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肉價高企致進口豬肉賺暴利：美國1.2萬元/噸賣到中國3萬元/噸

來源: http://www.yicai.com/news/5012118.html

雖然農業部稱中國大量進口豬肉不必要、不合適、不可行，但是進口豬肉還是在不斷增加，今年第一季度進口豬肉同比增加90.3%。這背後是本輪“最強豬周期”所帶來的豬肉供應短缺、肉價連漲的事實。

5月10日，國家統計局公布4月份CPI環比下降0.2%，同比上漲2.3%。其中，豬肉供應偏緊，價格環比上漲3.2%，影響CPI環比上漲約0.09個百分點。豬肉價格同比上漲33.5%，影響CPI上漲約0.75個百分點。

據美國肉類出口聯合會最新數據，美國豬肉的對華出口結束了去年7月至12月逐月連降的局面，在今年第一季度進口大幅增加，從2015年12月跌至5000噸，到今年1月升至9500噸，2月達到1.3萬噸，3月達到1.9萬噸，預計4月也會繼續增加。據農業部公布的今年第一季度我國農產品進出口數據顯示，一季度我國豬肉進口28.6萬噸，同比增加90.3%。

搜豬網首席分析師馮永輝對《第一財經日報》分析稱，這是因為國內豬肉供需缺口大，導致貿易商紛紛大量進口美國豬肉，再加上價格高，有巨大的利益驅使，“將國外豬肉弄到中國來就是暴利”。

他說，自從雙匯收購了史密斯菲爾德之後，相對來說，中美市場就更加緊密了，美國能夠供應中國這麽大市場豬肉的屠宰場本就不多，也就是說賣家很少，買家很多，現在遭到來自中國的貿易商哄搶，豬肉價格達到2萬元/噸，在美國成本價是1.2萬元/噸，在中國市場終端價格為3萬元/噸。

盡管豬肉進口漲幅大增，但是進口比例仍然較低。此前，在農業部召開新聞發布會上，農業部畜牧業司司長馬有祥稱，從2011年開始，我國豬肉進口量增幅很大，但絕對量不大，去年凍豬肉進口不到80萬噸，加上豬雜碎80多萬噸，加起來160萬噸左右。我國豬肉產量5487萬噸，進口比例較低。

他認為，大量進口不必要、不合適、不可行。目前國內外豬肉存在比較大的價差，這是養殖成本不同造成的。下一步，農業部將采取有效措施，促進國內生豬產業提質增效，增強競爭力，穩定生產和市場。

此前，美國豬肉因飼料中含有廋肉精的添加劑而一度被限制出口中國，而2014年暫停從美國14家工廠和倉庫進口豬肉，直接導致2015年上半年的對華出口量同比下降41%，達到2010年以來的歷史最低點。

馮永輝稱，史密斯菲爾德公司在2013年被雙匯收購以後，就專門為中國客戶生產不含瘦肉精的豬肉。瘦肉精對生豬養殖來說，如果飼料中不添加的話，也就意味著多飼養半個月，成本會略高一些。而這種生豬養殖方式的調整，使得養殖場最終能夠生產出符合中國進口檢驗檢疫要求的豬肉。

對於大量進口，他認為，這是短期的情況。隨著未來國民生活水平提高，追求健康飲食，肉類消費下降，再加上國內養殖成本降低，國際競爭力提高，未來進口也會是會下降的。不過，他預測，今年豬肉進口會突破100萬噸，“懸念不大”。

