PC企业的价值内涵（Value Proposition）是什么？ Barrons

Random Tags

得多元無張務我千請兩禮撐笑片宗旨典禮雲葉磊任屋送美劇子潘書報鬼矛相報馮浩 8487 記嗎思動載渣被夫按銀難一最啱用友鬥或黃吉咋喎全晉定傷投白夠辣訂冇希斯羅打鬼城至小珍當旺做爛約的油淋董靠誘食豐澤當金警噴掃羅知衰

PC企业的价值内涵（Value Proposition）是什么？ Barrons

http://blog.caing.com/expert_article-5598-2686.shtml

定性分析一个企业，最重要的就是企业的价值内涵（ValueProposition）。即公司通过其产品和服务所能向消费者提供的价值。价值内涵说白了就是为什么客户找你不找别人。关键就是你得能解决客户的问题，满足客户的需求。价值内涵是提供给客户的一整套产品与服务的组合。　　让我们看看各大PC厂家的官方说法：　　联想　　· 联想从事开发、制造及销售最可靠的、安全易用的技术产品。　　· 我们的成功源自于不懈地帮助客户提高生产力，提升生活品质。　　惠普　　我们致力于探索科技和服务如何帮助人们和企业解决其遇到的问题和挑战，并把握机遇、实现愿景、成就梦想。我们运用新的思想和理念来打造更简单、更有价值、更值得信赖的技术体验，不断帮助客户改善其生活和工作方式。　　宏基　　Acer 以（Breaking the barriers between people andtechnology）“打破人与科技的藩篱”为历史使命，坚持以人性化设计为本，持之以恒地开发「EmpoweringTechnology」关怀技术，为了给消费者提供易用、可靠的产品，特别针对消费者的实际需求，成功开发出更多简易方便的操作介面，提供多种实用的电脑设定选项，让使用者可以轻松的驾驭机器，享受高科技带来的乐趣、从而提高生活品质。　　戴尔　　致力于倾听客户需求，提供客户所信赖和注重的创新技术与服务。按照客户要求制造计算机，并向客户直接发货，使戴尔公司能够最有效和明确地了解客户需求，继而迅速做出回应。二十多年以来，戴尔公司革命性地改变整个行业，使全球的客户包括商业、组织机构和个人消费者都能接触到计算机产品。由于被业界接受的戴尔直接模式，信息技术变得更加强大，易于使用，价格更能接受，从而为客户提供充分利用这些强大的、全新工具的机会，以改善他们的工作和生活。　　但是，最新披露的英特尔垄断案的文件表明，至少在PC方面所有这些公司的真正价值内涵都是一样的：　　“尽可能出售更多带有Intel芯片的PC以获得更多的英特尔回扣。” 　　从这个角度看，英特尔才是这些公司的真正客户与老板。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14818

