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十二月二十四日，北京前門大街上有著濃濃耶誕節氣氛，不僅餐廳和商店，連街道上都是人潮。相對於這幕親人朋友歡樂相聚的場景，不過就在隔一條街的地方，數十位工人卻正捱著零下十度的低溫，不敢稍有鬆懈的搭棚、掛旗、裝修，「快一點啊！明天就要開街了。」 他 們說的「開街」，就是開出「台灣文化商務區」（又稱「台灣映像」）。這裡不只要賣正港的台灣商品，還要以台灣的景色為賣點，包括阿里山神木、森林小火車， 皆按照原比例打造。此外，全區內的衛浴設備都來自台灣品牌和成、冠軍磁磚，在造景與景觀塑造上也找來負責台北華山藝術園區的主團隊操刀，為的就是追求百分 之百的台灣味。 訴求純粹台灣味 規定只有台企可以進駐 「不是只有找一些小吃、伴手禮的廠商來賣賣東西而已。」負責本區經營管 理的北京前門天和商業管理公司總經理魏莒城說，餐飲和伴手禮是馬上就有現金收入、比較快賺錢的品項，但是這邊要做的是可長久經營的區塊，所以不但有文創品 牌專屬的商場，還設置了「鄧麗君音樂生活館」等，在塑造台灣的純粹度上，是有史以來最講究的一次。 魏莒城表示，「台灣文化商務區」就像是一個百貨商場的概念，有兩條名品街和三個綜合商場，特別的是，這家百貨公司「主打台灣」，規定只有台商企業可以進駐，或是代理台灣品牌的商品銷售。 令人好奇的是，在這歷代歷朝的「天子腳下」，全中國的文化、經濟、政治中心，為何能夠掙得一塊占地廣達四萬平方公尺的「台灣專區」？ 其 實，早在清朝末年，這兒就已經是台灣專區了。位於北京市崇文區（現併入東城區）的「台灣會館」，建於一百二十年前，是專供當時台灣人進京趕考、往來經商的 落腳之地。百年後，成為北京最重要的台灣文化遺存，隨著前門地區整體改造，○九年，北京市政府決定積極修復擴建台灣會館，並開發其後方土地，打造台灣文化 商務區。 招商營運中心總經理蔡美慧在台灣待過中興百貨、誠品商場等，有二十七年資歷，她表示，一般的台灣城或台灣街，只是號召一些廠商進 駐，之後各做各的，缺乏規畫，有的甚至是打著台灣的名號，實際上卻魚目混珠的廠商，而「台灣文化商務區」則明定非台商或賣道地台灣商品者不得進駐，並要求 廠商簽合同保證。 配合節令辦行銷 桐花季、年貨大街都有 此外，園區內也規畫配合節令做整體的行銷活動，如一月到農曆過年前，舉辦「台灣年貨大街」活動，五月推出「桐花季」，介紹台灣的客家文化、小吃、民俗產品，暑假期間則有「白河荷花季」等，蔡美慧說，除了展示台灣不同時節風貌外，更重要的是增加新鮮感，吸引更多來客。 由於要趕在年底前開幕，部分店面目前仍未租出，「有些廠商還在觀望，因為這裡剛要開，還沒做出成績來。」皇冠集團董事長、同時也是負責本區地下老街招商和管理的華聚興盛董事長江永雄如此表示。 專賣陶瓷工藝品和活瓷杯等的乾唐軒，在中國已有一百家以上的經銷加盟店和百貨據點，董事長于春明說，設櫃會選擇成熟商圈、有人潮保證的百貨公司，而此區發展還需要時間，「這裡算是正在開發的地方，還算不上繁榮，但是位置好，應該可以發展起來。」 在 台灣受陸客歡迎，生意好到需要在店內設台灣銀行外幣兌換處的維格餅家，選擇此區做為進軍大陸的第一個跳板，也是看中位置優勢，「在這裡開店並不是要去賣那 一盒、兩盒的鳳梨酥，是為了做形象推廣，」董事長孫國華表示，這裡不是四天展覽，做完就走的短線操作，要有策略性，「這個商場名氣炒熱需要半年到一年，第 一年一定不會賺錢，估計要兩到三年。」 孫國華規畫第一年以賣鳳梨酥為主，第二年開始切入送禮市場，「大陸禮品市場的糕餅製作和包裝都很粗糙，我們很有機會，而且市場夠大，有廠商一個中秋節就做四十萬盒月餅，未來維格會專為當地市場開發新產品。」 當品牌育成中心 先做口碑，未來再複製 江 永雄說，在大陸要先做好B2C（企業對消費者）才能做B2B（企業對企業），希望能把此做成台灣的「品牌育成中心」，所以這裡不僅是零售業的概念；即使在 此開店租金甚至比台北一○一大樓還貴，多數企業就當作是品牌宣傳。他說，現在「台灣」兩個字對大陸人很有吸引力，希望可以做出口碑，「像新光百貨一樣，把 『台灣映像』做成品牌，再去別的地方開拓、複製。」 不論是著眼商業開發利益，還是進駐京城所能帶來的長期品牌價值，總之，這是第一次在中國首都的心臟地帶，有了最道地、原汁原味的台灣園區，真正的阿里山小火車也會在二○一一年搬進來，取代現在的山寨模擬版。 一百二十年後的台灣會館延伸成為台灣專區，是否真能讓正港台味風靡京城、讓台灣兩個字比人民幣更值錢，將會是下一步原汁原味台灣園區複製到全中國的重要關鍵。 |