租金狂加，回報勁跌舖市 價高勢危

1 : GS(14)@2010-10-01 16:14:30

http://www.eastweek.com.hk/index ... ail&article_id=8459

自政府針對住宅樓市連環出拳，樓價稍稍降溫，但舖位市場卻益發瘋狂。旅客必到的銅鑼灣，近月先有廠佬以三億元買入不足八百方呎的恩平道地舖，呎價接近三十八萬元，後有鱷魚恤（0122）以呎租一千元租用羅素街商舖。
雖說現時訪港遊客人次屢創新高，帶動零售業生意興旺，加上息口低企，舖市前途似乎一片光明，惟舖價接連破頂，部分一線區的租金回報率下跌至僅得一至兩厘，投資回報乏善足陳，倘零售業增長略為放緩，租金升幅未如理想，舖市隨時逆轉。
過去一年於舖市不斷摸出摸入的「神奇小子」黃海明坦言，「買舖一定要睇厘數，租金回報率太低時，就是危險訊號亮紅燈！」
近期舖位摸貨成交頻頻，「荃灣荃興徑二線區地舖剛摸出，『神奇小子』黃海明四個月賺七百七十萬元。上星期，『藥房張』張偉強摸出佐敦北海街舖，持貨個零禮拜竟然勁賺六百萬元，計及他月前向恒地（0012）購入的馬頭角道金都豪苑地舖，摸售又執近三千二百萬元，兩個月間，藥房張獲利約三千七百八十萬元，還有……」一名經紀數近日的摸貨成交數到口乾。
踏入下半年，舖市交投旺盛，最矚目的要數首次進軍香港的美國時裝品牌Forever 21，為打響頭炮，竟以「天價租金」每月一千一百萬元，承租銅鑼灣京華中心地庫、地下及一至三樓共五萬多呎樓面作為香港旗艦店，較現時分散租予大家樂、Giordano、屈臣氏等商戶的舊租約，租金高出一倍，全年單就租金開支就達到一億三千二百萬元。
Forever 21以一千一百萬元承租京華中心整個商場，出手之闊綽，整個舖市嘩然。

多次對舖租抽升大表憂心的零售管理協會主席麥瑞琼表示，零售業付租前，最緊要是考慮可否將租金加幅轉嫁到顧客身上。


舖王回報    只有一厘六受自由行帶動，商戶義無反顧搶租，舖價已然飛升。購物黃金區的銅鑼灣，其舖價早已升破九七高峰價位，舖王接二連三誕生。美聯旺舖董事長盧展豪指出，「現時除因利息太低，資金又太多外，還因為盤源少，尤其是銅鑼灣，不少黃金地段的商舖業權已歸邊，一線區每有放盤，投資者就如收集古董般，高價承接。」他拍心口道：「開高市價兩三成都一定有人接！」
月前恩平道一個建築面積僅得八百方呎的地舖，以三億元易手，每方呎要近三十八萬元，僅次於英皇國際（0163）去年底以呎價五十三萬元購入的尖沙咀廣東道舖王。新誕生的港島區舖王，目前由資生堂以月租四十萬元租用，租金回報率僅得一厘六。
熟悉舖位的人士也清楚，舖位價格上升，背後動力是要有租金回報支持，租金的上升，又要看商舖的生意，商舖生意好景，很大程度倚仗零售業的增長。然而，近期舖租飆升，令行內人也感到擔憂，生怕零售市道增幅稍為放慢，店主隨時無利可圖，甚至有所虧損。
尖沙咀廣東道一帶近年雖成為內地自由行掃名牌的熱點，惟並非每日都可以見到大排長龍的盛況。


消費走勢比較 舖租與零售


舖租升幅    超逾零售增長舖位成交屢創天價，舖租回報率卻愈見新低，就算旅發局每月公布的訪港旅客數字每有突破，零售業亦難以付得起動輒四五成，甚至逾倍的租金升幅。零售管理協會主席麥瑞琼便直指租金是零售業的炸彈，又坦言「好擔心」，因為本港零售業已被歪曲，「有任何風吹草動，別說經濟逆轉，就是一個流感爆發，遊客量下跌，市況無法於一至兩個月內回復，以高價承租的店舖，就會面臨好大壓力。」
事實上，整體零售消費的增長，遠遠落後於三大遊客區舖租的升幅。美聯工商舖及政府統計處數據顯示，銅鑼灣、尖沙咀及旺角的舖位呎租升勢，較香港零售業總消費額（反映遊客消費的重要數據之一）的走勢要高。舖位呎租自去年二月走出金融海嘯谷底後，節節上升，反而零售總銷貨額則到去年第四季才顯著反彈。
藥房張持貨個多月的金都豪苑地舖，摸出賺近三千二百萬元。

