十大屋苑估價反彈 嘉湖季升一成 仍低去年高峰近10% 細戶升幅較顯著
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GS(14)@2016-07-11 23:34:25【明報專訊】樓市氣氛回暖，差餉物業估價署樓價指數連續兩個月錄得升幅外，十大屋苑連續4個月每月逾200宗成交，近年罕見。各大屋苑「價量齊升」，帶動銀行對單位估值亦告反彈。本報追蹤十大屋苑銀行估價走勢，發現最新估價普遍較去年高峰時仍低約一成，但逾七成估價個案較今年次季初錄得升幅，其中新界大型上車屋苑天水圍嘉湖山莊2房戶更於3個月內估價急升11%（表1）。
明報記者 方可兒
十大屋苑按月成交量自去年7月跌穿200宗後，今年3月起已連續4個月每月逾200宗水平。對上一次樓市交投急升，要追溯到2014年3月至2015年1月，十大屋苑曾連續11個月每月逾200宗成交。近期十大屋苑周末交投亦見回升，中原統計，剛過去周末錄13宗成交，按周升三成，創7周即近兩個月新高，其中嘉湖山莊更錄6宗，佔整體交投逾四成半，冠絕十大屋苑。
周末十大屋苑13宗 嘉湖佔6宗
事實上，嘉湖山莊樓價早於6月已有回升迹象。一伙實用442方呎的2房於6月做出356萬元高位水平，及後7月再有2房以360萬元創出今年新高價成交，較低位反彈100萬元或近四成。交投量及樓價回升後，銀行估價亦見反彈。本報統計十大屋苑中20個單位、合共60個個案，發現有44個個案（約73%）的本月銀行估值，較4月初時升0.5%至13%不等，意味部分單位估值於次季反彈。
學者料樓市仍處調整期
是次錄得升幅的個案以細單位較為突出，如嘉湖山莊賞湖居2座中層F室（實用449方呎）的2房戶，匯豐本月估值321萬元，較今年4月初錄得的289萬元上升11%，為今年初後首次升穿300萬元，但仍較去年9月高峰估價351萬元低8.5%。
另外，將軍澳新都城的細戶升幅更加跑贏大戶。以新都城1期4座高層C室（實用364方呎）為例，恒生本月估價441萬元，較4月初的416萬元升近6%；不過，屋苑另一伙實用932方呎的3房估值於期內僅升1%。
中大市場學系教授冼日明表示，由於細單位需求較大，且英脫歐後料美聯儲局加息期將延遲，銀行承造細單位按揭風險較大單位細，令細單位估值升幅較為進取；不過樓市仍處調整期，料下半年估值只有5%以下升幅，難以重返去年高位。
（樓市回暖系列之一）
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9139&issue=20160711
兆康苑麗晶花園 估價按季急升12%
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GS(14)@2016-07-11 23:34:26【明報專訊】經歷首季調整期，次季樓市稍見回暖，除私樓外，兩大銀行包括匯豐及中銀對居屋物業的估價亦漸見回升。本報追蹤全港十大居屋屋苑、共40個估價個案（已補地價計‧下同），發現當中有18個個案估價按季都見升幅，其中屯門兆康苑及九龍灣麗晶花園，有單位估值按季勁升12%（表2）。
追蹤40居屋單位 估價近半回升
本報統計兩家銀行對10個屋苑共20個單位之估價（即涉及40個個案），7月初較4月初錄得的估價升幅個案共有18個，佔整體45%，比例上較私樓為少，而估價升值則由1.6%至超過12%不等，期內估值並無變化則有16個個案，佔整體40%，另餘下的6個個案，按季估值仍錄跌幅，即佔整體15%，跌幅介乎不足1%至2.5%。
較高峰期估值仍低一成
其中兆康苑M座低層3室，本月初匯豐估價336萬元，實用548方呎，實呎6131元，而今年4月初的匯豐估價僅為299萬元，即最新估價按季升37萬元或12.3%。值得一提的是，單位若與去年9月高峰期估值383萬元對比，最新估價仍較高峰期低約12%。
另一方面，本月初麗晶花園一個實用407方呎（建築474方呎）的14座高層B室，匯豐估價401萬元，較4月初的358萬元高出43萬元，升幅12%。若與去年9月高峰期估值431萬元比較，仍有近7%的距離。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0512&issue=20160711
地契2047大限 陳茂波：參考97續租方式自動延長50年 差餉估價3%作年租