为什么巴菲特难以被复制 Barrons

http://blog.caing.com/expert_article-5598-2684.shtml

　　联想控股的新战略是复制巴菲特模式，成为一家伟大的投资公司。但是我认为他们不可能成功。　　巴菲特的模式是什么？低成本的现金“Float”+ 伟大的投资 =伯克希尔哈撒韦。对于这个公式的前一个部分比较容易复制。钱不是问题。我相信联想控股比刚刚创业的巴菲特在钱上要充裕的多。但是这个公式的后一个部分几乎无法复制。尤其是巴菲特无法复制。　　巴菲特无法复制 　　投资不是体力活，更不是劳动密集型的活动。在投资上，人多力量也不大。巴菲特投资决策的核心就是他自己和芒格。而联想控股缺少的就是这样一个核心人物。　　老柳搞企业是很行。但是老柳连财务报表都读不懂。而且老柳的强项在于对中国特色的理解与利用，善于协调各种关系，善于沟通。巴菲特曾经是一个非常木讷的人，要不然他也不会去上卡耐基培训，刻意锻炼自己的沟通能力。但巴菲特的强项在于投资的深入思考，在于对数字的敏感，在于对商业的精明。这些才是做投资所必需的天生素质。所以巴菲特说自己是赢得了 “子宫彩票”的大奖。而且，科班出身的巴菲特曾求学于沃顿、哥伦比亚，从师于格雷厄姆，精通会计与财务。我不相信一个与巴菲特100%相同的孪生兄弟不经过系统的财务与会计学习就能成为今天的巴菲特。　　有人认为联想控股本身就是非常成功的PE私募股权投资者和风险投资者。但是，有多少联想控股的投资成功是靠了中国特色，靠了国企转制变相MBO呢？我们不得而知。但是，联想集团并购IBMPC这个老柳的命根子投资，集中了联想系的所有财务精英，外加高盛与麦肯锡的鼎力帮助，最后老柳还是被老谋深算的国外PE投资者给耍了。就在泛海入主联想控股的同一天，TPG抛售联想集团股票，使股票大跌5.7%，TPG获利推出，联想集团股东受损。如此水平的投资者，如果脱离了“中国特色”，根本无法施展。　　巴菲特的环境不可复制 　　如果说巴菲特难以复制，那么巴菲特所处的环境则更难复制。公平的制度，独立的司法，良好的商业精神，这些都不是一天两天可以复制的。正因为中国的“特色”，老柳才可能在过去获得成功。但是，正是这种特色，才会阻碍老柳的进一步成功。在这种特殊环境下，只有某些垄断企业才能拥有一切，而民营企业的道路一直很窄。最简单的，巴菲特所投资的很多行业，老柳在中国都是不可能触及的。这样一来，就失去了很多非常好的投资机会。　　联想控股复制巴菲特模式？我看不靠谱。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14820

泛海入股联想控股暴露了联想的投资盈利模式 Barrons

http://blog.caing.com/expert_article-5598-2682.shtml

泛海入股联想，实际上暴露了联想投资国企的关键盈利模式。这种模式与西方的PE私募完全不同，而是利用了中国国企交易中按净资产收购，不得低于净资产的通行规定。　　
泛海入股联想控股暴露了联想的投资盈利模式

　　以下的分析资料全部来自新华网 2005年10月4日的文章《解密联想收购中国玻璃资本大戏》。　　
泛海入股联想控股暴露了联想的投资盈利模式

　　在弘毅投资运作的中国玻璃一案中，原来的国有企业苏华达业绩优良，2003年实现净利润3800多万元。即使按保守的15倍P/E苏华达应该至少值6亿人民币。苏华达的控股母公司是苏玻集团，苏玻集团的控股公司是宿迁国资。　　压低净资产 　　但是，弘毅却仅仅以650万元就按净资产全资收购了苏华达的控股母公司宿迁国资。中国玻璃招股说明书显示，宿迁国资截至2003年10月31日资产净值被评估为6382万元人民币，减去权益损失2564万元，及4110万元职工身份置换金，收购成本仅剩650万元。这里面权益损失是非现金的，职工身份置换也是非现金的，除非有人离开公司，根本无法兑现置换金。这两者的作用就是压低净资产价格。　　全面控制 　　收购了苏华达的控股母公司宿迁国资后，弘毅投资第一步是先将华融、信达从苏玻集团中清理出去(两者分别持有33.13%、3.52%的苏玻集团股权)。2004年10月、12月，宿迁国资分别和华融、信达签订协议，前者以2600万元收购后两者持有的苏玻集团股权。这相当于对苏玻集团估值7千万元。　　几乎同时，宿迁国资分别和华融、信达、浙江大学签订协议，以6212万元全数收购后三者持有的苏华达股权，将他们清理出苏华达。这相当于对苏华达估值1.4亿人民币。至此，弘毅投资完全控制苏华达。　　打包上市 　　随后，弘毅投资经过一系列运作，将苏华达包装成中国玻璃，让原管理层也通过一番倒腾，在中国玻璃持有16.59%股权。在一切收购完成仅1个月后的2005年6月23日，中国玻璃登陆香港主板市场上市，配售发行9000万股，配售价2.18港元，融资近两亿港元。这相当于对苏华达（中国玻璃）估值8亿人民币。　　获利退出 　　2005年2月，皮尔金顿全球高级副总裁杰瑞在北京和赵令欢见面，并有了合作意向。2005年6月3日，股权买卖协议签订。皮尔金顿1000万美元购入中国玻璃9.9%股份。根据2005年6月3 日的收购协议，中国玻璃的第一大股东FirstFortune（弘毅关联公司）同意向企业投资者(皮尔金顿)授出首项收购权，自上市日起满6个月后一年内，后者可收购前者的股份，使持股量增加到29.9%。同时，皮尔金顿的第二项权利是：自2011年7月1日起6个月内，可收购FirstFortune 持有的中国玻璃所有股权。至此，弘毅投资获得了完美退出的方式。　　整个这个过程，就是将国有资产压极低价买下，然后买通管理层将企业打包上市，最后卖给外国投资者获利退出的过程。简称“卖国”。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14821

