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美國房地產市場近來總算有了一些好消息，房價回溫不無機會，在此之際，到美國置產當包租公，一方面能穩定賺到每年五％以上的收益率，另一方面也有賺得房價 上漲利潤的機會。

撰文‧楊紹華、謝盈盈

「新年快樂！」去年年底，楊媽媽接到一通來自美國的越洋電話。對方是楊媽媽在美國舊金山委託辦理房屋出租管理的華人仲介業者，他說，「真的是恭喜發財，我 們認為，您的房子可以調高租金了。」已經退休五年的楊媽媽，是在二○○九年秋天成為「美國包租婆」。當時，她才因為○八年的連動債崩盤損失了上百萬元退休 金，在暑期赴美探親之餘，看上一戶位於舊金山某社區內的小公寓，「賣價才一百萬元台幣，比台灣的房子便宜太多了，而且，總比把退休金丟到看不到的投資標的 來得安全一些。」兩年半的時間過去了，楊媽媽說，這是她最成功的「退休理財規畫」。

市場回溫

美國房市今年可望走出新局她說，交屋之後，房子很快就租出去了，租金不差，就算扣掉給仲介的管理費、社區管理費和其他稅務費用，每年報酬率仍有六％至七％ 左右，「不但比放在台灣的定存高出好幾倍，也比我這幾年買的各種基金都賺得更多。」去年年底，美國景氣數字轉好，房仲業者建議楊媽媽可考慮調高租金，「我 的房客是單親媽媽，一人要養兩個孩子，我想就先別調漲了。」但即使沒有調漲租金，楊媽媽這筆投資的帳面獲利，可能也會加速攀高。跡象顯示，美國房市正在回 溫當中，房價可望擺脫谷底，向上轉強。

在金融海嘯發生前二年的二○○六年，嘉信理財首席投資策略師莉安桑德曾經撰寫一篇名為︽房市危機四伏︾的報告，今年二月初，她在報告中則強調「美國房市或 已觸底」。莉安桑德表示，美國史坦普五百指數中的建商類股，股價自去年十月至今年二月間漲幅高達七八％，由此，已能感受房市脫困的初步跡象。

此外，美國成屋銷售數字在去年十二月時出現連續第三個月向上走揚，待售的成屋庫存數量降至○五年以來最低水準，也一定程度透露美國房地產市場確實有機會在 今年走出新局。

業界分析，房地產相關股價與數據的改善，多少與政策作多有所關聯，事實上，美國總統歐巴馬在二月一日甫宣布將推出減低房貸族還款壓力的新方案，各界解讀， 此舉就是確保房地產不致在「總統大選年」成為美國經濟復甦的絆腳石，拖累歐巴馬的連任選情。

台灣人對於美國房地產市場或許感到陌生，但從整體情況看來，「到美國當包租公」或許是值得認真考慮的理財規畫方向之一。美國房價後市展望正在轉趨樂觀，而 就算美國經濟復甦力道不如預期，房價漲幅有限，至少，旺盛的租屋需求以及便宜的房價，能夠確保租金收益率遠高於台幣定存利率。

報酬誘人

一年租金報酬率可望破五％「原因很簡單，金融海嘯之後，美國人財富大縮水，加上房貸申請困難，有能力買房的消費者大量減少，並且改以租屋的方式解決居住問 題，在這種情況下，房價跌、租金漲是必然現象。」說話的是Michelle，台灣留學生，她在去年夏天赴美攻讀碩士學位，為了找一個適當的落腳之處，當時 讓她傷透腦筋。

「剛到紐約曼哈頓找房子時，我的預算是每個月一千美元，很快的，我就發現自己太天真了。」Michelle說，一千美元，約合台幣三萬元左右，在台灣或許 可以租個相當寬敞的電梯公寓；但在曼哈頓，一房一廳的租金價位至少要三千美元，如果公寓有管理員，一個月的房租更可能高到四千五百美元以上。

最後，她以每月一千四百美元的租金，找到一間小套房，「劣等區域，沒有電梯，是一間燈光昏暗的小套房。」她說，這間公寓的售價，恐怕最多只在一千萬元台幣 上下，但每月租金就要超過四萬元台幣，一年下來，房東的租金報酬率應該超過五％以上。

Michelle曾經試圖說服在台灣的老爸「何不到美國當包租公？」在台北市區買一戶普通電梯大樓的成本，可在紐約買到精華地段「第五大道」上的公寓，但 她的爸爸以「不懂英文，怕被騙」的理由，拒絕了Michelle的建議。

然而，如果受夠了這幾年投資市場的風風雨雨，只想圖個報酬率穩定而且不乏價格上漲機會的投資方向，那麼，美國房市的確是適當的選項之一。

事實上，根據楊媽媽的經驗，由於華人近年來已成為美國房地產的大戶，因此，華人仲介不少，「不必太擔心不懂英文的問題。」並且，當地房地產制度採實價登 錄，透明度高，房仲的認證制度也極為成熟，「要說被騙，我認為機會可能比在台灣還小。」楊媽媽說。

這是一場由台廠搭起棚子，直接力拱微軟迎戰蘋果的大戲，幕前將場子炒熱的是宏碁、華碩，幕後推手還有英特爾、安謀、高通、英偉達，熱騰騰地就在台北國際電腦展上映。

撰文‧賴筱凡

試著想像一下，有一天我們的電腦將變得跟平板電腦一樣輕薄，需要文書處理時，只要輕輕將螢幕插上鍵盤基座，不用時，則可以拔起來帶著走。它不只是全觸控，在平板電腦上的App體驗，都將全部在你所習慣的筆電裡出現，這就是Windows 8（Win 8）。

時間推回去年底，本刊獨家專訪華碩董事長施崇棠時，「二○一二年，重點就在Computex（台北國際電腦展），Win 8將推翻你所認識的電腦，我們還有很多祕密武器。」當時的他眼光炯炯有神，語氣堅定不移。

如今，在Computex正式開展的前一天，你能想見的ＰＣ廠一線大老與高階主管都紛紛抵達台北，他們齊聚在這裡的目的只有一個：力拱Win 8。

ＰＣ供應鏈生死存亡的關頭飄著細雨的台北六月天，一股對抗蘋果的力量正集結到了頂峰。還記得不久前，蘋果推出iPad之際，幾乎所有ＰＣ廠坐困愁城，各家 拿不出能與iPad比拚的產品，消費者一窩蜂地往iPad靠攏；即使是iPad推出的第二年，市面上近七千萬台平板電腦，有八成都是iPad。

於是，「ＰＣ已死」、「ＰＣ不會再有大成長」，諸如此類的悲觀言論就沒有停過。「整個ＰＣ供應鏈就好像想圍攻光明頂的八大門派，可是我們連梯子都找不到，根本上不去。」在訊連總經理張華禎的口中，把ＰＣ陣營的苦悶說得活靈活現。

受到iPad衝擊的訊連，被視為是蘋果衝擊的首波受災區，這兩年來，訊連股價從過去的兩百元，掉到現在連八十元都不到。像訊連這樣被蘋果慘Ｋ的台灣企業， 十根手指頭都數不完，「智慧型手機輸掉、平板電腦輸掉，這已是WINTEL（微軟與英特爾）陣營的最後機會。」巴克萊資本證券下游硬體產業首席分析師楊應 超說來悲情，卻是不爭的事實。

所以，微軟動了起來、英特爾也積極主導，ＰＣ供應鏈又開始積極串連。這不只是微軟、英特爾的問題，也不只有宏碁、華碩的困境，後面無數機殼廠、電池廠、面板廠、晶片設計廠等，都在同一條船上。宏碁董事長王振堂話說得直接：「這是生死存亡的關頭了。」

觀察點一：

平板軍磨刀霍霍向英特爾

當Computex正進入開展的最後倒數階段，在台北信義區的辦公大樓裡，華碩執行長沈振來正與晶片大廠高通（Qualcomm）負責Win 8的通訊市場暨產品部資深副總裁Luis Pineda會面，在場的還有高通台灣區總經理張力行；他們才剛在媒體面前高調宣示緊密合作關係，隨後就在樓上會面，一談就是三十分鐘。

「高通需要像華碩這樣的廠商支持。」Luis Pineda會這麼說，正是因為Win 8的出現，將會讓整個ＰＣ供應鏈的遊戲規則重新洗牌。

過去我們習慣的電腦，處理器用的是英特爾，作業系統是微軟的視窗（Windows）平台，可是，當谷歌、蘋果用全新的Android、iOS系統殺出來 後，微軟非得改變不可。重新調兵遣將是其一，他們將昔日負責開發Office軟體的大將Steve Sinofsky轉調Windows團隊；再來，微軟做了另一件大事，那就是打破WINTEL鐵籠，於是英特爾的頭號敵人安謀（ＡＲＭ）也加入了這場競 賽。

