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中國奧園(3883)借債派息? (1)

(1)
這公司在昨晚6時公佈業績，帳面所示業績非常良好，增長110%，至9.30億，但實際上扣除其他收入、出售共同控制的權益、重估及利息資本化等影響後，這公司實際盈利虧損，更減少了1,800萬，至3.48億，如下圖示:

(2)
因出售共同控制權益，公司錄得8.58億的特殊利潤，所以除5.2仙人民幣的股息外，更額外加派26仙的特別股息，以公司股本26.155億股計算，約派發1.7億元股息及6.8億港元特別股息，合共8.5億元，但派息資金的由來，看來十分昂貴。

2012年11月8日，公司建議發行美元優先票據，發行額及年利率未定。至14日決定發行1.25億元的票據，年利率13.875%。後來在1月21日加發1億美元，次日又完成。這兩次集資額合共2.25億美元，合共17.4375億元。其中後來加發的1億美元，即7.75億，和今次派息額其實只是差數千萬元，如果公司能保守一些，不派息把資金用作發展，其實大可不必發行這麼昂貴的債券來派息，更使股東未來負上不少的利息負擔，影響盈利。但是為何公司在不必要的情況，發行高息債券，進行這樣的高派息?

因為最大得益者應該是老闆，所以實在令人憂慮起老闆的財務上來，而這次購買這共同控制的權益的對象，也是名振香江股票界的朱太，下星期，我們不如這個物業的因果由來。

延伸閱讀:
1. 部分上一手資料
 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/2004-09-15/600376_20040915_2.pdf
http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/2008-04-26/600376_20080426_2.pdf

2. 初購入物業

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2009/0707/LTN20090707012_C.pdf

3. 補充
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0927/LTN20120927629_C.pdf

4. 加大投入

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2009/0730/LTN20090730003_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2009/1216/LTN20091216534_C.pdf

5. 出現困難

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2010/0927/LTN20100927692_C.pdf

6. 吃掉項目
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/0801/LTN20110801006_C.pdf

7. 出售物業公告

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0401/LTN20120401329_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0927/LTN20120927629_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/1101/LTN20121101010_C.pdf

8. 物業訊息
http://baike.baidu.com/view/3313318.htm

9. 「逃離」長安8號
http://house.hexun.com/2012-04-16/140445912_1.html

10. 朱太接手 京爛尾樓王

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20120328/00202_017.html

落後的小型內房股：中國奧園

中國奧園2018年銷售目標鎖定730億 55%貨值布局一二線城市

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-03-16/1199785.html

每經記者 魏瓊 每經編輯 魏文藝

克而瑞數據顯示，2017年17家房企進軍千億陣營。隨著房地產行業規模集中度加速提升，2018年和2019年這一數字將繼續增長，千億規模已經成為房企行業地位的象征。

在3月15日於香港舉辦的業績發布會上，作為粵派房企的“後起之秀”，中國奧園地產集團股份有限公司（股票代碼：3883.HK，以下簡稱奧園）宣布2018年銷售目標為730億元人民幣（下同），同比增長60%；未來三年將保持不低於40%的複合增長率，2019年銷售金額將不低於1000億元。

《每日經濟新聞》記者註意到，奧園近幾年加速擴張，2017年全年實現合同銷售金額455.9億元，同比增長78.1%，一舉超越了時代地產、越秀地產、保利置業等多家粵派房企，在克而瑞銷售排行榜上從2016年的65名躍居第40名。

規模增長提速 2019年沖千億目標

據奧園發布的年報顯示，2017年奧園實現合同銷售金額為455.9億元，同比增長78.1%，完成全年銷售目標的137%。實現營業額191.15億元，同比增長61.6%；實現毛利潤約為51.11億元，同比增長56%；凈利潤同比增長94%，達到19.5億元。

《每日經濟新聞》記者梳理奧園近6年數據發現，2017年為奧園業績最好的一年。2012年至2016年，奧園合約銷售金額分別為52.51億元、100.38億元、122.23億元、151.71億元、256.02億元，同比增速分別為5%、91%、22%、24%、69%。2012年到2017年，奧園複合增長率達到54%。

按照奧園的發展規劃，2018年奧園銷售目標為730億元，同比增長60%。據奧園營運總裁馬軍透露，未來奧園的複合增長率將不低於40%，2019年銷售金額將不低於1000億元。

押註一二線城市 今年將推50個項目

在規模競賽中，各大房企均將“千億”設定為短期內目標。最終能否實現，除了具備充足的貨值，同時在政策調控下踏準行情亦尤為重要。

政策調控下，去年三四線市場大熱成就了部分房企的優秀業績。有觀點認為，一二線城市在調控下銷售將持續收緊，2018年的機會還是在三四線城市。

對此，馬軍在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表達了不同觀點，他預計2018年一二線城市的成交面積會有小幅微漲，而三四線城市的市場壓力會比較大。

馬軍指出，受政策調控影響，一二線城市周邊的三四線城市溢出效應依然會繼續，成交量會進一步放大，價格會進一步上升，但漲幅是有限的。據此，奧園2018年貨值將有55%左右在一二線城市，三四線城市的貨值比例大概為40%～45%。

2018年前兩個月，奧園銷售金額大漲113%，實現合約銷售金額81.06億元。對此馬軍解釋稱，月份的銷售金額和房企本身的推貨有關，奧園很多貨量是在2017年12月集中推出，所以去年12月銷售金額增幅較大，2018年前兩個月業績增幅較大是延續了去年12月的態勢。

從推貨分布來看，奧園將大部分貨量集中在上半年推出。馬軍指出，2018年上半年奧園將有33個新項目推出，下半年大約有17個新項目上市。

借道收並購  提高資金周轉率

駛入增長快車道後，奧園加大拿地力度。數據顯示，2017年奧園斥資240億元獲取新增項目58個，新增可供開發的建築面積約為1286萬平方米，新增貨值約1669億元。截至2017年12月31日，奧園土地儲備總建築面積約為2487萬平方米，總貨值約為2823億元。

2018年，奧園預計將拿出銷售金額的50%用於土地拓展，預計拿地資金約為350億～360億元。

上市以來，奧園格外看重通過收並購獲取項目。據了解，在2017年新增的58個項目中，約81%是通過並購、合作等方式獲取。收並購的項目能夠快速開發、實現快速回款，縮短現金流回正周期。

其中，粵港澳大灣區為奧園布局的重心。數據顯示，2017年奧園在大灣區合同銷售為243億元，占合同銷售總額的53%。截至2017年底，奧園已在大灣區布局項目50個，土地儲備總建築面積約753萬平方米，占總土地儲備的30%，預計2018年可售貨值約418億元。

馬軍表示，發展大灣區已提升為國家戰略，預計有關規劃細節將於今年內公布，該地區的總投資將會提升。奧園將繼續加強投資力度，把握機會，在合理價格下通過收購合作、介入舊改、招拍掛等手段，長短線結合的策略確保在大灣區的可持續發展。

據了解，目前奧園在大灣區及其他地區有16個處於不同階段的城市更新項目，規劃總建築面積約1053萬平方米。奧園副主席兼行政總裁郭梓寧指出，為了縮短城市更新項目的開發周期，實現高周轉，奧園選擇的城市更新項目都是之前有合作夥伴跟蹤幾年的，再去並購與合作以降低城市更新項目的入市時間。

奧園地產(3883)專區

1 : GS(14)@2011-01-21 07:35:27

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=9620
新聞專區

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2 : GS(14)@2011-01-21 07:35:42

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110120540_C.pdf

大執位

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3 : wood(6277)@2011-01-21 22:30:18

換左人...公司前景樂觀嗎?

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4 : GS(14)@2011-07-26 23:38:35

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15464799
未受調控打擊奧園盈喜
2011年07月26日

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5 : onesee(1238)@2011-08-02 14:36:11

請改標題
不是新聞區

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6 : GS(14)@2011-08-12 08:12:19

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110725232_C.pdf
盈喜
中國奧園地產集團股份有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）董事會（「董事會」）欣然
宣佈，根據本集團對截至二零一一年六月三十日止六個月的未經審核之綜合管理賬目之初步審閱，
預期本集團截至二零一一年六月三十日止六個月的未經審核綜合淨溢利，將較二零一零年同期有大
幅增長。溢利大幅增長主要由於交付物業的平均售價及毛利率上升

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7 : GS(14)@2011-08-12 08:12:36

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110812010_C.pdf
截至二零一一年六月三十日止六個月的中期業績公佈
摘要
‧ 截 至 二 零 一 一 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月， 營 業 額 為 人 民 幣1,588.1百 萬 元， 較 二 零 一 零 年 同 期
上升約35.7%，主要因為本集團實行商住雙線發展戰略成功執行的成果。二零一一年首六個
月，物業發展確認收入的平均售價大幅增長至每平方米人民幣11,012元。
‧ 期內毛利率為31.6%及淨利潤率為約17.5%。
‧ 本公司股東應佔期內溢利及全面收益總額為人民幣278.6百萬元，較二零一零年同期增加約
66.5%。
‧ 期內每股盈利為人民幣10.66分，較二零一零年同期的人民幣6.40分上升約66.6%。
‧ 期 內 合 約 銷 售 金 額 約 為 人 民 幣2,341.6百 萬 元， 較 去 年 同 期 上 升 約95.6%， 本 集 團 三 個 大 型
商業住宅綜合項目沈陽奧園 • 國際城、奧園 • 海景城和奧園廣場共錄得合約銷售金額約人民
幣1,124.7百萬元，為本集團作出了重大的貢獻。
‧ 於二零一一年六月三十日止銀行結餘及現金（包括受限制銀行存款）為人民幣3,776.6百萬元。
於二零一一年六月三十日本集團處於淨現金狀態。

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8 : GS(14)@2011-08-13 16:59:55

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110812010_C.pdf
實際只是賺2億，都好似好保守

未來展望
面對下半年全球經濟環境依然不容樂觀，和國內繼續從緊的政府調控及藉此帶來的市場壓力，本集
團 將 繼 續 堅 持 以 既 定 的 完 成 年 度 經 營 計 劃 和 項 目 整 體 利 潤 率 最 大 化 為 目 標， 繼 續 實 行 商 住 雙 線 發
展，秉持有效利用該發展理念來保證本集團的銷售增長。
年內本集團已收購多個地段優越、具升值潛力的商業及住宅項目，延續奧園廣場商業銷售模式的成
功。瀋陽的瀋陽奧園 • 會展廣場、以及上半年收購位於廣州的奧園養生廣場及江蘇的昆山奧園，貫
徹奧園快速開發的模式將於下半年推出市場銷售，相信將為本集團銷售業績帶來較大的貢獻。
隨著奧園養生城的開業，未來本集團將加大品牌宣傳力度，貫徹「構築低碳健康生活」的品牌理念，
把養生、低碳的優質生活帶入奧園居住社區。
為應對趨緊的金融貨幣政策，本集團繼續維持審慎理財政策的原則，以加強財務管理力度，加速銷
售資金回籠，確保良性的現金流狀況，提高資金周轉率，並進一步拓寬融資渠道，為本集團快速、
持續發展提供強大支持。

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9 : 清風詩人(3217)@2011-11-03 12:25:20

《經濟通通訊社３日專訊》中國奧園（０３８８３）宣布，透過公開拍賣，以代價約
６﹒６８８億元人民幣（約８﹒１７６億港元）收購土地，會以內部資源支付。該土地位於中國
廣州番禺區廣州南站核心區，總佔地面積約為１﹒６７萬平方米，容積率不高於８。土地指定用
作商業及金融用途。（ｊｗ）
http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... ETN211103212&page=1

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10 : 游浪潮(3792)@2012-01-31 21:59:09

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120131435_C.pdf

想講俾大家聽佢仲好有錢走去投地？

該土地位於中國重慶市九龍坡區大楊石組團N分區N14-1/03 地段，總佔地面積約18,500 平方米，建築面積約為90,972 平方米，並指定用作商業及住宅用途。
收購事項的代價人民幣218,340,000 元（相當於約268,400,000 港元）乃重慶市土地交易中心訂立的最低投標價格

每建築面積成本 RMB2400，真係平…

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11 : greatsoup38(830)@2012-01-31 22:00:59

他近排都好進取

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12 : ksw(1423)@2012-01-31 22:21:06

呢隻我覺得平, 當然湯兄個隻又平又高息無得比啦

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13 : GS(14)@2012-03-24 18:11:22

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120322011_C.pdf
3883
實肉賺3,000萬，較去年持平較好，財務不錯。
摘要
‧ 本集團於二零一一年的總合約銷售額為人民幣5,016.4 百萬元，總銷售面積約為550,100 平方
米，平均銷售價約為每平方米人民幣9,100 元。
‧ 本集團截至二零一一年十二月三十一日止年度的確認收入為人民幣3,022.2 百萬元，較二零一
零年上升人民幣580.0 百萬元，升幅23.7％。
‧ 本集團的本公司擁有人應佔溢利增至人民幣448.5 百萬元，較二零一零年上升39.6%。二零
一一年的每股基本盈利為人民幣17.17 分，較二零一零年上升39.6%。
‧ 於二零一一年十二月三十一日，本集團的銀行存款餘額為人民幣3,823.2 百萬元。本集團維持
了低負債比率，淨負債比率為12.7%。
‧ 二零一一年成功包括在中山、廣州及江蘇省等地收購土地後，本集團於二零一一年十二月
三十一日的土地儲備增至總樓面面積8.60百萬平方米，平均土地成本約為每平方米人民幣780
元。本集團亦於二零一二年第一季在重慶收購土地，代價約為人民幣218 百萬元。
‧ 建議每股人民幣5.15 分之末期股息。
‧ 於二零一一年，本集團有效實行商住雙線發展策略。商業綜合項目（例如奧園廣場、奧園• 海
景城及瀋陽奧園• 會展廣場）二零一一年合約銷售額皆令人滿意。
‧  本集團大型養生保健酒店奧園• 養生城於二零一一年六月隆重揭幕。
…
未來，本集團仍將積極把握市場上優質的並購機遇，堅持投資剛性需求旺盛、增長潛力大的地區，
尤其是我們已經積累了深厚發展經驗的華南地區。同時，集團亦將積極配合政府加強「三舊改造」工
作，力爭以較低的代價奪得具有發展潛力的地塊，為本集團儲備優質發展項目。

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14 : sunjcom(1601)@2012-04-01 18:55:48

内地发展商中国奥园 (03883) 手上被喻为「北京最贵烂尾楼」的长安8号项目，终成功甩掉这个大包袱，而接货者为本港有「壳后」之称的金利丰 (01031) 行政总裁朱李月华 (朱太) ，市传将会以约15亿元 (人民币‧下同) ，购入奥园该项目51%权益，并传会进一步全购项目及开发。对此奥园发言人不予置评。

世纪协润现持长安8号项目公司耀辉置业96.8%股权，奥园和北京富豪王志才合组的王府世纪，分别持世纪协润52.69%和47.31%权益，所以奥园实际持长安8号51%权益。

曾三次易手 欠债30亿

长安8号位于北京CBD核心区，大望桥东南角，总楼面逾24.76万方米，项目最先拥有人为王府世纪，早在○六年二月开工，但股东和债权人问题导致多次停工，易手三次，○九年由奥园接手，易名「长安8号」，并预计总销售额有130亿元。但该项目现欠负银行、股东、工程及各供应商的欠款，高达约30亿元未解决。

整个项目或需80亿投资

接近奥园消息指，朱太私人会以近15亿元，悉数买入奥园所持的51%项目股权，或再向王志才洽购馀下的49%至全资拥有，全购代价与上述的30亿元欠款相若，且不排除日后与王志才合作完成项目开发，测量师估计其开发成本需近40亿元，即朱太合共需投入约80亿港元。资料显示，长安8号项目总楼面中，近19 万方米为可售豪宅，剩馀可兴建商场、写字楼或酒店，若成功落成出售，以京城每方米7万元计算，可回笼约130亿元。

至于奥园，在去年七月王府世纪贷款违约，奥园以7.13亿港元价格购入世纪协润相关贷款，今次出售套现，亦劲赚逾7亿元。

分析员指奥园其实亦急需资金应付其他项目，去年至今，奥园在江苏、广东、重庆共收购了6幅土地，增加了超过108万方米土储，令总土储增加至860万方米。

奥园业绩显示，去年底止流动资产总值129亿元，包括现金逾38亿元，但当中逾29亿元为受限制存款，流动负债逾85亿元，公司希望今年能够完成预定的50亿元销售目标。

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15 : greatsoup38(830)@2012-08-11 19:22:08

http://hkba.eastmoney.com/look,03883,304167.html

5
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

土地溢價：

2011全國130個城市土地成交樓面均價為每平方米1056元，按年下跌17％。
奥園土地儲備平均成本為590元。

[ （1,056 - 590） / 0.813 ] x 8,500,000     4,872,078,720
------------------------------------------- =    ------------------- = HK$1.863 per share
        2,615,500,000             2,615,500,000

賑面值：HK$3.1

長安八預計淨利：HK$0.35

南沙養生酒店、奧園廣場自留商業部份，入伙重估溢價：HK$0.38

已銷售未交房預計淨利：HK$0.45

* 3.10 ＋ 1.86 ＋ 0.35 ＋ 0.45 = HK5.76 （不超乎六港元）
作者：116.48.123.*  发表时间：2012-7-11 02:07:40 [我支持] [不好说] [我反对] [引用] [回复主题]



8
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

一塊在2002年購入的別墅用地，其後地段被劃入生態保育區，

於2006年12月15日由廣州市政府收回。

公司將其撇賬但五年來不斷索償，堅決要地不要錢。

2007年賬面值人民幣0元 （2006：人民幣56,357,406元）
12/2011 獲政府補回蘿崗商住用地塊：
15.5 萬米 x 3,000 = 4.65 億 = HK$0.22 / share （估值）

即使把上項算上也不足 HK6.00
作者：116.48.123.*  发表时间：2012-7-11 02:35:11 [我支持] [不好说] [我反对] [引用] [回复主题]
9
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

在港上市地產股，股價對資產淨值是有折讓的。

2007 年上市時我算過它資產，估值僅是約 HK$2.50，

上市後被炒上超過七元，我很奇怪，

不明白大家到底在校內學了什麼？我不買。

現在也感奇怪，當年追高的人們那去了？我便掏錢入了這支股票。
作者：116.48.123.*  发表时间：2012-7-11 02:45:06 [我支持] [不好说] [我反对] [引用] [回复主题]
10
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

股民有多聰明？

真的不好说！
作者：116.48.123.*  发表时间：2012-7-11 02:48:17 [我支持] [不好说] [我反对] [引用] [回复主题]


12
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

那是計入了長安八的土地的平均價了，我已移除調整；

因江西土地無大作為，在調整時已因應減半。

2011 年第四季所入南站商業地 AV5000，番禺合作奧園國際中心 AV4000 都已計算在內，

而得出均成本 590 了。

最大地盤在瀋陽

輕軌 2013 六月開到。地鐵2號線延長線也正在建設當中，計劃於2014年試運營。這些利好因素都將刺激瀋陽房地產市場，成為2012年瀋陽房價上漲的動力。業內人士認為，未來瀋陽的房價漲幅將日趨平緩，房價每年15％、20％的快速上漲情況，今後很難再出現。未來瀋陽中心城區和渾南地區的房價將逐漸接近，同時瀋陽房產市場的熱點區域也將逐漸南移。蘇家屯應該會成為下一個房地產市場發展的熱點。像高鐵和新的瀋陽南站都是在蘇家屯，在近幾年對蘇家屯地區房地產市場推動力還是非常明顯的。

次集中在番禺

都是高鐵、地鐵商業盤。

差距最大來源是我離除了 北京 CBD 內長安八超高入股地皮；

以 130 城平均 土地價去作比對，根本已是極端保守估量！
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-11 13:21:39 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
13
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

6月10日瀋陽副市長楊亞洲表示，為適應城市發展需要，

到2020年，渾南新城可能成為瀋陽的城市中心；
規劃建設的四條有軌電車線路，擬於2013年六月正式投入運營！

2011年廣東經營性土地的價格是五年前的 3.9 倍，等於升了 3 倍左右。而廣州2011年住宅用地的拍賣均價是每平方米7200元。
中山地皮是 2009 三月世界金融恐慌時拿來 AV790。

最大幾個盤現在地價都已三數倍於入貨價。

我是個超級保守的估算者，要不是便不會待到股價約一港元才入貨了。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-11 13:35:36 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
14
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
那麼....明年PE只有1倍多?
作者：203.90.7.*  發表時間：2012-7-11 14:09:58 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
15
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

我的估算：

2012 是交房大年 ＋ 奧園廣場入夥重估 ＋ 長安八售出淨利 ＋ 現金多融資成本下降

2012 每股淨利 > HK0.60 。股價 1.08 / 0.6 = 1.8 PE

2013 反映2012較低銷貨價 ＋ 海景城場商入夥估值 ＋ 增加了的商場及酒店收入 ＋ 3％ 人民帀升值

2013 每股淨利 約 0.32。股價 1.08 / 0.32 = 3.4
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-11 14:28:26 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
16
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
你在估算土地溢價方面我不太認同。不過因為出售了長安八號令資金回籠了超過３０億，預期今年的業績肯定是亮麗的。但要注意近兩年奧園的銷售增長相對緩慢，尤其是在基數不大的前提下，中國奧園的銷售額仍然沒有太大的增長，這點必須留意。

銷售額增長才是令地產股上升的一個主要因素，不可太看重帳面資產淨值，不然的話我推介一隻更好，折讓更大的股票給你：1838中國地產，帳面價值 20.85，現價只售2.64，折讓近90％，很便宜對吧？

但這隻股票幾乎是沒人願意買的。


作者：219.77.13.*  發表時間：2012-7-11 22:11:25 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
17
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

1838 我不想說它不好，卻有些地方不適合我：

1） 2008 至今不派股息。

2） 當年低價私有化，2008高價分拆，汪世忠是誰股民認識。
3）

不說人家長短了。


作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 00:09:29 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
18
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

貼子被刪，我精簡一點。

從太平協和分拆出來的1838 估值低是有一些理由的，

其中一項是 自 2008 至今不作分紅。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 00:21:37 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
19
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

長安八是一次性收割，分開來計的話，這幾年都好看許多。

6/2009 至 12/2010 ：十八個月高地價期都沒買地，現在百億可用，

是否保守過甚，見仁見智吧。

轉作投資的奧園大廈、奧園廣場商業主體、南沙酒店、

海景城商場、養生廣場自留部份、瀋奧兩個商場一間酒店，

我估算是 2010 至 2012 年，每年有 20 億銷額是收起了。

主觀爭論我是不會參預的。

多謝你跟我作客觀性硏討，有益。謝謝。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 00:35:52 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
20
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

又刪，不明白，更簡。

長安八利潤分三年看，漂亮了。

2009 2H 起高利價期足18個月沒買地，現百億可用，不笨。

2010 至 2012 每年約 20 億可售者，轉作投資物業。

謝你啟發。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 00:57:33 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
21
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

銷售額是要比對公司大小才有義意的，我曾依據 13/01/2012 的收市價，

計出各間公司市值 （股數x 收市價），再比對它們的 2011 合約銷售額。

年合約銷售除以每元市值，計算出每元市值，在 2011 銷出了多少元的合約，

得出以下港元作單位的比對：

奧園          2.59

恆大          1.82
合景泰富      1.65  
保利          1.52

雅居樂        1.41  
越秀          1.05  
龍湖          1.02  

碧桂園        0.96  
中海          0.75  
華潤          0.48
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 12:38:21 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
22
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

依 29/06/2012 的收市價，我已對一些公司的 2012 上半年銷售面積，

作了一次同樣比對，得出的相對數值如下：

奧園          1.125
恆大          1.072

碧桂園         0.366
龍湖           0.294

中海          0.267
華潤          0.205

只比對了在港上市而又銷售前十名的。

因公司大小或市場估值不同，只比對銷貨量意義不大，
評論員或報刊執筆者事忙，便簡單比對銷貨值吧。

可留意：要交樓收錢才可入賬，上述樓花售出，
將大部份在 2013 財政年度損益賬上會反映出來。

其實認真的投資者還會比對它們的整年銷售計劃，
以對它們的整年銷貨成績作推演。
例：
恆大盤多，上下半年計劃推盤分別不大。
奧園盤比對少，它五月時公佈的銷貨計劃是 1H：35％，2H 65％。
通過比較，大致可預見整年計，兩者差距會擴大。

1.072 / 0.5  = 2.144
1.125 / 0.35 = 3.214


作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 12:50:55 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
23
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

隨著出售長安八及中山限價令的移除，

在手受限售令影響的，現在只有南沙尚餘住宅及番禺用作宿舍的共計約三百個單位，

以及已開工的重慶金域及在規劃中的廣州羅岡住宅部份。

即是受調控限價限購的面積，只佔土儲量的 3％。

而最大地盤瀋陽奧園正處在限購區邊，整個形勢十分有利。

調控的延續既意味著樓價受壓，亦為現金充裕者，提供了低位購地上位的機遇。


上半年合約銷售 23 億 @7516

23 / 50 = 46％

商業物業佔 52％

1 - 4 月售出 12.1 億 @7400，月均：3 億

5 - 6 月售出 10.9 億，月均：5.45 億

2011 年底已大量現金在手，

1 H 合約銷售 23 億，長安八 套現 25 億人民幣，

上半年買地只用了 1.7 億。

2012 是交房回籠大年，連未用盡借貸額計，

可用現金會達百億港元，市值才廿八億，

計劃中的大動作是什麼呢？

2012 增購土地目標面積為 150 萬平方米可建面積，

目標會以廣東省為主，省外地區則會以現時已進軍的成熟市場為優先考慮。

至今只買了東莞權益、重慶地皮 16.5 萬平方米，

即使把去年底簽約，今年一月初過數作實的奧園國際中心 70％ 權益算上，也只是 37.5 萬平方米。


* 更正了 2012 已購地數量
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 12:56:31 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
24
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
剛悉，長安八交易尚在進行中，七月無盈喜可出。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 15:19:25 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
25
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
感謝樓主！
樓主的研究很專業，我們是一家投資港股為主的基金公司，買了不少奧園，你的分析對我們很有幫助，目前我們關注的是長安8號交易進展如何。會否存變？希望得到您的幫助，謝謝！
作者：101.229.28.*  發表時間：2012-7-12 18:01:00 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
26
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

http://finance.discuss.com.hk/re ... o=lastpost#lastpost

我有一個筆記部放在上址，我看香港樓市差不多了，2H 2011 出掉了好些物業，

自然還了債，無槓桿買進了相當數量折讓巨幅的 3883，自然相當用心了。

我從事建造業多年，國內物業發展也有經驗，是有些優勢的。

事實上回報也好，從物業的淨回報 3％，這股份給予我的股息回報相當理想。

因為是長線投資，股價折讓收縮到四成以下才會留意吞吐機會。

我會談一談長安八的。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 22:27:01 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

買方：離岸公司

已公佈的資料：

買方擔保人及最終實益擁有人：朱李月華

27/03/2012 買方已向託管代理人支付 HK$ 6 億按金

14.8 億元的出售價格是基於世紀協潤的淨資產約 7.44億元、於2009年集團收購世紀協潤的原成本 8.23 億元，

以及出售成本約 4000 萬元所定出，公司認為作價合理。轉手長安8號，中國奧園將連同奧園貸款本金及利息收回，

總回籠約 31.78 億港元的資金，有助進一步增強原已穩健的現金流。



市場狀況：

4月11日，DTZ 戴德梁行公佈 2012 年第一季度市場報告顯示，今年第一季度，8203;8203;北京高端商品住宅售價大幅反彈，環比上漲15.26％，至4.86萬元/平方米。高端房進一步稀缺化：報告認為，十二五期間，北京市三環內將不再新供住宅用地，使原本就佔有優勢地理位置的高端住宅項目資源更加稀缺，價格不降反升。未來北京核心城區的土地供應將更多用於辦公及商業用途，商品住宅將進一步郊區化。

我的解讀：

從長安八號交易去看

應是賣方以五萬一平方倒算價計數 （減去了本應支出的各項費用、稅款）；

買方則以發展成本三萬一平方長線持有，以租金收入付離岸美元息，求年資本增值 15％ 預數。

兩方都可成嬴家，是少了許多中間環節。


作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 23:05:22 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
28
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

公吿上有關交易完成的內容是：

完成
出售事項之完成將於該協議項下完成之先決條件達成或獲豁免之日起計第五（5）個營業日發生。於本通函日期，除股東特別大會將於二零一二年五月十日召開以批准上文（1） 所述該協議及其項下擬進行之交易外，該協議項下完成之所有其他先決條件已正式達成。

於完成日期，買方將自出售股份代價結餘中扣起保留金以作為於保證期間保證賣方履行該協議項下之付款及╱或補償責任，並將於緊隨保證期間結束日起計三個營業日內向賣方退還保留金之餘額。


於完成日期：
（a） 買方及賣方將共同指示託管代理人向賣方發放600,000,000 港元按金；及
（b） 買方將向賣方支付餘下結餘代價約1,199,000,000 港元（經扣除下文「完成」一節所載之保留金及賣方與買方協定的其他應付款項）。
於該協議日期，買方已向託管代理人支付600,000,000 港元按金。

作為出售事項之一部分， 出售集團將向本集團償還公司貸款， 總額約為1,349,000,000 港元（相等於約人民幣1,091,941,000 元）。本公司經考慮出售事項之代價後認為，出售事項符合本公司及其股東之整體利益，為促進此交易，本公司同意結清應收出售集團的公司貸款的餘額人民幣約1,128,581,000 元，即指通函附錄三第43 頁所披露由出售集團以和解金額於二零一二年一月結清人民幣約285,291,000 元後的未償還餘額。於完成日期悉數償還公司貸款後，出售集團對本集團之付款責任將獲悉數解除。

--------------------------------------------------------------------------------------------------

到現在交易尚在進行中，有如下可能：

1） 買家拿不出錢。

2） 並非如通告所說所有協項下條件皆已達成，還有條件未得對方確認。

3） 買家因資金未到位，先付部份款並要求延長交易完成日期而得到賣方同意。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 23:17:28 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
29
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

長安八號的賣買價錢是公允的，鄰近物業並無跌價，公司也不缺錢。

不願盲猜，我會靜待有關事項進一步的公佈。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-12 23:21:28 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
以下為觀點地產新媒體對奧園集團總裁郭梓寧先生的採訪實錄：
13/07/2012

觀點地產新媒體：奧園今年在擴充土地方面有怎樣的計劃？您覺得今後的土地市場會呈現什麼樣的狀態？

郭梓寧：奧園現有的土地儲備足以滿足未來五至七年發展需要，未來會繼續以珠三角、長三角、環渤海、北部灣和中西部五大經濟圈為核心8203;8203;的戰略佈局，2012 年我們的目標增購土地面積為 150 萬平方米可建面積。

集團實行「商住雙線發展」的策略，住宅及商業項目均會考慮，目標會以廣東省為主，省外地區則會以現時已進軍的成熟市場為優先考慮。我們看到，近期土地成交價款的降幅有所縮小，拍賣市場的成交消息亦不斷，這些現像有顯示土地市場有價格企穩的跡象。以目前情況來看，適合剛需產品的地塊和一些較佳的商業地塊，比如副中心城市的中心商業位置之類，會比較受市場歡迎。

觀點地產新媒體：自調控以來，商業地產就成為房地產企業新的方向，持續至今熱度依然不減，如何看目前的商業地產發展？未來商業地產的方向是什麼？

郭梓寧：商業上的抉擇對房地產行業來說越來越重要。表面上看，這兩年因為調控的實施，特別是因為住宅的限購，商業地產得到了快速發展，但它的快速發展，也確實是因其內在拉動內需增長的商業價值。中國的城市化發展腳步剛剛邁出去，城市還在不斷擴展，商業的需求很大，發展的機會也很多，尤其是在二三線城市。與發達的一些國家地區相比，如新加坡、香港等，中國商業地產還處於發展初階段，未來會有很好的發展空間。

目前，城市綜合體項目越來越多，未來商業地產的發展，那些複合了健康、養生、教育等特色概念的主題商業地產會在8203;8203;同質化嚴重的市場上比較凸顯。電子商務的興起對實體商業也帶來了更多的考驗，那麼如何才能在市場中取勝？開發商的戰略眼光、運營水平會是一個長期的考驗。

而奧園在養生城項目上，就是把房地產開發與養生健康元素加以結合，賦以項目獨特的養生文化，提供集養生、休閒、生活於一體的人居服務，既增加了住宅產品的附加值，有效地促進了銷售，同時亦帶來新的經營收入，打造出健康住宅和特色商業經營聯動的創新開發模式。

我覺得綜合體商業一定要考慮如何給消費者一個品質生活的體驗，如何跟這個城市這個區域的氛圍結合，展現城市的特色，讓消費者來商場來體驗一種時尚、放鬆的悠閒生活。比如我們在番禺開發的奧園廣場，開發的初衷就考慮要給廣州南區創建一個時尚購物的新地標。目前，項目的招商情況非常理想，區域商業標竿地位也已奠定。

作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-13 09:57:05 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
31
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
觀點地產新媒體：奧園的商業項目比例不少，發展情況如何？今年是否會擴大商業的佔比？

郭梓寧：奧園在商業房產方面的發展取得了不俗的進展，所推出的多個商業項目均受到市場認可。證明「商住雙線發展」的策略行之有效，我們會繼續秉持有效利用商住雙線發展理念來保證集團的銷售增長。

