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「白表免補地價購買二手居屋」（俗稱「白居二」）的首批二千五百個買家，已經殺入市場。大半個月來，未補地價的居屋業主，開天索價；在赤柱，坐擁無敵海景的居屋龍德苑，一個實用面積二百多呎的單位，叫價竟高達二百七十萬！在粉嶺，銀行只估到二百八十萬的嘉盛苑，業主有理無理，照價開高到四百萬元！市場憧憬這場炒風，可「火乘風勢」直燒私樓市場。不過，私樓正被多重印花稅打擊，且政府暗示樓價仍有下調空間，令這股居屋癲價潮，充其量只是一團虛火。事實上，部分居屋買家已被「嚇窒」；搏大霧但其實想甩身的業主，麻煩認清現實。 所謂「白居二」，是指符合申請白表資格、即收入和資產在一定限額內的買家，可免補地價購買二手居屋（即仍未補地價的居屋），今年有五千個名額，分兩批入市，首批二千五百名買家早已於五月底收到通知。上週日雖然雨紛紛，又是父親節，但屯門及天水圍的地產鋪內，仍人頭湧湧，逼滿的，就是這類買家。按程序，獲資格的買家須先向房委會申請購買證，方可買樓並簽訂臨時買賣合約，過程需時一至兩星期。但現場所見，不論有證無證，中籤的買家早已心急如焚，左撲右撲，四出睇樓。 沙田退到天水圍 任職建築工程的葉先生，是其中一隻熱鍋上的螞蟻，他與家人現居於父母名下的沙田居屋愉田苑兩房單位。五月尾獲悉抽中後，他即在同區及馬鞍山覓盤，但樓價已颷升，「真係太貴，沙田兩房居屋未補地價，已要三百萬元，過晒我嘅budget！成個香港，淨係得低門檻、銀碼細嘅天水圍區可揀。唔，嗰區交通都算方便呀。喺沙田買一間，可以在天水圍買兩間呀！」葉先生立刻打出如意算盤，就是以三百九十萬賣掉原本由父母持有的居屋單位，再利用白居二資格購入一個未補價居屋自住，餘額買入細價私樓供父母居住。上週三端午節，他帶同老婆、兒子一日連睇七盤，他憶述，「睇樓不時撞到其他客一齊睇，試過睇啲平盤，睇完未落樓，轉頭就話被人買咗。睇住個價一路咁升，搞到我幾緊張呀！」上週五葉先生打電話到房委會催促，要求快點有證買樓，翌日「購買證」一到手，葉先生即時複睇心水單位，並即晚扑槌。他以二百一十八萬元，購入天水圍天富苑一個實用面積六百多呎的中層單位。落訂後他才稍稍放鬆：「本來呢區價位係二百一、二萬，但現在已加到去二百四、五萬，盤源又開始少，嚟緊仲有另一批抽到籤嘅買家殺埋身喎！我而家先至鬆咗一口氣呀！」 業主鬥扑傻瓜 現時準買家的心情，既緊張、又矛盾，本來抽到籤應該興奮如中六合彩，但樓價一路升，買家在揀樓與放棄中不斷掙扎。例如新婚的歐氏夫婦，一個在港島區返工、一個在九龍區搵食，但他們的「budget」現只夠買屯門居屋；在屯門地產鋪外望着放盤叫價，兩人有點勞氣說：「個計劃根本係屎！樓齡細、可以揀的居屋實在太少了。」計劃原意想「扶人上車」，但抽到籤的仍上不到車，究其原因，是持有未補價居屋的業主，當了自己層樓如私樓般值錢！家住粉嶺嘉盛苑、現年約七十歲的黃老太，上週看報紙不斷有二手居屋搶新高價的報導，亦開始想出她的「如意算盤」——即時催促兒子陪她申請「可供出售證明書」，辦好手續，再到銀行查詢自己單位的估價，「銀行同佢講，估值約二百五十萬至二百八十萬元，點知佢去經紀度，竟然要求放三百四十萬，經紀都覺得佢狼死！」黃老太女兒覺得放盤價過了火，怎料幾天後，黃老太竟然自行「反價」：「無四百萬都唔賣呀！」這居屋於九五年才以八十九萬元買入，按如今銀行估值，樓價早已翻了兩番，叫價至四百萬實在難找人承接，但黃老太自有一套理論，「而家無樓推出嚟呀，我呢度成八百幾呎，又實用，去邊度搵呀！你哋有無睇報紙，青衣居屋創新高八千幾蚊呎、黃大仙都去到六千幾！遲幾日，去買兩盆花擺喺個廳度，啲客睇到就鍾意啦！」她女兒頭痛地補充：「佢真係諗到好遠，話上水、粉嶺啲學位都唔夠，成日聽到啲大陸人買樓俾仔女來讀書。總之有傻瓜埋嚟，就鬥快扑傻瓜囉！」 