Sam：

現時環境可考慮加按買股嗎？
如果以收息股為基礎，如何可以做到每年10%-15%增長？


止凡回覆：

是否加按買股，這未必是環境與時機問題，更是個人財商的問題，我對於借貸及加按投資的分析考慮，不妨參考以下文章：
http://cpleung826.blogspot.hk/search/label/借貸經驗分享

就算以收息股為基礎，其理念都不一定只集中看股息的，blog內也有文章討論過，有時間不妨看看：
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/11/blog-post_19.html
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/12/blog-post.html


後記：

加按套現再投資，於我而言，在今時今日的環境之下，我當然覺得合理才會作出這樣的操作。即使昨晚美國聯儲局正式宣佈加息四分一厘，正式進入加息週期，個人認為美國始終沒有條作在短時間內很猛烈地大幅加息。然而，當其他人又對這操作深入發問時，我又會擔心誤人子弟，因為這始終涉及借貸操作，不同人有不同背景、財商、性格，同一個操作放到不同人身上，絕對會有不同效果的。

我不喜歡在文章中討論太仔細的投資操作，相信大家都知道這一點，因為已經重覆了很多次。當你不太清楚自己要什麼，又不知道該怎樣做，去問別人意見時，別人是否能給予你最好的建議呢？大家要訓練一個思維，就是沒有人比你更清楚你要什麼，與及沒有人比你更清楚什麼操作最適合你。

拿Sam的問題為例，為何以收息股為基礎？因為Sam本身對收息股的投資模式較有信心嗎？如果看看我給Sam的連結，不難發現可能Sam對收息股的理解與我的理解可能不一樣。為何要每年獲取10%-15%增長？這與Sam本身的投資計劃有怎樣的關係呢？這些都只有Sam本身最清楚。

然而，單單是這兩個準則，即「收息股」與「10%-15%增長」，就足夠提供投資建議嗎？還有不少東西需要考慮的，包括Sam本身的能力圈及性格、對股票的認知、在超買與超賣時的操作、日後檢視公司變質的能力等，這些因素都會決定投資回報的，而且每個人都不同，隨便說些股票號碼有意思嗎？

我們從大師身上學習時，主要是其思維，而並非抄襲他們的實際操作，如果發現有「專家」非常炫耀其投資成績，但其投資理念卻不太合理，我會避而遠之。話說回頭，我發現有不少朋友都把這個概念模糊起來了，總是著重結果往績，不想紙上談兵，但這實非我的理念。

我不反對在一些討論投資方法的地方也會有很好的交流，我也從一些「不太悶」的地方學到很多操作方法，當然主要透過了解分享者背後分析及理念。若大家能認真研究別人的投資方法，自然能管理風險與避免損失，而大前提是自己定必要對投資工具有所認識，下過苦功，自然能事半功倍。

換樓、加按、轉租、按兵不動？──有樓在手何去何從

1 : GS(14)@2010-10-02 10:16:05

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog
上星期日看電視的財經節目，分析有樓在手人仕在此樓價高企之下為怎樣應對而煩惱，當中有建議郊區換市區，有建議加按套現，或一間變兩間其中一間收租等，當然亦可以先行獲利租樓住。筆者認為此中已有一大進步，皆因長久以來，電視樓市節目長期唱淡之餘，即使在此旺市，亦繼續發放負面訊息。如說政府多次出招仍然失敗（那些不是壓市措施，又何失敗之有？），或者說發展商新樓豪宅化不願興建中小單位助小市民上車（電視台大股東亦不見得會這樣做），講完聽完又如何？ 讀者及觀眾最想從資訊節目中得到資料及意見，從而有助投資決策，一味描述及評論，而沒有可行建議，對於絕大多數壁上觀者或有自娛之效，但具真正需要的觀眾，只會覺得無奈。

