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興建中的核四問題重重，更可怕的是，運轉中的核一、核二、核三廠隱藏殺機，使用過的燃料棒儲存密度過高，稍一不慎將引起連鎖核反應。原能會前主委歐陽敏盛主張，台灣要不要用核電，應由人民投票決定。

撰文．羅弘旭 、林瑩秋

三月十一日下午二點四十六分，日本發生一場驚天動地的大地震，引起複合式災害，殃及全球。旅日作家劉黎兒回憶逃難過程，娓娓道出觸動她最深層恐懼的，除了地震、海嘯，更可怕的是核災！

「恐怖的開始是十二日下午三點多，我與王銘琬（劉黎兒的老公，為日本圍棋王）眼睜睜在電視上看到一號爐發生爆炸、冒出白煙，但日本政府一開始不承認，直到晚上八點半，才承認一號機有『氫爆』。」燃料棒有多危險？

一旦輻射外洩 一個多小時就會致人於死日本官方這五小時的「空白」，讓劉黎兒開始無法相信任何的「官方說法」。她並從日本經產省監督核電的保安院官員、原安會、東電、學者專家的談話中，感覺到「搞核電的人其實對核電了解很少，對策也很少、很原始」。

核災第三天，福島一廠二號機、三號機都無法冷卻而開始釋放蒸汽；中午，三號機燃料棒已經露出水面許多。這個多數人看起來平淡無奇的簡單訊息，裡面卻隱含可怕、無形的殺機。用過的燃料棒暴露在空氣中，這件事到底有多危險？

根 據《紐約時報》（New York Times）引述美國核子管理委員會（ＮＲＣ）主席格雷戈里‧賈茨科的說法：「福島第一核電廠四號反應爐用來存放用過核燃料棒的水池，現在已經沒水或只剩 很少的水，導致燃料棒暴露在空氣中，將輻射釋出到大氣層中。」而且第四天，福島核電廠四號反應爐起火，又有放射性物質外洩。明明都已經是「停止運轉」的反 應爐，為什麼還會莫名著火？

曾經參與福島核電廠設計的東芝核電前工程師小倉志郎說：「問題不出在反應爐，而是在反應爐上方、儲存用過燃料棒的冷卻池。」這個冷卻池，存放著一四三○束用過的燃料棒。

一束新燃料棒放入反應爐心，使用約四年半到六年，能量大部分已被用完，才從反應爐心退出。這些用過的核燃料棒自反應爐取出後，它的反應持續進行中，會釋放出大量的熱與放射性物質，要放置在冷卻水池中充分散熱，放射性也比未使用的燃料棒強百萬倍。

一旦燃料棒外露，當下輻射外洩數量每小時可達四百毫西弗，只要曝曬七分鐘，就會達到美國核子員工每年承受的上限；超過七十五分鐘，就會導致急性放射性疾病，引起其他併發症死亡。

這個官方、電廠「不能說的祕密」，應該是這次日本福島核災帶給世人最大的警訊，看來不只是備受關注的反應爐可能引發核災，甚至是長期被忽略的燃料棒儲存、冷卻池也會出大事。

原能會核管處長陳宜彬坦承：「世界各國過去都沒注意到冷卻池防護的問題。」這是人類使用核電的重大疏漏，如何處置用過的燃料棒，已令所有核能國家都傷透腦筋。

那台灣用過的燃料棒現在存放在哪裡？安全嗎？

自一九七八年台灣啟用核能發電以來，三座核電廠用過的燃料棒，都放在反應爐附近的燃料儲存冷卻池中。目前核一廠燃料棒共有五五一四束，核二廠共有七五四四束，核三廠有二四○一束，合計一五四五九束。但可怕的是，這些燃料棒數量早已超出當初冷卻池設計的容量。

台灣的存放安全嗎？

儲 存密度超高 儲存地竟在斷層帶附近以核一廠為例，冷卻池原設計儲放量只有三千束左右，但台灣找不到最終存放場，也無法送到國外進行核燃料再處理，於是在既有空間下變更 設計，擴充一倍。核二、核三廠也是同樣狀況，就地變更設計，以容納更多用過的燃料束。陳宜彬形容，「冷卻池擁擠的程度，連要放新的進去都有困難」。

清大核工所教授李敏更說：「束與束之間，已經到達幾乎就要碰在一起的程度，」直指台灣燃料束擁擠的程度，世界數一數二。

以 台灣的核一廠燃料棒為例，放置在冷卻水槽一年之後，仍可釋放出一百八十萬瓦的熱量，等於三萬盞六十瓦燈泡同時照射的熱量。這股巨大的熱量，如果冷卻水槽水 位太低，或者沒有持續注水，熱量就會誘使燃料棒產生核反應，釋放出鍶九○、銫一三七、鈽二三九、碘一三一、鈾二三八等放射性物質。而且只要任何一束燃料棒 開始核分裂，就會引發周邊其他燃料棒連鎖反應。

除了燃料棒儲存密度太高已拉警報，台灣的核電廠蓋在斷層帶附近更是火上加油。

根據經濟部地質調查所公布的斷層報告指出，在台北盆地下方、長度超過五十公里的「山腳斷層」，屬於活動斷層，而且距離核一廠僅七公里，距離核二廠更只有五公里。此外，也是活動斷層的「恆春斷層」，距離核三廠也不到一．五公里。

所有核電廠都在活動斷層帶附近，對防震係數較差的核電廠冷卻池來說，只要地層稍有活動，就可能引發燃料棒連鎖反應，根本不需要恐怖行動或飛彈攻擊，只要有輕微的工安意外，甚至像是維修工具掉落冷卻池中，都可能導致燃料棒發生核反應，讓輻射物質溢散到水池或空氣中。

核廢料外移可能嗎？

非國際原能會成員 處境孤立無援而且，正因過去核電廠的設計沒考慮到冷卻池可能會發生核反應，因此池內並無任何中斷核反應的裝備。也就是說，如果核反應一旦發生，只能眼睜睜看著它連鎖反應。

這 是一條不歸路，只要開始使用核電，就必須面對「用過的核燃料棒」該如何處置的難題。目前，除了法、日、俄、英針對燃料棒有循環再利用的技術，世界各國都還 找不到核廢料的終點站──「永久儲放場」。原能會前主委歐陽敏盛就直言：「台灣的新生地形，根本不可能找到任何永久掩埋場。」自一九五四年蘇聯建置第一座 核電廠以來，全世界已經有七七○座核能發電廠，到目前為止，卻只有「一個正在建造中」的永久掩埋場，在芬蘭，預計二○二○年完工。丹麥籍導演麥可．麥森 （Michael Madsen）在紀錄片「核你到永遠」（Into Eternity）中，記錄這個花了十五年探勘地形、深入地下四百公尺、還在建造中的核廢料永久掩埋場「安卡羅」（Onkalo）的整個過程，這個掩埋場 希望能以十萬年時間，讓核廢料輻射強度回到正常的環境值。

要尋找十萬年地質穩定的永久掩埋場址極難，各國核電業者只好創造出另一個中繼處理辦法，也就是「乾式儲存」，把已降溫到安全程度的燃料棒，從冷卻池中取出，封固在鋼桶和混凝土中。一般而言，燃料棒要放置在冷卻水池中持續降溫五年，才能移到第二站「乾式儲存場」。