PE与房子的联系——PE私募股权投资的盈利模式 Barrons

http://blog.caing.com/expert_article-5598-2657.shtml

和所有投资一样，看似神秘的PE私募股权投资也是靠低买高卖赚钱获得回报。　　1. LBO杠杆收购　　就好像是贷款按揭买房，通过财务杠杆放大收益率。另外，PE还可以采用短期行为，砍人增效，减少资本投入。这就好像把房子的家具卖掉一部分还债，然后不投入或少投入维修基金。这样一来，短期盈利增加，通过杠杆的放大效应，回报会很高。　　2. 投入增长型公司　　这就好像入股正在扩建的房子，等房子盖好了一卖（上市），马上获得很好的回报。　　3. VC风险投资　　这就好像是集资建房，如果选址很好，房子质量好，等房子盖好了一卖（上市），马上获得可观的回报。但是，如果选址错了，或者各种问题房子卖不出去，那就惨了。所以一般都是到处集资建房，分散风险。　　4. 不良资产或者特殊情况投资　　这就好像是危房改造。如果房子修好了，可能卖个极高的价格，获得可观的回报。但是，如果房子塌了，无法修好，投资就泡汤了。　　对了，差点忘了中国式PE私募股权投资的方式：　　5. 中国式按净资产贱卖国有资产投资　　这就好像按房子建筑成本减去按揭贷款的“净资产”价格买房子。如果机构评估建筑成本100万的房子按揭贷款有80万，出租收入为20万，则“净资产”价格为100-80=20万。但是，这个房子价值远超过建筑成本，在市场上转手一卖，说不定可以翻几倍。生活中，没有傻瓜会按照建筑成本卖房子，但是在这个神奇的国度凡事皆有可能。这种投资方式是中国所独有的。　　无论何种PE投资方式，都有投资期限短，过于注重短期利益，忽视企业长期发展的内在弊端。从长期看，很多PE投资对长期持有的股东是一种损害。所以巴菲特才把PE私募投资者称为“妓院”老板式的投资者。形容他们买企业就像买个女人，做个隆胸，然后放在橱窗里拍卖。　　但是，很多PE私募投资者都宣称自己对所投资的企业帮助很大，能够从公司的战略到运营提供全方位的支持。另外，他们还认为PE私募投资者能够提高管理层的水平。确实，如果一个老房子，换一个好的管家肯定可以变得井井有条。但是，如果这个房子的整体结构需要重修，而且要长期才能修好，这些PE投资者还会同意修吗？他们为长期发展所投入的每一分钱，都会减少当期的利润。PE的选择肯定是短期利润，而不是长期发展。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14822