自由行最愛到港買珠寶金飾，惟賣金的六福亦坦言舖租壓力愈來愈大。


貼錢供舖易出事另外，九七年由經紀變身舖位炒家的「神奇小子」黃海明，今年又再出動「搵食」，近月密密手摸出摸入約三十個舖位。惟他亦認為，現時部分舖位已亮起紅燈，「買舖最緊要是睇租金回報率及價錢，目前部分一線區舖位厘數僅得一兩厘，較銀行實質按揭利息兩厘多還要低，代表危機訊號的紅燈經已亮起！」他強調，租金回報率一定要比實際按息高，否則要每月貼錢供舖就會「出事」。
過去一年投入約十億元炒舖的神奇小子謂，雖然現時炒股、住宅、寫字樓等投資者全都進入舖市爭貨，又不會有人將資金放銀行收零息，但買舖一定要有兩至三厘回報才考慮，「厘數太低點摸得走？」
據差餉物業估價署的零售業樓宇回報率數據，截至今年六月的數字，商舖的平均回報率約為三點五厘。根據經絡按揭指出的市場平均實質按息不足一點一厘，仍有兩厘四的距離。惟息口何時抽升無人有水晶球，而商舖的平均租金回報率，卻已達九○年有紀錄以來的低位，舖位市場長遠而言，顯然已埋下風險。
近期摸貨頻頻的黃海明表示，舖市租金回報率太低，就是危險訊號亮紅燈之時。

英皇國際近年密密手增持舖位，於七月中斥資十一億元收購羅素街二十二至二十四號後，已成為該處的第二大業主。


金舖都畀唔起租現時舖租勁升已對零售業構成壓力，對被視為最付得起貴租的珠寶金行，亦開始感覺吃不消。六福集團（0590）財務總監羅添福表示，現時是歷年來租金開支佔營業額最多的時候，「九六至九七年咁旺市，租金成本只是佔收入的百分之二至三，但截至三月底的年度，租金已佔百分之四點幾，集團會盡量控制此成本比例不多於總收入的百分之五。」
每年均有三分之一分店要續租的六福，今個財政年度暫時已落實一間彌敦道分店的合約。羅氏透露，加幅約為百分之十，「若然業主加幅太誇張，最多咪搬舖！」他舉例，就如位於尖沙咀清真寺對面不可以掛外置招牌的分店，業主要求加租，六福最終決定「換舖」到斜對面，即海防道與彌敦道交界的轉角位。
九七年上市的莎莎國際（0178），租金成本佔營業額的比例更誇張，達百分之十點六。「四月開始的財政年度，本港營業額暫錄得同比增長一成九，同期續租分店的平均租金則上升約一成五。」主席兼行政總裁郭少明希望，全年的平均租金升幅不多於一成五，而舖租的總開支可以控制於營業額的百分之十一之內。
然而，從舖位代理所收集到的數據，卻顯示莎莎要有效控制租金成本非易事，皆因今年以來，莎莎已有兩間分店新續租金加幅大增逾七成！根據土地註冊處的資料顯示，位於廣東道佔地逾一千五百方呎的莎莎分店，五月中新續租金每月達一百五十九萬元。經紀表示，該舖舊租金僅約七十萬元，即莎莎多付約一點二倍租金續租。面對租金急速上揚，零售市道又未必同步上升，未來舖價能否續有支持教人疑慮，特別是明年息口有機會調頭上升，那時不要說一厘回報，就算有三厘都可能被息口蠶食。
對於急升的舖租，郭少明坦言，「最緊要計數，無理由做蝕本生意！」


商場拆細轉勢徵兆？恒業地產代理聯席董事蔡浩成表示：「舖價不斷狂飆，自去年尾開始，投資者慢慢接受一線區的回報得兩厘。」他指出，去年海嘯後展開的這股舖租升浪，至今未止，過去一年舖租的平均升幅達一成半，較○四及○七年的升勢更強勁。
經紀又表示，當商場拆細之風再出現，就可能是舖市炒至尾段的「凶兆」，五年前拆售旺角東京銀座的神奇小子亦不諱言，「個個拆細場都無好結果！」回顧過往，九二年明星搶購佐敦廣場後，政府便出手打壓樓市；九六年神童輝拆售旺角星際城市、九七年深水埗新高登電腦廣場等，都是樓市巔峰急挫前的產物。
○五至○六年間的分拆潮，不論是由黃海明推銷的東京銀座、或尹柏權拆細的深水埗「深之都」廣場，甚至由禹銘主理位於銅鑼灣的Timeplus，最終都是「無好下場」，故不少經紀都視拆細舖為樓市轉勢的其中一個徵兆。

