好文共賞 – 有關土地的若干概念
近日和前信壇人氣帥哥羅友恒面書吹水，有若干擲地有聲論地權之高見，現鈔錄如下：
DMC和法團都係機制，機制代表的精神才是最重點。屋苑分契後，土地嘅權益就係透過法團集體擁有，呢個基礎很重要，「集體擁有」！重建的機遇是否對合理適當，也是需要「集體同意」。世事豈會盡如人意，任何衆人之事，絕對沒有百份百一致，公司如是，民主亦然，因此，如其話對小業主不公，反過來說，少數權益又點解有權妨礙大多數權益，理據又何在？
強拍在本義上絕對合理，可以討論嘅空間，只係幾多成先叫做重大比數而已。七成或八成，都有討論餘地，但說做對小業主不公平，則太過膚淺也。購買分契樓，說穿了，只係購買了一項「長期無償佔用」權和利，樓契只是這項權利的憑據。d人以為自己擁有層樓，只係自己唔識嘢。在蔽星(某英聯邦國家)，比例係七成五，就可以通過法團議案。八成已經係好高，洗唔洗去到九成九先叫公平？？？
土地最高權益，乃永久業權（freehold）地皮（Freehold的地由來主權政府grant出來）的estate in fee simple。但就算係freehold權益亦唔係百份百，因為從前的freehold 觀念係地面以上（到天空大氣層頂）至地底（去到地心）既權益都係地主，現在時代進步，俾埋個天俾你，d飛既仲洗飛？地心俾埋你，地鐵咪無定企？所以，現代土地法已將freehold 權益修訂，天上和地下都唔關地主事的。
香港土地屬於中華人民共和國政府，現有土地只係租借地（leasehold），即係話交左地租借人塊地起樓，理論上2047年會被業主（政府）收番，不過到時補地價（ground lease）就繼續落去，無人會拆你座樓。
香港絕大部份樓宇就係在leasehold land之上，樓宇業主既權益“只係”leasehold strata，即係租借地上的按比例分配到的空間分契權益，呢種strata ownership在樓宇所處的土地上的權益分佔簡值係微乎其微。在分契業權上，業主享有絕對的legal 和equitable interest，但單一業主的這兩種權益並不反影在土地之上。理論上，要集合百反之一百既業主集體匯合所有分契權益，先可以“以共同”的一體法人體現“共同權益”以處理共同權益在土地利益的處理、伸訢或承擔責任的角色。
在集合百分之一百分契業主權益，就要有業主立案法團，立案法團唔係單單管理，而係真正“共同利益”法人，權力唔係講笑！所有管理和慕集sinking fund作維修，都要立案法團通過。成熟的法制下，法團可以由業主選出“管理團隊”，或委任獨立專業管理人出任，年年audit，依有關立案法團條例執行，唔會出事的。
大家應該體會，如果事事要以百份之一百小業主決定才成事，就算立案法團要整條水喉，都可能會有一個業主唔生銹，而搞到一件應做的事做唔到。所以，一般做法係，在立案法團規章之內，講明達到乜野比例就要“強制”所有業主通過，呢種做法，就係好似商業機構既開會決定程序也。
呢個慨念好重要，因為機制就係機制。呢重機制能夠決定強制所有業主共同進退，少數人既反對唔會阻止大部份同意票數，就係整個意義和精神。問題係，小弟亦一早就講過，香港無法無天（在地產法例而言），根本就無一套全面而統一的法規去處理所有分契樓宇（最重要係舊樓），否則都唔會有舊樓無錢維修而倒塌的悲劇了。現在因為要“解決”舊樓，政府強力插入，一步到位，搞到社會上無所適從，以為係奸計，其實只係頭痛醫腳的副作用也。
現在社會上因為80比20而嘈嘈閉，理據在於小業主權益被剝削，言之或者成理，但亦無道理。首先，乜野先算公平？99比1先係公平？唔會的！先進地區和國家，要求立案法團通過議案的比例只係百份之75，好明顯，現在的80比20唔係無考慮過“行情”的。其次，一座樓宇分成過百業權，有d人死鬼左，或移左民，或愛理不理，或癡鬼左線，其他大部份業主約要受制於呢d情況而無計可施，又是否公平？？？故此，總要有個機制保障大部份，這才是公道。