隨著Win 8推出後，你會開始在報紙上看到一個新的字眼，叫作「Win RT版」，又或者是「WOA（Windows on ARM）」；這都只代表一件事，那就是裡頭用的不再是你所熟悉的英特爾處理器，上頭更不會有你常見的「Intel Inside」的標誌；裡頭的處理器可能是高通、英偉達（nVIDIA）、德儀（ＴＩ）所設計，搭上安謀所提供的架構。

你可能會問，他們過去做ＰＣ嗎？答案是沒有。「我們在ＰＣ的市占率是零，可是，三年後，我們要把這個數字變成二○％。」說這話的人是安謀執行副總裁席格 （Simon Segars），安謀超過八成的營收出自於他掌管的部門。他之所以能把話講得如此堅定，原因無他，過去幾年來，安謀靠著省電、低功耗與便宜，擄獲了一線手 機廠，當你手上拿著iPhone或三星的Galaxy S2時，裡頭藏的「心臟」架構不是英特爾，而是安謀。

因此，安謀將心臟藍圖畫了出來，再交給高通、英偉達、德儀去設計出一顆顆心臟處理器，然後安裝到我們手上的iPad、PadFone、Galaxy平板，甚至所有智慧型手機裡。

「遊戲要重新開始，這是我們絕佳的機會。」英偉達副總裁暨ＮＢ事業群總經理哈斯（Rene Haas）開展前就已經到場觀戰。他甚至親自到華碩記者會，隱身在五百名觀眾之中，因為在這場發表會裡，華碩將發表第一台Win RT版的電腦，裡頭裝的就是英偉達最新產品Tegra 3處理器。

戰況百家爭鳴，讓安謀領軍的Win RT版，成了備受矚目的焦點，「如果RT版的電腦，能做到Excel等、那些在傳統ＰＣ上才能做的運算功能，那將是英特爾很大的危機，因為安謀的產品頂多 才五十美元，可是英特爾的產品卻要一百美元。」楊應超一針見血地點出問題核心，消費者在乎的永遠是性價比。

觀察點二：

靠蓋茲昔日助理 士氣大振即使如此，Win 8背後的最大意義，還是在於如何挽回消費者的心。「先不管抗不抗蘋果，重點是Win 8之後，我們可以給消費者何種體驗，讓他們願意買我們的產品。」哈斯很樂觀，他不願意把Win 8窄化成抗「蘋」工作，因為更重要的是，Win 8要帶消費者進入全新的資訊時代。

不管是宏碁獲得滿堂彩的超薄觸控Ultrabook，或者是華碩的雙螢幕筆電，以後我們看到的電腦將不再是死板的Ｌ型，或是笨重的桌上型電腦；越來越多的 變型筆電百花齊放，插上鍵盤變成筆電，拔掉鍵盤變成平板，抑或是只要將鍵盤反折，筆電也同樣可以變成平板。當筆電跟平板不再界線分明，Win 8不只要抓住傳統習慣微軟視窗系統的消費者，還要給消費者與Android平板同等的享受。

為了這一刻，從去年九月微軟正式揭開Win 8面紗後，各ＰＣ廠無不摩拳擦掌，不論是王振堂、施崇棠，甚至是席格、哈斯，他們激昂地齊聲說著：「這是我們最好的機會。」看在楊應超眼裡，他笑了笑， 「如果連Win 8都不成功，那微軟跟英特爾還有機會嗎？」所以，宏碁、華碩投入比以往更多的人力，開發時間也比過去長上三、四個月；沈振來更是在每個環節上小心翼翼，連 負責解說的產品經理都是他一手訓練，為的就是把Win 8做起來，「他們（指ＰＣ陣營）沒有退路了。」楊應超說。

施崇棠說：「不要小看了Win 8，Sinofsky幾乎是個天才。」他給了Win 8最高負責人崇高的評價。因為，這十年來我們所慣用的微軟Word、Powerpoint等Office軟體，就是出自Sinofsky之手。他曾經是微 軟創辦人比爾蓋茲的個人助理，即使當時的網路還不普及，但他就看出微軟沒有任何瀏覽器方案的弱點，是他擬出一套瀏覽器方案給蓋茲。

破除框架 期待浴火重生如今，蓋茲退居幕後，專心公益，但在這個微軟最生死存亡的關頭上，他們欽點了蓋茲過去仰賴的助理——Sinofsky，丟棄過去視窗系統的所有根基，一切重新開始。

Sinofsky事必躬親，他親自上網寫部落格，直接與使用者對話溝通，當公關想為Win 8的新功能寫新聞稿宣傳，他大手一揮婉拒。他要自己來，洋洋灑灑的二十五頁內容直接上傳部落格。這就是Sinofsky，一位被喻為微軟下一任執行長接班人的傳奇人物。

不論如何，Win 8能否讓ＰＣ陣營成功吹響反攻號角，將不只是Sinofsky一個人的責任，更關係著數以萬計的ＰＣ供應鏈生計，而最終受益的還是消費者，因為又多了一個新的選擇。

你不能不懂的Win 8

看膩了視窗（Windows）作業系統的死板介面嗎？Win 8將打破過去我們對電腦的所有想像，它引進平板電腦上的所有使用體驗，打造一個全新的平台叫作Metro，全觸控、App、簡單操作，這就是Win 8要帶來的全新行動體驗。

搭配Win 8的高行動性，我們的筆電也不再是傳統筆電，它可以時而變身平板，時而是筆電，就連桌上型電腦都將跟著變身，而且它將會是一個跨裝置的平台，不管是筆電、平板電腦，甚至是智慧型手機，Win 8都能一體適用。

如果你是再傳統不過的使用者，那也別擔心，傳統介面將同時存在，只要手指輕輕一滑，就能把Metro轉換回傳統的介面。

隱藏在巷弄的台北商旅，大安、慶城兩館各有五十九、八十四間房，規模不敵五星級飯店，但小而美的經營方式，以及創新服務，獲得ＬＶＭＨ集團、宏達電等大公司青睞，董事長劉季強如何做到？

撰文‧許瓊文

手機除了通訊、上網功能，現在入住台北商旅，客人還會收到一支手機，這支手機可以打開房門，也能當做悠遊卡搭捷運、到便利商店買東西，更可免費撥打國內室內電話。

這項很炫的創新服務，是台北商旅、上海東方商旅董事長劉季強一手主導。據了解，他砸下三百多萬元，更新飯店硬體設備，還要整合手機廠、悠遊卡公司，前後花了二年時間。也因劉季強的堅持，讓台北商旅創下多項超越國內五星級飯店的紀錄。

台北商旅在國內飯店業獨樹一幟，目前已有大安、慶城兩館，各有五十九、八十四間房，雖然規模不大，但強調精緻隱密的服務，卻獲得ＬＶＭＨ集團、宏達電等大 型企業的簽約，海外員工來台出差，都入住台北商旅。至今，台北商旅兩館每年維持平均七成的住房率，且有五成的「回客率」，平均房價約二百美元。

創新服務成業界表率

台北商旅的高回客率，讓台北市五星級飯店望塵莫及，「一般飯店能夠有二成五的回客率就算高了。」東方商旅營運長畢嘉瑋說，亮眼的成績讓台北商旅，在台灣飯店業中占有一席之地。

台北商旅的推手董事長劉季強，雖在飯店業資歷逾四十年，但一向隱身幕後，不常曝光。

劉季強談到當初取名「台北商旅」的緣由：「當時，無意間翻閱到《周禮‧考工記序》，記載著：『通四方之珍異以資之，謂之商旅』」。劉季強看到這段話，正是他想要開旅館的定位，「一位旅行四方的商人，需要休息、落腳的『家』。」劉季強說得很有意境、很浪漫。

但台北商旅的成立，可是一點也不浪漫。率先成立的大安館，試營運的第二天，剛好碰到一九九九年發生的九二一大地震，入住的外國旅客跑掉剩下兩位，台北商旅 負責營運的副總經理陳德宏回憶，「當時真的不知道這家飯店可以撐多久。」看似出師不利，劉季強告訴每位員工，「每位商務客人背後都代表一家公司，只要讓這 位客人帶回滿意的入住經驗，來一個留住一個，就可以穩住客源。」很快地八個月後，大安館開始損益兩平，「因為客人回去都會建議公司，與台北商旅簽約。」在 飯店產業裡，所有客人就屬服務「商務旅客」最困難。「因為他們住過太多頂級飯店，要求很高。」劉季強將心比心，設身處地著想，台北商旅的餐廳只接待房客， 不收其他客人，在咖啡廳提供免費的網路、飲料、小點心。

這樣私密、專屬的服務，在當時是個創舉，就連飯店教父嚴長壽，參觀過台北商旅後，都拍拍劉季強的肩膀說：「老弟，你沒有對外經營餐廳是對的。」要讓客人覺 得這是在家裡，豈有將餐廳的位置賣出去給外人用餐的道理？劉季強相信，只要「純粹」讓入住的旅客有很好的服務體驗，創造的回客率，效益絕對大過電話費、網 路費，甚至餐飲服務費用。

