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全球股市陷入愁雲慘霧之際,台股 高興昌卻逆勢在五月二十六日至六月三日之間拉出約三成的股價漲幅。 四月初,南部最大建商京城集團有意入主高興昌的消息「意外」曝光,高興昌 股票應聲大漲,從八元左右飆漲至十一‧五元。果不其然,預定在六月二十三日召開股東會的高興昌,在四月二十五日股票停止過戶後,自股東名冊研判屬於京城集 團的股票有一萬多張,證實外界的消息。 導火線:國票金找京城買股票 民國八十四年,楊瑞仁挪用國際票券資金炒股,爆發掏空百 億、震驚全國的「國票案」,當時買來的高興昌股票,該如何處理,一度讓國票金(國票後來成立國票金控)傷透腦筋;但時移境遷,十五年後的今天,這批總計占 高興昌股權三二‧六%的股票,一夕之間從燙手山芋,成為市場的當紅炸子雞,並引發一場經營權大戰。 金融業依法不得持有非金融本業的上市公司 股票,國票金依規定必須在取得後四年內處分這批股票,因此,國票金在前年股票發還之後,就積極尋求買主,包括義集團董事長林義守,以及京城建設董事長蔡天 贊等,都是接觸的買家。 京城集團近年深耕北高雄的美術館、農十六等兩大最紅火的新興重劃區,光是在這兩區,合計推出的建案就達四十幾個。蔡 天贊更是高雄有名的「獵地大王」,他表示,他個人名下有三萬餘坪土地,上市的京城建設手上也有七千坪。 遭覬覦:六十億元萬坪土地搶手 至 於高興昌,則是高雄美術館區的大地主,原本持有一萬多坪的精華土地,蔡天贊老早就想買下,但高興昌在九十六、九十八年兩度將美術館區合計四千二百多坪土 地,賣給永信建設及其關係企業吉松建設,讓蔡天贊扼腕不已。 也因此,在與國票金接洽後,蔡天贊認為值得深入評估。根據京城內部評估,高興昌 在美術東四路、美術北三路與中華一路之間,包括舊廠房與目前高興昌總公司用地,合計有九千七百坪土地,每坪市價約四十至五十萬元;此外,高興昌在三多四 路、85摩天大樓旁,目前做為停車場的一千七百坪商業用地,估計每坪市價超過一百三十萬元以上。光是這兩筆精華土地,合計價值就達五、六十億元,如果順利 開發,總銷售金額上看兩百億,可望創造出七、八十億的龐大利潤。 基於這些土地的龐大利益,京城自去年第四季起,開始低調自股市中買進高興昌 股票;不過若想順利達陣,關鍵仍在於取得國票金手中的三二‧六%股權。 這起原本秘密進行的計畫,半路殺出程咬金。四月初媒體披露京城有意入 主高興昌,讓事件發展完全變調。消息走漏後,高興昌公司派立即展開危機處理與反制;而京城方面為了降低雙方緊張,刻意在停止過戶日前調節不少持股,避免進 一步拉高對立。 蔡天贊表示,在國票金持有的高興昌股權還沒確定花落誰家之前,一切都是未知數。他認為現在大家都拿著放大鏡在看未來的發展, 因此有意願的買家與國票金私下協商的可能性已不高,最有可能的是採取公開標售。如果未來採公開標售,京城應該會參與,但目前只能靜觀其變。 備 銀彈:砸十二億搶標三成股權 面對京城集團來勢洶洶,高興昌鋼鐵董事長呂泰榮找來有三十年老交情的國揚集團顧問侯西峰;在侯西峰穿針引線下, 呂泰榮與國票金高層已兩度會商。侯西峰表示,依照商場慣例,國票金要標售高興昌股權,原經營者理當有優先承購權,更何況公司派其實也是當年國票案的受害 者。 呂泰榮則證實,呂氏家族合計持股超過三成,掌握的股權不下於國票金。未來國票金手上的股權,不論是採公開標售,或以約定價格一次買下, 大股東都已備妥銀彈,全力捍衛經營權;根據估計,至少要準備十至十二億元資金。未來高興昌則將積極轉型,全力活化土地資產。 一位熟悉內情的 業者分析,這場戰役,京城的贏面應該不大,因為敵意購併貴在奇襲,但目前已失了先機;更重要的是,公司派可以運用許多策略反擊,對市場派較為不利。 舉 例說,公司派可以先和特定對象簽訂土地合建契約,未來即使市場派取得經營權,也無力回天。此外,由於公開標售股權辦法規定,每筆標單上限為九百九十九張, 但公司派已掌握三成多股權,因此未來標售時,只要再以高價(例如每股二十元)搶標一○%到一二%股票,就足以鞏固經營權;如再配合縮減董監席次,外人要拿 下的難度更高了。 不過京城集團也並非一無所獲,因為經此一役,各界都瞭解到高興昌名下土地的價值,也看到公司未來轉型、獲利爆發的機會。在 投資價值獲得市場認同後,京城手中的持股可望水漲船高。 同時,公司派也釋出善意,表示高興昌還有不少土地資產,不排除與京城集團合作。在京 城、高興昌、國票金三方都找到著力點之後,這場看似劍拔弩張的經營權大戰,有機會因為土地、股價而讓三方都得利。 延伸閱讀:高興昌坐擁精華 區土地 資產所在地:高雄鼓山區青海段 面積:9,700坪目前市價:40~50萬╱坪使用狀況:閒置廠房、總公司用地 資產所 在地:高雄苓雅區意誠段面積:1,702坪目前市價:130~150萬╱坪使用狀況:停車場用地 資產所在地:高雄三民區中都段面積:975 坪目前市價:約30萬╱坪使用狀況:停車場用地 資料來源:高興昌鋼鐵 |