舖位厘數較 按息仍高兩厘

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老樓日記：凶宅價高　買家縮沙

1 : GS(14)@2012-04-26 22:38:46

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120426/83355
買凶宅都要看投資價值，日前有兩個分別座落於沙田和九龍的凶宅，原本諗住因樓價高好多人會爭，誰不知出價低或零出價而被拍賣官收回重拍，原來連投資者都要看投資價值，非低不買。
凶宅一直有市場，主要貪平，假如業主不理物業市場需求時胡亂開價，即使樓市缺盤依然賣唔出，何況呢類貨源銀行都唔願意借錢，要用一筆過現金支付樓價，買家也要計算下風險。行規這類凶宅低市價三至四成，兩個盤都是開價高於此數，故此一開價投資者即刻打退堂鼓，等機會再執其他筍盤，業主見勢色不對即刻安排下次減價重新拍賣，今時唔同往日，即使凶宅都要睇水位，買家歸邊，一般人即使有財力亦不會夠膽買。
用在正常私人市場，價位已超出一般投資價值水平，純粹炒需求，任何物業都一樣，當大家不接受預期價位時，樓市交投自然回落，所以本月正背上這種憂慮心理狀態，二手成交再較上月回落兩成，由2月份的1萬宗累跌三成，本月7000宗二手成交的關口極為難守。

劉兆昌
www.HKLau.com

　

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2 : Ar Yan(11362)@2012-05-08 10:18:45

1樓提及

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http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120426/83355
買凶宅都要看投資價值，日前有兩個分別座落於沙田和九龍的凶宅，原本諗住因樓價高好多人會爭，誰不知出價低或零出價而被拍賣官收回重拍，原來連投資者都要看投資價值，非低不買。
凶宅一直有市場，主要貪平，假如業主不理物業市場需求時胡亂開價，即使樓市缺盤依然賣唔出，何況呢類貨源銀行都唔願意借錢，要用一筆過現金支付樓價，買家也要計算下風險。行規這類凶宅低市價三至四成，兩個盤都是開價高於此數，故此一開價投資者即刻打退堂鼓，等機會再執其他筍盤，業主見勢色不對即刻安排下次減價重新拍賣，今時唔同往日，即使凶宅都要睇水位，買家歸邊，一般人即使有財力亦不會夠膽買。
用在正常私人市場，價位已超出一般投資價值水平，純粹炒需求，任何物業都一樣，當大家不接受預期價位時，樓市交投自然回落，所以本月正背上這種憂慮心理狀態，二手成交再較上月回落兩成，由2月份的1萬宗累跌三成，本月7000宗二手成交的關口極為難守。

劉兆昌
www.HKLau.com

　

唔怕鬼，但怕貴

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3 : GS(14)@2012-05-08 20:47:01

我唔鍾意啦

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4 : 龍生(798)@2012-05-09 02:39:24

的人貪平姐, 唔係儍架....

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5 : GS(14)@2012-05-09 21:48:03

那些買幾十個點夠玩?

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6 : 龍生(798)@2012-05-10 00:32:03

唔係唔好...只係回報太差, 無左凶宅低水既意義

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工廈王爆冷 奪白石角地 呎價高鄰地8% 億京65億3個月掃兩地

1 : GS(14)@2014-11-06 11:22:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141106/news/ea_eaa1.htm

「工廈王」億京爆冷以25.43億元奪得白石角科進路地皮（紅框示），每呎樓面地價3552元，略高於市場預期之餘，每呎地價亦較今年5月由鷹君以「破底價」奪得的科研路用地高約8%。（資料圖片）






【明報專訊】今年3月曾經流標的大埔白石角科進路地皮，市場一度調低地皮估值，項目上月底捲土重來，累收15份標書，最終由「工廈王」億京，擊敗多家大型發展商，爆冷以25.43億元奪標，每呎樓面地價3552元，略高於市場上限之餘，亦較今年5月鄰近由鷹君(0041)以「破底價」奪得的科研路用地，每方呎地價3300元高約8%，出乎市場預期。


今年億京投地態度進取，繼今年8月投得荃灣楊屋道商住地皮，是次再下一城，擊敗14個財團，包括大型發展商長實(0001)、新地(0016)、恒地(0012)，以及內房佳兆業(1638)等，以25.43億元奪得科進路用地，每方呎樓面地價3552元。億京項目策劃經理黎裕宗指出，項目計劃發展成中密度住宅，估計涵蓋獨立屋及8至9幢分層豪宅，每伙面積逾1000方呎。至於楊屋道商住地，黎氏稱，該地商業部分將考慮發展酒店及商場，提供逾1000間房。

