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潘石屹四处寻地 急解“地荒”之忧


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【核心提示:截至去年年底,SOHO中国在建和拟开发的土地储备有近100万平方米,如果不在土地项目上有所斩获,则难逃“地荒”之嫌。另一方面SOHO中国将发行28亿港元可转债,其账面有超过百亿元现金。潘石屹坚持商业地产应争取核心地块,而非以“量”取胜。】

8月10日,刚刚考察归国的潘石屹通过网络高调宣布“对中服地块很感兴趣,将积极参与竞标”。巧合的是,此时,有关SOHO中国拟以约25亿元的价格收购上海第一烂尾楼——东海广场的传闻也不胫而走。

对于潘石屹来说,最近一个季度他必须在土地项目上有所斩获,否则,SOHO中国难脱“地荒”之疑。

此前,有研究机构的数据显示,截至去年年底,SOHO中国在建和拟开发的土地储备总共只有近100万平方米。今年,除原前门项目转持5万平方米商业物业之外,公司几无斩获新项目。“地荒”之说由此而生。

破解地荒不容易

潘石屹虽然没有正面回应“地荒”说,但今年以来,有关SOHO中国拿地的种种动作乃至传闻,似乎印证了潘石屹已在寻找“地荒”的破局之策。

今年3月,潘石屹在接受本报记者采访时就坦言,将用手上持有的现金收购京沪两地的商业地产项目。

根据相关数据,SOHO中国分别从中国银行和招商银行取得了百亿元的银行授信额度,6月,SOHO中国宣布将发行28亿港元的可换股债券,加之SOHO中国目前超过百亿元的账面现金。SOHO中国重金在握,只差土地入怀。

向 来精打细算的SOHO中国为了新增土地,今年已有“破格之举”。以广渠路15号地为例。“我们此前对广渠路15号地的估值大概在33亿元左右。”潘石屹在 该地块拍卖结束后接受本报记者采访时透露。众所周知的是,SOHO中国最后止步于39.4亿元,高出心理底价6亿元之多。虽最终仍与该地块失之交臂,但其 为拿地破格的尺度之大可见一斑。

另一个典型的例子就是东海广场。今年3月以来,有关SOHO中国意欲从摩根士丹利接手东海广场的传闻就时断 时续,近日,更是传得有模有样。最新的说法是出让价格约为25亿元,双方已就上述交易作深入洽商,SOHO中国已经进入东海广场查账,交易有望近期完成。 而内幕人士透露,事件能有如此进展,与SOHO中国在价格方面作出稍许让步不无关系。

8月11日,本报记者向SOHO中国内部有关人士求证此事,被回复以“无可奉告”,但其不承认也不否认的语气中仍然透出了这样的信息:至少这件事仍在进行当中。

资料显示,摩根士丹利2007年以19.6亿元从绿城手中购入东海广场,规划中的东海广场项目涉及3期,总可建建筑面积约13万平方米,包括甲级写字楼、酒店及商场等。

广渠路15号地最终失手,东海广场仍无定论,SOHO中国的另一目标地块——中服地块胜算几何?

8 月10日,潘石屹强烈地表露出自己对此地块的渴望和信心,“因为我们在北京CBD开发最有经验,我们在CBD的销售额也超过了整个CBD销售总额的 40%”。但业界曾有猜测,中服地块或再度上演“央企制造”,恒天集团、远洋地产均暗里摩拳擦掌,雄心满天。加之围绕中服地块纷纭复杂的利益关 系,SOHO中国面临的对手过于强大。

据了解,中服地块的规划已经上交,近期就会批复,随即将入市交易。该地块是北京现有CBD核心区内唯一的可供地块,总规划建筑面积32.7万平方米,业内预计其出让价格将超过百亿元。

除上述项目之外,记者还了解到,目前,SOHO中国管理层已发现涉及280万平方米的潜在收购项目。

商业模式与土地储备

对于SOHO中国来说,与“地荒说”如影随形的还有对其商业模式的质疑。

8月10日,潘石屹表示,2009年SOHO中国的销售将创下新的历史纪录。根据2008年年报,公司去年实现销售收入达77.25亿元。老潘的言外之意,今年或突破这个数字。

然而,一个不争的现实就是,对于以出售型商业物业开发为主的SOHO中国来说,销售越快就意味着土储减少得越快。

问题又来了,在拿地举步维艰的同时,销售的加速会不会让SOHO中国的土储更加“饥渴”,SOHO中国的商业模式如何应对正在到来的“土储危机”?

“SOHO中国的商业模式的确与大多数的房地产开发商的模式不同。”潘石屹坦承,有一些人看不懂,对公司商业模式提出质疑,“这是很正常的。”

潘 石屹首先指出,对地段选择标准的不同。SOHO中国一定要选择最繁华、交通最便捷的地段。作为居住类型的土地,可以远离城市中心,远离繁华地区。“商业地 产万万不能在地段上犯错误。”这可能正是SOHO中国在类似于广渠路15号地、东海广场以及中服地块等核心地块上所表现出来的“锲而不舍”气质的原动力。

在 潘石屹看来,对于商业地产来说,不能用“量”论英雄。“对土地储备的衡量标准不同。居住类型的土地可以用建筑面积来衡量,常常我们看到有数字报道,哪家房 地产公司拥有了5000万平方米、6000万平方米的土地储备,而SOHO中国仅有几百万平方米土地储备。”潘石屹认为,作为商业地产,更应该用土地的价 值去衡量。“内蒙古草原上的一平方米的土地,与前门大街一平方米的土地从价值来说是完全不同的。”

潘石屹仍然固守着自己独特的商业地产战略。

“SOHO 中国在战略上要把自己永远处在进退自如的状态。”潘石屹指出,市场好时我们就加快销售的速度;当市场低迷时,SOHO中国就大量进货。SOHO中国将密切 地留意市场的“洼地”,寻找最有投资价值的地段和项目。作为房地产开发商,掌握高峰和低谷对应进货和出货的平衡关系至关重要,“SOHO中国目前在掌握这 种平衡中有充分的余地和可持续发展的空间。”

而对于这个所谓的空间有多大,潘石屹以现状为例。如果房地产市场持续看好,公司将把已有的现金 用于现有项目的建设,从金额上会有超过300亿元的销售额,可以保证公司保持3年以上的增长时间。反之,如果房地产市场不好,公司充分利用公司的自有资金 和银行贷款,趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。

然而,进退自如只是一种理想的状态,SOHO中国或还将在“地”与“钱”严重失衡的天平上寻找真正的平衡点。这是考验,更需要时间。




潘石 石屹 四處 尋地 急解 地荒 之憂
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