在奧園去年購入的地塊中，商用地塊或商住綜合開發地塊佔很大的比例，如純商業綜合體項目--奧園養生廣場，中山金域以及崑山等地的地塊都是進行商住綜合開發。此外，集團新購入的廣州南站以及萬博項目的地塊都為商業金融用地，計劃進行大型商業開發。

公司商業地產具備三線產品，一是商業公寓，二是自持大型主力店配合主題商舖，三是住宅配套商舖，三線產品都已形成較好、成熟的開發模式。今年上半年，奧園集團商業物業的銷售已佔公司首六個月合約銷售總額的約52％。同時，奧園旗下專門負責商業運營的資產公司正在不斷擴充，集中加強商業運作，這個板塊未來會成為與地產開發並重的管理板塊。

觀點地產新媒體：今年以來，隨著中國經濟出現急速下滑，宏觀調控政策轉向穩增長，房地產行業在其中會受到哪些影響？奧園在此形勢下是如何應對的？

郭梓寧：內地通脹進一步放緩給政策放鬆帶來充足的空間，近期也出台了個人首套住房貸款優惠及降息等政策。雖然這些措施更多針對剛性需求，但對整個樓市來言肯定是利好，剛需購房者的還款利息明顯下降。無論是房地產投資，還是房地產銷售面積、新開工面積、竣工面積等，5月都較3、4月份有所回升，說明近期貸款的放鬆、降息等政策都發揮了作用。

但「限購令」仍是一條重要的政策「紅線」，這對市場的投資投機需求仍然有遏製作用，目前的房地產微調政策也在於確保剛性需求，未來幾個月樓市大幅攀升的情況較難出現，但很有可能企穩並小幅回升。

在今年這種嚴峻的市場環境下，奧園會以順應市場大勢為前提，在壓縮成本的同時最大程度促進銷售，我們會積極捕捉年內出現的階段性市場階段熱點和機會，以銷售為第一出發點。

同時針對不同地區、不同產品、所處不同銷售階段針對性採取促銷措施，如有些項目已處尾貨階段，我們會採取適當優惠促銷手段清盤，這樣做也有利公司節約運營成本。對於剛需產品，需求一直旺盛，但在觀望情緒濃厚的市場氛圍下，我們會採取一些優惠措施以增進成交。

觀點地產新媒體：去年奧園曾獲評過「年度最佳品牌建設」獎，那麼奧園在品牌建設方面有何獨特之處？

郭梓寧：一個出色品牌的建立所需要的是專注、創新和專業。企業首先需要確立一個專注、貫徹始終的發展理念，其次，創新的發展理念和發展模式也是彰顯品牌特色的必要條件。此外，集團對塑造品牌的傾力投入和其專業程度也非常重要。

奧園率先樹立了「構築低碳健康生活」的品牌理念，成為在國內房產界倡導低碳健康生活模式的先鋒，旗下的項目始終堅持對於低碳、健康以及養生概念的詮釋，得到了消費者的高度認可。

今年4-6月的時候，集團在全國多座城市同時開展「奧運年奧園情」系列活動，倡導運動健康精神，傳揚低碳健康生活宣言。而且還邀請了羽壇巨星謝杏芳作為奧園健康大使，在瀋陽、廣州、中山三地出席2012「奧園盃」羽毛球公開賽。

觀點地產新媒體：您認為今年房企的融資渠道是會更緊還是更鬆？在您看來，奧園在今年最優先會選擇的融資途徑是什麼？此外，當淨利潤率與銷售業績出現衝突的時候，應該如何平衡？

郭梓寧：國家上月已放鬆銀根，息率也有調低，相比去年可能會鬆一些。奧園目前的資金狀況非常健康。若集團有融資需求，會儘可能地選擇條件較佳的方式以降低財務成本。今年這種嚴峻的市場環境下，我們會以順應市場大勢為前提，在壓縮成本的同時最大程度促進銷售，外銷內壓兩手都要硬。

觀點地產新媒體：中國房地產行業在，如此複雜的政策經濟形勢下發展至今天，您認為行業未來的可持續發展道路是什麼？企業應如何達致發展與存續的平衡？

郭梓寧：一個在國家政策下兼顧股東利益、消費者滿意度、企業社會責任、員工利益的企業才可以稱得上是傑出的。奧園過往一直這樣要求自己，未來我們仍會以公司與股東、客戶、員工、行業、小區與環境之間的和諧發展為目標，努力實現履行社會責任與公司業務運營的有機融合。

有經濟學家說中國房地產的下半場已經開始，對一個希望得到健康持續發展的企業來說，一定會思考接下來的路要怎麼走才更精彩。

我們希望通過有特色的產品設計和總體規劃，以品質為導向，將健康、養生、文化、教育等內涵融入的人居或商業產品，與全方位的城市功能相複合，形成具有奧園特色競爭力，提升商業項目與住宅產品的附加價值，實現人居和商業產品的不斷增值。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-13 09:58:06 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
32
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00



貼子 #22 是根據中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發佈的數字，

它佈告奧園上半年銷出了 30.6 萬平方米合約，奧園新近發表了通吿，

上半年的合約銷售面積應是 34.13 萬平方米，我相應修正了如下比對。

依 29/06/2012 的收市價，我已對一些公司的 2012 上半年銷售面積，

作了一次同樣比對，得出的相對數值如下：

奧園          1.255
恆大          1.072

碧桂園         0.366
龍湖          0.294

中海          0.267
華潤          0.205

1.255 / 0.35 = 3.58

1.072 / 0.50 = 2.14
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-13 16:39:36 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
33
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

瀋奧二月中至今賣了千七間，去貨順暢，可推尚未面市的 800 間新單位了吧。

上半年中山奧園也是市銷貨前列，目前該市氣氛比較滯。

江門奧園價錢算是企穩，海景城寫字樓銷得很好，
奧園廣場及友誼尚居在減價中清了貨；
金域及養生的舖位很成功，印象高迪成績不算理想，
玉林、清遠、佛岡普通，南沙卻受制於對手不問成本政策了。
市道艱難，銷售面積追入合景泰富，得來真的不易。


下半年：

中山、瀋陽仍是主力。

國際城加推兩居室新品，67-105 平米，13/7 開始認籌，七月底八月初開盤。
玉林奧園 將於9月推出新房源。
南沙奧園 9 月份會推出最後的樓王單位，只有百來套，面積在150-180平米左右。
奧園金域 91-138 平米戶型 32 層高組團，將於 7 月份面市。
養生廣場 今年11月將推出 40-80 平方米的公寓和 50-230 平方米的臨街商舖，是主力盤。

重慶金域 高層小戶，預計 9 月開盤。

佛岡奧園 別墅新推溫泉8203;8203;假日公寓 50 套，位於別墅上、酒店旁、潖江邊，面積 30-75 平方米，是廣州北較少出現的投資度假產品。

2012 下半年銷情是樂觀的。

另一重頭戲是番禺奧園廣場商業主體的開業！
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-14 17:44:46 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
34
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
北京海淀區西北三環外萬柳地塊以樓面地價 33831 元/平米成交。
市中心 CBD 內的長安八，今年首季定價作 deal，買家的膽色是會有很好回報了。

次季房價上漲引發了市場對政策從嚴調控的預期，也成為近日內房股低走的原因。
換屆之年，穩字當先，只會是現行政策的保持，銀根持續放鬆。
七、八成的資產折讓，所做就出來的股民之間資產轉移機遇是公平的，
地位、權力、關係、學位、年紀，都變得次要。
問題很簡單？誰用功。

尚在等候長安八有關公佈。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-18 23:05:01 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
樓主辛苦了！昨晚23點還在寫，奧園近年來幾次併購都很成功，長安8號當初也是低位入貨，合理利潤正常，至於房控，相信下屆不致如此偏激，我們將堅定持有，並伺機增持，希望與您一起等待舉杯共慶時
作者：101.229.28.*  發表時間：2012-7-19 06:04:10 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

連交易成本再減去六月派息是 1.15，目前仍處負數，因為著眼是資產價值重估，心裡便不急燥。

因為已不打算添注，現在是希望這股份向上走 10％ ，使得賬面好看些。

比我們都心急的應是上市前以每股 1.26 入股的國泰基金吧，已經七年了，

這支美國基金在上市時或之後，未作過套現，仍持守著約 12％ 股權。它

有一個董事席位在董事會內，成了小股東的代表去參預決策。

我也祝願國泰基金早日得享厚利，使美國那邊的基金持份者開顏歡慶。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-19 23:11:35 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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奧園 以 1.9 億元人民幣收購，株洲兩地塊 70％ 的權益：

* 位於株洲市石峰區響田路80號的香博堡國際項目，可建8203;8203;樓面 15.39 萬米

* 位於株洲市荷塘區紅旗南路198 號的愛丁堡項目，可建面積 6.783 萬米

190000000 / [（15.39 ＋ 6.783） x 70％] = 樓面地價 1224


作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-20 14:04:57 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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是在對急於周轉情況下入股。

大量現金在手，而市面青黃不接，十八個月放可收成的機會甚多。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-20 14:05:43 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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市上青黃不接樓盤眾多，現金豐裕者，大可擇優進場。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-20 14:10:49 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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奧園 以 1.9 億元人民幣收購，株洲兩地塊 70％ 的權益：

* 位於株洲市石峰區響田路80號的香博堡國際項目，可建8203;8203;樓面 15.39 萬米

* 位於株洲市荷塘區紅旗南路198 號的愛丁堡項目，可建面積 6.783 萬米

190000000 / [（15.39 ＋ 6.783） x 70％] = 樓面地價 1224

如此無公害、已公佈資料都被刪去，版主請作指引為是！
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-20 14:15:00 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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隱患在於，1，07年上市，之後業績馬上大變臉，不知道這個習慣改了沒有？
作者：14.212.52.*  發表時間：2012-7-20 16:04:20 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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4，股價跌了幾年，也不見管理層出來提振，不見回購，是否沒信心？或者沒動力？
作者：14.212.52.*  發表時間：2012-7-20 16:08:10 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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5，資產有折扣，問題是，沒人保證這個折扣幾時候消失！再有，也不知道通過什麼方式消失---------你看看合生創展的模式就知道！
作者：14.212.52.*  發表時間：2012-7-20 16:10:35 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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5，長期目標無，你不知道它的遠景是什麼，看不出管理者的信心！
作者：14.212.52.*  發表時間：2012-7-20 16:11:57 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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依今天收市價，大股東的持份約值十億人民幣，僅夠在旺角彌敦道買四間靚舖收租。

房企多的是，看不上眼，睇少一隻又何妨。我是大注下了，不得不關顧吧。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-20 22:45:17 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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更正：是 2011 財報。把兩份文件讀通，是花點時間，但將來面對新股而犯錯的機會，應能減少。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-20 23:08:07 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

被刪了，現補充。

我想說在 3883 網站，還存有 2007 時招股書，比對 2011 財報，都讀一讀，有助進步。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-20 23:12:55 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

不說估值，就看看簡單易明的賬面值，招股書上寫明在 03/2007 時淨資產人民幣 8.8 億。

12/2011 時淨資產賬面值人民幣 65 億。公司這五年在長足發展。

股價跌了許多？好比船還沒動，是心在動。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-20 23:37:55 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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不明白郭梓文為什麼不把奧園私有化?只需要15億港元.
作者：58.250.111.*  發表時間：2012-7-21 00:12:11 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

高至七元，低及五角亦未見出手，曾面談，印像是踏實而保守，能幹，有分寸。

預計下次股市高潮，亦不會興波作浪。認為他是在工作中尋找滿足的一類人。

大摩、瑞信上市價定得太高，朋友們要吸取經驗，也要教懂孩子。

我相信不會私有化，回購機會也不高，很大機會派息年年會增加，

現價是好股，當年是超貴股；

即使現價也不是用來炒的，只是隻投資好股。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-21 00:57:03 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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請教樓主:

1:你是怎麼算出平均地價為590元/平方米?能告訴公式嗎?

2:收購東莞和株洲的地一事,閣下有何高見?

謝謝!
作者：58.250.111.*  發表時間：2012-7-21 09:15:40 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主


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依所公佈者計總成本，減長安八我所知@15000 再調節，將來我會前途有限的地，我減去些面耫計平均，誰計結果都差不遠。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-21 12:13:16 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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株州是碧桂園職員出來闖，一個盤在賣一個快可賣，江湖救急購入股權及股東債，普通。

東莞類似，很好！
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-21 12:17:19 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

東莞地有段故，湖景靚地要拍，遇溫總加碼，全世界頭痕，本地小企竟一票獨得，眾譁然。

銀行對小企如何大家知，奧園依原價加稅費成大股，兩方開心有揸拿，所以說很好。

東莞我朋友多，知多些路邊社消息。宜春有點投資，株州西站接駁，熟人是有。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-21 14:00:27 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

東莞地有段故，湖景靚地要拍，遇調控加碼，全世界頭痕，本地小企竟一票獨得，眾譁然。

銀行對小企如何大家知，奧園依原價加稅費成大股，兩方開心有揸拿，所以說很好。

東莞我朋友多，知多些路邊社消息。宜春有點投資，株州西站接駁，熟人是有。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-21 14:09:13 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

因為市值及年度成交流通率達標，27/7 奧園將成為容許被沽空的股份之一。

因為街貨量不多，回補困難，而且該公司資金充裕，透明非常，沽空所能捕捉到的獲利機會很少，勿試為佳。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-23 22:20:11 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

儘管6月份房價環比上漲城市有所增加，但基本屬於恢復性上漲，8203;8203;大部分城市房價仍然低於去年同期水平。保障房也開始以年率百萬計開工及落成。2012 年上半年房企的顯示，暴利不再，但生意仍有得做，小房企倒弊的個案也比想像中小。生意漸漸向 100 大歸邊，A 股房企平均市盈率大約 14 倍，上市房企的資金流也有改善，房價升也升不想，趺也跌不入肉，去化期在縮短，新開工地盤都偏向剛需產品。隨著更多城市地鉄計劃完成或出臺，近郊地為大城市正在堤供更多可售土地。

房屋市場及 A 股房企估值，都向更健康的方向發展，利息也進入了下行期。

香港上市房企的估值在國內房地產步向健康的同時，卻仍是充斥著恐慌的情緒，我看是瞭解不足的緣故。比方說 3883 現金是市值的兩三倍，在手的盤都有錢賺、賣得好，派息也高，2012，2013，2014 的平均市盈率是低於三倍，現在約一元的股價是不理性的。

我卻不相信股價近期有暴升的機會，因為股民是不會一下子都清醒過來的，驚覺八成折讓的房企，比報稱減價 20％樓房更值得購入的人，起初不會多，只會漸漸增加。大部份人呢？他們喜歡到股價火旺時才加入追逐。暴升？作夢！
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-25 00:17:03 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
58
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

夜己深，要睡了。

想到一點，放在這裡，更寧靜，合衛生安睡道理。

依時價旺角一間 300 平方米的店面，不計其它，可經奧園股份，換作約 150 萬平方米可發展樓面土儲。不要向數學天才求解，他們不會懂。若問有香港股齡 30 年的我，我説，"比這更離譜的都見過。"

講句番文：Good Night.
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-25 00:53:40 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
59
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
近幾天的股價波動得很利害...心理很不好受...
作者：203.90.7.*  發表時間：2012-7-25 16:20:19 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
60
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

給你點安慰：

* 郭氏搞了十多年，持股市徝現價夠買三、四間旺角店舖。

* 上市前國泰基金 1.26 入股，望了七年。

* 2007 上市時基礎投資者已同意以90百萬美元按發售價可購買的該等數目發售股份。
發售價 5.20 港元， 基礎投資者所認購的發售股份總數為133,240,000股，
即緊隨完成全球發售後已發行股份的 6.08％。

中國信達 30    120
郭鶴年   30    120
陳慧慧   15     60
陳廷驊   15     60
郭炳湘   15     15  
會德豐   30    120

禁售期 6 個月滿時，股價己是 2.5 以下，被困。2009 中以三份一價 （ 5.2/3=1.73） HK$1.73 多配三倍股份，沖淡成本至 HK2.60 （5.2 ＋ 1.73x3 ） / 4 = 2.60

三個月禁售期後己是市價 1.50 以下，再度被困，跟住愈跌愈多！

* 我自以為多所硏究，保守謹慎，入貨平均價是 1.15，對一對也加入了負數班子。

大家惟有修練佛理，放空利慾，保持輕鬆，莫個連情緒都放上。

小子會有西安之行，期間中期業績董事會日期應會公佈。

互勉，晩安。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-26 00:16:13 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
61
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
在上列一班被困大哥當中，我不過小子一名矣！等吧。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-26 00:19:42 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
62
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

給你點安慰：

* 主要股東搞了十多年，持股市徝現價夠買三、四間旺角店舖。

* 上市前基金 1.26 入股，望了七年。

* 2007 上市時一班知名基礎投資者已同意以90百萬美元按發售價可購買的該等數目發售股份。
發售價 5.20 港元， 基礎投資者所認購的發售股份總數為133,240,000股，
即緊隨完成全球發售後已發行股份的 6.08％。

禁售期 6 個月滿時，股價己是 2.5 以下，一班大孖沙被困。2009 中以三份一價 （ 5.2/3=1.73） HK$1.73 多配三倍股份，沖淡成本至 HK2.60 。

（5.2 ＋ 1.73x3 ） / 4 = 2.60 三個月禁售期後己是市價 1.50 以下，再度被困，跟住愈跌愈多！

* 我自以為多所硏究，保守謹慎，入貨平均價是 1.15，對一對也加入了負數班子。

大家惟有修練佛理，放空利慾，保持輕鬆，莫個連情緒都放上。

小子會有西安之行，期間中期業績董事會日期應會公佈。

互勉，晩安。
作者：116.48.123.*  發表時間：2012-7-26 00:36:30 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
謝謝樓主的安慰及分享

近期各內房的表現都不太好，連一路強勢的越秀都破位，小房企如3883等恐難獨自言勇，但願有一日，他能穩步而上...
作者：203.90.7.*  發表時間：2012-7-26 08:22:32 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
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賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00

株州奧園愛丁堡由一棟 23 層的商業綜合體和 3 棟 32 層的點式塔樓組成的愛丁堡， 28/7 開盤推出1 棟房源106 套，主推 85~125 平米的兩房、三房，首日銷八成。從均價看淨利回報率 10％ 至 12％，所入股公司的副總是奧園舊夥計，雙方估計有打算長期以七、三比例持份在湖南合作發展，一方有本土聯繫，一方有品牌資金及各種支援力量資源。東莞、江門模式也類似。28/7 開盤紅，是好兆頭。

株洲奧園香博堡國際本已在售，目前銷情只是一般，奧園加持以後，應有進展。
該項目總建平積 50 萬平方米，總投資 12.5 億。第一期將建成，後續周轉問題速成了合作。

奧園目前只入股第一期建築面積 6 萬平方米，總投資 3.6 億。
以後發展是否合作，未有定論。

作者：116.49.166.*  發表時間：2012-8-01 14:27:39 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]
65
賬面值僅 HK$3.4 --- 實質資產不超乎每股 HK$6.00
25/7 株洲奧園副總經理楊迪宇稱，新成立的株洲奧園近期有新的拿地計劃，公司已經就有意向的地塊進行了估值與分析。
     楊迪宇還透露，株洲奧園接下來將拿下的項目體量很大，總投資額或將高達20億元。
27/7 行政總裁郭梓寧帶隊到湖南株洲推進項目工作，拜會了株洲市委書記和常務副市長。表示奧園集團正在努力尋找合適的投資機會。
28/7 株洲片區公司召開了第一次董事會，明確了經營目標及發展方向，並鼓勵大家把片區公司做成株洲乃至湖南的地產標竿企業。

奧園廣場招商率已經達到 90％
其購物中心面積近 9 萬平方米 （出租），商業街 3.3 萬平方米（已售），並有約 7.5 萬平米超大型地下停車場，
集時尚購物、休閒娛樂、健康美食、家庭親子教育、兒童遊樂等功能於一體。計劃於年底開業。

8月2日，舉行了招商成果暨商業品牌發佈會。MD王曙煜提到商業地產開發經營，未來逐步提高比例至 40％。
目前奧園廣場、奧園養生廣場、奧園國際中心、瀋陽奧園8226;會展廣場、海景城、奧園都會廣場、奧園城市大廈、
奧園養生酒店、南奧高爾夫酒店等十餘個商業項目，遍佈廣東、瀋陽、重慶、湖南及江西等地。

作者：116.49.166.*  發表時間：2012-8-04 09:35:22 [我支持] [不好說] [我反對] [引用] [回覆主題]

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16 : ksw(1423)@2012-08-11 20:59:15

他好像跟金仔有關係，　小心點好吧

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17 : GS(14)@2012-08-12 10:22:18

點解要買呢隻，我就唔明啦

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18 : joe10(20792)@2012-08-15 01:33:44

17樓提及

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點解要買呢隻，我就唔明啦

請問,他上年 2010年08月19日 的可換股票據公平值減1億, 是什麼回事.

可換股票據我明了, 但這公平值如何定?

公平值變動又如何釐定當期利潤中需要增/減?(非現金流層面)

這兩點真係搞唔明白.



　　"奥园(03883)公布中期业绩，期内，若撇除可换股票据之公平值变动共1.003亿元，股东应占利润为2.676亿人民币(下同)。半年内来自投资物业公平值变动为1.49亿元。

　　该公司截至6月底止，现金及银行存款为12.663亿元，净负债比率由去年底的15.4%，升至27.4%"

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19 : GS(14)@2012-08-15 08:31:41

18樓提及

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17樓提及

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點解要買呢隻，我就唔明啦

請問,他上年 2010年08月19日 的可換股票據公平值減1億, 是什麼回事.
可換股票據我明了, 但這公平值如何定?
公平值變動又如何釐定當期利潤中需要增/減?(非現金流層面)
這兩點真係搞唔明白.
　　"奥园(03883)公布中期业绩，期内，若撇除可换股票据之公平值变动共1.003亿元，股东应占利润为2.676亿人民币(下同)。半年内来自投资物业公平值变动为1.49亿元。
　　该公司截至6月底止，现金及银行存款为12.663亿元，净负债比率由去年底的15.4%，升至27.4%"

抽番份報告出來先
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100901006_C.pdf
份票據是上市前發行，都是賭你上市，是5年期的，在2012年虧損的主要因為份票據未到期並以溢價贖回，但是在會計上票據金額是折現，因為個利息好高，所以帳面金額較當初發行價低好多，所以贖回時帳面和實際購買有重大差異，所以看出來就有虧損。

可換股債券通常是按番個票面值折現咁，計出來利息可不等於他的價錢

中期報表也是這樣說的:
「於截至二零一零年六月三十日止六個月，因購回可換股票據產生虧損約人民幣100,278,000元，為可換股票據於二零一零年四月十五日之賬面值與購回代價之間的差額。」

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... 883_222371/C112.pdf
可換股票據
原有票據
於二零零六年十一月二日，Add Hero 與 Sunrise Partners 訂立一份票據購買協議（「初
步票據購買協議」），據此，Add Hero 同意向 Sunrise Partners 發行本金總額為60,000,000美
元的可換股票據，惟須待雙方磋商並落實條款後，方為有效。根據初步票據購買協議，我們
已於二零零六年十一月二十一日收取 Sunrise Partners 的30,000,000美元預付款。於雙方進
行磋商後，Add Hero 與 Sunrise Partners 於二零零七年一月五日訂立最終票據購買協議
（「原有票據購買協議」），據此，Add Hero 向 Sunrise Partners 發行本金總額為60,000,000美
元的二零一二年到期可換股票據（「原有票據」）。
發行可換股票據
根據訂票據購買協議的條款，Add Hero 同意向 Sunrise Partners、Credit Suisse International
及瑞信新加坡分行發行本金總額為140,000,000美元的二零一二年到期可換股票據，其中：
(a) 向 Sunrise Partners 發行本金總額為60,000,000美元的可換股票據，以換回原有票
據；
(b) 向瑞信新加坡分行發行本金總額為10,000,000美元的可換股票據；及
(c) 向 Credit Suisse International 發行本金總額為70,000,000美元的可換股票據。
於二零零七年二月十三日，Credit Suisse International 將本金額合共35,000,000.00美元的
可換股票據轉讓予 Deutsche Bank AG 新加坡分行，因此，Deutsche Bank AG 新加坡分行亦
成為其中一名票據持有人。
於向 Sunrise Partners 發行可換股票據及換回原有票據後，原有票據購買協議及原有票
據將終止及失效。
票據持有人的概述
(a) Sunrise Partners 為達拉華州的有限合夥商號，為本公司的獨立第三方。
(b) 瑞信新加坡分行為瑞信的新加坡分行，瑞信於瑞士註冊成立，為瑞信集團的全資附
屬公司。瑞信新加坡分行於瑞士註冊成立，亦為本公司的獨立第三方。瑞信新加坡
分行業務包括私人銀行及投資銀行業務。
(c) Credit Suisse International 為瑞信集團的間接全資附屬公司，為無限責任公司及本
公司的獨立第三方，從事衍生產品買賣。
(d) Deutsche Bank AG 新加坡分行為德意志銀行的新加坡分行，亦為本公司的獨立第
三方。德意志銀行從事的活動包括但不限於股本買賣、企業融資及國際交易銀行業
務、資產管理及私人財富管理。

---

20 : GS(14)@2012-08-22 14:47:53

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120822003_C.pdf
摘要
• 截至二零一二年六月三十日止六個月，營業額為人民幣1,684.9 百萬元，較二零一一年同期人
民幣1,588.1 百萬元上升約人民幣96.8 百萬元或6.1%。
• 期內毛利率約為31.2% 及淨利潤率約為16.8%。
• 本公司擁有人應佔期內溢利及全面收益總額為人民幣283.7 百萬元。
• 期內每股盈利約為人民幣10.85 分。
• 期內合約銷售金額約為人民幣2,309.0百萬元，銷售面積約為34.13萬平方米。由於本集團之商
住雙線發展策略成功，商業物業銷售金額於二零一二年首六個月約佔總合約銷售金額的52%。
• 於二零一二年六月三十日止銀行結餘及現金（包括受限制銀行存款）為人民幣3,959.8 百萬元。
於二零一二年六月三十日，本集團的淨負債比率為11.1%。
• 本集團於二零一二年首六個月在重慶及東莞作出土地收購，總代價約為人民幣374百萬元。本
集團土地儲備的建築面積增加至約8.81 百萬平方米，截至二零一二年六月三十日止的平均土
地成本約為每平方米人民幣800 元。

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21 : GS(14)@2012-08-22 14:49:51

盈利下降40%，至8,000萬，債一般


未來展望
雖然二零一二年上半年目前市場在貨幣政策適當放寬、開發商以價換量策略等刺激下出現階段性局
部回暖局面，但我們判斷未來半年房地產相關政策依舊存有較強不確定性，房地產企業依舊會在競
爭較激烈的市場環境下前行。
但每一次市場的起伏變幻都是強者更強的良機，本集團將繼續保持審慎的財務策略，保證健康財政
及現金流，以及時把握市場上隨時出現的機遇。
下半年奧園的經營工作將繼續嚴格執行標準化開發模式，加快項目開發速度，以「嚴控成本、促進銷
售」為重心展開，從成本管理、計劃管理、營銷管理、商業運營等方面，進一步提升各業務板塊的
市場競爭力，控制開發成本及行政費用，促進銷售資金的回籠，加強標準化產品的研發設計，提高
本集團及地區項目公司營銷管理水平，整合資源從本集團品牌角度促進項目公司的銷售，通過高效
商業運營提升商業資產價值。此外，將奧園「構築健康生活」品牌理念貫穿於整個物業體系的服務之
中，通過系列主題活動帶給奧園業主更為生動的展現，努力提高產品與服務的客戶滿意度，提升公
司品牌美譽度和忠誠度。

---

22 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-02 11:18:22

想大手入

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23 : ksw(1423)@2012-11-02 11:34:20

哈哈, 加油

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24 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-02 12:45:12

23樓提及

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哈哈, 加油

負債去到11%, 都吸引

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25 : ksw(1423)@2012-11-02 13:33:19

好難贏的

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26 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-02 13:48:31

25樓提及

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好難贏的

我都知, 呢隻難玩, 所以, 仲望緊

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27 : 貝者(34380)@2012-11-02 20:10:27

呢隻野揸到我hub眼訓... 成日都炒唔起咁

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28 : GS(14)@2012-11-03 09:16:31

27樓提及

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呢隻野揸到我hub眼訓... 成日都炒唔起咁

呢隻是邪野Cathay 的，小心睇路啦

跟得Cathay 水準唔慌太好，他們持有的公司成日見報

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29 : GS(14)@2012-11-03 09:16:51

25樓提及

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好難贏的

我會建議唔好玩，Cathay 隻隻都有問題

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30 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 09:45:32

隻野化橋也有

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31 : GS(14)@2012-11-03 09:53:21

30樓提及

---

隻野化橋也有

化橋夠持有172、603

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32 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 10:10:55

31樓提及

---

30樓提及

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隻野化橋也有

化橋夠持有172、603

603 佢低位持有的

國企駛乜驚，中石油係大廳

---

33 : GS(14)@2012-11-03 10:14:49

32樓提及

---

31樓提及

---

30樓提及

---

隻野化橋也有

化橋夠持有172、603

603 佢低位持有的
國企駛乜驚，中石油係大廳

我知，603 現在好正經，但好多年前都是唔清唔楚

---

34 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 10:18:14

33樓提及

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32樓提及

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31樓提及

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30樓提及

---

隻野化橋也有

化橋夠持有172、603

603 佢低位持有的
國企駛乜驚，中石油係大廳

我知，603 現在好正經，但好多年前都是唔清唔楚

有中油就不用驚死， 只怕驚悶

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35 : GS(14)@2012-11-03 10:20:30

何況真低估

---

36 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 10:28:20

35樓提及

---

何況真低估

我0。45大手入了等10倍

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37 : GS(14)@2012-11-03 10:41:54

36樓提及

---

35樓提及

---

何況真低估

我0。45大手入了等10倍

真是45仙?!
https://webb-site.com/dbpub/hpu.asp?i=4916

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38 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 10:45:24

37樓提及

---

36樓提及

---

35樓提及

---

何況真低估

我0。45大手入了等10倍

真是45仙?!
https://webb-site.com/dbpub/hpu.asp?i=4916

是，大手不過1m

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39 : GS(14)@2012-11-03 10:47:12

最低我找到是48仙

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40 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 10:49:06

39樓提及

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最低我找到是48仙

你看收市價only

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41 : GS(14)@2012-11-03 10:51:16

40樓提及

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39樓提及

---

最低我找到是48仙

你看收市價only

28-Oct-2008     0.580   0.610   0.480   3,398,000   1,813,200   0.534

---

42 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 10:57:34

41樓提及

---

40樓提及

---

39樓提及

---

最低我找到是48仙

你看收市價only

28-Oct-2008     0.580   0.610   0.480   3,398,000   1,813,200   0.534

1歐債危機咪出現過

我當時0。51先入

望住佢震到。045

set 價等接雞， 我記得買到

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43 : GS(14)@2012-11-03 10:59:01

42樓提及

---

41樓提及

---

40樓提及

---

39樓提及

---

最低我找到是48仙

你看收市價only

28-Oct-2008 0.580 0.610 0.480 3,398,000 1,813,200 0.534

1歐債危機咪出現過
我當時0。51先入
望住佢震到。045
set 價等接雞， 我記得買到

是咪81或者71?
7-Oct-2011     0.770   0.770   0.730   4,147,000   3,149,450   0.759
6-Oct-2011     0.710   0.790   0.680   1,207,010   852,597   0.706
4-Oct-2011     0.680   0.700   0.660   1,105,000   749,310   0.678
3-Oct-2011     0.700   0.740   0.690   1,384,000   973,400   0.703
30-Sep-2011     0.750   0.750   0.710   620,000   457,810   0.738
28-Sep-2011     0.750   0.780   0.730   1,027,000   777,720   0.757
27-Sep-2011     0.750   0.750   0.700   2,856,000   2,086,910   0.731
26-Sep-2011     0.700   0.730   0.680   742,000   525,530   0.708
23-Sep-2011     0.730   0.760   0.690   2,682,000   1,948,980   0.727
22-Sep-2011     0.740   0.820   0.740   2,521,000   1,925,850   0.764
21-Sep-2011     0.820   0.850   0.810   2,565,000   2,116,590   0.825
20-Sep-2011     0.850   0.860   0.830   1,761,000   1,492,060   0.847
19-Sep-2011     0.870   0.900   0.870   684,000   605,750   0.886
16-Sep-2011     0.900   0.930   0.900   1,305,000   1,183,420   0.907
15-Sep-2011     0.890   0.930   0.890   450,000   407,590   0.906
14-Sep-2011     0.900   0.960   0.870   3,627,000   3,237,740   0.893
12-Sep-2011     0.950   0.990   0.940   1,444,000   1,386,010   0.960
9-Sep-2011     1.010   1.020   1.000   132,000   133,330   1.010

---

44 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 11:00:03

講緊603 wow

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45 : GS(14)@2012-11-03 11:01:02

哦，都捱左少少價
https://webb-site.com/dbpub/hpu.asp?i=873
31-Oct-2011     0.530   0.530   0.510   2,720,000   1,414,000   0.520
28-Oct-2011     0.540   0.600   0.540   13,444,000   7,564,880   0.563
27-Oct-2011     0.560   0.570   0.510   20,980,000   11,335,800   0.540
26-Oct-2011     0.520   0.530   0.455   17,440,000   8,743,300   0.501
25-Oct-2011     0.475   0.485   0.465   4,000,000   1,888,300   0.472
24-Oct-2011     0.480   0.520   0.425   19,340,000   9,218,500   0.477
21-Oct-2011     0.420   0.425   0.415   3,960,000   1,657,000   0.418
20-Oct-2011     0.420   0.430   0.420   2,009,750   852,500   0.424
19-Oct-2011     0.430   0.430   0.420   1,460,000   621,100   0.425
18-Oct-2011     0.420   0.430   0.415   4,770,000   1,989,450   0.417
17-Oct-2011     0.445   0.450   0.430   6,850,000   3,025,050   0.442
14-Oct-2011     0.430   0.430   0.420   3,340,000   1,414,900   0.424
13-Oct-2011     0.435   0.445   0.420   11,600,000   5,031,000   0.434
12-Oct-2011     0.415   0.420   0.405   7,340,000   3,022,580   0.412
11-Oct-2011     0.405   0.425   0.400   4,660,000   1,933,700   0.415
10-Oct-2011     0.405   0.410   0.395   2,610,500   1,046,290   0.401
7-Oct-2011     0.395   0.400   0.385   3,318,000   1,306,560   0.394
6-Oct-2011     0.380   0.385   0.370   3,980,000   1,511,200   0.380
4-Oct-2011     0.365   0.380   0.355   3,960,000   1,465,500   0.370
3-Oct-2011     0.385   0.400   0.380   8,280,000   3,200,800   0.387
30-Sep-2011     0.415   0.420   0.405   3,226,200   1,329,611   0.412
28-Sep-2011     0.415   0.420   0.405   1,720,000   705,300   0.410
27-Sep-2011     0.415   0.420   0.385   8,042,000   3,273,530   0.407
26-Sep-2011     0.390   0.430   0.360   8,480,000   3,326,300   0.392
23-Sep-2011     0.425   0.450   0.420   15,690,000   6,757,150   0.431
22-Sep-2011     0.465   0.495   0.460   10,420,000   4,911,100   0.471
21-Sep-2011     0.495   0.510   0.495   3,980,000   1,985,400   0.499
20-Sep-2011     0.500   0.500   0.495   5,270,000   2,627,950   0.499
19-Sep-2011     0.500   0.530   0.500   3,805,600   1,965,288   0.516
16-Sep-2011     0.530   0.540   0.495   8,352,108   4,236,511   0.507
15-Sep-2011     0.495   0.510   0.490   1,291,501   646,420   0.501
14-Sep-2011     0.500   0.500   0.480   3,890,000   1,925,750   0.495
12-Sep-2011     0.495   0.520   0.485   6,600,000   3,310,600   0.502
9-Sep-2011     0.530   0.550   0.530   3,640,000   1,948,000   0.535
8-Sep-2011     0.550   0.550   0.530   6,560,000   3,582,200   0.546
7-Sep-2011     0.530   0.530   0.520   2,500,000   1,307,400   0.523
6-Sep-2011     0.520   0.530   0.510   2,976,000   1,546,640   0.520
5-Sep-2011     0.520   0.540   0.510   6,080,000   3,166,800   0.521

---

46 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 11:04:18

買預左要捱，可惜當時可操作資金少

短炒只有蝕，儲不到太多好股

原來你思路好jumpy下

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47 : GS(14)@2012-11-03 11:05:23

46樓提及

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買預左要捱，可惜當時可操作資金少
短炒只有蝕，儲不到太多好股
原來你思路好jumpy下

我現在都唔多錢，唔是一定學你咁買...