那些一早在低位上車，已有樓在手的業主們說，手上樓宇已具有可觀升值，在此低息情況下本大息小按揭額亦顯著減少，按個人需要應對就無需自尋煩惱。究竟賣定不賣？筆者認為如果只屬安居而滿於現狀者根本就不會去想這個問題，問者當然就有改善居住環境甚至投資增值的目的。

就以筆者以前提過有人說中產也希望樓價跌，以便細換大，要不是別有用心，就是一種個人偏見。其實在升市當中，更容易換樓，有心細換大或平換貴者，大可襯銀行估值上升而按息偏低之下，加按套現，從而獲得流動現金。而此等加按一樣享有低息及長還款期，到換樓目標或時機出現時，就不用四處張羅首期，因為淡市時銀行往往收縮信貸。

乾脆賣樓轉為租樓又如何呢？租金佔樓價約3-4%，表面上即使交三年租也只佔樓價的9-12%，然而不可忘記，假定賣樓時減去按揭收到總樓價的50%（30%首期，餘下為供款及升值），比率即提高至18-24%（因為分母減半）；如用高按揭成數或樓宇升值不多的話，比如只收到總樓價的30%的話，租三年樓的代價高達本金的30-40%！而筆者估計低息期遠比坊間各路人馬預期為長，而樓市要見頂下跌，可能要到2012年新樓供應大幅上升之後。一路租樓一路看市升，其感覺恐怕比負資產更難受。

筆者認為賣與不賣最重要的一點是究竟手持的物業是否優質，比如坐落在傳統豪宅區，或新興地區樓齡較新物業，又或是區內質素及檔次較高的龍頭盤，其實無需急於放售。就以東九龍為例，老舊物業如淘大、得寶理應換出，德福、麗港城之類可繼續持有，皆因不同種類的物業一如各種股票，強者越強弱者越弱，隨著市場升溫雞犬皆升之際，換出弱勢換入強勢，本身已是一種增值行動。

尤其是樓齡是樓價的最大敵人，樓市大約十年一個浪，錯過此浪，下次高潮已是十年後，到時樓齡又大十年，死抱管理不善的舊樓，樓價因折舊而跑輸大市，套現困難，銀行又在估值及按揭年份多方設限。大多數樓齡超過廿五年的舊樓，投資價值已十分有限，畢竟太古城美孚等長青樹是特例而非常例。

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2 : GS(14)@2010-10-02 10:17:27

http://mytv.tvb.com/news/financemagazine/111705/114#page-1
該節目視頻

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豪宅炒家頻借爆 加按成風 施佳龍抵押物業予波叔借4.9億

1 : GS(14)@2014-05-05 18:03:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】辣招推出後，豪宅成交大減，市場湧現不少投資者「按爆」物業，須以平價出貨，有物業甚至淪為銀主盤。本報發現，資深豪宅炒家施佳龍把貝沙灣一幢「孖屋」，連同葵涌一幢工廈，抵押予舖王鄧成波或相關人士，貸款4.9億元；而施佳龍持有的九龍塘根德道一屋地，在過去4年內先後八度向銀行及財務公司抵押。有業內人士認為，過去樓市炒風強勁，炒家間會互相借貸炒起樓市，至近期交投轉淡，加按情陸續浮現，實力不足的炒家最終被迫低價出售物業。


早前有消息指出，施佳龍持有之貝沙灣5期兩幢單號屋，已被利星行財務公司收回，並以銀主盤形式放售，每幢叫價1.8億元，較市價2億元低約一成。本報再翻查貝沙灣5期另一幢「孖屋」(同為施佳龍持有)的田土廳紀錄，發現除向利星行承做一按外，亦由富益貿易有限公司承造二按，單是二按已涉及4.9億元，富益之董事正是鄧成波之子鄧展英等。


息口3厘 遠低過往

本報致電鄧成波查詢，鄧氏稱，有關貸款並非單純為貝沙灣物業；施佳龍早前以7億元向鄧購入葵涌打磚坪街成功中心全幢，鄧得知施亦未成功向銀行申請按揭，故向施提供4.9億元貸款(即成交價之七成)；息口只約3厘，遠低於公司過往批出之貸款息口。