PIPE 公募私投典型案例分析 Barrons

http://blog.caing.com/expert_article-5598-2658.shtml

　　PIPE(A private investment in public equity)，也就是公开上市的公司把股份卖给私募投资者。这种投资属于PE私募股权投资的一种。这种投资形式在金融危机，增发困难的今天非常流行。巴菲特也利用这种方式投资了几家公司。这种投资的关键就在于PIPE的投资结构,包括对潜在风险的防护，一般由可转换可赎回优先股，并收取固定股息来保证；还有认股权来充分利用股票的上行波动盈利。　　早在2005年，世界上最大的PE私募股权投资基金TPG对联想集团的投资就是一个典型的PIPE投资。联想集团是一家公开上市的公司。而TPG入股后并没有控股联想集团（但是通过撤换CEO间接控制了公司），只占了12.87%的公司股份。随后，TPG通过卖掉股权，成功退出。　　这个典型的PIPE投资案例在PE私募股权极少能够完全控股，或者进行杠杆收购的亚洲非常有借鉴意义。　　投资结构：　　2005年3月30日，联想集团宣布TPG 投资3.5亿美金。投资的结构为：　　A.273万股可转换优先股，每股价格 1000港币，固定股息4.5%/年，按季度支付。优先股随时可以转换为普通股，2012年5月17日后可赎回。　　这个部分就是对潜在风险的防护。首先，固定股息能够有收入。其次，即使股价一直低于2.725港币的转换价格，7年后还可以收回3.5亿美金的投资，保护了本金。即使联想的风险进一步扩大，走到破产的境地，优先股也可以优先偿付，尽量保护本金。　　B. 237,417,474认股权，免费获得。　　这个部分就是充分利用股价的上行波动，在优先股外获得额外的盈利。优先股相当于投资10.24%的普通股份，通过认股权，又可以扩大到占公司12.87%的普通股份。如果股价超过2.725港币，这部分认股权也能获得回报，可谓无本万利。　　C. 优先股可以转换为普通股，认股权可以行权，转换价格都是2.725港币　　TPG当时的转换价格为2.725港币，这比联想当时的3个月平均股价 2.247港币高了21%左右。这在一定程度上提振了股价，增强了投资者信心。但是，这个价格被证明是低于联想的内在价值的。这个转换价格对于投资的总体回报率有着至关重要的作用。　　D. TPG派3人进入董事会　　这是为了最大限度的控制公司，投资10.24%的股份，但是董事会有3个人，占董事会11人的27%左右，从而达到不控股而控制公司的四两拨千斤的作用。随后，TPG安插了自己的CEO，从而全面掌控公司。这是本次投资的一个关键点。　　以下就是TPG最初投资联想集团的投资结构　　
PIPE 公募私投典型案例分析

　　2007年11月，联想股票狂涨，TPG顺势转换并卖掉了一部分可转换优先股。可以看出，原来价值1亿多美金的优先股，转换后倒手卖掉，立刻变为3.67亿美金。　　
PIPE 公募私投典型案例分析

　　就在泛海入股联想控股的同一天，TPG再次转换并持减联想股票。　　
PIPE 公募私投典型案例分析

　　由于现金流在不同年份，而且有进有出，现金流的计算只能用IRR来计算，而不能简单的用利润比上本金来计算。根据IRR计算，5年来这个投资的平均每年内部回报率为33%左右，已经是非常好的投资了。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14823

从按揭贷款买房看杠杆收购的原理 Barrons

http://blog.caing.com/expert_article-5598-2656.shtml

杠杆收购是PE私募股权投资的一种重要形式，曾经在80年代的美国盛极一时。在2000年以后，由于低利率和流动性过剩，杠杆收购又卷土重来。金融危机后，借贷困难，杠杆收购遇到了很多障碍。在国内，由于特殊的国情，杠杆收购还不太盛行。但是，中国有中国特色的贱卖国有资产，上市升值式的中国特色PE私募股权投资。　　杠杆收购，听起来很玄妙。但是，只要你买过房，杠杆收购的原理就很容易理解。　　不考虑利息 　　假设你买房投资。房屋价值 100万，出租净收入为5%左右。不考虑利息，不同方式买房，你的回报率如下：　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理