在無法無天的業界，有d大戶會用上十年廿載去慢慢吼機會，在某些地段中的舊樓中買落一兩個單位，然後等地區再重建或發展。當整座樓宇因為社區要重建，有發展商要收樓拆卸時，向呢d釘子戶收回剩餘權益時，就會被釘子戶開天殺價，有時整個談判可以拖上經年，呢d就係棺材釘釘子戶以小本傷人的技倆。城中靠此發家的富豪大不乏以打釘揚名的。所謂棺材釘者，就係有人落了一注就釘到你死直，真係好似口棺材釘，釘到你仆直。班含家富貴落釘唔係落一座樓，而係成條街逐座樓去落一口，你都咪話。假如業界早就有妥當的立案法團條例，呢d棺材釘大戶就無得發呢d死人財了。
釘子戶之所要死守，係要守到town planning的改變，地值飛升，發展商就有水位貼俾釘子戶。
- 換而言之，現在被強拍，小業主損不在被逼賣樓（因為理之所在，係一定要跟，無得傾），而係無得去等地價因為town planning改變增值享受賺價機會。
- 其次，正苦用個自己操控的局去收人地樓，總唔會在town planning之上事先配套，即係話，強要你當爛鐵賣，買左你之後先慢慢收改town planning，擺明唔俾人（小業主）賺錢。
- 在估價上，因為無新既土地用套作準，估價只係以現貨價，仲要折算維修費，唔值錢等因素，個價仲會賤d。所以，話要低水收樓，並非無理據的（當然有人會陰陰咀笑）。
- 買樓唔一定會增值，但現在因“危樓”而強拍之下喪失“等”既權利和機會，源來官府過去容許分契管理處於無法無天狀態，其實過在政府，所以政府先要快刀斬亂麻，急急收哂拆清，掩蓋自己既缺失。
現代樓宇，因為唔同用途既物業混合，例如商場上面有住宅。由於唔同用途既開支都唔一樣（商場梗係洗錢多d），所以，在分契上，係先分兩個大stratums，例如商場一條大分契，住宅部份一條大分契，然後各自的stratum中再strata，各strata業主負責自己所屬stratum部份的開銷部份，就好公平了。
現有的發展商包攬管理權源於從前玩開的deed of mutual covenant，入分契時發展商霸住（因為係最大份數）個權，之後就圍威喂落去，閹到你班業主仔春都無埋。真正的strata corp精神係要day one有個corp（發展商），不過會根據立案法團條例（有的話）在入伙之後將原有的解散重選，哪哪哪，關鍵就係呢到喇！
另外，你問老律都無謂也，土地法係好專門的，普通老律未必有深入研究過的。再者，香港土地法又唔三唔四，因為香港係中華人民共和國屬土，基本法只係將殖民地既ground leases過渡去2047。在2047之前，好應該將香港特區土地法搞清礎，甚至和內地法例做點接軌工作。公司法不可引用於立案法團（因為另有法也）。
香港暫行的土地法基礎係普通法，但普通法精神下的土地法已經好落後也，好多英聯邦國家早已錄逐修訂填補錯漏，香港係金融中心，班官個個都好忙，點會理呢d野呢？老實話你聽，買個leasehold strata樓宇，只係買個“佔用權”和一個唔會到期的option，除此之外，唔好以為自己係乜野業主甘巴閉。
現在大家注意力放哂落公義，非常走火入魔！有人仲提到包青天，香港人民智已經去到是非不分了。只要有完善的一籃子土地法規，所有乜野大業主小業主權益利害既爭議就會減到近乎係零。現在社會要執著的，係“無法無天”，唔係包青天式公義。公義係無法界定的，用公義判決，社會會走極端，非好事也。