我跟緊N個topic

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48 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 11:08:09

47樓提及

---

46樓提及

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買預左要捱，可惜當時可操作資金少
短炒只有蝕，儲不到太多好股
原來你思路好jumpy下

我現在都唔多錢，唔是一定學你咁買...

我跟緊N個topic

年輕時要take risk

幾時用margin訓身....幾時全軍撤退，要學

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49 : GS(14)@2012-11-03 11:09:53

我都margin 緊，不過資金來源唔是銀行，我現在想買層樓做樓按取代我的資金來源

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50 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 11:12:27

你看你當年高價賣到927
低位再入返市


個世界已經不同了

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51 : GS(14)@2012-11-03 11:12:55

50樓提及

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你看你當年高價賣到927
低位再入返市
個世界已經不同了

差3、4倍，可能那2萬變了30幾萬

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52 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 11:14:37

51樓提及

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50樓提及

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你看你當年高價賣到927
低位再入返市
個世界已經不同了

差3、4倍，可能那2萬變了30幾萬

誠哥勁既地方係貨如輪轉

精髓所在

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53 : GS(14)@2012-11-03 11:15:04

52樓提及

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51樓提及

---

50樓提及

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你看你當年高價賣到927
低位再入返市
個世界已經不同了

差3、4倍，可能那2萬變了30幾萬

誠哥勁既地方係貨如輪轉
精髓所在

高買低賣，我現在坐貨，一堆要賺40%先肯買

---

54 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 11:20:04

53樓提及

---

52樓提及

---

51樓提及

---

50樓提及

---

你看你當年高價賣到927
低位再入返市
個世界已經不同了

差3、4倍，可能那2萬變了30幾萬

誠哥勁既地方係貨如輪轉
精髓所在

高買低賣，我現在坐貨，一堆要賺40%先肯買

你慢慢學cycle股的買入賣出timing 吧


要大賺，離開不了把握cycle

把握到近十年機遇，general水平既能十萬變千萬

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55 : GS(14)@2012-11-03 11:22:59

呢個未夠實力去玩，個股息池未夠強，再強d我就開始炒cycle

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56 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-03 11:25:34

55樓提及

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呢個未夠實力去玩，個股息池未夠強，再強d我就開始炒cycle

中美進入開局兩年，大機會

請好好把握

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57 : GS(14)@2012-11-03 11:29:58

56樓提及

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55樓提及

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呢個未夠實力去玩，個股息池未夠強，再強d我就開始炒cycle

中美進入開局兩年，大機會
請好好把握

過埋100萬先，現在還要追

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58 : 貝者(34380)@2012-11-04 02:46:02

29樓提及

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25樓提及

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好難贏的

我會建議唔好玩，Cathay 隻隻都有問題

擺左係度, 原來都已經揸左兩年幾了, 不過好細注
果時揀佢, 見佢係內房當中都算債低同折讓高... 好似較為穩陣咁, 誰知原來又係邪邪地既野..... :(

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59 : greatsoup38(830)@2012-11-04 12:20:29

58樓提及

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29樓提及

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25樓提及

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好難贏的

我會建議唔好玩，Cathay 隻隻都有問題

擺左係度, 原來都已經揸左兩年幾了, 不過好細注
果時揀佢, 見佢係內房當中都算債低同折讓高... 好似較為穩陣咁, 誰知原來又係邪邪地既野..... :(

債低好多方法做出來，折讓高就我覺得買1098好過，至少派息高

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60 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-04 12:21:32

59樓提及

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58樓提及

---

29樓提及

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25樓提及

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好難贏的

我會建議唔好玩，Cathay 隻隻都有問題

擺左係度, 原來都已經揸左兩年幾了, 不過好細注
果時揀佢, 見佢係內房當中都算債低同折讓高... 好似較為穩陣咁, 誰知原來又係邪邪地既野..... :(

債低好多方法做出來，折讓高就我覺得買1098好過，至少派息高

我不喜歡公路, 除了80737

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61 : greatsoup38(830)@2012-11-04 12:22:53

60樓提及

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59樓提及

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58樓提及

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29樓提及

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25樓提及

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好難贏的

我會建議唔好玩，Cathay 隻隻都有問題

擺左係度, 原來都已經揸左兩年幾了, 不過好細注
果時揀佢, 見佢係內房當中都算債低同折讓高... 好似較為穩陣咁, 誰知原來又係邪邪地既野..... :(

債低好多方法做出來，折讓高就我覺得買1098好過，至少派息高

我不喜歡公路, 除了80737

80737 不如買737 ，煩少大把野

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62 : Clark0713(1453)@2012-11-04 12:46:30

54樓提及

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53樓提及

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52樓提及

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51樓提及

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50樓提及

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你看你當年高價賣到927
低位再入返市
個世界已經不同了

差3、4倍，可能那2萬變了30幾萬

誠哥勁既地方係貨如輪轉
精髓所在

高買低賣，我現在坐貨，一堆要賺40%先肯買

你慢慢學cycle股的買入賣出timing 吧
要大賺，離開不了把握cycle
把握到近十年機遇，general水平既能十萬變千萬

呢句真係精粹，今年我到用一個小資金倉不斷一注獨贏，真係好快100%回報。

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63 : greatsoup38(830)@2012-11-04 12:51:28

咁咪好囉，今年我target是唔夠100%

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64 : Clark0713(1453)@2012-11-04 13:20:06

63樓提及

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咁咪好囉，今年我target是唔夠100%

但我的主要倉都是10-30%ja.....

那個只是實驗性質。

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65 : greatsoup38(830)@2012-11-04 13:21:40

64樓提及

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63樓提及

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咁咪好囉，今年我target是唔夠100%

但我的主要倉都是10-30%ja.....
那個只是實驗性質。

我今年個數11月底至知...因為今個月決定大局...

內部業績同2012點將組合回報暫時差唔多

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66 : Clark0713(1453)@2012-11-04 14:11:54

65樓提及

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64樓提及

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63樓提及

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咁咪好囉，今年我target是唔夠100%

但我的主要倉都是10-30%ja.....
那個只是實驗性質。

我今年個數11月底至知...因為今個月決定大局...
內部業績同2012點將組合回報暫時差唔多

66%回報? Powerful!

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67 : greatsoup38(830)@2012-11-04 14:13:22

66樓提及

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65樓提及

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64樓提及

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63樓提及

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咁咪好囉，今年我target是唔夠100%

但我的主要倉都是10-30%ja.....
那個只是實驗性質。

我今年個數11月底至知...因為今個月決定大局...
內部業績同2012點將組合回報暫時差唔多

66%回報? Powerful!

睇埋下一個月死唔死先，死我就慘啦

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68 : greatsoup38(830)@2012-11-04 14:13:58

66樓提及

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65樓提及

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64樓提及

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63樓提及

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咁咪好囉，今年我target是唔夠100%

但我的主要倉都是10-30%ja.....
那個只是實驗性質。

我今年個數11月底至知...因為今個月決定大局...
內部業績同2012點將組合回報暫時差唔多

66%回報? Powerful!

無咁多，相差大約10%啦

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69 : greatsoup38(830)@2012-11-10 16:58:01

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121108008_C.pdf
3883 發債券
票據之定價（包括本金總額、發售價及利率），將根據發行票據之聯席牽頭經辦人兼聯席賬簿管理人中銀國際及瑞銀所進行之累計投標結果釐定。落實票據之條款後，中銀國際、瑞銀與本公司等各方將會訂立購買協議。
本公司擬將票據所得款項主要用作撥支現有及新物業項目、土地收購，以及用於再融資本集團之現有債務及一般公司用途。

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70 : greatsoup38(830)@2012-11-16 00:40:50

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121115038_C.pdf
茲提述本公司於二零一二年十一月八日就發行票據刊發的公告。
董事會欣然宣佈，於二零一二年十一月十四日，本公司及附屬公司擔保人與瑞銀就發行於二零
一七年到期之125,000,000 美元13.875% 優先票據訂立購買協議。
發行票據的估計所得款項淨額（ 經扣除就本發售的包銷折扣及其他估計開支）將約為
118,000,000 美元，本公司擬將所得款項淨額主要用作撥支現有及新物業項目、土地收購以及
再融資本集團之現有債務及一般公司用途。

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71 : greatsoup38(830)@2012-11-25 00:10:39

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121123538_C.pdf
瑞銀
誠如有關日期為二零一二年十一月十四日之發售備忘錄所載，本公司已向香港聯合交易所有限公
司提出申請，以批准票據以僅向專業投資者發行債務證券的形式上市及買賣。批准票據上市及買
賣預期於二零一二年十一月二十六日生效。

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72 : qt(2571)@2012-11-29 20:58:12

http://money.163.com/12/1129/07/8HF8NG6V002534NU.html


奧園擺脫長安8號漩渦 重心轉向養生地產
2012-11-29 07:06:33　來源: 時代週報(廣州)　有5人參與
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三十年河東，三十年河西。

以複合地產立名的中國奧園地產集團股份有限公司（003883.HK，下稱“奧園地產”），大器早成，一度幾乎站在了行業的巔峰，但是之後卻深受與中體產業分家、貸款擔保黑洞等打擊，上市一度擱淺。等趕上2007年上市末班車後，卻時過境遷，市場競爭已愈發激烈。好不容易想要重整旗鼓，卻又陷入了“長安8號”漩渦……一直以來，如何復興成了其發展的最大難題。

不過，近年來，其借助養生地產的概念，奧園地產準備東山再起，先後在南沙、中山、瀋陽開發了養生住宅產品，又花費了超20億元打造華南首席養生商業 綜合體—奧園養生廣場，並且投資20億元，押寶株洲的奧園•神農養生城。此外，目前的土地儲備中不少也將發展為養生地產。集中兵力突擊養生地產，成了奧園 復興之戰的關鍵一役。

復興難題

奧園地產很早出道，卻起了個大早趕了個晚集。

1996年，奧園地產董事長郭梓文開創金業地 產，品牌項目“金業別墅花園”推出後也一度熱銷。1998年，奧園地產在番禺洛溪打造“廣州奧林匹克花園”，因此而聲名大噪，並以“體育地產”立名。可惜 好景不長，2002年，中國奧會發出要求控制奧林匹克的品牌使用權，廣東金業集團便決定抽身，註冊成立了廣東奧園集團。2003年，奧園地產欲借殼上市 卻深陷貸款擔保黑洞的漩渦，令上市計畫擱淺。然而禍不單行，此後，資金鏈欲斷裂、骨幹紛紛離職的打擊接踵而來。2004-2006年，奧園地產的收入分別 為2.15億元、8.55億元和8.84億元。

2007年10月，奧園地產趕上了上市的末班車。不過，時過境遷，與郭梓文同一時期的一些地產公司早已崛起，新秀也輩出，擺在奧園面前的是一道複雜的復興難題，而奧園地產的第一個對策就是增加土地儲備。

2007年奧園地產的銷售業績是25億元，截至2008年3月31日，奧園地產可動用資金總額為112億元，剔除掉當年預計需投入資金總額29億元外，全年可動用淨現金額達83億元，而這些資金，大部分也是為奧園地產買地所用。

為重整旗鼓，從2008年4月初開始，奧園地產開始高調圍獵土地，不過因為土地公開招拍掛市場競爭太過激烈，奧園地產的大部分土地都是以收購專案公司、收購其他房企股權、合作開發等形式為主，低價拿地。

儘管奧園地產上市後已啟動全面擴張戰略，但是除大本營廣州外，奧園的外拓還僅是一些二、三線城市，其也意欲通過一線城市的高端產品佈局，來豐富與提 升公司的產品線。另一方面，受金融危機的影響，奧園2008年的銷售額僅為6.2億元，而與其同時上市的房企卻銷售過百億元，拿下有影響力的項目、博得資 本市場的青睞，成為奧園地產的當務之急。而彼時遠在北京的長安8號因為債務危機陷入了困境，這給了奧園地產可乘之機。

2009年7月，奧園地產接手長安8號，以3.7億元的代價，收購北京世紀協潤地產41.33%股份，獲得該樓盤操盤權。郭梓文一度對長安8號寄予了厚望，希望長安8號項目在未來的3年內，能為奧園地產帶來超過120億元的銷售回款。

不過，長安8號身世坎坷，是個著名的爛尾樓，股權錯綜複雜，亦債務纏身。為此，奧園地產投入了大量的精力財力，最終心力交瘁。長安8號於2010年 3月開盤，當年下半年卻又陷入了退房糾紛。各種狀況之下，今年4月，奧園地產最終選擇放棄早已不堪承受其夢想的該項目。截至彼時，長安8號也僅貢獻了10 億元。

重心轉向商業地產

11月中旬，奧園地產發佈雙月通訊，稱長安8號的出售事項已於10月31日完成，已回籠資金逾32億港元。從2009年7月高調參與該項目到如今低調退場，雖然奧園官方回應是： “集團的決定主要以內地物業市場環境及股東利益為大前提。”

“長安8號已經出售了，所有問題包括債務也與我們公司一點關係都沒有了。”奧園地產首席財務官梁又穩對時代週報記者表示。

奧園地產否認這與資金鏈有關。“集團2012年6月30日持有之現金及銀行存款約48.7億港元，負債比率為11.1%。我們相信，是次出售北京項 目的32.3億港元資金回籠，進一步加強了集團原已穩健的現金流，使集團處於更有利位置，繼續推動業務發展計畫，更能把握機會，增加土地儲備。”奧園地產 在雙月通訊中如是表示。

儘管如此“不差錢”，但是11月15日，奧園地產宣佈，集團及附屬公司擔保人已在11月14日同瑞銀簽訂購買協定，將發行於2017年到期的1.25億美元13.875%優先票據。該發行票據估計所得款項淨額約為1.18億美元。11月23日，其又發佈公告稱，已向香港聯合交易所有限公司提出申請，以批准票據僅向專業投資者發行債務證券的形式上市及買賣。

“這也是我們第一次發行票據，所得資金有很多用途，比如支持我們項目營運，增加土地儲備等。”梁又穩對時代週報記者表示。
一系列動作，由此可見奧園地產增加土地儲備、全面擴張的決心。“限購後，奧園地產實施商住雙線發展，但是更多地是往商業地產傾斜。”奧園地產的一位元員工對時代週報記者表示。查詢奧園地產半年報發現，其商業物業的銷售比重已經達到了52%。

而在這些商業項目中，目前風頭正盛的是奧園養生廣場。

養生突圍

番禺中心醫院北側的一塊地，並不起眼，是去年5月，奧園地產以底價5.2億元競得，不過，奧園地產卻以養生概念將其打造成奧園養生廣場，並獲政府保駕護航。
奧園地產為開發這個專案耗費了逾20億元。2012年3月，該專案獲批番禺區政府“2012年度重點專案”，而在宣傳上，該專案更是毫不避諱地直言“在政府支持下，奧園養生廣場不限購、不限貸，專享多項政策優勢”。

目前，二期專案建設已到了封頂階段，施工的外牆上，“兩成首付，即將熱售”、“不限售、不限貸”的標語十分惹眼。據瞭解，該項目已取得了預售證，即將開售。
“我們一期開盤是在1月份，首推的是百余套商鋪，已經賣完。二期包括商鋪和公寓，估計是在近期開盤。我們具體開業日期是在2014年。”該專案銷售經理劉志勇對時代週報記者表示。不過，陽光家緣的資料顯示，一期還有3套未售。

實際上，這不是奧園的第一個養生產品，早在2008年，其就開始打造南沙養生園，只不過，南沙養生園的由來，頗為曲折。

2008年，南沙奧園項目的兩個企業購樓客戶因受金融海嘯的影響，不能按時繳付餘款，因此提出了以該物業抵消其應付餘款的和解辦法。當時，奧園地產 有考慮過採取法律手段追回欠款，但是考慮到一般結案時間需要兩三年，專案大廈空置反而對南沙奧園的銷售和發展極為不利，於是以對方未付款的物業抵消其應付 款，並收購對方已付物業，將該整體物業改造成商業項目—“養生園”，並以這個為賣點來推動南沙奧園項目的整體銷售。

經過此番改頭換面後，南沙奧園專案銷售加速，2009年一季度的銷售額就相當於2008年全年的銷售額，價格也迅速上漲，2009年3月份的銷售均價比1月份提高了16.7%。

嘗到甜頭後，奧園地產重點發展其養生地產。並在2010年2月公開正式推廣其養生理念。而分別於2010年9月、10月開售的中山奧園、瀋陽奧園國 際城等綜合社區專案也打出養生地產的概念，並且反響不錯。去年6月，醞釀已久的南沙養生園也被冠以“華南最大的養生城”名號開始營業。

去年7月，奧園地產總裁助理王曙煜強調，奧園現在傾力打造的是養生地產。

今年8月30日，奧園以近7.08億元競得湖南株洲神農城3號地塊，刷新了今年株洲商住用地成交總價紀錄。奧園地產計畫將其打造成奧園?神農養生 城，該專案計畫總投資超過20億元，5年內完成。不過，有業內人士稱，這是在押寶，以株洲作為進入湖南的橋頭堡，目前來看未必是一個好的選擇。株洲作為工 業城市，無論從發展空間還是知名度上都有很大局限。

“我們現在主要是商住雙線發展。養生地產我們一直在做，也一直在研究養生地產概念。”梁又穩對時代週報記者表示。

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73 : Clark0713(1453)@2012-12-04 22:57:02

正面盈利預告

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201212041384_C.pdf

"本公司董事（「董事」）會（「董事會」）謹此知會本公司股東及有意投資者，根據現有可用資料，本集
團截至二零一二年十二月三十一日止年度的未經審核業績，相比截至二零一一年十二月三十一日
止年度同期，預期淨利潤有顯著增長。基於目前可用資料，利潤增長預期主要由於本公司自非常
重大出售獲得收益（如日期為二零一二年四月一日及二零一二年九月二十七日的公告以及日期為二
零一二年四月二十四日的本公司通函所披露）。本公告所載資料僅基於對本集團未經審核管理賬目
的初步估計及目前可用資料。本集團截至二零一二年十二月三十一日止年度的整體財務業績將由
本公司核數師審核，並將於公佈本集團截至二零一二年十二月三十一日止年度業績時予以披露。"

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74 : 老占(1472)@2012-12-07 00:34:58

70樓提及

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http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2012/1115/LTN20121115038_C.pdf
茲提述本公司於二零一二年十一月八日就發行票據刊發的公告。
董事會欣然宣佈，於二零一二年十一月十四日，本公司及附屬公司擔保人與瑞銀就發行於二零
一七年到期之125,000,000 美元13.875% 優先票據訂立購買協議。
發行票據的估計所得款項淨額（ 經扣除就本發售的包銷折扣及其他估計開支）將約為
118,000,000 美元，本公司擬將所得款項淨額主要用作撥支現有及新物業項目、土地收購以及
再融資本集團之現有債務及一般公司用途。

咁多錢, 點解要借咁貴息, 係米老千...

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75 : 貝者(34380)@2012-12-07 22:47:54

係囉係囉, 之前買佢, 都係覺得佢錢多
點知仲要高息發債, 所以就放左佢
點知... 唉... 又係咁升

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76 : GS(14)@2012-12-08 20:55:52

75樓提及

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係囉係囉, 之前買佢, 都係覺得佢錢多
點知仲要高息發債, 所以就放左佢
點知... 唉... 又係咁升

內房股隻隻都爆

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77 : Clark0713(1453)@2012-12-08 21:04:37

76樓提及

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75樓提及

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係囉係囉, 之前買佢, 都係覺得佢錢多
點知仲要高息發債, 所以就放左佢
點知... 唉... 又係咁升

內房股隻隻都爆

都不全是，#337 and #258 唔得...

#337其實我很鍾意。

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78 : GS(14)@2012-12-08 21:05:47

77樓提及

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76樓提及

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75樓提及

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係囉係囉, 之前買佢, 都係覺得佢錢多
點知仲要高息發債, 所以就放左佢
點知... 唉... 又係咁升

內房股隻隻都爆

都不全是，#337 and #258 唔得...

#337其實我很鍾意。

258 唔是為股東著想，337重債

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79 : Clark0713(1453)@2012-12-08 21:09:47

#258 兩年前已cut loss永不錄用，但#337 重債我覺得不是問題，只是它的樓今年唔賣得,可惜...

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80 : GS(14)@2012-12-08 21:12:47

79樓提及

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#258 兩年前已cut loss永不錄用，但#337 重債我覺得不是問題，只是它的樓今年唔賣得,可惜...

咁點解唔買?

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81 : Clark0713(1453)@2012-12-08 21:18:09

今年#337全年業績要蝕，過了下年三月業績期再算。

兩年前在5元短抄過，大把空間再吸。

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82 : GS(14)@2012-12-08 21:18:38

81樓提及

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今年#337全年業績要蝕，過了下年三月業績期再算。

兩年前在5元短抄過，大把空間再吸。

呢d要博十幾倍

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83 : greatsoup38(830)@2012-12-18 23:59:50

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121218008_C.pdf
大project

根據上市規則第13.09 條刊發的公告
收購土地使用權及合作安排
本公告乃由本公司根據上市規則第13.09 條刊發。董事會欣然宣佈，買方透過公開拍賣收購該等土
地，總代價為人民幣3,410,870,000 元（相等於約4,203,170,000港元）。該等土地將由奧園集團與廣
東保利房地產開發有限公司聯合開發，且於訂立土地使用權出讓合同前雙方已訂立合作協議。
該等土地及掛牌出讓
該等土地由廣州市房地產交易登記中心掛牌出讓。於二零一二年十二月十日，買方與賣方訂立土
地使用權出讓合同。據董事於作出一切合理查詢後所深知、盡悉及確信，廣州市房地產交易登記
中心及賣方為獨立第三方。
該等土地位於廣州市番禺區鍾村街漢溪村（漢溪長隆站地鐵上蓋），總佔地面積約為120,442 平方
米，其中：七幅土地的容積率不多於4.0 及兩幅土地的容積率不多於5.0。該等土地作商業及金融
用途且土地使用權將於四十年後屆滿。
收購的總代價為人民幣3,410,870,000元（相等於約4,203,170,000港元），其中人民幣1,705,435,000
元（ 相等於約2,101,585,000 港元）須於二零一三年一月十日或之前支付， 而餘下人民幣
1,705,435,000 元（相等於約2,101,585,000 港元）須於二零一三年十二月十日前支付。根據合作協議
約50%的總收購代價將由本集團內部資源撥付，而廣東保利房地產開發有限公司將支付剩餘代價。
進行收購的原因及裨益
本集團的主要業務包括於中國從事物業發展及物業投資。
該等土地位於番禺區的核心位置。董事會認為，收購符合本集團擴大於中國廣東省發展的策略。
與廣東保利房地產開發有限公司的合作安排
奧園集團與廣東保利房地產開發有限公司於二零一二年十二月五日訂立合作協議，據此，奧園及
廣東保利房地產開發有限公司將各自負責開發及管理四幅該等土地及按50:50 基準共同開發一幅該
等土地。奧園集團及廣東保利房地產開發有限公司將單獨負責彼等各自負責開發的該等土地的損
益。根據合作協議，廣東保利房地產開發有限公司將承擔其負責的該等土地的總收購代價及其將
與奧園共同開發的該等土地代價的50%。
廣東保利房地產開發有限公司為保利房地產（集團）股份有限公司（其股份於上海證券交易所上市）
的附屬公司。
據董事於作出一切合理查詢後所深知、盡悉及確信，廣東保利房地產開發有限公司及其最終實益
擁有人為獨立第三方。
董事認為，合作協議的條款乃正常商業條款，屬公平合理並符合本公司及本公司股東的整體利益。

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84 : GS(14)@2013-01-22 01:23:25

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130121081_C.pdf
建議增發於二零一七年到期的13.875 厘美元優先票據
茲提述本公司日期為二零一二年十一月十五日有關發行原票據的公告。
本公司擬按原票據的條款及條件增發美元優先票據及進行其國際發售，但發行日期及發售價除
外。
新票據將由附屬公司擔保人按優先基準作出擔保，並會獲得若干抵押品作抵押。
花旗及瑞銀已獲委任為聯席全球協調人。有關建議發行新票據的詳情（包括新票據的本金總額
及發售價），將根據建議發行新票據的聯席牽頭經辦人兼聯席賬簿管理人美銀美林、花旗及瑞
銀所進行的累計投標結果釐定。於落實新票據的條款後，預計聯席牽頭經辦人兼聯席賬簿管理
人美銀美林、花旗及瑞銀以及本公司等各方將訂立購買協議。本公司擬將新票據的所得款項主
要用作撥支現有及新物業項目及土地收購，以及用於一般公司用途。建議發行新票據的定價及
完成將受市場狀況及投資者需求所規限。

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85 : 多啦(32995)@2013-01-22 12:04:52

呢隻有冇chance?

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86 : GS(14)@2013-01-22 22:38:03

呢隻我驚d

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87 : greatsoup38(830)@2013-01-23 00:27:02

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130122004_C.pdf
發行100,000,000 美元於二零一七年到期之13.875% 優先票據
（合併入於二零一二年十一月二十三日發行的二零一七年到期之125,000,000 美元
13.875% 優先票據並與之合併成單一系列）
茲提述本公司日期為二零一二年十一月十五日及二零一三年一月二十一日之公告。
董事會欣然宣佈，於二零一三年一月二十一日，本公司及附屬公司擔保人與美銀美林、花旗及
瑞銀就發行100,000,000美元於二零一七年到期之13.875%優先票據訂立購買協議，新票據將與
原票據合併成單一系列。
發行新票據的估計所得款項淨額（ 經扣除就本發售的包銷折扣及其他估計開支）將約為
106,000,000 美元，本公司擬將所得款項淨額主要用作撥支現有及新物業項目及土地收購，以
及用於一般公司用途。

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88 : greatsoup38(830)@2013-01-31 23:42:09

hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130128/18148763


奧園去年10月底成功「甩售」北京長安8號項目後，已收回逾30多億元人民幣，惟集團於去年11月仍決定向市場發債集資1.25億美元（約9.78億港元）。而在剛剛的內房「抽水潮」中，集團又再次出動「撳錢」，增發1億美元（約7.8億港元）的優先票據。雖然集團揚言「唔缺水」，首席財務官梁又穩解釋發債主因，「個市咁旺，再唔衝出去就好似比人遺忘咗」。他又解釋在不足兩個月內再次啟動「吸水機」，是因為「市場咁就……亦都有investor的需求。」
對於會否借勢繼續大借「平錢」，梁又穩並沒有正面回應，並只表示奧園在發債後的淨負債率只有約30%，與其他內房股相比亦屬低水平，亦與公司內部指引要將淨負債率控制在50%以下，仍有一段「水位」。
集團去年的合約銷售輕微超額完成，今年更有意再進一步，將銷售目標由去年的50億元再增加兩至三成，並會繼續加快商住項目的開發。

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89 : thomasgp02a(16679)@2013-03-24 18:57:11

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130324078_C.pdf

之前又要出票據，現在卻有特別息，令人費解

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90 : greatsoup38(830)@2013-03-24 19:07:22

3883
轉盈為虧，蝕6,800萬，重債

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91 : thomasgp02a(16679)@2013-03-24 19:09:55

「二零一二年的每股基本盈利為人民幣 35.57 分」，點解會是轉盈為虧？

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92 : greatsoup38(830)@2013-03-24 19:10:51

89樓提及

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http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2013/0324/LTN20130324078_C.pdf

之前又要出票據，現在卻有特別息，令人費解

唔派息就不需發這麼大的債，現在債也差不多全用來派息...

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93 : greatsoup38(830)@2013-03-24 19:11:17

91樓提及

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「二零一二年的每股基本盈利為人民幣 35.57 分」，點解會是轉盈為虧？

好多是重估同一次性收益

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94 : greatsoup38(830)@2013-03-24 19:12:07

如計上利息資本化，實際虧損增大50%，至4.8億

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95 : bigfish(33002)@2013-03-24 20:13:20

將賣長安8號,比李月華的利潤,一次過派比股東有甚麼間題.

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96 : greatsoup38(830)@2013-03-24 20:15:14

95樓提及

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將賣長安8號,比李月華的利潤,一次過派比股東有甚麼間題.

問題在發高息債的錢全部派出來，如果咁不如唔發高息債，派息保守少少就得。咁派法好不負責任，一年成13%啊

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97 : bigfish(33002)@2013-03-24 20:24:28

呢的股票我會炒唔會留.我不想為他解釋.呢隻嘢平.

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98 : greatsoup38(830)@2013-03-24 20:28:38

97樓提及

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呢的股票我會炒唔會留.我不想為他解釋.呢隻嘢平.

平又高息大把，路勁基建唔平咩

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99 : bigfish(33002)@2013-03-24 20:32:32

你喜歡你的路勁.我喜歡我的燃氣股.

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100 : greatsoup38(830)@2013-03-24 20:35:27

99樓提及

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你喜歡你的路勁.我喜歡我的燃氣股.

那大家買的股唔同，也無從比較，但這股真的怪怪的

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101 : bigfish(33002)@2013-03-24 20:54:55

除息後,市值30億,2013年估計每年有70億銷售,還有1個年租金ｌ億收入的奧圓廣塲.
高價IPO掠水,幾年無作為,現在才做大.有懷疑是應該.

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102 : greatsoup38(830)@2013-03-24 22:42:55

101樓提及

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除息後,市值30億,2013年估計每年有70億銷售,還有1個年租金ｌ億收入的奧圓廣塲.
高價IPO掠水,幾年無作為,現在才做大.有懷疑是應該.

最不喜歡投資它的國泰財富

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103 : bigfish(33002)@2013-03-26 07:48:30

92樓提及

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89樓提及

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http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2013/0324/LTN20130324078_C.pdf

之前又要出票據，現在卻有特別息，令人費解

唔派息就不需發這麼大的債，現在債也差不多全用來派息...

大股東以息換股,會否有些微改變你的觀感.

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104 : GS(14)@2013-03-26 22:28:40

103樓提及

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92樓提及

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89樓提及

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http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2013/0324/LTN20130324078_C.pdf

之前又要出票據，現在卻有特別息，令人費解

唔派息就不需發這麼大的債，現在債也差不多全用來派息...

大股東以息換股,會否有些微改變你的觀感.