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過去九年,屬於地區性銀行的京城銀行從沒有一年的每股獲利越過○.九元。今年不同,前七月每股稅前盈利首度達一元,成績亮眼。而讓京城銀鹹魚翻生的最大功臣,就是去年元月上任的董事長戴誠志。 撰文.吳美慧.徐介凡 從 一家地區型、虧損累累的小銀行到國際資金進駐的明星銀行,京城銀行這六年來的表現,可說是從醜小鴨變天鵝,讓這隻南部小鴨大變身的幕後推手,就是行事極為 低調的投資大亨||京城銀行董事長戴誠志。這位數十億元身家的投資大亨,八年來成功讓二家中小銀行變身成功,他究竟有何過人的能耐,可以成為銀行的最佳急 救醫師? 提起戴誠志,大多數人都很陌生,生性低調的他,甚少在媒體曝光,但他在投資圈卻是大名鼎鼎的一號人物,在外資圈的人脈既深且廣,他 和「高盛幫」幾位重量級人士交情匪淺,譬如前高盛證券台灣區總經理張果軍,以及前高盛投資銀行亞洲區副董事長宋學仁,都是交往十多年的「麻吉」。此次,宋 學仁投資五億元認購京城銀行私募,就是在戴誠志的力邀下,二話不說地掏出錢來。而口袋很深的戴誠志,也一口氣拿出十五億元投資自家銀行,財力令人印象深 刻。 迅速重整虧損銀行高價售出 能精準掌握「賣點」 其實,戴誠志在銀行的經歷不多,除了擔任京城銀董事長外,之 前就只當過誠泰銀行執行董事。儘管經驗不多,但每次都能留下讓人印象深刻的「戰績」。二○○五年,新光金以每股二十八.二元,高於淨值近一倍的價格購併誠 泰銀行,創下當時最「昂貴」的合併紀錄。這宗合併案花了不到兩個月的時間就拍板定案,讓誠泰銀行能以高價「嫁」出的幕後推手也是戴誠志。 說 他是推手一點也不為過。與新光金合併前,誠泰銀行曾因亞洲金融風暴淨值一度出現負數,當年身為誠泰銀行第二大股東與董事的戴誠志,遂對董事長林誠一提出 「逐年打銷呆帳調整體質」,及「尋找買家」兩大建言,希望誠泰銀行能因此脫離營運泥淖。林誠一除了採納他的建議,也用激將法鼓動戴誠志「你不要只會光說不 練,要就做給我看。」就是這句話,讓戴誠志跳下來成為「銀行人」,經過三年的整頓後,成功地將誠泰高價「嫁」出。 戴誠志能夠精準地掌握「賣 點」,父親是最好的導師。戴誠志的爸爸曾經營玻璃工廠,後來經營不善,在他念大學期間把工廠收起來。長年看著父親經營事業無形中累積出他做生意的「資 產」。他最常說,每個人都從父母親身上學習到很多工作態度與方式的資產,這層淵源,讓他後來一腳踏進玻璃用瓶買賣貿易業務,至今超過三十五年。 從 父親跌倒的地方重新出發,戴誠志只有一張辦公桌、一台黑色電話,其他就是滿滿的創業鬥志,「我的財富,都是一步一步賺來的。」戴誠志曾向友人分享自己累積 財富的過程。退伍後,看到父親的失敗經驗,他選擇做貿易不做工廠來降低風險。沒有資本,他就跑到別人的貿易公司裡頭,向對方租一張辦公桌,就從電話簿裡一 家一家找客戶與供應商,開始做起生意,明志玻璃公司就這麼開張起來。 年輕、沒有完好的業務基礎,戴誠志與客戶、供應商談生意時,總是處在挨 打局面。賣給客戶一個瓶子一元,向工廠進貨也是一個瓶子一元,投入的時間、人力與電話費等成本統統賺不回來,白忙一場。慢慢的,他學會了其中的技巧,營業 額也從一個月二、三百萬元,逐月跳升到一、二千萬元,最後成為年營收高達上億元的玻璃貿易王國。 從每天白忙,到賺進上億元的營收,戴誠志除 了勤勞外還有一套獨有的經營哲學,而這一套生存理論卻是從身邊的日常生活中體悟的。戴誠志說,去麵攤吃麵時,如果長條凳上沒有座位,他會拜託老闆讓他在旁 邊站著吃,並且試著跟有座位的客人溝通,讓他坐一點邊邊的位置。「只要屁股坐到了十分之一,就能夠慢慢地再往中間擠進去,最後就能順利坐到完整的座位。」 他向朋友解說他的理念。 日常生活中體悟生存理論 用逆向思考出奇制勝 這套「麵攤理 論」雖然很俗,但用在商場實戰,卻是一把利器。他賣玻璃瓶就充分應用這個理論,要賣出瓶子,他先行卡位,再慢慢跟買家溝通,一個瓶子賣一.○一元,再找工 廠談一個瓶子進貨○.九九元,一個瓶子只賺○.○二元的服務費,等客戶習慣了他的服務,才一步步把利潤空間打開。如此,一家、二家客戶地逐漸累積,而從沒 有座位到坐上藥用玻璃瓶市場的大位,他花了十年時間。 當年大家都在蓋廠生產玻璃瓶時,戴誠志卻用服務敲開一個市場,避免陷入投資硬體的陷阱,「他總是用逆向角度來看事情、做生意,常常能夠出奇制勝。」京城建設董事長蔡天贊這樣形容戴誠志。 六年前,戴誠志有意投標法院拍賣且流標二十餘次的「高雄凱悅」,投標前,他請友人牽線拜訪高雄地王蔡天贊,以了解高雄房地產的動向與發展。沒想到,兩個人見面後相談甚歡,好到「最後都抱在一起」,蔡天贊形容與戴誠志第一次見面的情形。這一抱,讓戴誠志再度意外踏入銀行圈。 當時,京城銀是一家虧損累累的台南地方銀行,體質虛弱,戴誠志一開始只是董事,去年元月被賦予重任,擔任京城銀董事長,其實在六年前他就已開始在幕後操盤調整京城銀體質,而他的第一刀不是砍員工,反而是砍大老闆||蔡天贊。 摩根大通副總裁許世德說:「戴誠志總是清楚自己的實力有多少,該怎麼做才能獲利。」戴誠志接下京城銀行董座後,積極解決金融海嘯造成的投資虧損,不僅大膽地提列損失,並與京城建設築起高高的「防火牆」。 戴 誠志說,蔡天贊持有京城銀行五一%股權,外面難免認為京城銀行是京城建設的「小金庫」、「提款機」。「就是不能讓人有這樣的想法」,戴誠志堅決地說,所 以,嚴格限制,京城銀行不能放款給京城建設或是蔡天贊個人,連京城建設賣出去的房子的貸款也不能承作。銀行做的是信賴產業,一定要讓客戶安心,營運才能長 久。 