大家覺得係業主就要保障權益，小弟早就講左leasehold strata有條實權益可言了。最高權益（estate in fee simple）例如freehold 土地擁有者，所擁有的權益話就話無人可以侵犯，你講下好了！在任何國家，政府都有絕對有效的法例以公眾利益之名“強收”你條地。以前暴力d，就叫resumption，現在文明d，就叫acquisition，分別只係後者會留一個雙方談判機制。連freehold土地都無絕對權益，大家真係唔好太天真太傻，以為買左個單位就有乜野土地權益。其實係有的！集合哂超過一定法定百份比，例如80巴仙，業權就叫做統一，土地權益就可以用單一法人去體現。所以，香港既業主立案法團唔湯唔水，因為，小業主係“唔可以埋堆”也！！！哈。題外話，菜園村收地有乜甘大周野？真係講都無謂。整件事只係賠償的談判，其他的都係談判策略，愚民咪能信乜野有感情。再講，真係要“強買”，在法律上係完全合理合法的。
份數就真係有數講了，份數者，unit entitlement也，即係所擁有的strata area佔整個strata plan總area的百份比也。講開業權，中國先唔清唔楚，理論上土地都係集體擁有，即係話條村既地就係村民集體擁有，城市既土地就係全城既人集體擁有。中國土地都係leasehold，但係地有地租，土地上建築又有另一業權，真惡搞也。英國土地法下，土地權益係土地上“所有”，即係話有樓就包樓，無樓就係無樓，建築物唔係土地業權所涉及的。
- 現在的收樓價，因為以現貨市價按最高用途（即係無重建價值的樓宇）去強收，等同份額的兩個業主，夠優座向高層的價錢比較差條件的估值應該更高；
- 相反，若果以重建地盤收購價作為估價，則上述兩個業主收回的樓價值會係一樣。
地產價錢和地產價值和地產估值之間既互為關係，當中的倒果為因，先係大題目。
《美女與野獸》邀藝人全家共賞思琦鬧大會老屈出席
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GS(14)@2017-03-22 00:31:33■身在內地的思琦鬧爆《美》片大會老屈她出席昨日的活動。微博圖片
陳浩民一家、高皓正、陳琪與子女等昨日到九龍灣出席「SDM電影工作坊表演暨《美女與野獸》電影欣賞會」活動。愛瑪屈臣（Emma Watson）主演的《美》片，當中因涉同性戀情節引爭議，育有一女的楊思琦曾指不贊成加入同性戀情節，而該活動的採訪通告本有思琦之名，令她被網友指摘講一套做一套，惟之後通告刪了其名字。身在內地工作的思琦前晚受訪時謂從沒接受邀請答應出席，認為這種宣傳手法有誤導成份：「係咪應該等嘉賓答應咗先公佈？」對於思琦「被出席」，大會市場部經理陳小姐說：「思琦囡囡有參加今次演出，唔知佢會唔會嚟，過往嘅演出思琦都以家長身份捧場。我哋溝通的確出現問題，其實我哋之後都已經發過另一張冇楊思琦個名嘅通告畀傳媒，今次係誤會。」
陳浩民睇唔明
陳浩民和太太蔣麗莎帶同子女出席，陳浩民表示沒有收酬勞，看了《美》片的他更說：「可能我鑑賞能力低，睇唔到暗示嘅同性戀情節，佢哋咁細都唔明。」如果早知有同性戀情節，會否讓子女觀看？他坦言：「當然唔畀，不過唔緊要，佢哋都瞓咗半場，環境太舒服，又可能俾野獸嚇暈咗。」
■陳浩民笑言播映《美》片時，因環境舒適，子女都睡着了。
■陳琪一拖三現身，囝囝眼仔睩睩非常可愛。
■高皓正藉電影教育子女不要存有歧視。
高皓正導子女
至於一向反對同性戀的高皓正，帶同子女出席昨日活動。談到電影當中的同性戀情節，他說：「呢個係好機會話畀小朋友聽，呢個世界唔同人有唔同選擇，唔可以歧視，佢哋一出世我就開始教育，要接受自己性別，保護身體重要部位。」他又指難以過濾電影後再讓小朋友看，此方面要靠電檢處。採訪、攝影：羅慧敏
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170320/19963480