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股樓齊鳴：大行裁員潮衝擊商廈

1 : GS(14)@2012-01-29 22:53:17

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16020629

先向各位讀者說聲「恭喜發財」，還要加多句「工作順利」。因踏入 2012年，已不斷傳出金融業裁員消息，如美銀美林、大摩等向香港員工派「大信封」， RBS公佈因業務重組，需在未來三年裁減 4800人。雖然在新正頭談裁員有點不吉利，但正如筆者多次提醒，今年樓市是緊的，並且充滿挑戰。
投行削減人手，除對打工仔有直接影響，對寫字樓及住宅價格，甚至收租股均有衝擊。減省了員工數目，辦公室所需空間自然相對調低，但對寫字樓租金或樓價打擊最大的，還是公司選擇結業。如早前在中環國金中心 2期，原租用一個面積約 7000方呎辦公室的美資基金公司，因停止香港業務，要提早解除租約，並由另一中資金融機構頂租。
由於租約一般為期兩至三年，租金有機會在市況下滑時，仍按簽約時所鎖定的高價，同時在租務活動復蘇頻繁時，租金亦可能被鎖定在低位，未能按當時市場即時調節。正因數據滯後，所以現時收租股的業績是可接受，惟租金有下調壓力，需留意將來的盈利。經濟活動一環扣一環，作為高消費群的金融從業員一旦失業，對衣、食、住及行各類消費均有機會受累。雖然現時在港的海外專業人士所佔的消費力較約 10年前為低，但要注意的是內地經濟增長正在減慢，去年第四季的 GDP增長低於 9%，香港現時依賴較高的內地消費力有機會減弱。
在各因素下，寫字樓、住宅及商舖的租金和價值均可能相對回落。此外，市場預期中國將繼續採取寬鬆貨幣政策，應付環球經濟困境。

張一鳴
NeutronPacific創辦人

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周大福老臣子 5.5億購旺角商廈 看準地舖值錢 鄰近珠寶店林立

1 : GS(14)@2012-04-07 14:27:46

http://life.mingpao.com/cfm/dail ... 3/nalec/eca1_er.txt

區內每10米一珠寶金行 看好自由行效應

自由行於2003年實施後，本港奢侈品零售業務迅速抬頭，據香港旅遊發展局提供的數字指出，去年訪港旅客達4200萬人次，按年升16.3%，並為零售業市場帶來逾2500億元收入，按年再升20.5%，顯示來港旅客人數升勢持續，而旅客消費金額亦日漸增加。

就記者所見，由彌敦道750號的太子始創中心起計，至彌敦道579號一段不足0.5公里的路段中，就已有逾30間大大小小的珠寶金行，而部分路段更出現一間接一間的情，珠寶金行遠多於「梗有一間左近」的便利店。

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立論：越地賣商廈越房啃唔落？

1 : GS(14)@2012-05-31 01:02:30

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120530/16380653

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中環3地皮 重建作商廈

1 : GS(14)@2014-01-17 14:48:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa5.htm


【明報專訊】特首梁振英在第二份施政報告內提到，擬將美利道、林士街停車場重建作商廈、零售用途，甚至盡快落實中環海濱第三號用地發展，意味郵政總局將加快搬遷及改建大會堂停車場。業界多歡迎有關建議，認為安排合理，有助吸引企業回流中環。


高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚表示，美利道停車場改建成商，做法合理，每平方呎造價由現時的1.3萬元升到2萬元亦不過分。參考鄰近林士街停車場的信德中心項目，林士街停車場重建後每平方呎不少於1.3萬至1.4萬元。如果日後新建的寫字樓能夠提供更大面積，他認為有助吸引企業回流中環。

業界：配合金融服務發展

韋堅信測量師行估價部董事林晉超認為，政府若能夠將停車場轉用途成為寫字樓，有助配合經濟發展及加強金融服務，甚至紓緩中區租金不必要上升的格局，提高競爭力，因此屬可取的方案。他預期該等地皮的叫價應該不俗。

