嘉湖新春開齋 2房485萬易手
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GS(14)@2018-02-21 04:44:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1720&issue=20180220
【明報專訊】受農曆新年氣氛影響，中原及美聯統計，十大屋苑過去4天長假僅錄3至4宗買賣，其中天水圍嘉湖山莊於長假內錄得狗年首宗成交。中原副區域營業經理伍耀祖表示，麗湖居3座中層E室，實用面積446方呎，2房間隔，買家在無樓睇下，以485萬元承接，實呎10,874元；原業主2002年5月以100萬元購入，持貨約16年，帳面獲利385萬元或3.9倍。
部分地產代理行全年無休，於農曆年期間向促成交易的代理派發開單利市。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，集團於年初一至初三期間促成10多宗成交，共派出約2萬至3萬元開單利市，集中於新界區，並以細價樓為主。
灝景灣3房1448萬破頂
另外，長假前續錄破頂成交，青衣灝景灣錄得本月首宗買賣，獲買家斥1448萬元購入一伙3房套海景單位，成交價創屋苑新高。利嘉閣首席聯席市務董事彭錦添表示，灝景灣5座中層B室，實用面積849方呎，3房1套連士多房間隔，外望海景，以新高價1448萬元成交，較去年10月份紀錄再推高88萬元或6.5%，實呎17,055元。原業主2011年6月以810萬元購入，帳面獲利約638萬元或79%。
譽都1房678萬 7年實蝕20萬
不過，筲箕灣譽都有1房戶7年升值僅約2％。Q房網營業經理陳諺東表示，譽都中層B室，實用376方呎，獲首置上車客以678萬元承接，實呎18,032元；原業主2011年5月以662萬元買入，帳面獲利16萬元或2.4%，但若扣除釐印及代理佣金等使費後，料原業主「明賺實蝕」約20萬元離場。
一手新盤方面，農曆新年4天長假期間，綜合市場消息共錄約11宗成交，較2017年農曆新年4天長假共錄約20宗跌逾四成。
4天長假一手沽11伙 按年跌四成
新盤昨日錄得5宗成交，其中已屆現樓的嘉里（0683）何文田皓畋沽出2伙，據一手成交紀錄冊顯示，單位為3座中層A室，實用面積865方呎，成交價2833.52萬元，實呎32,757元；另3座中層F室，屬實用面積689方呎2房連書房單位，成交價1711.87萬元，實呎24,846元。
山頂官地流標 最高估值485億 嘉華溫偉明：政府底價無考慮空置稅影響
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GS(14)@2018-10-17 11:06:20https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2964&issue=20181017
【明報專訊】樓市氣氛轉淡，本財政年度重量級地王、山頂文輝道豪宅地亦流標收場。地政總署表示，因發展商入標價錢未達到政府就該地皮所定底價，不接納上周五截標時所接獲的5份標書。港府強調是按既定機制，在市場公開出售賣地計劃內的土地，如沒有任何標價達到政府所評估的底價，政府不會出售相關土地。有入標發展商表示，開徵空置稅對發展商成本構成壓力，影響出價。
明報記者 甘潔瑩、林尚民
政府表示，港府政策目標是為市場提供穩定和持續土地供應，以回應社會對各種土地的需求，此目標不會因為個別土地的招標結果而受影響，並會在適當時候考慮再推出文輝道地皮。另根據現行土地招標機制的新安排，在完成所有中標交易手續後、即公布賣地結果後約4周，政府會以不記名方式進一步公布其餘所有標書的投標金額，惟由於文輝道地皮流標，因而不會公布標價。
港府強調會持續供應土地
上述文輝道地皮入標的發展商全屬港資，包括獨資入標的長實（1113）、嘉華（0173）、新地（0016）、恒地（0012）；另九倉（0004）伙拍新世界（0017）、南豐、華懋、中海外（0688）、信置（0083）合組財團入標。地皮前身為政府高級公務員宿舍，涉及6幢樓，樓高逾10層，可享南區海景。地皮面積約18.9萬方呎，發展地積比率約2.1倍，最高可建40.4萬方呎。
綜合業界估計，文輝道地皮估值約243億至485億元，預計每方呎樓面地價約6萬至12萬元。值得一提的是，按今年初財政司長陳茂波發表的《財政預算案》，2018至2019財政年度在土地方面的收益料逾千億元，相關收入包括官地招標、補地價等，文輝道官地流標，意味庫房本年度很有機會少收數百億元。
本財年庫房料少收數百億元
