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Retire Young Retire Rich 退休後繼續整餅 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/10/retire-young-retire-rich.html

這篇YC兄的文章很有趣，原來之前他沒有看過富爸爸系列的書籍，但所做的一切都是這類書籍所討論的，做到了成績之後，在blog內分享過，遇到blog友的交流，覺得自己需要繼續學習。到書局買本富爸爸系列的著作一看，才驚覺自己一直在做同樣的事情。

YC兄的文章 - （2008年5月29日）

 最近寫呢幾篇買樓收租的文章，在答覆blog友的題問時，其中一些詞語例如現金流、財務自由等words，雖然估到佢地既意思，但覺得自己好似脫左節咁，於是昨天做完gym經過中環三聯書局，便入去買左本富爸爸糸列既書Retire Young Retire Rich黎睇。

 有d驚訝原來入便所講既principles，其實自己一路都用緊買樓收租呢個投資方式黎apply緊，並且確實係work既！所以各位blog友如果想提早財務自由，就一定要買呢本書黎睇，並且要學習入便的思維方法。

 第52頁「窮人和中產階級致富之路充滿艱辛，因為他們想運用自己的錢致富。如果想致富，你需要學會如何利用別人的錢，而不是你自己的。」

 買樓收租就是用銀行既錢和租客既錢，令自己致富。銀行好難會借錢比你買股票（除非抽新股）、買基金，但會借錢俾你買樓收租（subject to 你有regular income），而且按揭利息比personal loan既利息平好多，我諗唔到有咩野理由唔去借囉！

 租客係因為未儲到首期，睇唔通個市，或者personal reason所以每個月交租幫你供樓將筆錢消費掉，而generate唔到任何正現金流（當然如果租客將佢既saving投資係另一方面而又得到回報就另當別論）。

 以我今年年頭買的太子樓為例樓價150萬，我俾左細訂之後，我便re-mortgage我海怡層樓套150萬出黎 ，然之後一筆過比哂太子樓既錢。150萬如果供25年每月供款$6729（2.5厘計）。收樓之後放租兩日便被花圃街花店老板娘租左，租金$7900，租金已經可以cover mortgage和差管有餘。

 買這層樓成本只是2萬（萬五傭金加四千律師費和$100 stamp duty）。其餘所有既錢全部都係銀行和租客俾的，這層樓現時已升值超過10%，就算層樓無升值，租客每個月代我供的mortgage，有一半既供款$3000係代我還本俾銀行的，這便是利用別人的錢致富的example。

 P.S. 在此我亦都好多謝blog友們，你地既提問使我重新思考一些問題，重新拿起一些財經書籍來update自己。我好幸運我可以提早財務自由，但我只係靠直覺和經驗，無正統財務knowledge去support，所以我現時每日亦都會參考其它investment blog，例如麒麟王和火燎森的blog，和睇書，觀摩學習，增進知識，為我下一步investment打好基礎。
後記（止凡）：

 學海無涯，怎想到早已經達到了財務自由的YC兄，事後才花時間看《富爸爸》的有關書籍。我知道雖然這本《富爸爸》是最暢銷的財經書之一，但還是被不少人所忽視，原因是當中沒有實質操作，所談的財務知識太過顯淺。

 正所謂英雄所見略同，追求財務自由的，所需要的財務知識，其實都大同小異，而且頗淺白，沒有太多高深理論，甚至是一些自己也可以誤出來的道理。不少略有小成的財務自由人，都恨自己太晚才看到這本《富爸爸》，如果更早明白了解當中財務知識，一生將會改寫。

 偏偏執著於要「刀仔據大樹」、「點石成金」，一下子就要找尋令自己能富甲一方的方法，對於這類相對顯淺的書籍總提不起興趣，更會批評一番。我不只一次聽過有人譏笑看《富爸爸》的身邊朋友：「這些書只是給小朋友看的，哈哈」。