負責業務行銷的台北商旅副總經理張素卿，曾經在海外知名連鎖飯店集團的客房部經理，帶著豐富的海外飯店管理經驗，遇到劉季強卻一度難以適應。「在大飯店每 件事情都要計算成本、報酬率，董事長（劉季強）卻從來不問。」張素卿舉例，有一次劉季強要求提供客戶免費的「付費電影（Pay Movie）」，張素卿非常不解，既然是付費電影就是應該要收費，為什麼要捨掉可以賺錢的機會？

但是，在劉季強眼中，多提供一項服務，就是讓客人多一個像家的感覺，「以後到台灣，豈有不回家的道理？」台北商旅打破許多飯店產業的遊戲規則，也成為許多飯店創新服務的表率。

拒絕頂新集團魏家的投資

在台北商旅員工的眼中，劉季強比較像是一個「藝術家」而非生意人，他把飯店當作是他的「創作」作品，而非生財工具。這也是為什麼台北商旅成立十多年來，在台北只有兩個館，相加不足二百個房間。

而去年在上海開幕的東方商旅，也是劉季強花了七年多的時間籌備而成，「我在一個飯店營運後，就開始籌備下一間，只是沒有開幕的時間表。」劉季強說。台北商旅慶城館在二○○二年開幕，二年後劉季強就到上海去籌備東方商旅，卻一直到一一年才開幕。

「我們不是快不起來，在台北商旅創造這麼多成績時，很多人找我們合作，機會很多，但是董事長一一推掉。」陳德宏說，因為台北商旅的特點不是硬體設備多高 級，裝潢有多豪華，而是「人所提供的服務，很有sense（感覺）。」事實上，頂新集團魏家也曾經與劉季強接觸，表示願意出錢投資，由劉季強經營管理，卻 被拒絕了，「速度太快，沒辦法提供好的服務。」無論是免費的咖啡、甜點，或是手機門禁結合悠遊卡的創舉，這些都是劉季強「貼心」的服務，只為了讓商務旅人 能有家的感覺。

劉季強

出生：1948年

現職：台北商旅、上海東方商旅董事長經歷：西餐廳經理、芝麻酒店客房經理

學歷：高中

台北商旅

成立時間：1999年成立大安館

2002年成立慶城館

2011年成立上海東方商旅

資本額：１億１千萬元

營業額：2012年２億元

創下台灣不動產史上，最大金額的開發案，投資金額高達有七百億元的台北雙子星案，在歷經四度流標之後，終於在十月底正式決標，選出了開發商。

只是，這第五度招標所選出來的開發商，卻是引發一連串疑問的開端。

十月二十八日，北市府立即召開雙子星聯合開發案決標結果記者會，太極雙星國際開發（簡稱太極雙星）團隊一行五個人便坐在主席台的左前側，太極雙星董事長何岳儒坐在五個人中的最前頭。

當晚，何岳儒僅簡短發表：「太極雙星與賀川都是日本森集團的股東及成員所投資的公司，其中台灣的股東則以互助營造為主。」其餘問題均簡單帶過，隨即在記者會結束後，匆匆搭電梯離開，連名片也不願意留下，行事風格迥異於一般得標業者。

背景特殊曾拿不出財力證明遭淘汰

其實，何岳儒並非第一次參與雙子星開發案，第三次招標時，他便曾以賀川國際投資的名義參與投標，並且對外透露，賀川國際是日本森集團成員與股東投資的公司。不過，最終因為無法提出財力證明，而以出局收場。當時，更一度遭到日本森集團否認是賀川的合作業者。

而拿下雙子星開發案第一順位投資人資格的太極雙星國際開發，其實是二○一一年十二月八日才核准設立，成立至今還不到一年，實收資本額僅七千七百萬元，便拿下了台灣史上開發金額與開發規模最大的聯合開發案。

董座特殊多次為畸零地大王打官司

根據經濟部商業司公司登記資料顯示，太極雙星公司曾經易主。第一任董事長是現任親民黨副秘書長劉文雄的弟弟劉文耀，董監事還有全信建設董事長程宏道、家人程鈺婷以及趙永生。直到最近，董事長改由何岳儒擔任，程宏道與家人退出，新增加董事魏全義與監察人黃建豪。不只董監事改變，實收資本額也從三千萬元，增加到七千七百萬元，公司地址也從台北市士林區遷到松山區。

何岳儒是何許人？他的職業是律師，是「畸零地大王」寬頻房訊董事長游世一合作多年的律師。這層淵源讓外界頻頻追問游世一是否「身陷」此開發案，均遭游世一否認。

何岳儒同時也是參與第三次、第四次雙子星招商的賀川國際投資股份有限公司的董事長。目前身兼賀川國際公司、賀川國際投資公司，與太極雙星國際開發三家公司的董事長。

第三次、第四次招標被淘汰，第五次招標時，則改以去年新成立的太極雙星國際開發，並找來馬來西亞商怡保花園公司、谷中城公司組成團隊，並先行與私地主達成相當程度的默契，再加上曾經在捷運局服務過的高層人士參與團隊，甚至在簡報席間，還獲得評審之一的晶華酒店集團董事長潘思亮的青睞，當晚便答應要參與投資雙子星開發案中的飯店一環。

推動變數還沒和最大私有地主接觸

但團隊中提到的與「私地主」達成協議，是與去年才過戶完成的地主李秋明達成協議，而在地二、三十年，持有關鍵一千坪土地的三十五位私地主，何岳儒迄今未接觸。「太極雙星的人哪有跟我們接觸，連談都沒談過，」台北車站特定專用區C1私有地主權益促進會會長王小玉說。開發案若沒有私地主大力支持，無疑是為案子推動成功性，留下不確定因素。

台北雙子星此次能順利招標，早在今年三月台北市財政局局長邱大展，在台北市議會接受議員質詢的回答中就透露出玄機。邱大展說，以往招標條件對國外廠商不利，因此捷運局大幅度修改招標條件。所以此次得標廠商有日資、馬資，不禁令人懷疑，捷運局為他們量身訂做招標條件？

增資變數日資工程實力恐受質疑

根據何岳儒指出，太極雙星與賀川主要股東，是日本森家族持有的森集團的旗下企業，工程實績主要集中亞洲，包括日本的六本木之丘、上海環球金融中心開發案等，均是森集團參與規畫、興建的知名開發案，是國際間知名的開發商。

然而，這次參與的日方並非是森集團本身，而是森集團股東另外投資的公司。所以此等的大案，日本森集團在官方網站上隻字未提，馬來西亞怡保公司（IGB）在官網公開的訊息中，僅以「日方」來帶過投資成員。未來日本投資方的能力，是否能與森集團畫上等號，成為這個開發案未來增資能力的關鍵變數。

不過，組成團隊均是何岳儒一人所說，要證明太極雙星是否真的有實力能夠吃下雙子星一案，後續開發與經營才是真正挑戰。

未來考驗如何靠租金回收七百億成本

北市府推估，雙子星開發案的未來投資金額七百億至八百億元，開發的樓地板面積約十五萬八千坪，約是一○一大樓的一‧五倍，成為帶動東西軸線翻轉的重要關鍵，不過，如此龐大的面積釋出，能否全數消化，仍是一大考驗。

根據調查，北市單筆樓地板面積超過六萬坪的開發案計有三筆，分別是甫標出的雙子星開發案、世貿二館地上權案、遠雄巨蛋等，總計六年內將釋出面積超過三十一萬坪，面積相當驚人。

商仲業者表示，一般來說，空置率低，業主才有調高租金的籌碼，不過，未來六年，超過三十一萬坪釋出，失去了調漲租金的優勢。全球資產專案經理王維宏表示，接連標出的大型開發案，的確會造成北市商用不動產面積大增，消化時間也可能拉長許多。

以台北一○一大樓為例，樓地板面積約十萬八千二百坪，花了八年時間才去化近九成，今年才站上每坪四千五百元的租金水準，不過，與香港比較，仍不及四分之一。面對未來六年接連釋出的龐大商用面積，可能會讓原本已經緩漲的租金，面臨漲不上去的壓力。

向北市府承諾永續經營，強調只租不售而贏得青睞的太極雙星團隊，過去就有提不出財力證明而遭剔除資格紀錄，現在提出只租不售，等於打算靠租金回收七百億元的投資金額。如此不計較回收成本的優惠條件，恐怕才是令外界擔心台北雙子星聯合開發案到最後，會變成高鐵第二的最大隱憂。

