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廣州拍地新規見效：萬科奪兩塊住宅地 自持體量均過半

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-04-28/1099761.html

每經記者 魏瓊

4月28日，競價方式調整後的廣州迎來首次土地出讓，出讓地塊為6宗，其中2宗為住宅地塊，4宗為商業用地。萬科拿下白雲和黃埔長嶺居2宗住宅地塊，自持面積均超50%，4宗商業地塊均底價成交。6宗地總價達55.7億元。

由於廣州政府加碼調控土地市場、創新出讓方式，此次土地拍賣並沒有延續早前高價地頻出的狀況，沒有出讓區域創出新高。

針對此次土地出讓的情況， 廣州市國土資源和規劃委員會表示，土地出讓競價方式調整初見成效，未來將繼續密切跟蹤和分析下一階段的土地市場運行情況，堅決防止異常高價地擾亂市場預期。

萬科勇奪兩塊住宅地

6宗地塊集中出讓，加上政策調控以及拍地方式創新，當日的廣州土地市場格外熱鬧。

位於白雲區魚苗場住宅地以及黃埔長嶺區住宅地采用“限地價+競配建+競自持+搖號”的方式，這是廣州土地市場首次采用競自持以及搖號方式拍地。

據了解，包括保利、萬科、招商等超20家知名房企參與競拍，最終被萬科擊敗，兩宗宅地均被收入囊中。兩宗住宅地塊均進入競自持環節，但並未進入到搖號環節。

其中白雲區魚苗場住宅地，萬科以23.88億元和1350平方米配建面積拿下，扣除安置房面積後，萬科需自持50%的建築面積，即40019平方米，折合樓面價29382元/平方米（不含自持面積）。

同時，萬科以12.22億元以及900平方米配建面積拿下長嶺區宅地，自持物業面積達55%，為33851平方米，折合樓面價為19862元/平方米（不含自持面積）。

以過半的自持比例連續斬獲2宗住宅地塊，萬科相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，廣州創新競自持的競拍方式，有助於把地價、房價拉回到正常的區間，重回理性軌道，從而有利於房地產行業的平穩健康發展。 

廣州萬科助理總經理喻敏峰認為，房地產將朝著運營的方向發展，先進的經濟體自持的項目越來越多。如果廣州市場土地出讓繼續大量出現競自持的情況，萬科肯定會繼續參與競拍。萬科在北京也有了100%自持項目的先例，如何提供高效的產品運營是接下來萬科需要面對的。

針對此次土地出讓的情況，廣州市國土資源和規劃委員會表示，土地出讓競價方式調整初見成效。此次土地出讓實現了對居住用地公開出讓方式的一次有效調整，自持比例的住宅用地並未減少市場上的住宅供應量。企業自持部分的商品住房作為租賃住房，須整體確權（只辦理一個不動產權證），不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。

如何處理自持面積這個問題，方圓地產首席市場分析師鄧浩誌認為，主要兩個方案，一是類似長租公寓，進行統一經營管理，定期收租。當前租賃與資產價格比，回報率僅2%左右，該方案壓力較大；二是一次性10年以上的超長期出租，租客自行打理，市場稱“買使用權”，屬以租代售方式。

合富輝煌研究院顧問黎文江認為，白雲魚苗場地塊周邊外地人多，可以考考慮用於出租，長嶺居地塊附近有廣州幹部療養院等，可以考慮做養老項目。

廣州萬科認為，競自持的新模式對房企的資產運營能力提出了更高要求，萬科在轉型城市配套服務商的過程中，推進泊寓、商業等“八爪魚”業務拓展，有信心通過資產運營的方式使自持物業得到增值。

4宗商業地底價成交

位於黃埔區的4宗商業地塊則分別被創維、君華、鑫業投資、保利城投4家公司底價拿下。

其中，廣州開發區KXCD-D1-7地塊被廣州鑫業投資發展有限公司以8.9億元總價拿下，折合樓面價為6630元/平方米；科學城KXC-S1-3地塊保利城投以5.45億元拍得，折合樓面地價為4800/平方米。