以息換股也沒用，發股只造成對其他股東的攤薄，特別是你認為公司真是好平的時候

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105 : greatsoup38(830)@2013-06-08 14:07:35

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... =3&category=company
　　《經濟通通訊社記者劉家驊７日廣州專電》奧園（０３８８３）投資者關係主管何嘉恩於傳
媒午宴表示，集團今年首５個月的合約銷售額約２０億元（人民幣．下同）。基於本月至下半年
有較多新項目推出，故她重申集團有信心達到全年７５億元的合約銷售額目標，又認為上述目標
屬保守。集團早前亦訂立上半年２８億元的合約銷售額目標。
　　奧園去年底夥拍廣東保利房地產，以３４﹒１億元投得廣州市番禺區漢溪地皮，兩者各佔地
皮５０％權益，地皮鄰近廣州地鐵漢溪長隆站，佔地約１２萬平方米，可建樓面達５０萬平方米
。
　　負責該地皮開發的奧園漢蘿片區副總經理楊智宇於午宴上表示，集團對漢溪地皮的開發十分
重視，該地將發展為「奧園城市天地」項目，包含步行街、商場辦公室、酒店及服務式公寓等。
　　楊智宇指，集團務求「快購地，快銷售」，以加快現金流入。該地皮於去年底購入，但本月
已開始招租及推售。
　　他認為，項目發展潛力大，因為該區人流達６０萬，但區內缺乏大型購物中心，市民購物一
般須往廣州天河區，而項目鄰近「長隆歡樂世界」，兩者可互補不足，帶動區內人流。
　　南沙、番禺及順德三區富戶的投資需求驚人，旗下有約三分之一客戶都習慣大手買入物業，
因此對項目銷售反應有信心。
　　被問及「限購令」會否延伸至商業項目，他回應指，中央對住宅實施限購，是為穩定房價，
確保人民的住屋需求，但當局不會忽略人民的投資需求，因此他認為限購不會於商用物業上出現
。

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106 : greatsoup38(830)@2013-06-08 14:07:50

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... =3&category=company
　《經濟通通訊社記者劉家驊７日廣州專電》奧園（０３８８３）營運總裁楊忠於記者會表示
，集團經考慮調控政策及市場競爭因素後，自２００９年起已開始「商住雙線」的經營方針。他
認為，商業地產可以抓緊由內需帶動的消費增長。雖然商業地產短期的收款比例較住宅項目低，
但日後可持續提供穩定的現金流。
　　楊氏提到，現時集團商業項目收入佔整體收入比例約４０％，未來商業收入佔比仍有提升空
間。若以面積計，現時商業項目佔整體項目比例約３０－４０％；以價值計，商業項目佔比則較
上述水平稍低。
　　他提及集團位於番禺區內萬博商圈的項目。雖然萬博區內不乏競爭，但由於萬博、南站及南
沙為廣州三大重點發展區域，潛力龐大，故行業競爭對集團造成的影響輕微。
　　奧園副總裁王曙煜向記者稱，建築面積達２５萬平方米，於去年底開幕的番禺「奧園廣場」
，出租率達９６％，日均客流量為２萬，集團將該項目的零售舖位比例由傳統上約６０％，下調
至約４０％，同時增加了餐飲及娛樂場所的佔比。
　　被問及商舖買家向集團委託經營的情況，王氏指沒有有關統計數字，而不同項目的委託經營
情況不一。集團會配合買家的需求進行委託經營，但不會為此設定目標。
　　王氏提到，集團剛成立「奧商會」召集與集團有合作的商業品牌，交流項目招租及租金的情
況，未來亦會繼續物色品牌加入該會。

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107 : qt(2571)@2013-06-16 09:55:48

http://money.163.com/13/0615/00/91CD4EUK00253B0H.html

奥园加码商业地产:明知有泡沫偏向沫中行
2013-06-15 00:36:51　来源: 中国经营报(北京)　有4人参与
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2013年初夏，又一家房地产商宣布增加商业项目投入，希望“未来商业占比能在40%以上。”奥园集团（HK.3883）副总裁王曙煜言道。

事实上，经过这些年的超常规发展，中国商业地产已吹起了一个极大的泡沫，大量的商业物业无法开工、无法开业，盈利的商业地产仅占到1/8。

在疯狂的泡沫面前，为何地产商依然趋之若鹜？

明知山有虎

2013年以来，宣布升级商业战略的远不止奥园一家，保利地产已悄然将商业公司提升为一级子公司，保利计划在未来十年内，将商业投资的比例提升到30%以上。无独有偶，龙湖集团也宣布“增持商业”成为该公司核心战略之一，预计在15年内将商业利润占比从不到5%提升到30%。

向来以高速周转为模板的万科，也悄然在2013年成立了商用地产管理部，由集团执行副总裁毛大庆分管，与此同时万科各一线公司则纷纷成立商业地产管理中心。

与开发商信心十足相悖，市场上商业物业泡沫暗涌，据统计2012年，中国共有3100家购物中心，而业内预计，在2013年还要有400家类似的商业地产购物中心诞生，未来中国商业地产的增长速度基本是倍数增长。

数据显示从2012年四季度至今，北京就有32个商业地产项目入市，从地铁西红门站到天宫院站，10站路就分布了近20个商业项目，总体量超过95万平方米。一线城市如此，二三线城市就更疯狂，珠海、海口、银川、西宁4个三线城市商业建筑面积增幅，2013年将高达83.9%。

而且从近年的开工面积看，商业地产的增加量依旧惊人。国家统计局的数据显示，从2010年开始，商业地产连续两年内投资增幅都在30%以上，2012年略有放缓，但增长依然达到25%。

现在商业地产风险极大，“以购物中心为例，呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家、身兼亚洲购物中心协会中国委员会副理事长的禹来向《中国经营报》记者表示，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说，中国购物中心成功率大概就八分之一。”禹来认为。

散售与自持

既然商业地产成功率如此之低，为何各大小开发商依然前赴后继？万科总裁郁亮曾表示，之所以再回到商业地产的行列，是因为土地出让的结构所致。“市场几乎没有纯住宅的土地出让，各城市出让的土地都附带有商用物业。”郁亮表示。

“2009年我们主动进入商业地产，也是出于市场以及政策环境的考虑。”奥园集团执行总裁杨忠告诉记者，一方面是政策面在住宅上的诸多限制，另一方面中央政策引导的方向是希望能加大消费力度以保经济增长，“而发展商用物业是拉动消费一个最直接的途径”。

更为重要的是，如果商用物业成功经营，那就是一个会生金蛋的鸡。公开资料显示，广州天河购物中心2012年租金收入达到7.88亿港元，而且增长速度飞快。“2006年我离开天河城时，其租金收入不过2亿多。”禹来表示，6年内收入翻了3倍多。

在如今地价飙升的年代，土地出让金、各种税费将开发商的盈利空间一再压缩。例如万科2012年净利润为125亿元，但各种税负就达到211亿元。更甚者是土地市场竞争激烈，土地储备的补充成本越来越高，住宅项目卖一个少一个，回报稳定且持续的商用物业无疑有着巨大的吸引力。“如果开发商自持的商业收入，可以占总营收的40%，这家房企就会有很强的风险抵御能力，基本不会倒闭。”禹来对记者分析。

但理性是丰满的，现实是骨感的。虽然包括一众开发商都表示要增加商用物业的自持比重，但现实更多是采用散售的方式推进。“我们所说的占比40%，是指商用物业的销售额占总体营收的40%，并非指自持物业的租金收入。”王曙煜解析道，现阶段奥园商业的理念依然是“商业自持为辅、销售为主，但更关注支持销售商业后续经营”。

在业内人士看来，商用物业对地产商而言更多的是挑战，面临着巨大的资金投入和变现困难两大难题。有人曾计算过现在国内商业投资情况，如果资本不分开运作，商业投资占比每增加10%，可降低资本收益率1%~1.5%，影响市值7%~10%，对股价影响约为5%~12%。

虽然中国香港、新加坡的资本市场有reits等商业基金退出机制，但设立商业物业基金的条件非常多，前提是回报率要在7%以上，并且要拿出90%的收益分红。这对许多开发商而言就是可望而不可及，资料显示，SOHO中国2012年投资物业达到383亿元人民币，但仅仅创造了1.48亿元租金收入，粗略计算租售比不到0.3%。“短期内，商业地产依然是一个散卖的时代。”高和资本董事长苏鑫表示。

散卖与经营

尽管如此，杨忠还是表示奥园未来自持的商业面积会占总体30%~40%左右。据了解，该集团旗下已开业的奥园广场就有近8万平方米的自持物业，占总共25万平方米商场的1/3。

过度分割的商业物业带来的弊病早有案例，早期一些散卖的商用物业由于无法提升物业价值，已面临被淘汰的厄运。“都说商业地产是个资金密集型行业，实际上，它也是一个技术密集型行业。”禹来认为，现在的商业项目面临各种挑战，其中电商的迅猛发展蚕食许多传统商业的市场。

曾经名声显赫的中关村科贸由于业主众多，面临电商挑战时又难以转型的困境。未来体验式消费已成为商业地产和商业经营的命脉，而这对商业物业的经营能力要求更高。

“经过研究，我们将旗下奥园广场的零售比例下降到40%以内。”王曙煜在介绍旗下商场时如是道，传统的购物中心零售比例通常在60%以上，但王曙煜认为在新消费环境下，这种传统模式对消费者吸引力不足，因此主动加大休闲、社交、娱乐、餐饮、教育、培训等功能，相对削弱零售比例。

与此同时奥园成立了一个名为奥商会的会员俱乐部，将商家的要求前置到物业设计阶段。而奥园商铺的小业主，也可以面向这一会员俱乐部招租。“俱乐部现有会员200家，年内将达到1000家。”王曙煜表示。

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108 : bbaeric(38257)@2013-07-05 22:25:58

【個股信息】奧園(3883-HK)上半年合同銷售37.41億人幣，達全年目標50%
2013/07/05 12:20
財華社香港新聞中心

中國奧園公佈，6月單月合同銷售金額約17.53億元人民幣(下同)，按年增長236%；合同銷售面積約14.5萬平方米，按年上升66%。

今年首6個月，奧園累計合同銷售金額37.41億元，按年上漲62%；合同銷售面積46.61萬平方米，按年上漲37%。以全年目標75億元計，奧園上半年完成49.88%。

奧園今早股價造好，曾漲4.38%至1.43元，中午收報1.42元，漲幅3.65%，成交780.9萬元。(I)

http://www.finet.hk/mainsite/newscenter/FINETHK/5/558451.html

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109 : GS(14)@2013-07-24 10:12:11

買地

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110 : bbaeric(38257)@2013-07-25 01:02:22

奧園(03883.HK)400萬人幣購內房企80%股權
2013-07-24 09:08:06

奧園(03883.HK)公布，與獨立第三方分別收購陽江市潤信置業80%及20%股本，代價分別為400萬元及100萬元人民幣(下同)。另外，買方須按持股比例向目標公司注資不少於2.61億元。

陽江市潤信置業主要從事內地物業開發、銷售及營運，房地產服務、租賃及物業投資。截至今年6月底止，其綜合資產總值為2.6億元，錄除稅後虧損2.6萬元。(ir/m)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.554627.html

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111 : bbaeric(38257)@2013-08-02 20:34:34

傳奧園(03883.HK)清遠項目竣工報告擬造假
2013-08-02 16:00:55

《南方日報》報道，中國奧園(03883.HK)位於廣東清遠的清遠奧園的竣工驗收報告於早前被業主揭發涉嫌造假，其後清遠市住建局向清遠奧園發出《責令改正違法行為通知書》，責令其於8月24日前補辦相關驗收手續，並將驗收手續辦理情況書面報告市住建局。

事件揭發後，部分業主曾向清遠市規劃局提交了《關於核查清遠奧園二期高層區通往環校路專用道路是否報建和能否修建的申請》，聲稱「買樓是受了虛假宣傳誤導」。目前，有關問題已由清遠奧園和業主通過協商解決。(ce/c)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.556573.html

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112 : greatsoup38(830)@2013-08-03 11:59:16

http://epaper.nfdaily.cn/html/2013-08/02/content_7212984.htm
時尚都市「一房兩賣」。6月中旬清遠樓市爆出重磅消息，時尚都市、時尚國際、時尚翡翠三盤涉疑一房多賣、商品房遭抵押等問題。經過有關部門和媒體的多方調查，事實基本浮出水面。清遠市住建局於24日下午3點多在官方微博發佈通告，通告顯示：截至7月19日，經調查工作小組對涉案業主的投訴進行現場登記後時尚都市樓盤涉案房屋131套，涉案金額2726萬元，涉及購房業主95人，其中初步核實「一房兩賣」65套，涉及購房業主38人；未為購房業主辦理網簽確權66套，涉及購房業主57人。因開發企業向個人借款、社會借款、信用借貸（在建工程抵押）及企業其他經濟糾紛而被法院查封導致不能為該樓盤涉案131套房屋辦理網簽確權手續。目前，事件仍沒得到妥善解決。

  清遠奧園《建築工程竣工驗收報告》涉假。7月下旬，有業主投訴清遠奧園《建築工程竣工驗收報告》存在不真實性。經當地媒體調查，涉疑《建築工程竣工驗收報告》作假的兩棟商品房，其工程於5月30日進行基礎分部驗收，主體結構分部驗收資料尚在審查中，尚未辦理規劃、環保、消防等專項驗收，尚不具備竣工驗收的條件。工程尚未辦理竣工驗收，向業主提交的《建築工程竣工驗收報告》複印件中，勘察、設計、監理人員簽名均不是本人簽名。對此，清遠市住建局向清遠奧園發出《責令改正違法行為通知書》，責令其於2013年8月24日前補辦相關驗收手續，並將驗收手續辦理情況書面報告市住建局。事件最後，清遠奧園和業主通過協商得到解決。另外，與時尚都市事件同時爆出的還有清華灣部分商品房遭法院查封。最近，東城金多利九龍灣項目涉疑欠薪、打人及圍攻記者等事件。

  消費者買房更謹慎

  本打算今年買房的市民劉雙，看到時尚都市、清遠奧園事件後，不得不重新考慮。「之前，我只想看下價格和地段，譬如時尚都市、時尚國際那地段我還是很喜歡的，但現在不敢買了。」劉雙說，他現在想買一些大開發商開發的房子。這不難理解，大開發商實力雄厚，不至於工程爛尾或一房多賣。

  於是，劉雙專門找一些相對大點的項目，還專門瞭解了一下本地開發商和外來開發商的實力。「我看中了在東城的一套房子，戶型很滿意，地段也不錯，價錢才4000元多點，只是交樓日期要到明年底，不知道會不會有意外。」劉雙還在猶豫中。

  隨後，朋友提醒劉雙可以留意下已經入住的、地段相對不錯的二手房。劉雙在體育館附近找了幾個已經入住的樓盤，經中介介紹看了兩三套二手毛坯房。性價比高點的，靠馬路邊，噪音太大，能看到花園的價格太高，一套98平方的房子總價43萬，加上各種交易費用、中介費用差不多50萬，這樣算下來和一手房也差不多。問題是業主要一次性全額付清，劉雙不得不重回一手市場。

  無獨有偶，在廣州工作的郭小姐聽說清遠的房子很便宜，約了幾個香港朋友過來看房。聽聞時尚都市事件後，本來對新城板塊幾個樓盤有意向的，最後還是計劃多看看，「跟廣州相比，清遠房子確實不貴，但我們對清遠還不夠瞭解，買房子有點不放心，還是找當地的朋友多問問再定。」黃劍琴

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113 : bbaeric(38257)@2013-08-07 23:40:14

中國奧園(03883.HK)首七月合同銷售44.2億人幣 達標約59%
2013-08-07 09:45:47

中國奧園(03883.HK)公布，7月單月錄得合同銷售金額約6.75億元人民幣(下同)，按年增長近3.35倍；合同銷售面積約4.1萬平方米，按年上升22.2%。

首七個月總合同銷售金額約44.2億元，按年增加79.3%，已達全年銷售目標75億元約58.9%；總合同銷售面積約50.7萬平方米，按年上升35.2%；平均售價約為每平方米8,700元，按年上升32.6%。(qu/c)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.557305.html

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114 : bbaeric(38257)@2013-08-08 19:26:39

奧園(03883.HK)斥9.7億人幣購重慶商住地
2013-08-08 17:44:25

中國奧園(03883.HK)日前以9.7億元人民幣(下同)投得重慶市南岸區茶園新區的商住地塊，樓面地價為每平方米3094元，以自有資金支付。這是該集團繼今年2月底在重慶取地後，再一次於同一區域巨資拿地。

該地塊佔地約19.5萬平方米，預計總建築面積約31.4萬平方米。

自今年以來，集團已在廣州、佛山、重慶等4個城市頻密取地，涉及金額逾22.6億元。據悉，為了解決土地儲備等業務快速擴張所帶來的資金掣肘，集團去年底與今年初兩度發行共2.25億美元、為期5年的離岸優先票據，年息率13.8%，遠高於國內其他內房股的海外融資平均成本。(ce/a)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.557755.html

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115 : bbaeric(38257)@2013-08-13 12:31:33

[2013-08-13]

奧園13億購蘿崗兩宅地

香港文匯報訊（記者 黃嘉銘）中國奧園(3883)昨宣佈，公司於本月內第二度透過公開拍賣方式，通過項目公司廣州蘿奧房地產開發，分別以8.45億元及4.61億元(人民幣 ，下同)，投得兩幅位於廣州市蘿崗區商住地塊。兩地塊位於蘿崗香雪大道，第一幅佔地約5.29萬平方米，預計總建築面積約21.17萬平方米；另一幅佔地約2.97萬平方米，預計總建築面積約8.84萬平方米。公司預計將共同發展成為大型綜合商住項目。

http://paper.wenweipo.com/2013/08/13/FI1308130020.htm

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116 : GS(14)@2013-08-16 18:32:17

3883

盈利增225%，至2.6億，重債

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117 : bbaeric(38257)@2013-08-16 19:17:21

中國奧園(03883.HK)中期多賺23%至3.48億人幣 不派息
2013-08-16 08:12:02

中國奧園(03883.HK)公布截至今年3月底止六個月的中期業績顯示，公司擁有人應佔溢利為人民幣3.48億元人民幣(下同)，按年增22.75%；期內每股基本盈利13.32分，不派中期息。公司營業額為21.5億元，按年增27.6%；毛利率約為30.9%；淨利潤率約為16.8%。

期內，公司合約銷售金額約37.41億元，按年升62%，而已售面積約46.61萬平方米，按年升37%。期內平均售價約每平方米8026元，按年增19%。公司已達致全年銷售目標75億元之約50%。

截至今年6月底止，銀行結餘及現金為34.13億元。公司於期內合共收購四幅土地，總建築面積約90萬平方米，土地儲備增至總建築面積約1055萬平方米，平均土地成本約每平方米970元。。於今年6月底，集團的淨負債比率為47.1%(公司於去年12月底淨負債比率為25.6%，去年6月底為11.1%)。(ta/w)

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【個股業績】中國奧園(3883-HK)上半年盈利升23% 不派息
2013/08/16 12:03
財華社香港新聞中心

中國奧園公佈截至6月底止中期業績，上半年擁有人應佔期內溢利及全面收益總額按年升23%至3.48億元人民幣(下同)，每股基本盈利13.32分，不派中期息。

期內，營業額上升28%至21.5億元，毛利率微跌0.3個百分點至30.9%，合約銷售金額按年上升62%至37.4億元人民幣，而已售面積升37%至46.6萬平方米。上半年平均售價每平方米約8026元人民幣，按年增加19%。(L)

http://www.finet.hk/mainsite/newscenter/FINETHK/5/564890.html

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118 : bbaeric(38257)@2013-08-16 20:41:00

奧園(03883.HK)料下半年中央推房產稅 內地樓價升幅10%內
2013-08-16 13:20:35

奧園(03883.HK)主席郭梓文於中期業績記者會上表示，中央對地產商的態度溫和，將會以市場手段作調節，而最近國務院的會議亦對行業對帶來正面的訊息；他預計，政府將不會推出大調整的政策，最多在各地推出房產稅，惟他指，參考上海及重慶的經驗，稅項推出相信會有助穩定行業銷售及樓價發展。

被問及下半年內地樓價升幅，他預期不會大升，亦不比現時低，相信會在10%之內，其中二/三線城市升幅較大，一線城市則較低。

對於下半年的買地計劃，副主席兼行政總裁郭梓寧表示，集團全年預算約50多億元人民幣(下同)，現時已投入約30多億元，下半年集中在廣東、已發展地區及剛性需求的地區，並保持理性的發展勢頭。

集團現時的淨負債比率為47.1%，截至6月底的現金餘額約34.1億元，未有發債的需要。

郭梓文指，集團未來會持續以「商住雙線」發展，並提高商業項目的比例，目前合約銷售中，住宅佔52%，別墅及商業分別佔13%，及35%。(ji/a)

阿思達克財經新聞
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http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.559289.html

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119 : GS(14)@2013-08-27 00:21:37

3883
盈利躍增2.5倍，至2.8億，重債

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120 : bbaeric(38257)@2013-11-05 20:43:46

[2013-11-04]

本報專訪：奧園靠「高速」穩30%毛利

——兩年半完成交樓 明年銷售望百億

香港文匯報訊　(記者 黃嘉銘 廣州報道) 內地房地產市場回暖，各內房企今年均有不俗銷售成績，但普遍面對毛利率下降的難題。中國奧園地產(3883)執行總裁楊忠指，公司對於達成今年75億元(人民幣，下同)的銷售目標信心十足，明年目標更肯定高於100億元。同時，他強調公司一直主張以高速開發及高速售樓的方式，務求做到薄利多銷及加快周轉來提升投資回報率，主力城市廣州一般由拿地至交付不會多於兩年半時間，拿地時亦堅持要符合毛利率不低於30%之條件。

奧園今年首10個月總合同銷售金額約為逾65億元，按年大增近74%，並完成全年75億元銷售目標逾87%，已經超出去年全年的52.5億元逾兩成。該公司執行總裁楊忠日前於廣州接受本報記者獨家專訪時表示，公司至2015年正處於高速增長期，今年只是花了三個季度的時間已經跑贏去年全年銷售金額，加上在廣州、江門以及重慶仍有不少新盤推出支持下，對於全年銷售目標有十足十的達標信心。

銷售達標信心十足

不過，毛利率下降成為不少內房企近年來都要面對的業務難題，曾有龍頭內房企明言「房地產的暴利時代已經結束」。楊忠認為，地產行業的毛利率會愈來愈走向合理水平，而奧園中期毛利率為30.9%，按年微跌0.3個百分點，算是「跑贏大市」。他打趣的說，公司極有信心「吃到一個蛋糕中最甜的部分」，意指做到最高毛利率的內房企之一。

他續稱，要提升毛利率，公司會從多方面入手，當中除造好剛需市場、產品定位、營銷方式及成本控制外，公司一直主張以高速開發及高速售樓的方式，務求做到薄利多銷及加快周轉來提升投資回報率，原本用4年時間做2個項目增加為4年時間做3個。

楊忠以公司「主場」廣州為例，由拿地至銷售一般只是花半年至9個月的時間；至於由拿地至交付由一年半至不會多於兩年半，而公司在拿地的時候除要做到高速開發外，更一直堅持要符合毛利率不低於30%之條件，未來拿地仍會以廣東地區為主，再以一些公司已打入的市場如重慶、瀋陽及湖南等地為重心之選。至6月30日止，公司的土儲總建築面積約1,055萬平方米，平均土地成本約每平方米970元，公司亦於上半年大致完成全年的土地收購目標。有分析認為，奧園的土地成本僅佔售價的一成多，屬於全行最低之一，預計售樓利潤將非常可觀。

派息底線不遜同行

銷售業績穩步上揚，公司亦不忘回饋投資者。楊忠指，公司對投資者堅持穩定派息，並以不低於同行作為底線，上財年派每股人民幣5.2分，另加每股港幣26仙之特別股息。被問及對於公司年內接連的人事變動，包括最近財務總監梁又穩請辭，楊忠毫不避嫌地回應指，離開的管理層均對公司貢獻良多，但不擔心管理層的變化會對公司營運造成太大影響，並直言不介意人事變動，只要是變好就可以了。



■奧園地產執行總裁楊忠表示，公司未來拿地仍以廣東地區為主。記者黃嘉銘 攝

http://paper.wenweipo.com/2013/11/04/FI1311040050.htm

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121 : bbaeric(38257)@2013-11-05 20:51:04

[2013-11-04]

調控常態化 擔心太多餘

香港文匯報訊　(記者 黃嘉銘 廣州報道) 地王頻現，房價只上不下，市場憂慮中央再度出手打壓樓市。奧園(3883)執行總裁楊忠認為，現在房地產市場乃「天天在擔心調控」，但與其擔心，倒不如將其視之為常態，並相信中央即使再出手都應集中在市場化上，用行政手段干預樓市的機會相對較低。他又相信，買家入市高峰位不再像以往只限於長假期，估計今年上、下半年的整體內地樓市表現不會相差太遠。

楊忠表示，自身從事房地產工作超過20年的經驗看來，一般人往往只是對內地樓市和調控掛勾。事實上，自2008年起，調控一直沒有放鬆過，但他強調，與其擔心何時會調控，倒不如將其視為常態，在投資前已將有關因素考慮在內。楊忠認為，中央政府即使再調控，估計用行政手段干預樓市的機會相對較低，相信應從市場化的手段入手，如增加稅收。

「金九銀十」早不存在

對於有言論指，上半年國五條出台反而令市場部分購買力提早於上半年出現，擔心市況一反傳統，下半年銷情不如上半年。楊忠分析指，其實傳統金九銀十的概念早已不存在，主要因為買家入市習慣不如以往般只限於長假期，買家寧可把握假期出外旅遊。他以公司業績為例，奧園於上半年銷售額達37.41億元(人民幣，下同)，而首3季總合同銷售金額約為56.5億元，3季銷售額相當平均，可反映上、下半年的樓市表現不相差太遠。

「銷售為主 持有為副」

另一方面，雖然近年來有不少公司大舉發展商業地產，但楊忠認為，在內地政府擴大內需市場的同時，公司正走向剛需加商業的未來主流市場，短期不會調整住宅跟商業6:4的業務比例，亦續以「銷售為主，持有為副」的原則來經營商業地產，盡可能將商舖及寫字樓等項目賣出，酒店及購物商場則收租。

最新數據顯示，該公司本年首10個月有40.71%銷售額來自商業，合乎公司預期。

http://paper.wenweipo.com/2013/11/04/FI1311040051.htm

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122 : GS(14)@2013-11-15 09:46:28

3883

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123 : GS(14)@2014-01-10 11:28:07

3883

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124 : greatsoup38(830)@2014-01-12 21:50:56

3883

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125 : MrYeung(15476)@2014-02-07 20:32:10

3883

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126 : bbaeric(38257)@2014-03-18 19:59:47

《公司業績》中國奧園(03883.HK)去年盈利倒退21% 末期息8分
2014-03-18 08:08:55

中國奧園(03883.HK) 公布截至去年底止年度業績顯示，營業額升45.3%至57.29億元人民幣(下同)，純利倒退20.9%至7.36億元，每股基本盈利27.42分，派末期息8分，2012年同期派5.2分。期內，毛利增48.2%至17.59億元，毛利率增至30.7%。

去年公司未經審核合約銷售額為100.4億元，總銷售面積約為107.2萬平方米，同比增約91%。截至去年底止，實現經調高後的85億元全年合約銷售目標的118%。去年成功包括在重慶、佛山及廣州等收購土地後，土地儲備增至1,118萬平方米總建築面積，平均土地成本約為每平方米1,090元。

截至去年底止，公司的銀行存款餘額為47.12億元，淨負債比率為64%。(ta/t)

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127 : bbaeric(38257)@2014-03-18 20:01:53

奧園(03883.HK)今年合約銷售目標150億人幣
2014-03-18 16:48:59

奧園(03883.HK) 主席郭梓文於業績記者會表示，今年合約銷售目標為150億元人民幣(下同)，較去年實現銷售100.4億元增加50%。今年可售面積為302萬平方米，涉及貨值300億元。他續指，鑑於今年商業產品佔比較多，預料合約銷售均價由去年的每平方米9,364元拉高至9,800元。

營運總裁楊忠稱，集團未來會保持商住雙線發展策略，料今年會有45%合約銷售來自商業產品，去年為39%。集團開發的商業產品中，80%用作銷售，20%則屬自持商場及酒店物業。現時面對供應過剩的問題主要是商場項目，該類物業對集團貢獻不大，故影響亦有限。

楊氏稱，今年是集團進入快速周轉期的第二年，認為現時的開發量及土儲能滿足今年訂下之目標，相信明年仍能錄較大幅度的增長。又預期今年毛利率與去年基本持平，保持至少30%水平。(ph/m)

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128 : bbaeric(38257)@2014-03-18 20:03:19

奧園(03883.HK)料今年房價平穩 無意降價促銷
2014-03-18 17:07:00

奧園(03883.HK) 主席郭梓文於業績記者會表示，預期今年內地房價整體平穩，廣州等一線城市房價雖有波動，惟不會大幅下調。第一季房價料偏低，但隨後會出現逐步回升趨勢。他強調，奧園並無降價或促銷的計劃，未來會視乎市場變化採取相應策略。

營運總裁楊忠提到，相信內地信貸政策變化處可控範圍內。又預期未來兩年住宅市場的調控會保持相對寬鬆，故兩年內仍會維持商業及住宅雙線發展策略不變。至於會否分拆商業地產，楊氏稱，目前集團的業務規模不大，暫會以銷售為主，冀先保持穩定現金流。

他又提到，今年集團拿地預算為50億元人民幣，與去年相若；並會加大投入於已進入的城市，但亦會關注北京及上海市場，因認為該兩城市的剛需產品仍有龐大發展空間。集團冀將淨負債率控制於不逾80%水平，去年底淨負債率為64%。(ph/a)

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129 : GS(14)@2014-03-18 21:46:44

bbaeric在126樓提及

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《公司業績》中國奧園(03883.HK)去年盈利倒退21% 末期息8分
2014-03-18 08:08:55

中國奧園(03883.HK) 公布截至去年底止年度業績顯示，營業額升45.3%至57.29億元人民幣(下同)，純利倒退20.9%至7.36億元，每股基本盈利27.42分，派末期息8分，2012年同期派5.2分。期內，毛利增48.2%至17.59億元，毛利率增至30.7%。

去年公司未經審核合約銷售額為100.4億元，總銷售面積約為107.2萬平方米，同比增約91%。截至去年底止，實現經調高後的85億元全年合約銷售目標的118%。去年成功包括在重慶、佛山及廣州等收購土地後，土地儲備增至1,118萬平方米總建築面積，平均土地成本約為每平方米1,090元。

截至去年底止，公司的銀行存款餘額為47.12億元，淨負債比率為64%。(ta/t)

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轉盈5.2億，重債

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130 : greatsoup38(830)@2014-04-13 17:49:33

2014-04-07 MT

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131 : GS(14)@2014-12-01 09:55:25

華夏人壽入股地塊

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132 : GS(14)@2015-03-18 09:07:50

盈利增15%，至6億，資本化虧增1倍，至7億，重債

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133 : greatsoup38(830)@2015-04-26 18:38:41

2015-04-18 iM
升級轉型 奧園拓養老旅遊地產   

　　內房股去年飽歷銷售疲弱的一年，奧園地產（03883）去年合同銷售卻仍錄得22%增長至122億元（人民幣，下同），跑贏不少同業，業績反映毛利率屬於市場高水平，近年不少內房股進行業務改革或轉型，集團副總裁陳嘉揚表示，奧園今年會維持商（業）住（宅）同步雙綫銷售的發展策略，但會加強地產項目的升級換代，包括推出文化旅遊及養老地產項目，同時集團首次進軍海外之澳洲悉尼項目，預期可在今年下半年開始預售，總貨值約4億澳元（約20億元人民幣）。

　　奧園地產是以廣州為基地的開發商，去年完成合同銷售金額122億元，雖有增長22%，但較去年初定下之150億元目標，完成度大約82%，而集團今年定下之銷售目標為140億元，即較去年銷售增長約15%。

　　陳嘉揚表示，去年的銷售增長已高於同業平均，前50名開發商計銷售增長僅10%，前30名也只得15%，比較起來雖然最終沒有達標，但仍然算是做得不錯。對於今年140億元目標，他表示有信心可達標，說：「去年踏入第四季銷售明顯轉好，而這個勢頭延續到今年的首兩個月，合同銷售合共18億元，按年增長28%，不要忘記2月是春節假期。今年目標只是較去年增長約15%，集團可售貨源現有245億元，即去化率近55%就可以。」

　　除了銷售增長勝同業，奧園去年業績顯示，營業額增長22%至70億元，純利增長4%至7.8億元，特別值得注意的，是毛利率29.6%，雖然按年略為下跌1.1個百分點，但與同業平均介乎25%至30%相比，仍是屬於高水平。

世界級旅遊綜合體

　　他解釋，奧園與其他內房股在銷售策略上有一點相異的，是項目比重不同，商住大約四六之比，即商業項目佔40%，住宅項目佔60%，按每年的交樓結構不同而有所上落。以去年確認收入計，商業佔30%，住宅佔70%；如果以去年合同銷售額計，則商住各佔50%左右，預期今年銷售商業項目會微降，大約為45%，住宅則佔55%。」