【延伸閱讀】史上規模最大，投資金額700億元——台北雙子星聯合開發案檔案

興建投資金額：700-800億元可興建樓地板面積：預估約15.8 萬坪，約台北101的1.5倍

C1用地位置：北市市民大道、重慶北路口東側面積：3,956.09坪樓層規畫：地下4樓、地上56樓完工日期：預估2017年

D1用地位置：北市市民大道、重慶北路口西側面積：5,600.78坪樓層規畫：地下4樓、地上76樓完工日期：預估2018年

大樓特色：延伸國際機場服務，為全球第4個國家可預辦登機及行李託運的大樓規畫用途：商場、辦公室、飯店、潮流百貨、亞洲藝廊、免稅店等交通設施：高鐵、台鐵、3 條北市捷運線（松山線、淡水線、板南線）、機場捷運線、國道客運

【延伸閱讀】5年4度流標，最終由外資軍團得標！——台北雙子星招標大事紀

2008/2因備標期限僅1 個月，加上房市氛圍保守，截止日後，1封標單都沒有。2008/6希望藉由開放壽險投標，讓開發案順利標出，最終仍無人投標。2008/12原由日商台灣賀川國際公司入圍，但因無法提供財力證明，最後還是宣布流標。2009/1中華工程取得議約權，不過，因分回比例與北市府談不攏，最終破局。2012/2截標日後，共4 家廠商投標，其中1家因資格不符被淘汰，中工、億大、太極雙星等3 團隊進入決標，最終由外資太極雙星勝出，為第一順位投資人。

資料來源：北市府捷運局、各商仲

打著日本六本木之丘、馬來西亞怡保花園集團名號，太極雙星拿下台灣史上最大規模聯合開發案雙子星大樓，幕後操盤人物何岳儒，十年前只是一位小律師，他如何用十年時間大變身，扳倒中工與幸福人壽？

撰文‧梁任瑋、周岐原

研究員‧孫蓉萍、楊政諭

在諸多爭議聲中，耗時二十年的台北車站雙子星大樓土地聯合開發案，日前終於選出投資興建的開發商，也就是由號稱擁有「日本東京六本木之丘」著名都市更新實績的「太極雙星」國際開發公司取得優先議約權，引起房地產業高度關注。

太極雙星是何方神聖？得以打敗強敵奪標？而實際操盤「太極雙星」國際開發公司的負責人、也就是董事長何岳儒，一位房地產業沒沒無聞的人如何竄起，玩得動八百億元的大案子？

何岳儒究竟何許人也？竟可以資本額僅七千七百萬元的太極雙星公司，擊退幸福人壽與中華工程等老牌營建團隊，玩起投資金額高達八百億元的雙子星大樓；而這項土地聯合開發案，更是創下「最大開發量體規模」、「最高投資金額」、「銜接最多軌道系統」、「最大統一經營案」等四項第一的紀錄，何岳儒可說是將「以小搏大」的精神發揮得淋漓盡致。

何岳儒法學出身

搭上○三年的房地產熱潮

一九六九年出生、年僅四十三歲的何岳儒，有著台灣大學法律系法學組學士、美國波士頓大學法學碩士的漂亮學歷，堪稱青年才俊。一九九三年赴美取得碩士學位後，就回台加入當時素有「培育頂尖律師搖籃」之稱的理律法律事務所。二○○一年，他離開理律後，自己創立「高盛國際法律事務所」，也因此開啟了人生的另外一頁。

自行創業的何岳儒，由於搭上○三年起飛的房地產熱潮，事務所業務重心幾乎都以不動產業為主，也因此結識了不少房地產界人士。一位與他熟識的大學同學說：「何岳儒在房地產界的朋友，大多在律師執業時認識，雖不算多，但每位在他事業發展過程中，都扮演極為關鍵的角色。」不過，外界對何岳儒的印象是對人很有戒心，總是「冷冷的、很難交心」，他一位大學同學這麼形容：「連我這個認識他二十幾年的大學同學，都覺得跟他距離有五公尺之遠，更不要說其他點頭之交。」何岳儒平時沉默寡言，與他的成長背景有很大關係。他從小生活在公務員家庭，父親是公股銀行小主管，對他要求非常嚴格，也練就他極高的自我要求，高中聯考「不小心」考到第三志願成功高中，反而激起他高昂鬥志，三年苦讀後大學聯考一舉中的、順利考上台大法律系法學組，凸顯他不服輸的個性。

但真正讓何岳儒從一位平凡「小律師」升級至「地產Ａ咖」的最大關鍵，則是他的太太。

晚婚的他，是透過高中死黨、也就是必翔實業前財務長、目前是財務顧問公司Solaris Capital Advisors負責人的孫尉翔介紹。孫尉翔介紹當時在ＩＮＧ的同事給何岳儒認識，雙方熱戀後結婚。由於太座家世背景不錯，給予他不錯的資本與人脈支援，讓他思索從「律師」升格至「董事長」的可能性；因此，朋友形容，「現在何岳儒身價不可同日而語，絕對不是小人物，如果說他是雙子星的代表人，也絕對是口袋很深的代表人。」何岳儒與雙子星大樓的淵源，其實得從二○○八年、雙子星大樓招標第二次流標開始說起。當時，何岳儒已注意到這項標案、並決定要大顯身手，隨即與先前在美國波士頓大學念書時認識的同學伊達仁人聯絡。

攜手日本森家族

借重開發大型建案經驗

伊達仁人來歷不小，身分就是日本森集團家族分家出去的森信託社長森章的女婿，兩人經過一番研究討論後，決定攜手爭取這項標案。

由何岳儒與伊達仁人所合組的賀川團隊，在○九年初第三次投標時首度進場，因財力與開發能力等繳交文件資格不符，在台北市政府資格審查時就被刷掉；半年後、也就是○九年第四次投標時，再度因沒有繳足保證金而飲恨。一位何岳儒的朋友說：「自從三年前流標後，他的團隊時時刻刻都在沙盤推演下一次投標的相關細節，因為他知道機會是不等人的！」何岳儒為了向台北市政府證明太極雙星有財務、規畫、營運能力，他透過關係從馬來西亞找來怡保花園集團強化合作團隊陣容，以及邀請台北市捷運局前局長賴世聲擔任顧問，目的就是要抓到台北市政府評審委員的胃口，並協助太極雙星通過台北市政府的重重審核。

為了展現對雙子星大樓標案勢在必得的決心，二○一一年底，何岳儒重新籌組了一家「太極雙星國際開發公司」捲土重來。資本額僅七七○○萬元的太極雙星股東結構，主要為台灣互助營造與日本森家族成立的賀川國際，持有太極雙星的六一％，另外又結合了馬來西亞怡保花園集團的資金與其他個人。

引進怡保花園

借重馬國財團資金實力

枱面上，出任太極雙星董事長的何岳儒，儼然就是這八百億元大案的主角，不論對台北市政府簡報或統籌各路人馬，都是由他出面；事實上，何岳儒背後的超級金主，就是以大馬拿督陳振南為首的馬來西亞第五大財團── 怡保花園集團。

怡保花園集團靈魂人物是陳振南，早年他賣雞蛋，也為人當司機，二十二歲時與兄長陳錦耀共同投入馬來西亞怡保市房地產業，創辦怡保花園房地產公司，以營建業務起家，業務遍及馬來西亞、新加坡、澳洲。今年，怡保花園集團還將谷中城、園中城兩棟商場分割，合組為馬國規模最大的REITs（不動產證券化）「怡保花園產業信託」。

今年八十六歲的陳振南，祖籍福建，在馬來西亞吉隆坡出生長大，目前在南洋富豪榜名列第二十一位，總身家一三○億元新台幣。集團四家公司在馬國上市，市值超過新台幣一千億元，為馬國第五大財團，實力雄厚。

近年隨著陳振南逐漸退居幕後，家族事業都交到第二代手上，其兄長陳錦耀的兒子陳俊明是目前怡保花園集團主要掌舵人，除了擔任怡保花園董事經理，也代表家族來台灣成立投資公司馬商怡保花園公司，出任董事長。

此外，怡保花園集團跨海來台北投資雙子星大樓的消息，近日已被馬來西亞當地媒體報導，在怡保花園公司的官網上，也已證實有這項投資案，只不過因為尚未與台北市政府簽約，一切細節都還沒有敲定。

至於另一個大股東，日本森集團則直接否認投資雙子星。為了查證森家族是否真的有投資雙子星大樓，《今周刊》特別去函日本森大廈公司，詢問太極雙子星國際開發和賀川國際公司，是否為森大廈集團的成員，十一月二日森大廈公關部門予以否認表示：「太極雙子星國際開發和賀川國際公司是森大廈公司集團的成員一事，並非事實。」對此，何岳儒澄清指出，森大廈株式會社是日本森家族的成員之一，森家族成員在二十幾年前就有參與討論過六本木之丘開發案，絕對有超高樓層與大型開發案的經驗。此外，他找來的工程團隊互助營造，在台灣有許多公共建設實績，絕對可在合約時間內將雙子星大樓興建完成。