美聯商業董事翁鴻祥表示，美利道多層停車場若改建作甲廈，樓面面積約43萬平方呎，地皮估值約74億元，預計落成後寫字樓每平方呎做價可達約3.5萬元水平。另位於上環林士街的多層車場佔地約3.3萬平方呎，如以地積比率15倍發展，可建樓面近50萬平方呎，市場估值約110億元。

另外，中環新海濱區第三號用地，鄰近國金中心，連中環郵政總局現址在內，地盤面積近56.3萬平方呎，地積比率三倍，總樓面面積近170萬平方呎，當中甲級寫字樓佔48.2萬平方呎，預計未來物業落成後呎價可達3.5萬元。

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中環3地皮 重建作商廈

1 : GS(14)@2014-01-17 14:52:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa5.htm


【明報專訊】特首梁振英在第二份施政報告內提到，擬將美利道、林士街停車場重建作商廈、零售用途，甚至盡快落實中環海濱第三號用地發展，意味郵政總局將加快搬遷及改建大會堂停車場。業界多歡迎有關建議，認為安排合理，有助吸引企業回流中環。


高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚表示，美利道停車場改建成商，做法合理，每平方呎造價由現時的1.3萬元升到2萬元亦不過分。參考鄰近林士街停車場的信德中心項目，林士街停車場重建後每平方呎不少於1.3萬至1.4萬元。如果日後新建的寫字樓能夠提供更大面積，他認為有助吸引企業回流中環。

業界：配合金融服務發展

韋堅信測量師行估價部董事林晉超認為，政府若能夠將停車場轉用途成為寫字樓，有助配合經濟發展及加強金融服務，甚至紓緩中區租金不必要上升的格局，提高競爭力，因此屬可取的方案。他預期該等地皮的叫價應該不俗。

美聯商業董事翁鴻祥表示，美利道多層停車場若改建作甲廈，樓面面積約43萬平方呎，地皮估值約74億元，預計落成後寫字樓每平方呎做價可達約3.5萬元水平。另位於上環林士街的多層車場佔地約3.3萬平方呎，如以地積比率15倍發展，可建樓面近50萬平方呎，市場估值約110億元。

另外，中環新海濱區第三號用地，鄰近國金中心，連中環郵政總局現址在內，地盤面積近56.3萬平方呎，地積比率三倍，總樓面面積近170萬平方呎，當中甲級寫字樓佔48.2萬平方呎，預計未來物業落成後呎價可達3.5萬元。

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長實黃竹坑商廈獲逾30億洽購

1 : GS(14)@2014-06-12 14:42:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140612/news/ea_eab1.htm


【明報專訊】長和系繼售出屈臣氏逾兩成權益予新加坡主權基金淡馬錫後，近日再擬沽售旗下資產。市場消息指出，長實(0001)黃竹坑香葉道41號商廈樓花項目快將沽出，該幢興建中的商廈獲洽購至尾聲，只要完成最後法律審議便可以成交，涉資30多億元，以樓面約32.4萬方呎計，呎價逾1萬元。


即將成交 料今年最大宗

市場料若落實將成今年最大宗商廈成交。據悉，洽購的買家為以本港為基地的非上市公司，現時在多區擁有辦公地點，計劃在物業2016年落成後，集合遷入作辦公室之用，其餘樓面則擬收租。

前身為工廈項目的香葉道41號，重建後樓面約323,984方呎，2010年中接納約1.338億元補地價，每呎樓面補地價約413元。市場消息指長實去年原擬拆售該廈，但其後獲單一資金出價洽購，遂改變初衷。

新地2.57億沽觀塘商廈

對上一宗港島區大額商廈成交，要數到去年底太古地產(1972)等斥39億元，向中信泰富(0267)購入魚涌大昌行商業中心，呎價約10,025元。另會德豐(0020)觀塘海濱道One Bay East 西座，去年4月以45億元沽出，為出招後最大宗商業成交。