　　「商業項目的毛利率，一般都是較住宅為高，集團銷售的商業項目，賣的不是寫字樓或商場類型，主要是商舖或商業公寓（Service Apartment），商業項目一般毛利率為35%，住宅項目則約為23%至25%，故此商業項目可拉動整體毛利率上升。」

　　近年內房股紛紛興起轉型改革之風，如輕資產營運、組地產基金或拓網上金融，奧園亦不例外，開拓養老及旅遊地產項目，提升資產質量及拉動毛利率；另一招則是往海外市場發展，首個項目選址在澳洲悉尼，打造高端住宅公寓。

　　奧園2011年入股中國大型山水實景演出創辦人梅帥元的「山水盛典文化」，陳嘉揚表示，今年集團將與山水盛典文化進行戰略合作，把奧園韶關項目打造成世界級旅遊度假綜合體，山水盛典曾推出桂林陽朔《印象?劉三姐》、西藏拉薩《文成公主》等大型山水實景演出，在韶關項目也會照樣打造同類的演出。根據資料顯示，奧園韶關項目建築面積近70萬平方米，並擁有3公里的江岸綫。

打造高端養老項目

　　至於養老地產，陳嘉揚表示，集團將會在上海打造一個綜合高端休閒養老項目，該項目是在今年2月收購位於上海松江區的雅園園林度假酒店76%股權，項目所在區域現時被上海市政府規劃為休閒、旅遊、觀光及養老產業帶。

　　今年3月，奧園收購澳洲悉尼市中心伊麗莎白130號項目，並與當地開發商Ecove建立聯營公司，共同打造高端住宅公寓。陳嘉揚指出，該合營公司由奧園佔70%股權，Ecove佔30%，現時該項目是一棟14層高的舊式寫字樓，拆卸後計劃重建成一棟38層高的住宅公寓，預計下半年可推出預售，總值貨達4億澳元。

　　「我們已取得澳洲第一階段的開發許可（Development Approval），預期今年6月、7月可取得第二階段許可，之後就可開售，初步去化率預計約為60%至70%，這個項目的回報率跟內地開發項目也差不多，毛利率預計約25%。這個項目主要客戶群，針對當地的居民，比例約佔80%，其餘20%則屬意澳洲以外的買家。」

取經悉尼多元營運

　　對於集團未來海外發展計劃，陳嘉揚表示，內地房地產市場進入白銀時代，集團希望資產組合及營運上，可以多元化，拓展新的收入來源。不過，集團將會採取審慎的發展步伐，跟當地開發商合作，也是想學習當地運作，未來若再有新項目，也會集中火力在悉尼市，以住宅公寓為主，暫時不會考慮悉尼以外的城市。

　　現時奧園的土地儲備大約1,230萬平方米，逾半在廣東省，廣州佔31%，廣東（廣州以外）佔24%，而重慶、湖南分別佔27%及10%，其餘則分別在遼寧、江蘇、江西及廣西。按類別分，則64%土儲為住宅，28%為商業，其餘的分別為投資物業、低密度住宅及公建配套。

　　去年集團買地支出為45.6億元，過去3年整體買地支出介乎40億至50億元，陳嘉揚表示，今年的買地開支預算跟過去幾年差不多，不過在布局上，將會較多考慮在長三角地區入手，因現時土儲中，只有江蘇昆山項目在長三角區域內，有必要補充該區的土儲。另一方面，基地廣州亦會是買地的重點城市，而重慶由於去年已購入6、7個項目，今年也暫不會考慮。

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134 : greatsoup38(830)@2015-05-03 20:13:37

2015-04-27 MT
奧園商住兩綫發展兼「走出去」   

奧園（03883）並不像傳統內房企業主攻住宅項目，以去年合同銷售額計，商住比例各佔約一半，集團副總裁陳嘉揚預期今年商業項目的銷售則會微降，約佔整體45%。奧園在放寬房貸等政策下未必如傳統內房般受惠，但在樓市不景氣時，風險則能減低。

多年來以廣州作為發展基地的奧園，一直穩打穩紮，今年嘗試「走出去」，以澳洲悉尼作為進軍海外市場的試點。

悉尼小試牛刀

今年3月初，奧園斥資1.2億澳元，與澳洲發展商Ecove合資收購悉尼市中心地段，發展公寓項目。陳嘉揚解釋：「中國進入白銀時代，出現移民潮及海外熱，而澳洲屬亞太地方，環境優美，教育制度完善，政治及經濟環境穩定，所以選擇澳洲作為海外發展的基礎。」他強調核心業務仍然在內地，暫不會考慮其他海外項目，新嘗試之目的是令資產更多元化，以及增加收入來源。

他指悉尼項目的目標客戶群8成是本土澳洲人，其餘則是海外買家，預期今年下半年可以預售，總貨值達4億元，初步去化率目標約為7成，對銷售反應充滿信心。

奧園4月初公布，今年首3個月，實現合同銷售總額約26.5億元人民幣，按年增長約27%，成績不俗，惟集團並非政策主要受惠者，故股價升幅在4月較其他內房股落後。策略上，短綫可買入博追落後，長綫可觀望集團悉尼項目的銷售反應才決定。

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135 : GS(14)@2015-05-19 00:20:12

發行票據

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136 : GS(14)@2015-08-06 01:39:53

盈喜

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137 : greatsoup38(830)@2015-08-13 02:42:53

盈利增25%，至3.4億，重債

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138 : GS(14)@2016-03-09 17:34:49

維持賺6億，重債

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139 : qt(2571)@2016-03-19 07:40:50

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S16M2BB

路透基點：中國奧園首次辦理銀團貸款，金額為1.8億美元--TRLPC

路透香港3月14日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，中國奧園地產集團首次辦理銀團貸款，為金額1.80億美元雙檔三年期俱樂部貸款，用於償還既有債務。

南洋商業銀行擔任牽頭行兼簿記行。 南洋商業銀行(中國)加入擔任安排行，中國銀行澳門分行擔任參貸行。

這筆分期償還的定期貸款分為A及B兩部分，A為1億美元，利率為倫敦銀行間拆放款利率(Libor)加碼650個基點，B為8,000萬美元，利率為Libor加碼500個基點。

A部分在貸款首次動用的12個月後開始償還，半年一次分五期償還。

B部分寬限期六個月，之後半年一次分六期償還。

貸款擔保品為中國奧園及其子公司的股票，其子公司亦為擔保人。

貸款已於1月29日簽約。 (完)

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140 : greatsoup38(830)@2016-04-19 02:37:17

美金票據

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141 : greatsoup38(830)@2016-08-22 00:03:13

盈利增63%，至5.3億，重債

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142 : GS(14)@2016-10-25 10:42:31

buy land

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143 : greatsoup38(830)@2016-12-10 03:53:30

買地

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144 : greatsoup38(830)@2016-12-18 10:02:49

1280 賤賣3383

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145 : greatsoup38(830)@2016-12-18 10:03:13

1280 賤賣物業予3883

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146 : GS(14)@2017-01-01 16:04:29

買地

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147 : GS(14)@2017-01-04 16:15:05

建議發行美元優先票據

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148 : GS(14)@2017-01-05 11:25:45

董事會欣然宣布，於二零一七年一月四日，本公司及附屬公司擔保人與尚乘、美銀美林、招商證
券（香港）、德意志銀行、國泰君安國際、海通國際、 SC Lowy及瑞銀就發行於二零二零年到期之
250,000,000 美元6.35% 優先票據訂立購買協議。票據的發售價將為票據本金額的100.0%。

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149 : greatsoup38(830)@2017-01-14 16:30:39

買地

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150 : greatsoup38(830)@2017-02-19 15:26:37

2017-02-11 iM
擬擴版圖至加拿大 奧園銷售勢逾300億  

　　去年是內房百年一遇的好年，中國奧園（03883）全年合同銷售額超標近50%完成，達256億元（人民幣，下同），不過近期內地政府收緊樓市調控措施，令人擔心今年內房股的銷售成績，奧園副總裁陳嘉揚表示，去年限購措施重新出台後，集團第四季銷售仍然理想，今年對樓市維持審慎樂觀態度，預期全年銷售額可望突破300億大關。

　　奧園自2014年開始涉足澳洲樓市，他表示，現時手上共有5個項目，全部在悉尼（Sydney），期望未來會把版圖擴展至澳洲其他城市，包括墨爾本、布里斯班等；更透露計劃進軍加拿大，現時已在多倫多及溫哥華物色項目，期望上半年會有好消息。

　　奧園是一間由廣東省起家的內地房地產企業，近年版圖已拓展至中西部、長三角等地區，2015年更衝出海外，進軍澳洲悉尼市場，集團整體的銷售規模亦穩步增長，由2012年僅銷售52.5億元，至去年已增加至256億元，4年來增位合共約4倍。而去年更是表現突出，較年初定下170億元的目標，大幅超額完成，按年亦增長近70%。

審慎樂觀看今年樓市

　　對於集團的銷售成績，陳嘉揚表示相當滿意，「去年10月國慶黃金周開始，內地推出限購等新一輪的調控政策，但集團在11及12月的銷售成績依然不錯，比預期為佳。我們銷售增長多年來一直保持高於行業平均水平，起碼要跑贏同業。」

　　即使面對新一輪調控，他對今年集團的銷售成績仍十分有信心，談到最新的銷售目標，他笑言要待主席在3月全年業績會上才公布，但可以給予一個指引，就是今年銷售數字一定可以見「3字頭」，即可上300億元，若與去年256億元比較，即增長最少有20%。

　　「我們對今年樓市維持審慎樂觀看法，中央政府在過去2、3年，政策主調圍繞在去庫存，看到政府出台的政策是『因地施策』，針對每一個城市不同情況作調整，不是一刀切。現時一二綫城市庫存已回落到合理水平，問題集中在三四線城市，庫存壓力仍然比較大。」

集團重心發展珠三角

　　截至去年6月底止，廣東仍然為集團總部，土地儲備佔比約55%，中西部核心區佔29%，長三角佔9%，另外澳洲佔3%。陳嘉揚表示，集團在買地策略上，一向審慎及有紀律，跟足國際評級機構的要求，每年動用合同銷售額約30%至40%的金額來補充土儲，去年買地支出大約為70億元。今年的話，按目標合同銷售300億元計，則購地預算大約100億元。

　　「珠三角地區繼續是我們購地的重中之重，特別是廣州及深圳的周邊城市，近年發展得很快，樓市亦很暢旺，繼去年底以4.6億元收購佛山商住項目後，今年1月再以8.3億元收購珠海商業項目60%權益；中西部的話，目前在重慶已有8個項目，下一步將會重點關注武漢。」近年不少發展商已減少在三四線城市發展，但參考奧園土儲，去年6月底時仍有23%土地是位於三四線城市，陳嘉揚表示，集團的發展策略，是「一二綫為主，三四線為副」。「我們會很小心謹慎，及有選擇性地進入這些城市，只會選擇當地最核心的位置才作部署。我們不放棄三四線城市是有原因的，以廣東梅州市為例，我們在2015年以1.5億元買入五華縣一塊土地，當年銷售額已達4億元，回籠的資金已足夠支付土地款，去年該項目又賣了4億多，均價去到每平方米逾8,000元，毛利率有30%，只要小心選擇，機會仍是有的。」

　　不過，他也指出，集團在三四線的土儲比重會下降，「23%這個比重是去年上半年的，集團在下半年先後在寧波、佛山、廣州等都有購入新地皮，相信全年計的話，一二綫加上國際城市佔土儲的比重，已超過80%，未來這個比重還會進一步加大。」

　　奧園近年積極走出去，2015年3月收購悉尼市中心海德公園130號，與澳洲本土開發商Ecove合作，重建成高端住宅項目，並在同年8月取得開發許可並推出預售，其後在同年11月收購悉尼馬魯布拉188號項目，全資獨立發展。身兼奧園澳洲公司總裁的陳嘉揚指出，海德公園130號項目至今已售出逾90%貨源，而馬魯布拉188號項目去年8月開售，短短4個月亦售出90售貨源，只剩下少量貨尾單位。集團在悉尼每年售樓所得超過10億元，兩年來累計超過20億元。現時奧園在悉尼合共擁有5個項目，除這兩個仍在開售中的項目之外，集團在去年11月以2.88億元（5,500萬元澳元），收購歌頓及圖拉馬拉兩個住宅項目。他透露，這三個新增項目均是奧園全資擁有，歌頓項目已取得開發許可，計劃在今年第一季開售。他進一步指出，在悉尼站穩陣腳後，集團計劃向澳洲其他城市進發，第二個目標城市是墨爾本，而布里斯班、黃金海岸則會看看有沒有合適的機會。

　　除澳洲外，原來集團亦已部署拓展加拿大市場，陳嘉揚透露，集團已在多倫多及溫哥華兩個城市，開展了前期調研工作，希望今年上半年會有好消息公布。他表示，無論是澳洲或加拿大，在選擇項目時，均以25%毛利率、10%淨利潤率作為指標。

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151 : greatsoup38(830)@2017-02-26 18:27:23

買項目

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152 : greatsoup38(830)@2017-03-12 20:42:32

• 建議每股人民幣 9.7 分之末期股息及每股人民幣 5.3 分之特別股息，合共股息為每股人民幣15.0 分。
...
盈利增13%，至8億，重債

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153 : GS(14)@2017-03-20 00:35:00

大股東買基金股權

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154 : greatsoup38(830)@2017-04-18 03:08:31

買地

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155 : GS(14)@2017-08-02 10:34:50

本公司董事會（「董事會」）謹此知會本公司股東及有意投資者，根據本集團截至二
零一七年六月三十日止六個月之未經審核綜合管理賬目以及現時掌握的其他資料
的初步審閱及分析，本集團預期純利與二零一六年同期相比錄得不低於40%之增
幅。該增長主要由於本集團截至二零一七年六月三十日止六個月期間交付予買家
的總建築面積增加所致。

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156 : GS(14)@2017-08-08 03:06:20

進行收購事項之理由及裨益
本集團的主要業務為中國物業發展及物業投資。目標公司參與項目地塊的開發，
其總佔地面積約為128,340平方米及總建築面積約為356,189平方米，供住宅、批
發及零售用途。考慮到項目地塊所處的惠州仲愷高新區乃深莞惠區域的核心地
區，可易於進入多條幹線公路及鐵路系統並鄰近多項公共設施，董事認為，收購
事項將為本集團提供機會，以鞏固及加強本集團位於廣東省便利地理位置的土地
儲備。董事認為，股權轉讓協議的條款為一般商業條款，屬公平合理，且訂立股
權轉讓協議符合本公司及股東之整體利益。

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157 : GS(14)@2017-09-06 09:33:43

建議發行美元優先票據
本公司擬進行美元優先票據之國際發售。
票據之定價（包括本金總額、發售價及利率），將根據發行票據之聯席牽頭經辦人及聯席賬簿管
理人農銀國際、尚乘、美銀美林、招商證券（香港）、德意志銀行、國泰君安國際、海通國際、
摩根士丹利及瑞銀所進行之累計投標結果釐定。落實票據之條款後，農銀國際、尚乘、美銀美
林、招商證券（香港）、德意志銀行、國泰君安國際、海通國際、摩根士丹利及瑞銀以及本公司
等各方將會訂立購買協議。
本公司擬將票據所得款項用於再融資本集團現有債務之用途。發行票據之定價及完成須視乎市
場情況及投資者興趣而定。

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158 : GS(14)@2017-09-22 03:09:55

買項目

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159 : GS(14)@2017-10-22 18:00:12

維持賺5.6億，重債

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160 : GS(14)@2018-01-10 10:40:30

本公司董事會（「董事會」）謹此知會本公司股東及有意投資者，根據現在可用資
料，本集團截至二零一七年十二月三十一日止年度之淨利潤，相比截至二零一六
年十二月三十一日止年度，預期錄得至少75%之較大增長。該增長主要由於截至
二零一七年十二月三十一日止年度本集團交付予買家的總建築面積增加及交付物
業平均售價有所提升所致。

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161 : GS(14)@2018-01-17 09:27:28

SPIN OFF

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162 : GS(14)@2018-03-15 15:08:54

盈利增38%，至11.3億，重債

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163 : GS(14)@2018-05-02 16:28:53

建議發行美元優先票據

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164 : GM(37032)@2018-06-03 21:29:01

中國奧園（3883）公佈，上月錄得合約銷售75.01億元，按年升185%；累計今年首5個月，錄得合約銷售283.2億元，按年升153%。

https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180601/58265821

強勁增長

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165 : GS(14)@2018-06-04 01:16:51

睇他地點爆

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166 : GS(14)@2018-06-09 11:53:20

有關目標集團的資料
目標公司為於二零一八年二月十二日於英屬維京群島註冊成立的有限責任公司，
其主要從事投資控股。項目公司於二零一一年五月三日註冊成立，且其現從事投
資控股。於本公告日期，目標公司及項目公司均為賣方全資附屬公司。於重組完
成後，目標公司將擁有項目公司全部已發行股本，而目標物業由項目公司持有，
且目標公司將持續為賣方全資附屬公司。
有關賣方的資料
賣方為於英屬維京群島註冊成立的有限責任公司，其主要從事投資控股。於本公
告日期，目標公司及項目公司均為賣方全資附屬公司。
有關目標物業的資料
目標物業包括於土地註冊處註冊為葵涌市地段第46號的地塊（「該地段」）及建於該
地段上的12層樓建築物（包括兩層停車場），其由（其中包括）停車場及非住宅用
的一般單位組成。建築物的總建築面積約為117,233平方英呎（約10,891平方米）。
除第九及第十層樓外，建築物於一九七三年建成，而第九層及第十層樓於二零一
七年連同整棟建築物改建及加建時完成。於本公告日期，目標物業之所有單位均
空置。
該地段以政府租賃持有，年期自一八九八年七月一日起計為期99年減最後三日
（已根據新界土地契約（續期）條例第6條所載之規定續期至二零四七年六月三十
日）。
進行收購事項之理由及裨益
本集團的主要業務為中國物業發展及物業投資。目標公司為根據英屬維京群島法
律成立的有限責任公司，並將於重組後持有項目公司全部已發行股本。項目公司
為位於香港新界城區葵涌的目標物業的唯一登記擁有人。
鑒於上述，董事認為，股份轉讓協議的條款為一般商業條款，屬公平合理。收購
事項將帶來本集團於香港擴展物業組合及發展其物業開發業務的機會。預期開發
目標物業將為本集團的物業發展業務帶來協同效應，因而擴大本集團營運收入，
其符合本公司及其股東之整體利益。

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167 : GS(14)@2018-06-09 11:56:07

有關目標集團的資料
目標公司為於二零一八年二月十二日於英屬維京群島註冊成立的有限責任公司，
其主要從事投資控股。項目公司於二零一一年五月三日註冊成立，且其現從事投
資控股。於本公告日期，目標公司及項目公司均為賣方全資附屬公司。於重組完
成後，目標公司將擁有項目公司全部已發行股本，而目標物業由項目公司持有，
且目標公司將持續為賣方全資附屬公司。
有關賣方的資料
賣方為於英屬維京群島註冊成立的有限責任公司，其主要從事投資控股。於本公
告日期，目標公司及項目公司均為賣方全資附屬公司。
有關目標物業的資料
目標物業包括於土地註冊處註冊為葵涌市地段第46號的地塊（「該地段」）及建於該
地段上的12層樓建築物（包括兩層停車場），其由（其中包括）停車場及非住宅用
的一般單位組成。建築物的總建築面積約為117,233平方英呎（約10,891平方米）。
除第九及第十層樓外，建築物於一九七三年建成，而第九層及第十層樓於二零一
七年連同整棟建築物改建及加建時完成。於本公告日期，目標物業之所有單位均
空置。
該地段以政府租賃持有，年期自一八九八年七月一日起計為期99年減最後三日
（已根據新界土地契約（續期）條例第6條所載之規定續期至二零四七年六月三十
日）。
進行收購事項之理由及裨益
本集團的主要業務為中國物業發展及物業投資。目標公司為根據英屬維京群島法
律成立的有限責任公司，並將於重組後持有項目公司全部已發行股本。項目公司
為位於香港新界城區葵涌的目標物業的唯一登記擁有人。
鑒於上述，董事認為，股份轉讓協議的條款為一般商業條款，屬公平合理。收購
事項將帶來本集團於香港擴展物業組合及發展其物業開發業務的機會。預期開發
目標物業將為本集團的物業發展業務帶來協同效應，因而擴大本集團營運收入，
其符合本公司及其股東之整體利益。

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20140730390_C.pdf
即252 之前持有的南星工業大廈

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168 : qt(2571)@2018-06-10 13:44:19

之前唔係252賣咗係163咩?

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169 : GS(14)@2018-06-10 16:09:41

qt在168樓提及

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之前唔係252賣咗係163咩?

隔離果座是阿Toppy ，即是曹先生，呢座Toppy先是賣畀163

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170 : GS(14)@2018-06-12 06:20:28

又notes

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171 : GS(14)@2018-06-12 06:44:57

優先票據

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172 : GS(14)@2018-07-26 06:39:03

本公司董事會（「董事會」）謹此知會本公司股東及有意投資者，根據本集團截至二零一八年六月
三十日止六個月之未經審核綜合管理賬目以及現時掌握的其他資料的初步審閱及分析，本集團預
期核心純利（即扣除投資性物業公允值收益、提前贖回優先票據溢價、匯兌損益及衍生金融工具公
允值變動虧損）與二零一七年同期相比將錄得約50%之升幅。該增長主要由於本集團由二零一八年
一月一日至二零一八年六月三十日期間交付予買家的總建築面積增加所致。

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173 : GS(14)@2018-07-27 04:35:48

茲提述該公告。本公司擬增發額外美元優先票據。倘新票據發行落實，新票據
將與原票據合併並組成單一系列。
新票據之定價（包括本金總額及發售價），將根據新票據發行之聯席牽頭經辦人
及聯席賬簿管理人興證國際、招商證券（香港）、德意志銀行及華僑銀行所進
行之累計投標結果釐定。落實新票據之條款後，預期興證國際、招商證券（香
港）、德意志銀行及華僑銀行以及本公司等各方將會訂立購買協議。
本公司擬將新票據所得款項用於再融資本集團現有債務及作一般營運資金之用
途。新票據發行之定價及完成須視乎市場情況及投資者興趣而定。
原票據於新交所上市。本公司已申請新票據於新交所正式名單上市及掛牌。新
交所對本公告所作出的任何聲明、所發表的意見或所載報告的準確性概不承擔
任何責任。新票據獲准在新交所正式名單上市及掛牌不可被視為本公司、新票
據、附屬公司擔保、附屬公司擔保人或彼等各自之附屬公司（如有）之價值指
標。
由於截至本公告日期仍未就新票據發行訂立具約束力之協議，因此新票據發行
或會或不會作實。本公司投資者及股東在買賣本公司證券時務須審慎行事。倘
簽訂購買協議，本公司將會就新票據發行作出進一步公告。

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174 : GS(14)@2018-08-27 04:22:54

盈利增33%，至8億，重債

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175 : Clark0713(1453)@2018-09-02 00:35:21

"建議分拆

本公司建議分拆本公司附屬公司奧園健康生活之股份於聯交所主板獨立上市。奧園健康生活股份於聯交所主板獨立上市構成本公司根據第15項應用指引分拆奧園健康生活。聯交所已確認本公司可進行建議分拆。"

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176 : GS(14)@2018-09-02 13:16:48

分拆業務上市

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177 : Louis(1212)@2018-11-01 21:01:23

想猫的人

来自Android
发布于今天 17:46

同行业对比，中国奥园值得投资吗？
$中国奥园(03883)$ 1-10月拿地数据：
https://xueqiu.com/1311733867/116128794

1.奥园： 拿地934.9万平 ， 是销售的1.46倍 ， 预示明年还能高速成长 ， 而且奥园一贯采取计容面积口径 ， 而不少公司拿地是建筑面积口径 。 拿地均价2300元 ， 毛利率有保证 。
2.新城： 拿地2727.5万平 ， 是销售的1.9倍 ， 预示明年还是高成长 。 拿地单价2300元 ， 预计有很高的毛利率 。
我只投资这二个公司 。 再举二个热门股 ， 算对照吧 。
3.融创： 拿地4866.7万平 ， 是销售的2.03倍 ， 预示明年仍能高成长 。 拿地均价3600元 ， 预示未来毛利率不错 ， 但融创历史上成本控制一般 ， 这个要打些折扣 。
4.碧桂园： 拿地12790.9万平 ， 是销售的1.97倍 ， 未来高成长可期 。 拿地均价2400元 ， 毛利率应该不如奥园 ， 新城 。
融创 ， 碧桂园从静态角度 ， 土储没新城H股多 ， 新城又没奥园多 。 （考虑市值）
我选奥园 ， 新城是基于在2018年销售翻倍的情况下 ， 拿地仍能大幅高于销售 ， 而且土地价格合理 ， 这反映二公司有核心竞争力 ， 有特色 。
奥园是并购 ， 新城是综合体 。
优势地位还将继续 ， 行业集中的受益公司 。 $新城发展控股(01030)$ $新城控股(SH601155)$

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178 : GS(14)@2018-11-02 07:58:41

慢慢等，新城賺錢少，他不持貨，只管買賣

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179 : GS(14)@2019-01-03 09:52:01

茲提述該等公告。本公司擬增發額外美元優先票據。倘新票據發行落實，新票據將與原票據合
併並組成單一系列。
新票據之定價（包括本金總額及發售價），將根據新票據發行之聯席牽頭經辦人及聯席賬簿管理
人尚乘、美銀美林、國泰君安國際、海通國際、J.P. Morgan、華僑銀行、絲路國際及瑞銀所進
行之累計投標結果釐定。落實新票據之條款後，預期尚乘、美銀美林、國泰君安國際、海通國
際、J.P. Morgan、華僑銀行、絲路國際及瑞銀以及本公司等各方將會訂立購買協議。
本公司擬將新票據所得款項用於再融資本集團現有債務。新票據發行之定價及完成須視乎市場
情況及投資者興趣而定。
原票據於新交所上市。本公司已申請新票據於新交所正式名單上市及掛牌。新交所對本公告所
作出的任何聲明、所發表的意見或所載報告的準確性概不承擔任何責任。新票據獲准在新交所
正式名單上市及掛牌不可被視為本公司、新票據、附屬公司擔保、附屬公司擔保人或彼等各自
之附屬公司（如有）之價值指標。

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180 : GS(14)@2019-01-16 02:47:28

本公司擬進行美元優先票據之國際發售。
票據之定價（包括本金總額、發售價及利率），將根據發行票據之聯席牽頭經辦人及聯席賬簿管
理人美銀美林、東亞銀行有限公司、交銀國際、招銀國際、德意志銀行、國泰君安國際、海通
國際及瑞銀所進行之累計投標結果釐定。落實票據之條款後，預期美銀美林、東亞銀行有限公
司、交銀國際、招銀國際、德意志銀行、國泰君安國際、海通國際及瑞銀以及本公司等各方將
會訂立與發行票據相關的購買協議。
本公司擬將票據所得款項用於再融資本集團現有境外債務及作一般營運資金之用途。發行票據
之定價及完成須視乎市場情況及投資者興趣而定。

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181 : GS(14)@2019-01-16 02:58:16

發行於二零二二年到期之 500,000,000 美元 8.5% 優先票據

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182 : GS(14)@2019-01-24 08:05:56

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4830&issue=20190124
【明報專訊】內房股中國奧園（3883）大股東入股古兜控股（8308）成為第二大股東，據聯交所披露權益的資料顯示，奧園大股東兼主席郭梓文於上周日（20日）申報，以每股1.122元，收購古兜控股（8308）近三成股權，總代價約3.2億元。古兜昨日收市報1.27元，升4.09%，奧園報5.48元，跌0.18%。

古兜控股主業為經營及管理珠海古兜溫泉渡假村，周一（21日）發公告，指集團主席兼執行董事韓志明，以及第二大股東、維達國際（3331）及古兜非執行董事許展堂出售股權，合計涉及2.86億股，即29.18%股權，不過未有披露買家身分，完成出售的最後時間為今年3月31日。

總代價3.2億 持股29.18%

交易完成後，韓志明持有的股權將由54.34%下降至34.34%，依然為公司最大股東，許展堂過去就持有9.18%股份，交易後不再持有任何股份，奧園郭梓文持股量則約29.18%，將取代許展堂成為公司第二大股東。集團指出，落實交易後，出售股份的代價有一半將在完成時支付，另一半就會在今年12月31日或之前支付。

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183 : GS(14)@2019-01-24 08:06:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4830&issue=20190124
【明報專訊】內房股中國奧園（3883）大股東入股古兜控股（8308）成為第二大股東，據聯交所披露權益的資料顯示，奧園大股東兼主席郭梓文於上周日（20日）申報，以每股1.122元，收購古兜控股（8308）近三成股權，總代價約3.2億元。古兜昨日收市報1.27元，升4.09%，奧園報5.48元，跌0.18%。

古兜控股主業為經營及管理珠海古兜溫泉渡假村，周一（21日）發公告，指集團主席兼執行董事韓志明，以及第二大股東、維達國際（3331）及古兜非執行董事許展堂出售股權，合計涉及2.86億股，即29.18%股權，不過未有披露買家身分，完成出售的最後時間為今年3月31日。

總代價3.2億 持股29.18%

交易完成後，韓志明持有的股權將由54.34%下降至34.34%，依然為公司最大股東，許展堂過去就持有9.18%股份，交易後不再持有任何股份，奧園郭梓文持股量則約29.18%，將取代許展堂成為公司第二大股東。集團指出，落實交易後，出售股份的代價有一半將在完成時支付，另一半就會在今年12月31日或之前支付。

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184 : GS(14)@2019-02-13 05:52:08

又分拆了

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185 : GS(14)@2019-02-17 23:11:37

3883 分拆物管上市

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186 : GS(14)@2019-02-21 15:17:57

合資格股東於優先發售中的經修訂保證配額基準
為使股東可優先（僅就分配而言）參與全球發售，在聯交所批准奧園健康生活股份於聯交所主板上
市及買賣，且全球發售成為無條件的情況下，作為保證配額，合資格股東獲邀於優先發售中申請
合共 14,000,000 股奧園健康生活股份（「預留股份」），分別約佔根據國際發售及全球發售可供申請
認購的奧園健康生活股份（未計因行使全球發售超額配股權而可能發行及配發的任何奧園健康生活
股份）之 8.9% 及 8%。合資格股東獲得預留股份的保證配額不可轉讓，且未繳款配額不可在聯交所
買賣。
如本公司日期為二零一九年二月十三日之公告所述，保證配額基準將為按合資格股東截至二零
一九年二月二十七日（星期三）（即記錄日期）下午四時三十分每持有 25 股股份的完整倍數可認購一
(1) 股預留股份。
相關公告日期後，董事會從奧園健康生活董事會（「奧園健康生活董事會」）了解到，鑑於現行資
本市場狀況，全球發售的發售架構需要作出修訂以增加靈活性。董事會獲奧園健康生活董事會告
知，保證配額之基準將更改為按合資格股東截至二零一九年二月二十七日（星期三）（即記錄日期）
下午四時三十分每持有85股股份的完整倍數可認購一(1)股預留股份。此變動不需任何合資格股東
認購額外數目的預留股份，而每名合資格股東可繼續申請多於、等於或少於彼等保證配額的預留
股份數目或可僅根據優先發售申請超額預留股份。
於符合優先發售的條款及條件的情況下，有效申請少於或等於合資格股東於優先發售項下的保證
配額的預留股份數目將獲全數接納。
倘合資格股東申請的預留股份數目多於合資格股東於優先發售項下的保證配額，則有關保證配額
將在符合上文所述條款及條件的情況下獲全數接納，但所申請的超額部分將僅在合資格股東於優
先發售項下未按其保證配額認購而有足夠可用預留股份的情況下方獲接納。有關超額部分將如何
獲接納的詳情，將於招股章程內詳述。

---

187 : GS(14)@2019-02-24 18:24:13

本公司董事會（「董事會」）謹此知會本公司股東及有意投資者，根據本集團截至二零一八年十二月
三十一日止年度之綜合管理賬目以及現時掌握的其他資料的初步審閱及分析，本集團預期核心淨
利潤（即扣除投資性物業公允值收益、匯兌損益及衍生金融工具公允值變動收益等非經常性損益）
與二零一七年相比將錄得逾 40% 之升幅。該增長主要由於截至二零一八年十二月三十一日止年度
本集團交付予買家的總建築面積增加及交付物業平均售價提升所致。