但 台灣首座乾式儲存場，就近建在燃料棒最擁擠的核一廠區內，靠近山坡地。政論家楊憲宏忍不住爆料：「台灣的乾式儲存場位在土石流的潛在危險區內」。原能會官 員也坦承：「我當初去看場址時，也覺得台電怎麼會選這麼糟糕的地方？」要建永久儲放場，台灣位處地震帶，沒有十萬年不變的地質條件；冷卻池，已經是擠無可 擠，再擠下去遲早會出事；乾式儲存場，又選在有土石流潛在風險的地方，看來台灣只有把核廢料「外移」一途可走。

不過，一九九七年台電曾委託 北韓，代處理六萬桶低放射性廢棄物，結果消息一出，就引來南韓與世界環保團體抗議，最後作罷。「江陳會」時，我方也曾想把核廢料處理列入議程談判，但中國 也不同意。再加上台灣一直都不是國際原子能委員會（ＩＡＥＡ）會員，處理核廢料更是孤立無援。

政府有疏散的本事？

短時間撤離一百萬人 「根本沒能力」目前台灣處理核廢料的技術並不成熟，但使用過的燃料棒已高達一五四五九束，躺在地層不穩定、又過度擁擠的核電廠冷卻池中，形同上萬顆不定時核子彈，隨時可能引爆台灣，成為下一場世紀核災。

根 據今年四月的《Nature》雜誌報導， 全球有二十一座核電廠，在半徑三十公里範圍內人口數大於一百萬人；有六座核電廠大於三百萬人，其中排名前三名的，台灣就囊括二、三名，連做出這項研究的核 能專家Ed Lyman，都對於台灣把核電廠設在首都附近大喊「Scary」（令人提心弔膽）。

日本福島算是地廣人稀的縣市，但核災發生後 疏散四十萬人，等於兩成居民被迫撤離。如果和福島同等級的核災，發生在台灣核一、核二廠附近，以大台北地區人口密度每平方公里四六○五人，保守估計要疏散 一百萬人。綠色公民行動聯盟祕書長崔愫欣就批評：「政府根本沒有能力撤離這麼多人！」而且如果台灣發生核災，全民要付出多大的善後成本？政府部門欠缺危機 意識，恐怕估也估不清楚。

民進黨立委田秋堇曾在三一一後要求行政院估算，結果令她非常不滿意。以衛生署和農委會的調查為例，農委會初估農損每年一○七億元，衛生署初估醫院停診一年損失一七六四億元。但這種估法很沒有「誠意」，與日本核災發生後的慘烈情況明顯不成比例。

加上在核一廠三十公里範圍內，聚集了絕大多數的中央政府機關單位，而且還有北北基宜登記設立的二十八萬五千多家、總登記資本額超過十一兆元、占全台六成以上的企業公司行號，若真發生核災，台灣要付出的成本大到難以想像。

核災會造成多少損失？

光 北台灣房地產損失就高達三十兆元此外，根據台灣房屋保守估算，如果發生核災，核一廠三十公里內的房地產將全部歸零，估計北台灣資產損失高達三十兆元。也就 是不論你是住帝寶或者一般房子，一旦發生核災，房產將全部歸零。對於這點，劉黎兒感受最深，她有一戶房子距離福島八十公里，現在已經沒人敢住，毫無價值可 言，更遑論台北市距離核一廠僅僅三十公里，後果更不堪想像。

尤其台灣房貸放款占金融放款三成，有的銀行甚至逼近六成，如果北台灣房地產價值 歸零，大多數銀行都將倒閉，恐非台灣金融業所能承受。而企業損失嚴重，更會造成股市暴跌，甚至連投資人手中的股票，也都將變成壁紙。這些豈是區區《核子損 害賠償法》明訂的「四十二億元」賠償上限所能概括承受。

核電是攸關全民的議題，尤其核廢料的儲存，等於是把燙手山芋交給後代子孫來承擔。歐 陽敏盛就主張：「台灣核電不應該交給少數政客，也不應該交給少數專業人員來決定，應該由全台人民自決是否廢核。」他認為，如果人民認為不該使用核電，「那 就應該承認我們過去做得不對。」不過，如果人民沒有充足的資訊，也無法理性判斷台灣到底要不要用核電。根據《今周刊》與專家學者合作，遴選十題必知的「核 電常識」進行網路問卷調查，一千多份有效樣本的平均分數只有「四十分」，顯示國人對核電的正確資訊嚴重匱乏，而且光聽經濟部、台電的正面宣導，真會讓人誤 以為核電是最乾淨、便宜的能源。

台灣核災機率多高？

發生率超過九％ 一旦爆發就會亡國在日本發生核災之後，和福島是同機型的台灣核電廠更應以「最高規格」面對核電安全。現在，全台人民都和核一、核二、核三廠的一五四五九束 燃料棒共存亡，形同每個人身上都綁了核子彈，稍有差池，就萬劫不復。而且只要燃料棒儲存問題一天不解決，這危機也將繼續糾纏著我們以及後代子孫，「核」我 們直到永遠。

至於核四，原能會在七月底召開安全監督委員會，核能專家林宗堯提出五千多字的「核四論」，痛陳台電興建核四的十大疏失，直指大多數問題出在台電的管理能力。在政府官員和專家學者高度質疑下，不排除年底核四可能會被政府下令停工。

主 婦聯盟基金會董事長陳曼麗指出，全世界有一百九十幾個國家，只有三十二個國家使用核電，就有三個國家發生重大核災，約占十分之一，機率超過九％，而且出事 的是美、俄、日等高科技大國，她說：「三個比台灣科技更先進的國家發生核災，這是十分之一的機率，民眾還可以相信政府說的，核電是安全的嗎？」這十分之一 的機率有多大？以台灣「大樂透」為例，四十九個號碼中選六個，中獎機率只有一千四百萬分之一，即使是這麼低的機率，全台九成以上的人還是相信自己「有機會 中樂透」，樂此不疲排隊下注。對比之下，就知道那十分之一的機率有多大了。

如果大樂透這麼低的中獎率，你都覺得可能中獎，那就更該相信核災可能會發生在台灣了。何況發生核災，台灣要付出的成本是無限大，無限大的成本不管乘上多麼小的機率，答案都是「無限大」，是你我承受不起的代價。

以台灣的地理環境、核電人才、工程品質、管理能力，誰能保證台灣運氣比美、俄、日好？如果福島核災發生在台灣，不論經濟損失、人口遷移、國土汙染，台灣真的會亡國！

燃料棒

核能電廠發電，需要使用鈾原料製成的核燃料，這些核燃料有個專有名詞，叫做燃料棒，但可別以為這些燃料棒用完之後，會像煤炭或者天然氣一樣，就此消失，只剩下一堆灰燼或氣體。