科學城KXC-K1-6地塊被廣州創維電子有限公司以7632萬元拿下，折合樓面地價6711元/平方米；科學城KXC-K1-5地塊則被君華集團以4.48億底價競得，折合樓面地價為6750元/平方米。

據《每日經濟新聞》記者統計，4宗商業地塊共攬金約為19.6億元，加上萬科2地塊的36.1億元土地出讓金，當日土地出讓總金額為55.7億元。

知名房地產專家龍斌接受記者采訪時分析認為，4宗商業地塊底價成交在意料之中。目前廣州市場的商業庫存量較大，公寓發展存在一定的限制，不能賣給個人，增加開發商運營的難度。同時，4宗商業地位置相對較偏，加上出讓條件設置了一定門檻，底價成交是正常的。

龍斌認為，整體來看，廣州土地市場略有降溫，由於整體土地供應偏少，開發商還是看好後市的。房地產調控收緊是大趨勢，高價拿地潛在風險在加大。土地出讓方式組合拳的打出將倒逼行業的轉型升級，或將加速中小房企退出房地產市場，大型房企轉型速度加快，出現強者恒強的局面。

 

 

恒地新地9億買邊境700萬呎地 去年東北發展通過後買入 6％做購物城

1 : GS(14)@2015-06-18 12:25:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150618/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】新界東北發展計劃去年4月通過，發展商即密密購入同區地皮。土地註冊處顯示，鄰近古洞北發展區的元朗新田一籃子地皮，獲恒地(0012)及新地(0016)合資8.55億元購入，涉及地皮面積廣達700萬方呎，即約9至10個國際標準足球場，其中40萬方呎、即佔是次買入地皮僅6％的地皮面積，已落實租予第三方發展落馬洲邊境購物城。有業界人士認為，隨新界東北發展落實，預料發展商將加快在區內吸納地皮。

明報記者 劉詠怡、林尚民

是次成交的地皮涉及4個地段，原由文氏家族旗下「文深涌會」等持有，發展商去年9月以8.55億元購入，其中3個地段鄰近青山公路洲頭段及惇裕路交界(即擬建的購物城選址)，另外一個地段則屬位處同區三寶樹附近，遠離邊境購物城位置。

涉4地段 原由文氏家族持有

公司註冊處資料顯示，上述地皮由旋高發展購入，公司董事包括馮李煥、林高演、李鏡禹、李清鑑及雷霆等。恒地執行董事黃浩明證實，是次成交用地乃早前「文深涌會」於2010年獲上訴庭批出可以出售的4幅地皮，地盤面積涉約700萬方呎，當中40萬方呎、鄰近惇裕路的地盤將提供作邊境購物城。

地皮劃為其他指定用途

據了解，4幅地的土地用途中，3幅鄰近惇裕路的地皮被劃作「其他指定用途(服務區)」、可透過城規申請改為食肆、分層樓宇、街市、商店及服務行業等，高度限制為4層(15米)，但未有指定地積比，餘下1幅則為「其他指定用途(綜合發展及濕地改善區)」。黃浩明稱，扣除租予作邊境購物城的地皮，餘下用地未來將視乎設計再向城規會申請發展樓面，故暫未有可建樓面數據。

事實上，新地執行董事郭基煇於今年3月份時已證實，新地及恒地有份提供土地，在落馬洲興建邊境購物城，並以1元象徵性租金租給第三方經營，期望在10月1日前啟用。

購物城最快聖誕節開業

不過負責牽頭發展購物城的立法會議員黃定光早前就稱，因有關申請程序較想像中複雜，故邊境購物城原計劃於「10.1」黃金周開業，終延遲至聖誕節或元旦開業，並擬提供約300個舖位。

高緯環球張翹楚認為，新界東北發展計劃去年獲通過，不排除有發展商加快區內部署，積極吸納地皮及為旗下項目進行補地價。他又認為雖然近期旅客減少在港購買奢侈品，不過在港購買日用品的旅客不減，擬建的邊境購物城可令旅客留在邊境購物，減低對本港交通負擔，對本港發展有利。