　　同样的房产，同样的出租收入，由于购买方式不同，投资回报可以相差10倍以上。如果你现金买房，投入100万，房屋出租净挣5万，投资回报率为5%左右。但是如果你贷款90%，首付 10%，同样的房屋出租净挣5万，放在10万的首付上，投资回报率为50%左右，是全款买房的10倍。同样的房子，同样的房屋回报，但是由于购买方式的不同，投资回报率可以差10倍。这就是杠杆的威力。　　这只是租金回报的计算。如果房子升值，又如何呢？　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理

　　可以看出如果房屋升值20%，全款买房的人投资回报为25%，其中20%来自升值，5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为250%，其中200%来自升值，50%来自出租。　　看上去很好吧。但是，如果房屋价格下跌呢？　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理

　　如果房屋下跌20%，全款买房的人投资回报为-15%，其中-20%由于价格下跌，5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为-150%，其中-200%由于价格下跌，50%来自出租。　　利息的作用 　　以上是不考虑利息的情况，如果考虑利息，假设利息率为5%的情况如下：　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理

　　可以看出，各种方式投资回报率没有差别。　　但是，如果房屋升值呢？　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理

　　很明显，房屋升值后，高杠杆放大了投资回报率。　　但是，如果房屋价格下跌呢？　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理

　　可以看出，由于要支付利息，高杠杆的情况下投资回报率非常差，损失是全额现款买房的13倍。　　所以，高比例的贷款提高了杠杆，成倍放大了回报/损失。 　　其实，杠杆收购在本质上和贷款买房没什么区别。企业的现金盈利就相当于房屋出租净收入。企业价值就相当于房屋价值。财务杠杆就是金融炼金术的关键，只要利息足够低，现金盈利足够支付利息，即使企业没有任何改变，投资的回报也会成倍增加。如果，企业放弃长期发展，完全考虑短期利益，提高短期盈利，尤其是现金盈利，同时提高企业价值，投资回报就更为可观。但这样的短期行为往往会损害股东的长期价值。　　而且，财务杠杆增加，风险也随之增加。这也是本次金融危机的根源之一。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14824

如何分析一个公司的毛利率 Barrons

http://blog.caing.com/expert_article-5598-2655.shtml

　　以下的内容是基于我本人的独立研究。作为投资分析工具，这个工具可以非常好的揭示一个公司毛利率的变化。　　很多公司的毛利率变化很大，有的时候甚至达到10个百分点之多。如此巨大的变化，对估值的影响极大。因此，对一个公司毛利的分析非常重要。毛利率分析可以说是定量分析一个公司盈利的起点。　　毛利率是如何变化的？又有哪些因素影响毛利率变化呢？影响毛利率的因素只有三个：　　1. 价格　　2. 成本　　3. 产品组合　　除了这三个因素，别无他法。就像是ROE分析的杜邦公式，我对毛利率分析的公式可以称为Barrons公式。　　虽然这三个因素非常简单，但是其中的相互关系则很复杂。1%的毛利率上升看似微不足道，但很可能是20%的价格上涨与19%的成本上涨构成。如何真正区分三个因素在毛利率变化中的作用，对于深入理解一个公司的运营有着重要的作用。　　下面看看一个公司的整体毛利率的构成：V代表数量，Price是价格，Cost是成本。　　
如何分析一个公司的毛利率

　　一个公司的整体毛利率是由所有产品的毛利率共同组合形成的。每个产品的毛利率变化对整体毛利率都会有影响。另一方面，整体毛利率的影响也可以归结于产品组合、价格、成本三大因素。这就是整体毛利率主要驱动因素的矩阵分析：　　
如何分析一个公司的毛利率