 這些朋友的財務路線如何？沒有什麼特別，打工仔一名，返工放工，炒下股票，供下樓，心中都沒有財務自由之類的概念。其實，《富爸爸》這類書籍對這些朋友的幫助是最大的，因為他們所缺少的正是一個正確的理財觀念。

 《富爸爸》能否有效幫助這些朋友呢？這就要看「財緣」了，他們持有這樣的心態，不可能接受新概念，他們的「杯子太滿了」。YC兄早已掌握《富爸爸》書中智慧，並實踐出來了，但他的「杯子」還是很空，看到書中重覆了他的點子，也如獲至寶，推介他人，絕對能做到Steve Jobs的"Stay hungry, stay foolish"。有時在批評他人之前，停下來想想，自己是否太「聰明」了？
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=167194

Retire Young Retire Rich 槓桿的威力 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/11/retire-young-retire-rich.html

今次這篇YC兄的文章，簡而精地分享了他姪仔的故事，短短三年就由40萬變成了操控1000萬的故事。看這些故事，不同時代的，今天環境又大不同了，從這類故事上學到多少智慧呢？這與blog友讀文章時所採納的心態有很大關係。



YC兄的文章 -（2008年6月18日）

很多blog友的回應都曾提及想通過買樓收租達到財務自由的目標。其實如果你有一份穩定的職業，用買樓收租既辦法，持之以恆，我絕對相信每個人都可達到這一個目標，重點是你有無決心去做。

我以前打政府工，很多同事能力比我強，比我勤力，我亦有和他們分享買樓收租的經驗，但他們就是缺乏強烈的「點解要做」的想法，亦唔想承擔風險，所以仍在職場努力工作。

我並不是說努力工作唔好，我只是說他們應將部份時間關註自己的資產，而不是收入。佢地唔明白剩係識得努力工作而唔去努力增加自己的資產，佢地耗費一生只係幫到老闆致富，而唔係自己。所以一個人的思維是決定你是窮人和富人的最大分別。

如果你想致富，就要少工作，多賺錢。為了做到這一點，你必須使用一些槓桿形式。買樓收租可以做到很大的財務槓桿，風險也相對較低。由於大部份blog友們都 比我年青，我的故事可能有些outdated，所以我用我姪仔的例子（今年30歲，05年一月開始買樓收租）來說明買樓收租槓桿的威力，大家可能會有一些 體會。

1. 我姪仔02年從加拿大讀完U之後返港。03年沙士期間香港經濟跌至谷低，我姪仔有幸在朋友的computer firm做programmer，努力工作增取經驗。04年他的婆婆不幸過身，遺下每人40萬遺產給每一個孫，作為他們第一桶金。這40萬便使我姪仔嘗試 到財務槓桿的威力，從而走上快車路。

2. 為了保值我侄仔和我商量想將這40萬用作投資買樓收租。由於領取遺產需時，我於是05年一月借了一筆錢給我姪仔，以113萬買了一層400呎在中環 Soho區escalator旁的舊樓，比3成首期34萬，餘款7成79萬供10年月供$7800（3.5厘），並跟著以$6500租出。07年3月銀行 估價升值至185萬，他於是re-mortgage層樓按7成130萬，130萬減銀行欠款70萬 = 60萬cash in hand。130萬供15年月供$10200（4.85厘）。新簽租約加租至$8500。

3. 套了60萬cash之後，07年4月購入帝後華庭220萬464呎單位，首期3成66萬，餘款7成154萬供15年月供$12000（4.87厘），並跟 著以$10500租出。08年5月銀行估價升值至335萬，他於是re-mortgage層樓7成234萬，234萬減銀行欠款145萬 = 89萬cash in hand。234萬供25年月供 $10500（2.45厘）。新簽租約加租至$12800。