燃料棒使用過，退出反應爐之後，外觀仍然不變，而且還會繼續散發熱量，需要放在有循環系統的冷卻水池，起碼存放五年以上，讓溫度慢慢降低。

如果沒有冷卻，累積的熱量會促使燃料棒繼續產生核反應，當溫度持續升高，燃料棒就會跟反應爐出問題一樣，散發出大量輻射物質，甚至產生氫爆，演變成無法收拾的核災。

台灣無能力解決 燃料棒儲存危機升高──燃料棒製成與處理程序

製造階段

將二氧化鈾（UO2）壓縮成橡皮擦大小的燃料丸，每380顆燃料丸裝填成一根燃料棒，每100根燃料棒排列成一個燃料束。

使用階段

數百個燃料束放入反應爐心，使用約4.5至6年後才從反應爐心退出。

冷卻階段

使用過的燃料束，退出反應爐後仍持續散發熱量，須放置在有循環系統的冷卻水池，起碼存放５年以上，讓溫度慢慢降低。

台灣目前只到此階段，可能因地震、海嘯，引發冷卻水槽漏水，使燃料棒升溫，重新產生核子反應，釋放輻射物質，甚至引發氫爆。

儲藏階段

從冷卻水池取出的燃料棒，移到由鋼桶和混凝土構成的結構體「乾式儲存」，等待日後找到永久掩埋場儲藏，或送到國外回收再利用。

如果福島核災發生在台灣

台灣挺得住嗎？

福島核災汙染

半徑達160公里

20公里 出現千具輻射屍，輻射超標6600倍。

30公里 海水測出輻射濃度明顯的碘131及銫137。

35公里 災民尿液含輻射元素。

40公里 每小時輻射量10微西弗達撤離標準；附近海域4、50年不能抓魚。

47公里 牧場牛奶的碘131含量超標3至5倍。

50~60公里 兒童尿液中檢測出微量放射物。

70公里 牛肉驗出銫含量501貝克，超過法定500貝克。

84~122公里 菠菜的碘131含量超標3至7.5倍。

150公里 超過萬名學童轉學。

160公里 美軍航空母艦輻射感染。

核災造成的損失

東電賠償金額：48兆日圓美林日本證券4月11日估計，如果福島、群馬、櫪木、茨城和千葉部分地區因福島核災而蒙受損失，時間長達兩年，東電賠償金額將達到48兆日圓。

日本損失金額：366兆日圓日內瓦大學沃特．威爾第教授（曾任瑞士政府核能安全委員會主席5年）4月5日指出，這次福島核災損失額估計4兆瑞士法郎（約366兆日圓）。

台灣一旦發生核災

全國均受影響

首都台北市損失慘重

●登記在北北基宜的28萬家、總資本額超過11兆元的企業，面臨倒閉。

●30公里內房地產總值歸零，損失高達30兆元，影響所及，承辦房貸的銀行跟著倒閉。

●台灣股市暴跌，股票變壁紙。

各劑量輻射值對身體的影響

10,000

~ 全身被曝：死亡

7,000

1,000 全身被曝：惡心、嘔吐500 全身被曝：末梢血管中的淋巴球減少200 全身被曝：劑量低於這個數字，尚無臨床症狀被確認100 罹患癌症人數增加6.90 胸部X光電腦斷層掃描一次劑量2.40 全球每人每年平均接受大自然放射線劑量1.00 一般民眾一年放射線劑量限值0.60 胃部X光一次劑量0.05 胸部X光一次劑量

從七年前身上只有九萬元的窮小 子，到如今擁有千萬房產的包租公，三十四歲的黃柏鈞沒有高薪加持，卻靠著持續不間斷的房市理財執行力，創造千萬資產。

撰文‧ 林心怡

夏日南台灣的豔陽天曬得令人發燙，假日，是上班族難得休閒放鬆的好時光，但今年三十四歲的黃柏鈞（化名），卻不辭辛勞地為今年八月才 購入的公寓裝潢忙進忙出，一切趕工，只為了能快點用漂亮的價格順利出租。

白天，黃柏鈞是月薪五萬元的平凡上班族；下班後，他是熱愛看屋，名 下擁有四戶房子，市價逾千萬元房產的包租公。外表斯文、長得一副娃娃臉的黃柏鈞，每月租金收益早已超過本薪，七年來，看過的房子至少逾百間。

買 舊公寓 母親一度極力反對原來，之前住台南縣的黃柏鈞，七年前買下人生的第一間房子時，只是個月薪四萬元、存款僅九萬元的社會新鮮人。當時才剛研究所畢業、工作不 到一年的他，一心想要累積財富、享受生活，因此興起了購屋理財的念頭，經常利用中午休息時間去物色房子；決定購買之後，才帶著母親去看這戶老舊的公寓。

﹁ 這麼破舊的公寓買來幹麼？你繳得起房貸嗎？有必要這麼衝動，急著買來當賠錢貨嗎？﹂黃柏鈞傳神地形容著，母子兩人甚至還為此，在房屋仲介面前大吵將近一小 時。

﹁我當時的想法很單純，覺得那裡近成功大學、生活機能佳，雖然房子很破舊，但價格相對便宜，只要花巧思布置，提高分租租金，用租金繳房 貸不成問題，而且把錢存在房子裡，還有機會賺增值價差。﹂黃柏鈞據理力爭後，好不容易說服母親借他二十五萬元，並向好友情商借了六萬元，加上存款九萬元， 才勉強湊足四十萬元的頭期款和簡單裝潢費，買下這戶三房、總價二百二十七萬元的舊公寓。算算月租總額一萬一千五百元，剛好支付每月一萬一千元的房貸。

二 年後，黃柏鈞手上這戶首購房以二百九十五萬元出售，順利獲利六十八萬元，再加上每月強迫儲蓄一萬五千元，扣掉分期還母親與友人的借款，黃柏鈞在二十九歲那 年就存到人生的第一個一百萬元。

﹁其實，剛買房子的前三年，我的財務還滿吃緊的，買屋的裝潢費、平常的開支都要控制好預算。﹂原來，在買第 一間房子的年底，黃柏鈞又看上了當時飯店式管理、坪數十三坪、總價一八二萬元的預售小套房。他花了十八萬的頭期款買下後，以每月九千元回租給建設公司，再 轉租給南科的高階員工。

控制預算 再買小套房賺租金收益﹁雖然每月的租金，剛好可以打平月繳八千六百元的房貸，但頭期款的負擔，還是得一肩扛，當然要省吃儉用！﹂黃柏鈞笑著說，為了省錢， 他不敢買車，工作前五年，每天從新市老家坐火車通勤到台南市上班，每月交通費不過六七四元，伙食費每餐平均不超過六十元。

另外，文筆不錯的 黃柏鈞，還曾參加文學獎徵文比賽賺獎金，並出版過四本書，把賺來的錢用來買房子外，平常也勤閱房市理財相關資訊，跟房仲交朋友培養取得好物件的默契。有趣 的是，為了節省開支，他還常常在書店裡一站數小時，詳閱房市理財相關書籍；他十分推崇《張淳淳教你三十萬買屋當富豪》一書，認為最適合作為房市理財的入 門。

﹁當然，買房子的頭期款籌措最不容易，除了借款，我也會找人合資。﹂比方說，黃柏鈞位在台南市﹁吳園﹂附近的房子，八十萬元的頭期款就 是找哥哥一起合資。這戶靠近台南火車站、鄰近台南護校的公寓，經過他巧思整理，三間房間分租後，月租可收二萬元，扣掉每月房貸七三○○元，每月就有一萬二 千元的租金收益，投資報酬率將近一○％。

