📖 ZKIZ Archives

潘石屹无缘前门改造项目 17.7亿收购商业物业


From


http://bj.house.sina.com.cn/company/2009-05-18/0559312142.html


　　新浪房产讯 潘石屹(潘石屹博客)终于破解了前门项目的僵局，在历经2年多的持久战之后，他最终还是选择了退出前门改造项目，转而收购这个区域的商业物业。

    昨日，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘) (hk.0410)发布公告，表示将放弃收购前门项目公司北京天街置业发展有限公司（下称北京天街）49%的股权，转而以总计约17.7亿元的价格，收购 该项目5.47万平米的商业物业，折合楼面价格达3.23万元/平米。在5.47万平米的物业中，2.28万平米位于前门大街，并已经全部完工，其余 3.19万平米位于前门大街东侧显著位置，大部分待建。

　　新的协议与2007年签订的原协议相比有了很大的改变，原协议规定SOHO中国有权收购北京天街49%的股权，但由于前门地块涉及文物保护等相 关问题，该方案始终没有获得政府批准。而在新的协议中，SOHO中国将通过潘石屹控股的北京丹石公司获得收购前门项目最好地段物业的权利。该协议有待独立 股东的批准。

　　尽管如此，潘石屹还是作出了乐观的表示：“我们认为前门重组方案对SOHO中国而言，是一个最好的结果，因为它使得我们用每平米32，328元的价格购买了这个项目中最好位置的物业，这个价格相对它的地段来说非常便宜。”

    据悉，这份协议同时还保留了SOHO中国对前门项目余下部分的优先合作权。

　　百亿押宝前门项目

　　前门项目，是指位于北京市崇文区前门大街一带的拆迁改造及房地产开发项目。2007年3月19日，丹石公司注资1.441亿元购入北京天街49%的股份，并已拥有其中33块土地100%权益，其余11块地块则需要通过招拍挂公开取得。

    但当时就有业内人士认为，潘石屹在前门项目上的“发言权”很少，另外两个股东——崇文区国资委和崇远投资不仅对项目的古都风貌保护、文物保护有“决定权”，对项目的商业定位也拥有充分的话语权，这将使SOHO中国面临艰难挑战。

　　据了解，前门项目共有44块土地，其中33幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米，由北京崇文区所属的北京天街置业发展有限公司(简称天街公司)负责开发建设，另外11幅土地、规划总建筑面积19.5万平方米，由天街公司进行土地一级开发。

　　对于潘石屹来说，另一个尴尬则在于SOHO中国在其上市招股说明书中就承诺，前门项目是其募集资金的主要投向，同时，由于很多投资者非常看好这个项目，这一项目被视作是SOHO中国在香港成功上市的筹码。

　　2007年10月8日,SOHO中国成功挂牌,募资128.6亿港元。潘石屹公开表示,上市所融得的资金将主要用于购买前门项目的地块以及进行开发。

　　去年1月28日，北京市土地整理储备中心网站上挂出了包括前门地区商业用地在内的土地招标信息。前门11幅土地中的8幅土地，被分成三个组团对 外出让，规划总建筑面积为15.3万平方米。1月31日，这三个组团的土地招标信息被从土地整理储备中心网站撤下。SOHO中国前门项目因此“受阻 ”。(吕洲科(吕洲科博客)/文)
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8026

潘石屹拟17.7亿北京前门大街买商铺


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090519/20090519034817968.html


每经实习记者  杨可瞻

        SOHO中国没有取得北京前门大街项目的开发商资格，潘石屹不得已只能以投资者身份，花17.7亿元的价格买下该项目部分商业物业用于出租。

        北京商业地产开发商——SOHO中国有限公司（00410，HK）日前发布公告，宣布将通过SOHO中国主席潘石屹控股的北京丹石公司， 以每平方米3.23万元（人民币，下同）的价格收购北京天安门广场以南（前门）项目中5.47万平方米的商业物业，收购总价预计将达到17.7亿元。

        据了解，在5.47万平方米的物业当中，2.28万平方米位于前门大街，并已全部完工，另外3.19万平方米位于前门大街东侧的显著位置，大部分待建。该协议有待独立股东的批准。

        此外，SOHO中国还宣布，前门大街计划将在今年10月1日，国庆六十年大庆时正式营业，同时，该公司将保留对前门项目余下部分的优先合作权，同时计划将持有该项目的商业物业出租，以服务于国内外游客。

        昨日，该股收报5.06港元，大涨8.82%，成交额1.99亿港元。

历时2年没有获得开发资格

        而潘石屹所在的丹石公司早就对前门项目的地块觊觎已久，2007年3月19日，丹石公司注资1.44亿元购入北京崇文区所属的北京天街置 业发展49%的股份，并拥有了前门项目44块地中33块土地100%的权益，而在当年7月18日前门大街招商启动活动中，潘石屹再度亮相，并作为嘉宾参加 了全部活动，至此，可以说SOHO中国已经正式介入了前门项目。