---

188 : GS(14)@2019-02-24 21:56:18

big wok

---

189 : GS(14)@2019-03-16 08:49:30

中國奧園集團股份有限公司 (China Aoyuan Group Limited)（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本
集團」）近期注意到有人透過個別傳媒報導及散佈有關本公司、本公司副主席兼行政總裁（「行政總
裁」）及一個持有惠州港薈星城項目（「該項目」）的該項目公司（定義見下文）與該項目購房者之間的
若干糾紛的各項指控及傳言，甚至涉嫌誹謗及恐嚇等行為。本公司及行政總裁一概予以強烈否認。
據本公司所深知、盡悉及所信，並已作出一切合理查詢：
該項目是由惠州市隆基房地產開發有限公司（「該項目公司」）自行開發、銷售的房地產項目，本集
團或行政總裁並不持有該項目公司任何股權或該項目的權益，也未參與該項目商品房的任何開發
和銷售工作。
二零一七年十二月二十三日，廣州奧園商業經營管理有限公司（「服務供應商」）（奧園健康生活集
團有限公司（「奧園健康生活」）之附屬公司）（兩者均為本公司之非全資附屬公司）（作為服務供應
商）與惠州市港薈星城商業管理有限公司（「星城」）簽署了《運營服務協議》（「該協議」），據此，
待星城滿足該協議之所有先決條件的前提下，服務供應商同意就該項目提供招商及運營服務。
但是，直至二零一九年一月初，星城仍未能滿足該協議約定的所有先決條件。二零一九年一月
二十一日，雙方簽署《解除協議》，據此，該協議獲即時終止。自簽署該協議起，除若干初期市場
研究及定位服務外，服務供應商從沒提供招商及運營服務（包括為該項目提供招商服務）
有關該協議及《解除協議》的進一步詳情，請參閱奧園健康生活日期為二零一九年二月二十八日之
招股章程第 157 頁，內容有關其股份進行全球發售。
該項目公司與該項目購房者已於簽署該協議日期前就該項目《商品房買賣合同》的履行存在爭議糾
紛，而有關爭議糾紛與本集團及行政總裁沒有直接或間接關係。
除上述外，本公司及行政總裁與該項目公司及該項目並無任何直接或間接關係，而本公司認為該
等指控及傳言屬不實、無稽及毫無根據，並強烈否認該等指控及傳言。本公司董事會非常嚴肅地
看待任何針對本公司或本公司管理層的惡意或虛假傳言，同時對上述人士之指控及傳言保留一切
追究的權利。
http://www.huizhou.gov.cn/viewle ... 1b3015b489914310387
本人于2016年4月份购买了惠州市惠阳区隆基房地产开发公司，港荟星城项目商铺。
1、开发商承诺2016年12月办理房产证，但到现在为止，仍没有网签，房产证更是没办，请问为什么？另外有些业主无法办理商业贷款。请问港荟星城项目是不是非法的？既然产权都无法办理，
开发商就卖，是不是欺诈销售？
2、港荟星城商铺最大的卖点是发改委获批加盖的免税店，免税店当时已上报纸。然而我们从政府发改委处了解的是发改委不批这个免税店。这不就是赤裸裸的欺诈销售吗？这中间难免有官商勾结的情况。望严查。
3、港荟星城商铺另一欺诈行为是售后包租，售后包租本是国家明令禁止违法行为，开发商仅用几张合同纸就欺骗了我们30－100万不等。有非法集资嫌疑。
项目1000多套商铺全部卖出。开发商承诺的2016年12月前办理产权，无法办理;　2017年1月1日开业，到现在无法开业。早在2016年12月就有惠州电视台　“惠阳淡水港荟星城，开业逾期，产权不明”报到。
我们业主维权，被派出所抓。难道我们花几十上百万只买几张纸吗？人民公仆为人民，为百姓着想。我们希望退铺，退钱。我们无法信任隆基房地产公司，无法信任港荟星城的包租行为。我们只希望能退款。
希望官老爷们为我们小老百姓当家作主。

---

190 : GS(14)@2019-03-16 08:52:23

https://www.huaglad.com/zh-tw/aunews/20190222/342553.html
【希望之聲2019年2月21日】視頻製作：鄭銘

北京視為重中之重的《粵港澳大灣區規劃星期四在香港舉行所謂的宣講會。十多名來自中港澳三地的苦主現場控訴投資大灣區的房地產項目血本無歸，涉及金額超過十四億。

香港特首林鄭月娥、廣東省省長馬瑞興、澳門特首崔世安等中港澳官員星期四早上到海洋公園的萬豪酒店出席《粵港澳大灣區發展規劃綱要》宣講會。十多名廣東江門巿樓盤「光博彙」的苦主舉著「投資大灣區血本無歸」、「特首崔世安大力推薦」的橫幅標語和崔世安參與剪彩活動的照片，到場控訴澳門特首崔世安有份大力推銷樓盤「光博彙」是欺騙民眾的爛尾樓，批評無良地產代理珠海巿中熙房地產有限公司和發展商負責人陳克儉是「奸商」。警方將他們用鐵馬圍在一起，遠離會場。

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苦主梁先生批評「光博彙」爛尾事件是因為銀行及政府監管不力，樓盤在2015年就被裁定違法，但有關方面仍繼續銷售：「而且它跟我們說有特首有國家。所以我們覺得又見到特首，又見到一些中央官員，會覺得這項目很安全，很多人也投資了，但現在仍發生爛尾。他們放了很多特首照片在現場。本身我們業主到那裡，我們對國內不很認識，我們會比較相信特首。我們很多人都因為這原因去買。」而且很多人對大灣區有期待，又是國家CEPA項目，是政府大力重點監測項目。我聽到有人投資了二百多萬，是投資最多的。」

苦主羅小姐透露事件涉及大約有三千名苦主和七億元的投資，平均每個人最少50萬以上，有的多達數百萬，「光博彙」在2012年動工時，當時的澳門特首崔世安還叫澳門居民去投資，她希望政府出面幫市民取回公道。「我們對所有大灣區的投資已沒有信心。我們的錢拿不回來，屋也收不到。」

苦主張小姐則表示是透過仲介公司介紹認識該投資項目，也是被有關方面鼓吹是中央級項目所欺騙。「中熙地產說崔世安投資二百億，政府重點扶持這個項目，香港特首都經常講大灣區，說中央都很扶持這個所謂廣東一體化，幾個鍾生活圈，我們心目中覺得有少少商機，才去投資，但實質上這個爛尾是很早前就已爛尾，2015年就有人告了他，人家付了錢未收到樓，我們是2017－2018年受害，其實這個項目爛尾了幾年還賣給我們，而且個房號連續售賣幾次都行。現在發現有業主有重複房號，重複買了同一個商鋪，所以是很嚴重違規。」

張小姐透露，光博彙的受害者包括台灣、香港、澳門、大陸等四地的居民，苦主們都蒙面戴口罩就是因為不想曝光被當局打壓，因為有大陸苦主在過海關時被抓去關了6、7個鍾：「大陸受害者一上訪全部被抓，全部被拘留，今日很多人想來，但大陸過關很多人被扣留，通行證一輸入個號碼出入境，就過不了香港，今日我們來這兒，希望取回自己血汗錢，政府這麼高調說這項目是政府出資，政府扶持的對象，結果爛尾，爛尾也不管，我們的錢怎辦，扔入鹹水海嗎？當然不，今日他們三個大領導到這先，我們是來討回公道。」

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現場還有一批打著「奧園郭梓寧幫隆基吳鳳武詐騙五億」、「在惠州詐騙五億還我血汗錢」橫幅的大灣區投資苦主。苦主陳小姐表示，他們是購買位於大灣區的惠州惠陽「港薈星城」的苦主，涉及一千多人，投資約50萬到二百多萬商鋪；「港薈星城」當時聲稱要打造成一個名品店的免稅商場，一些國際著名品牌會進駐，結果現在什麼都沒有，又形容現在的「港薈星城」其實是「火燒圓明園」，因為她和其他苦主今年1月15日到當地發現發生過火災。「什麼叫火燒圓明園，就是這個鋪頭已被燒過了！鋪也不交給我們，錢也不還給我們！三年多了，我在2015年買入一個格仔舖約40萬，我們的本金，這麼多年的利息！現在整個商場關著門拿不回來。」

陳小姐形容中央領導人和特首林鄭月娥叫港人到大灣區投資但卻血本無歸，呼籲民眾到大灣區投資要小心：「我們五億都沒了，中央叫我們去投資大灣區，投資五億都沒了。希望大家小心一點去大灣區投資，投資沒錢拿回來。我要申冤！」

據大陸有關方面資料顯示，光博彙獲「國家、省、巿三級政府重點扶持」，總投資額逾40億，總規劃用地478畝，建築面積近100萬平方米，由江門泰達房地產開發有限公司（澳資）投資開發，是澳門資本在內地最大的投資項目。澳門特首崔安世有份出席2012年光博彙奠基儀式，2015年更率領代表團到場視察，因此樓盤的營銷中心貼滿崔到訪照片。有傳媒曾向澳門政府發言人辦公室查詢，指澳門特區及特首無參與光博彙地產投資項目。

「港薈星城」據了解是來自香港和深圳一批地產代理興建的一個一樓商舖「隆基天地廣場」改名而成，原定2017年元旦開業，當時的一千個舖位，一年多就被火速搶空。據媒體報導，其後許多業主收舖發現貨不對辦，五百名中港業主2017年3月更到當地政府的信訪局大樓，跟發展商隆基地產幕後老闆吳鳳武談判，要求發展商退舖還錢。結果談判破裂，當地公安局甚至出動近百名特警清場，有十多名業主因妨礙社會治安罪名被行政拘留。

華人必看(澳洲演出中)：中華文化的颶風 震撼！感動！幸福感無法描述

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191 : GS(14)@2019-03-18 00:21:31

盈利增5成，至15.2億，重債

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192 : Louis(1212)@2019-05-28 12:44:53

greatsoup在191樓提及

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盈利增5成，至15.2億，重債

想猫的人达人认证57分钟前 · 来自Android

$中国奥园(03883)$ 奥园少数股东权益之谜：

奥园的土地也好，销售也好权益比例都挺高的。为何报表里少数股东权益这么高呢？我说过至少三遍了，但还是再说说吧，不少人还是没看到嘛。这个必须举例说明。
假设某公司有净资产100亿。其中现金500亿，负债400亿。
公司拿这500亿投资50个项目公司。项目公司净资产均为12.5亿，其中资产50亿，负债37.5亿，净资产12.5亿（公司占80%），少数股东权益2.5亿。
合并报表后，公司有资产2500亿，负债2275亿，净资产225亿，其中归股东100亿，少数股东权益125亿。
这个例子你反复推理就理解奥园的报表了。
对理解别的公司也有帮助。

通过项目公司再次做大资产，100亿自有资金做到2500亿资产规模！
高杠杆两次!!!

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193 : GS(14)@2019-05-28 18:27:28

但相對上回報少

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194 : to10midnight(57269)@2019-05-30 17:29:59

點解咁多posts 都係:This author is being removed,,,,?

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奧園健康生活集團(3662)專區

1 : GS(14)@2018-09-02 13:16:18

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201808311223_C.pdf
奧園健康生活申請上市
於二零一八年八月三十一日，奧園健康生活就申請奧園健康生活股份於聯交所主板上市及獲准買賣，向聯交所遞交上市申請表格（A1 表格）。現時建議通過全球發售奧園健康生活股份（包括優先發售）進行建議分拆。倘實行建議分拆，本公司擬通過在全球發售中優先申請奧園健康生活股份的方式，向合資格股東提供奧園健康生活股份的保證配額。有關保證配額及全球發售之詳情尚未落實，而本公司將於適當時候就此另行刊發公告。
待建議分拆及上市完成後，本公司預期將擁有奧園健康生活不少於 50% 權益，而奧園健康生活將仍然為本公司之附屬公司。
分拆集團為一間中國物業管理服務及商業營運服務供應商，為住宅及非住宅物業提供多元化物業管理服務，並為中高端及混合用途的房地產開發項目旗下的購物中心提供全方位商業營運服務。

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2 : GS(14)@2018-09-03 22:21:37

http://www.aoyuanjksh.com/tc/
website

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3 : GS(14)@2018-09-03 22:21:50

http://www.aoyuanjksh.com/aboutUs/
奥园健康生活集团是中国奥园地产集团的全资子集团，依托奥园强大的品牌和资源优势，现已形成健康产业、商业运营及物业管理三大核心主营业务，围绕业主和消费者群体，以“科技+运营”的创新经营模式，提供线上线下相结合的一站式生活服务，成为国内出色的城市生活服务运营企业。奥园健康生活集团始终坚持“创享生活之悦”的品牌理念，“以人为本、以客为先、服务至上”的核心价值观，秉持全方位服务生活的可持续发展观，致力成为多元、创新的现代服务型企业典范。

QQ图片20171212173913.png

旗下奥园健康，基于奥园在全国布局的商业及社区，拥有得天独厚的业主及消费者用户资源，秉承着“奥健康，享未来”的品牌理念，打造线上线下相结合的一站式医疗服务平台，主要涵盖中医、医美、医疗旅游和健康养老四大业务板块。奥园健康还本着“尊重科学、服务至上”的服务理念，有效结合中西医科学规律，为实现“共建共享、全民健康”，引领健康生活，成就美好自我为己任，服务社区，回馈社会。

旗下奥园商管致力于为消费者提供更好的生活体验社交平台，以“打造城市生活中心，持续提升物业价值”为核心经营理念，提供全过程、一站式商业运营管理服务，业务涵盖前期策划、商业设计、技术顾问，招商代理、开业筹备、运营管理等商业地产全链条。倾力打造符合市场发展需求、具有市场竞争力的两大自主品牌产品——奥园广场、奥园城市天地，已成为国内最具成长性的购物中心品牌，并成功实现品牌管理输出。目前累计管理商业项目 20 余个，商业经营面积超百万平方米。

旗下奥园物业，拥有国家物业服务一级资质，始终秉持“真诚服务，贴心管家”的服务理念，已全国服务管理过 100 个项目，管理面积超 1600 万平方米，涉及大型住宅小区、商业综合体、公寓、写字楼及高端别墅等多种业态形式，服务范围涵盖房地产开发、销售及交付后全程。秉承“注重细节，赢在细节”的专业服务精神，以“高效管理、诚信服务、科技创新、树立品牌”为质量方针，打造高质、高效的物业服务体系。

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4 : GS(14)@2018-09-03 22:22:08

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018083105_c.htm
招股書

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5 : GS(14)@2019-02-13 05:52:39

http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190212668_C.pdf
董事會宣布，釐定合資格股東於優先發售中獲得奧園健康生活股份的保證配額的記錄日期為二
零一九年二月二十五日（星期一）。本公司股東名冊將於二零一九年二月二十五日（星期一）暫停
辦理過戶登記手續，其時於二零一九年二月二十五日（星期一）當日概不辦理任何股份過戶登記
事宜。
2
建議分拆須待（其中包括）上市委員會批准、董事會及奧園健康生活董事會最終決定、市場狀況
及其他考慮因素，故建議分拆不一定實行。倘建議分拆因任何原因而不予以進行，優先發售將
不會進行。股東及潛在投資者於買賣本公司證券時務請審慎行事。任何人士對本身之狀況或應
採取之行動有任何疑問，應諮詢彼等之專業顧問。
本公司將於適時就建議分拆作出進一步公告。

---

6 : GS(14)@2019-02-17 23:11:58

http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190213797_C.pdf
快上市了

---

7 : GS(14)@2019-02-21 15:18:51

http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190220748_C.pdf
合資格股東於優先發售中的經修訂保證配額基準
為使股東可優先（僅就分配而言）參與全球發售，在聯交所批准奧園健康生活股份於聯交所主板上
市及買賣，且全球發售成為無條件的情況下，作為保證配額，合資格股東獲邀於優先發售中申請
合共 14,000,000 股奧園健康生活股份（「預留股份」），分別約佔根據國際發售及全球發售可供申請
認購的奧園健康生活股份（未計因行使全球發售超額配股權而可能發行及配發的任何奧園健康生活
股份）之 8.9% 及 8%。合資格股東獲得預留股份的保證配額不可轉讓，且未繳款配額不可在聯交所
買賣。
如本公司日期為二零一九年二月十三日之公告所述，保證配額基準將為按合資格股東截至二零
一九年二月二十七日（星期三）（即記錄日期）下午四時三十分每持有 25 股股份的完整倍數可認購一
(1) 股預留股份。
相關公告日期後，董事會從奧園健康生活董事會（「奧園健康生活董事會」）了解到，鑑於現行資
本市場狀況，全球發售的發售架構需要作出修訂以增加靈活性。董事會獲奧園健康生活董事會告
知，保證配額之基準將更改為按合資格股東截至二零一九年二月二十七日（星期三）（即記錄日期）
下午四時三十分每持有85股股份的完整倍數可認購一(1)股預留股份。此變動不需任何合資格股東
認購額外數目的預留股份，而每名合資格股東可繼續申請多於、等於或少於彼等保證配額的預留
股份數目或可僅根據優先發售申請超額預留股份。
於符合優先發售的條款及條件的情況下，有效申請少於或等於合資格股東於優先發售項下的保證
配額的預留股份數目將獲全數接納。
倘合資格股東申請的預留股份數目多於合資格股東於優先發售項下的保證配額，則有關保證配額
將在符合上文所述條款及條件的情況下獲全數接納，但所申請的超額部分將僅在合資格股東於優
先發售項下未按其保證配額認購而有足夠可用預留股份的情況下方獲接納。有關超額部分將如何
獲接納的詳情，將於招股章程內詳述。

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8 : GS(14)@2019-02-26 10:06:01

http://www3.hkexnews.hk/listedco ... N201902251075_C.pdf
董事會欣然宣佈，奧園健康生活告知其已就建議分拆及全球發售向聯交所遞交聆訊後資料集，
以供登載於聯交所網站。預期聆訊後資料集可自二零一九年二月二十五日起於聯交所網站
www.hkexnews.hk 查閱及下載。

---

9 : GS(14)@2019-02-28 15:01:51

1. 本公司為中國知名物業管理服務及商業運營服務供應商，為住宅及非住宅物業提供多樣化
物業管理服務以及為購物商場的中高端物業及綜合用途物業開發提供全方位商業運營服務。根據
第一太平戴維斯報告，我們為中國少數在物業管理服務及商業運營服務領域均具備強勁實力且規
模覆蓋中國不同地區的服務供應商之一。根據CIA 及中國房地產Top10研究組的數據顯示，於二零
一八年，我們就綜合實力而言在中國物業服務百強企業中排名第16位。於二零一八年九月三十日，
我們為中國11個省份、直轄市及自治區25個城市的61處物業提供物業管理服務，涉及在管總建築面
積約為10.4百萬平方米。此外，根據第一太平戴維斯報告，就於二零一八年九月三十日的合同總建
築面積而言，我們在華南地區及廣東省的商業運營服務供應商中分別排名第二及第三，及在中國商
業運營服務供應商中排名第14。於二零一八年九月三十日，我們在中國六個城市向八個正在運營的
商場提供商業運營服務，在管建築面積約為377,000平方米，向25個商場訂約提供商業運營服務，合
同建築面積約為1.3百萬平方米，其中我們訂約向22個合同建築面積約為1.1百萬平方米的商場提供
商業運營及管理服務。
2. 我們提供的綜合服務範圍如下：
• 物業管理服務：我們(i)在預售活動期間向物業開發商提供銷售輔助服務，如預售陳列單
位及銷售辦公室的清潔、安保及維護；(ii)在交付前及交付後階段向物業開發商、業主或
業主委員會提供一系列物業管理服務，如安保、清潔、園藝及維修與維護服務；及(iii) 向
所管理物業之業主或住戶提供社區增值服務，如公共區域及廣告位租賃服務及家居輔助
服務。我們的管理組合涵蓋住宅物業及非住宅物業，如服務式公寓、辦公樓及幼稚園；為
與我們的物業管理服務互補，我們於二零一七年在若干所管住宅社區透過移動應用程式
為住戶推介線上線下平台，包括住戶認證、訪客授權、物業管理費支付、意見及投訴存檔、
物業掛牌以及維修及維護服務請求等各種功能；及
• 商業運營服務：我們(i)向物業開發商或業主提供市場定位及商戶招攬服務，主要包括(a)
市場研究及定位服務，包括進行市場研究及分析及從營銷及定位方面就購物商場的設計
及建築規劃提供建議；及(b) 商戶招攬服務，包括進行商戶招攬程序，如甄選租戶及安排
簽署租賃協議；及(ii)商業運營及管理服務，主要包括(a)向業主或租戶提供物業管理服務，
包括安保、清潔、維修及維護服務；(b) 向物業開發商或業主提供商戶管理及收租服務，
包括為提高商戶的業績向彼等提供運營支持及指導，處理租戶查詢及投訴、處理租金支
付並確保租戶按時交租；及(c) 向物業開發商或業主提供包括停車管理在內的其他增值
服務。我們的管理組合主要為購物商場。我們亦於二零一七年在若干所管購物商場向零
售客戶推介線上線下平台，通過線上線下平台，零售客戶可接收新產品及╱或服務的簡
介及推廣信息，查詢及註冊累積信用積分會員。
3. 下表載列於所示期間按業務分部及客戶類型劃分的總收益明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
物業管理服務分部 149,289 83.2 224,876 84.7 317,933 72.9 232,279 83.1 322,376 72.8
－外部客戶(1) 82,105 45.8 133,557 50.3 207,451 47.6 152,520 54.6 202,254 45.7
－同系附屬公司及關聯方 67,184 37.4 91,319 34.4 110,482 25.3 79,759 28.5 120,122 27.1
商業運營服務分部 30,174 16.8 40,564 15.3 118,044 27.1 47,197 16.9 120,545 27.2
－外部客戶(1) 24,690 13.7 25,522 9.6 70,723 16.2 25,467 9.1 58,183 13.1
－同系附屬公司 5,484 3.1 15,042 5.7 47,321 10.9 21,730 7.8 62,362 14.1
總計 179,463 100.0 265,440 100.0 435,977 100.0 279,476 100.0 442,921 100.0
附註：
(1) 向外部客戶所提供服務產生的部分收益乃來自母公司集團及其關聯方開發的物業。
4. 下表載列於所示期間我們按業務分部劃分之毛利及毛利率明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
物業管理服務分部 36,905 24.7 68,407 30.4 98,471 31.0 85,876 37.0 104,528 32.4
商業運營服務分部 12,978 43.0 14,168 34.9 49,987 42.3 23,362 49.5 36,481 30.3
總計 49,883 27.8 82,575 31.1 148,458 34.1 109,238 39.1 141,009 31.8
5. 物業管理服務
我們於二零一一年開始提供物業管理服務並自此已訂約管理母公司集團開發的多數物業。於
二零一五年，我們開始將業務拓展至管理第三方物業開發商開發的物業。自二零一一年開始營業
起，我們已於二零一八年九月三十日將地理範圍從廣州拓展至中國11個省份、直轄市及自治區的25
個城市。於二零一八年九月三十日，我們共管理61處物業及已訂約管理67處物業。於往績記錄期間，
物業管理服務分部所產生的收益錄得穩定增長。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月
三十一日止年度以及截至二零一八年九月三十日止九個月，物業管理服務分部所產生的收益為人
民幣149.3百萬元、人民幣224.9百萬元、人民幣317.9百萬元及人民幣322.4百萬元，分別佔總收益約
83.2%、84.7%、72.9%及72.8%。
下表載列於所示期間按服務類別劃分的物業管理服務分部所產生的收入明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
銷售輔助服務 21,870 14.6 28,000 12.5 43,920 13.8 29,282 12.6 67,937 21.1
物業管理服務 114,784 76.9 173,033 76.9 235,086 73.9 175,092 75.4 219,392 68.0
社區增值服務 12,635 8.5 23,843 10.6 38,927 12.3 27,905 12.0 35,047 10.9
總計 149,289 100.0 224,876 100.0 317,933 100.0 232,279 100.0 322,376 100.0
6. 下表載列按物業開發商類型劃分的於所示日期的計算收益的總建築面積及於所示期間提供物
業管理服務分部下物業管理服務產生的總收益明細：
於十二月三十一日╱截至十二月三十一日止年度 於九月三十日╱截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
建築面積 收益 建築面積 收益 建築面積 收益 建築面積 收益 建築面積 收益
平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 %
（未經審核）
（除百分比外均以千計）
母公司集團及
其關聯方(1) 5,221 114,650 99.9 6,965 171,161 98.9 8,175 228,208 97.1 8,023 170,291 97.3 9,874 207,657 94.7
第三方物業開發商 19 134 0.1 116 1,872 1.1 391 6,878 2.9 205 4,801 2.7 558 11,735 5.3
總計 5,240 114,784 100.0 7,081 173,033 100.0 8,566 235,086 100.0 8,228 175,092 100.0 10,432 219,392 100.0
7. 於最後實際可行日期，我們正管理第三方物業開發商開發的九處物業，計算收益的總建築面
積達558,000平方米。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二
零一八年九月三十日止九個月，我們的平均物業管理費率（附註）分別為(i) 約每月每平方米人民幣1.8
元、每月每平方米人民幣2.0元、每月每平方米人民幣2.3元及每月每平方米人民幣2.3元（就母公司集
團及其關聯方開發的物業而言）；及(ii)約每月每平方米人民幣0.6元、每月每平方米人民幣1.3元、每
月每平方米人民幣1.5元及每月每平方米人民幣2.3元（就第三方物業開發商開發的物業而言）。於往
績記錄期間，第三方物業開發商開發的物業的平均物業管理費率低於母公司集團及其關聯方開發
的物業，原因為(i) 我們僅於相關期間下半期間開始為第三方物業開發商開發的若干物業提供物業
管理服務並據此收取費用，此為截至二零一五年十二月三十一日止年度第三方物業開發商所開發
物業的平均物業管理費率（每月每平方米人民幣0.6元）相對較低的主要原因；(ii)第三方物業開發商
開發的大部分物業為住宅物業，其平均物業管理費率一般低於非住宅物業；及(iii) 第三方物業開發
商開發的兩處物業位於我們僅可收取較低物業管理費的三線城市。
8. 我們於二零一三年開始向物業開發商及購物商場擁有人提供商業運營服務。鑑於於我們與母
公司集團的長期合作歷史，我們已向母公司集團根據「奧園廣場」及「奧園城市天地」品牌概念開發
的購物商場提供商業運營服務。利用成功品牌「奧園廣場」及對購物商場運營及管理的專業知識，
我們於二零一六年開始向獨立物業開發商提供商業運營服務。截至二零一五年、二零一六年及二零
一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八年九月三十日止九個月，商業運營服務分部所產
生的收益為人民幣30.2百萬元、人民幣40.6百萬元、人民幣118.0百萬元及人民幣120.5百萬元，分別佔
總收益的約16.8%、15.3%、27.1% 及27.2%。通過輕資產擴張模式，商業運營服務分部所得收益錄得
顯著增長，自截至二零一六年至二零一七年十二月三十一日止年度增加約190.6%。於二零一八年九
月三十日，我們向中國六個城市的八個正在營業的在管建築面積約為377,000平方米的購物商場提
供商業運營服務，及已訂約向25個合同建築面積約為1.3百萬平方米的購物商場提供商業運營服務，
其中，我們訂約向22個合同建築面積約為1.1百萬平方米的購物商場提供商業運營及管理服務。
下表載列於所示期間按服務類別劃分的商業運營服務分部所產生的收入明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
市場定位及商戶招攬服務 – – 7,638 18.8 68,458 58.0 11,638 24.7 47,638 39.5
商業運營及管理服務 30,174 100.0 32,926 81.2 49,586 42.0 35,559 75.3 72,907 60.5
總計 30,174 100.0 40,564 100.0 118,044 100.0 47,197 100.0 120,545 100.0
9. 下表載列於所示期間的服務成本明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
勞工成本 78,921 60.9 118,542 64.8 182,456 63.5 105,368 61.9 186,835 61.9
清潔及園藝服務開支 23,548 18.2 34,916 19.1 50,526 17.6 32,253 18.9 56,029 18.6
公用開支 12,096 9.3 11,661 6.4 12,923 4.5 8,892 5.2 14,837 4.9
維護成本 7,062 5.4 6,096 3.3 16,130 5.6 9,439 5.5 14,308 4.7
營銷及推廣開支 55 0.1 1,394 0.8 8,952 3.1 1,269 0.7 10,912 3.6
材料及消耗品 1,252 1.0 1,908 1.0 3,597 1.3 2,150 1.3 3,183 1.1
其他(1) 6,646 5.1 8,348 4.6 12,935 4.4 10,867 6.5 15,808 5.2
總計 129,580 100.0 182,865 100.0 287,519 100.0 170,238 100.0 301,912 100.0
10. 首次公開發售前投資
於二零一八年五月二十三日，本公司已(i) 與獨立第三方Dawn Agile 訂立Dawn Agile 投資協
議，據此，本公司同意向Dawn Agile 發行及配發，且Dawn Agile 同意認購合共3,900股股份，代價為
人民幣58,500,000元；(ii)與獨立第三方Winfield Investment訂立Winfield投資協議，據此，本公司同意
向Winfield Investment 發行及配發，且Winfield Investment 同意認購合共1,000股股份，代價為人民幣
15,000,000元。根據首次公開發售前投資協議，5,100股股份將於完成時或之前發行及配發予明興。首
次公開發售前投資於二零一八年五月三十日妥善合法完成及結清，據此本公司由明興、Dawn Agile
及Winfield Investment分別擁有75.5%、19.5%及5.0%。
11. 假設發售價為每股發售股份3.89港元（即本招股章程所述發售價範圍的中位數），我們估計我
們收取的全球發售所得款項淨額將約為616.3百萬港元（經扣除與全球發售有關的包銷費用及佣金
以及其他估計開支）。假設超額配股權並無獲行使及假設發售價為每股發售股份3.89港元（即本招
股章程所述發售價範圍的中位數），我們擬將全球發售所得款項淨額用於以下用途：
• 約62.0%，或約382.1百萬港元將用於尋求戰略收購及投資機遇以收購或投資其他商業運
營服務及物業管理服務供應商，以實現擴大商業運營服務業務規模（重點放在我們能夠
獲得更高利潤率的中國城市）及擴充我們的物業管理服務組合的業務戰略；
• 約10.0%,或約61.6百萬港元將用於尋求選擇性戰略收購及投資機遇以收購或投資提供各
類服務（作為物業管理服務及商業運營服務的補充）的服務供應商，如中醫服務、醫療美
容服務、養老服務及電信服務，以實現豐富服務種類滿足客戶不斷變化的需求的業務戰略；
• 約12.0%，或約74.0百萬港元將用於繼續發展及升級線上線下平台；
• 約6.0%，或約37.0百萬港元將用於開發智能服務系統及升級內部信息技術系統；及
• 約10.0%，或約61.6百萬港元將用於我們的營運資金及一般企業用途。
有關進一步詳情，請參閱本招股章程「未來計劃及所得款項用途」一節。
12. 上市開支
與全球發售相關的估計上市開支總額約為人民幣55.5百萬元（基於發售價中位數每股發售
股份3.89港元並假設超額配股權將不獲行使），其中(i) 約人民幣4.6百萬元於截至二零一七年十二
月三十一日止年度的綜合損益及其他全面收益表扣除；(ii) 約人民幣26.6百萬元預期將於截至二零
一八年十二月三十一日止年度及截至二零一九年十二月三十一日止年度的綜合損益及其他全面收
益表扣除；及(iii)約人民幣24.3百萬元預期將於上市後作為自權益扣除入賬。
董事認為，由於我們預期將於截至二零一八年十二月三十一日止年度及截至二零一九年十二
月三十一日止年度在綜合損益及其他全面收益表確認約人民幣26.6百萬元，我們的財務業績將受與
全球發售相關的估計上市開支影響。因此，截至二零一八年十二月三十一日止年度及截至二零一九
年十二月三十一日止年度的財務表現預期將受到有關上市開支的不利影響。
13. 發售統計數據
基於指示性發售價
範圍的高位數每股
股份4.30港元計算
基於指示性發售價
範圍的低位數每股
股份3.48港元計算
我們股份的市值(1) 3,010百萬港元 2,436百萬港元
未經審核備考經調整綜合
每股有形資產淨值(2) 1.172港元 0.972港元
14. 股息及股息政策
董事會負責向股東提交有關股息派付的建議（如有）以供其於股東大會上審批。宣派股息的決
定及有關股息的金額取決於多項因素，包括經營業績、現金流量、財務狀況、未來業務前景、我們派
付股息的法定及合同限制以及董事會認為有關的其他因素。
於二零一八年七月一日，奧園商業物業管理向中國奧園宣派股息人民幣132,600,000元及透過
其與同系附屬公司的經常性賬戶結付。我們預期於上市後每年支付相等於除稅後溢利40%的股息，
首批股息預期於截至二零一九年六月三十日止六個月宣派。股息的派付及金額（如有）乃視乎我們
的經營業績、現金流量、財務狀況、有關我們派付股息的法定及監管限制、未來前景及我們認為相
關的其他因素而定。
15. 截至二零一八年十二月三十一日止年度的溢利估計
根據本招股章程附錄三所載基準及在並無不可預見的情況下，截至二零一八年十二月三十一
日止年度本公司擁有人應佔估計綜合溢利載列如下：
截至二零一八年
十二月三十一日
止年度的估計
本公司擁有人應佔估計綜合溢利 不低於人民幣75.0百萬元

---

10 : 太平天下(1234)@2019-03-02 19:34:45

對上兩隻類似的表現都ok。小注抽？

---

11 : GS(14)@2019-03-02 23:47:07

太平天下在10樓提及

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對上兩隻類似的表現都ok。小注抽？

已抽了一萬股藍表

---

12 : GS(14)@2019-03-03 00:59:10

16. 風險: 受限於不確定因素及風險、未必能按有利條款取得新的物業管理服務合約或重續現有物業管理服務合約、勞工及分包成本可能出現波動、未必能有效預測或控制提供物業管理服務的成本、絕大部分收益來自我們就母公司集團物業開發項目提供的物業管理服務及商業運營服務、收取物業管理費時可能遇到困難、依賴第三方分包商執行若干物業管理及商業運營服務、未必能按利潤分成基準就商業運營及管理服務收取任何服務費、政策、提供多元化服務的未來計劃可能不會按計劃發展、未來收購不一定會成功、已訂立多份不具法律約束力的戰略合作協議、面臨激烈競爭及未能進行有力競爭、線上線下平台或無法按計劃發展、於社區服務中心及我們的線上線下平台上推廣銷售的產品及服務如涉爭議、物業管理服務合約可能未經規定招投標程序而獲得、於中國免費佔用若干租賃物業、未必能按酬金制代業主及所管理物業住戶收回所有付款、面臨與未能發現及預防我們的僱員、第三方分包商或第三方的欺詐、玩忽職守或其他不當行為有關的風險、所管理物業的公共區域遭破壞、負面宣傳、人、政府、華南地區監管及經濟不利發展的影響、官司、知識產權、保險、系統、支付平台、五險一金、未能遵守國家健康及安全標準、天災人禍、稅、匯率