計劃興建洋房及分層豪宅

是次購入的科進地，連同荃灣楊屋道地計算，今年億京已斥約65億元買入兩幅官地，以一間中小型發展商而言，較龍頭發展商新地本年度以45億元購入兩幅天水圍住宅限量地更為進取。

億京向來擅長購入工廈舊樓重建為新型工廈或商廈，包括長沙灣億京廣場、九龍灣億京中心及觀塘皇廷廣場、萬兆豐中心等，足見集團財力雄厚。今年億京一改過往投資方針，發展並非是自己的「強項」，即購入工廈後作重建的發展方向，8月時先以爆冷約39.4億元奪得楊屋道商住地，罕見地涉足住宅項目；是次更罕有買入白石角地作豪宅發展，更是市場始料不及。

本報早前據公司註冊處資料發現，億京以配發股份及加入新董事來引入投資者發展楊屋道地，包括澳門高富置業投資有限公司代表人馮志康及海外註冊公司Worthy Land Limited，故市場推測，不排除億京繼續伙拍澳門資金發展其他地產項目。

料日後開售實呎1.3萬元

韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示，上述地皮位置臨海，項目呈梯形難剪裁，但能與區內其他地盤產生協同效應，故除了大型發展商外，已投得鄰近項目的發展商鷹君(0041)或會以略高價錢入標，故億京要成功奪標，出價自然要更為進取。他認為，是次成交價僅反映發展商投地策略，不代表地價有回升象，預計項目日後開售實呎介乎1.2萬至1.3萬元。

明報記者 李宛婷、林尚民

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2 : GS(14)@2014-11-06 11:23:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141106/news/ea_eaa2.htm



地價反彈 僅反映出價勇


2014年11月6日





【明報專訊】近月政府多次以低價批地，但今次由億京投得之大埔白石角地皮，地價卻離奇反彈8%，有業內人士認為，雖然龍頭發展商繼續期望「執死雞」，惟土儲較少的中小型發展商出價仍會較「勇」，故部分中小型地皮地價有望回穩，但大規模項目之地價仍會持續以低價批出。


大發展商低價博「執死雞」

資料顯示，近月政府先後多次調低地價批地，當中以大型項目尤其顯著，如港鐵大圍站項目，補地價就較兩年前減約18%，至103.56億元；而正在招標的將軍澳日出康城5期，每方呎樓面補地價更回落至只有1874元，創同區9年新低。不過，今次億京投得之大埔白石角地皮，每方呎樓面地價約3550元，較今年5月鷹君(0041)以呎價3300投得之毗鄰地皮高約8%，有別於近月地皮「一幅平過一幅」的情。

為達標 料政府仍低價批地

經濟學者關焯照認為，億京屬中小型發展商，所持項目不多，可能是要積極吸納土地，故出價較高，但對後市指標作用不大，而政府現要增加土地供應，實行低地價政策，相信未來地價仍會保持低迷。嶺大經濟學系主任何濼生亦認為，現時政府目標明確，最重要是增加住屋供應，故政府不會再「吊高賣」，特別是大型項目，料低價批地持續。

不過，高緯環球大中華評值及諮詢部董事張翹楚稱，中小型項目可參與的發展商會較多，即使各大型發展商仍然期望以低價投地，中小型發展商仍會以較進取之價錢投地，令中小型地皮地價有所回穩，而大型項目可入場的發展商數量較少，該類地盤之售價「未必可以好高」。

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十大基建動工 建築公司爭上市 殼價高企 或成「啤殼潮大軍」

1 : GS(14)@2015-07-21 12:18:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150721/news/ec_eca1.htm

【明報專訊】本港十大基建陸續上馬，帶動建築工程公司更多工程合約，甚至還引來一輪本港建築工程公司的上市潮。資料顯示，近兩個月共有多達10家本港建築公司，向港交所(0388)申請在主板或創業板上市。有市場人士稱，本地建築工程企業的確迎來小陽春；惟殼價持續高企，亦有可能吸引建築業加入「啤殼大軍」。

明報記者 徐寶文

據港交所網站資料顯示，於今年6月及7月，主板及創業板分別接到3宗及7宗來自本港建築工程公司的上市申請(見表)。十大基建陸續動工，助力是否如此驚人；抑或只是大批建築工程公司計劃加入「啤殼潮」？