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迷你倉，是台灣的新興產業，因租金報酬高而異軍突起，但，要賺得到，須看口袋深度及經營者的管理能力。 台北一○一大樓租金，是台灣商務辦公室指標，它曾在二○一四年，創下每坪四千四百多元的月租金高價，但如今卻有人把「租人」的商辦，改裝成「租東西」的迷你倉庫，每坪月租金，最高甚至達七千多元，比一○一大樓還要貴。 倉庫當精品店開專供名包、名酒入住 「我把迷你倉當精品店在經營。」經營「大典藏家」迷你倉的大人物綜合企業公司董事長吳豈典說。 「迷你倉」，是一種將商辦隔成小型倉庫出租的產業，在美國已有四十年歷史，是一個年營收超過兩百億美元（約合新台幣六千億元）的產業，訴求讓大家可以擁有完全屬於自己的地方，儲放私物。全世界房價高的城市，如紐約、倫敦、新加坡、香港等地，迷你倉都蓬勃發展。 台灣在金融海嘯後，才開始發展迷你倉，目前大約有十王十五家廠商競逐，約有一萬個迷你倉，每倉的月租金，換算成坪為單位，一坪大約兩干多元到七干多元。目前，有業者把迷你倉當成精品店在經營，目標即吸引金字塔頂端客戶。 走入位於台北市饒河街夜市附近的大典藏家八德店，這裡原本是商辦，如今，隔成一排排紅白相間的雙層櫃，空間明亮清爽，空氣中還有股淡淡的清香，是來自法國的香精油，吳豈典打開其中一個櫃子，裡面有兩個LV皮箱，上百雙Lavin、Ferragamo Tod、s等名牌鞋，還有單瓶要價十二萬元的路易十三白蘭地，櫃子裡的東西，總價值約兩百萬元。 「這些都是我心愛的東西，」他說，每次客人來參觀，他就會打開自己的櫃子，告訴客人，他放了什麼東西在裡面，「我都敢把我最心愛的東西放這裡了，你有什麼不敢的？」他說，當客人看到這些東西，大部分會回葸承租。 在這個小小空間裡，存放客戶珍愛的物品，有長輩拿著泛黃的寶貝相本來放，有人買下一個要價一百一十六萬元的愛馬仕空氣鐘，直接從鐘表店送來存放，也有人因為搬家裝潢，暫時把家具放在這裡，更有年輕人把這裡當成自己的店面，商品放在倉庫，和客戶就在店裡面談起生意。 租金是商辦的四倍 裝潢費也動輒數百萬起跳 大典藏家兩年前成立，目前有五個店面，總倉庫數一千個，一千個迷你倉已八、九成滿，年營收約四千多萬元，獲利超過三成。 亞洲最大的迷你倉集團香港「儲存易」，三年前來台灣設分店，目前在台有八個據點，據點之一就是在寸土寸金的信義區。 負責台灣市場的協理賴淑君說，以五十坪商辦來看，租給公司行號，月租金大約四萬元，但，裝潢成迷你倉出租，租金收入可達十七萬元，迷你倉租金是商辦的四倍左右。 獲利誘人，但這筆生意並不比想像中好做。 以大典藏家八德店為例，「光裝潢就花六百萬，」以一百坪計算，每坪裝潢成本六萬元，比同業每坪三萬元多一倍。其倉庫材質是可使用二十年的組合屋鋼材，外加鋼琴烤漆：坪數上百坪的店面，就放了十幾台歐洲空氣清淨機，要花三十萬元左右;另外，一每問迷你倉都有獨立慼應裝置，當門打開，系統會自動照相存證，同時記錄下開啟次數。 「進入門檻不低，尤其，初期投資(金額）較大，」以香港模式來看，如果不動產是承租，「要開兩、三問店，才可能賺錢，」她分析，只開一家店，要賺錢至少要花五年，以一家五十坪的店為例，第三年後，才可能有八、九成滿租，第六年才可能小賺，但熬過五年，之後每年就會有至少三成的穩定獲利。 獲利來源不只租金 自有資產增值收益更關鍵 若攤開這些迷你倉商家的獲利結構。其獲利的來源除了租金，更關鍵的是自有資產的增值收益。 以大典藏家的八德店來看，當初用七千萬元買房地產，現在市價將近一億元。而儲存易的發展方式，也是以自用不動產出發開始。 當迷你倉市場開始細分化，加上台灣房價低迷，更是逢低進場的不錯時機。「迷你倉，會像房仲業一樣百家爭鳴，」賴淑君說。現在，店數最多的摩爾空間仍持續擴充，如今全台有二十五個點，還到香港開分店，還有知名企業，如新光集團旗下誼光保全也紛紛投入這產業，新加坡業者，甚至還來台灣購併了「收多易」。 「過去跟十個人講迷你倉，沒有人知道它是什麼，現在，會有六個人知道，」賴淑君說，「晅表示市場逐漸擴大當中。」 當房地產產業低迷，利率持續定低，商辦市場空置率上升三％左右，卻有另一群人看到操作迷你倉庫生意的可能性。 值得注意的是，現在乍看雖是投資者入門的好時機，但摩爾空間副總經理鄭維穎也說， 「這是一刀兩刀」，當景氣低迷，顧客花錢租迷你倉庫的意願也可能降低。到最後，比的還是大家差異化的能耐。 撰文者賴寧寧 | ||||