---

13 : GS(14)@2019-03-03 01:01:15

17. 2000年開始做，持續擴張，引資重組、脫離部份公司又注部份，上市
18. AMG Trademark
AMG Trademark 於二零一六年十一月三日於英屬維爾京群島註冊成立為有限公司，其獲授權
發行50,000股每股面值1.00美元的股份。於二零一七年三月八日，AMG Trademark向本公司發行及配
發1,000股認購人股份，據此，AMG Trademark 成為本公司的直接全資附屬公司。AMG Trademark 自
其註冊成立以來尚未開始營業。於二零一八年八月八日，本公司將其於AMG Trademark的全部已發
行股本按面值轉讓予母公司集團的附屬公司奧買家電子商務有限公司。上述轉讓在法律意義上已
妥為完成及結算。於有關出售完成後，本集團不再持有AMG Trademark任何權益。
19. 首次公開發售前投資
於二零一八年五月二十三日，本公司(i) 與獨立第三方Dawn Agile 訂立Dawn Agile 投資協議，
據此本公司同意向Dawn Agile 發行及配發，且Dawn Agile 同意認購合共3,900股股份，代價為人民
幣58,500,000元；(ii) 與獨立第三方 Winfield Investment 訂立 Winfield 投資協議，據此本公司同意向
Winfield Investment 發行及配發，且 Winfield Investment 同意認購合共1,000股股份，代價為人民幣
15,000,000元。根據首次公開發售前投資協議，5,100股股份將於完成時或之前發行及配發予明興。首
次公開發售前投資於二零一八年五月三十日妥善合法完成及結清，據此本公司由明興、Dawn Agile
及Winfield Investment分別擁有75.5%、19.5%及5.0%。
...
本集團招攬首次公開
發售前投資者
於二零一七年末，趙先生通過投資（中國奧園及趙先生所管理的一
隻私募股權基金投資於投資目標並成為其少數股東）結識中國奧園。
於二零一八年三月，中國奧園的管理層向趙先生介紹本集團的業務
模式、業務活動、服務及前景，而趙先生代表其所管理的股權投資基
金顯示其對投資本集團有初步興趣。於相關期間，中國奧園正在探尋
透過首次公開發售方式（包括於上市前取得策略投資者的投資）將本
集團分拆及於聯交所單獨上市的可行性及機遇。因此，隨後，本集團
及趙先生（Pine Capital 及Winfield Capital 的代表）就該等公司於本集
團的建議股權投資開始磋商及最終，本公司與Dawn Agile 及Winfield
Investment於二零一八年五月二十三日分別訂立Dawn Agile投資協議
及Winfield投資協議。
戰略利益： 董事認為，本公司能夠從首次公開發售前投資者對本公司作出的承
諾中獲益，其能夠加強我們的股東基礎。此外，首次公開發售前投資
為本集團未來發展提供額外資金並表明首次公開發售前投資者對我
們運營的信心，是對我們表現及前景的認可。
首次公開發售前
投資的完成日期
二零一八年五月三十日 二零一八年五月三十日
認購價 人民幣58,500,000元
（相當於72,540,000港元）
人民幣15,000,000元
（相當於18,600,000港元）
釐定認購價基準： 各項首次公開發售前投資的認購價乃由訂約方經公平磋商並經考慮
（其中包括）(i) 本集團過往財務表現（直至二零一七年十二月三十一
日）；(ii)本集團經營表現；(iii)本集團業務前景；及(iv)中國物業管理
服務及商業運營服務行業的當前市況後釐定。

---

14 : GS(14)@2019-03-03 08:52:48

20. 我們就商業運營服務業務採用輕資產擴張模式可加快業務擴展
我們就商業運營服務業務採用輕資產擴張模式。我們相信，我們的輕資產模式可令我們維持
較低的資本承擔，此大大降低了我們相較傳統物業開發商的現金流出債務，故可使我們將運營複
製到眾多新物業並快速擴張。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度
以及截至二零一八年九月三十日止九個月，儘管商業運營服務分部所得收入分別僅佔總收益的約
16.8%、15.3%、27.1% 及27.2%，我們提供商業運營服務的購物商場數量及此分部產生的收入在逐漸
增加。隨著我們所管理的購物商場數量的增加，我們亦在強化在商業運營服務的專業地位。此外，
我們自二零一六年起開始尋求與獨立物業開發商合作的機會，並向一名獨立物業開發商提供商業
運營服務，有關獨立物業開發商其後於二零一八年九月被母公司集團收購，佔截至二零一七年十二
月三十一日止年度及截至二零一八年九月三十日止九個月商業運營服務分部所產生收入的約30.1%
及13.3%。於二零一八年九月三十日，我們已與獨立物業開發商訂立11份商業運營服務合約。我們認
為，由於商業物業市場不斷壯大及日益成熟，尋求具有廣闊行業網絡、能夠提供綜合服務的運營商
及需要獨立商業運營服務供應商（如我們）的物業開發商將會增加。因此，我們相信，輕資產擴張模
式將使我們獲得該行業的更多機會及拓展我們與獨立物業開發商的合作。
21. 擴充我們的物業管理服務組合
我們努力將服務延伸至各類型物業，以擴充我們的物業管理服務組合。除向住宅物業提供物
業管理服務外，我們於往績記錄期間向服務式公寓、寫字樓及幼兒園等各類非住宅物業提供物業管
理服務，分別佔截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度及截至二零一八
年九月三十日止九個月物業管理服務分部收益約41.2%、45.0%、45.6% 及40.3%。我們力求不斷擴大
物業管理服務組合以加強不同類型物業的專業管理知識。尤其是，我們向諸如服務式公寓、高端別
墅、寫字樓、商業園、學校及醫院等物業提供物業管理服務，根據第一太平戴維斯報告，我們通常可
就其收取高於住宅物業的物業管理費。我們認為，將我們的服務延伸至各類型物業，可豐富我們的
收入流並增強我們作為多元化服務供應商的競爭優勢。我們計劃透過戰略收購及投資以及內生增
長擴充我們的物業管理服務組合。於往績記錄期間，我們自獨立第三方收購三間物業管理服務公司
即安徽瀚林、深圳華中及清遠樂信，以擴充我們的物業組合及擴大地域覆蓋範圍。有關我們戰略收
購及投資的標準及時間表詳情，請參閱本節「戰略收購及投資」各段。於最後實際可行日期，我們尚
未識別任何可供收購或投資的目標公司。就透過內生增長擴張而言，我們將進一步擴充銷售及市場
營銷團隊，以從戰略上評估及參與招投標，以及開展其他銷售及市場營銷活動，以獲取項目合約。
我們預計將全球發售所得款項淨額的約62.0%用於尋求戰略收購及投資機遇，以收購或投資其他物
業管理服務及商業運營服務提供商。
22. 繼續開發及升級線上線下平台以提高客戶體驗及促進建立大數據分析平台
我們相信，提升我們客戶的體驗乃我們取得成功的關鍵，而線上線下平台為補充傳統物業管
理及商業運營服務以實現提升客戶體驗目標的重要戰略舉措。我們將繼續開發並升級我們線上線
下平台，以擴大用戶基礎及推出創新功能。於二零一八年九月三十日，我們的線上線下平台包括服
務於58個住宅社區的「奥悅家」移動應用程式及服務於八個我們所管購物商場的微信公眾號。我們
擬將「奥悅家」移動應用程式覆蓋范圍擴大至所有所管住宅物業及增加有關移動應用程式功能。例
如：我們計劃於移動應用程式上推出虛擬管家功能以補充用於服務住戶的線下管家服務，及增加移
動電話門禁功能以替代進入我們所管社區的實體門禁卡。我們亦擬為我們向其提供商業運營服務
的購物商場的零售客戶推出新移動應用程式。有關移動應用程式旨在通過提供集中支付及會員系
統以及設立推廣活動平台連接租戶或業主與零售客戶。
用戶從我們線上線下平台所帶來的方便中受益，而我們能持續獲得用戶數據，從而使我們能
夠建立大數據分析平台，繼而令我們可更好地理解其需求，分析其行為模式並為我們未來發展制定
戰略。就所管商場租戶或業主而言，所收集的一手消費者數據將成為寶貴的市場情報，可用於制定
銷售及市場推廣活動策略，以增加所管購物商場的消費者人流量。因此，我們的大數據分析平台將
為我們所管購物商場的租戶或業主創造額外商業運營服務價值。此外，大數據分析平台使我們能夠
分析所管社區住戶或業主的行為模式，繼而能夠採取各種措施迎合彼等的需求及提高物業管理服
務的質量，以增強住戶或業主對我們服務的忠誠度及滿意度。我們預計將全球發售所得款項淨額的
約12.0%用於繼續開發及升級我們的線上線下平台。
23. 業務模式
我們提供下列服務，其構成了我們的整體服務範疇：
• 物業管理服務：我們(i)在預售活動期間向物業開發商提供銷售輔助服務，如預售陳列單
位及銷售辦公室的清潔、安保及維護；(ii)在交付前及交付後階段向物業開發商、業主或
業主委員會提供一系列物業管理服務，如安保、清潔、園藝及維修與維護服務；及(iii) 向
所管理物業之業主或住戶提供社區增值服務，如公共區域及廣告位租賃及家居輔助服務。
我們的管理服務組合涵蓋住宅物業及非住宅物業，如服務式公寓、辦公樓及幼稚園。為
與我們的物業管理服務互補，我們於二零一七年開始在若干所管住宅社區透過移動應用
程式為住戶推介線上線下平台，包括住戶認證、訪客授權、物業管理費支付、意見及投訴
存檔、物業掛牌及維修及維護服務請求等各種功能；及
• 商業運營服務：我們(i)向物業開發商或業主提供市場定位及商戶招攬服務，主要包括(a)
市場研究及定位服務，包括進行市場研究及分析及從營銷及定位方面就商場的設計及建
築規劃提供建議；及(b) 商戶招攬服務，包括進行商戶招攬程序，如甄選租戶及安排簽署
租賃協議；及(ii)商業運營及管理服務，主要包括(a)向業主或租戶提供物業管理服務，包
括安保、清潔、維修及維護服務；(b) 向物業開發商或業主提供商戶管理及收租服務，包
括為提高商戶的業績向彼等提供運營支持及指導，處理租戶查詢及投訴、處理租金支付
並確保租戶按時交租；及(c)向物業開發商或業主提供包括停車管理在內的其他增值服務。
我們的管理組合主要為購物商場。我們亦於二零一七年在若干所管購物商場向零售客戶
推介線上線下平台，通過該線上線下平台，零售客戶可接收新產品及╱或服務的簡介及
推廣信息，查詢及註冊累積信用積分會員。
24. 下表載列按物業開發商類型劃分的於所示日期的計算收益的總建築面積及於所示期間物業管
理服務分部下提供物業管理服務產生的總收益明細：
於十二月三十一日╱截至十二月三十一日止年度 於九月三十日╱截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入
平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 %
（未經審核）
（除百分比外均以千計）
母公司集團及
其關聯方(1) 5,221 114,650 99.9 6,965 171,161 98.9 8,175 228,208 97.1 8,023 170,291 97.3 9,874 207,657 94.7
第三方物業開發商 19 134 0.1 116 1,872 1.1 391 6,878 2.9 205 4,801 2.7 558 11,735 5.3
總計 5,240 114,784 100.0 7,081 173,033 100.0 8,566 235,086 100.0 8,228 175,092 100.0 10,432 219,392 100.0
25. 於最後實際可行日期，我們正管理第三方物業開發商開發的九處物業，計算收益的總建築面
積達558,000平方米。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二
零一八年九月三十日止九個月，我們的平均物業管理費率（附註）分別為(i) 約每月每平方米人民幣1.8
元、每月每平方米人民幣2.0元、每月每平方米人民幣2.3元及每月每平方米人民幣2.3元（就母公司集
團及其關聯方開發的物業而言）；及(ii)約每月每平方米人民幣0.6元、每月每平方米人民幣1.3元、每
月每平方米人民幣1.5元及每月每平方米人民幣2.3元（就第三方物業開發商開發的物業而言）。於往
績記錄期間，第三方物業開發商開發的物業的平均物業管理費率低於母公司集團及其關聯方開發
的物業，原因為(i) 我們僅於相關期間下半期間開始為第三方物業開發商開發的若干物業提供物業
管理服務並據此收取費用，此為截至二零一五年十二月三十一日止年度第三方物業開發商所開發
物業的平均物業管理費率（每月每平方米人民幣0.6元）相對較低的主要原因；(ii)第三方物業開發商
開發的大部分物業為住宅物業，其平均物業管理費率一般低於非住宅物業；及(iii) 第三方物業開發
商開發的兩處物業位於我們僅可收取較低物業管理費的三線城市。
26. 下表載列按地理位置劃分的於所示日期的計算收益的總建築面積及於所示期間物業管理服務
分部產生的收益明細：
於十二月三十一日╱截至十二月三十一日止年度 於九月三十日╱截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入
平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 %
（未經審核）
（除百分比外均以千計）
華南地區(1) 3,445 103,844 69.6 3,933 149,349 66.4 4,864 212,143 66.8 4,558 152,428 65.6 5,893 213,351 66.2
中國西南地區(2) 664 16,473 11.0 1,270 33,096 14.7 1,284 39,480 12.4 1,284 29,163 12.6 1,586 40,216 12.5
中國東北地區(3) 925 23,478 15.7 1,124 25,848 11.5 1,178 30,853 9.7 1,177 24,205 10.4 1,197 23,665 7.3
華東地區(4) 176 2,024 1.4 594 8,065 3.6 743 19,866 6.2 712 14,637 6.3 1,206 27,834 8.6
華中及華北地區(5) 30 3,470 2.3 160 8,518 3.8 497 15,591 4.9 498 11,846 5.1 550 17,310 5.4
總計 5,240 149,289 100.0 7,081 224,876 100.0 8,566 317,933 100.0 8,228 232,279 100.0 10,432 322,376 100.0
27. 管理物業組合
下表載列按物業類型劃分的於所示日期的計算收益的總建築面積及於所示期間物業管理服務
分部項下提供物業管理服務所產生的收益明細：
於十二月三十一日╱截至十二月三十一日止年度 於九月三十日╱截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入
平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 %
（未經審核）
（除百分比外均以千計）
住宅物業 3,767 67,526 58.8 4,951 95,090 55.0 6,311 127,843 54.4 6,107 103,338 59.0 7,604 130,963 59.7
非住宅物業 1,473 47,258 41.2 2,130 77,943 45.0 2,255 107,243 45.6 2,121 71,754 41.0 2,828 88,429 40.3
總計 5,240 114,784 100.0 7,081 173,033 100.0 8,566 235,086 100.0 8,228 175,092 100.0 10,432 219,392 100.0
28. 物業管理費
於往績記錄期間，提供物業管理服務產生的收益主要按包乾制收取。於往績記錄期間，收益的
部分金額亦按酬金制產生。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及
截至二零一八年九月三十日止九個月，按(i) 包乾制；及(ii) 酬金制收取自提供物業管理服務產生的
收益分別佔物業管理服務分部所產生總收益的約100.0%、100.0%、99.8%及99.8%，及零、零、約0.2%
及0.2%。
下表載列按收費模式劃分的於所示日期的計算收益的建築面積及於所示期間提供物業管理服
務分部下物業管理服務產生的收益明細：
於十二月三十一日╱截至十二月三十一日止年度 於九月三十日╱截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入
平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 %
（未經審核）
（除百分比外均以千計）
包乾制 5,240 114,784 100.0 7,081 173,033 100.0 8,449 234,659 99.8 8,132 174,830 99.9 10,315 219,030 99.8
酬金制 – – – – – – 117 427 0.2 96 262 0.1 117 362 0.2
總計 5,240 114,784 100.0 7,081 173,033 100.0 8,566 235,086 100.0 8,228 175,092 100.0 10,432 219,392 100.0
29. 按酬金制收取物業管理費
根據酬金制收益模式，我們將客戶每月支付的物業管理費總額的一定比例（介乎10.0% 至
12.0%）確認為收益，而有關物業管理費的餘下部分則用作一般營運資金以撥付我們在提供物業管
理服務中產生的成本。實際上，該等成本乃由向我們支付物業管理費的客戶承擔。倘扣除相關物業
管理開支後，營運資金仍有盈餘，有關盈餘一般結轉至下一年度且有關結餘將代表住戶添加至我們
資產負債表的收款項下。倘營運資金不足以支付相關物業管理開支，我們可能須補足有關差額及首
先代社區管理處及業主墊付，並將有關差額確認為長期應收款項（視乎出現減值與否），以於其後
自住戶或業主收回有關款項。相關風險，請參閱本招股章程「風險因素－與我們的業務及行業有關
的風險－我們未必能按酬金制代業主及所管理物業住戶收回所有付款」一節。
當我們訂約按酬金制管理住宅社區時，我們實質上充當業主代理角色。儘管我們通常與現場
員工訂立僱用合約且我們為有關分包安排的訂約方，但與現場員工及分包安排相關的成本一般由
業主透過社區管理處承擔。此外，我們無權收取任何剩餘物業管理費盈餘用於撥付提供物業管理服
務產生的成本。因此，我們通常並不就按酬金制收費的物業管理服務合約確認任何直接成本。在適
用的情況下，有關成本由物業開發商、業主及住戶承擔。
下表載列按包乾制及酬金制所收取物業管理服務費的重大差異：
按包乾制 按酬金制
(i) 我們的收益 我們將物業開發商、業主
及住戶支付的物業管理
費悉數確認為收益。
我們將物業開發商、業主及住戶支
付的物業管理費的預先釐定的百
分比（於往績記錄期間介乎10%至
12%）確認為收益。
(ii) 我們提供物業管理服務產
生的成本
我們承擔提供物業管理服
務所產生的成本。
物業管理費的餘下部分用作營運資
金以支付我們提供物業管理服務
產生的成本而我們一般毋須提供
物業管理服務產生的成本。
(iii) 一般物業管理服務費與我
們提供物業管理服務產
生的成本之間的差額或
盈餘
倘所收取的物業管理費不
足以支付產生的所有成
本，我們無權要求業主
向我們支付差額。
倘我們所收取的物業管理費金額不
足以支付所產生的所有成本，我們
毋須負責任何差額。任何差額或盈
餘由物業開發商、業主及住戶承
擔。
30. 截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八年九月
三十日止九個月，我們的平均物業管理費率：(i)住宅物業分別約為每月每平方米人民幣1.5元、每月
每平方米人民幣1.6元、每月每平方米人民幣1.7元及每月每平方米人民幣1.9元；及(ii) 非住宅物業分
別約為每月每平方米人民幣2.7元、每月每平方米人民幣3.0元、每月每平方米人民幣4.0元及每月每
平方米人民幣3.5元。根據第一太平戴維斯報告，名列「物業服務百強企業」的公司於二零一七年收
取的平均物業管理費率，住宅物業約為每月每平方米人民幣2.3元，而商業物業及辦公樓宇分別約為
每月每平方米人民幣7.0元及人民幣7.9元。我們的平均物業管理費率相對低於二零一七年「物業服
務百強企業」上榜公司收取的平均物業管理費率，乃由於往績記錄期間我們的業務集中於三四線城
市所致。誠如第一太平戴維斯所告知，物業管理公司收取的物業管理費受多項因素規限，包括但不
限於，物業的位置、樓齡、質量及發展規模及彼等提供的輔助服務及設施。根據第一太平戴維斯對
物業管理行業同業公司的研究，我們於往績記錄期間收取的住宅及非住宅物業平均管理費率與同
期一般業內平均水平（附註）一致。
附註： 誠如第一太平戴維斯所告知有關其研究之物業，二零一八年中國一線、二線及三線城市住宅物業的平均物業管理
費分別介乎每月每平方米人民幣2.42元至人民幣3.15元、人民幣1.28元至人民幣2.32元及人民幣1.05元至人民幣1.98
元，而二零一八年中國一線、二線及三線城市非住宅物業的平均物業管理費則分別約為每月每平方米人民幣13.88元、
人民幣7.57元及人民幣3.26元。
31. 下表載列於二零一八年九月三十日就我們訂約管理的物業訂立的物業管理服務合約之屆滿時
間表：
合同
建築面積
物業管理
服務合約數目
（以千平方
米計）
並無固定期限的物業管理服務合約(1) 12,910 64
於下列日期屆滿的有固定期限的
物業管理服務合約
截至二零一八年十二月三十一日止年度 1,039 5
截至二零一九年十二月三十一日止年度 2,959 14
截至二零二零年十二月三十一日止年度 190 2
截至二零二一年十二月三十一日止年度 589 1
截至二零二二年十二月三十一日止年度 – –
截至二零二三年十二月三十一日止年度 153 1
已屆滿物業管理服務合約(2) 2,059 11
總計 19,899 98
32. 下表載列於往績記錄期間按合約類型劃分的提供物業管理服務所產生的收益明細：
截至十二月三十一日止年度 截至二零一八年
二零一五年 二零一六年 二零一七年 九月三十日止九個月
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
經常性合約 94,670 82.5 147,455 85.2 213,381 90.8 216,129 98.5
新合約 20,114 17.5 25,578 14.8 21,705 9.2 3,263 1.5
總計 114,784 100.0 173,033 100.0 235,086 100.0 219,392 100.0
33. 社區增值服務
為提升我們所管社區的便利度以及解決我們所管物業業主及住戶的日常所需，我們透過於提
供傳統物業管理服務的過程中與客戶進行日常接觸及互動，以及透過線上線下平台之一的「奥悅家」
移動應用程式提供社區增值服務。我們的社區增值服務主要包括(i)公共區域及廣告位租賃服務；及
(ii)家居輔助服務，如拎包入住服務、公用設施、家電及傢私的維修及維護及電訊服務。
截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八年九月
三十日止九個月，社區增值服務所產生的收益為人民幣12.6百萬元、人民幣23.8百萬元、人民幣38.9
百萬元及人民幣35.0百萬元，佔物業管理服務分部收益的約8.5%、10.6%、12.3%及10.9%。
34. 公共區域及廣告位租賃服務
公共區域屬全體業主共有。一般而言，我們根據物業管理服務合約或按照中國法律規定取得
相當人數的業主同意後獲授權代表業主出租公共區域。我們協助業主租出公共區域及廣告位並向
承租人收取費用。於往績記錄期間，我們向第三方物流公司及廣告公司租出我們所管物業的公共區
域以向住戶提供智能儲物櫃服務及刊登信息材料。我們亦利用所管社區的公共區域組織社區活動
並向第三方商戶收取企業贊助費。我們相信，該等活動能增加我們與住戶的參與度並在所管社區創
造友好的氛圍。
35. 概覽
我們於二零一三年開始向物業開發商及購物商場擁有人提供商業運營服務。鑑於我們與母公
司集團的長期合作歷史，我們已向母公司集團根據「奧園廣場」及「奧園城市天地」品牌概念開發
的購物商場提供商業運營服務。利用成功品牌「奧園廣場」及對購物商場運營及管理的專業知識，
我們於二零一六年開始向獨立物業開發商提供商業運營服務。截至二零一五年、二零一六年及二零
一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八年九月三十日止九個月，商業運營服務分部所產
生的收益為人民幣30.2百萬元、人民幣40.6百萬元、人民幣118.0百萬元及人民幣120.5百萬元，分別佔
總收益的約16.8%、15.3%、27.1% 及27.2%。通過輕資產擴張模式，商業運營服務分部所得收益錄得
顯著增長，自截至二零一六年至二零一七年十二月三十一日止年度增加約191.0%。於二零一八年九
月三十日，我們向中國六個城市的八個正在營業的在管建築面積約為377,000平方米的購物商場提
供商業運營服務，及已訂約向25個合同建築面積約為1.3百萬平方米的購物商場提供商業運營服務。
下表載列於所示期間按服務類別劃分的商業運營服務分部所產生的收入明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
市場定位及商戶招攬服務 – – 7,638 18.8 68,458 58.0 11,638 24.7 47,638 39.5
商業運營及管理服務 30,174 100.0 32,926 81.2 49,586 42.0 35,559 75.3 72,907 60.5
總計 30,174 100.0 40,564 100.0 118,044 100.0 47,197 100.0 120,545 100.0
36. (1) 經雙方協定，我們於二零一九年一月二十一日與惠州港薈星城的授權運營商訂立終止協議，據此，我們同意
不再向惠州港薈星城提供商業運營服務。因此，於最後實際可行日期，我們並無管理或訂約管理惠州的任何
購物商場。
37. 下表載列按地理區域劃分於所示期間商業運營服務分部產生的收益明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
華南地區（1） 30,109 99.8 40,254 99.2 100,545 85.2 46,859 99.3 86,543 71.8
中國西南地區(2) – – – – 17,116 14.5 33 0.1 27,694 23.0
中國東北地區（3） 65 0.2 310 0.8 383 0.3 305 0.6 5,374 4.4
華東地區（4） – – – – – – – – 934 0.8
總計 30,174 100.0 40,564 100.0 118,044 100.0 47,197 100.0 120,545 100.0
38.在管物業組合
下表載列於往績記錄期間已作出收入貢獻的各購物商場的若干資料：
入駐率(4) 總收入
於十二月三十一日
於
九月三十日 截至十二月三十一日止年度
截至
九月三十日
止九個月
購物商場
開業日期╱
預期開業日期 位置 合約有效日期(3) 合約期限 二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一八年 合同建築面積 收益模式 二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一八年
（年╱月） （年） (%) (%) (%) (%) （平方米） （人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元）
市場定位及商戶招攬服務及商業運營及管理服務
1. 蕉嶺奧園廣場(1) 二零一六年九月 梅州 二零一五年五月三十日 20 – 100.0% 100.0% 100.0% 20,000 收益分成基準 – 8,069 3,516 3,084
2. 五華奧園廣場(1) 二零一七年一月 梅州 二零一五年八月三十日 20 – – 95.7% 97.9% 26,000 收益分成基準 – – 13,838 4,196
3. 重慶盤龍壹號(1) 二零一七年十二月 重慶 二零一六年一月一日 20 – – 99.7% 99.2% 50,000 收益分成基準 – – 17,116 11,369
4. 珠海奧園廣場(1) 二零一八年七月 珠海 二零一六年六月一日 20 – – – 99.6% 69,000 收益分成基準 – – – 27,505
5. 獅山奧園廣場(1) 二零一八年十二月 佛山 二零一七年一月一日 20 – – – – 47,000 收益分成基準 – – 87 274
6. 韶關印象嶺南(1) 二零一七年十二月 韶關 二零一六年一月一日 自合約生效日期起計
直至開業日期
– – 83.4% 91.8% 44,000 不適用 – – 5,056 426
7. 江門奧園廣場(2) 二零一七年十二月 江門 二零一六年十二月一日 20 – – 81.2% 81.2% 105,000 收益分成基準 – – 35,584 15,979
8. 重慶茶園奧園廣場(1) 二零一八年六月 重慶 二零一六年一月一日 20 – – – 99.7% 41,000 收益分成基準 – – – 16,325
9. 撫州才子巷(2) 二零一九年十二月 撫州 二零一八年五月二十五日 10 – – – – 32,000 收益分成基準 – – – 934
10. 瀋陽奧園(1) 不適用（5） 瀋陽 二零一五年九月 自合約生效日期起計
直至開業日期
100.0% 100.0% 100.0% – 15,000 不適用 65 310 383 5,374
僅市場定位及商戶招攬服務
11. 廣州奧園城市天地(1) 二零一六年一月 廣州 二零一六年一月一日 2 不適用 不適用 不適用 不適用 137,000 不適用 – 416 2,255 –
12. 康威廣場(1) 二零一八年九月 廣州 二零一八年九月六日 自合約生效日期起計
直至二零一九年
九月三十日
不適用 不適用 不適用 不適用 40,000 不適用 – – – 4,579
僅商業運營及管理服務
13. 番禺奧園廣場(1) 二零一二年十二月 廣州 二零一三年七月一日 10 98.3% 98.5% 96.9% 97.3% 140,000 收益分成基準 30,109 31,769 40,209 30,500
總計 30,174 40,564 118,044 120,545
附註：
(1) 母公司集團及其關聯方開發或擁有的購物商場。
(2) 獨立物業開發商開發或擁有的購物商場。江門奧園廣場的控股公司於二零一八年九月由 母公司集團收購及擁有。
(3) 合約有效日期指我們根據我們與物業開發商或業主訂立的相關商業運營服務合約開始提供商業運營服務的日期。
(4) 入駐率乃基於內部記錄，按各有關期末購物商場的實際租賃面積除以可用租賃面積計算得出。一年內不同期間，入駐率可能較高或較低。
(5) 於二零一五年九月，我們與瀋陽奧園的物業開發商訂立商業運營服務合約（「初始合約」），據此我們同意向購物商場項目提供市場定位及商戶招攬
服務及物業運營及管理服務。預期購物商場於二零一六年六月一日後開業，於往績記錄期間，我們已向物業開發商開發的鄰近區域之各商鋪、幼兒
園及酒店提供商業運營服務。於二零一八年五月，我們與物業開發商訂立初始合約的補充合約，據此，我們不再向購物商場項目提供物業運營及管
理服務。
39. 下表載列我們於二零一八年九月三十日已訂約提供或已提供商業運營服務但於往績記錄期間
尚未作出收入貢獻各購物商場的若干資料：
物業 位置 合約生效日期(3) 合約期限 收益模式
合同
建築面積
實際╱預期
開業日期(4)
市場定位及
商戶招攬
服務的服務費
（年） （平方米） （年╱月） （人民幣千元）
市場定位及商戶招攬服務及商業運營及管理服務
1. 重慶國際城(1) 重慶 二零一六年一月一日 20 收益分成基準 22,000 二零二零年十二月 7,619
2. 蘿崗奧園廣場(1) 廣州 二零一八年一月三日 10 收益分成基準 35,000 二零一九年四月 13,110
3. 惠州港薈星城(2)(5) 惠州 二零一七年
十二月二十三日
10 溢利分成基準 31,000 不適用 6,600
4. 懷化壹線國際商業街(2) 懷化 二零一七年
十二月二十八日
10 溢利分成基準 60,000 二零一九年十二月 8,300
5. 都勻奧園廣場(2) 都勻 二零一八年
四月二十九日
10 溢利分成基準 70,000 二零一九年十月 14,000
6. 盤州奧園廣場(2) 盤州 二零一八年
五月十一日
10 收益分成基準 45,000 二零一九年一月 5,000
7. 唐山香木林廣場(2) 唐山 二零一七年
六月二十五日
10 溢利分成基準 125,000 待物業開發商通知 18,000
8. 巴中巴河廊橋(2) 巴中 二零一八年
一月二十六日
10 溢利分成基準 34,000 二零一九年十月 4,380
9. 梅州集一尚城廣場(2) 梅州 二零一八年
二月二十五日
10 溢利分成基準 52,000 二零二零年十月 7,000
10. 阜陽嘉年華廣場(2) 阜陽 二零一八年
四月十六日
10 溢利分成基準 35,000 二零二零年十月 7,000
11. 九江修水歡樂海岸(2) 九江 二零一八年
六月八日
10 溢利分成基準 50,000 二零一九年五月 7,000
12. 珠海梅溪商業廣場(2) 珠海 二零一八年
七月二十一日
自合約生效日期至
二零二三年
十二月三十一日
收益分成基準 26,800 二零一九年四月 6,500
僅市場定位及商戶招攬服務
13. 瀏陽奧園廣場(1) 瀏陽 二零一七年七月一日 自合約生效日期起計
直至開業日期
不適用 27,000 二零一九年十月 7,465
14. 玉林奧園廣場(1) 玉林 二零一八年
五月二十五日
自合約生效日期起計
直至開業日期
不適用 56,000 二零一九年五月 16,790
附註：
(1) 母公司集團及其關聯方開發或擁有的購物商場。
(2) 獨立物業開發商開發或擁有的購物商場。
(3) 合約生效日期指我們根據我們與物業開發商或業主訂立的相關商業運營服務合約開始提供商業運營服務的
日期。
(4) 預期開業日期指根據我們與物業開發商所訂立的相關商業運營服務合約或收到物業開發商確認，預計購物
商場開業的日期。購物商場的實際開業日期或因多項因素（包括但不限於施工進度、商戶招攬進度及其他無
法預見的情況）而有所延遲。
(5) 由於我們與惠州港薈星城的授權運營商（「星城運營商」）訂立的原商業運營服務協議（「星城服務協議」）訂
明的所有先決條件均未達成，經雙方協定，我們於二零一九年一月二十一日與星城運營商訂立終止協議（「星
城終止協議」）。根據星城終止協議，我們同意不再向惠州港薈星城提供商業運營服務並向星城運營商退還
人民幣1.0百萬元中的人民幣0.8百萬元（「退款金額」，即星城運營商根據星城服務協議向我們支付的部分預
付服務費），經計及我們根據星城服務協議就編製市場定位報告已產生的成本。於最後實際可行日期，我們
已結清該退款金額。
40. 我們於二零一七年六月推出「奥悅家」移動應用程式（前稱「佳園」及「奧園物業」），旨在滿足
我們在管住宅社區住戶的多元化需求。於二零一八年九月三十日，「奥悅家」移動應用程式涵蓋八
處我們所管理的住宅物業，擁有約14,800名註冊用戶。
41. 我們於二零一七年已為若干所管購物商場的零售客戶設立微信公眾號。通過關注微信公眾號，
零售客戶可接收新產品及╱或服務的簡介及推廣信息，查詢及註冊累積信用積分會員。於二零一八
年九月三十日，我們的微信公眾號服務於八家所管購物商場。
42. 作為業務策略的一部分，我們計劃擴大商業運營服務業務的規模，重點放在可實現更高利潤
率及擴充物業管理服務組合的中國城市。更多詳情請參閱本節「我們的業務戰略」各段。除採用內
生增長措施外，我們計劃通過(i)兼併與收購（收購物業管理服務及商業運營服務提供商的多數股權）；
(ii) 投資（收購物業管理服務及商業運營服務提供商的少數股權）；及(iii) 通過與物業管理服務及商
業運營服務提供商開展業務合作建立合營公司實現該等策略。於往績記錄期間，我們分別以代價人
民幣2.0百萬元、人民幣2.5百萬元及人民幣0.5百萬元自獨立第三方收購三間物業管理服務公司安徽
瀚林、深圳華中及清遠樂信之全部股權，以擴展我們的物業組合及地理覆蓋範圍。有關代價乃於我
們與有關賣方經過公平磋商並參考獨立估值師就安徽瀚林及深圳華中編製的估值報告以及清遠樂
信的註冊資本而釐定。我們認為，戰略收購及投資物業管理服務及商業運營服務提供商可令我們進
入新的地區市場，並有效擴大我們的投資組合，因此為實現我們的業務策略的有效途徑。
43. 為實施我們多元化服務種類的業務戰略以滿足客戶不斷變化的需求，我們已於我們的在管物
業設立及營辦兩間中醫中心並計劃設立及營辦一間醫療美容診所。我們預計經營該中心及診所可
使我們更深入瞭解中醫及醫療美容服務於我們在管物業的需求及客戶偏好，從而制定未來計劃。
44. 為更好地實施擴張計劃，我們於二零一八年八月與獨立第三方吉紐思株式會社訂立不具法律
約束力的戰略合作協議，據此，吉紐思株式會社將向我們提供全套美容服務技能及技巧、就醫療美
容診所的營運及管理提供意見以及為我們的診所委派韓國的合資格專業人士（包括醫生、皮膚護理
專家及美容顧問）以提供現場培訓。吉紐思株式會社為一家在韓國首爾擁有13間「PPEUM」品牌門
店的韓國醫療美容服務供應商，其專注於非醫療美容服務及醫療美容服務。鑑於吉紐思株式會社於
醫療美容行業的專長及其在提供優質服務方面的聲譽，我們認為，與吉紐思株式會社的戰略合作為
我們提供進入美容服務行業的捷徑，因而促進我們於中國的未來擴張。
45. 我們線上線下平台經改進的功能
為改進我們線上線下平台的功能，我們與戰略夥伴訂立以下戰略合作協議，以透過我們的線
上線下平台接入彼等營運的線上醫療諮詢及預約服務平台：
• 於二零一八年八月九日，我們與獨立第三方北京春雨天下軟件有限公司（「北京春雨」）
訂立不具法律約束力戰略合作協議，該公司主要從事營運免費移動應用程式「春雨醫生」，
該應用程式旨在為中國患者及執業醫生建立溝通渠道進行線上醫療諮詢。根據該協議，
我們將與北京春雨合作以（其中包括）透過我們的線上線下平台接入彼等營運的線上醫
療諮詢服務平台。在北京春雨營運的該線上平台上，我們的客戶可直接向執業醫生諮詢
醫療建議，而醫生可輕鬆訪問客戶健康數據；及
• 於二零一八年八月十三日，我們與獨立第三方深圳市寧遠科技股份有限公司（「深圳寧遠」）
訂立戰略合作協議，該公司主要從事營運免費移動應用程式「健康160」，該應用程式旨
在提供線上醫療預約服務及為中國患者及執業醫生建立溝通渠道進行線上醫療諮詢。根
據該協議，我們將與深圳寧遠合作以（其中包括）透過我們的線上線下平台接入彼等營
運的線上醫療預約服務平台。在深圳寧遠營運的該線上平台上，我們的客戶可向執業醫
生預約就診。
誠如中國法律顧問所告知，由於線上醫療諮詢服務及預約服務平台由第三方擁有及運營，我
們並不受相關中國法律法規下有關外資所有權的規限。
46. 釐定提供多元化服務的未來計劃的考慮因素
我們已根據以下因素釐定提供多元化服務的未來計劃：
• 我們作為多元化服務供應商的競爭優勢－我們認為，我們的過往成就乃歸功於可提升品
牌價值及客戶滿意度的多元化服務。詳情請參閱本節「我們的競爭優勢－我們提供多元
化服務，該等服務可提升我們的品牌價值及客戶滿意度」各段。由於客戶需求不斷變化，
我們認為，我們應繼續多元化服務種類，以滿足彼等的需求，從而實現未來發展；
• 維持及鞏固作為中國領先物業管理及商業運營服務提供商之一的市場地位－作為中國
領先物業管理及商業運營服務提供商之一，除提供物業管理及商業運營服務外，我們致
力創造及交付額外價值以保持競爭力。我們認為，我們提供可補充物業管理及商業運營
服務的多元化服務的能力將令我們從競爭對手中脫穎而出並使我們能夠維持及鞏固市
場地位；及
• 中醫及醫療美容服務不斷增長的需求－根據弗若斯特沙利文報告，按收益計，中國中醫
及美容服務的市場規模於二零一三年至二零一七年快速增長，且受（其中包括）有利的
政府政策、人口老齡化加劇、對中醫的認識日益加深、人均可支配收入增加、目標客戶人
數持續增長及美容服務接受程度逐漸上升等多種因素的影響，預計於二零一八年至二零
二二年將按複合年增長率介乎10.5%至20.9%增長。詳情請參閱本招股章程「行業概覽－
中國大健康行業」一節。鑒於需求日益增長，我們認為，在我們的在管物業提供中醫及醫
療美容服務契合我們多元化服務種類的計劃。
47. 我們外包若干勞動密集型服務和專業或技術服務，主要包括分包予分包商的清潔、綠化、園藝、
維修及保養服務，從而降低我們的經營成本、提高服務質量並將更多的資源集中用於管理和其他增
值服務，提升運營的整體盈利能力。我們的分包商專門經營他們所從事的服務，因此可以高效的方
式提供服務。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八
年九月三十日止九個月，分包成本分別為人民幣26.2百萬元、人民幣38.6百萬元、人民幣58.5百萬元
及人民幣65.6百萬元。
48. 研發
於二零一八年九月三十日，我們的研發團隊由8名人員組成，其中大部分擁有大學文憑。我們
的內部研發團隊主要負責對移動應用程序的研發及維護。
截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八年九月
三十日止九個月，研發開支總額分別約為零、零、人民幣412,000元及人民幣1.4百萬元。
49. 僱員
我們十分重視招募高素質人才。我們自大學及其他公司招聘人才，並為我們的僱員提供持續
培訓及發展機遇。
於二零一八年九月三十日，我們在中國共擁有3,532名全職僱員。下表載列於二零一八年九月
三十日按職能劃分的僱員明細：
僱員人數
佔總人數的
百分比
董事會辦公室 4 0.1%
人力行政部 272 7.7%
財務部 177 5.0%
資訊科技部 18 0.5%
物業業務服務部 2,579 73.1%
商業運營服務部 477 13.5%
健康管理服務部 5 0.1%
總計 3,532 100.0%
下表載列於二零一八年九月三十日按地理位置劃分的全職僱員明細：
僱員人數
佔總人數的
百分比
廣東省 2,044 57.9%
重慶市 521 14.8%
湖南省 171 4.8%
廣西壯族自治區 164 4.6%
安徽省 156 4.4%
遼寧省 153 4.3%
四川省 81 2.3%
江蘇省 57 1.6%
山東省 45 1.3%
其他(1) 140 4.0%
總計 3,532 100.0%