        同年，SOHO中国拟出了一份协议，计划通过收购北京丹石持有的北京天街49%的股权，以此有权进行33块地块，和北京天街可能通过公开 投标收购的另外11块地块的开发权利，不过，事实往往有违人愿，由于业内认为北京天街另外两个股东——崇文区国资委和崇远投资在对项目的古都风貌保护和文 物保护上均有决定权，该方案在长达2年的时间里，始终未能获得北京市政府的批准。

北京天街退还潘石屹约13亿元

        2007年10月，SOHO中国成功在香港上市，融资额达到了128.6亿港元，而在上市招股说明书中其明确表示，前门项目的购买和开发 将成为其募资的主要投向，从而成为市场认为其能成功上市的主要砝码之一，不过令投资者尴尬的是，在政府批准无望的事实下，SOHO中国最终选择了退出前门 项目，取而代之的是以17.7亿元的价格收购其中部分商业物业。

        据公告披露，通过重组，SOHO中国将能从北京丹石取得购买33块地块中有关物业的权利，此外还将通过北京丹石享有优先购买权，并可按照 北京天街或崇文方就项目余下部分任何权益给予第三方的相同条款和条件，优先购买该权益。此外，新协议生效后，北京天街将向北京丹石退还约12.98亿元， 其中包括了10亿元的先期投资、1.44亿元股权转让款、以及1.54亿元的融资成本，SOHO中国为购买前门项目上述物业，还需支付约4.72亿元。

长线利好SOHO中国股价

        昨日，第一上海证券房地产分析师文干森对《每日经济新闻》表示，因为前门街为北京一大地标性建筑，而该公司改变了以往收购即出售的方式， 而改为出租的方式进行运营，从长线上来看，是利好SOHO中国的，短期内该股尚有27%的上扬空间，不过文干森继续指出，因为从内部消息得知租金可能不 高，该公司2至3年内盈利空间并不大。

        当被问道SOHO中国这2年以来，连续收购了北京朝阳门SOHO、中关村SOHO，以及筹划收购上海著名烂尾楼——东海广场项目是否意味 着该公司正准备全面抄底内地房市时，文干森进一步表示，虽然从2008年年报上来看，该公司预售金额为77亿元，持有现金约107亿元，虽然其资金面比较 充裕，不过如果进行大量抄底势必将加大开发压力和成本，如果新一波金融风暴——信用卡危机袭来，对于负债率较高的公司来说将是一个灾难。

        SOHO中国主席潘石屹日前表示，重组方案对公司来说，是一个最好的结果，因为它使公司以一个相对便宜的价格收购了这个项目当中最好位置的物业。

        SOHO中国创立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建，为中国领先的房地产企业之一，主要在北京城市中心开发高档商业地产，其在北京城市中心已经完成的项目包括：SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都等。

新闻链接

前门项目，是指位于北京市崇文区前门大街一带的拆迁改造及房地产开发项目。2007年7月18日，为了重现前门大街往日辉煌，北京市崇文区政府在 天安门广场南端举行新闻发布会，对外宣布了北京前门大街的招商计划，力图在改造后，将前门大街打造成最具“老北京”风味、能体现民族商业精品以及国际著名 品牌的特色商业街区。当时，招商主要集中在前门大街两侧，约容纳180家商户，主招的客户为餐饮、零售和服务三大类。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8065

潘石屹：冬眠结束 今年重点收购滞销楼


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090520/20090520022509762.html


每经记者  卢肖红  发自香港

        随着楼市的小幅回暖，SOHO中国的冬眠策略也走到尽头。在昨天SOHO中国（00410，HK）于香港举行的新闻发布会上，董事长潘石屹向《每日经济新闻》表示，SOHO中国冬眠策略已经结束，今年公司的发展重点是收购改造  “滞销楼”

（包括已建成和尚未建成的暂时销售不出去的楼盘）。

        此前，公司收购改造的北京中关村SOHO，预计总销售额约为10亿元，两星期内销售额已达7.7亿元。

        潘石屹同时表示，收购北京前门项目部分商业物业的17.7亿元只是一个很小的数目，至于会否增持前门项目，将视市场情况而定。据SOHO中国首席执行官张欣透露，公司目前可用的现金和银行贷款约200亿元。

        “5 月8号才开盘的中关村SOHO，预计总销售额约10亿元，目前销售额已达7.7亿元。”潘石屹对目前中关村SOHO的销售，言语中不乏满意。张欣同时表 示，2009年还不稳定，尽管今年前四个月销售优于预期，公司也将按月上调销售目标，不过全年销售目标仍基本维持2008年水平。据悉，SOHO中国去年 总销售额为77.25亿元。

        对于今年一季度的回暖迹象，潘石屹表示，并不是楼市转好，而是政府放宽银根所致。此前房地产 商普遍存在的资金链紧张状况，目前来看已渡过危机。潘石屹表示，对于楼市是否见底，这个问题去年起就一直众说纷纭，也没见多少人能“抄底”，市场的变化往 往出乎我们的经验。

        同时，他表示北京和上海的商业气氛好，今后将集中物色北京和上海最优质的地段项目。他强调，公司重点发展商业地产，也不排除住宅的建设。目前公司重点放在收购一些别人销售不出去的地产项目上，买地和再建都是其次的。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8090