挑戰才剛開始

年底前要完成二百億增資

只是，「太極雙星」國際開發公司雖如願拿下雙子星大樓土地聯合開發案的優先議約權，但房地產界人士認為，何岳儒的真正挑戰才要開始。

因為台北市政府是「零出資」，而且根據雙子星大樓開發甄選規定，投資申請人應於本開發案簽約前，也就是今年十二月底前，繳交總投資金額百分之三的「履約保證金」，約二十四億元；以及按該開發案所占出資比例乘以預估工程費百分之三十完成增資，這意味著「太極雙星」要運作這項開發案，未來資本額必須達到二百億元的門檻要求，其餘約六百億元工程款須透過銀行聯貸方式完成募資。

但究竟二百億元是怡保花園全出？又占太極雙星多少股權？何岳儒以「這是私人契約」為由，拒絕對外回應。

假設未來按照規定太極雙星增資到二百億元，投資金額主要來自馬來西亞陳家，何岳儒還會是董事長嗎？知情人士透露，「這個部分，台、日、馬三方現在內部還在喬出資比例，在簽約之前都還有變數，但至少目前為止，何岳儒絕對是老大。」雖然，雙子星大樓聯貸案目前正由中信銀擔任主辦銀行，但是，台灣的銀行團對於雙子星開發案的股東背景仍充滿問號，大約只能貸到四四○億元，與原本預期的六百億元打了七三折。

一位接觸過雙子星大樓聯貸案的銀行主管透露，「外界並不清楚太極雙星股東的來歷，這是未來該聯貸案能否成功的關鍵。」尤其，雙子星大樓完工後的營收來源，絕大部分是靠總樓地板面積高達十五．八萬坪的租金收益，即使商場、辦公室、飯店滿租，預估年租金約二十．七億元，在扣除原地主須分回的五五％獲利(十一．三八五億元)、利息支出、相關營業費用後，能否獲利仍在未定之天(因為一開始不可能滿租)。八百億元投入資金需要多少年才能回收？將考驗原始股東的耐心。

房地產界人士指出，透過資本市場方式，以雙子星大樓為標的、發行REITs商品，或許是分散太極雙星未來營運風險的管道之一。根據估價師概算，雙子星大樓完工之後，總銷金額上看一千八百億元，何岳儒與日本、馬來西亞股東至少還可分回八一○億元，這個利潤應該是何岳儒死咬雙子星大樓四年不放的原因。

但發行REITs，意味著太極雙星將獲利了結出場，對向來希望開發商能「深耕」台灣的主管機關而言，能否接受這樣的操作邏輯，也是考驗未來台北市政府智慧的主要課題之一。

何岳儒花了四年時間、辛辛苦苦拿下的雙子星大樓標案，後續究竟要怎麼做，才能讓這個號稱「台北市國門」的土地聯合開發案，達成太極雙星、民眾、政府「三贏」結果，房地產界均拭目以待！

何岳儒

出生：1969年

現職：高盛國際法律事務所主持律師、賀川國際董事長、太極雙星董事長經歷：理律法律事務所金融市場部門律師學歷：台灣大學法律系、美國波士頓大學法學碩士台北車站C1/D1雙子星大樓

範圍：台北車站特定區

樓層高度：C1：56樓/Ｄ1：76樓第一優先申請人：太極雙星國際開發內容：旅館、辦公室、商場基地面積：3.16公頃 (C1：4146坪/D1：5600坪)總樓地板面積：15.8萬坪主要地主：台北市政府、台鐵局、37位私人地主

開發金額：約800億元

完工日期：2018年

透視怡保花園集團版圖

市值千億的馬來西亞第五大財團

陳俊明

家族

華商控股

製造油氣管線及相關工程，市值約140億新台幣

金詩投資

經營生技、廢水處理與有機農業業務，市值約120億新台幣

＊怡保花園公司

地產投資及物業管理，市值約360億新台幣＊怡保花園產業信託REITs 經營谷中城、園中城兩家商場，市值約480億新台幣創辦人：陳錦耀、陳振南兄弟董事經理：陳俊明創立時間：1971年，創立陳氏企業市值：四家公司都在馬國上市，市值約新台幣1000億元，為馬國第五大財團建築實績：馬國怡保花園、新加坡香格里拉酒店、澳洲維多利亞女王大廈、澳洲國會大廈劇院、澳洲墨爾本科摩大酒店等註：＊表示參與此次台灣雙子星投標案資料來源：馬來西亞證交所製表：周岐原三大關卡考驗太極雙星團隊1.太極雙星目前資本額僅7700萬元，要在今年12月底前增資到200億元，困難度極高。

2.銀行團並不清楚太極雙星三大股東的來歷，在此情況下，團隊較難取得銀行團的600億元聯貸。

3.800億元的投資金額相當龐大，要多久才能回收、轉虧為盈，考驗原始股東耐性。

如果你有三百萬元，你要在台灣或馬來西亞置產？

在台灣，自備三百萬元，只能買到信義區約四、五坪，但在馬來西亞，卻可以買到首都吉隆坡市中心、相當於信義區的二十坪房子，而且租金報酬率達六％。

今年七月，三十歲的張建偉以現金一千多萬元，買下三間商城店鋪，地點就在馬來西亞吉隆坡最繁華的金三角，接著，他回租給商城，當起越洋包租公，年租金報酬率超過六％。

買礁溪不如買大馬中東資金大量湧入，轉手不是問題

擔任香港第一金台灣區市場部總監的張建偉，也在台灣投資房地產，他說，投資吉隆坡房產門檻低，租金報酬也比台北高，現在定存利息才一％，吉隆坡租金報酬率就比定存高五倍，還不包含房價增值空間。

六十三年次的保險業務員陳宜偉，三年前手上有六百多萬元的現金，當時台北市房價高漲，原本想買農地，但礁溪有溫泉的農地，五百坪就要價一千萬元。後來，他由朋友轉介，買下吉隆坡市區星光大道附近的二十五坪房子，一坪約新台幣二十四萬元，總價約六百萬元。

如今大樓還沒落成，房價就漲了四四％，陳宜偉說，當初最大疑慮是「二手房要賣給誰？」但近年來，新加坡、中東資金大量湧入，吉隆坡房產很搶手，他不擔心賣不掉，而且更有信心繼續投資吉隆坡房產。

剛出社會不久、二十八歲的李威翰，因為在房仲業工作，自己也買了吉隆坡的房子。他指出，年輕人就算存到三百萬元，在台北市也買不起房子，卻能夠在吉隆坡市中心買到相當於信義區或大安區的住宅。

房價平均漲近三成一定要買黃金地段，至少放三年

這一波東協熱，不僅讓台商賺到錢，股市創歷史新高，還帶動了房價，掀起一波東協投資潮。其中，馬來西亞房產熱在台灣投資客中，悄悄燃起。這股買房熱，主要局限於兩種人，一是有意移居馬來西亞的人，二是房市投資客，而且，標的物都選在吉隆坡市中心的黃金地段。

今年以來，每個月都有四到五個馬來西亞看屋團從台北出發，團員總共達上百人，而且，訂屋的比率高達九成。

房市投資客看中馬國房產，最主要的原因就是進可攻、退可守的報酬率。長線來看，房價每年漲幅約有一○％至一五％，即使短期內沒賣掉，還可以坐收五％至六％的租金收益。

根據地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發布的全球屋價指數報告，過去五年，馬來西亞平均房價漲幅達二八．五％，排名全球第九名。在東協中，馬國房產最被看好。雖然印尼雅加達、菲律賓馬尼拉和泰國曼谷租金報酬率較高，但這三個城市有政治動亂、產權保障不足等問題，增值空間不如馬來西亞。

相較之下，馬來西亞政府大力推行「第二家園」計畫，鼓勵投資移民（編按：馬來西亞政府提供達到特定標準的外國人多次入境居留證），並提供較優惠的房貸條件，也就是說，一般貸款可貸到六成至七成，加入「第二家園」計畫，還可拉高至八成左右。

想在馬來西亞買房，門檻相當低，外國人須買總價達馬幣五十萬元以上（約合新台幣四百八十萬元）房子，即自備一百五十萬元即可。目前吉隆坡雙子星塔附近新成屋，每坪約新台幣五十萬至六十萬元，只要信義區房價三分之一，而且租金報酬率也比台北更高。

不過，投資馬國房產也要注意風險，首先是新屋供給量相當大，而且近年來漲幅相當高，因此，挑選地段很重要。「一定要買黃金地段，其他都不要碰。」張建偉表示，首選以雙子星塔為主的商業區，類似台北一○一周邊的信義計畫區。

此外，馬來西亞房貸利率比較高，約為四％，是台灣房貸利率二％的兩倍，投資人最好是手上有閒置資金，越洋投資才有賺頭。璽朵國際海外事業處副總經理方國琳也提醒說，越洋買房應抱持中長期投資心態，至少放三年，以賺取增值的利潤。

