港府加辣 增加海外置業意欲 強美元助港人八折英國上車
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GS(14)@2017-04-29 22:55:49【明報專訊】本港樓價持續高企，數據顯示港人不吃不喝也平均需要19年的收入才能買斷物業，負擔水平位列全球第一。眼看樓價尚未見頂，加上美元強勢增強了港人於海外的購買力，而且「買磚頭保值」的思維早已植根港人心中，因此不少港人選擇轉戰海外地產市場，當中以英國和日本最為熱門。康宏國際地產建議，「無殼一族」可先考慮於海外上車，取得較佳回報後再於本港置業。
明報記者 王俊騏
康宏國際地產早前進行港人投資海外物業調查，訪問了1029名市民，發現已投資海外物業的被訪者中，七成人平均投放金額為100萬元以上，主要針對「上車盤」。而已擁有海外物業的受訪者中，超過55%持內地物業，其次是英國、加拿大、澳洲和日本；而有四成人未持有本地物業。此外，行政總裁張永達透露，每當政府推出樓市辣招，都會增加市民對海外樓的興趣，而且作決定時會更快，並相信本港樓價不會下跌。他表示自香港政府收緊住宅印花稅，堵塞「一約多伙」漏洞後，有關海外物業的查詢多了兩成至三成，包括來自大手客。
英澳樓租金回報率勝本港
調查又發現英國是有意投資海外物業人士的首選，比例達56.5%，澳洲和日本則緊隨其後；而匯率是吸引市民前往以上國家置業的一大誘因，因為這些國家的匯率曾大幅向下調整。值得留意的是，僅有17%人視內地物業為投資首選，相信與樓價急升有關，導致其吸引力大不如前。
建議初期購細單位 長期投資兩房
康宏發現，市民普遍傾向預算100萬至200萬元用作海外置業，當中最主要考慮租金回報保證，其次是租賃管理公司和現樓等因素。物業升值潛力和追求平穩投資回報是市民投資海外樓的主因，較少用作自住；而缺乏相關投資知識、沒有足夠資金則是窒礙市民入市的因素。張永達建議，投資者初期可選擇買入細單位，長期建議投資兩房，因為租客搬遷機會較低和升值潛力高。他相信港人海外置業是中長線投資策略，將成為新趨勢，特別吸引尚未上車但偏好「買磚頭」的市民。
在一個不熟悉的環境置業，康宏建議市民事前需要留意匯率風險、按揭貸款事項和二手市場流通量，以及選擇具公信力的發展商和透過可靠的中介公司管理租務，並需關注手續費和稅項，例如印花稅等。除了上述事項，投資者亦須觀察置業地點的租金回報率和空置率；康宏數據顯示，英國和澳洲等國的租金回報率都勝於香港，而這兩國物業的空置率也比較低。
作為港人移民熱點之一的加拿大多倫多上月樓價按月升6.2%，創下有紀錄以來最大單月升幅 ，而市政府早前計劃徵收空置稅，藉此壓抑樓價。張永達稱此舉可能令按揭收緊，但該市空置率低於1% 和居民住屋需求大，相信對樓價影響不大。至於英國脫歐和歐洲多國大選，他表示對匯率影響較大，但「買樓睇長期回報」，認為不會影響市民投資意欲。
英樓價升破去年脫歐公投水平
自去年6月英國脫歐公投後，英鎊一度大幅貶值，引起不少港人投資當地物業的興趣。地產中介公司Rightmove公布，英國今年4月樓價按月升1.1%，達31.3萬鎊（約311萬港元），突破脫歐公投時的31.04萬鎊水平（約308萬港元） ，主要受買家需求強勁帶動。不過，倫敦樓價按年下跌1.5%，見2009年5月以來最大跌幅；當中內城區樓價急跌4.2%，近郊地區則升1.7%。Rightmove主管Miles Shipside表示，以上強勁數據或能緩和今年6月英國大選前市場的恐慌情緒，並指彈性較大的倫敦高端住宅市場須以更低廉價格吸引買家，抵消相關購買稅上調的影響，令當地物業售價仍有吸引力。
料市場已消化英上調印花稅
發展商Ronson Capital Partners銷售總監Laurence Ronson則認為，英國樓市開始消化印花稅消息，海外買家又受惠於英鎊疲弱，置業時已變相獲超過20%折扣。他表示過去每當政府調高印花稅，市場需要約12至18個月消化，相信目前人們已開始理解和接受。他又建議擁有300萬元預算的海外首次置業買家，可選擇於倫敦東部或西部較偏遠地區置業。