中環在線：潘石屹邊買地邊鬧有泡沫 李華華

2009-07-03  AppleDaily






 

香 港賣地活動急凍中，北京賣地就㷫烚烚，剛喺周二賣出位於北京嘅廣渠路15號地段，由中化方興以40.6億（人民幣．下同）投得，成為新地王，拍賣過程當然 刺激，有份親自舉牌競投嘅SOHO中國董事長潘石屹（圖），喺博客度話相信北京樓市泡沫已經出現。潘石屹透露同一班管理層喺競投前開會，已經緊張到兩次咬 爆嘴唇，終定出總額38億銀呢個底線，最後到39.4億銀先收手。華華睇內地報道，話萬科早喺33.1億銀停手，成交價比收手價多咗1.2億潘石屹就大叫 有泡沫，難怪本港地產老前輩成日話，喺公開場合賣地，容易受當時氣氛影響，出手鬆好多。好彩潘石屹事後檢討，識得話今次拍賣付款期要一次過畀晒，而競投嘅 冇外資企業，即係話全球資金對呢種瘋狂競投唔多睇好。佢仲話，今次塊地，以建築面積每平方米1.6萬銀賣出，高過周邊啲樓嘅平均價格，即係「麪粉貴過麪 包」，所以話北京土地市場泡沫已經出現咗。



PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8999

潘石屹为什么抢不着土地？


From


http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-23/HTML_9U4L225W7HC4_1.html


如果余秋雨能称得上是文学界的大师，那么，潘石屹绝对是房地产界的大师——而且是公认的营销大师。假如老潘不愿意并列，后一句结论也完全成立。证明就不需要了吧？举个例子就可以了。他的中关村SOHO是从其他企业手里收购过来的一个项目，别人卖得艰难，他接过来，加价并不少，开盘一周就卖得没剩几套了。

但 鲜为人知的是，潘石屹还是房地产界典型的保守主义者。当然，他也是SOHO中国的保守派。早在2003年前后他就因为谨慎、保守，而被他自己公司的年轻同 事们腹诽。其时，他先是由于国土资源部取消土地协议出让、实行公开招拍挂，而称之为一场新的土地革命，静候着中央的进一步指示，而耽误了近一年的拿地良机 (同行们都以最后的疯狂在拼命抢地)；接着，又由于当前的“非典”而悲观地认为房地产的大调整来了，也不敢去拿地，没想到当年下半年房地产就全面转暖。

这一次楼市调整，老潘又失算了。如你所知，宏观调控没多久，潘石屹就发出了“百日剧变”的预测，而事实上，不仅“百日”没有发生剧变，“三百日”也没有发生剧变，却迎来了令所有人惊诧的小阳春以及随后的房价暴涨。而去年一年直至今年一季度，老潘在做什么呢？

在 等着收购可能发生剧变的开发商，知名开发商。老潘有的是钱，2007年上市融来的100多亿根本没有花掉，原本准备收购前门项目后来也黄了。再加上去年三 里屯SOHO大卖，潘石屹手里差不多有接近200亿的现金，是所有上市公司里现金最充裕的地产商之一了。但他就是不去公开市场买地，而是等着收购那些撑不 住的地产商，尤其是少数扩张太快、被区域地王压得喘不过气来的知名开发商，他们手里有的是土地，而且为了变现，肯定会像当年四大国有商业银行处置不良资产一样打二三折。所以，去年年底、今年年初，当我委婉地建议老潘可以拿几块土的时候，他不置可否。

潘 石屹喜欢北京、上海这种城市的中心地块。像广渠路10号地和15号地，他是喜欢的。但富力争抢广渠路10号地的时候，SOHO中国甚至没有参与最后的竞 价。到15号地竞拍前夕，醒过味来的SOHO中国，又是发债28亿港币，又去拿来招行北京分行的100亿元授信，一副志在必夺的样子，到了最后关头，却停 了下来。因为老潘还是觉得地价太高，拿地的企业太不理性，太疯狂。

到目前为止，潘石屹还没有从公开市场竞得一幅土地。有些时候，老潘也买了标书，甚至也到了现场，甚至还参与了竞价，但结果仍然是，空手而归。

潘石屹错了么？古谚说：小心驶得万年船。从做百年企业的长时期来看，谨慎、小心甚至保守，其生命力往往要超过激进、张扬。因此，从这个角度说，潘石屹的保守、谨慎，没有任何错。

但从企业发展的层面看，潘石屹又错了。错在他失去了一些可以让企业加速的时机。譬如，老潘将停止土地协议出让、实行招拍挂，视为一种新的土地革命，而静观其变，但其他企业却趁机大肆囤积土地，当然是以协议方式。这个时候，他将政府部门的号令看得过于乐观了。

同 样，2007年底以来的房地产宏观调控，潘石屹以为会有几家地产商死掉，而且有的烂企业也该死掉。他不仅发出“百日剧变”的预言，而且言行一致，储备一大 笔钱准备来低价收购这些可能倒下的企业的项目。但没想到楼市突然全面回暖，拯救了一批濒临死亡的地产商。没能收购到其他地产商，只好去公开市场拿地，但以 老潘的性格，测算了一遍又一遍，他也绝不会想到广渠路15号地的房价明年能涨到3万元，所以只有及时止步。