一開始連員工都不相信戴誠志可以讓京城銀與蔡天贊事業劃清界線,但是在他的堅持下,現在所有人都知道,這項連大老闆蔡天贊都無法破例的鐵律。 擅長逆向思考的戴誠志在銀行經營上也有與眾不同的想法,在眾多南部銀行紛紛將總行遷往台北的潮流裡,他堅持要根留台南,因為「京城銀行的前身是台南企銀,有六十年的歷史,這才是這家銀行最大利基。」當南部銀行爭相北上搶市場時,他反而固守傳統的南方小市場。 超越同業成績 用 「削去法」從夾縫中殺出雖然京城銀行的分行有超過四十家都在南部,但平均而言,每家分行都能穩定貢獻約七百萬元獲利,其中的關鍵,就在良好的客戶基礎,不 僅活存占整體存款比重超過五成,且放款利率也可有較高水準,讓存放款利差能夠遠高於同業達二%之多,也是京城銀得以在夾縫中還能交出超越同業成績的絕學。 他 的「削去法理論」更是一絕。大多數企業經營者,腦袋裡想的都是要怎麼樣才能夠讓企業的規模擴大,做更多的生意,戴誠志的想法剛好相反,他想得都是,要怎樣 縮減業務,才能提供客戶最好的服務,譬如削去信用卡業務,就是最好的例子。「只有這樣,才能專心並專精地提供客戶最好的服務。」他說。 「如 果要用一個形容詞來描述戴誠志,我只想得出﹃絕頂聰明﹄。」一位金融業高層主管說,他從戴誠志在誠泰銀行期間兩人認識以來,就在觀察戴誠志的經營方法,他 最推崇的是戴誠志深耕本業,不做超出能力、沒有效益的投資。從京城銀行今年前七月,每股獲利一元這張成績單中,能得到最佳的明證。 戴誠志的好友觀察,「戴誠志不但是很會做事,更是能夠齊頭並進,把許多事情一起做好的人。」他一手經營銀行、一手布局投資,且同時都可以交出好成績。 「我會設定好未來二到三年要做的事,但我也是個想事情很慢的人。」「我永遠都清楚自己是誰,該做些什麼事。」這是戴誠志最常說的話,他絕對不做短線布局,在奉行長線投資下,他的收穫也特別豐厚。 戴誠志 出生:1952年 現職:京城銀行董事長 學歷:中興大學企管系 經歷:誠泰銀行執行董事 讓高雄「土地公」佩服 的投資夥伴 不 只在銀行經營上別出新裁,戴誠志的數十億元身家,更多是靠房地產及股票累積出來的,有高雄「土地公」之稱的蔡天贊,投資土地眼光精準,無人能出其右。在投 資領域他只佩服一個人,那就是戴誠志。蔡天贊說,戴誠志是個非常小心、謹慎的人,一定要做足功課後才會出手。所以,他投資的成功機率,往往超過9成。 戴誠志投資奉行「三準則」,作為挑選標的依據。他最常掛在嘴邊的三準則就是「ROE」(股東權益報酬率)、「產業前景」與「持股超過10%」。他從不短線進出,因此格外重視ROE,在意公司能否帶給長線投資人穩定且不錯的收益。 同時,他一出手一定買下公司超過10%股權,成為大股東,「足夠的持股才會關心投資的公司」。 因為看法相近,戴誠志和蔡天贊在高雄地區投資不少房地產,儘管帳上獲利超過兩倍,迄今還未出脫。在投資上衍生出來的信賴關係,在蔡天贊苦尋不到合適的京城銀行董事長時,戴誠志只好情意相挺,再度下海成為「銀行人」。 |
在被調控政策壓抑了兩年多之後,年底,北京樓市出現恐慌性購房潮。一再被麻醉的中國樓市,究竟怎樣才能擺脫「道高一尺,魔高一丈」的惡性循環?
在北京東五環十幾公里外的北馬莊,幾座黃色巨型塔吊正在飛快旋轉,一座城邦正在溫榆河畔徐徐展開。
雖然這個名叫金地格林格林的樓盤鄰近火化場和高壓電線群,且均價超過1.5萬元/平方米,但過去一個月,有三千多人交錢排隊辦卡,等著搶購四百多套中小戶型住宅。格林格林項目的一位銷售人員表示,托各種關係前來買房的人達到上百人。
更讓消費者感到恐慌的是,2012年12月之後,北京部分區域二手房坐地起價了。王瑜從2012年年初開始看房,為了等廣渠門的一個新盤,眼睜睜看著附近的二手房飛漲。到最後,新盤沒搖到號,她不得已去買富力城的二手房,價格卻已從年初的每平方米4.1萬元漲到了4.5萬元。
12月初,她簽完約沒幾天,中介就告訴她,她的房子市值已經升了二十來萬,「要是沒等新盤,我還能省個四十來萬。」王瑜還是很懊惱。
國家統計局12月18日公佈的數據顯示,11月份北京、上海、深圳、廣州等主要城市的新建商品住宅價格較10月份均上漲,北京漲幅最大,環比上漲0.8%,而此前連續三個月基本持平。
北京市房地產協會秘書長陳志向南方週末記者透露,受益於下半年樓市的「翹尾」行情,2012年北京新房市場是調控近3年來成交量最高的一年,預計將達到9.1萬套。他稱「恐慌性購房」只屬於熱點區域熱點項目,並不代表樓市整體,北京市場基本處於動態平衡之中。
但市場真的處於平衡之中嗎?中國政府通過限購等「管治」手段抑制房價過度上漲,讓北京房地產市場價格很長一段時間內走軟,但這並不是真實供求關係的反映,經過近三年的調控,一股強大的購買力正在蓄勢待發。
中國房產研究會副會長顧云昌稱,2012年全年北京市住宅用地成交總量僅為648萬平米,創近6年來新低,在庫存不斷消化而供應難以跟上的情況下,2013年樓市仍有很大的上漲動力。
北京樓市大逆轉
明年開春即將結婚的婚房需求,以及年底的改善置業需求,推動了北京住宅成交量的年底爆發。
一直到2012年8月,邵純還被她老公埋怨眼光不准,買兩套房子都被套了。