建築費續升 盈利不俗

有中資投行高層坦言近期建築公司上市的確「旺場」，據他了解，目前市場上至少仍有3至4家本地建築工程公司，計劃在今年內遞交上市申請。

他表示，在近年建築費用持續上升的環境下，建築工程公司的盈利表現的確不俗，申請上市是比較容易；而另一重要因素是，近年殼價高企，無論最終是否希望保留原有業務，不少本地企業家均想先「賺一筆」。

去年10月，本港老牌建築商俊和發展(0711)宣布以出售股份、配售新股及可換股債券，以總代價約6.9億元，出售七成股份予中國新維投資；由盈信控股(0015)分拆、上市僅一年多的怡益控股(1372)，昨日亦宣佈以4.85億元，出售75%股權予姜建輝。

殼價攀至5億 賣殼先賺一筆

安永亞太區上市服務主管合伙人蔡偉榮回應本報查詢時指，殼價以往只是1億多元，惟現時已經攀升至約5億元，更一直高踞不下，加上本港小型建築商經營較困難，故「上市賣殼」是一個相當吸引的選擇。

另一方面，現時內房市不佳，或有資金流動問題，惟內地融資渠道不方便，故亦有可能觸發它們來港「買殼」，利用香港市場進行融資，「而對於房企講，最易搵就係房企」，這亦有可能導致近期出現大量本地建築公司申請上市的原因之一。

信誠證券聯席董事張智威接受本報查詢時則表示，建築公司其中一個最大優勢，便是具有穩定的財務狀，因為它們「好多合約已經簽」，故較容易獲得審批，有利上市。

不過，張智威坦言，近期「個市靜好多」，殼價亦由大市高峰時的6億至7億元，回落至現時的4億至5億元。

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九龍城Ava 55　內櫳細　呎價高擁名校網優勢　樓花期逾兩年半

1 : GS(14)@2016-11-13 11:28:07

■Ava55每層4伙，樓花期長達30多個月。



【新盤巡禮】九龍城Ava55的主要賣點是市區細碼盤，折實約300萬元低門檻可入場，以及坐擁小學41網的優勢，但老區環境非一般人可以接受，所在的啟德道老舊物業、建材舖、車房及地道食肆林立，對新樓的幻想與現實的環境可能有落差。物業另一焦點是憧憬未來港鐵沙中綫地利，惟現實是物業與最近的土瓜灣站距離約15分鐘步程。項目折實平均呎價逾1.9萬元，大幅高於同區半新廈，政府出招再加辣，未來樓市變數大，慎防高價入市他朝二手價難堅守。記者：溫潤潔攝影：李潤芳　陳東陽



物業發展商採用速戰速決策略，Ava55原址為啟德道49至55號舊樓，今年初才完成併購，地盤面積約4,400方呎，可建樓面約3.8萬方呎，6月獲屋宇署批出建築圖則，興建1幢24層高商住大廈，由於屬舊契項目，不受預售樓花同意書限制，11月就推出應市，樓花期長達超過32個月，入伙有排等。牙籤樓劏房盤當道，Ava55與過往同系盤一樣，主打袖珍單位，2至27樓，每層4伙，面積166至328方呎，間隔開放式至兩房，全部開放式廚房，但不同的是Ava55各戶無露台及工作平台，要擁有私人戶外空間，只有最低層連平台及頂層連天台。以開放式B室所附連的平台最小，面積55方呎，其餘A、C及D室平台316至992方呎，頂層4伙的天台面積由129至270方呎。

■客飯廳闊度約7呎，電視掛牆不放地櫃。



■睡房放一床一櫃，剩餘空間無多。

■小型廚房配細雪櫃，但洗衣機只予一及兩房戶。


開放式最細166呎

Ava55全數88伙，B室為開放式，只22伙，面積166至167方呎，內櫳的骰，大門靠邊，側旁是無窗的浴室，坐廁近廁門阻礙出入，裏面約20方呎，無企缸，只設花灑，淋浴必弄濕洗手盆櫃、坐廁及廁門，簡單定簡陋自行判斷。開放式廚房及客飯廳約共80方呎，廚房約5呎半長，工作枱面小，客飯廳兩壁有柱躉，欠工整。一房戶佔44伙，分佈C及D室，面積230至257方呎，客飯廳闊度約7呎，電視掛牆與梳化頗近，浴室於睡房內，以套房設計，房間約50方呎，夠放一床一櫃，浴室20餘方呎，好在有窗及附設半截浴屏的淋浴間。兩房戶佔22伙，分佈A室，面積328方呎，開放式廚房及客飯廳僅較一房戶大少少，兩房一大一細，細房約40方呎，地方淺窄，歸入客飯廳更實際，大房50餘方呎，浴室有齊基本設備，但屬黑廁設計。各戶向啟德道，低層望對面舊樓群，中高層望啟德發展區遠景，惟前方舊樓長遠有機會進行收購重建，發展區持續大興土木，令景觀存在變數。