4. 套了89萬cash之後08年6月購入奧運站帝柏海灣487萬645呎單位，首期1成半73萬 另20萬（傭金，律師費，按揭保險費，stamp duty）total 93萬，做8成半按揭414萬 供25年，每月供款$18500（2.5厘計）。帝柏收樓之後估計以$19000租出（將會出租一年然後收回自住）。

5. 現Soho層樓最新估價260萬，帝後最新估價335萬，帝柏海灣487萬。總資產值約1082萬。三年間我姪仔所控制的資產從40萬跳升至1082萬，這便是買樓收租財務槓桿的威力。如果買基金或投資股票都好難做到三年達到一千萬槓桿這一個額，而且風險會好大。

實際供款$（10200+10500+18500）= $39200。租金收入$（8500+12800+19000）= $40300。租金可以cover mortgage。我計過如果兩夫婦月入7萬便可以做到銀行按揭供到這3層樓，我姪仔其中2層（帝後華庭和帝柏海灣）都是和女友一齊夾份買，而帝柏海灣是 預備下一年年尾結緍之後自住用。

這是一對年青人結緍前買樓收租投資的實例，在地產forum當一些人還在討論買樓好定租樓好時，我姪仔已經密密地為增加自己資產而努力，以上實例可以作為參考。（會有一些補充，下一篇待續。）


後記（止凡）：

YC兄的姪仔，2005年開始買樓，加按再買樓，三年就有如此成績，YC兄說得對，這是槓桿的威力。今時今日，不少年青人都會話「這些機會不屬於我」，回看當年，若能把握機會，結果總是美好的。今天回看往日故事，有何意義呢？

每一個年代都有一些特性，可能幾年一個高低潮，不少人都總在想過往的故事，很容易便能指出今天如何不能操作，但反而忽略了當中值得學習的地方。近年樓價高企，今天照抄當年的操作，風險不低吧，但我們要了解的重點，是為何有人能把握當年的機會呢？換轉是自己又能否把握呢？

正如YC兄在文中所言：「在地產forum當一些人還在討論買樓好定租樓好時，我姪仔已經密密地為增加自己資產而努力」。換轉是當年的自己，會看到什麼機會呢？假設當年的自己有資本有準備時，會是行動的一位？還是在forum討論的一位？

再往後想，我相信幾年後，如果有人願意分享的話，可能會分享他於2013年至2018年期間的操作如何成功，未必是買樓，可能是借低息貸款作投資？買股？海外物業？買債？買工廈？到202X年看其分享文章時，我們會如何呢？相信多數人的反應是：「當年的低息環境今天都沒有了」、「當年的XX市場處於低位，今天沒有這環境了」之類，但人家早已經密密地操作及入貨了。

每個年代都有其獨特環境，相應有不同的合理操作。好像80年代不要借錢，反而買個債券搞定。又例如到沙士及金融海嘯時買股票或物業，過後也回報不俗。今天的環境如何，未來不同資產、商品價值及息口會如何走向，從別人往日的成功與失敗的經驗，才可以除去「當局者迷」的規限。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=169863

Retire Young Retire Rich 風險 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/11/retire-young-retire-rich_22.html

上一篇文章，YC兄分享了他姪仔的買樓經驗，是運用槓桿的烕力，短短三年由40萬變成控制過千萬資產。今次這篇就談及當中的風險，以及YC兄對這些風險的看法。很多時，沒有預計將會發生的事情，這是很大的風險，但如果投資者早早意料之中，作出部署準備，別人眼中的風險可能不算什麼。


YC兄的文章 -（2008年6月20日）

 有blog友回應指我姪仔買樓收租的投資方法太過進取，萬一市況逆轉加息樓價下跌怎麼辦，如果摸頂入市怎麼辦，如果D樓沒有人租怎麼辦，如果突然失去工作沒錢供樓怎麼辦等。這些疑慮有時會令到你無法將自己的計劃付諸實行，而機會卻從身邊溜走，很是無奈！

