踏入○八年,港股驚濤駭浪,投資 者轉為追捧「磚頭」,地產股及樓市成為市場焦點,新地股價衝破一百七十五元;紅磡的居屋化妝盤海濱南岸,七千元呎價仍吸引到買家搶貨;山頂豪宅倚巒的成交 呎價,創出五萬五千元,刷新亞洲區洋房紀錄。而在美元持續疲弱及減息在望等有利環境下,樓市又再進入繁榮期。
今年八十四歲的協成行主席方潤 華,自六十年代已活躍於本港地產界,與霍英東、鄭裕彤、李嘉誠等地產界老行尊平起平坐,見盡本港地產風浪的他,手持物業逾八十億元,在樓市低迷的○一至○ 四年,大舉在市場掃貨,方潤華穩坐釣魚船的投資策略,令家族的資產穩陣地增長。眼見樓市又再升溫,這位自命為平凡商人的撈底王接受本刊訪問,暢談地產市 道。
上週四早上十時,方潤華如常坐着一部Audi房車上班,下車時記者上前打招呼,還未遞上咭片,他已經笑盈盈說:「早晨、早晨。」得悉記者要求做專訪,這位與中方關係友好的老人家,多次叮囑只談經濟、樓市,不談政治,作風十分謹慎。
當天早上,恒指開市下滑近二百點,滙豐更跌至一百二十三元水平,緊貼市況的方潤華要「睇完市」才與記者傾談。
方潤華論樓市開門見山,認為今年再有兩成至三成的升幅,對豪宅及一線的寫字樓及商鋪極之樂觀,「我講嘅豪宅並非一般人住,都係山頂、淺水灣獨立洋房嗰啲,所謂物以罕為貴,豪宅貨源少,而且上市公司或內地老闆喺股票搵到錢,都會選擇買高質素的屋自住或投資。」方潤華說。
山頂豪宅再創新高
豪宅的表表者要數剛於今年初成交的山頂施勳道倚巒十五號屋,乃由印尼投資者劉常仁控制的Demonsa基金購入,呎價達五萬五千元,創下亞洲區洋房新高紀錄。
即使是港島區的一千呎至二千呎的較大豪宅單位,方潤華認為需求亦十分大,「大摩、高盛大派花紅,啲高層搵到錢都想改善生活,所謂有財富效應。」他說。
安坐於中環寫字樓的方潤華,對附近寫字樓的動態瞭如指掌,認為港島區寫字樓同樣因為金融市場繼續活躍而有升無跌,「貴都無所謂,好似國金咁,呎租去到一百五十元,因為啲基金透過上市、配股咁;搵的是大錢,唔介意租貴啲。」
他 認為即使奧運過後,還有二○一○年的上海世博,外資對中國及香港依然注目,他以○三年中以八億四購入上環維德廣場的大摩為例,花一、兩億裝修後,○六年三 月以廿六億售予澳洲麥格理基金,不到三年間就大賺十五、六億,說時臉上不禁流露出欣賞的眼神,「大摩後來又以廿幾億(二十二點五億)買入恒生大廈,裝修吓 樓上,增加租金收入,價值又提高,又再可以骨水。啲基金好容易籌到錢,佢哋係Syndicated investors(銀團投資者),攞五十億話買就買,又或者係中東油佬,所以動力好大。」
物業化妝增值法
其實這招為物業 「增值」,方潤華家族最懂。最出名代表作要數位於佐敦的協成行九龍中心,○一年方氏以一億八向日資財團購入,後來把物業翻新,除租予Bossini服裝店 外,又引入咖啡店、美容及醫務所等等,現市值倍升至三億。而購於沙士時的中環心臟地帶的協成行總部,原屬金城銀行持有,因銀行須重組旗下投資物業而招標出 售,方氏以三億元投得,翻新增值後成為摩登智能商廈,除廿三至廿九樓作為協成行寫字樓外,其餘皆出租。
提起這個投資,方潤華微笑說:「呢個係天賜俾我,投資又好,投機都好,時與機,timing好緊要,當時市道係席上揀菜,試問有二十味菜,得五個人食,點食得完。」說完又怕記者曲解他的意思,指沙士時有不少人不幸傷亡,他並非幸災樂禍。