中原工商部高級營業董事梁錦和稱，黃竹坑區內新近落成甲廈One Island South，二手呎價由9600至1.3萬元，另環匯廣場一手貨尾只餘10樓3個單位，意向呎價約1.05萬元起。另市場指，新地(0016)觀塘海濱道181號商廈One Waterfront 23樓全層，剛以約2.57億元沽出，呎價約1.32萬元。

另消息指，上環德輔道中267至275號地下部分及2至7樓，共約2.4萬方呎，剛以每月約100萬元租出，較上手酒樓舊租約45萬元增加約1.2倍。另「磁帶大王」陳秉志將於本月內拆售新蒲崗爵祿街86號2至7樓車位，涉逾400個車位，每個定價料約70萬元。

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華懋楊光﹕28億重建港島3商廈

1 : GS(14)@2014-08-26 10:39:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140826/news/ea_eab1.htm\r\n\r\n【明報專訊】華懋近年來積極發展綠色建築，上任將近一年的行政總裁楊光，昨日首度接受傳媒訪問，公布將斥逾28億元重建港島區三幢商廈，估計可在未來2至3年內落成。公司亦將為系內項目進行普查，優化提升物業質素，或會研究售出非核心物業。\r\n \r\n\r\n王龔跳舞舊址拆卸重建\r\n \r\n楊氏稱，即將重建的商廈為中環華懋中心I期及II期，以及灣仔熙信大廈，總建築面積達64萬方呎。當中位於中環德輔道中的中環華懋中心I期及II期，分別26及28層另加1層地庫，標準樓層面積逾3000方呎，總樓面為8.2萬及約9萬方呎，預計投資額分別為4億及逾5億元，料可於2016年底落成，料適合中型公司全層租用。\r\n \r\n而曾經是王德輝夫婦拍檔跳舞的灣仔熙信大廈，集團計劃年底拆卸，以重建1幢樓高31層的商廈，標準樓層面積逾1.2萬方呎，總樓面31.4萬方呎，預計投資金額達19億元，料可於2017年底落成。雖然近年有指核心區租金已放緩，但楊氏認為，企業選擇物業首重地點，中區商廈未來絕少新供應，公司看好中區商廈前景。他透露，華懋中心I期早前接獲企業全幢預租意向，而II期的4層商舖亦獲銀行洽商預租，不過由於發展需時，故未有接受預租。\r\n \r\n下半年推九龍塘兩豪宅盤\r\n \r\n目前3個商廈重建項目均已獲頒發綠色建築體系的前期認証(LEED) ，而集團新發展多個住宅項目，亦取得BEAM Plus環保認証，包括計畫今年下半年以樓花形式推出的九龍塘延文禮士道項目，而同擬於本年內推出的九龍塘雲門亦以該認証為目標。\r\n \r\n他又指出，由集團主辦的第三屆可持續發展雙年研討會將於10日10日舉行，期望透過探討當前建築環境及保育問題，進一步如何實踐可持續發展。而集團執行董事兼市場部總監龔中心指，公司以香港為根為家，期望做好企業公民的責任。\r\n \r\n楊光期望，由他到任起推出的物業質量將盡量做好，並願意「以利換質」，即減少部分盈利以換取質量，他亦透露將聘請顧問就系內150幢核心物業進行普查，為具潛力物業透過優化以提升質素或轉變發展用途，非核心項目或會出售，期望可於明年完成。\r\n \r\n明報記者 劉詠怡

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恒大3.2億購黃竹坑商廈頂層

1 : GS(14)@2014-11-12 15:34:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】近年積極在港掃入地皮的內房商，正加大在港投資。恒大地產(3333)及有關人士最新斥3.19億元購入黃竹坑環匯廣場頂層複式單位，當中36樓頂層以1.69億元成交，平均呎價2萬元，呎價創黃竹坑區商廈新高。知情人士透露，恒大地產所購樓面作自用，成為首個進駐黃竹坑區的內房，業界料新樓面將作總部之用，又稱未來3至5年間黃竹坑將成港島新商圈。