 我一D都唔覺得我姪仔買樓收租的投資方法太過進取，因為我都係咁做。在我《買樓投資（三）》寫過不要滿足於買一層，當afford得起，便要買第二層第三層etc。因為你需要不斷買入資產，才可以達到財務自由的目標。

 我說afford得起的意思就是銀行做到按揭的意思。買樓收租不是短抄，一定要「上會」才安全。我買樓收租廿幾年，樓市的上上落落，息率和租金的升跌，不同類形既租客，都見過唔少，我的經驗是：

 1. 加息便加息囉，沒有什麼大不了。我記得198X年我試過按揭息率升到廿幾厘，於是自不然要節衣縮食，生活未又係咁過。餵！當樓價升就鬼死咁開心，供款加少少就鬼殺咁嘈，邊有咁著數架！

 2. 如果樓市的大勢係向上，中間樓價的上上落落根本唔緊要。投資房地產一定要狠心一點，賺10%、15%不要去看，賺50%才考慮。我91年買既海怡現時升左4倍，01年中環區買既永利升左3倍，05年中上環區買既嘉利和安榮都升超過一倍。

 有blog友說樓價跌20%點算，咁我D樓03年沙士期間跌超過一倍未要跳樓。樓價跌未由得去跌囉，銀行又唔會迫你賣，so what。樓價升跌反而係你increase資產既機會，樓價升時便re-mortgage套錢，樓價回軟時就入貨，個遊戲就係咁玩。

 當然買樓收租長摣唔放，唔係呢個遊戲既目標，買樓收租只係一個過程，目標係適當時機賣樓賺錢，97年我miss左一個套現既chance，黎緊呢個樓市高峰期我一定唔會放過。

 3. 投資房地產時機比價位更重要。你97年的時候買樓，看了幾個月才買到你以為係市場上最便宜的單位，跟著樓市下跌你層樓未又係跌。即等於你沙士期間買樓，就算你層樓買貴左好多，現時都升超過一倍一樣。判斷是否摸頂入市就真係很重要，所以我買樓一定唔會高追。

 4. D樓點會沒有人租。我出租左廿幾年樓，都未試過無人租我D樓。租金平d就一定有人租，有好多人睇唔通個後市就會租樓住住先。

 5. 突然失去工作沒錢供樓怎麼辦。買樓收租有個好處就係唔駛成日睇住個市，由得租客幫你供樓。你可以和普通打工仔一樣專心工作，升職加薪，然後再re-invest。就算touch wood你無左份工，你賣左你層樓都可以幫你渡過寒冬。

 但買樓收租亦唔可以去得太盡，尤其現時通脹升溫，一定要量力而為。7成按揭最好，唔好做多過8成半按揭，除非要黎上車自住。以我姪仔個case為例，一千萬asset之中有七百幾萬係負債，即係等於做七成按揭，屬於安全level。佢亦都有keep住3個月供款作為reserve，並打算increase到6個月for空租期及加息。這一個態度就正確喇！

 買樓收租的theories and examples已經教曬大家，有幾個blog友亦都有feedback話比我聽已經買左樓踏上第一步。但最後做到財務自由呢一步的人一定唔會好多，因為決心和持之以恆呢兩個factor真係唔容易做到。但用買樓收租既方法，normal退休後有幾層樓收租都唔錯喇！

 其實Retire Young Retire Rich最精彩既部份唔係提早退休享受人生，而係你退休後你發覺你既investment experience加你既asset所帶俾你既現金流，會自然幫你搵到多過你退休前打工所搵既錢，而這些現金流係唔會因你退休而減少既！去到呢個step先至海濶天空，進入人生另一個境界！
後記（止凡）：

 今篇YC兄一次過談及了物業投資常遇見的風險，即市況逆轉、加息、樓價下跌、摸頂入市、沒有人租、突然失業、沒錢供樓等，我認為這些因素是每個投資者在投資之前都必需要考慮的。這些風險不一定是指物業投資，可以適用任何投資，任何的資金來源，說到底都是對投資項目的了解，通盤考慮，財務知識。