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7354&issue=20170428
CPF供款多 年輕人八折支薪
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GS(14)@2017-12-18 03:48:01【本報訊】新加坡人上車容易，但背後代價則是每月八折支薪，兩成人工自動轉賬至CPF，按比例分配至買樓、醫療和退休之用的戶口，然後按照政府的人生規劃──當兵、大學畢業、結婚、買樓。計及僱主供款，Johnson的每月供款比率達到月薪37%，反觀香港只是10%。「講真係妥協（Compromise），雖然唔使擔心住屋，但政府一早迫你儲錢，一出嚟做嘢供兩成其實好多，上個瑜珈班都要儲幾個月錢。」雖然工作幾年後拮据情況大有改善，但Johnson指，「瘋狂去旅行嘅念頭已經打消，可能都係一年去一次泰國、台灣咁。」以今年新加坡大學畢業生平均起薪點3,300坡元（約1.9萬港元）計，兩成人工即約660坡元（約3,800港元）會被扣除至CPF，僱主供款為560坡元（約3,240港元），意味戶口每月有1,220坡元（約7,040港元）公積金存款作滾存，而當地基本戶口設每年保證回報2.5%，目前派息率則為3.5%。
「政府幫你做好人生規劃」
「政府一早已經收好地起組屋，幫你做好人生規劃。滿18歲就去當兵，然後讀大學，25歲畢業就搵個女朋友結婚，咁就合資格買樓，跟住30歲生仔，到65歲就儲夠公積金退休，個個都係咁。」
Johnson指，當地組屋房策有不少規條杜絕炒賣，除了國籍和入息限制外，最年輕可於21歲申請組屋，但必須要以家庭身份，鼓勵當地人結婚生育。如果25歲還未「如期」有女友怎辦？「等到35歲啦，政府就會放棄你，畀你單身自己一個買組屋。」
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171211/20241252
拍賣師：豬頭搭豬骨 八折都貴
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GS(14)@2018-02-04 23:37:55【本報訊】樓市持續處於高位，但銀主盤卻有輕微增加迹象，近日就有31個銀主盤以一籃子形式放售，市值約12億元。業界人士形容該批銀主盤為「豬頭搭豬骨」，即使「打個八折都嫌貴」。環亞董事總經理及拍賣師曾傑俊表示，自己1992年入行至今，即使97年金融風暴、03年沙士，08年金融海嘯，都未見過如此龐大的銀主盤在市場推售。對於要一籃子形式買入，他說「好難賣得出」，因為涉及14間最難賣出的大埔比華利山別墅，可謂「豬頭搭豬骨」，還指即使「打個八折都嫌貴」。
本月競投氣氛激烈
他提到，全港今個月新增約30個銀主盤，較去年11至12月多約10宗或50%，不過仍屬正常水平。他續指，該行舉行的拍賣氣氛明顯較上月有所改善，「12月的拍賣氣氛較差，出席率只得30至40人，僅2間成功拍出，而今個月就明顯改善，拍出4間，出席率更是近3個月最多，有70人，競爭較激烈，惟叫價仍保守，如一個500萬元的物業，每口價約5萬、10萬元不等，不過當叫價接近估值價及市價時，出價意欲經已冷卻，你要求5萬，他們都不想出5萬，可能要求每口價下降至3萬、2萬甚至1萬。」受到股市開紅盤影響，亦對銀主定價都有所影響。他透露近期銀主定價進取，因為「無人想賣平過市價」，不過都是跟隨最新的估價而調整，換言之就是以市價放盤。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180131/20291168