■戶戶設落地窗屏，惟沒有露台及工作平台。



■細房空間有限，伸手可及兩壁。

■一及兩房浴室有淋浴間及半截玻璃屏。


管理費每呎4.5元

物業用料尚可，單位鋪地磚及木地腳線，選用日本大金分體式冷氣機，廚房選用德國西門子電器，包括抽油煙機、電磁爐、微波爐及雪櫃，但留意開放式B室不附送洗衣乾衣機，買家入住後自行洗衫，又或光顧洗衣店，每次磅洗花費數十元，小數怕長計，加重生活負擔。物業地下及一樓設商舖，無停車場，無會所，康樂設施欠奉，每呎管理費約4.5元，每戶約750至1,500元，並不便宜。






來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161113/19831564

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珀御呎價高「麵粉價」4倍

1 : GS(14)@2017-04-14 10:33:28

【本報訊】樓價不斷創新高，亦是發展商謀取厚利的最佳時機，新地（016）於2014年初，以低價投得屯門珀御地皮，以首批折實平均呎價計算，竟較「麵粉價」高出4倍之多。珀御高價開盤，新地在2014年2月以4.3億元投得該地發展，每方樓面呎價僅2,571元。如今首批折實均價高達12,748元，「麵包價」較3年前買地「麵粉價」高出4倍。而該地皮限建270個單位，最終新地建321伙，較限制多19%。而在新地投得珀御地皮同一日，南豐以逾4.56億元投得附近的豐連地皮，每方呎樓面呎價約2,139元。豐連去年首批折實8,826元，較地價高3倍，幅度較珀御地皮小。長實（1113）月初開盤的北角新盤維港頌呎價高達30,470元，早在2011年8月以地價8,294元投得，6年後才賣樓花，都只高過「麵粉價」2.7倍。至於近期開售的新盤中，嘉華（173）啟德嘉匯首批均價17,998元，較地價高2.4倍。同區保利置業（119）龍譽，首批以較地價高2倍的19,808元開賣。將軍澳Monterey折實均價14,208元，高過地價2.3倍。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170414/19989810

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63 Pokfulam呎價高翰林峰一成 首批折實實呎2.88萬 開放式戶575萬入場

1 : GS(14)@2017-07-08 20:49:02

【明報專訊】下半年首個開價的港島新盤登場。29個月樓花期的九建（0034）薄扶林道63 Pokfulam昨公布首張價單，涉及70個單位，折實平均實呎28,872元，比兩個月前恒地（0012）推出的西環翰林峰（樓花期27個月）首批約2.61萬元貴超過一成，其中實用209方呎之開放戶，折實入場費575萬元。

明報記者 林尚民

就價單資料所見，63 Pokfulam首批70伙，包括開放式、1房及3房戶，平均實呎32,080元，若選用「60天超級開心付款計劃」，最高可減樓價10%，折實平均實呎28,872元。資料顯示，翰林峰今年5月推出之首批單位，折實平均實呎約2.61萬元，今次63 Pokfulam首批呎價較翰林峰首批高逾一成，若與同區指標苑寶翠園最新平均實呎約23,459元相比，則貴約23%。

首批70伙最快下周開售

今批中最平一伙為實用209方呎的1座6樓E室開放戶，定價639.3萬元，折實575.4萬元，折實實呎27,531元；呎價最平則為2座6樓E室，實用494方呎，3房1套間隔，定價1426萬元，折實1283.4萬元，實呎25,980元。

494呎3房1套 1283萬起

九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，同系加多近山近日成交之中層單位，實呎約3.5萬至3.7萬元，今次63 Pokfulam定價較加多近山有15%至20%折讓，性價比高，並形容為「蘇州艇價」，因區內供應不多，他個人亦對項目銷情有信心。

他又稱，項目示範單位今天將開放予VIP參觀，明日正式開放予公眾及收票，最快下周發售。

雖然九建過往曾推出超高成數按揭優惠，如2015年推出紅磡環海．東岸時，曾透過旗下財務公司提供九成半一按，惟今次推售63 Pokfulam則沒有相關計劃。楊聰永稱，各地區買家對付款計劃需求不同，薄扶林道一帶買家較有實力，故並無推出類似計劃。