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2 : GS(14)@2015-06-18 12:25:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150618/news/ea_eaa2.htm
購物城拋磚引玉 長遠區內建王國
2015年6月18日

【明報專訊】為解決水貨問題，恒地(0012)及新地(0016)提供元朗新田地皮作邊境購物城，不過恒地副主席李家誠亦曾公開表示，地皮預計出租該地兩年，長遠有計劃在該址營運商場。有測量界人士認為，發展商首先把地皮用作非牟利商業用途，擁有較實際配套後，未來再為地皮爭取長遠改為商場用途，成功機會將大增。

作非牟利用途 料獲批機會大

目前擬建的落馬洲邊境購物城，地皮面積40萬方呎，涉及樓面約12.6萬方呎，負責牽頭發展落馬洲邊境購物城的立法會議員黃定光早前曾透露，冀最快可在4月底把邊境購物城的建議書交上城規會審議，及後約在7月舉行招商，不過時至昨日，暫未於城規會上查閱該個發展方案。

有測量界人士指，有關申請需要就噪音、交通、光污染和環境等方面做評估報告，過程需時；不過，由於業主只計劃租出營辦2年，加上上址將以組合屋設計，相信可以申請作臨時用途，並視乎地契透過短期豁免書的方式作臨時轉變用途，由於該申請並非作牟利用途，料批出機會高。

料政府加設配套 有助長遠發展

經濟學者關焯照認為，發展商購入大片土地，然後租出小部分作邊境購物城，料為往後該地的發展作部署。他表示，若發展商租出土地作購物城，政府必然會為其加設配套，如馬路、水渠、洗手間等，而如果區內已有一定配套，未來要申請在該區發展商場或住宅，都會比較容易通過。

他又指，把部分地方撥作購物城，若有關項目成功，日後買家亦會對該區有憧憬，對出售住宅或出租商場亦有幫助，始終「發展商睇好長線」。

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3 : GS(14)@2015-06-18 12:26:03

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150618/news/ea_eaa3.htm
東北發展2017年啟動
2015年6月18日

【明報專訊】新界東北發展計劃，是本港近年最大型的發展計劃之一，預期於2017年啟動，並於2031年完成所有工程，計劃主要是把古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺農地，發展成住宅及商業項目，涉及面積8471萬方呎，即使扣除綠化帶後，實質發展面積亦超過3444萬方呎，預計項目落成後將提供59,900個住宅單位，包括公共屋，預期可為172,300人提供居所。

預期供17萬人居住

不過，立法會財務委員會審議政府提交的前期撥款申請時，引起部分市民強烈反對，加上立法會財委會主席吳亮星為配合政府盡快通過撥款，不惜多次公然違反議事規則，引來部分立法會議員不滿，連日來以不同形式進行「拉布」，撥款申請擾攘近一個月後，最終於去年6月27日通過。

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鋼廠四年變豪宅　土壤污染恐未清理廣州毒地新盤熱賣

1 : GS(14)@2016-09-29 08:02:36

■中海花灣壹號買家無懼致癌物，售樓處人頭湧湧。



【廣州直擊】內地樓市癲況不絕，連建於「毒地」上的高檔住宅亦被瘋搶。廣州的廣鋼新城被當局銳意打造成規劃20萬人口的「廣州曼哈頓」，但環保局已確認該地土壤污染嚴重。記者上個周末前往廣州直擊，這塊毒地竟已成廣州最熱樓盤，售樓處人頭湧湧。



地皮最多有8種重金屬超標，其中鉛超標179倍，致癌物質苯并（a）芘超標58倍，被內地傳媒稱為「廣東最大毒地」。廣鋼新城位於廣州南部，距離廣州東站約40分鐘車程，旁邊有地鐵鶴洞站，屬於市區附近範圍。記者前往直擊新盤中海花灣壹號，售樓處人氣旺盛，其廣告更自稱為8月廣州全市銷量冠軍。中海花灣職員則稱，該樓盤已售出2,000多個單位。該盤平均售價為每平方米3.6萬元（人民幣．下同），較廣州每平方米均價1.8萬元為高。現場最細單位92平方米（約990方呎建築面積），總價約330萬元。項目2017年入伙。