至於為何會以貝沙灣物業作抵押，鄧成波則表示：「知道佢(施)唔係好掂，驚佢走我數，咪叫佢添，按埋貝沙灣」，不過，在土地註冊處文件所見，上述工廈與貝沙灣物業是分兩次作按揭登記，鄧指「詳細由律師處理，我唔清楚」。

另施佳龍秘書回應本報時稱，施曾購入葵涌兩幢工廈，並會活化成寫字樓，總投資約20億元，但就表示不清楚該工廈及貝沙灣等物業之按揭資料。

此外，施佳龍自用的根德道單號屋地，自10年5月以1.628億元購入後，已先後8次由銀行及財務公司抵押，當中4次就由永順資產管理有限公司承做按揭，最近一次為今年4月初，但有關資料並未詳細紀錄其按揭金額。

布力徑19號洋房 加按5次

事實上，近日市場上亦出現不少豪宅被揭多次加按個案。如惠州「80 後」少婦黎嘉敏於2011年，豪擲逾3.4 億元購入九龍站凱旋門摩天閣天際屋，一度刷新九龍最貴住宅紀錄。原來業主去年8 月再抵押物業，向投資者「磁帶大王」陳秉志借二按， 涉高達6000 萬元人民幣及1.8 億港元(合計共近2.55 億港元)。另由「椰菜娃娃之父」李群華家族持有的山頂布力徑19號屋一洋房，去年先後5次加按物業，最終今年以較叫價平1.5億元或33%成交，亦較市價平15%。

銀主盤增多 豪宅料受壓

第一信用財務主席冼國林認為，以往炒風強勁之時，不少炒家都會加按物業，增加流動資金，投資其他物業。由於近年豪宅交投淡靜，令該批加按物業遲遲未能賣出，部分業主唯有以平價沽貨，更有業主因斷供而被銀主沒收物業，料對豪宅樓價有一定壓力。

對於有炒家互相借貸，冼稱，過往都有不少炒家兼任放數，並會要求買家增加其他物業作抵押，一方面可賺取利息，另一方面若買家「走數」，除可收回原有物業外，更可多賺其他物業；不過若遇上淡市，買家則會隨時「輸凸」。

(樓市轉角系列２)

明報記者 林尚民、李宛婷

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2 : GS(14)@2014-05-05 18:04:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】豪宅市場一向是樓市探熱針，其起落對整體樓價走向具參考作用。本報翻查差餉物業估價署於1997年至今年2月共17年的樓價指數(見圖)，發現無論是97年亞洲金融風暴、2000年科網股爆破，還是2003年SARS、2008年金融海嘯，中小型單位及反映豪宅市的大單位樓價調整期大致相若，而97年、08年兩次，都以大單位跌幅較大。


辣招後 大單位跌價先於細單位





1997年，亞洲金融危機爆發，特首董建華又提出「八萬五」政策，重創地產市道。1997年5月至1998年10月，大單位樓價指數跌幅達48.36％，中小型單位則跌44.45％。2012年底起推出的辣招，包括買家印花稅(BSD) 及雙倍印花稅，對豪宅市場影響明顯較大。去年2月，大單位樓價已率先下調，迄今共跌3.93%，而細單位則要到半年後，即去年8月才跟隨下調，迄今跌幅暫只有0.81%。

過去曾炒賣多個豪宅物業的周譚月清，去年已積極散貨。她接受本報訪問時表示，今次樓價調整主要由於辣招，並非經濟因素，故預期豪宅樓價將繼續下調；再加上未來美國將會加息，故較難預計跌市會到何時才會停止。現階段，預計豪宅樓價跌幅約10%至20%。