環匯由恒地發展 近月入伙

近月入伙、由恒地(0012)及協成行發展的環匯廣場，錄得大額二手成交，其中頂層36樓及35樓，分別以呎價2萬元及1.75萬元易手，樓面涉1.7萬方呎，涉及金額共3.19億元。

上址享環迴景致，除背山面海外，更可遠眺香港仔水塘及南區豪宅景致。而大廈外貌以「旋轉盒子」設計，由數個方向略為不同的方形建築組成，設計時尚，且物業地下大堂樓底高逾10米，亦具氣派。

知情人士透露，恒大是次購入2層商廈樓面，是按公司發展需要購入。

租太古廣場8年 租金逾5600萬

事實上，翻查資料顯示，恒大地產自2006年起一直租用金鐘太古廣場樓面，由2006年11月至2010年10月底，租用太古廣場1座中層逾3300方呎，呎租約70元水平，月租23.16萬元；隨後轉到太古廣場2座，租用中層10,400方呎樓面，呎租約90元水平，月租升至93.6萬元，共計8年租金支出逾5600萬元；故業界估計，自置樓面將作總部之用。

自置樓面減營運成本

事實上，近年不少內房在港大展拳腳，包括萬科、佳兆業(1638)等，有業內人士指出，雖然內房主要租用本港寫字樓，較少購入物業自用，但由於恒大地產租用太古廣場已有4年，按一般商廈租約來說，未來續租大有機會被加租至每月逾百萬元水平，故是次恒大自置樓面配合未來公司業務，將可減低未來業務的營運成本支出。

「太子鄧」3個月勁賺1.23億

上址原業主為太子珠寶鐘表主席鄧鉅明及有關人士，於去年共斥1.96億元購得2層物業，據了解，鄧氏於本年7月上會，持貨3個月即沽出，帳面獲利1.23億元或62.7%。

而鄧氏沽貨大賺1.23億後，即以呎價1.2萬元購入環匯廣場33樓全層，樓面涉約9736方呎，成交價1.168億元，短短3個月內變相「賺到成層樓」，亦為近年極速獲利最豐厚的商廈投資個案。

明報記者 劉詠怡

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2 : GS(14)@2014-11-12 15:35:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ea_eaa2.htm



許家印早年4億買布力徑洋房


2014年11月12日





【明報專訊】雖然今次購買環匯廣場是恒大(3333)在港首次購買寫字樓，不過，恒大創辦人兼董事局主席許家印(圖)，早於2010年已斥約4億多元進駐全港最尊貴地段之一的山頂布力徑，與一眾城中名人如賭王何鴻燊三太陳婉珍、有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋為鄰。


料現值逾6億

資料顯示，許家印10年以公司轉讓形式向新世界(0016)購入布力徑6至10號洋房項目的10號C屋，有指做價超過4億元，以建築面積約6000方呎計，建呎近6.7萬元，曾為山頂洋房最高呎價紀錄，料今天該物業市值已逾6億元。

內地樓市差 身家縮水

另方面，數年前內地地產暢旺，加上恒大在港上市股價大漲，令許家印一度被譽為全國首富，不過，隨內地樓市陷入低潮，許家印身家亦大縮水，今年在福布斯2014年中國富豪榜僅憑361.1億元人民幣身價排名第十五位，較2013年跌兩位。

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3 : GS(14)@2014-11-12 15:35:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ea_eaa3.htm



交通配套漸改善 黃竹坑商圈成形


2014年11月12日





【明報專訊】黃竹坑多幢甲廈陸續落成，帶動區內呎價上揚，業界認為，隨區內配套日漸成熟，以及預料2016年港鐵通車，該區商廈將極具潛力，吸引更多公司進駐區內。


恒大除從事地產外，本身亦不斷擴展，繼成立了恒大足球、礦泉水、糧油、乳業、畜牧及太陽能業後，恒大早前亦宣布進軍奶粉業，是次加大在港投資，選擇在黃竹坑購入辦公室樓面配合業務發展，而非中區及金鐘一帶。美聯商業董事羅仲英指出，現時中區可供出售的甲廈樓面只有4層，主要在皇后大道中9號及環球大廈，選擇較少，平均呎價亦升至3萬元水平。