作為大型房地產公司白領,經歷了2008年房價大跌,2009年飛漲之後,25歲的她迫切要買房的不是自住需求,而是「心理剛需」。他們曾經眼睜睜看著一套房子的標價,以每週10萬的速度上漲,從140萬漲到170萬,再到200萬——等他們下定決心買的時候,帶著定金去,結果房東又不露臉,說不賣了。
此時,非要有套房不可的心理,比真正的自住更焦灼難熬。2011年年初,她幾乎只看了一眼中弘北京像素,就給老公打電話說,「這房子我要了。」他們花了80萬買了北京像素的一個四十多平方米的複式公寓;到2012年年初,她又舉債買下了龍湖時代天街的一套房子。
焦灼的邵純不知道自己正在經歷北京樓市的又一輪大起落。當他們傾盡所有買下兩套遠郊小房子之時,正值北京樓市籠罩在2011下半年樓市量價齊跌的陰霾中。此時有關房價將要下行調整,甚至房地產市場或將崩盤的悲觀預測,主導著輿論風向。世界銀行在當時還發出警告稱,「房地產市場回調」是中國面臨的最大風險之一。
邵純彼時兩套房子市值很快就開始下跌,尤其是陷入資金鏈緊張的北京像素,開發商中弘地產甚至在2012年年初以五折賣樓,老公開始嘀咕他這個從事房地產業的老婆的眼光了。
短暫的蕭條後,積蓄已久的剛性購房需求開始率先回暖,在開發商促銷及首次置業的剛需購房需求支撐下,北京樓市在春節後交易量開始穩步回暖。5、6月份樓市調控將要放鬆、房價將要上漲的傳言,又進一步推動了交易量連續三個月上漲,並在7月份達到全年的峰值——商品房成交達2.5萬套,二手房住宅簽約1.7萬套,均創2010年調控以來的最高。
華遠地產董事長任志強在彼時預言,如果現有調控房地產政策不變,2013年3月,中國房地產必將暴漲。他指出限購令限制了新增土地供應,導致了北京2012年出現歷史上第三次土地負增長,舊土地供應庫存2013年3月終止,自從1998年房改後,每次土地供應負增長之後房價都會暴漲。
為了防止樓市的失控,中國政府派樓市督察組到各地督查樓市調控執行情況;另一方面,住建部、國家發改委、中國銀監會、人民銀行等中央多部委相繼發佈聲明否定房地產調控放鬆的言論,並多次重申將從嚴樓市調控。受此影響,以及上半年剛需嚴重透支的影響,北京樓市成交量從2012年8月份開始連續三個月回落。
經過一個生意平淡的「金九銀十」後,北京樓市交易量的下滑並未至年底,買家們開始在年末重返樓市了。金地格林格林原計劃只在2012年11月份推200套房源認籌,但意向客戶在幾天內就接近2000人,後來他們不得不又加推200套房源。
進入2012年12月,北京多個區域開始出現「恐慌性購房」。明年開春即將結婚的婚房需求,以及年底的改善置業需求,推動了北京住宅成交量的年底爆發。北京市房協統計,11月北京新建商品住宅成交均價為2.18萬元/平方米,環比10月份上漲5.2%。在離2013年3月份仍有一季時間的現在,北京、廣州等一線城市似乎真有了房價「暴漲」的苗頭。甚至媒體報導,一套位於北京二環鐵路邊上的房子,一夜之前從230萬飛漲到300萬。
有一天臨睡,邵純夫妻倆算了一筆賬,發現自己一年來買的兩套房子比原來漲了超過60%,「頓時揚眉吐氣了」。直到2012年8月份,他們還在為此爭吵。3個月裡,隨著北京樓市的起伏,他們的人生也隨之起伏,但終於在這一賭局中勝出了。
股市資金流入
12月有相當部分的股市資金流入北京樓市,股市四季度有高達四千億元的解禁,數千億資金流向樓市,也成為攪動北京樓市的重要因素。
儘管2012年還有十餘天才過去,但從目前數據看,2012年全年北京新房市場創造近3年成交量新高已無疑問——預計全年成交量將達到9.1萬套,同比上漲55%。
財政部網站公佈的數據也顯示,2012年11月份房地產營業稅同比增加123億元,增長超過58.7%。營業稅如此的大幅上升,再一次有力印證了12月樓市的「翹尾」回暖。而這一翹尾正驅動著更多的資金湧入樓市。
刺激購房者心理和整個樓市預期的還有近期土地市場的「瘋狂」。整個11月,多個城市「地王」頻出。11月27日,北京、上海土地市場同日出現「地王」,樓麵價均超過3萬元/平方米;11月28日,深圳新的總價「地王」誕生。2012年銷售額破千億的保利地產一位高管向南方週末記者稱,保利有意識在10月份後大筆拿地,「馬上就沒房可賣了,但地價開始抬頭了」。
巨大而突然的成交量背後,是哪些消費者在支撐?偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說,市場壓抑了兩年多的剛性需求啟動很關鍵,過去兩年沒有釋放的購買力太大了。但2012年10月之後,購房人群出現了變化。
「之前首次置業的人佔整體市場的七成,改善性置業的人不到三成,但10月份之後首次置業人數明顯下降,有些項目兩個主要購房人群所佔的比例出現反轉。」胡景暉說。
也就是說,過去幾年一直迴避中國房地產市場的投資者如今捲土重來。從我愛我家接觸的客戶統計,12月有相當部分的股市資金流入北京樓市,股市四季度有高達四千億元的解禁,數千億資金流向樓市,也成為攪動北京樓市的重要因素,「尤其是全款購房比例上漲至四成左右,別墅成交量環比上月上漲近九成。」胡景暉說。
11月份以來,中國各地的房地產市場均出現起色。根據國家統計局發佈數據顯示,11月份全國70個大中城市新建商品住宅中,價格環比上漲的城市超過了75%,達53個,為2012年以來最多,廣州、上海等其他一線城市全線上漲,且漲幅遠遠超過二線城市。