未補價仲貴 黃老太這類業主並非冰山一角，與家人居於六百八十呎天盛苑低層的朱先生，兩個月前以三百六十萬購入同區嘉湖山莊八百呎單位，再以二百萬放售天盛苑單位，這單位市價只是一百九十萬；近日他再將叫價推高到二百二十萬，未來還會視乎市況再加價。他坦言：「人加我跟加囉！況且出面二百萬都買唔到六百幾呎嘅樓；賣唔出都唔緊要，可以俾仔女住。而且銀紙不停貶值，揸住二百萬好快無晒，有層樓反而保值唔使驚！」在赤柱龍德苑，實用二百一十四呎的未補價居屋，叫價要二百七十萬元；慈雲山慈愛苑一個六百多呎單位，開價竟亦達五百二十萬。這些叫價，與私樓價貼近，有的甚至已高過同屋苑已補價的居屋單位！如赤柱龍德苑，已補價居屋只是叫價二百三十萬元，較未補地價的竟然高出四十萬！反映政府這項政策，令未補價居屋的需求暴增，但供應卻又未配合，市場走向「畸形」。 「資格」不是需求 若果自由市場居屋及私樓價格，受綠表居屋價刺激而同步飛升，當然皆大歡喜，但現時的市況，卻是一個扭曲了的格局。政府推出多個樓市辣招，壓抑私樓需求，令一、二手市場癱瘓，未能反映物業真實價格。在資訊不透明及供求失衡之下，才「容許」未補地價的居屋業主「開天索價」！現時已入市的「白居二」買家，無疑如接火棒。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指，今次政策僅得五千個名額，與整體私樓的放盤數量相比，根本是蚊髀同牛髀，「根本微不足道，動力不足以影響私樓，甚至乎已補地價的自由市場樓價，亦帶動不了。因為自由市場居屋的樓價，與私樓一定會有距離，否則買家寧揀私樓，而私樓的二手供應量咁大，成交多五千個完全唔覺。」對於居屋樓價的升勢，他笑言，「就好似酷熱天氣警報影響下，會多咗人想買泳衣游水，咁價錢咪可以賣貴啲囉，但個酷熱警報取消咗，又或者夏天過咗，咁價格就自然會回落。」加上政府暗示樓價要再跌兩成，樓市更加無運行。而未補價居屋成交一向甚少，過去每年平均僅得約二千二百宗。政府一○年推出特別印花稅等辣招後，交投更見低迷，去年每月只得一百五十一宗。潘永祥強調：「由於這個市場成交量少，所以從來只有被動地跟升或跌，不會帶動到升勢或跌勢。說穿了，這五千個名額只是一種資格，誰說攞住此資格一定要買居屋第二市場的單位？他們選擇多的是，居屋貴就買私樓，甚至唔入市都得o架。」連日來已睇了廿多個盤的李先生，面對價格驟升，亦「心水清」強調：「過咗預算咪唔買。唔係業主叫價，我哋就要接！叫價太高，我哋接唔到批貨，業主又咪係賺唔到！」而帶着剛出生兩個月嬰兒睇樓的鍾太，看似心急上車，但原來相當淡定，「人哋心急接貨，但我唔會人搶我搶，預咗用二百四十萬買三房單位，放盤價飆升至二百九十萬，我咪唔買住囉，唔會同自己啲錢作對！」想甩身的未補地價居屋業主，是時候要認清現實了。 壹解碼 另類選擇：房協、公屋除房委會的居屋外，「白居二」買家其實還可免補地價購買房協旗下十個屋苑的單位，例如：屯門景新臺、黃大仙啟德花園及將軍澳茵怡花園等，房協樓外形一般較房委會居屋靚及多配套。「租者置其屋計劃」中的三十九個公屋屋邨，亦供買家選購，包括過往甚受歡迎的有黃大仙下邨、青衣長發邨、屯門良景邨等。首創「諮詢人」「白居二」買家部分收入不大穩定，為扶人上車，政府容許銀行為他們承造按揭時，加入「諮詢人」這個角色。諮詢人所有收入可計入買家收入內，以便通過壓力測試；但諮詢人不同於擔保人，前者須為業主的直系親戚，但無須負責供款，任何金錢瓜葛亦不用「孭上身」。兩年禁售期「白居二」買家在兩年內，不可在第二市場出售單位予其他綠表或「白居二」買家，但卻可以補地價後在自由市場買賣，變相「抽乾」未補地價的居屋盤源。綠表準買家鄭小姐怒斥：「呢批人走嚟搶晒綠表啲盤，又推高晒個價！兩年禁售期更加幫唔到想上車人士，呢個機制應該係俾公屋戶作為置業嘅階梯o架嘛，依家無晒呢個作用啦！」 買賣居屋樣樣都要錢 | ||||||