可留意的是，大部分入標發展商過去兩年均有在市場上吸納百億地王，如長實今年8月以逾300億元投得港鐵黃竹坑站3期項目、新地今年5月亦豪擲251億元投得東九龍啟德第1F區1號住宅地，破盡全港官地紀錄；至於恒地，去年中以每方呎樓面地價高逾5萬元、232.8億元總作價投得中環美利道停車場的商業用地。
發展商平衡風險 影響出價
由於文輝道地皮屬巨額投資，業界相信發展商出價亦會較審慎。嘉華營業及市場策劃總經理（香港地產） 溫偉明認為，今次流標反映政府、發展商之間對空置稅影響的落差，因項目屬「超級豪宅」地皮，這類物業通常都以現樓形式「慢慢賣」，以文輝道地皮可建約40萬方呎樓面、每伙約3000方呎計，地皮可建成約百間售價過億元單位。若要在1年內完成銷售，對價錢的影響有多大暫時未能估算到，若沿用現時以5至10年作銷售目標，支付空置稅對發展商構成一定成本壓力，故發展商出價亦要平衡風險，出價會受影響。
溫認為，若政府落實空置稅，應考慮是否應該同時適用於豪宅物業，因空置稅的目的，是要為大眾化市場帶來單位供應， 而非豪宅市場。
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GS(14)@2018-10-17 11:06:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5600&issue=20181017
【明報專訊】山頂文輝道豪宅地皮「爆冷」流標，地產業界認為與近期樓市氣氛轉勢、港股大跌，以至中美貿易戰升溫有關，但就不認為地產業界看淡後市。身兼地產建設商會執委會主席的會德豐（0020）副主席梁志堅表示，無論政治、經濟因素，都影響到文輝道地皮流標。
梁志堅否認地產商看淡後市
梁志堅指出，政府通常會找估價師為地皮估價，但一般都是在公布招標前，但發展商通常會在截標前最後一刻才入標，亦會計算最新市况定出標價。過去數星期市場波動，股市大跌數千點、中美貿易戰持續，加上政府對空置稅未有明確表示，故影響發展商出價或與政府估價出現差距。不過，梁志堅強調：「現時文輝道收5份標書，即係都有5家發展商（或財團）看好後市，如果看淡就連標書都唔入。」
新地（0016）副董事總經理雷霆回應稱，不會評論其他發展商出價，但集團落標已經過認真計算，出價合理，未來港島豪宅地皮供應有限，集團對後市保持樂觀。
萊坊﹕不排除政府底價過高
另一方面，萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文對流標感意外，因為發展商投地時會「各自計數」，考慮不同因素如空置稅、持貨成本、加息等因素等來出價，相信今次入標的發展商絕非「玩玩吓」，不會特意以低價入標。但他認為，大部分發展商對香港樓市及後市仍有信心，相信今次只屬個別例子。
他又表示，由於山頂已有一段時間沒有地皮出售，不排除政府在制定「底價」時期望過高，假如真的因為此原因而流標，未來政府重推地皮或未來賣地時宜多考慮各項因素釐定底價。
3 :
GS(14)@2018-10-17 11:06:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5694&issue=20181017
【明報專訊】特區政府每次推出住宅地皮，並非每次都「順風順水」；翻查資料，連同今次推出的文輝道豪宅地皮招標鎩羽而歸，港府近年有4次推地因標價低於底價而取消有關賣地；其餘3次流標，分別為元朗凹頭地皮、青衣細山路地皮、大埔白石角地皮，惟地政總署隨後「重新上路」，均能成功售出地皮。
路勁9.9億平執凹頭流標地
對上一幅流標的住宅官地為元朗凹頭地皮，於2016年1月推出招標，地皮位於新地（0016）發展的錦田爾巒附近，亦接近西鐵的架空天橋，項目可建樓面面積達36.8萬方呎，具一定規模，惟當時市况欠佳，加上地皮本身的條款限制，故流標收場。港府於同年8月再度招標，終由路勁基建（1098）以9.9億元投得，樓面呎價2690元，當時為區內兩年地價新低紀錄。
另一幅流標住宅地為青衣細山路地皮，政府於2015年10月推出招標，當時接獲9份標書，亦因標價未達政府底價而流標收場；該地皮於翌年5月再度推售，最終由承建商出身的佳明集團（1271）以9.39億元投得，以可建樓面47.4萬方計，每方呎樓面地價僅1981元，屬市場原先預期下限價。
海日灣所處地皮亦曾流標
至於大埔白石角科進路臨海住宅地皮，則於2014年3月推售，可建樓面約71.58萬方呎，共接獲7份標書，因為標價未達到政府就該土地所定底價，終流標收場；同年11月再推售，由億京逾25.4億元奪地，每方呎樓面地價3552元，而項目現命名為海日灣，部署於短期內推售。