 投資失敗最多的死因是什麼呢？多是未來走勢與自己的預測不符，若投資時「全力以赴」，槓桿再槓桿的去作出投資，出現以上任何一個或多個不利情況的話，自然兇多吉少。這涉及投資計劃的考慮，以計劃去對待一個投資，自然會想得周全，鮮會預測未來及估市。

 未來的風險，會想的，已經很不錯。想完，怕出事的，可以不作行動，這沒有問題。另一個境界，是想完風險之後，深入分析了解過，找到應對方法，確認能處理得來，這就可以作出行動。這境界的人不多，多數人都是沒有行動的，或者沒有了解清楚風險就行動的。

印象特別深刻的是其中一個點子，「樓沒人租」這個風險，我沒有這方面的經驗，但也常聽到不少人會想這問題，想怕了，也會變成沒有行動的主因。YC兄告訴我們他的20多年經驗之中，「樓沒人租」並不成立。我們可以再深入一點理解一下香港的物業供求關係，加上了解YC兄所持有的物業特性，了解為何很多人擔心的風險不會在YC兄身上發生。

 最後，YC兄提出的退休後境況，可見好的計劃有多麼好的將來，近日全民退休計劃議題鬧得熱烘烘，我們若靠這些政府的計劃維持退休生活，真的是我們想過的退休生活嗎？這值得深思。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=170935

Retire Young Retire Rich 風險

上一篇文章，YC兄分享了他姪仔的買樓經驗，是運用槓桿的烕力，短短三年由40萬變成控制過千萬資產。今次這篇就談及當中的風險，以及YC兄對這些風險的看法。很多時，沒有預計將會發生的事情，這是很大的風險，但如果投資者早早意料之中，作出部署準備，別人眼中的風險可能不算什麼。



YC兄的文章 -（2008年6月20日）

有blog友回應指我姪仔買樓收租的投資方法太過進取，萬一市況逆轉加息樓價下跌怎麼辦，如果摸頂入市怎麼辦，如果D樓沒有人租怎麼辦，如果突然失去工作沒錢供樓怎麼辦等。這些疑慮有時會令到你無法將自己的計劃付諸實行，而機會卻從身邊溜走，很是無奈！

我一D都唔覺得我姪仔買樓收租的投資方法太過進取，因為我都係咁做。在我《買樓投資（三）》寫過不要滿足於買一層，當afford得起，便要買第二層第三層etc。因為你需要不斷買入資產，才可以達到財務自由的目標。

我說afford得起的意思就是銀行做到按揭的意思。買樓收租不是短抄，一定要「上會」才安全。我買樓收租廿幾年，樓市的上上落落，息率和租金的升跌，不同類形既租客，都見過唔少，我的經驗是：

1. 加息便加息囉，沒有什麼大不了。我記得198X年我試過按揭息率升到廿幾厘，於是自不然要節衣縮食，生活未又係咁過。喂！當樓價升就鬼死咁開心，供款加少少就鬼殺咁嘈，邊有咁著數架！

2. 如果樓市的大勢係向上，中間樓價的上上落落根本唔緊要。投資房地產一定要狠心一點，賺10%、15%不要去看，賺50%才考慮。我91年買既海怡現時升左4倍，01年中環區買既永利升左3倍，05年中上環區買既嘉利和安榮都升超過一倍。

有blog友說樓價跌20%點算，咁我D樓03年沙士期間跌超過一倍未要跳樓。樓價跌未由得去跌囉，銀行又唔會迫你賣，so what。樓價升跌反而係你increase資產既機會，樓價升時便re-mortgage套錢，樓價回軟時就入貨，個遊戲就係咁玩。