　　所以，整体毛利率的变化可以总结为：　　
如何分析一个公司的毛利率

　　下面就是某公司两种主要产品对公司整体毛利率的影响：　　
如何分析一个公司的毛利率

　　可以看出，公司整体毛利率下降 0.64个百分点。分产品看，产品1贡献了正的0.52个百分点，产品2却拖了后腿，贡献了-1.16个百分点。分三个因素看：产品组合贡献了0.2个百分点，反映了公司产品组合的改善。价格贡献了-2.93个百分点，反映了降价对公司整体毛利率的重大影响。产品成本贡献了2.09个百分点，反映了原材料成本对整体毛利率的改善的贡献。　　如果只看整体的毛利率变化，似乎微乎其微，但是通过矩阵分析，各种因素的影响一目了然。　　如果公司有更多产品，还可以分析的更细，甚至细到每个产品的价格对公司整体毛利率的影响。当然，这只是基本概念，具体的分析公式比较繁琐。但是，只要有大学微积分的基础，推导出来并不难。　　下面就举一个简化版本的例子。比如，一个公司毛利率为20%，当成本减少1%时，毛利率将如何变化？简单的推导如下：　　
如何分析一个公司的毛利率

　　毛利率等于销售额R减去成本 C，再除以销售额。当成本减少1%时，毛利率的增加为（1-毛利率）x成本减少百分比。所以，成本减少1%，毛利率增加（1-20%）x 1% =0.8%。　　在这种情况下，即使成本减少 50%，公司的毛利率也只能增加40个百分点。　　又比如，一个公司毛利率为20%，当价格上涨1%时，毛利率将如何变化？简单的推导如下：　　
如何分析一个公司的毛利率

　　毛利率等于销售额R减去成本 C，再除以销售额。当价格增加1%时，毛利率的增加为: 　　 (1-20%)x(1%/(1+1%))=0.792% 　　所以，价格增加1%，毛利率增加0.792%。　　在这种情况下，即使涨价100%，公司的毛利率也就涨40个百分点。　　产品组合的分析比较复杂，在此就不详述了。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14825

透过数字看基建——高速公路 Barrons

http://blog.caing.com/expert_article-5598-2841.shtml

　中国的基础建设投资的很大一部分是公路，尤其是高速公路。因此，我对高速公路的数字进行了分析。我的结论是中国的高速公路已经相当发达，未来继续建设的空间有限。如果再超高速发展，高速公路的使用效率必然很低。　　交通部的网站显示，2008年低，我国共有高速公路60,300公里。而2009年国家统计局公报显示,2009年我国新建4391公里的高速公路。因此，目前我国至少有64,691公里的高速公路。而我国的大陆国土面积大约为933万平方公里。因此，我国的公路密度大约为每1000平方公里面积有7公里的高速公路。　　而美国大约有7.5万公里的州际高速公路系统(Interstate Highway System)，美国的国土面积约为983万平方公里，折合公路密度大约为每1000平方公里面积有7.5公里的高速公路。　　美国是一个车轮上的发达国家，车辆的保有量大约2亿，超过中国目前的9千万辆的水平。即使中国每年汽车销量未来达到平均每年2000万辆，算上每年的报废量，中国至少要10年左右才能赶上美国的汽车保有量。而中国的高速公路总里程和密度已经接近美国。考虑到中国有青藏高原和戈壁滩等不适于建设高速公路的地区，而美国地理环境优越，中国的高速公路密度实际上已经与美国不相上下。　　具体到每个省份，就可以看出中国的高速公路发达程度：　　