縱 橫商界五十年,他充分利用價值投資法,平時保留實力,在人人對經濟缺乏信心時伺機低位入市,賺取厚利,但他不忘補充一句:「置地的策略就係 location、location、location,位置好的物業,賣咗就買唔番。」所以過去多年方氏家族甚少買賣物業,即使南灣道祖屋地皮有價,也 不為所動,保留作為子姪們的居所。而協成行近年亦在港島區重點出擊,與新世界合作收購舊樓天后新東方臺重建,又與恒地夾份把黃竹坑舊工廈改建為商廈。
住宅今年升一成
過 去兩、三年,方氏還沾手鋪位,先後購入旺角砵蘭街、銅鑼灣新城大廈及彌敦道多個鋪位,同樣以地點為首要條件。「揀鋪位首選係銅鑼灣,次選灣仔軒尼斯道一 帶;九龍就以旺角西洋菜街,尖沙咀金馬倫道最旺,人流旺係投資最重要的條件。這些地區有很大的消費力,地區越旺升幅潛力就越大,即使係高價都不易買到。」
講 完一線物業就到評論一千呎以下的住宅,他認為現在市道好,勞動市場已不再人求工,而是工求人,家庭收入上升了,自然會買較好的樓住。「現在和九七年有個很 大的差別,就是政府再無八萬五的政策,又無居屋出售,發展商用擠牙膏的方式賣樓,逐少逐少咁賣,谷高單位的平均呎價。」單位供應受控之餘,供樓開支亦相對 較以前低,「美國減息使到買樓人士的負擔減輕。」○七年十二月的按揭利率約為四釐,同期的通脹率維持在三點四釐,在減息周期下,預計春節期間,實質負利率 將會出現,市民供樓開支續下跌。他預測這類樓今年平均有一成左右的升幅,但新界樓,包括將軍澳區因供應大,所以會偏低一點。他還忠告準備置業人士,凡事要 量力而為,但總括來說,他認為現在才上車也未算太遲。
揸熱門地產股
寫字樓安裝了電視,方便收看即市NOW財經台的方潤華,雖然謙稱炒股應該問其老友四叔李兆基,但對股票亦有點經驗之談,他提到近來升勢凌厲的地產股十分雀躍。
「近 來新地、長實等所有本地大地產股飆升,新地由上年九月的九十蚊升到而家的百六蚊水平,升幅咁驚人,我推測係內地投資者選了香港高知名度(有Brand)的 企業來投資,QDII(合格境內機構投資者)係一個助力!」截至去年底,經外管局批出的QDII數目達四百二十多億美元,中銀國際研究部更預期,未來一年 QDII流入港股的資金會超過五百億美元。
今年他的選股策略皆以地產股為主,「我哋都係揸最熱嗰啲,新地、長實、恒基咁,好似跑馬咁梗係買 熱嗰隻,有幾何會爆冷?」他特別提到早三、四年積極投地的發展商,他以一個老行尊的口吻說:「市場以為地皮拍賣價貴,但隔幾年之後就知道唔貴喇,地產就係 咁。三、四年前買到地的發展商,由於今年係收成期,盈利會增長好多。」
據本刊統計,信和在○四年政府恢復賣地後,先後以獨資或財團方式,購入了十幅地皮,而且大多位於市區,成為買地最多的地產商。
長揸滙豐中行抵買
他認為投資股票的大前提係公司肯派息,對股東要公道,因此他亦鍾情地產股派息王恒地。「新地、長實和恒地我都有,地產股最緊要擇些最『熱』的,全部都揸咗十年八載,好似恒地咁,廿年前只係幾蚊,長遠回報好高。」
而長揸滙豐廿五年的他,對這間備受美國次按問題困擾的銀行,依然信心十足。