據媒體報導,廣州珊瑚天峰項目週五通宵熱賣,該項目開盤即漲5000元/平方米;廣州南沙碧桂園天璽灣則是週六三千多人排隊爭購;而週日才開盤的珠江新城尚東君御在週六晚已出現排隊長龍。
但並不是所有房地產項目都出現轉機。這一輪成交量回暖過程中,許多樓盤銷售不久就被一搶而空,但同樣也有許多樓盤銷售慘淡,11月份北京新增15個新盤,就有包括璞瑅、東亞·印象台湖、北京城建·琨廷等4新盤零成交——開盤優惠仍舊是硬道理。
被打麻藥的樓市
12月14日才剛剛結束的中央經濟工作會議上傳遞出來的信號非常之少,對於房地產,僅僅一句「繼續堅持房地產市場調控政策不動搖」。
從2003年開始,中國樓市開始進入一個死循環,往往年末中央經濟工作會議到次年兩會,以收緊銀根和地根為核心的調控達到頂峰,之後進入政策效果觀察期,然後供不應求的市場迅速報復性反彈。然而,12月14日才剛剛結束的中央經濟工作會議上傳遞出來的信號非常之少,對於房地產,僅僅一句「繼續堅持房地產市場調控政策不動搖」。
在「恐慌性購房」消息刺激下,12月18日,國土部召開關於「採取切實措施,穩定房地產用地供應,抑制異常地價」的新聞通氣會,出台多項措施抑制高地價。12月17日晚,北京市住建委聯合人力資源局,進一步明確繳納社保認定購房資格標準,規定補繳社保在購房資格審核中不予認可。
北京市住建委同時稱,目前北京市還有九千餘套商品住房正在預售審批之中,有望年底前形成實際供應。此外,北京市開工未預售商品住房項目還有1200萬平方米,其中很多項目預計2013年上半年可以形成實際供應。再加上現在全市在售商品住房庫存還有超過5.4萬套,存量住房市場供應潛力巨大,可有效滿足需求。
但北京如今所供土地以遠郊區域為主,配建保障房的住宅用地必將進一步加大,五環內優質地塊供應仍顯匱乏。
中國房產研究會副會長顧云昌稱,北京房價上漲趨勢加劇,土地供應計劃未完成將為2013年樓市調控帶來較大壓力,中國政府調控的主要目標是北京、上海等一線城市,中央對於這些城市樓市反彈的容忍度依然不變,如果房價上漲過快,2013年仍存在調控收緊的可能。
但樓市調控仍舊類似於打麻藥,人為扭曲了商品房市場的供需關係,保利地產高管即訴苦,目前政府在房價管制上較前幾個月更為嚴格了,「在北京的高端項目,最頭疼的是怎麼才能拿到預售證」。
原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇也稱,「通過限購,糊塗父親已把兒子打出毒癮,不打麻藥他就會跳會鬧。但父親種大麻幫兒子戒毒絕不是正確的。待中國住房雙軌制正常運行時,人們會把這段有趣的限購故事當做一樁笑料」。
(應被訪者要求,王瑜、邵純為化名)
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股東會召開前夕,京城銀行董事長大舉申讓五萬多張股票,這個金融業首見「創舉」,讓外界好奇,究竟是什麼原因讓財力充沛的戴誠志,寧可頂著「老董賣股」的壓力也要出脫股票?
撰文‧劉俞青 六月六日,京城銀行董事長戴誠志申報轉讓五.五萬張京城銀股票,佔京城銀股本四.五八%,上市公司董事長大舉申讓股票很罕見,尤其在敏感的金融業,引發不少議論。 時機點選在六月二十日召開股東會前夕,今年京城銀又將董監改選,此時戴誠志大動作申讓,難免被外界解讀為公司的經營團隊可能有所異動;對此,戴誠志表示:「申讓股票只是理財所需,一切都會以股東和員工的長期發展作為思考,怎樣對大家最好。」「銀行董事長大賣股票」,這在金融業幾乎前所未見,金管會高層則表示:「這事涉『公司治理』層級,可再行斟酌;但戴誠志畢竟不是京城銀最大股東,對經營權沒有重大影響。」雖說是「理財需求」,但如果以申讓當天京城銀收盤價格每股二十八.九元計算,這次申讓的總市值高達十五.八九億元,什麼重大的「理財需求」需要如此龐大資金,讓財力不虞匱乏的戴誠志即使冒著「董事長賣股」的壓力,也要大舉申讓,外界很好奇。 過去五年,戴誠志以其特殊的經營方法,投資許多高風險高報酬的債券,讓京城銀獲利節節攀高,去年更寫下每股盈餘三.五三元的歷史高點,絲毫不輸大型金控,也讓京城銀被外資圈戲稱為「投資銀行」。 不過,約莫一個多月前,京城銀與國票金控的合併案,才剛剛正式宣告破局,據瞭解,破局關鍵就是因為國票金的官股董事,對京城銀特殊的「獲利模式」很有意見,也讓原本為此合併大力奔走、極力促成的戴誠志,萌生倦意。 此外,京城銀最大股東蔡天贊與戴的共同友人表示,如今京城銀已經成功轉型,交出一張漂亮的成績單,兩人其實都很希望蔡天讚的兒子、也是京城銀副董事長蔡炅廷可以盡快接棒,但「年輕人常有不同想法」,而戴誠志這次大動作申讓,也有逼其表態的意味。 不過,戴誠志的友人透露,戴誠志這次申讓的股票,其實就是二○一○年時,京城銀辦理私募十五億元的可轉債而來,當時戴誠志自己認了十億元,而另外五億元則是由知名投資銀行教父宋學仁認下,當時的認購價格是每股十元。 由於私募閉鎖期是三年,因此這筆私募在去年七月時,順利轉換為普通股,只是京城銀股價早已不能同日而語,如今換算下來,如果戴誠志順利以目前市價賣出,則獲利近十億元,以不到四年時間,報酬率將近二倍,堪稱是投資高手。 |
與同檔期上映的《小時代3》相比較,《京城81號》在傳統媒體、微博等新媒體宣傳程度和媒體的曝光量都是無法追趕的,但借助移動互聯網進行娛樂影視營銷,讓《京城81號》成為了華語驚悚片的票房神話。