對短線投機客不利的是，馬來西亞政府課徵房屋交易增值稅，類似的台灣奢侈稅。買房後若在兩年內賣出，須繳交資本利得的一○％；持有五年以上，則不須課稅。

想置產嗎？台灣的房地產不再是唯一的選擇。

【延伸閱讀】大馬買房，中長線投資優於短線 ——台馬兩國置產投報率比較

台灣台北市 自備款：300萬元房價年增率：1.5％～15％租金報酬：1.6％～2％貸款成數：5成至6成貸款利息：約2％稅制：地價稅、土地增值稅、房屋稅等產權：永久產權匯率風險：無付款方式：預售屋等工程完成後，購屋人才要付款

馬來西亞吉隆坡市自備款：150萬～300萬元房價年增率：10％～15％租金報酬率：5％～6％貸款成數：6成至7成貸款利息：約4％稅制：門牌稅、地契稅、短線買賣會被課房屋交易增值稅產權：房子產權分為兩種，永久產權和99年期限匯率風險：馬幣兌新台幣若貶值，賣屋時會有匯兌損失付款方式：預售屋依契約中的工程進度來繳款

註：以台北市信義區房價每坪150萬元、吉隆坡雙子星塔附近每坪50萬元為例，金額皆換算為新台幣資料來源：購屋者、房仲業者、台灣搜房網 整理：鄧麗萍

【延伸閱讀】東協租金平均報酬率，高過中日台

印尼 2011年租金報酬率(%)9.31 2012年房價指數年增率(%)2.1

菲律賓 2011年租金報酬率(%)8.62 2012年房價指數年增率(%)9.5

泰國 2011年租金報酬率(%)6.53 2012年房價指數年增率(%)1.9

馬來西亞 2011年租金報酬率(%)6.21 2012年房價指數年增率(%)5.3

柬埔寨 2011年租金報酬率(%)5.33 2012年房價指數年增率(%)-

日本 2011年租金報酬率(%)4.46 2012年房價指數年增率(%)-

新加坡 2011年租金報酬率(%)2.95 2012年房價指數年增率(%)7.8

中國 2011年租金報酬率(%)2.66 2012年房價指數年增率(%)1.1

台灣 2011年租金報酬率(%)1.57 2012年房價指數年增率(%)-

註：2012年數據為預估值資料來源：global property guide 整理：鄧麗萍

全中國，雅詩蘭黛長期名列單櫃業績前三名的，你猜是在哪個城市？上海、北京、深圳、廣州，還是奢侈品定價更高的杭州？都不是，答案是河南的鄭州。

六成人口務農 它攻高檔商機，營收年年成長三成

河南不是富有的省分，儘管它有一億人口、是全中國人口第一大省，也是中國第一大糧倉；但這裡超過六成人口維持著與自然最貼近的工作方式──農民，這比率明顯高出中國平均水準的四八％，他們一年的平均工資不到人民幣三千元，僅台灣社會新鮮人月起薪二萬二千元的六七％。

但是，這樣一個經濟數據不「拔尖」的中原省分，丹尼斯百貨董事長王任生，在這裡一待十六年，開出了百貨業奇蹟。

每年十一月十六日週年慶時，搶購人潮湧進河南各地的丹尼斯百貨，光是鄭州人民店就要出動四百名公安維持交通秩序，甚至有外地人提前一天入住旅館，等著隔天開門搶購，比台北Sogo忠孝店更瘋狂。去年的這一天，丹尼斯做出新台幣十三億元的業績，高達該店全年營收的十分之一。

旗下業績最高的鄭州人民店，十五年來營收成長十六倍，今年營業額緊追台灣百貨坪效王──Sogo忠孝店，集團合計營收人民幣一百七十億元（約合新台幣八百二十億元），更打趴中國百貨王萬達百貨（以店數計），讓董事長王任生成為標準的「河南王」。

早晨九點多，在我們造訪之前，王任生已主持發包工作兩個小時，每一筆重要工程，他都親自上陣，二十多年來不假手他人。年約八十歲的他，每天七點半就到公司，直至晚上十點，數十年如一日。這會兒，他戴上工地帽，陪我們搭乘簡陋的工程電梯，登上酒店預定地的頂樓。

這裡才剛完成主建築結構，只能透過鋼筋混凝土，想像這間總統套房未來的富麗堂皇。站在還沒裝上落地窗的高樓邊際，高度讓我們瑟縮，王任生卻神態自若，指著腳底下一棟棟建築，「你看，深圳萬象城（中國指標購物中心）來了，這邊是華潤、萬豪……」

腳底下，是他引以為傲、明年五月開業的「大衛城」。四十萬平方米、投資超過新台幣一百億元，將是中國最大的一站式購物娛樂廣場，集結百貨公司、購物中心、超市、餐飲、電影院、國際精品等，是中國最大單一零售商業地產。

兩岸百貨業今年都不好過，中國久光百貨執行長蔡再添認為，今年中國百貨業產值將比去年衰退個位數百分點，但丹尼斯逆勢擴張、成長，不受經濟衰退干擾。

「老實講，他們（河南省政府）也滿需要我們的，」王任生說，每年丹尼斯上繳高額稅金，是河南重要財政收入，加上政府每開發一個新區，丹尼斯總第一個響應。

今年八月，丹尼斯的娛樂中心──七天地開業，所在的鄭東新區，五年多前還是鄭州市唯一飛機場；為擴大城區，鄭州政府把機場移往新鄭市，也就是鴻海集團的iPhone手機生產大本營附近，原址就由丹尼斯一馬當先、高價購地，帶頭繁榮了這個原是郊區的地段，現在這裡不僅房價居鄭州市之冠，更是彰顯生活品味的代表。

丹尼斯在河南，重現台商二十年前中國沿海的角色，開疆闢土、被當地奉為上賓。

從開店效益來看，人均GDP不高的河南不會是百貨業首選，但當全球一線百貨公司一個勁往北京、上海、天津等大城市貼身肉搏時，丹尼斯卻在河南養兵、壯大，在龐大的人口分母下，只消瞄準金字塔頂端五％至一○％，就逼近台灣一半人口。

王任生一九九七年開出第一家丹尼斯百貨後，除卻二○○三年因SARS而成長停滯外，不管全球發生亞洲金融風暴，還是網路泡沫、金融海嘯……，丹尼斯營收每年都成長三成。

一線百貨沿海廝殺它看準內陸，買地創業、沒貸一毛錢

王任生很清楚，要利用沿海一線百貨還沒殺到內陸前的空檔，掌握黃金時機壯大；常保「居安思危」心態的他，一創業就做出了兩個關鍵的決定。

一、地產自有，丹尼斯百貨公司與量販店所有地產均為自有，免除租金年年上漲的成本壓力。

二、量入為出，不向銀行借錢，財務保持最佳狀態。

就算中國再拔尖的百貨品牌，到了河南，也得敬丹尼斯集團三分，它的據點滿布河南省重要城市，是國際一線品牌優先合作的對象。也就是說，由於最早到河南，深耕一個省，比在十個一線的城市更有效率，把整個河南的黃金城市編成一個網，後進者想合作，王任生就成了最佳人選。

體現在效益上，在所有部門裡，王任生最重視的就是「採購」部門，每週一親自講課至少兩小時，傳授的，不只是成本與利潤的觀念，更多的是「效益」的問題。

有一次，他見到十幾位員工幫忙搬運飲料，還放在門市裡最顯眼的位置，他告誡員工說，雖然這個產品賣得火紅，但獲利的絕對金額卻並不高，不應該投入這麼多人力、放在這麼好的位置。這些個案點滴透過講課，在員工心中建立共同的價值觀，一起把效益最佳化。

王任生中學時期從河南逃難到台灣，長成後以成功商人之姿回鄉投資。靠耶誕燈起家的他，四十多年來囊括全球三分之一市場，合作對象盡是美國大型零售業。看著大客戶潮起潮落，讓他總是高度警覺，從製造跨入百貨零售業，他就決定與美國百貨業逆向──買入房地產，不只是租賃。

城鎮化讓地方富起來工資、地價起漲，百貨績效跟著旺

正是這條蹊徑，確保了丹尼斯的競爭力。

蔡再添估算，上海近五年的市區精華地帶租金飆漲三倍；北京營運成本甚至比上海高。他坦言，一線城市的門店是「門面」，「二、三線城市的店，才是真正賺錢的。」

丹尼斯百貨集團八四％房產都是自有的，成本固定，河南省因為城鎮化、工資上漲而富起來的好處，完全反映在營運績效上。王任生從河南一畝地人民幣六萬開始買起，買到現在一畝地要價人民幣兩千萬，他最自豪的是，因為恪守「量入為出」的原則，丹尼斯從來只有買土地、沒賣過一筆土地，也沒有向銀行借過一分錢。