他向投資者教路目光要放遠啲,「做生意要講長遠,滙控有Goodwill(商譽),公司基本因素好,中東油元前排就買咗,今年佢可能繼續差落去,但它和交行有合作,內地經濟起飛,次按蝕掉的好快會在內地賺回。」雖然滙控股價繼續尋底,訪問當日跌至一百二十三元水平,但他相信一百二十元水平仍然可以守得住。
對 滙豐如斯長情,皆因他相信滙豐、中行及渣打這鐵三角銀行,在香港是鼎足而立,然而礙於持有渣打銀行大股的邱德拔家族把股份出售予淡馬錫後,認為銀行去向不 明,他並無沾手其股票,但仍持有招股時購入的中行,並謂:「中行跌到三個幾抵買,中行有北水南調,前景會唔錯,長揸好呀。」
投資股票,他也是以保守為原則,每年家族成員都會定下原則,就是選有增長及公司有Goodwill(商譽)的股票。
賣芝麻發達
今 天的方潤華懂得伺機入市,一切都來自坐失良機的經歷。來自東莞的方潤華父親方樹泉,在家鄉經營五金雜貨生意,一九二七年帶着長子方潤華到香港謀生,初時在 筲箕灣望隆街開設「義德芝麻廠」,四十年代義德芝麻廠逐步擴展,向政府租下百萬呎公地作曬芝麻用,並於四三年成立協成行,從大陸入口桂皮(即香料玉桂)及 芝麻出口往美國,作為漢堡包及蘋果批的主要材料。
義德生意愈做愈大,五十年代開始置業,相繼購入上環西安里貨倉、青山道地皮及香港仔工廈。 方潤華曾經悔恨沒有購入筲箕灣那一百萬呎的曬地,嘆氣自己不夠眼光。六十年代,協成行轉而經營地產業,方潤華亦活躍於地產界,並且繼霍英東和楊志雲後,成 為第三任地產建設商會會長。其後協成行於七二年與長實、新地等同時間上市。
但八三年中英前途談判,樓價急跌,長子文政遂到美國發展,尋找投資機會,方潤華後悔當時沒有大舉掃入每呎只賣幾蚊的新界農地。及至八九年,地產再步向低潮,協成行毅然公布私有化,以每股十五元收購市面流通的三成股份,共斥資一億八千萬元,「上市責任好大,而且捐錢的慈善亦有掣肘。」這一着令上市公司協成行資產收歸為方氏家族所有,現市值逾數十億元。
多次錯失良機,過去十年,方潤華從保守當中不忘尋找機會,因為保守不冒進,金融風暴時並無損傷,協成行持有的物業大部分毋須按揭,從租金收益上不斷累積現金,機會重臨時,現兜兜以數億元掃入一幢幢的商廈。保守,也可以是贏家。
追求心靈健康
方潤華家族的身家保守估計逾百億元,但他所求的是安安樂樂的生活,現時公司業 務由次子方文雄打理,長子方文政則在美國發展地產,間中亦有返港,女兒吳方笑薇是前「地球之友」總幹事,現時仍積極推行國內環保教育。對於女兒投身環保工 作,方潤華十分支持。談股論市之餘也不忘提及健康的重要,眼見數月前,全民皆股,有些甚至患上神經衰弱要求醫,他奉勸:「孖展、期指及窩輪好容易令人上 癮,這種以小博大的玩法好傷。」
喜歡閱讀兼寫書的他,送了兩本心靈健康書籍予記者,他說:「健康唔係話做幾多運動、食啲咩,而係心靈健康, 做多啲善事,凡事總是看開一點,Don't cry on split milk(英語諺言,意指不要為無可挽救的局面而難過),人就會健康長壽。我依家用三分一時間做基金,但我唔係炒股,我嘅就係捐錢嘅!」公司每年都會抽出百分之十五的利潤放入基金,主要作為教育用途。
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