除了賺取租金收益，黃柏鈞也懂得在市場景氣欠佳時，﹁錢﹂進房市撿便宜。﹁像在金融海嘯時，當台股 跌到四千點附近，我就曾買下一戶位在百貨公司附近、總價一百八十萬元的房子，半年後帶租約出售，不算租金收益還獲利四十萬元。﹂黃柏鈞有些得意地說。

以 屋養屋 嚴選投報率八％物件下手去年四月，黃柏鈞又物色到一棟總價五百萬元的透天厝，自己找木工、找朋友粉刷省裝潢費，再上網買便宜、有質感的家具布置後，改裝成 擁有六間房間的學生宿舍。

更特別的是，這戶被黃柏鈞稱為﹁學生宿舍﹂的透天厝，還以﹁經營民宿﹂的手法，在部落格上介紹房間的擺設與風格， 不論是﹁希臘風﹂、﹁地中海風﹂等，目的在於提高出租賣相，算算加計手上另外兩間的租金收益總額大約六萬五千元，早已超過每月本薪的五萬元。

﹁ 其實我購屋的邏輯很簡單，就是用自住的角度看房子，用巧思布置房子，提高租金收益率，並選擇有保值與增值空間的房子。﹂的確，綜觀黃柏鈞手上的房屋物件， 都有幾項共同特色：鄰近學區、生活機能佳、交通方便、格局方正，及通風、採光佳的房子，且最好是一層一戶、動線流暢、房屋棟距不能太窄的房子。

另 外，黃柏鈞還強調，要精算每月房貸，並設定只買投報率八％以上的物件，才能達到﹁以屋養屋﹂，與創造年收百萬元的目標。

﹁我不覺得買屋真有 這麼難，關鍵在於你有沒有做好計畫，並徹底執行！﹂黃柏鈞打趣地說，相當慶幸自己﹁一股傻勁﹂的執行力。的確，正確的房市理財觀念與紀律化的執行力，再透 過簡單的理財行動，就讓工作才七年的他，累積了意想不到的財富。

黃柏鈞（化名）

出生：1977 年

現職：公務員

學歷：台北藝術大學戲劇研究所

工作資歷：7年

省錢 心法

1.先住家裡省下租金。

2.不開車省交通費。

3.簡單飲食省下伙食費。

黃柏 鈞的投資心法

1.收入減掉儲蓄才等於開支。

2.兼差賺稿費補貼。

3.只挑租金收益率8％以上的房子創造收益。

黃 柏鈞的房市理財七招

房市獲利方程式

薪資月收入：

約5萬元

租 金收益：

6萬5000元

每月房貸總額：

3萬6300元

每 月總收入（本薪+業外－每月房貸總額）：

7萬8700元

年收入（本薪+租金+兼差）：約109萬（本薪5萬元x13.5個 月+租金2.87萬元x12個月+接外稿約7萬元）

房屋持有標的：

1間自住，3間收租

名下房產市值：

自 住小套房200萬元+透天厝學生宿舍620萬元+2間公寓（138萬元＋280萬元）

名下房產市值粗估

1238 萬元

1.用自住的角度篩選房子。

2.與仲介保持良好關係，掌握不錯房屋物件的訊息。

3.買學區附近的房子，賺 租金收益。

4.挑生活機能佳、交通方便的物件。

5.格局方正、通風與採光佳者。

6.最好是一層一戶與動線流暢 的公寓或透天厝，且棟距合宜的物件。

7.用租金繳房貸，單層公寓或透天厝以隔間分租提高收租總額，並自己花巧思布置提高出租賣相。

進軍台灣房地產業不到三年的魏家，已投入逾新台幣二三○億元插旗卡位，近日更以每坪一四○五萬元天價，買下敦化南路二段華票總部大樓，坐上台灣地王寶座， 魏家心中打的算盤是什麼？

撰文‧梁任瑋

二○一一年九月二十八日，在台灣房地產業發展史，是值得被註記的一天。這一天，台灣土地價格首次突破每坪逾一千萬元大關，頂新集團以每坪一四○五萬元，總 金額四十六‧二八億元，買下台北市敦化南路二段華票總部大樓，為台灣地價寫下新頁，也替兩年前風光自中國「鮭魚返鄉」，買下台北一○一股權的魏家四兄弟， 再添一筆新紀錄。

「為了標到華票大樓，頂新集團二董魏應交的心情只能用『志在必得』四個字形容。」一位外商商仲公司主管透露，就在前一周，新光敦南大樓標售案，頂新才以四 億餘元之差飲恨，輸給國泰人壽，這一敗，把二董的企圖心全逼了出來，因此，接著登場的華票大樓標售案，魏應交抱著必勝的決心出手，終於以最高價四十六億元 拿下，氣走國泰與富邦等台灣大型壽險集團。

四十六億元買三三○坪土地魏應交為何非買不可？

據了解，其餘幾家投標華票大樓的買家，出價多落在三十至三十五億元上下，大約是以土地每坪一千萬元推估。而魏家一口氣就以四十六億元「跳空價」出手，被外 界認為脫離市場行情甚多。對此，負責標售華票大樓的戴德梁行台灣分公司回應，頂新出價符合市場預期。

回顧近三年來台灣不動產重大標售案，魏家幾乎無役不與，包括新壽處分信義計畫區A11土地、民生金融大樓、三重新燕紡織廠，各個都是百億元起跳的超級大 案，顯示魏家亟欲在台灣房地產市場建立「江湖地位」。

台北一○一董事長林鴻明分析，「頂新用一坪一四○五萬元買華票大樓，一點都不貴，這塊地可以透過都市更新申請容積獎勵，再加上其他各種不同容積移轉，還是 可以賺錢的。」從小就跟著父執輩在房地產業打滾長大的林鴻明，家族「三重幫」是台灣數一數二大地主，面對頂新回台投資短短幾年就寫下台灣地產新頁，也不禁 稱讚魏家已經是「台灣房地產業的大咖」，「政府打房對這種大咖一點都沒影響，基於保值心態，還是會勇於搶進。」林鴻明說。

頂新集團進軍台灣房地產市場，可追溯自二○○九年買下台北一○一大樓股權。一開始，頂新只先吃下中華開發持有的一九．五五％股權，之後又陸續收購其餘民股 股權，最後魏家共以四十五億元、拿下三七％股權，成為台北一○一最大民股股東。

頂新入主台北一○一後，魏應交僅擔任副董事長，隱身幕後，第一線營運管理，完全交由董事長林鴻明處理。不過，魏家長久以來在食品業養成的精算個性，完全在 台北一○一營運面展現無遺。

「二董來了以後，財報抓得很緊，毛利是一毛一角在算的。」台北一○一員工透露，這兩年來，在二董嚴控各部門支出下，完工七年的台北一○一終於在一○年開始 賺錢，繳出稅後純益三．八億元的成績，今年全年營收可望再成長一成，讓魏家很有面子。

成立建設公司大展身手

只要有好的土地，買就對了！

頂新一開始投資房地產，純粹是「無心插柳」將資金轉進土地開發，並不想到第一線蓋房子推案，因為在他們心中，食品、通路業才是家族的本業，經營建設公司並 非自己的強項。但真正扭轉魏家認真經營房地產的想法，是入主台北一○一這兩年，頂新體會到食品業以量取勝，但房地產只要找到一塊好的標的，不但可以保值， 獲利率完全不輸賣泡麵，因此開始在大台北積極獵地。