環保局曾確認污染嚴重

根據網易廣州樓市交易數據顯示，廣鋼新城六個樓盤，目前已總共售出3,181個單位，尚有5,531個單位待售。橫洲發展風波，令「棕地」（廢棄工業用地）一詞在香港廣為市民所知。棕地存在大量工業污染，一般需要經過漫長的清理和規劃。但廣鋼新城在短短四年內，就可以完成清拆、賣地、起樓、賣樓、入伙所有程序，堪稱「光速」。而廣州環保局曾透露，在土地拍賣前三個月，才發現土壤嚴重污染。由於拆廠和起樓施工相隔時間極短，土壤是否得到清理，外界無從得知。


土地規劃總人口達20萬

廣州市2011年決定將廣州鋼鐵廠遷移，並在2013年6月公佈廣鋼新城規劃，未來總人口20萬，總面積657公頃，相當於1.5個天水圍。在2013年9月，即規劃公佈後三個月，廣州鋼鐵廠正式停產。其後在五個月內，當局先將鋼鐵廠北面拆除，在2014年2月將土地拍賣，隨即成為當時最貴地王，至今賣地收入達338億元。2014年起，發展商入場起樓，至上周末記者所見，大部份工程已完成，將在明年起陸續入伙。當局一邊拆廠，一邊賣地起樓。記者現場見到，鋼鐵廠南面仍未拆完，樓盤仍與工業廢墟為鄰，剩下的煉鋼爐、廠房距離即將入伙的樓盤不足100米。香港公共專業聯盟召集人黎廣德向本報表示，廣州鋼鐵廠營運超過50年，土壤中會積累大量重金屬，一定要經過泥土檢驗，合格才能開工，否則會影響日後居民健康，尤其是小朋友。


【內地居民意見】

■朱先生

政府也信不過

朱先生：「會死人㗎……買，好大壓力；但唔買，壓力更大……好似未輪到你有咁多時間去考慮……政府和發展商一定着同一條褲，都未必信得過。」



■劉先生

一輩子買不起

劉先生：「自己會在廣州長期發展，但我覺得自己一輩子也買不起廣州的樓。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160929/19785042

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首置客1.4億買太地新盤

1 : GS(14)@2016-11-11 08:07:50

【本報訊】政府為減低樓市亢奮風險，推出加辣措施。不過，一手豪宅市場於加辣後頻頻錄成交。


慳稅近1,500萬

太古地產（1972）的鰂魚涌Mount Parker Residences（下稱MPR）剛賣出最後一伙貨尾，買家為首置客，慳稅近1,500萬元。美聯物業黎兆麟表示，MPR22樓E室連平台特色戶，實用面積2,748方呎，平台192方呎，昨以1.3875億元連兩個車位易手，呎價50,491元。買家為香港人，同時亦為「處男」，意思是首次置業未擁有住宅物業，只須支付4.25%最低印花稅率，涉及稅款約589萬元。若非首置客，所支付印花稅便高達15%，涉及辣稅2,081萬元，「處男」買樓變相即慳1,492萬元。所慳辣招，夠買同區康怡花園兩個兩房戶。MPR於2014年開售，全盤92個單位終沽清。被視為「梁粉」的恒隆地產（101）旗下尖沙嘴君臨天下，加辣後錄得複式大戶成交。按一手住宅銷售網顯示，君臨天下2座77樓至78樓A室複式戶，實用面積1,818方呎，另設有168方呎平台，連同3個車位，成交價1.11億元，實用呎價61,056元。未知買家是否需付雙倍印花稅。除君臨天下外，新世界發展（017）尖沙咀名鑄，日前亦錄63至65樓H室複式以招標方式賣出，單位實用面積3,855方呎，買家以1.55億元購入，呎價40,208元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161111/19830004

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