2009年最新全国各省高速公路通车里程
排名	省区	通车里程(公里)	排名	省区	通车里程(公里)
1	河南省	4800	16	山西省	1950
2	山东省	4333	17	福建省	1895
3	广东省	3800	18	内蒙古区	1890
4	江苏省	3745	19	甘肃省	1296
5	河北省	3304	20	重庆市	1203
6	湖北省	3282	21	新疆区	1075
7	浙江省	3110	22	黑龙江省	1053
8	辽宁省	2758	23	宁夏区	1003
9	陕西省	2526	24	贵州省	975
10	安徽省	2514	25	吉林省	877
11	云南省	2429	26	天津市	840
12	江西省	2206	27	北京市	784
13	四川省	2190	28	海南省	660
14	广西区	2113	29	上海市	578
15	湖南省	1992	30	青海省	210
数据来源：依据中国高速网整理

各省市高速公路密度（Km/1000 Sq Km）
1	河南省	28.74	16	山西省	12.50
2	山东省	28.32	17	福建省	15.61
3	广东省	20.43	18	内蒙古区	1.60
4	江苏省	36.50	19	甘肃省	2.88
5	河北省	17.39	20	重庆市	14.60
6	湖北省	17.55	21	新疆区	0.67
7	浙江省	30.55	22	黑龙江省	2.25
8	辽宁省	18.93	23	宁夏区	15.11
9	陕西省	12.32	24	贵州省	5.74
10	安徽省	18.01	25	吉林省	4.68
11	云南省	6.16	26	天津市	74.30
12	江西省	13.22	27	北京市	46.65
13	四川省	4.49	28	海南省	19.41
14	广西区	8.95	29	上海市	91.16
15	湖南省	9.49	30	青海省	0.29

　　可以看出，中国绝大部分省份的高速公路密度已经超过美国的平均值。　　
透过数字看基建——高速公路

　　未来如果中国的高速公路再以超高速发展，由于汽车保有量大约是于美国的一半，而高速公路里程和密度与美国接近，中国的高速公路利用率必然会低于美国。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14910

中国离房地产泡沫崩溃还有多远？ Barrons

http://blog.caing.com/expert_article-5598-2495.shtml

　日本房地产泡沫的膨胀与破灭是中国的前车之鉴。　　日本过去几十年的地价指数走势：　　
中国离房地产泡沫崩溃还有多远？

　　数据来源：日本房地产研究所（JREI：Japan Real Estate Istitute) 　　可以看出，日本的住房地价在 1990-1991年左右达到高峰，随后一路下跌。由于没有日本房价的精确数据，有人就用地价的1.75倍近似房价，然后根据JREI提供的租金数字绘制了日本三大城市过去几十年住房年租售比的趋势。这个数字可以看作是对日本年房屋租售比的近似指标。　　
中国离房地产泡沫崩溃还有多远？

　　从这个数据可以看出，东京的住房租售比先于其他城市2-3年上涨，于1987-1988年最先达到年租售比1:60倍的峰值。随后，经历了较缓慢的下跌后，东京的住房租售比直线下跌。由于租金水平下降不大，这完全是房价崩溃的体现。　　北京目前平均1:43倍的年租售比已经达到了东京1987年的水平。如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有1年左右的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的 1:22租售比左右。　　从统计的角度看，世界22个主要大城市的年租售比均值为22.33，而标准方差为8.33，北京目前的43倍年租售比处于2.5个Sigma的水平。日本泡沫最高峰60倍的年租售比相当于4.5个 Sigma的水平。超过4.5个Sigma的几率是极小概率事件。在担心通货膨胀的“恐慌买房”的驱动下，北京完全有希望达到日本的4.5个Sigma的极值，也就是租售比达到1：60。　　下面就是美联物业统计的北京11月新开盘的 7个项目的月租售比。最高月租售比1：714，相当于年租售比1：59.5左右。可以看出丰台区的“上海建筑12号楼”已经达到了日本东京在房地产泡沫时期的最高租售比。而其他6个楼盘也已经达到了1：50多的年租售比。　　
中国离房地产泡沫崩溃还有多远？