水母互動,是行業內最早專注於移動營銷領域,並且用互聯網思維為電影服務的宣傳公司,至今已經服務超過60部作品,包括《變形金剛4》、《被偷走的那五年》、《飢餓遊戲2》等多部熱門影片。作為《京城81號》移動端宣傳機構,從2013年12月起,水母互動就開展了針對《京城81號》的移動營銷策劃工作,整合了近30款app對《京城81號》進行推介,在線宣傳活動累計覆蓋4億人次(含有重複覆蓋人群),並通過開設專題貼進行討論,線上線下互動搶票,開屏展示和新聞推送等多種方式進行全面的立體化營銷宣傳,讓電影上映的消息充斥在手機的每一個角落。
在電影上映一個半月以前,水母互動就開始通過app宣傳增加影片的曝光度,在今日頭條、多米音樂、PPS等多款軟件中都能看到《京城81號》以新聞稿、開屏、在線搶票等多種形式出現在大眾面前。在7月12號、13號,影片上映一週前,《京城81號》在app上進行了密集營銷,平均每天都可以在5種以上的app平台看到它的身影。通過不同的線上平台進行的活動,將《京城81號》直達影片目標受眾。
通過對觀眾進行調研分析可以看出,驚悚片的主要觀影人群以25~30歲的年輕人居多。他們已經具有了相當的經濟基礎,並且熱愛新鮮事物,喜歡追求刺激。這樣的特質與水母互動所投放的app客戶端的使用人群不謀而合。無論是年齡層級分佈佔比還是男女性別比例,這29款app完美覆蓋驚悚片的潛在受眾。
五類APP累計覆蓋4億人 百度搜索超過《小時代3》
在《京城81號》宣傳期間,水母互動共整合了29款app通過手機開屏、相關主題與壁紙下載、在線搶票和新聞稿件推送等多種渠道在移動端對這部電影進行推介。覆蓋人次累計達到4億(含有重複覆蓋人群)。
水母互動不僅在渠道上進行了全方位的覆蓋,他們還把移動端app歸納為五類,將這部影片的主流觀眾與app的使用人群進行了分析匹配。這五類app的用戶分析,幫助《京城81號》精準定位移動用戶的購票人群,大大增加了觀眾的影片認知度,從而轉化為購票期望。
社交通信:30歲以下為主要使用人群,月收入主要分佈在1000~3000元和5000元以上兩個範圍內。白領群體及學生群體全部覆蓋。屬於全民應用類。
學習閱讀:男性受眾大約佔到70%,使用人群月收入以在5000元人民幣以上為主。總的來說,使用者以白領為主。
手機工具:用戶的月薪在1000~3000元人民幣之間。30歲以下的使用人群佔到60%以上。年輕用戶為主。
多媒體:使用人群的分佈以24歲以下的90後大學生為主,月收入大多在1000~3000元人民幣之間。男性使用者佔到60%,成為主導。
生活服務:在30-35歲這個群體中,使用生活服務類app的人群與其他四類APP相比,人數較多,覆蓋教育程度偏高的白領及管理層人群 .在影片上映前3天,水母互動集中在6款熱門app上線了影片在線搶票、手機開屏等方式增加《京城81號》曝光量,甚至有道詞典首頁的「每日一句」用中英文翻譯的方式為《京城81號》進行推介。因此在影片上映當天,移動端搜索指數攀至45.34萬。這個數據也使《京城81號》在移動端用戶關注範圍內,一舉超越了同期電影《小時代3》,成為移動段關注度最高的國產電影。
藝恩分析認為,一部電影借助移動端app平台,覆蓋每一位手機用戶,並以內容為主導的進行電影娛樂營銷,對票房成績的影響越來越重要。在移動互聯網優勢越發明顯的時代,電影需要借助移動平台覆蓋影片的營銷渠道,瞭解不同渠道特徵,並且精準匹配電影受眾人群來提高票房容量。巨幕下的小屏營銷如何覆蓋更廣的觀影人群,是水母互動這樣的移動營銷公司已經開始研究的新課題。
近日“呷哺呷哺”向港交所主板市場遞交了IPO申請。公司將成“快速休閑火鍋第一股”。您是否也和財說一樣經常光顧呷哺呷哺,面對熙熙囔囔的人流,在享用熱氣騰騰的單人小火鍋時您是否考慮過公司的投資價值?今天財說就為您全方位解讀這家我們既熟悉又陌生的公司。@今日話題
公司簡介
1998年,來自臺灣的賀光啟在北京創立了呷哺呷哺。之前從事過珠寶生意的賀光啟將珠寶業的標準化生產程序嫁接到了火鍋的整個采購、配送、制作流程,在中國開創了吧臺式火鍋餐飲模式。公司名稱含義是——呷的閩南語含義是一口一口吃;哺則有進補的含義。目前在北京、上海、天津、遼寧、河北、山東、江蘇7省21個城市市已直營開店408家,其中北京占比高達57.8%。最新餐廳數量分布圖如下:
(北京236家,上海53家、天津36家、石家莊14家、沈陽12家、其他城市總計57家)
下圖是公司成立以來的大事記,公司作為一家餐飲企業伴隨著其成長和發展的是公司的開店步伐和私募股權投資機構的入股。
2008年11月英聯資本成為公司控股股東,並極力促進公司的上市步伐(預計2012年上市)。無奈2012年英聯和創始人矛盾爆發,將所持股份全部出售給美國泛大西洋資本集團(General Atlantic)旗下的GASF,此後東博資本也入股公司。截至當前公司的股本結構如下圖。
簡單的業務模式,獨特的核心競爭力
說起公司的業務模式想必財說不用多介紹。一人一鍋、U型吧臺、橙色風格;還有很多人趨之若鶩的呷哺呷哺招牌湯底和調料;物超所值的肥牛肥羊套餐等等,正是因為公司的獨特之處使得呷哺呷哺總是人流湧動,生意也像店鋪氛圍一樣紅紅火火。看一下以下店鋪的主要經營數據您就會有感覺了。所以正是這種看起來簡單的業務模式卻蘊藏著巨大競爭力。