另一方面，○六年魏應交以天價出售一手創立的樂購持股給英國特易購後，擅長財務操作的他，於是將事業重心擺在房地產投資，目前魏家不動產布局都由他操盤。

業務員出身的魏應交跨足不動產投資，依舊維持做業務時敢衝、靈活的個性，對於土地開發採取「只要有賺錢就可以做」的模式，並不偏好天價豪宅、大規模造鎮開 發，以目前頂新與誠美建設合建的「素直」案為例，基地坐落台北市中山區長春路上，基地面積僅二二○坪，走小而美路線的產品規畫，不但回收時間快，房價也有 一定支撐，延續魏家四兄弟做生意一貫務實的原則。

隨著房地產投資觸角愈來愈廣，也讓魏應交有了成立建設公司的打算，於是在○九年底成立頂禾開發，招兵買馬建立一支專業的台灣房地產開發團隊。今年八月，魏 應交找來前高雄漢威巨蛋公司董事長林信成，擔任頂禾開發總經理，就是準備在房地產業大展身手。

建築科系背景出身的林信成，最早在富邦建經工作，○一年被國揚集團創辦人侯西峰挖角，任職關係企業同國建設，曾操盤過中和威力廣場規畫與招商，○四年轉往 高雄小巨蛋籌備、開發，擔任漢威巨蛋董事長。

今年八月才到頂禾上任的林信成表示，頂禾的定位很清楚，現階段只開發住宅，而且是以打造「精品住宅品牌」為目標，目前鎖定台北市大安、中正、信義與內湖等 精華地段土地。不過頂禾可開發的住宅土地庫存不多，除了日前剛得標的敦化南路華票大樓，還有一塊台北市臨沂街五百坪土地，以及新燕三重廠。

林信成說，魏二董對地產開發企圖心很強，「銀彈都準備好了，只要有好的土地，買就對了！」因此頂禾土地開發策略全面撒網，都更、合建、賣斷土地都不排斥。

投資地產眼光獨到

口袋有子彈，才是贏家！

魏應交為了展現進軍房地產業的決心，去年也向長虹建設買下內湖「長虹旗艦」三百餘坪商辦，當作頂禾開發的辦公室，目前頂禾已設立財務、業務、土開等部門， 甚至還聘請建築師協助規畫，一家建設公司儼然成形，目前養了十五位員工，規模正持續擴張中。

曾協助魏家買台北一○一股權的高力國際總經理劉學龍指出，頂新的買地哲學重視「地標性」與「代表性」，像台北一○一大樓股權，看中的是世界第一高樓的地標 價值；新燕三重廠、華票大樓就屬於產權獨立的代表性土地。

事實上，○九年一○一營運普普，但魏家相中一○一世界第一高樓在兩岸房地產界的地標意義，加上樓地板面積有六萬坪，只要四十幾億元就可以掌握經營權，實在 太便宜了，於是很快決定買下，現在隨著兩岸開放陸客自由行商機蓬勃，證明魏家投資房地產眼光確有獨到之處。

初步概算，頂新在台灣房地產布局超過二三○億元，超越近年積極跨足地產開發的英業達董事長葉國一，這還不包括頂新在上海投入新台幣一百億元興建南京西路一 七八八商辦、虹橋吳中路頂新總部與飯店開發案，未來頂新、全家便利商店與德克士炸雞的中國總部都集中在此。

魏應交目前將心力移轉到上海吳中路案複合式開發，未來將集合商辦、飯店、酒店式公寓、商場，完工後將成為上海虹橋的新地標。

「蓋房子比賣泡麵好賺！」戴德梁行台灣區總經理顏炳立說，近年包括葉國一、日月光張家與頂新魏家，一開始跨入房地產可能只是抱持試水溫的心態，但在抓對趨 勢下，也確實享受到比本業還高的投報率，這也是讓這些企業大老闆決心繼續加碼的最主要原因。

顏炳立指出，現在房地產市場上只剩三種玩家：「法人」買商辦、「建商」買土地、「有錢人」買豪宅；尤其在目前房地產業處於風聲鶴唳的時間點，願意選在此時 加碼，更印證「現金為王」的投資名言，口袋有子彈的人，才是真正的贏家。深諳此道的魏家，用具體行動落實了這項投資王道。

來勢洶洶！頂新集團布局台灣房地產毫不手軟

台灣

購入

時間 標的 面積

（坪） 類型 投資金額

（新台幣億元）

2008 宏盛帝寶 9戶 自用豪宅 10 2009 台北市臨沂街 500 土地 10 2009 台北101大樓 6萬 股權37% 45 2010 新燕三重廠 1.6萬 土地 101.69 2011 台北市長春路預售案「素直」 220 住宅 18

（總銷）

2011 華票大樓 330 商辦 46.28

大陸

標的 類型 規劃

上海南京西路1788號「ECO1788國際中心」 商場、商辦 環保商場上海虹橋吳中路 企業總部、飯店 複合式開發

何篤霖有一個居無定所的童年，最 慘的時候甚至住過孤兒院，他說自己是在台北漂泊的「北漂」；為了掙錢，他進入演藝圈打滾二十餘年。直到三十四歲真正擁有自己的房子後，他才知道，自己所追 尋的不只是財富，而是一個「家」的安定感與渴望。

撰文‧梁任瑋

要在寸土寸金的台北市大安區買房子不容易；但能 夠在這六年台北房價不斷高漲之際，在東區ＳＯＧＯ百貨商圈買進四間不動產，更加困難。

藝人何篤霖二○○五年開始買下北市敦化南路與仁愛路圓 環住家之後，才開始認真專研房地產投資。除了一戶住家，目前他在忠孝東路四段共有三間商辦出租，但他更厲害的是，只靠著主持一個電視節目「命運好好玩」， 拚出逾兩億元身價。

藝人收入時好時壞，對於金錢毫無安全感，穩定的房地產投資成為不少演藝人員的最愛，除了眾所周知的歌手費玉清是北市忠孝 東路房產大戶，何篤霖堪稱東區「隱藏版」的投資Ａ咖。不為人知的是，啟發何篤霖開始努力工作賺錢的動力，是同樣身為藝人的曹西平。

一場四十 天演出後 認真檢視起金錢觀十幾年前，何篤霖與曹西平一起到海外作秀宣慰僑胞，兩人同住一房朝夕相處，曹西平每天替何篤霖洗腦，「你以為你很紅啊！可以每天買精品名 牌，我告訴你，紅也是幾年的事，現在不存錢，等你不紅的時候，什麼都不剩……」當時何篤霖還是偶像歌手，事業如日中天，但面對前輩每天的教訓，只能在一旁 點頭稱是。

「沒想到催眠的力量真的有用。」何篤霖瞪大眼睛認真地說。一開始，他也無法忍受曹西平每天在耳朵旁邊碎碎念，「但四十天結束回來 後，曹西平的話宛如當頭棒喝，我整個人性情大變，開始計算每天有哪些錢是浪費的，不再隨便亂買衣服，也改掉出去玩的習慣。」「至今我真的很感謝曹西平改變 了我的金錢觀。」何篤霖說，有別於剛開始當藝人時隨便花錢，錢左手進來，右手就出去了，都不知道花到哪裡去。那次之後，他慢慢開始懂得儲蓄，原本對演藝事 業不是很積極的何篤霖，也開始如拚命三郎般大量接觸工地秀、主持活動與戲劇演出，哪裡有通告找他上，他就上，也讓收入跟著水漲船高。