周譚月清﹕蝕讓跟新盤鬥平

事實上，近月不少發展商都以低市價開盤，周太稱，「除非蝕讓，否則作為二手買家，根本無可能同新盤鬥平」，原因是發展商買地成本低，而二手業主買樓成本則較高，故炒家資金被凍結。現時她的策略是不買也不賣，以她持有的約10個物業為例，因沒有買家承接關係，現時全部沒有放售，部分物業唯有以低價出租，其中貝沙灣一幢洋房，更以月租約30萬元租出，比市價約40萬元平兩成半。但她補充，若用家見心水筍盤，亦不妨買樓自住，因本港樓市長遠仍會上升。

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加按現有物業 籌首期買樓收租

1 : GS(14)@2014-06-27 09:22:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140627/news/ec_ecv1.htm

【明報專訊】江先生已婚，有一個小朋友，與太太的每月收入約為76,000元；現持有一個市值330萬元的物業，尚欠樓按120萬元，每月供款8,000元；另持有30萬元股票及30萬元現金。江先生與太太及小朋友均有購買保險計劃，月供約4,500元；每月汽車支出約4,500元。江先生希望多購入一個物業，作收租之用，他正考慮物業大小及其他準備。江先生夫婦每月支出約佔收入四成，每月儲蓄46,000元。由於江先生目前已經擁有一個物業，因此再買樓需要支付雙倍印花稅(DSD)，這會增加首期成本。考慮到江先生的流動資金不足，筆者建議以外兩個方案選擇。


■方案一：二按現有物業，借錢付首期

由於江先生的流動資產只有60萬，需要為現時自住物業進行二按，一般而言，物業二按的貸款額最高可達樓價估值的七成，再減去一按貸款的供款餘額：

330萬元×70%－120萬元＝110萬元

假如二按還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為4,386元。而第二套物業由於是出租物業，而非自住，一般按揭成數只得五成，故需留意能否通過銀行的壓力測試，其供款能力需能夠承受超越6厘的實際按息。

以現時樓市來說，筆者建議選擇建築面積約400平方呎的兩房同區單位，以方便打理。一般以言，市值約300萬元的單位，每月租金收入大概有1萬元，但未包括管理費、差餉及地租等支出。假設銀行將為江先生的第二套物業提供五成樓宇按揭，最高150萬元，他需自行支付餘下的150萬元，加上律師費2,000元、按揭契2萬元、DSD9萬元及經紀佣金3萬元等支出約14萬元，換言之江先生合共需要164萬元。

第二套物業300萬，按五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按每月供款8,000元，及二按每月供款4,386元，總每月供款額為18,313元，扣除每月租金收入1萬元，實供8,313元，只佔兩人收入比例的一成，與原本供款金額相若。

■方案二：投資儲夠資金再買樓

自政府推出一連串辣招後，樓價仍處於回落之勢，租金亦向下調整，江先生的儲蓄比率甚高，因此建議先作中期投資，以儲蓄更多資金作首期，毋須以借貸支付首期。筆者建議可選擇月供高收益債券基金，既可收息及升值，如「聯博-環球高收益基金(美元)」一年回報率約4.93%，五年年度化回報為18.35%。

亦可儲夠資金再買樓

假設每月儲蓄25,000元，年回報率5%，5年後本利和約170萬元，屆時毋須以自住物業作二按，仍有足夠資金應該首期。以約300萬元的私樓單位為例，放租約1萬元，五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按物業的每月供款8,000元，總每月供款額為13,927元，扣除每月租金收入，實供只需3,927元，財政上輕鬆得多。雖然方案二每月總按揭供款只需約4,000元，但注意會受若干因素影響，宜多留資金備不時之需。

張佩儀

美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁

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加按套現再買樓 槓桿風險高

1 : GS(14)@2014-10-17 10:51:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141017/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】張先生和張太分別41歲和34歲，兩人每月收入分別是3.2萬元及1.8萬元；夫婦育有一名兩歲的兒子。張先生持有一個市值430萬元的物業，尚欠銀行按揭貸款180萬元。眼見近年樓市不斷上升，兩夫婦有意加按自住的物業套現，然後再買一個450萬元的物業以作投資收租之用。他們希望了解相關的風險和需要注意的事項等，遂致函查詢。