當然買樓收租長揸唔放，唔係呢個遊戲既目標，買樓收租只係一個過程，目標係適當時機賣樓賺錢，97年我miss左一個套現既chance，黎緊呢個樓市高峰期我一定唔會放過。

3. 投資房地產時機比價位更重要。你97年的時候買樓，看了幾個月才買到你以為係市場上最便宜的單位，跟著樓市下跌你層樓未又係跌。即等於你沙士期間買樓，就算你層樓買貴左好多，現時都升超過一倍一樣。判斷是否摸頂入市就真係很重要，所以我買樓一定唔會高追。

4. D樓點會沒有人租。我出租左廿幾年樓，都未試過無人租我D樓。租金平d就一定有人租，有好多人睇唔通個後市就會租樓住住先。

5. 突然失去工作沒錢供樓怎麼辦。買樓收租有個好處就係唔駛成日睇住個市，由得租客幫你供樓。你可以和普通打工仔一樣專心工作，升職加薪，然後再re-invest。就算touch wood你無左份工，你賣左你層樓都可以幫你渡過寒冬。

但買樓收租亦唔可以去得太盡，尤其現時通脹升溫，一定要量力而為。7成按揭最好，唔好做多過8成半按揭，除非要黎上車自住。以我姪仔個case為例，一千萬asset之中有七百幾萬係負債，即係等於做七成按揭，屬於安全level。佢亦都有keep住3個月供款作為reserve，並打算increase到6個月for空租期及加息。這一個態度就正確喇！

買樓收租的theories and examples已經教晒大家，有幾個blog友亦都有feedback話比我聽已經買左樓踏上第一步。但最後做到財務自由呢一步的人一定唔會好多，因為決心和持之以恆呢兩個factor真係唔容易做到。但用買樓收租既方法，normal退休後有幾層樓收租都唔錯喇！

其實Retire Young Retire Rich最精彩既部份唔係提早退休享受人生，而係你退休後你發覺你既investment experience加你既asset所帶俾你既現金流，會自然幫你搵到多過你退休前打工所搵既錢，而這些現金流係唔會因你退休而減少既！去到呢個step先至海濶天空，進入人生另一個境界！


後記（止凡）：

今篇YC兄一次過談及了物業投資常遇見的風險，即市況逆轉、加息、樓價下跌、摸頂入市、沒有人租、突然失業、沒錢供樓等，我認為這些因素是每個投資者在投資之前都必需要考慮的。這些風險不一定是指物業投資，可以適用任何投資，任何的資金來源，說到底都是對投資項目的了解，通盤考慮，財務知識。

投資失敗最多的死因是什麼呢？多是未來走勢與自己的預測不符，若投資時「全力以赴」，槓桿再槓桿的去作出投資，出現以上任何一個或多個不利情況的話，自然凶多吉少。這涉及投資計劃的考慮，以計劃去對待一個投資，自然會想得周全，鮮會預測未來及估市。

未來的風險，會想的，已經很不錯。想完，怕出事的，可以不作行動，這沒有問題。另一個境界，是想完風險之後，深入分析了解過，找到應對方法，確認能處理得來，這就可以作出行動。這境界的人不多，多數人都是沒有行動的，或者沒有了解清楚風險就行動的。

印象特別深刻的是其中一個點子，「樓沒人租」這個風險，我沒有這方面的經驗，但也常聽到不少人會想這問題，想怕了，也會變成沒有行動的主因。YC兄告訴我們他的20多年經驗之中，「樓沒人租」並不成立。我們可以再深入一點理解一下香港的物業供求關係，加上了解YC兄所持有的物業特性，了解為何很多人擔心的風險不會在YC兄身上發生。

最後，YC兄提出的退休後境況，可見好的計劃有多麼好的將來，近日全民退休計劃議題鬧得熱烘烘，我們若靠這些政府的計劃維持退休生活，真的是我們想過的退休生活嗎？這值得深思。
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