目前黃竹坑甲廈普遍呎價介乎1.4萬元至1.8萬元水平，市場指出，嘉華(0173)及新地(0012)等在區內亦有商業發展項目，新商圈將逐步成形，料未來黃竹坑新商圈將吸引更多非金融公司進駐。

高緯環球香港董事總經理蕭亮輝指出，早前受滬港通帶動下，部分中資券商明顯看好未來內地投資者將增加，並率先擴充樓面及人手。他指黃竹坑未來3至5年區內將有多個新型商廈落成，預計未來南區商廈有力超越灣仔及銅鑼灣商廈成交呎價。

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工廈活化商廈 廉租拓藝術 一成樓面 收市值三成租

1 : GS(14)@2014-12-31 00:43:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141230/news/ec_gna1h.htm

【明報專訊】一幢樓齡超過30年的黃竹坑工廈，經4年改建後，變成集藝術元素的商廈，並命名Genesis，下月26日正式開幕。Genesis業主、協成行董事總經理方文雄接受訪問時表示，將撥一成樓面用作藝術、創意工作等用途，只收取市值三分一租金，藝發局上月已率先租用其中一層，並分間為17個工作室租予本地藝術家，東華三院、青協等非牟利機構亦將會進駐。

Genesis鄰近未來落成的港鐵黃竹坑站，樓高23層，其中18層用作寫字樓、辦公室等商業用途；餘下5層則用作商場。負責項目的建築設計師何周禮表示，為展現大廈活力，他保留原有大廈特色，並採開放式設計，大廈兩邊都是出入口，大廈外牆並增設垂直金屬黃絲帶的懸吊式裝飾，營造搶眼的視覺效果。

外牆設垂直金屬黃絲帶裝飾

何周禮說，由於大廈面對黃竹坑道高架天橋，他在塞車期間靈機一觸，認為可利用司機塞車時間，展現大廈的藝術品，因此在部分單位設置「空中櫃窗」，讓承租的藝術家展示其作品，並在辦公室設置環保露台。

Genesis樓面達24萬平方呎，呎租介乎16至20元不等，目前有多個樓層單位正招租。方文雄表示，一直支持青年舉辦藝術、創意活動，認為大廈若能加入藝術元素，可調劑生活，「有藝術、青年人活力創意度，會令整座辦公室不太沉悶，是一件好事」。

藝發局租用一層 27藝術家進駐

Genesis會有約一成樓面，即約2.4萬呎以市值約三分一租金，租予藝術團體及非牟利機構等作藝術、創意產業用途。方文雄說，藝發局已租用Genesis 12樓全層，東華三院亦落實租用一個2000多呎單位，教授青年婚禮攝錄等技術，以助青年謀生置業。青協亦接近落實租用其中一層，推動青年創業。對於Genesis成功活化，方文雄形容是「由一個殘舊、遘向老年的建築物，重新煥發活力」，感到興奮。

藝發局表示，已租用的Genesis 12樓將成為「ADC藝術空間」，劃分為17個單位，面積由300呎至1400呎不等，現有27名藝術家進駐，以本地視覺、媒體藝術家為主。為紓緩藝術家租金壓力，單位以低於市值租出，首兩年租金連同營運費為每呎8元，若畢業不超過3年的藝術家，更可獲資助減免一半租金，但須支付營運費。

明報記者 黃俊鋒

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2 : GS(14)@2015-01-27 15:44:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150127/news/ec_ggb1.htm
耗資兩億 活化工廈回本需9年
  2015年1月27日