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15 : GS(14)@2019-03-03 08:54:41

51. 未計及南沙體檢業務
誠如本招股章程「業務－多元化服務」各段所披露，我們已於我們的所管物業設立及營辦兩間
中醫中心並計劃設立及營辦一間醫療美容診所。母公司集團自二零一一年起在其一家位於中國廣
州南沙的酒店（即廣州南沙奧園酒店）運營中提供若干醫療保健服務（「南沙體檢業務」）。南沙體檢
業務自其成立及直至最後實際可行日期一直保持有限的規模。於截至二零一五年、二零一六年及二
零一七年十二月三十一日止三個年度各年以及截至二零一八年九月三十日止九個月，南沙體檢業
務產生之收益分別約為人民幣2.9百萬元、人民幣2.9百萬元、人民幣4.3百萬元及人民幣3.3百萬元。
南沙體檢業務並無納入本集團，原因為南沙體檢業務的建立及發展乃定位於提供與廣州南沙
奧園酒店營運服務互補的延伸服務，此乃與多元化服務的發展規劃一致。
董事認為，南沙體檢業務與本集團的業務之間存在清晰的劃分，而該業務不會且不可能與本
集團的業務構成競爭，原因如下：
(a) 母公司集團已確認其無意進一步發展南沙體檢業務，預期南沙體檢業務未來會保持其現
有運營規模；
(b) 母公司集團進一步確認，南沙體檢業務乃通過使用傳統醫療設備進行，不同於本集團將
開發的基於中醫診斷及治療的醫療保健服務，且南沙體檢業務所提供之服務僅適用於廣
州南沙奧園酒店住客；及
(c) 我們的多元化服務將向我們管理的物業的佔有者╱住戶提供，不大可能與南沙體檢業務
的目標客戶重疊。
52. 奧園資產經營為一間於二零零三年十二月十二日於中國成立的有限公司及為中國奧園的間接
全資附屬公司。奧園資產經營主要從事提供商業運營服務以及物業及股本投資。下表載列於往績記
錄期間奧園資產經營營運的商業物業（「PAP項目」）詳情：
合約期限 業主及物業開發商
合同建築面積
（千平方米）
番禺奧園廣場 二零一三年七月一日
至二零二三年十二月
三十一日
廣州奧譽房地產開發
有限公司，為母公司
集團的成員公司之一
140
於重組前，PAP項目由奧園資產經營營運，奧園資產經營向PAP項目的業主提供商業運營服務。
由於重組，奧園資產經營仍為母公司集團的一部分，而PAP 項目的營運已從本集團業務中剔除。為
使本集團與母公司集團之間的業務有明確區分及避免潛在競爭，奧園資產經營終止其於二零一八
年四月就PAP 項目與業主訂立的服務合約。為替代奧園資產經營，本集團已就PAP 項目與業主訂立
新服務合約，據此，PAP 項目成為我們營運及所管的服務物業（「PAP 項目收購事項」）。本集團並無
就PAP項目收購事項向母公司集團支付任何代價。
董事認為，PAP 項目收購事項將不會對我們的營運及財務狀況產生重大不利影響，原因是(i)
我們就PAP 項目訂立的新服務合約的條款與我們訂立的商業運營服務合約條款大體一致；及(ii) 本
集團熟知與PAP 項目類似的物業項目及母公司集團開發的其他物業項目並在處理此類項目方面擁
有豐富經驗。
將奧園資產經營從本集團剔除及進行PAP項目收購事項的理由為：
(i) 母公司集團擬繼續專注於奧園資產經營的現有業務（即物業及股本投資），其與本集團
主要業務不一致，並屬於保留業務範圍內；
(ii) PAP項目收購事項將有助於精簡本集團唯一從事的商業運營服務業務的企業架構，從而
將本集團與母公司集團之間的業務明確區分；及
(iii) 奧園資產經營擁有總建築面積約為6,500平方米的物業。倘本集團擬於初始階段收購奧
園資產經營全部股權，則會從將有關物業納入本集團的過程中產生巨額代價及應付稅項。
此外，收購奧園資產經營將導致本集團持有大額資產，其與我們輕資產模式及擴張策略
並不相符。
基於上文所述，董事認為，本集團與母公司集團的業務有明顯區分，且母公司集團的業務不會
與本集團的業務構成或可能構成競爭。
為確保未來不會出現競爭，各控股股東已訂立以本公司為受益人的不競爭契據，據此，彼等各
自將不會並將促使其各自的緊密聯繫人不會直接或間接參與可能與我們的業務構成競爭的任何業
務或於其中持有任何權利或權益或以其他方式涉足於有關業務，進一步詳情載於下文「與控股股東
的關係－不競爭契據」各段。
於最後實際可行日期，除上文及本招股章程「董事、監事及高級管理層」一節所披露者外，控
股股東、董事或彼等各自的緊密聯繫人概無於任何直接或間接與本公司的業務構成或可能構成競
爭的業務中擁有須根據上市規則第8.10條作出披露的任何權益
53. 儘管母公司集團開發的服務型物業佔本集團於往績記錄期間服務型物業的絕大部分，本集團
的大部分收益來自於獨立第三方，截至二零一七年十二月三十一日止三個年度及截至二零一八年
九月三十日止九個月，彼等分別佔總收益約59.5%、59.9%、63.8%及58.8%
於售前階段，本集團向母公司集團開發的物業項目提供銷售輔助服務的承諾乃根據母公司集
團既定之內部政策進行公正的服務供應商甄選程序後，並經甄選小組（由母公司集團各成本控制中
心、財務部及法務部的一名代表組成）對自服務供應商獲取之報價進行審查後達致。於往績記錄期間，
本集團獲授母公司集團銷售輔助服務項目的平均比率約為86%。
於交付前階段，本集團就母公司集團開發的物業項目訂立的前期物業管理合約乃透過母公司
集團進行的標準化招標及投標程序獲得的，而招標書將由母公司集團設立的招標評估委員會根據
前期物業管理招投標管理暫行辦法進行評估，惟本招股章程「風險因素－與我們的業務及行業有關
的風險－我們的物業管理服務合約可能未經規定招投標程序而獲得」及「業務－物業管理服務－招
標程序」段落所述商業磋商後物業開發商直接向我們授予的若干交付前物業管理服務合約除外。招
標評估委員會應由不少於五名之奇數個成員組成，其中包括至少三分之二多數之物業管理專家（獨
立於本集團）及母公司集團之代表成員，並隨機從當地房地產管理部門編製之專家名單中選出。於
往績記錄期間，本集團獲授母公司集團於往績記錄期間交付前物業管理項目的平均比率約為96%。
於交付後階段，物業管理服務乃由本集團直接向業主提供，而業主透過業主大會有權委聘（或
解聘）物業管理服務供應商。本集團及母公司集團對業主委聘（或解聘）物業管理服務供應商均無任
何影響。在此過程中，業主有權就委聘（或解聘）物業管理服務供應商進行其自身的評估程序，而本
集團及母公司集團對委聘（或解聘）相關物業管理服務供應商並無任何作用或影響。
本集團向母公司集團開發的商業物業提供商業運營服務的承諾乃根據母公司集團既定之內部
政策進行公正的甄選程序後，並經甄選小組（由母公司集團各成本控制中心、財務部及法務部的一
名代表組成）對自服務供應商獲取之報價進行審查後達致。於往績記錄期間，本集團獲授母公司集
團100%的商業運營服務項目。
儘管來自母公司集團的項目乃於母公司集團進行公正及標準化的甄選程序或招標及投標程序
後獲得，經考慮本集團與母公司集團的長期業務關係以及我們對母公司集團開發的物業項目及商
業物業特性、要求及代價的了解及熟悉，我們預期每年授予本集團的物業管理及商業運營服務項目
的比率可與往績記錄期間的相比較。
儘管我們獲授母公司集團的項目比率預期可與往績記錄期間的相比較，母公司集團應佔收益
百分比預期減少。自二零一五年起，本集團積極進行多元化，擬繼續進一步擴展業務的客戶基礎，
本集團已開始向獨立第三方客戶擁有╱開發的物業開發項目（「外部項目」）提供服務。於往績記錄
期間，已訂約外部項目數目穩步增長，由二零一五年十二月三十一日的一個（佔服務型物業總數的
2.4%）增加至二零一七年十二月三十一日的16個（佔服務型物業總數的19.8%）。本集團物業管理服
務分部就外部項目的計算收益的建築面積亦錄得大幅增長，尤其是，於二零一八年九月三十日，就
提供予外部項目的物業管理服務的計算收益的建築面積為558,000平方米，而於二零一五年十二月
三十一日則為19,000平方米。截至二零一七年十二月三十一日止三個年度以及截至二零一八年九月
三十日止九個月，來自該等外部項目的收益分別約為人民幣0.1百萬元，人民幣1.9百萬元、人民幣6.9
百萬元及人民幣11.7百萬元，分別佔相應期間來自物業管理服務分部物業管理服務的總收益約0.1%、
1.1%、2.9%及5.3%。於最後實際可行日期，本集團為計算收益的總建築面積約為558,000平方米的九
個外部項目提供物業管理服務。
我們通過自己的人員開展業務開發活動。於往績記錄期間，本集團已採取各種措施擴大母公
司集團外的服務型物業組合，包括通過利用其資源、品牌及聲譽向獨立業主╱開發商就潛在業務機
遇提供定制服務、實施員工激勵計劃及其他旨在促進有效資料收集的措施。
本集團的往績記錄表明本集團於往績記錄期間就尋求獨立業主╱開發商客戶的策略及所做的
努力是成功的，因此，董事認為，我們於上市及其後將可繼續尋找獨立業主╱開發商客戶。
此外，我們擬物色戰略收購及投資機遇以多元化我們的服務型物業組合。約62% 的全球發售
所得款項淨額將被用於尋找戰略收購及投資機會以收購或投資其他商業運營服務及物業管理服務
提供商。有關我們選擇收購目標的標準詳情，請參閱「業務－業務戰略－擴充我們的物業管理服務
組合」一節。
於最後實際可行日期及除本招股章程「關連交易– (B) 須遵守申報、年度審閱、公告規定但獲
豁免遵守獨立股東批准規定的持續關連交易」一段所披露者外，業務營運所必需的所有物業及設施
均獨立於控股股東及彼等各自的緊密聯繫人。
於最後實際可行日期，我們的所有全職僱員均主要透過招聘網站及招聘機構而獨立招聘。

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16 : GS(14)@2019-03-03 08:57:28

54. 陳志斌:1777
55. 洪嘉禧:112、628、859、608、8469、198
56. 王韶:3319
57. 徐曉東:268、5
58. 雷易群:169
59. 姜玥:3333
60. 袁頴欣: 2121、8257、1933、2359、1877

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17 : GS(14)@2019-03-03 08:59:44

61. 德勤
62. 2017年增85%，至7,400萬，2018年首9月增3%，至6,400萬，3,000萬現金

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18 : 太平天下(1234)@2019-03-03 11:01:35

greatsoup在11樓提及

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太平天下在10樓提及

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對上兩隻類似的表現都ok。小注抽？

已抽了一萬股藍表

藍表，身份象徵

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19 : GS(14)@2019-03-03 11:03:42

太平天下在18樓提及

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greatsoup在11樓提及

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太平天下在10樓提及

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對上兩隻類似的表現都ok。小注抽？

已抽了一萬股藍表

藍表，身份象徵

唔難做

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奧園郭梓文：中央放水抗貿戰 內房長遠俏

1 : GS(14)@2018-09-20 10:07:16

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8516&issue=20180920
【明報專訊】中美貿易戰不斷升溫下，去年升勢如虹的內房股，就算是基礎因素良好的也在今年出現明顯調整。一向少有接受訪問的中國奧園（3883）主席郭梓文，在接受專訪時承認，今年內房股主要面對兩大挑戰，第一是中央去槓桿政策令市場資金相對趨緊，第二是中美貿易戰令內地居民擔心前景，削弱房地產購買力。但他強調，內地資金環境過去一個多月已有所鬆動，而且隨着美國政局可能出現變化，貿易戰隨時可以出現轉機，故他對內地樓市長遠前景仍樂觀，指目前財務狀况穩健的奧園擬趁淡市增持優質土儲。

雖然隨着中美貿易戰持續升溫，恒指今年自高位一度下跌近兩成，惟內房股價期內表現跑贏大市，而奧園今年以來更錄得近三成的升幅（見圖）。事實上，奧園股價強勁亦有業績支持，集團上半年盈利按年勁升62.1%至12.2億元（人民幣·下同），而奧園於8月銷售收入按年增長158%至68.5億元，今年1月至8月銷售收入則增長約145%至約531.6億元，已鎖定可觀賣樓收入，可憧憬未來一至兩年業績持續增長。

郭梓文接受訪問時分析，今年以來內房股面對兩大挑戰，第一是市場解讀中央去槓桿政策對內房有不利影響，而此情况在7月底以來已有改善，「市場原先擔心去槓桿令地產公司資金會否出現緊張，但我覺得7月31日召開的中央政治局會議後內地資金環境已有所鬆動（編按：會議主要部署下半年經濟工作，強調要把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕），雖然水源暫未流到地產，但整個社會的資金環境有所改善」。

大灣區出口佔全國近半 貿戰削購買力

至於內房股面對的第二個挑戰，郭梓文認為是中美貿易戰，而且他料影響會持續一段時間，「中美貿易戰無疑會影響市場信心，特別是粵港澳大灣區佔全國出口貿易最大的比重，差不多達二分之一，目前出口企業老闆及高管對市場前景均有一定擔心，這樣的話，他們花錢便沒有以前那麼大方，所以他們對房地產的購買力也有一定削弱，我們亦已感覺到此一市場變化。」

「但我覺得，既然貿易戰已打到家門口，我們中國人一定要齊心合力去打，更加要強調共度時艱，以前更艱難的日子也都捱過去，目前大家都殷實了，面對這些小問題、小波折，只要大家挺一挺，也許能夠轉危為機也說不定」。

信貸評級升 今年境外融資13億美元

在內房銷售短期可能轉吹淡風的情况下，奧園有何應對策略呢？郭梓文指出，奧園對完成今年730億元的銷售目標仍然很有信心，而且奧園截至6月底土地儲備建築面積達3001萬平方米，總貨值約3275億元，足夠滿足未來3至4年發展需求，平均土地成本為每方米2143元，土地成本優勢明顯；他表示，雖然奧園目前不會進取買地，但若價格合理也會優持優質土儲，強調不需要對中美貿易戰太過擔心，「我覺得是次中美貿易戰的周期，與美國政治周期亦有關，美國每4年總統大選，而且總統任期上限為8年，故特朗普不會做一輩子美國總統，日後若換一個總統，貿易政策便可能不同了」。

郭梓文指出，奧園成立以來一直強調有節制地發展，「要做低調文明的力量」，「多做事、少說話、少折騰」，經營方針向來穩打穩扎，近年財務狀况更持續改善，截至今年6月底淨負債率為67.5%，處於行業合理水平，故他相信奧園有能力應付短期市場波動，「我們向來不追求規模做到好大，雖然規模亦不能太細，但我們更追求活得長久一些」。事實上，奧園過去兩年獲惠譽、穆迪及標普上調信貸評級後，今年8月再獲惠譽上調評級展望至「正面」，反映國際評級機構對奧園財務穩健的認同，奧園亦把握此優勢，年初至今成功境外融資逾13億美元。

近月有個別內房的地盤出現施工意外，導致人命傷亡，在內地社會掀起頗大迴響。郭梓文回應說，奧園的營商宗旨是「首先不能犧牲質量去追求速度，不能犧牲質量去追求規模，這是最重要的」。他解釋，樓宇施工本身有科學周期，例如即使最快的「深圳速度」亦只是5日建一層樓，不能勉強壓縮至3天，否則便隨時會出現意外，「總之地盤施工一定要安全，不能在績效考核時太強調速度」。

大灣區南沙中山樓價追落後

奧園今年以來股價表現跑贏同業，原因之一是在番禺起家的奧園近年早着先機搶佔大灣區發展先機，實現大灣區「9+2」城市全覆蓋，區域內項目55個，貨值近1050億元。郭梓文十分看好大灣區的前景，認為區內「9+2」城市只要做到「金融、交通及人才」的「三通」，便會出現「木桶效應」(編按：指一個用來裝水的木桶，若組成的木板參差不齊的話，那麼它能盛載的水容量不是由最長的木板、而是由最短的木板來決定；此理論又被稱為「短板效應」，「短板」的長度決定整體發展程度，一件產品品質的高低，取決於其品質最差的、而非品質最好的零部件)，區內樓價較低的城市可望追落後乘勢而起，「大灣區內眾多城市中，目前最高樓價的是香港，跟着是深圳、廣州、佛山及珠海，這樣的話，我估計『三通』以後，目前樓價比較低水、在每方米約2萬元的城市會有機會，例如隨着跨江基建落成，最直接得益的是南沙，跟着中山也會受惠，而江門及肇慶等發展較慢的城市亦會有後發優勢」。

明報記者 葉創成、陸振球

[名人樓市論壇]

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2 : GS(14)@2018-09-20 10:09:30

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9484&issue=20180920
【明報專訊】近年內房積極進駐本港，而奧園亦有透過收購舊樓的方式，發展本港住宅及商業物業，郭梓文就此解釋，「奧園上市公司的總部在香港，我們希望團隊在此有管理開拓的經驗；而且我們以本地化、低成本方式收購舊樓，並非高價投地，發展項目的風險也可以控制」。

郭梓文認為，目前不論本港以至內地一線城市樓價均沒有泡沫，「我在內地從事地產業近30年，每年均會聽到有人說樓市有泡沫，但我覺得要判斷一個地區的樓價有否泡沫，最重要看當地買樓人士的收入；目前香港、北京、上海及深圳均是世界級城市，它們所創造的社會財富，以及在此工作的人所創造的收入，都是世界級的，世界級城市及收入所對應的樓價應該要匹配，不可能對應第三世界國家的樓價」。

內地2013年大增供應 兩年見成效

至於目前本港樓價偏離大部分港人購買力的問題，他認為港府應該增加土地供應，指此舉是穩定樓價的最有效方法，「樓價高低與供應量大小有直接的關係，供過於求樓價必然下降，相反亦然，這是市場經濟的基本法則。

目前不少港人對樓價高企相當不滿，港府便要反思是否供求出現問題，我覺得港府應該增加土地供應，特別是增加與剛性需求有關、老百姓買得起的供應，這樣的話，樓價是不可能進一步大升的。參考中國內地的經驗，在2013年全國各地均賣地，一線城市每季推售20至30幅土地，而個別只有200萬至300萬人口的小城市，一年賣地竟然有60多幅，結果2014年已出現供過於求令樓價升勢放緩，2015年更要去庫存，所以一切都是供求關係」。

[名人樓市論壇]

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奧園AOffice 46明年推 參考沙田Ｗ Luxe呎價

1 : GS(14)@2018-12-07 09:51:48

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5722&issue=20181207
【明報專訊】近年中資攻港，除住宅項目外，商業項目亦有沾手，中國奧園（3883）持有的葵涌國瑞路57至59號寫字樓項目，已命名為「AOffice 46」，為該集團在港首個商業項目。

集團稱項目最快本月開放予奧園VIP優先參觀及預留，明年初公開發售，項目樓高12層，佔地1.36萬方呎，總樓面11.7萬方呎，部分將分拆出售，預計提供約210個寫字樓及會議室單位，標準樓層寫字樓建築面積約350至980方呎。

單位建築面積350呎起

集團亦指出，項目售價將參考新地（0016）沙田石門W Luxe，Ｗ Luxe平均呎價約12,800元。資料顯示，中國奧園今年6月以9.5億元，向羅氏針織已故創辦人羅定邦家族後人、羅氏集團行政總裁羅正杰收購上述葵涌國瑞路57至59號（前為南星工業大廈）全幢工廈物業。

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奧園拆售AOffice 46 傳177呎139萬入場

1 : GS(14)@2019-01-08 15:55:18

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5139&issue=20190108
【明報專訊】近年內地發展商積極參與本港物業買賣，中國奧園（3883）持有的葵涌國瑞路57至59號寫字樓項目「AOffice 46」近日發售，首批14伙入場費139萬元，據悉項目暫有6個單位獲預留。

據市場資料，AOffice 46共有210個辦公室或會議室單位可供發售，辦公室建築面積約350至980方呎，會議室近180至360方呎，部分辦公室內設洗手間。市場流傳項目首張價單，涉14個物業，面積177至629方呎，售價138.83萬至678.88萬元，呎價7100至10,793元。

據悉，項目至昨晚已有6個單位獲預留，包括售價最低的138.83萬元、呎價7844元、一個建築面積177方呎的會議室單位。

資料顯示，中國奧園2018年6月以9.5億元向羅氏針織已故創辦人羅定邦家族後人、羅氏集團行政總裁羅正杰收購上述葵涌國瑞路57至59號（前為南星工業大廈）全幢工廈物業。

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奧園西半山申強拍 項目值26億 中資掃舊樓成風 雅居樂禹洲等俱有沾手

1 : GS(14)@2019-03-19 09:29:55

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3011&issue=20190319
【明報專訊】內房股中國奧園（3883）昨日披露，其在港豪宅城市更新項目（即舊樓重建）西半山羅便臣道63至67號燕貽大廈正申請強拍中，預計在重建後可售建築面積將達5000平方米（約5.38萬方呎），可售資源達22億元（人民幣．下同，約25.7億港元）。翻查資料，近年內房商如禹洲（1628）、雅居樂（3383）等，紛紛轉以「掃舊樓」形式踩入本港市場。

明報記者 方楚茵

燕貽大廈位於西半山羅便臣道，樓齡超過50年。土地註冊處資料顯示，奧園自2018年2月底開始主力以私人公司「益明國際」名義收購燕貽大廈，不足一年已以超過8億港元收購了該廈約27伙，連同20個車位，令其持有業權達約81%，剛好超越八成的強拍門檻。據公司提供資料，目前燕貽大廈周邊項目的銷售均價每平方米約40萬至45萬元（即每呎約4.34萬港元至4.88萬港元）。

曾活化葵涌工廈項目

曾被市場稱為「華南五虎」的奧園，一向擅長舊樓收購活動，在港除了燕貽大廈，去年中亦披露以9.5億元收購葵涌國瑞路57至59號全幢（前為南星工業大廈）全幢工廈物業，並活化為旗下首個香港商業項目AOffice 46，並於今年正式開售。

據集團披露，其大灣區擁有土儲達740萬平方米，預計貨值1110億元。連同燕貽大廈，目前奧園共擁有16個不同階段舊改項目，規劃總建築面積達980萬平方米，預計可售資源約1452億元。在港的項目共計1.6萬平方米，樓面地價10.54萬元。

雅居樂九龍塘兩收購

除奧園外，據土地註冊處資料顯示，雅居樂亦以「超鴻投資」及「駿朗發展」名義分別收購畢架山義本道9號的涵碧別墅及隔鄰的義本道6號龍圃別墅，兩項目分別購得9伙及32伙，資涉約2.13億元（港元．下同）及約6.63億元，當中龍圃別墅的業權收購已達73%水平，非常接近八成的強拍門檻。

而中小型內房禹洲早在2014年已於西半山堅道48號收購項目重建，並擬持作收租用途，近年又成為收購中環中心財團成員，投資逾10億元收購該廈業權。

除了核心商區及住宅區，禹洲的足迹亦擴至工廠區，據本報統計，副主席郭英蘭名下的「健采有限公司」近年則積極收購樓齡達45年的土瓜灣泰捷工廠大廈，並已取得約54.8%業權，或18伙及兩個車位。

中小內房禹洲新城亦有收購

此外，尚有新城發展（1030）以旗下新城晉峰收購了前身為漆咸道北409至411號的「紅都軒」，以及大坑晉匯邸，集團亦有投資本港車位等﹔旭輝（0884）亦向信德（0242）收購持有的赤柱舂磡角道項目，相信上述內房尚會繼續在港進行收購行動。

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奧園攻港商業頭炮 入場費149萬

1 : GS(14)@2019-04-25 07:49:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7278&issue=20190425
【明報專訊】內房奧園（3883）在香港首個商業項目、位處葵涌的AOffice 46奧創中心，負責銷售代理的中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，項目分3個階段推出，首階段先推1、2、5、10及11樓全層，其中5樓全層涉22個寫字樓單位和會議室，入場費約149萬元起，呎價介乎7100元至13,277元。

奧園國際集團副總裁及香港開發總經理黃偉良表示，AOffice 46總投資額約12億元，目前市值14億元。他續指，奧園在香港會採循序漸進式發展，擬透過競投官地或私人併購，增加商、住項目土儲。

研究增土儲拓港版圖

中原潘志明補充指，AOffice 46頂層10及11樓接受洽購，面積分別6568及5082方呎，將連兩層命名權、4個車位一併出售，發展商傾向售予單一買家，另買家可優先認購天台入則廣告。

此外，美聯工商舖指，今年初商廈交投表現比較淡靜，近期市况逐漸好轉，部分資深投資者及基金也趁市况回調時，吸納優質寫字樓物業，商廈市場轉旺。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥解釋，市場主要利好因素包括美國聯儲局宣布停止加息及縮表、市場游資充裕、內地減稅等，預期今年商廈市場將會重拾升軌，全年甲、乙廈價格可望上升5%至10%。

美聯料商廈價今年可升一成

此外，宏安地產（1243）公布，以1.35億元售出旺角彌敦道726號地下1及2號舖位，商舖面積1857方呎，呎價約7.27萬元。據悉，目前商舖由餐廳租用，每月租金約32萬元，新買家預計可享2.8厘租金回報。

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