潘石屹曾将2007年大批上市公司肆意融资圈地的行为称为土地泡沫，如今，来势更猛、资金似乎也更多的国企加入了抢夺行列，不知他该如何形容这种现象？我在想，如果中石油、中石化两大集团哪天也成立了房地产公司，中国房地产界就更热闹了。

倘若非要我说一句结论作为收尾，那就是：潘石屹的谨慎、保守本没有错，错的是这个市场，有时候它基本就是疯狂。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=9838

潘石屹进军上海计划遇阻 东海广场原权利人搅局


From


http://finance.sina.com.cn/roll/20090803/08042986620.shtml


　　手握大把现金用不出去的SOHO中国董事长潘石屹，日前将目光瞄准了上海第一烂尾楼“东海广场”，希望以此进军上海商业地产。而就在计划刚刚有 所进展时，“东海广场”原权利人突然杀出，声称已经向潘石屹发出了律师函，告知“东海广场”权属尚有争议未决，提醒其审慎收购。业内人士表示，收购烂尾楼 最忌讳的是产权纠纷，此举或将影响到潘石屹的收购。而昨日SOHO中国公司对此消息表示不予评论。

　　为何看上了上海烂尾楼？

　　今年上半年潘石屹似乎有种有钱没地方花的感觉。公司有着100亿元的资金，又先后获得了中国银行(4.68,-0.03,-0.64%)北京分行和招商银行(19.51,-0.13,-0.66%)北京分行共200亿元的授信。手握超300亿元的可动用资金，SOHO中国上半年却鲜有投资。参与买地却铩羽而归，而北京地区可供投资的商业地产项目也寥寥无几。

　　“潘石屹专做商业地产，他的投资理念就是核心区域的商业，目前北京CBD区域已经没有多少项目可以做了，此时老潘只能够将目光瞄准上海。而收购烂尾楼只是其进入上海的一个跳板。”接近潘石屹的业内人士向记者表示。

　　“东海广场”号称上海第一烂尾楼，位于上海南京西路，总建筑面积超过13万平方米，项目共分三期。目前该项目已完工的为一期近7.6万平方米的写字楼。

　　“东海广场”十余年几经转手后，2006年，摩根士丹利(大摩)以19.6亿元的价格接手“东海广场”。今年上半年，国际金融环境持续恶化、写字楼市场一片萧条，加之3月份大摩原中国高管盖斯·彼得森身陷在华贿赂事件，大摩将手中拥有的多处上海物业在市场抛售。

　　“像‘东海广场’这个项目，很有可能是很多代理行向潘石屹推荐的。因为这个项目符合潘石屹对于地段的要求。”上述业内人士向记者表示。

　　顺理成章，双方就该项目进行了接洽。日前有消息显示，SOHO中国对此次收购已开始进入尽职调查阶段，预计3周以后会有结果。而业界对这位地产大鳄在上海的破冰之举也都充满期待。

　　原权利人为何现身搅局？

　　而就在合作刚有眉目之时，就杀出一个“程咬金”，这就是自称“东海广场”原权利人的上海天怡房地产开发公司。

　　上周末，天怡房地产公司发给本报记者一封“给潘石屹的信”，并称已经以律师函方式发给了潘石屹，信中指出，“东海广场”权属之争还未明晰，希望SOHO中国谨慎考虑此次收购。

　　记者查阅历史资料了解了上海第一烂尾楼的始末。“东海广场”曾是上海社保基金投资的五大房地产项目之一。1994年，天怡房地产有限公司与浦发银行(27.10,-0.07,-0.26%)社保部、上海计算机公司达成三方协议，建立“东海广场”项目，协议约定由社保部出资，计算机公司出地皮，天怡公司负责办理各项手续并承建该项目。

　　后来随着国务院清理各种违规投向房地产业的资金，明确社保基金已经进入房地产市场的要全部退出。于是，合作无法进行下去，浦发银行社保部不能作为合伙人投资，转而以借款人的身份向天怡公司追讨已经投入的资金，最后法院判决天怡公司赔偿浦发银行本息共5.6亿元。

　　因为天怡公司无力偿还资金，作为债务抵押，“东海广场”项目被抵押到了浦发银行名下。历经多次转手，最终导致“东海广场”开发的停滞，成为了烂尾楼。直至2006年摩根士丹利进入。

　　天怡房地产公司在提供给记者的律师函中提出，2004年11月房地产交易中心在未经天怡公司同意并申请的前提下，以“法院判决”的理由，将“东海广场”项目权利人变更登记至第三人。天怡公司随后提起行政诉讼，而法院对“东海广场”权属之争案件的审理至今未结。

　　潘石屹收购计划是否会被打乱？

　　“潘石屹对于这其中的产权、债务关系应该是十分清楚。如果产权真的存在纠纷，还没有明确权利人，潘石屹要么不会进入，要么是潘石屹有信心处理好债权债务关系。”上述接近潘石屹人士向记者表示。