1. 獨特的裝修設計不僅裝修成本低,而且員工顧客比率、翻座率高
橙色裝修風格顯得異常溫暖,吸引工薪階層。可以最大程度節省空間,每家店面雖然建築面積僅為200-300平米,但可容納100名顧客同時就餐。店面一般每五年裝修一次,裝修費用僅為70萬元。U型吧臺也便於接待單獨用餐者,擴大了呷哺呷哺的目標市場,進一步與傳統火鍋用餐模式區分開。員工顧客比率和翻桌率也隨之提高,平均每個員工可服務10-12名顧客,翻座率高達4倍左右。
2.火鍋自助不需廚師,各種套餐物超所值提高人均消費
火鍋菜肴自助,店內不需廚師,餐廳僅有很少的食品配置空間及員工。更重要的是食品配置過程的簡化可以使餐廳多數員工可以專註於向顧客提供高品質服務,如每個服務員都攜帶鏈接中央IT系統用於處理訂單的手持點餐終端;點餐信息可自動傳輸至餐廳廚房及收銀員,減少出錯幾率並確保了服務的速度。肥牛羊等套餐的推出讓顧客覺得物有所值, 有助於提高人均消費和利潤率。
3.食材集中采購,較強的采購成本控制能力
從下圖可以看到公司集中采購占比近年來基本維持在90%。集中采購的好處在保證食品質量的同時也有利於提供采購成本控制能力,降低采購成本。
公司通過訂立框架協議、與多家供應商合作、大規模采購等方式控制成本。從下圖可以看到,過去三年公司主要食材的采購成本漲幅僅為市場價格漲幅的一半左右。
4.特制調料湯底統一生產加工,保護公司專有配方
下面再說說讓多少食客趨之若鶩的呷哺呷哺調料和湯底,公司為了保護其專有配方及其的一致性,調料和湯底全部由位於北京的中央食品加工廠生產。另外還在北京、上海的兩家第三方食品加工廠進行調配和包裝。
從下圖可以看到2011年產能利用率較低,之後餐廳不斷擴張,產能利用率不斷提升,在2013年5月公司還投入了一批新的設備。公司計劃進一步擴建北京和上海的食品加工廠,到2017年北京產能將達7000噸鍋底和1萬噸調料可供應500家新餐廳;到2019年上海產能將達4000頓鍋底和6000頓調料,可供應500家新餐廳。
5.完善的物流體系保障食材新鮮供應
公司物流體系如下圖,各物流設施服務範圍為400公里。目前除中央配送中心其余全是租賃的,租期為1-2年。且未來公司還投入分別投資180萬用於擴充北京和上海的物流和生產中心。
投資亮點:
1.今年上半年凈利潤0.82億,同比增速達41.4%,具有較強盈利能力
營業收入同比增速出現大幅下滑,但凈利潤卻同比增速出現增加。說明公司的盈利能力在持續增強。
2.公司所處的快速休閑火鍋行業增長率高達23.5%,遠高於快餐業整體增速
中國快速休閑火鍋市場,其作為餐飲界一新興的細分市場雖規模較小,但過去五年增速迅猛,從2008年的13億元增長至2013年的39億元,年複合增長率為23.4%。占中國快速休閑市場的30.7%,占中國快餐市場的0.7%。預計未來預計未來五年年複合增長率為25.5%,到2018年將達120億元。從下表可以看到該行業增速遠高於快餐業整體增速。
(數據來源:Frost&Sullivan)
那麽到底何為快速休閑火鍋?為何增速如此之快?通過與傳統火鍋店和普通快餐店的快比我們就可以一目了然。其實快速休閑火鍋作為一種快速休閑餐廳與普通快餐廳最大的不同在於現點現做、食材更為新鮮健康。與傳統火鍋的眾多不同歸根到底就是投入成本低、人均消費低、翻臺率高。
3.公司在快速休閑火鍋行業市場份額占有率達51.9%,位居第一
公司是第三大亞洲風格的快餐品牌(僅次於真功夫和味千),在中國快速休閑餐飲市場以15.8%的市場份額位居第二。在中國快速休閑火鍋市場位居第一,所占市場份額高達51.9%。
中國快速休閑餐飲市場競爭格局圖 (數據來源:Frost&Sullivan)
4.複制性強,平均開店成本僅為120萬,全國大範圍擴張可期
因為公司業務模式簡單,且標準化程度高,所以複制性很強,鑒於目前北京餐廳數量占比近六成,隨著公司向全國擴張,增長空間巨大。
從下圖可以看到過去公司開店數量不斷增加。公司最快的開店速度達到每四天新開一家店。北京以外的新開餐廳在3個月內即可實現收支平衡,北京以外的新開餐廳則在2個半月就可實現收支平衡。大部分餐廳14個月就可收購所有現金投資。每家餐廳的平均資本成本為120萬元。
過去公司在北京地區的餐廳數量占比已出現大幅下降,從2011年的73.7%下降至了2014年上半年的58.7%。
從公司未來開店計劃可以看到公司正在不斷加大北京、上海、天津以外的城市的開店進程。主要側重省份有河北、遼寧、江蘇、山東、河南、山西、浙江、陜西、吉林、廣東等。且預期每家餐廳的平均資本開支為130萬元。
(註:2014年新開85家,已新開43家,剩余時間再新開42家,其中已有40家完成租約簽訂)
5.原材料及耗材成本在收入中占比逐年下降
公司通過成本控制、優化菜品、提高客單價等方式極大地避免了因食品價格的不斷上升而擠壓公司利潤的狀況。原材料及耗材成本在收入中占比逐年下降,從2011年的45.5%下降至2014年上半年的38.8%。顯而易見,未來食材價格還會進一步上升,公司能否繼續通過采購成本控制、調整菜單、提供新穎菜品及套餐組合的方式繼續抵消通貨膨脹和食品價格的上漲影響,就讓我們一起拭目以待吧!