現在丹尼斯旗下三種業態，百貨公司、量販店、便利店，合計逾兩百店，二○一五年這數字將翻倍到四百二十五間店，雇員數高達五萬八千人，集團將達高峰。

如今，中國二、三線城市遍地開花，又是長出下一個王任生的理想環境，誰能不貪戀現下當紅的城市繁華，下一個豐收才會掉到你身上。

台北文華東方酒店開幕前夕，驚傳易主，以約一百億元賣出五一％股權。新主人是身家兩百億元，事業橫跨電力公司、汽車代理、房地產投資的低調神祕富豪王公威。

撰文‧梁任瑋

從興建到裝修歷時逾九年的台北文華東方酒店(Mandarin Oriental, Taipei)將在五月十八日正式開幕，本刊掌握消息指出，這家號稱台灣最頂級的五星級飯店日前已悄悄易主，旗下擁有長生電力、長生能源、德產汽車、王記汽車、摩特動力的神祕富豪王公威，今年四月已買下持有台北文華東方酒店建物的開泰豐公司股權，進而成為實質主人。

事業版圖再添一筆

從汽車代理跨足飯店大亨

台北文華東方酒店前身是北市知名觀光飯店中泰賓館，二○○五年停業改建，一一年完工後即登記在「開泰豐國際」公司名下，消息來源透露，開泰豐董事長原本是中泰賓館第三代林命群，但未來王公威將吃下開泰豐多數股權，並擁有台北文華東方酒店董事長派任權，總經理則由林命群派任。

據瞭解，這起股權交易案總額約一百億元，交易標的為台北文華東方酒店建物，不包含土地，目前土地仍登記在中泰賓館公司名下，最主要原因是四二六三坪的文華東方酒店土地，一九六六年持有至今，一旦售出，光是繳納土地增值稅的金額就非常可觀，業界估計，中泰賓館的土增稅高達三十二．七二億元。

本刊致電向王記汽車查證此事，王公威不願出面回應，但查詢經濟部商業司公司登記，開泰豐國際董事長已更換為王公威。

今年七十四歲的王公威事業版圖橫跨電力公司、汽車代理、機車生產與房地產投資，如今又跨足飯店經營，成為新的飯店大亨。

「能夠從政商界通吃的中部地產大亨楊天生手中拿下長生電力，王公威絕對不是簡單的人物！」認識王公威的金融業人士如此形容這位身家超過兩百億元的神祕富豪。○三年，台中長億集團旗下的長生電力下市，王公威以每股三十元吃下三○％股權，之後再陸續向銀行買下債權，成為大股東，由於獲利穩定，十年來替他賺進近百億元。

事實上，王公威當年是從轉賣「美軍車」給台灣人起家的。

一九六○年，還在念逢甲大學企管系夜間部時，王公威就一邊做美軍舊車買賣，由於當時台灣尚未開放汽車進口，掌握車輛來源的他，得以做起獨門生意，也賺進人生第一桶金。

他三十二歲成立王記汽車後，首先代理日本三菱小客車，然後又代理福特汽車、現代汽車，後來甚至還籌設汽車廠，想自行組裝生產，雖然之後因為土地變更不易而破局，因而轉向經營民營電廠。

善於經營房地產的王公威，握有台北市中心多棟商辦大樓，以及在大直金泰段與台中擁有多筆精華土地，其中他又對敦化北路情有獨鍾，目前敦化北路、民生東路口兩棟商辦大樓都登記在德產汽車名下，市值將近百億元，一年在不動產租金收入就有十億元，是名副其實的地產大亨。

家族經營不信外人

一級主管全是自家手足

「企業家族化」是王公威的經營方式，早年王公威的主要幫手就是自己的三個弟弟，老二王公武、老三王公正、老四王公燮，分別負責汽車工廠、營銷等，目前則陸續交棒給第二代兒女、媳婦。據瞭解，由於他不信任外人，因此公司一級主管全都是自家人，顯示他獨特的經營管理模式。

由於王公威三、四十年來在房地產業的投資，讓他累積兩百億元的身家，他也深刻體會精華地段不動產增值的力道，與林命群有多年交情的他，在台北文華東方酒店完工之際吃下公司股權，房地產業者都不意外。

台北文華東方酒店堪稱台灣興建最久的五星級觀光飯店，前後歷時九年，由於地主林命群要求完美，原本預計一二年就要開幕，但時間一再延後，負責施工的營造廠達欣工程透露，○五年中泰賓館暫停營業、拆除重建後，歷經三年規畫，○八年領到建照後開始動工，其實早在一一年就已完工，但始終未正式營業，引發不少揣測，事實上，這兩年半來都在進行室內裝修。

本刊調查，台北文華東方酒店光是建築物結構體造價就超過六十億元，「總經理林命群很要求完美，原本有不少地方是貼磁磚的，他看了不滿意，後來拆掉重新鋪上大理石；有些原本是平面的，他都要求改為立體，不僅耗時費工，工程預算也一再追加。」廠商指出。

要打造台灣最頂級五星級觀光飯店，一定要有豐厚的銀彈當後盾，事實上，中泰賓館與開泰豐國際也拿建物與土地，向合作金庫聯貸了一九一億元，這個數字也打破了國內飯店投資最高聯貸金額，但每年光是利息負擔就高達四．五億元。

中泰賓館主管透露，中泰賓館投入二五○億元興建台北文華東方酒店，引進王公威的資金進入開泰豐公司，除了可以健全財務結構，對銀行團、飯店長期營運來說，也是最好的選擇。

據瞭解，林命群篤信風水，因此台北文華東方酒店的大門並非設在敦化北路上，而是在基地內另外開了一條車道，由後方慶城街進出，為了結合台灣人文氣息，走廊上還設計天燈造型的大型燈具，搭配古典外觀，非常有特色。

打造頂級奢華飯店

客房一晚要價ㄧ．六萬元

光是硬體結構就如此費心，林命群對於台北文華東方酒店的室內裝修要求，更不在話下，六家餐廳皆由紐約華裔設計師季裕棠負責，他的作品包括上海柏悅酒店、廣東文華東方酒店，此次台北文華東方酒店最具話題的，就是位於五樓的法國餐廳「COCO」，牆上有一座半身犀牛頭，是季裕棠在國外買下的裝置藝術品，因為名稱就叫COCO，他也將餐廳以此命名。

至於客房室內設計，林命群則請來幫香港文華東方酒店操刀的美國知名室內設計事務所Chhada Siembieda Remedios，一間基本客房裝修成本預算高達新台幣六五○萬元，頂級客房平均造價近一二○○萬元，是一般五星級飯店的一倍，三○三間房間至少斥資三十五億元裝潢，破台灣觀光飯店紀錄，也顯示林命群為了打造心目中最頂級奢華的飯店，花錢毫無上限。

林命群不只極盡所能雕琢台北文華東方酒店，連中泰賓館改建時，都市計畫變更捐贈給北市府二六○○坪的松基公園與松基裡里民活動中心，他也花費二四○○萬元打造。

客房每晚定價一萬六五○○元起跳的台北文華東方酒店，尚未開幕就造成話題，如今又有在電業、車壇皆得意的王公威加入，這位神祕富豪下一步將如何經營台北文華東方酒店？外界拭目以待。

王公威

出生：1940年

現職：長生電力、長生能源、王記汽車、德產汽車、摩特動力董事長

學歷：逢甲大學企管系

家庭：已婚

台北文華東方酒店

開幕：2014年5月

位置：台北市敦化北路158號

土地所有權人：中泰賓館

建物所有權人：開泰豐國際台北文華東方酒店 創台灣五大之最興建時間最長：從興建到裝修歷時逾９年投資金額最高：不含土地成本，建物造價與裝修共250億元飯店房價最貴：每晚1.6萬元起總統套房最貴：面積114坪，每晚上看50萬元婚宴桌價最貴：全台規模最大五星級宴會廳，每桌5.8萬元起

神祕富豪王公威事業版圖

類別 公司名稱

汽車代理 王記汽車、德產汽車

民營電廠 長生電力

開發能源 長生能源（生產太陽能電池片）機車生產 摩特動力（台灣第五大機車廠，生產PGO機車）飯店經營 開泰豐國際（台北文華東方酒店）

舉辦三十二年的台北國際電腦展，今年是重要分水嶺。

有別於去年，展場重點仍是與個人電腦有關的Windows8.1作業系統、各式平板與筆記型電腦等裝置；今年，這些「基本盤」的內容雖都還在，但已不是焦點，反觀有三分之一以上的攤位，都以穿戴裝置、智慧家庭、物聯網等主題為號召。

每年重頭戲之一的高峰論壇，今年請到聯發科董事長蔡明介，與宏?硌釣う欓I振榮、安謀執行長席格斯等人對談。這些電腦與行動通訊巨頭齊聚一堂，討論主題卻是「物聯網」。

蔡明介預言，六年後，全球將有數百億個智慧裝置在雲端互聯，是現在行動裝置的數倍以上。而施振榮除宣佈將與聯發科在物聯網產業攜手合作，宏?痐]首度展出穿戴式裝置。

從施振榮與蔡明介，兩位象徵著電腦時代與行動通訊時代的巨頭同時為物聯網背書，電腦扮演資訊科技發展主角的角色已正式退位。

不僅台積電董事長張忠謀今年兩度強調，物聯網是台灣半導體產業未來的發展重心，市調機構IDC也估計，到二○二○年前，全球物聯網產業的市值將高達七兆一千億美元（約合新台幣二百一十兆元），是台積電目前市值近七十倍。

