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鋪界都知道元朗有個「鋪王鄭」，他是炒元朗鋪的始祖，但素來低調，從不願上鏡，外界對他的發跡史亦所知不多。廿多年來，他只炒賣元朗鋪位，數目超過二百個，更奇跡地做到只賺不蝕，多年來淨賺超過一點六億元。

「鋪王鄭」名叫鄭錦祥，今年七十三歲，原來他是小學老師。坐擁逾三億身家的他，生活卻異常地慳儉，街坊指他午餐只吃三元一個菠蘿包充飢，在士多買四元一件「馬仔」都講價，講價不成便不買，整天消費只是買了十元三個紙杯蛋糕，和一份十五元的娛樂雜誌。

「鋪王鄭」接受本刊訪問，道出他第一間鋪就是這樣「死慳死抵」買回來的；他拿着這間鋪賺來的第一桶金，再不斷在市場翻滾炒鋪，棄筆從商，成為今日的億萬鋪王。

鋪王鄭健步如飛，完全不似年過七十的老人家。本月中，記者見他從元朗合益廣場的辦公室步行往大馬路的滙豐銀行，為了趕及銀行關門，他更起勢跑。速度之快， 比他年輕數十載的記者也險些跟不上。眼前這位億萬鋪王，衣著十分樸素，手上沒戴錶，一連數天都是穿那二、三件同樣款式的衣服，出入街坊公廁。記者連日來跟 着他，發現其生活離不開元朗市中心，連車錢都不用花。辦公室在街市附近的合益廣場，家住合益廣場樓上已供滿的高層住宅單位，他炒賣鋪位的按揭銀行，也是合 益廣場內的中國銀行，和一街之隔的富邦銀行。

在其貼上「鄭氏物業」招牌的辦公室門外，記者趨前欲向鋪王鄭訪問投資心得，他先此聲明：「我從來唔上鏡o架，低調啲好。」鋪王鄭尷尬拒認慳家，他說：「我 平民化啫，我鍾意食菠蘿包嘛。我每日中午都會回家吃飯，以前都有駕車，幾年前都賣埋喇。我無咩鍾意享受，投資鋪位就係我最大嘅享受囉。」

九萬蚊起步

他說七○年買第一間鋪就是在元朗擊壤路一號，「三百呎鋪九萬幾蚊，同銀行借錢買囉，月供一千二百蚊，連利息要供十幾年先供得完o架。」他在元朗柏雨中學畢 業後，在土瓜灣一小學任普通科教師，月入五百元，不夠他供鋪。於是他每個月「死慳死抵」，太太就在那鋪位開士多，賣汽水小吃，賺錢供鋪。鋪王鄭是元朗南邊 圍原居民，自言幾歲死老豆，小時候生活貧困，靠母親做苦力養家，故一直深知搵錢的重要性。當年能夠在大馬路有個鋪位，其實好威水。供足十幾年，直至八八 年，有經紀主動找他賣鋪，他才知道那個鋪位，原來已升值至二百五十多萬元。「當時係無心插柳，之後先知原來投資鋪位賺到錢，到九○年，我連老師都唔做，用 嗰筆錢全職炒鋪。」這個擊壤路一號的鋪位，在元朗大馬路旁的十字路口位，屬單邊鋪，已轉手一次，現租予一間涼茶鋪及錶行，現時估計已升至逾三千萬元。鋪王 鄭一直想再買入這個鋪位，只是現任業主不願出售。

不熟不炒

鋪王鄭自言已炒賣過元朗二百個鋪位，記者翻查土地註冊記錄，替他計計數，多年來至少賺一點六億元，更幾乎有賺無蝕。唯一蝕讓的鋪，就是在九七年衝出元朗， 走到佐敦，以九百萬元買入嘉富商業中心地鋪，最終在○四年蝕二百九十萬元賣出。他見過鬼怕黑，亦悟出不熟不做的道理，堅持只炒元朗鋪。他指不少外邊的經紀 找他，但通通被拒絕：「我連天水圍、屯門都唔買，出面可能有嘢筍過元朗。但係呢度，有鋪我拿上手秤，就知租金值幾多，呎價幾多，十拿九穩。」他對元朗瞭如 指掌，在元朗長大的記者說起小時候就讀、現已拆卸的元朗天主教小學，鄭錦祥即回應道：「你校長係陳一東，早幾年死咗喇。」再說起就讀的天主教崇德英文書 院，他又說：「你校長Mr.Long，我早排喺附近見到佢，對腳唔係行得咁好喇。」就是因為夠熟，他往往掌握第一手資料，以低於市價入市。