6.租金開支在收入中占比控制在12-13%,租金成本控制能力較強
從過往業績來看公司租金開支在收入中占比控制良好多穩定在12-13%之間。未來商業地產租金上漲可謂是大概率事件,公司正通過和萬達、恒大等知名業務建立戰略聯盟、優化選址方法等方式控制租金開支。
因公司餐廳選址位置往往較好,租金價格變化不大,近兩年多維持在每月每平米220-230之間。
截至2013年6月30日,平均租期為6年。租約多為6-8年。其中有9.3%(按數量)、8.6%(按建築面積)的餐廳將於一年內租約到期。租約一般有1個半月的免租期以便裝修或翻新,大多數餐廳為浮動租金合約,所付租金為約定的最低租金、根據銷售額而定的或然租金中的較高者。從以下兩張圖可以看到最低租金在總租金中占比較大近90%且不斷提升,其中浮動租金安排也占到近五成。
(註:這里的最低租金包括固定租金和根據浮動租金安排支付的最低租金)
投資風險:
1.對單一供應商依賴程度較大,最大供應商采購占比高達24.6%
從供應商采購占比方面可以看到,公司對單一及個別供應商依賴程度在不斷加大。更有甚者餐廳供應的蘇打水也是完全采購於一家生產商。
公司也意識到此種風險,開始選擇更多經認可的供應商。如羊肉也選擇了兩家國內供應商進口。截至2014年6月30日,公司共有130家食材及其他耗材供應商。
2.員工工資水平三年漲幅達41%,員工成本在收入占比達22.8%。
從人員結構來看,公司目前擁有員工1.115萬人,86.3%為餐廳服務員工。受餐飲服務行業人員工資普遍上漲影響,公司員工成本與日俱增漲幅巨大。如下圖所示,公司近幾年員工人數不斷增加,基本上相當於3年多前的一倍,與此同時普通員工月平均工資(不包括高管)也從2011年的2199元上漲至2014年上半年的3111元,漲幅達41%左右。
(註:為增加計算的準確性,特扣除了董事薪酬及退休福利,用員工成本中的薪金及津貼除以員工人數計算而得普通員工月平均工資,因高管人數占比較少因此忽略不計)
此外,過去幾年員工成本在公司收入中的占比不斷提升,從2011年的18.3%提升至目前的22.8%。因此員工工資水平不斷提升對公司影響較大。
3.七成收入來自北京,同店銷售額增長率從2011年的10.5%大幅下降至目前的0.3%
正如文中之前提到的公司正在不斷加大北京以外的開店進度,不過從以下兩圖的對比會發現目前北京的營業收入占比下降幅度遠小於數量占比下降幅度,也就是短時間內仍依賴北京,七成收入來自北京地區無疑加大了經營風險。
作為餐飲企業營業收入的增長不僅依賴於新店的擴張,更依賴於同店的銷售增長情況。所謂同店就是在可比期間持續營業的餐廳,2013年的同店數量為328家,而2011年僅為206家。全國同店銷售額增長率由2011年10.5%大幅下降至2014年上半年的0.3%,這其中不排除隨著店鋪數量的增加,其下店鋪之間的相互競爭也日益激烈的可能。
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去年冬天計劃要進入北京市場的小藍單車真的來了。初雪過後,地鐵口滿目琳瑯,甚至不乏地推人員拿著傳單向路人進行騎行方面的推薦,一時之間,北京地區成為了眾多共享單車品牌的“必爭之地”。
“我們太愛這座城市了,如果不進(駐)北京我們恐怕會睡不著覺。”小藍單車CSO陳懷遠在接受第一財經記者采訪時說道。
去年11月,小藍單車CEO李剛也曾在接受包括第一財經在內的媒體采訪時表示要在“明年三月決戰紫禁之巔”。
據介紹,2月21日,小藍單車正式進入北京市場,目前已經在朝陽區和東城區進行投放,按照小藍單車方面的投放計劃,預計三月中旬將達到5萬輛。
小藍單車是2016年年末正式從野獸騎行剝離出來的輕運動和共享單車的品牌,同時也獲得了野獸基金第一輪的天使投資。野獸騎行則是一家專註於智能騎行運動領域的創業公司,曾經先後獲得來自徐小平和李開複的投資。
近日,小藍單車的融資狀況有了新的進展:2017年1月,小藍單車獲得黑洞資本領投、智明星通跟投4億元人民幣的A輪投資。而有關B輪融資的進展狀況將於3月中旬對外公布。
值得註意的是,共享單車市場“第一梯隊”玩家激戰正酣,目前摩拜和ofo在北京的投車量均已超過10萬臺。此外,產品叠代升級並在全國甚至全球範圍內不斷開疆拓土。因此,從市場容量與用戶認知的角度來看,留存給後來者的空間似乎較為有限。
對於上述疑問,陳懷遠對第一財經記者表示:“對於北京市場而言,大家都在說我們是後來者,但是在我們看來,後發不一定是劣勢,因為共享單車不涉及流量入口的問題,在價格都差不多,車又夠用的情況下,只要單車的質量很好又比較好騎,消費者就會選擇去使用。這在某種程度上是後發優勢,因為了解可以用更長的時間去打磨產品。”
在李剛看來,就北京這樣的超大型城市目前的狀況來看,共享單車的數量尚未飽和。“對於市場容量目前有一個粗略的算法,城市人口數量除以20可以說是相對飽和的投放量,因此還有很大的空間。”李剛認為:“即便是一個品牌1月份在北京已經有了10萬臺,但也不妨礙另外一個品牌在3月、4月或者5月同時也達到10到15萬臺的輛級,我相信密度這個事情如果在半年的時間區間內是不分上下的,不管投放的速度是快還是慢,這都沒有本質上的區別,而只有當密度達到一定程度之後,產品才會成為用戶作出選擇的決定因素。”
而保證密度意味著需要持續地進行投放,因此對供應鏈能力的要求很高。
對此,小藍單車CEO李剛表示,他們已經擁有自建工廠,同時與6-8家合作工廠有密切聯系,“控制了全球城市自行車10%的生產能力”,年產能為300-500萬輛。不同於直接給自行車組裝廠下訂單,小藍單車選擇自行采購零部件後送往組裝廠進行組裝,提供組裝費用。這很大程度上規避了組裝廠為了壓低成本獲取更多利潤而購買劣質零部件的風險。
根據小藍單車方面提供的數據,從去年11月22日,小藍單車正式進入深圳進入共享單車領域至今,已在深圳、廣州、成都、南京、佛山開啟運營。目前5座運營城市已經實現了15萬車輛的投放,累計用戶數量253萬,日均開鎖83萬次,最高開鎖117萬次。
小藍單車方面表示,根據目前看到的數據,在整個共享單車市場中,這樣的成績基本位列前三。根據第三方市場調研機構艾瑞咨詢近日發布的最新數據,摩拜單車的周活躍用戶量已接近600萬人,相當於ofo的4.2倍。
對於共享單車市場未來的走向,在小藍單車方面看來,共享單車市場未來並非是一個寡頭市場,“我們在看整個市場的時候會認為,這是一個前五名的市場,屆時城市、供應鏈、用戶的選擇都會飽和。只有前五名才會有能力生存下去。同時大家的相處模式也會比較穩定,因為用戶有需求,而各個玩家實力相當,當市場飽和之後,產品的質量、騎行的體驗與資金的利用率會決定用戶選擇哪一家。”陳懷遠認為。