白牌手機廠，也賣智慧手環

而穿戴式裝置同樣銳不可擋，根據研調機構顧能（Gartner）預估，兩年後，全球穿戴式裝置的產值將上看一百億美元。

這股趨勢讓許多原生於電腦時代的大廠也開始「典範轉移」。

例如，過去主打個人電腦與筆電、伺服器的廠商，今年卻展出了健康穿戴產品；甚至過往以手機、平板為主力的中國白牌大軍們，今年也紛紛推出智慧手環與手錶。

以下是《商業週刊》所挑選，今年電腦展中與日常生活有關、新穎的產品與應用。

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一、智慧衣(穿衣服就能測體脂肪)：1.只要穿上身，透過在纖維內融入的不鏽鋼金屬與電子模組，依客製需求，能測量體脂肪、心跳、體溫甚至是腦波等生理特徵，不用戴其他裝置，就達到智慧生活2.此衣服跟一般衣物一樣柔軟，而且經過多次水洗也不會減損功能，是台灣領先全球的技術

二、NFC戒指(回家開門不用再找鑰匙)：1.透過感應，就能有電話加密、醫療資訊、通訊資訊、交通票券、電子錢包等功能2.一戴上，等於在手指套上了鑰匙、電子名片、甚或悠遊卡與電子病歷，讓生活大小事都在彈指之間解決

三、無線充電板與充電槽(手機放桌上自動充電)：1.無線充電板可穿透3公分厚的木頭或石板桌面進行無線充電，融入日常生活2.立體的無線充電槽，只要將物品內的電池替換成無線充電電池，不論是玩具、電玩搖桿或遙控器等任何物品，沒電時只要放在槽內便會自動充電

四、智慧販賣機與MoneyCoin支付系統(買飲料不必掏零錢)：1.智慧販賣機背後結合了一套以手機App操作的數位支付系統，讓你可用信用卡、金融卡，甚至是會員卡、點數卡等各種支付方式消費2.目前國內已有食品飲料大廠實際導入此智慧販賣機使用

五、ITRI智慧眼鏡(揮揮手就能照相)：1.實現電影《關鍵報告》中，湯姆克魯斯用手操縱螢幕的未來世界2.這款由工研院開發的智慧眼鏡，有別於Google Glass以語音操作為主，戴上後，透過揮手、握拳等手勢來操作，就能照相、分享視訊、錄影或上網，不過產品目前仍未量產

整理：吳中傑

家族赫赫有名的陳凱威，求學之路也相當順遂，二十五歲之前完全是人生勝利組，卻放棄投資銀行的高薪，選擇眾人眼中極其艱辛的餐飲業，因為他心中有個更高更遠的夢想鼓動著他。

撰文‧高靜玉

豔陽高照的正午，走進台北市安和路一家餐廳，入座後，只見灰色磚牆包裹著整片的落地玻璃，挑高三米多、八十五坪的超大店面裡，混合了大片水泥牆面、工業燈具、黑色裸露天花板、中央是座漂亮的中島吧枱……，寫到這裡，你會以為這是家怎樣的餐廳？

答案是，源自國際連鎖品牌的精緻韓式料理店Major K主修韓坊。

沒多久，一位臉上堆滿笑意、充滿自信的年輕人走了過來，他是才剛滿三十歲的陳凱威，也是Major K的靈魂人物。

出身背景不凡的他，父親陳陽光是拓墣科技的創辦人、台灣玉山高爾夫球隊會長，母親是國內著名鐘錶業者中美鐘錶創辦人王楨慧的千金。自小，陳凱威在父母親刻意栽培下，與姊姊一同赴美展開小留學生的生活。

從密西根大學金融系畢業後，陳凱威順利進入美國前五百強企業的高盛投資銀行香港分行工作，主要業務是企業融資上市與購併，客戶都是國際級的企業，幾年下來，讓他印象最深的客戶是台達電。

二○○七年，台達電的子公司達創科技要在香港掛牌上市，案子由陳凱威負責。他發現，其他客戶擔心會遇到的阻礙，台達電並不那麼在意，他們在乎的是最終結果。「果然是個見過大世面的企業，格局很不同。」成功掛牌後，達創果然成為台灣最大區域網路交換機製造商，這也讓他學到，凡事一定要設立自己最終的目標。

愛韓菜！夢幻行業是開餐廳工作第五年，陳凱威決定再進修，為未來事業奠下基礎。於是他辭去工作，同時進修北京清華大學的ＭＢＡ與美國麻省理工學院創業與管理課程碩士雙學位。默默守護他的姊姊Karen說：「從小他就習慣在最短時間內全心將目標達成，與他同期雙修學位的同學裡，只有他如期畢業，還同時為餐飲事業佈局，壓力及野心都不小。」儘管家族在商場上赫赫有名，沒想到，陳凱威從小立定的志向竟是去餐廳工作，「小時候每次去連鎖餐廳，都會看見服務人員開心有朝氣地和客人打招呼，客人臉上的滿足感與笑聲，讓我嚮往不已，從小就是我的夢幻行業。」他也愛吃韓國菜，甚至自豪地說，「加州和紐約的韓國餐廳，都被我掃過了。」他一心想要開韓國餐廳，最好是連鎖，這樣兩個夢想就可以結合了。

擅分析！打動韓國餐飲集團老天真的很眷顧陳凱威。他順利進入北京清華大學後，組上有位韓國同學，竟出身自一三年營業額高達九億元新台幣、韓國最大餐飲集團之一的希傑集團（CJ Group）。

陳凱威把握了這個大好機會，經過半年努力，終於獲得集團見面提案的首肯，並立即發揮在高盛時期練出的高效率，撰寫出縝密且厚實的計畫，分析台灣市場，並親自到CJ Group 總部提案。

去年初，與集團達成共識後，陳凱威便帶著三位廚師到總部密集受訓兩個月，目標是在台灣開設融入現代元素的高質感韓菜餐廳，並引進CJ Group集團旗下品牌的經典菜色，融合輕鬆的紐約餐飲風格，打造菜色講究的韓式混血餐廳Major K。

沒身段！親自挑食材、下廚籌備期間，陳凱威白天和廚師一起進到廚房，學習餐飲與食材，晚上回到宿舍討論餐廳動線與菜單，假日就四處探查試菜。

與他一起挺過來、現任Major K的主廚簡啟智便說：「凱威充滿熱情與動力，在韓國的時候，他就像一塊海綿，不停吸收過去對他而言陌生的餐飲界，對食材相當堅持，也是一位沒有身段的老闆。」去年十二月，Major K終於開幕，陳凱威也完成了學業與創業的夢想，而這條路，他紮實地走了兩年。

半年內來過二十幾次的熟客蕭律師表示：「我是標準的韓菜迷，第一次吃到這家餐廳的菜，就喜歡它的細緻感，尤其有道『豬與泡菜花』，怎麼吃都吃不膩。」憑著費時費工的料理，搭上紐約風的氛圍，Major K逐漸在台北白領圈傳出口碑。

以陳凱威的學歷及資歷，年薪已達六百萬元新台幣，為何願意放下眾人稱羨的工作，投入競爭激烈的餐飲市場？

眼前這位大男孩目光炯炯地回答：「的確，當年一起工作的同事年薪更高了，看著他們開名車、戴名錶也著實羨慕，但是我會想，金融業也是另一種服務業，一樣要鞠躬哈腰必恭必敬，以最高的禮數接待企業家們。我的目標，就是以客戶的身份回到高盛，讓同事接待我，那時候，我的身份是成功企業家。」原來Major K只是個開端，陳凱威盡心盡力且不假手他人走在第一線，從下廚房、接待客人、解說菜色到接受客訴，親身感受現場會面臨到的所有狀況，再不斷修正，他的最終目標是經營跨國餐飲連鎖集團，就像他一開始強調的：「要將目標放在最遠，中間的枝微末節不要太在意，這都是必經的過程。」

陳凱威

出生：1984年

現職：Major K主修韓坊執行長經歷：高盛投資銀行香港分行經理學歷：北京清華大學MBA、美國麻省理工學院創業與管理課程碩士

家庭：已婚

陳凱威的創意煉金術

1.韓國菜也走時尚風

將韓菜精緻化，融入西餐元素，講究擺盤與裝飾，美味又時尚，擺脫傳統刻板印象。

2.營造紐約酒吧氛圍

餐廳色調以黑白工業風為主，設置中央吧枱提供花式調酒，西洋音樂營造氣氛，吸引年輕人上門。