「一旦 習慣節儉，就不知不覺學著不浪費。」為了省錢，何篤霖學著把物質欲望降到最低，即使他已經是家喻戶曉的藝人，卻可以過著比領死薪水的上班族消費還低的生 活。

他不諱言，自己常去排隊買自助餐便當，為了省錢可以只拿白飯、兩個青菜、一塊豆腐，白飯淋滷汁，喝自助餐免費提供的湯，全部控制在五十 元內就打發一餐。自從變成省錢達人後，他每次去電視台錄影，如果有吃不完的便當，他也會打包回家隔餐吃，何篤霖很自豪地說：「現在把我丟在世界任何一個角 落，我都可以活得下去。」幼年的顛沛流離 激起購屋找安定念頭何篤霖如今在演藝事業上的成就，事實上，他從小就已接受環境的磨練。何篤霖的父母在他小學時離異，跟著母親的他，從此過著四處流離的生 活，細數起來，他搬家次數竟高達三十三次！何篤霖永遠忘不了國小畢業典禮那天，他一回家，家裡所有東西被一搬而空，媽媽也不見了，他坐在空房子裡等，鄰居 跑來告訴他，他媽媽要他等一下，搬家公司會來接他，於是他跟著家具與搬家公司司機坐了七小時的車子到高雄才見到媽媽。

四十年前，一位單親媽 媽帶著三個孩子討生活，不僅要承受沉重的經濟壓力，也得面對外人異樣眼光，何篤霖甚至因為母親到孤兒院幫忙煮飯打雜，而住過孤兒院，與一群被父母遺棄的孩 子一起生活。

有一次，何篤霖跟媽媽一起去擺地攤，突然警察來取締，身旁原本在賣東西的叔叔阿姨一哄而散，連媽媽都抓著包包跑掉了，只剩下他 一個人孤伶伶站在路中間，這種「家」不見了的恐懼感，在他內心深處留下一道傷痕。

「仇恨與自卑是逼迫人生成長的力量。」回想起童年時動盪的 生活，何篤霖說，「那種流離的不安全感，讓我從小對於家有一種特別的渴望。」 因此，趕快長大出去闖一片天的念頭，成為何篤霖兒時心中最大的志願。

何 篤霖說，如今吃苦耐勞的性格，或許來自媽媽給他的基因。但有很長一陣子，他不願回想童年時那段痛苦的經歷，導致他對黃昏與陰天有一種莫名恐懼，直到這幾 年，他接觸心靈課程，真正面對了孩童時的自己，他才明白，只有愛與感恩才能讓人生朝向正向。

何篤霖說，很多年前，他很受不了媽媽老是在家裡 堆放過時的物品，甚至連小時候擺地攤賣剩的舊貨都還留著。有一次從台北搬到高雄左營眷村時，還不辭辛勞地載到南部去，「之後她還將這些舊貨拿去鄉下偏僻的 市場擺攤賣光，後來我理解，那是媽媽證明自己生命『存在感』的方式，賺多少錢不是重點，但那是她在實踐生命的價值。」同樣地，何篤霖直到十二年前買了八德 路住家後，也才慢慢找到存在的價值。「我常說我是『北漂』，在台北漂泊的外地孩子，買房子後才真正找到歸屬感。」何篤霖三十四歲之前，在東區忠孝東路四段 二一六巷租屋租了五年，每個月租金高達五萬元，一開始，他也覺得自己怎麼可能買得起東區的房子，但他覺得再這樣幫房東養房子也不是辦法，下定決心要買房 子。

何篤霖當時考慮自己的能力，九九年先買松山區八德路四段、東興街口的電梯華廈，因為是七樓頂樓加蓋，他以每坪約二十多萬元，總價約九百 八十萬元買下。○四年，何篤霖提早把房貸還清後，他擔心手頭上的現金沒有出路，會頓失工作的動力，開始想搬回東區。

○五年，何篤霖看上敦化 南路與仁愛路圓環旁的一間五十四坪老公寓，並以每坪四十萬元以下的價位買下，如今已上漲至每坪八、九十萬元，潛在獲利超過一○○％。

「愈詛 咒自己買不起房子，就永遠買不到房子！」何篤霖說，他賺錢的動力都來自每個月追著跑的房貸，雖然他每次買房子心裡也是提心弔膽的，但深信吸引力法則的他 說，有一次他看上一間東區商辦，明知房價已經漲上來了，總價超過六千多萬元，他有點猶豫該不該買，於是他竟把物件資料表貼在房間牆上，每天抬頭不得不看 到，日有所思、夜有所夢，最後衡量資金狀況可以負擔後就出手，他果然如願以償買到了房子。

「我買房子永遠都是當時最貴的天價，但我不投機， 政府打房也不會影響到我。」親眼見證東區房價一路飆漲，何篤霖說，東區房子賣掉就買不回來了，所以他這幾間商辦從未打算處分。他甚至開玩笑說，投資房地產 就像養啞巴兒子，不會給你出狀況，每個月該給你多少(租金)，一點都不會少，存房子當養老金，假如以後退休了，每十年賣一棟也足夠養老。

房 地產心法一：懂得認錯停損不過，幾棟房子買下來，歸納何篤霖的投資心法，還是房地產至理名言「地段、地段、地段」，原因是他曾在房地產投資跌過跤學到的教 訓。四年前投資心靈教育中心的何篤霖，為了讓高雄分公司有一間教室，在高雄ＳＯＧＯ百貨三多商圈附近買了一間三百坪的商辦，剛過戶完成時，何篤霖站在偌大 教室中央自我對話，「從小居無定所的我，現在居然可以有三百坪大的不動產，真的很滿足。」可是，那間花了一千多萬元買的辦公室，經過了三、四年，心靈教室 也只用了六十坪，其他二百四十坪不論怎麼租都租不掉，殘酷的現實，讓他回歸理性，「如果那一千多萬元放在台北市，現在房價都不知道漲到哪裡去。」何篤霖最 後只以買進價高出一點賣出，扣掉管銷成本，幾乎沒有賺錢就出場。

房地產心法二：好地段才會增值何篤霖買房子只看地段，從不看屋齡，他名下房 產平均屋齡都超過四十年，這是因為十多年前，他曾買過天母磺溪旁一間預售小套房，六百萬元買進，但因房地產景氣不好，看著房價一直下跌，他最後以總價四百 萬元斷頭賣出，之前付的房貸兩百萬元等於付諸流水。