　　记者昨日致电SOHO中国，其推广部媒体公共专员何新向记者表示：“目前我们对于‘东海广场’的事情不做任何评论。”

　　业界专家、明天地产业务总监贾玉鹏向记者表示：“收购烂尾楼最忌讳的就是债权债务关系不明晰，一旦再次引发纠纷将会带来各方面的问题， 这就是很多开发商不敢接收烂尾楼的原因。”

　　天怡房地产公司明确表示，已在前述诉讼过程中当庭表示不放弃对“东海广场”二期项目的追索权利，并已要求律师研究准备诉讼材料以通过法律途径继续主张合法权益。

　　天怡房地产公司代理律师表示，SOHO中国作为公众上市公司在“东海广场”一二期项目权属未清的情况下实施收购应当予以高度谨慎，以切实保障股民利益，不负股民之信任。

　　“如果‘东海广场’原权利人处处进行阻拦，那么潘石屹的计划或许将打乱。”上述不具名的业内人士表示。

　　商报记者 潘建
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=10022

潘石屹四处寻地 急解“地荒”之忧


From


http://www.21cbh.com/HTML/2009-8-13/HTML_JXG5W4DH3AWU.html


【核心提示：截至去年年底，SOHO中国在建和拟开发的土地储备有近100万平方米，如果不在土地项目上有所斩获，则难逃“地荒”之嫌。另一方面SOHO中国将发行28亿港元可转债，其账面有超过百亿元现金。潘石屹坚持商业地产应争取核心地块，而非以“量”取胜。】

8月10日，刚刚考察归国的潘石屹通过网络高调宣布“对中服地块很感兴趣，将积极参与竞标”。巧合的是，此时，有关SOHO中国拟以约25亿元的价格收购上海第一烂尾楼——东海广场的传闻也不胫而走。

对于潘石屹来说，最近一个季度他必须在土地项目上有所斩获，否则，SOHO中国难脱“地荒”之疑。

此前，有研究机构的数据显示，截至去年年底，SOHO中国在建和拟开发的土地储备总共只有近100万平方米。今年，除原前门项目转持5万平方米商业物业之外，公司几无斩获新项目。“地荒”之说由此而生。

破解地荒不容易

潘石屹虽然没有正面回应“地荒”说，但今年以来，有关SOHO中国拿地的种种动作乃至传闻，似乎印证了潘石屹已在寻找“地荒”的破局之策。

今年3月，潘石屹在接受本报记者采访时就坦言，将用手上持有的现金收购京沪两地的商业地产项目。

根据相关数据，SOHO中国分别从中国银行和招商银行取得了百亿元的银行授信额度，6月，SOHO中国宣布将发行28亿港元的可换股债券，加之SOHO中国目前超过百亿元的账面现金。SOHO中国重金在握，只差土地入怀。

向 来精打细算的SOHO中国为了新增土地，今年已有“破格之举”。以广渠路15号地为例。“我们此前对广渠路15号地的估值大概在33亿元左右。”潘石屹在 该地块拍卖结束后接受本报记者采访时透露。众所周知的是，SOHO中国最后止步于39.4亿元，高出心理底价6亿元之多。虽最终仍与该地块失之交臂，但其 为拿地破格的尺度之大可见一斑。

另一个典型的例子就是东海广场。今年3月以来，有关SOHO中国意欲从摩根士丹利接手东海广场的传闻就时断 时续，近日，更是传得有模有样。最新的说法是出让价格约为25亿元，双方已就上述交易作深入洽商，SOHO中国已经进入东海广场查账，交易有望近期完成。 而内幕人士透露，事件能有如此进展，与SOHO中国在价格方面作出稍许让步不无关系。

8月11日，本报记者向SOHO中国内部有关人士求证此事，被回复以“无可奉告”，但其不承认也不否认的语气中仍然透出了这样的信息：至少这件事仍在进行当中。

资料显示，摩根士丹利2007年以19.6亿元从绿城手中购入东海广场，规划中的东海广场项目涉及3期，总可建建筑面积约13万平方米，包括甲级写字楼、酒店及商场等。

广渠路15号地最终失手，东海广场仍无定论，SOHO中国的另一目标地块——中服地块胜算几何？

8 月10日，潘石屹强烈地表露出自己对此地块的渴望和信心，“因为我们在北京CBD开发最有经验，我们在CBD的销售额也超过了整个CBD销售总额的 40%”。但业界曾有猜测，中服地块或再度上演“央企制造”，恒天集团、远洋地产均暗里摩拳擦掌，雄心满天。加之围绕中服地块纷纭复杂的利益关 系，SOHO中国面临的对手过于强大。

据了解，中服地块的规划已经上交，近期就会批复，随即将入市交易。该地块是北京现有CBD核心区内唯一的可供地块，总规划建筑面积32.7万平方米，业内预计其出让价格将超过百亿元。

除上述项目之外，记者还了解到，目前，SOHO中国管理层已发现涉及280万平方米的潜在收购项目。

商业模式与土地储备

对于SOHO中国来说，与“地荒说”如影随形的还有对其商业模式的质疑。

8月10日，潘石屹表示，2009年SOHO中国的销售将创下新的历史纪录。根据2008年年报，公司去年实现销售收入达77.25亿元。老潘的言外之意，今年或突破这个数字。