筆者會從兩方面分析這個案。首先根據金管局對銀行最新的按揭指引，計算轉按買樓是否可行；接會從綜合財務分析探討現階段是否適宜買樓投資。

手持現金足 獲批按揭貸款機會大

筆者先計算張氏夫婦加按套現再買樓的可行性。兩夫婦自住的物業現值約為430萬元。如果加按至七成，可貸款大約300萬元，減去現時尚欠銀行的按揭貸款180萬元，可套現120萬元。為了減低每月還款額，以符合金管局的指引而獲批按揭，假設新做按揭年期為30年，而按揭息率是2.15%。每月還款額則為11,353元。再做壓力測試，如果銀行加息3%，則每月還款額會增加至16,435元，兩個金額均不超過張先生月入的五成和六成，符合金管局的指引。

接計算再買新樓是否也能夠獲批按揭。由於張太的收入較低，如果再買另一個物業時也承做七成按揭的話，單靠張太的收入是不能夠符合金管局的要求。即使加上張先生的收入一併計算也十分勉強，因為張先生已經有一個按揭在手，銀行的審批會更嚴格。而且尚未知張氏夫婦有否其他因素會影響申請第二個按揭，例如有其他未償還貸款等。因此筆者並不建議這個做法。

不過，如果加上張氏夫婦手持的現金，以減低第二個物業的按揭貸款，又是否可行呢？張氏夫婦持有現金150萬元，加上加按套現的120萬元，可動用現金總共為270萬元。筆者建議張氏夫婦預留最少25萬元作應急錢(大約等於6個月的家庭總開支)。計及印花稅和經紀佣金等額外支出後(見表)，張氏夫婦可支付第二個物業的五成首期，即需要申請五成按揭貸款。如果同樣承做30年按揭，則每月還款額為8,486元，壓力測試後的每月還款額為12,286元。如果以兩夫婦的收入一併計算還款能力，理論上是符合金管局的指引而可獲批銀行按揭貸款。

若息口增樓價跌 恐入不敷支

接從綜合理財分析是否適宜現階段加按套現再買樓。首先必須明白這個做法等如增加槓桿比例，在樓市上升周期可以令資產價值倍增。不過如果樓價見頂回落，亦可以令資產大幅萎縮。加上一旦息口上升的話，供樓負擔亦會增加，萬一租金收入跟隨樓價下跌，將可能導致入不敷支，風險可以很高。

張氏夫婦如果實行上述的買樓方案，新的還款額會變成19,839元(11,353元＋8,486元)，比原來的供款8,000元增加了接近1.2萬元，由於兩夫婦現時有約1萬元的盈餘，只要確保屆時能租出物業，收入足以應付開支。然而，我們必須考慮收不到租金的情，屆時財政會出現赤字。如果美國真的如預期於2015年加息，張氏夫婦的每月還款額亦會增加。如果未來數年加息至正常水平，兩夫婦的每月還款額便會增加至28,721元(16,435元＋12,286元)。如果未來數年樓市真的進入下行周期，租金收入未必足夠應付每月的按揭還款；加上張氏夫婦有一名2歲兒子，兒子漸長，開支亦會增加。以上種種風險不能忽視。

另外，以上做法動用了張氏夫婦大部分的流動現金。一旦發生意外或患上疾病而需要大筆資金，而他們又沒有準備足夠的保險，便有可能需要賣樓。如果在3年內賣樓，便需要支付最少10%的額外印花稅。除非樓市大幅上升，否則有可能得不償失了。

總結而言，除非預期樓市還有一定程度的升幅，而美國的加息幅度又不會太大，否則筆者認為現階段實在不適宜以增加槓桿的做法，再買第二個物業。

林正宏

康宏理財服務有限公司助理聯席董事

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