秤鋪有一手

就像去年六月，他從博愛醫院手上，以二千三百萬元買入逾千呎位於教育路兆豐樓地鋪連閣樓鋪位，並於十多日後以三千三百萬摸出，賺近一千萬元，他津津樂道地 說：「佢哋之前用四萬蚊租，但其實嗰度租到十幾萬o架，市值好高o架，我見個價錢咁抵，梗係即刻買喇。」江湖傳聞，這間鋪險令鋪王鄭惹來官非，一名行家透 露：「唔知邊個去老廉投訴，懷疑有博愛董事同鋪王鄭夾埋造價。老廉查咗成個月，發現無料到先close file。」他繼續說：「邊有串謀，事實係班董事坐喺office唔知價，間鋪好多年無加租，班董事攞份四萬蚊租約去東亞銀行估價，估得一千七百萬，鋪王 鄭開價二千三百萬，班董事仲以為賺咗好開心。」怎料鋪王鄭十多日後，把鋪以高價摸售，董事們才知少賺千萬。向鋪王鄭買入這鋪的現任業主，元朗區資深投資者 黎啟張不忿氣說：「俾佢中間賺咗成千萬，係唔老泥，不過唔夠佢快，而我又真係睇好呢個鋪仲有得升。」現時他已把鋪租加至約十二萬元，並叫價六千多萬在市場 放售，暫未有聲氣。鋪王鄭還有另外一招，就是「炮製租金」。「○七年買咗一間鋪，原本租俾酒樓，月租近二十萬，七釐息，點知經濟唔好酒樓執笠，幾個月無人 租，成萬呎鋪位好難搵人租。」他不願坐以待斃，於是把鋪一劏十，租予人開美容院、髮型屋等，結果收到的租金比只租予酒樓還多幾萬，最後守了三年，兩年前以 五千多萬元出售，賺二千多萬元。他手上有不少大間的鋪位都被他以劏鋪形式出租，故手上只持有二十個鋪，卻有六十多條鎖匙。又好像他持有，於九一年以七百多 萬買下位於教育路的千多呎鋪位，就被他劏成十多鋪租出，價值又被提高，「本來以前租十萬蚊，而家收緊二十幾萬。」他表示這鋪市值起碼九千萬元，「不過我當 係旗艦，幾多錢都唔賣。」

翻炒贏波叔

在鋪王鄭辦公室的牆上，貼有他自己手寫，提醒自己的語句：「經濟差 獲利不能差」、「要努力 資產才會升值」。鋪王鄭坦言，揀鋪位置重要外，還要看其租金潛力。看得準，令他從另一鋪王「波叔」鄧成波手上賺到近千萬。位於西菁街，現租予日式餐廳夢工 房的鋪位，他○五年以一千九百萬元買入，○八年以二千八百萬元賣予波叔，去年又以五千萬元向波叔買回。「嗰條街，○八年只值咁多，租金亦只值九萬蚊，於是 到價我就賣出去。兩年前，喜尚嘉喜酒樓入咗嚟，仲開咗元氣壽司等幾間食店，變咗元朗新食街。」於是他在那條街物色鋪位，發現夢工房這間鋪租一直維持在九萬 元，波叔無加過租，於是出手翻兜。他緊閉雙眼，雙手揸緊拳頭說 ：「呢間係一間靚鋪，就好似一個靚女咁。嘩，幾千呎，雙面鋪，樓底高，最緊要係無柱位。我覺得租金可以加到十八至二十二萬，所以買番囉。」現時他已與夢工 房傾好新租約，十個月後會加至十八萬元，「我叫價一億二連租約放，而家有人開九千八百萬問我賣唔賣，未到價梗係唔賣。」

收租放盤一腳踢

翻查鋪王鄭的投資記錄，他會把部分持有的鋪位，供完後再按予其他銀行，拿取資金再買其他鋪。雖然他進取，但九七年、沙士及金融海嘯等經濟低迷時，亦沒有損 傷，因他預備了足夠的流動現金：「我全部都有造按揭，借足一半，不過我預備大約三年可以用嚟還按揭嘅流動現金，就算三年無租收，個鋪又賣唔出，都無事。」 記者問：「如果三年個鋪市值都升唔番呢？」他攤開雙手，恍似一無所有的說：「三年個市都唔升，我死得！但係，香港都死得。」鋪王鄭會在有待招租的鋪外掛上 紅當蕩的「鄭氏物業」橫額，印有自己的手提及辦公室電話號碼，即使出了街也會把電話飛線，並親自接聽，甚至親手處理買賣鋪位，簽租約甚至收租等事，有時找 來一名七、八十多歲的阿伯員工做跑腿。這做法有別於一般投資者，聘一隊人或找地產經紀代勞。「我自己做，了解多啲，先可以掌握個市場係點，某個鋪值租幾多 錢。」當然，亦有另一個原因：「咁如果有飛來蜢話要買鋪，佣金都慳番。」他又補充說：「不過如果有經紀搵我，我都會俾足一個佣，你賺一千五百萬，俾百幾萬 人哋，好合理。」一名活躍於元朗二十年的地產代理說：「佢係全元朗最早出道嘅投資者。佢咩都自己做，連橫額都係自己貼。佢節儉但唔孤寒，俾足佣，仲教識我 哋好多嘢。」鋪王鄭縱使如何慳儉，對自己的子女卻非常疏爽，有三名子女的他自豪地說：「佢哋而家每人有自己嘅一層樓。」其中一名兒子買了約一千萬元、呎價 萬六由南豐發展的灣仔Queen's Cube豪宅。相比他自己和妻子住在元朗合益廣場樓上的單位，只是四千多元一呎，富貴得多。對思想傳統的他來說，每名子女有一層樓揸手，就是他人生最大的 成就。