然而，一个不争的现实就是，对于以出售型商业物业开发为主的SOHO中国来说，销售越快就意味着土储减少得越快。

问题又来了，在拿地举步维艰的同时，销售的加速会不会让SOHO中国的土储更加“饥渴”，SOHO中国的商业模式如何应对正在到来的“土储危机”？

“SOHO中国的商业模式的确与大多数的房地产开发商的模式不同。”潘石屹坦承，有一些人看不懂，对公司商业模式提出质疑，“这是很正常的。”

潘 石屹首先指出，对地段选择标准的不同。SOHO中国一定要选择最繁华、交通最便捷的地段。作为居住类型的土地，可以远离城市中心，远离繁华地区。“商业地 产万万不能在地段上犯错误。”这可能正是SOHO中国在类似于广渠路15号地、东海广场以及中服地块等核心地块上所表现出来的“锲而不舍”气质的原动力。

在 潘石屹看来，对于商业地产来说，不能用“量”论英雄。“对土地储备的衡量标准不同。居住类型的土地可以用建筑面积来衡量，常常我们看到有数字报道，哪家房 地产公司拥有了5000万平方米、6000万平方米的土地储备，而SOHO中国仅有几百万平方米土地储备。”潘石屹认为，作为商业地产，更应该用土地的价 值去衡量。“内蒙古草原上的一平方米的土地，与前门大街一平方米的土地从价值来说是完全不同的。”

潘石屹仍然固守着自己独特的商业地产战略。

“SOHO 中国在战略上要把自己永远处在进退自如的状态。”潘石屹指出，市场好时我们就加快销售的速度；当市场低迷时，SOHO中国就大量进货。SOHO中国将密切 地留意市场的“洼地”，寻找最有投资价值的地段和项目。作为房地产开发商，掌握高峰和低谷对应进货和出货的平衡关系至关重要，“SOHO中国目前在掌握这 种平衡中有充分的余地和可持续发展的空间。”

而对于这个所谓的空间有多大，潘石屹以现状为例。如果房地产市场持续看好，公司将把已有的现金 用于现有项目的建设，从金额上会有超过300亿元的销售额，可以保证公司保持3年以上的增长时间。反之，如果房地产市场不好，公司充分利用公司的自有资金 和银行贷款，趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。

然而，进退自如只是一种理想的状态，SOHO中国或还将在“地”与“钱”严重失衡的天平上寻找真正的平衡点。这是考验，更需要时间。




PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=10224

东海广场落单 潘石屹终入沪


From


http://www.21cbh.com/HTML/2009-8-20/HTML_QMCM9WEYTEK0.html


SOHO中国(00410.HK)的“上海梦”终于实现。

8月18日，SOHO中国发布公告称，公司以24.5亿元的价格收购了摩根士丹利地产基金Anderson所持有的上海东海广场一期的全部股本。SOHO中国已正式进入上海市场。

“东海广场是上海的第一步，但绝不是最后一步。”当日晚间，SOHO中国董事局主席潘石屹在接受本报记者独家专访时还透露，在北京，中服地块以及奥运南区地块是SOHO中国的下一个角逐目标。

SOHO中国急于发起“京沪攻略”，破除“地荒”。

上海第一步

8月18日下午四点一刻，在澳门，SOHO中国总裁阎岩代表公司正式与摩根士丹利签署该项收购协议，而在北京这一头，潘石屹似乎也稍微松了一口气。

“ 其实，该笔交易的相关条款和价格早在一两个月前签署意向协议时就已确定，并非此前媒体所传言的是因为买卖双方价格谈不拢。”当一切尘埃落定，潘石屹才坦 言，SOHO中国作为香港上市公司，摩根士丹利又是国际性大企业，双方对该笔交易都十分谨慎，“尽职调查可以说是小心翼翼。”

东海广场一期 曾几经易手，先是上海社保、开开集团，再到绿城集团、摩根士丹利，并滋生出诸多法律纠纷。就在SOHO中国正式收购该项目前几天，还有一家名为上海天怡的 房地产开发公司(以下简称天怡公司)给潘石屹递来一纸律师函，称其对SOHO中国正在收购的东海广场项目尚有权益追索，希望潘石屹审慎。

对此，潘石屹也坦言，在收到天怡公司起诉上海市发改委等政府部门的资料后，公司律师和卖方摩根士丹利的律师同时出具了法律意见，认为天怡公司的主张和观点很难得到法院的支持，并且在诉讼程序上也存在着缺陷。

“退一万步，假如天怡公司赢得了行政诉讼，告赢了上海市政府，我们的购买是一个善意的第三方取得，我们与摩根士丹利的交易也是受法律保护的。”潘石屹指出。

得来已不易。易手后的东海广场将如何定位？

“SOHO中国将按照公司的商业地 产模式对其进行重新定位。”潘石屹透露，此前，东海广场的定位太高，只面向外资机构，其租金虽不低，大约在8—12元/天·平方米人民币左右，但出租率并 不理想，仅有30%。在潘石屹看来，北京和上海发展最强劲的动力仍然是中国自己本土的公司，是中国自己的员工。“通过定位以及租金的调整，SOHO中国有 信心改变目前东海广场的出租情况。”