因此，何篤霖東區的幾間商辦，也不會砸大錢裝潢，都用可移動式的家具取代昂貴的木工訂 做。因為何篤霖當年以九百八十萬元買進八德路四段的住家，○五年他以一千兩百萬元賣掉，只把房租與裝潢賺回來而已，根本沒有賺錢。他說，「千萬不要把錢感 性地花在裝潢，因為往往想搬家又捨不得，最後賣房子時，裝潢完全不能回收。」房地產心法三：不自住者以易出租為考量「因為我沒有要住，我一定買容易租出去 的物件，而且最好是生活範圍之內。」相較過去到處投資房地產，這幾年何篤霖名下的三間商辦，全部集中在忠孝東路四段上，而且每一間步行距離都在五分鐘內， 由於每戶坪數都在五十坪上下，大小適中，可選擇的房客較多元；但何篤霖也並非盲目投資，「精華地段的商辦不是每一棟都可以買，有些大樓會出租給酒店情色場 所，出入分子會比較複雜，這種案子我就不碰。」「要買房子，就是要務實地努力工作、省吃儉用。」何篤霖身邊也有不少造形師朋友看他投資房地產很有一套，經 常向他請教如何才能擁有人生第一間房子。何篤霖勸他們，如果缺頭期款，就先向爸媽借，再控制自己的金錢消費，只要踏出第一步，後面就迎刃而解。

認 識何篤霖近十年的富冠地產總經理田大權觀察，「何篤霖為了不給自己亂花錢的機會，把所有時間排滿工作，賺了錢之後就拿去買房子，有了房貸壓力，很清楚自己 不能隨便斷了工作，於是就老老實實地當個電視公務員，準時到電視台錄影。」「他是用最笨的方法買房。」田大權說， 何篤霖投資房地產模式就是不斷重複存錢、購屋、存錢，沒有什麼高明的技巧，但看過許多演藝人員浮沉的田大權認為，何篤霖雖然不是賺最多的藝人，但在演藝圈 投資房地產排行榜上，應可排得上前三名。

田大權還記得，何篤霖幾年前想要搬到大安區時，曾畫了一張地圖給田大權，設定了自己想買房子的範 圍，但他知道，地段好的房子很貴，於是就拚命賺錢去達成目標，抱持「絕對不會為了買而買」的心態是相當正確的。此外，何篤霖不碰自己不熟的地方，如今所有 不動產都集中在台北市「蛋黃區」(指最精華的地段)。

何篤霖曾經投資過各種不同副業，但發現房地產投報率最好，而且他買房子買出了興趣，目 前連北京都有置產，甚至去香港觀光，都不忘請當地仲介帶他看屋，誠如他當年唱紅的一首流行歌曲〈一生能有幾次選擇〉一般，多年之後，投資房地產可以說是何 篤霖一生最好的選擇，也是這輩子永遠不變的守候。

何篤霖

出生：1965年

現 職：電視節目主持人

經歷：唱片歌手、作家

學歷：國立藝專舞蹈科

何 篤霖

改變財富格局的三個富腦袋一旦習慣節儉，就不知不覺學著不浪費把工作排滿，就不會亂花錢，學著降低物質欲望，精算每月開支，不亂買衣 服、不隨興出國旅行，最省一餐可以只花50元吃自助餐便當。

存房子養老

了解自己沒有時間看盤，不玩股票，只要 一有閒錢就拿來買房子，且房地產全部集中在台北市東區，不買自己管轄不到範圍的房子。

愈詛咒自己買不起房子，就永遠買不到房子利用「吸引力 法則」，每天催眠自己一定可以買到房子，但前提是努力工作、認真存錢。

何篤霖名下不動產

地點 類別 購入時間 目前市值

（萬元/戶） 現況

新店捷運市公所站旁 住宅 1995年 1200 母親住家北市敦化南路 住宅 2005年 4500 自用住家北市頂好名店城後方 商辦 2007年 4000 心靈教室北市SOGO百貨旁 商辦 2009年 6500 出租北市忠孝東路四段 商辦 2011年 6500 出租北京 商辦 2011年 不願透露 出租註：目前市值為房仲業者估算。

二十五年前，劉 大仁還只是月薪九千元、家境窮困的女性保養品業務員。

這二十五年來，他到底默默做了哪些一般人忽略的事，竟能入主台北市敦化南路ＬＶ金店 面，成為坐擁五億元房產的投資大戶？

撰文‧林心怡

在假日的空閒時刻，我不是在看房子，就是在去看房子的路 上。」眼前說話的這位身形清瘦、穿著樸實的劉大仁(化名)，就是日前大手筆買下「ＬＶ敦南店」兩層樓、目前市價至少三．四億元的房市大戶。

劉 大仁雖然住在台北市敦化南路上市價七千萬元的豪宅，手握國內店面與國外房產至少超過五億元，但從劉大仁全身的行頭看來，卻絲毫沒有任何名牌的「貴氣」加 持，「我平常每天花費大概只有數百元。」劉大仁笑著說。

祖籍江蘇的劉大仁，父親是退伍榮民，原本經營的染整廠生意還不錯，但卻在他高中時 代，一場無情的大火，讓父親的工廠付之一炬，家庭的經濟環境急轉直下。

「當時工廠沒有保險，又被倒債，加上父親已年邁找不到合適的工作，全 家人一度只靠母親到食品工廠做女工賺錢養家。」身為長子的劉大仁回憶說。

「台語有句俗諺叫『窮到快被鬼抓走了！』這就是我當年的心情寫 照。」勉強完成大專學業後，劉大仁開始做起銷售女性保養品的業務員，「剛出社會的時候，一個月薪水才九千元，需要負擔家計，怎麼算都不夠用，所以只好拚命 跑業務、接單，省吃儉用，想說能夠多賺點錢，先存錢買個房子，讓家人有好日子過。」

家境窮困 創業翻身

沒想到，劉大仁當了 三年多的業務員，好不容易省吃儉用存下二十幾萬元，但公司卻宣布要結束營運。「我當時已經拚到業務經理了，同事們見我能力還不錯，就拱我出來創業。我心 想，只要做得好就能賺得多，就拿出十幾萬元資本，在台北景美租了一戶二十多坪的房子開始做生意。」一九八八年開始創業的劉大仁，曾歷經不少困境與挑戰，但 一股「我一定不能倒下去」的堅定信念，讓他解決了幾次被客戶倒帳上千萬元的財務危機，也在生意上賺到了錢。經過七年的打拚，一九九五年，也就是在劉大仁三 十二歲時，雖然經濟環境仍不算寬裕，還是以一百萬元頭期款，在現在的新北市新店區安康路買下了一戶屋齡老舊，總價約三百多萬元的房子。

以自 住、自用為出發點 貴精不貴多「當時購屋自住的邏輯只是先求保值，並沒有多想，後來賺了錢，劉大仁經濟環境變好了，看了超過五十戶房子後，才又換了一戶當時位在台北市信義路 四十坪、總價約一二○○萬元的房子，沒想到不到一年的時間，房價就漲了二成，讓我開始對投資房地產產生濃厚的興趣。」自此之後，下了班的空閒時間，「看房 子」就成了劉大仁最大的休閒娛樂，尤其是地段好的店面，最受他的青睞。

劉大仁透露，他從新店安康路三十坪舊公寓，到如今成為台北市敦化南路 ＬＶ店面房東，最重要的祕訣在於：從不把自己當投資客！「購買每一筆房地產，我都是以自住或公司自用作為出發點，即使萬一未來ＬＶ不向我租敦化南路的店 面，我甚至打算把辦公室搬去自用。」以這種出發點挑選物件，都是劉大仁真心真意喜歡的，不論在交通、採光、格局、保值種種方面，都經過處女座Ａ型的他嚴格 篩選後的一時之選。