旗下財仔七成一按 暫未提供息率

不過，發展商同樣為買家提供多種付款方式，選用「按揭通」計劃可照定價減4%，買家只需分3次付5%，合共15%樓價，期後每月付樓價0.6%，至2019年底入伙，可獲發展商旗下財務公司提供七成一按，但發展商暫時未提供息率資料，只表示首兩年息口會以當時銀行提供之息率作參考。若選用「按揭易付款」計劃，可照定價減5%，買家需於上會並分6次支付5%樓價，合共30%，到入伙可獲發展商提供七成一按。此外，除60天即供外，發展商亦提供180天付款計劃，可減樓價9%。

翰林峰1房戶昨860萬沽

項目開價後，翰林峰即錄買賣，消息指，有關單位為3座中層B室，實用294方呎，1房間隔，定價906.2萬元，扣除最高5%優惠後，折實860.9萬元，實呎29,282元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9497&issue=20170707

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細價股一周：殼價高企有原因

1 : GS(14)@2017-12-10 23:16:54

半個月內3間公司易手，工程股創建集團（1609）控股權易手至奧立仕（860）聯席主席張金兵，每股作價1.15元，較市價折讓逾50%。創建集團上市僅年半即成功賣殼，老闆張玉其在港混凝土行業打滾逾36年，出售股權後6.6億元袋袋平安。作價雖較市價有折讓，惟殼價已近7億，買方以內部資源撥付強制性現金要約餘下2.2億元代價，無需依賴外部融資。另外兩單交易，深圳達飛集團創辦人高雲紅購入建築股豐展控股（1826）七成股權，總代價4.69億；惠陶集團（8238）執董鄧有聲增持股權至54%，並觸發強制性全面要約。無獨有偶，買家同樣以證券行提供的外部融資應付交易代價。豐展控股買家獲廣發証券授予備用貸款融資，並同意將股份質押予廣發証券作為抵押品，以支付要約獲接納時約1.5億元代價。證券行資金要找出路，提供融資予買家買殼不單毛利高，亦間接帶動財務顧問生意。現時很多證券行水浸，殼股買家要找融資不難，間接令殼價得以維持高位。證監會持牌人，沒持以上股份梁杰文財技學人本欄逢周三刊出



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171206/20236352

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布少明：二手旺勢延 居屋價高升

1 : GS(14)@2018-01-22 06:15:33

【明報專訊】美聯樓價指數最新報158.84點，按周續升約0.92%，較四星期前升約1.63%，續創歷史新高。樓價攀升，連帶二手公營房屋的售價亦水漲船高。未補地價的居屋第二市場實用呎價逾10,000元個案按年大幅急升。資料顯示，去年居屋第二市場成交宗數錄1628宗，當中實用呎價逾萬元個案錄217宗，比起2016年同類個案僅15宗大幅上升約13.5倍。

實呎1萬以下成交急減

反觀，實用呎價5000元或以下個案卻大減超過九成。即使去年天水圍天祐苑錄此類銀碼個案最多，但實際亦只得7宗實用呎價5000元或以下成交，數字比起2016年顯著減少約46.2%；緊隨其後為齊錄4宗的天水圍天頌苑、大埔宏福苑及石湖墟旭埔苑，分別按年大跌約91.8%、約50%及約42.9%；至於同錄3宗的天水圍天富苑及馬鞍山富安花園，分別按年急減約95.4%及約75%。至於實用呎價逾5000元至1萬元的個案由1876宗減至1380宗，按年跌26.4%。

有別於屢創新高的售價，二手公營房屋的成交量卻追不上金額升幅，2017年居屋及公屋第二市場交投更是跑輸大市。政府將於今年起恢復推出「白居二」，會否對公屋與居屋第二市場的價量形成影響？

市民對門檻較低的上車盤求之若渴，需求湧向售價仍低於私樓的公營房屋第二市場是自然的事。可以肯定的是，「白居二」如能恆常推行，有助盤活整體的二手市場，因為「白居二」買家固然一圓置業夢，居屋賣家亦會同時產生換樓需求，相信一定比例的居屋賣家最終會流入私樓市場，亦即是實現政府重建置業階梯的目標。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4521&issue=20180122

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