潘石屹对此强调，SOHO中国的定位就是要紧贴本土市场。潘石屹透露，在东海广场项目，SOHO中国仍然坚持走销售的商业地产开发路线。“由于该项目已经建成，SOHO中国除了基本管理费用，无需再投入建设资金，并将尽快对余下物业进行销售和出租。

潘石屹不愿透露具体的销售价格，只说“随行就市就好”。

一位业内人士称，目前东海广场同地段的商业物业售价已达每平方米6万元左右，以24.5亿元的收购价计算，东海广场的收购成本价约为每平方米3万多元，溢价空间较大。

SOHO中国已在北京将包括朝阳门SOHO、光华路SOHO、中关村SOHO在内的多个烂尾或半截子项目成功盘活，东海广场会否在潘石屹手中迎来新生？

根据公告，此次收购的“东海广场一期”位于上海南京西路中央商务区的中心，项目高217米，项目地上总建筑面积71，671平方米，地下总建筑面积8，838平方米，易手后的东海广场已更名为SOHO东海广场。

京沪攻略

东海广场并不能解决SOHO中国的“土地饥渴”。

潘石屹坦言，下半年，SOHO中国能够形成大量销售的仅有三里屯SOHO和SOHO东海广场，中关村SOHO和朝阳门SOHO已进入销售末期。

本报记者还从侧面了解到，除上述项目外，SOHO中国未来能够形成供应或只有北京公馆和光华路SOHO二期。

SOHO中国此次虽投入25亿，但该公司此前有超过300亿元的可用资金。

据北京市房地产交易网站的相关数据显示，截至7月31日，SOHO中国今年已实现销售约68亿元，其中，三里屯SOHO为36亿，朝阳门SOHO有23亿，中关村SOHO有9亿。

继东海广场之后，寻找新项目仍是SOHO中国的首要任务。对此，潘石屹予以承认。“烂尾项目、已建成项目或者公开市场的土地都可以。”

潘石屹独家向本报记者透露，除了中服地块之外，SOHO中国非常看好总建筑面积约为68万平方米的奥运南区地块。“这也是我们的下一个争夺目标。”

但潘石屹同时强调，“目前来说，核心城市只锁定在北京和上海，暂不会考虑进入其他城市。”

此前，也有媒体质疑，潘石屹在市场低潮时没有抄底，如今市场已有回暖迹象，SOHO中国是不是已经错过了最好的拿地时机。

对此，潘石屹也指出，目前，价格起来的基本上都是住宅，商业地产的价格仍然被低估，“以东海广场所在的南京西路为例，高端一点的住宅可以卖到10万元每平方米，但商业物业却相差很远。”

 
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=10419

“准地王”中服地块入市 挂牌条件遭潘石屹炮轰


http://www.caijing.com.cn/2010-01-29/110368525.html


　　【《财经》记者 张杰】延宕多时的北京CBD“中服地块”终于挂牌入市，但是，其挂牌条件却引来炮轰。

　　1月29日上午，北京市土地储备中心网站挂出“中服地块”出让公告，公告显示，竞买人须为金融机构与房地产企业组成的联合体，其中：金融机构应 为由中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于 50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。”

　　根据这一条件，远洋地产被业内迅速圈定为唯一符合竞买条件的开发商。1月13日，中国人寿以24.08%的持股比例，成为远洋地产的单一最大股东。这笔交易发生与中服地块挂牌入市仅仅相隔半月，都令业内相当意外。

　　中服地块规划为商业与金融性质，规划建筑面积最高不超过32.7万平方米。远洋地产为该宗地块的一级开发商。

　　这一地块因地处北京市CBD核心区域，与国贸大厦隔街相对，备受北京地产业界关注。在挂牌文件正式出台前，业内猜测，其最终的出让价格很可能突破80亿元。

　　北京市土地储备中心副主任叶向忠对《财经》表示，这次挂牌条件确实比较苛刻，但是，这一次是从北京市CBD整体规划的大局和CBD实际定位的角度而作出的决定，希望能够找到一个更有钱、更有开发实力的企业来开发。

　　作为中服地块争夺战中最可能的竞买对手，SOHO中国董事长潘石屹对《财经》表示，他相信远洋地产与中国人寿的交易只是中服地块入市过程中的一个步骤。他直言，中服地块的挂牌条件很不公平，令人吃惊。

　　公告显示，中服地块挂牌竞价时间为2月22日至3月8日。该地块起始价50亿元，同时对竞价者提出了严格的要求，地块竞价阶梯为人民币2500万元，竞买保证金为人民币30亿元。