在這種原則下，劉大仁目前手上的房地產物件數其實相當稀少，可說貴精不貴多。在自住房地產上，除了他與媽媽同住的敦化南 路豪宅價值七千多萬元，還有一戶位於加拿大目前太太與兒女居住的房子；自家公司的辦公室則位在大安區安和路，然後就是目前租給ＬＶ的敦南店面。「我的房地 產件數並沒有越來越多，但面積越來越大、價值越來越貴倒是真的！」他如此說。

低於市價一成、租金投報率三％才出手重視地段的劉大仁，現在購 屋幾乎只投資台北市大安區、信義區等交通便利的物件，並且對合理買進價位有一定的堅持。「我最佩服的就是他的決心，心臟總是比賣方強，沒有他要的價位就不 買。」與劉大仁熟識十多年的住商不動產安和仁愛加盟店店長許孝仁形容，「比方說，不論大環境好壞，總是堅持至少要買低於市價行情一成的價位。」劉大仁透 露，「一成談判法」是他房地產多年來累積的重要心得。「一開始就向賣方砍二、三成，人家覺得你根本沒誠意，不願與你談，可能錯失機會。」「但如果不對自己 心中合理價位有定見，卻可能買在高點，顯得不夠精明。」「但以一成議價買到的物件是否低於市場行情，光看資料是不夠的，背後要做很多功課，要在附近多看、 多聽、多比較，才能培養對市場的敏感度。」「賣方的開價若在殺價一成後仍覺得貴，即使是很喜歡的物件，我也寧願等待，等到賣方自動降到我認為合理的價位再 去談判。」劉大仁指出，像他後來在信義路買的自用住宅，以及首次在安和路上買的店面，投資前他都會勤看附近的房子，對當地市場行情瞭若指掌後，自然可以在 第一時間談出低於市價一成以上的精準價位。

大部分房地產投資客極為關注景氣，因為，如果房地產景氣走下坡，非但脫手不易，手上物件還有貶值 之虞。對此，劉大仁說：「與其關注景氣，不如關注租金的投資報酬率，只要高於三％以上，景氣不好也值得出手！」「重視短期景氣的一定是投機客，我不是投機 客，所以我比較喜歡在不景氣時出手買進，反而容易揀到便宜貨！」劉大仁舉例，像他在二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間買下總價四千萬元的店 面標的，正是市場恐慌的低迷時刻，議價空間也相對較大。

「我印象最深刻的是，當時的賣方，不但戴著口罩來簽約，還一副如釋重負的樣子，彷彿 拋開手上的燙手山芋似的。」沒想到，還不到一年的時間，這間標的就讓劉大仁進帳八百多萬元的獲利。

劉大仁不同於一般拉大槓桿投資的投資客， 他大多以中長期投資的眼光來投資房地產，而且租金投報率一定要三％以上，才願意出手投資。

「對我來說，投資房子，是先求穩再求好，也就是先 求保值再求增值，並且以自用的角度挑選房子。」劉大仁笑著說，他從不碰像是師大夜市小巷小弄的店面，因為在他眼中，那些標的比較像是「投機股」，自己則是 比較從中長線的角度投資持有。

其中最經典的莫過於他去年出脫，持有六年、位於南京東路上的九十坪店面。不但地段佳、位於三角窗位置，一年租 金報酬率近四％，增值空間更是從一億多元攀升到三億多元，獲利至少翻二倍。

「我覺得買房子就是要勇於走出第一步，否則永遠都在觀望，到最後 發現房子越來越貴。」劉大仁分析，對於有自住需求的人來說，要先衡量自己的能力，懂得議價，買到低於市場行情價格的房子才是重點。過分執著房市景氣多空說 法，反而更容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。

大部分人買房，不管自住還是投資，對仲介費用斤斤計較。與劉大仁合作近二十年的許孝仁說： 「劉先生買房挑歸挑，卻把我們仲介商視為合作夥伴，而不是胡亂使喚的傭人，而且還不會把仲介費殺到讓人心頭滴血，這點讓人『足感心』。」劉大仁認為，房地 產買賣是很專業的領域，牽涉的層面很廣，需要有經驗，而且夠專業的人士細心地協助。「基本上我把房仲業者視為我的貴人，因為他們不僅幫我解決很多我不懂的 專業問題，把他們當夥伴，有好的物件他們也會優先讓我知道。」「要在房地產領域成功，一定要至少有一個以上房仲業知心的好朋友！」除此之外，劉大仁也不吝 分享自己購屋經驗，甚至自掏腰包協助公司年輕員工買房。三年前，他介紹同事在台北市基隆路靠近臨江街買了一坪三十五萬元的房子，現在一坪七十萬元，當初一 千多萬元的房子，現在都已增值到二千多萬元。

去年，他也曾幫一位從台中上來工作的三十幾歲員工，物色到一戶位在大安區、和平東路三段上的小 套房，這戶鄰近捷運的小套房，一坪六十五萬元、總價七百多萬元的成交價，硬是比當地行情的七十幾萬元來得便宜。為了搶到這個好物件，劉大仁甚至當場簽了支 票，幫員工墊付斡旋金，順利買到這戶在仲介眼中的「秒殺屋」。

對財富的態度決定未來財富的格局劉大仁說：「一個人對財富的態度，會決定自己 未來財富的格局。」雖然現在的他以賓士車代步，但年輕時即使財力已足以買豪華汽車，他卻寧願買差一點的車子，為買好一點的房子儲存財力。

劉 大仁人生第一輛車，是因業務需要所買的裕隆「速利」，是他只花了二萬多元買來的二手車。即使有了房子、經濟稍微寬裕時也只換了一輛國產的福特「全壘打」。 因為他深知只有先把錢花在對的投資身上，累積財富的速度才會快，而「房子」就是他眼中最有價值的收藏。

現在的劉大仁，還是每天早上六點起 床，七點前到公司，一直到晚上七、八點才下班。他早已達到財富自由，每年數次與移民加拿大的家人團聚，是他最快樂的時光。「看到家人幸福快樂，把員工的生 活照顧好，然後做公益讓社會更和諧，我想這是財富為我帶來最大的成就感吧！」他如是說。

劉大仁默默在做的八件事

劉 大仁

出生：1963年

現職：保養品代理商

經歷：保養品業務員

學 歷：大專理工科

1.

把每一塊錢花在刀口上。

2.

不隨市場起舞，懂得過濾媒體資訊。

3.

以 自住的角度更謹慎的買房投資，重視細節。

4.

買租金報酬率至少高於３％的好房子。

5.

堅持低於 市價一成議價法則。

6.

一定要交幾位房地產仲介的好朋友。

7.

寧願買差一點的車子，也要買好一 點的房子。

8.

購屋前至少看過50戶房子，平日持續留意購屋資訊。

劉大仁

的 房地產賺錢智慧

1 .以自住、自己開店的角度挑選房子，並有長期投資與景氣變壞的打算。

2. 假日積極尋找投資標的，常常不是在看房子，就是在看房子的路上。

3. 買前精挑細選，買後無怨無悔，一旦出手投資就有長抱的打算。

4. 投資店面以三角窗、投報率３％以上為主。