【明報專訊】一幢位於黃竹坑道33至35號、逾30年樓齡的工廈，透過活化工廈政策轉型為商廈，命名為Genesis。該廈業主、協成行董事總經理方文雄表示，整項活化工程耗資約兩億元，為推動藝術及支持青少年創業，已撥出一成樓面，即約兩萬多呎以市價三分之一廉租，當中藝發局、東華三院、青協等已承租，其他樓面則作寫字樓及零售設施，估計要8至9年才能回本。

一成樓面市價1/3廉租

昨日出席Genesis開幕儀式的政務司長林鄭月娥表示，她於2010年擔任發展局長時制定活化工廈政策，對項目落成感到欣慰，期望未來商界可繼續與政府合作，推出更多活化工廈項目，為社區添加新景象。

樓高22層的Genesis，總樓面面積約24萬平方呎，有18層用作寫字樓，協成行撥出其中一成樓面作廉租，當中藝發局於去年底，以市價三分之一租用其中一層逾1萬平方呎，成為「ADC藝術空間」，並劃分17個面積介乎300至1400呎的獨立工作室，租予27名本地視覺及媒體藝術家。另外東華三院及青協亦分別以廉價租用，以推動青少年創業。

畫家：集中藝術家進駐 助吸人流

方文雄說，現時Genesis有兩成樓面已承租，該廈市值租金為每呎15元，但租予藝發局的樓面，首兩年租金每呎為5.5元，每兩年續租一次，期望能透過降低租金，鼓勵青少年創業。

有份透過藝發局承租的畫家施華初表示，5年前於黃竹坑另一幢工廈成立工作室，當時月租為7000元，去年成功向藝發局申請承租現址，工作室面積與以往同為600多呎，但現時月租約3600元。他說，節省下來的租金可更多用於畫廊工具及宣傳上，並指Genesis集中藝術家進駐，有助吸引人流。

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中聯辦400萬沽信德車位 商廈新高

1 : GS(14)@2015-03-03 11:03:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150303/news/ea_eab1.htm

【明報專訊】中聯辦近期密密換貨，繼去年11月以2.384億元沽出持有多年的九龍塘約道6號屋地後，上月初再以1.41億元沽出上環信德中心西座部分樓面，及以400萬元沽出信德中心西翼一單位，其中車位成交價更創全港商廈車位新高。

土地註冊處顯示，上環信德中心西翼6樓一個雙號車位，以400萬元沽出，創全港商廈車位新高。上址原業主為NEWMAN INVESTMENT COMPANY LIMITED，公司董事包括李文澤、李載林、梁雄及孫忠新。據悉，該批人士為中聯辦高級官員或有關人士。

對上商廈車位紀錄僅230萬

市場人士稱，信德中心車位多由業主自用，鮮有推出放租及放售，車位租金介乎5500元至6500元，按上述成交計，租金回報近2厘；代理表示，追溯上宗高價成交，要數到中環皇后大道中9號，其中一個車位成交價達230萬元，新紀錄較舊紀錄高74％。至於買家方面，則為高俊有限公司，該公司董事與早前以1.41億元購入上環信德中心西座2510至12室的買家相同。

事實上，中聯辦近期動作多多，除密密沽出物業外，亦連環在市場上購入物業，當中包括以4.8億元向恒地(0012)購入西半山英華臺鉑全幢等。

陳裕光妻3.9億標售粉嶺地盤

此外，由大家樂(0341)陳裕光妻黃復華等持有的粉嶺大窩西支路大型發展地盤推出標售，意向價3.9億元。上址物業毗鄰粉嶺公路位於大窩西支路旁，地盤面積約8萬方呎。由於物業之規劃為工業，買家可向地政署申請換地增加面積，地皮可興建一幢逾40萬方呎之物流中心、汽車維修及陳列室、食品製造加工中心或凍倉等，但改變用途需補地價。第一太平戴維斯指，物業本身由農地及工業地盤組成，除重建外，買家可考慮申請豁免書後將現有單層貨倉出租，料租金回報3厘。

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