　　潘石屹对《财经》表示，挂牌交易的方式不同于招标交易必须三家参与竞标，否则流拍。挂牌交易可仅由一家参与，当无其他参与方时，唯一合格的竞标方将以底价摘牌。

　　针对挂牌文件第二十三条中规定：“宗地北侧代征道路内现有日坛中学光华路分校的部分校舍，将由商务中心区开发公司在本项目成交之日起两年内完成 拆除工作……”，潘石屹认为，由于建设期只有三年，如果远洋地产在两年后才将校舍拆迁完成，建设单位是无法按时完成建设工期。他抨击说，此举可以让开发商 规避闲置土地的相关嫌疑。

　　至发稿时，记者未能联系至远洋地产高层，以对上述言论作出回应。远洋地产总裁李明及副总裁赵泽辉均未接听电话。

　　有市场人士猜测，北京市土地储备中心针对中服地块出台排他性异常明显的挂牌条件，或与中服地块上建成物业不得散售、必须自持有关。但是，在此次发布的出让文件中，关于后期物业如何销售并没有限制性规定。

　　“未来中服地块上建成物业将由开发商自持，不得散售。”叶向忠向《财经》表示。■
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14031

[已推荐到新浪首页，点击查看更多精彩内容] 一个行业集中全社会的资金，就如同人得了癌症 潘石屹


http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100h20q.html


一个行业集中全社会的资金，就如同人得了癌症
 



　　1 《21世纪经济报道》田新杰：您如何看待大量企业和行业的资金涌向房地产行业？
潘石屹：人得癌症是因为癌细胞失去记忆和约束，疯狂生长、转移，最终导致生命枯竭，直至死亡。一个行业大量集中全社会的资金，就如同人得了癌症。1999年我去美国时，全社会的钱都在往互联网行业集中，很快互联网泡沫就爆了。

 

　　2 《国际金融报》刘洋：政府最近会出台新调控政策吗？
潘石屹：有句老话：“不能头痛医头，脚痛医脚”。房价问题，房地产问题反映的是中国社会和经济的问题：贫富悬殊加大，实体经济苦苦挣扎，大学生就业困难，垄断企业和行业的存在，虚拟经济的泡沫化等等,这些问题不解决，单纯调控房地产很难奏效。

 

　　3 《上海商报》 袁晨晨：中国楼市需要怎样的政府调控？
潘石屹：我希望政府能对房地产市场做出调整，但不要用力过猛，要走中庸之道，还应把房地产放在中国和世界经济的大格局中通盘考虑。目前，全国房地产市场信号远远弱于政策信号，要培养市场，爱护市场，就要让市场信号逐步代替金融危机特别时期的政策信号。唤醒和培养市场、市场的信号。

 一个行业集中全社会的资金，就如同人得了癌症

 

 

 

三里屯SOHO全景

 

　　4《新闻晨报》刘畅：楼市成交量大幅下降，但上海土地市场2月份依然连续出现地王，您如何看这种现象？
潘石屹：在这些现象背后，反映出中国经济和社会存在的问题，钱太多，实体经济中又没有地方投，只能去抢地王了。

 

　　5 “网易地产”李丽：北京市规划委近日处罚了13家涉及违建的企业。您有何评价？
潘石屹：在北京房地产行业违法违规现象太多了。如果大家都不遵守规则，市场一定会乱。北京市规划委开了一个好头，对今后想违法违规的企业是一个很好的警示。我们希望政府其它部门也能向北京市规划委学习。在信息时代还有比公开更有效的治理违法事件的办法吗？

 

　　6 《新京报》张家齐： “北京11条”中关于政策性住房用地占供地50%以上的说法对房地产市场有怎样的影响？
潘石屹：市场上涌入房地产的钱太多。开发商抢地让地方政府赚了不少钱；社会上抢房让房价上涨得太快。政府拿出大量的钱建保障房是为了缓解这个矛盾。从比例上来看，50%是非常大的数量。

 

　　7  《中国证券报》林喆：今年SOHO中国将以什么心态来面对房地产市场？
　潘石屹：中国房地产市场在高速发展中还很幼稚，“招拍挂”土地市场也反映出这种幼稚。为了创“地王”，有超授权举牌的，有举牌后没有钱付的，有下属公司举了牌总公司不认帐的。SOHO中国今年面对市场的心态是中庸之道，在具体措施计划的安排上要体现适度合理。

 

　　8 《上海证券报》于祥明：龙湖昨天获得北京朝阳区常营地块，被认为拣了便宜。您是否觉得暗标方式有利于减少地王？
潘石屹：我个人认为“暗标方式”是个好办法，也叫“一翻一瞪眼”，可以避免拍卖中争强好胜，这也要求每家房地产企业必须更会算帐。我们公司十年来所有超过500万元的招标都是采用这种暗标的方式。

 

一个行业集中全社会的资金，就如同人得了癌症

 

 

 

 

 

SOHO中国基金会微博首页


 

　　9 《新民晚报》房蓉：听说最近SOHO中国和SOHO中国基金会都开通了微博？
　潘石屹：@SOHO中国和@SOHO中国基金会是我们的两支翅膀，是一辆车的两个轮子。我们开通这两个微博，是向@新周刊学习，通过它们为大家提供服务，建立沟通。各种媒介都有建立沟通、消除误解的作用，但微博是目前最快速有效的办法之一。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14453
Next Page
ZKIZ Archives @ 2019