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GS(14)@2016-09-01 06:00:58■陳茂波首回應2047年地契危機，指政府會參考回歸時續租經驗。資料圖片
【本報訊】香港2047年地契危機近期甚囂塵上，發展局局長陳茂波接受《南華早報》訪問首開腔回應指，政府會參考1997年主權移交時的續租經驗，有信心香港會找出聰明的方法解決問題，大家毋須恐懼。測量師及業界均指，過去有薄扶林花園案例參考，近年賣地批出年期50年已橫跨2047年，相信地契危機終可解決。記者：陳家雄
香港開埠以來，除中環聖約翰堂是英國皇室擁永久地權，由港英政府年代至特區政府，本港所有土地均為租賃地契，所有業主某程度只是租客，年期包括50、75、99及999年，其中鰂魚涌太古城租期為999，至2899年。然而部份地契2047年到期，2047年正是50年不變的分水嶺，近年不時有意見談及2047年後地契屆滿會否被中央沒收、銀行會否因而不借按揭，加上年初溫州補地價事件，令港人憂慮兩制若不再，今日溫州會否是未來香港。
■薄扶林花園10年前地契到期後已自動續期50年。
薄扶林花園成先例
陳茂波接受《南華早報》專訪，被問及新界有35萬份地契將於2047年到期，首度開腔，試圖釋疑。他指港府處理2047地契到期問題時，會參考97回歸的經驗，有信心香港會找出聰明方法解決問題，大家毋須恐懼。美聯測量師行董事林子彬稱，雖然港府暫未有處理地契危機定案，然而10年前薄扶林花園事件已成案例，當年所有1997年到期的地契均自動續期50年，年租以差餉估價3%計算，具參考作用。高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚亦指，本港差估署就全港每項物業均有估值，有此機制，可按物業估值徵收地租作為延續地契的條款，當然50年後中央可收回所有土地，但相信不會，2047年後土地不獲續期風險低。
中原集團主席施永青說：「《基本法》50年不變，冇話50年後必變。」他指近年政府賣地批地年期50年，今年賣的地皮年期至2066年，2047年界限不存在，銀行亦沒因地契年期而不造按揭；再者，發展商出十足價錢投地，投地價沒反映地契年期問題。雖然《基本法》列明，特區政府自行制訂法律和政策處理地契續約問題，但2047年後是否不變，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，特區政府如果有心解決地契問題，應爭取與中央商討本港地契續期權限問題，盡早釐清，釋除市民疑慮。另陳茂波指政府計劃大嶼山以東填海1,000公頃，面積相當於4個長洲，打造香港第三個主要經濟中心，容納最多70萬人；有關規劃將列入2030年以後長期可持續發展規劃中，今年10月公眾諮詢，惟此規劃沒具體時間表。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160831/19755313
麗晶個別新估價 比4月低位高24%
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GS(14)@2016-09-27 07:02:49【明報專訊】除私人屋苑外，部分主要居屋屋苑的最新估價，亦升穿去年水平；以九龍灣麗晶花園一伙高層單位為例，最新估價為443萬元（已補地價計，下同），除比去年9月估值高2.8%外，更較今年4月低位大幅回升近24%。
本報近日追蹤兩大按揭銀行，包括匯豐銀行、中銀香港（2388）對10大居屋屋苑估價，涉及40宗單位估價個案，發現今批個案中，有4宗已升穿去年高位水平、即佔整體一成，另有1宗個案追平去年高位，餘下之35宗估價個案，最新估值與去年高位仍有一段差距，個別最多相差逾一成。
40宗個案 一成估價超越去年
今批估價個案中，以麗晶花園14座一伙實用407方呎高層B室，反彈力度最大，匯豐最新估值為443萬元，折合實呎10,885元，比去年9月估值431萬元高2.8%，更較今年4月低位358萬元大幅回升23.7%。
另受月前同區新盤開售影響，位於馬鞍山的錦豐苑，估價亦回升至超過去年高位；中銀香港對屋苑F座低層15室的估值，最新報376萬元，以實用436方呎計，實呎8624元，對比去年9月估值368萬元，已高出2.2%，而比較今年4月低位估值325萬元，高出15.7%。
康山估價與去年高位仍有一成差距
此外，匯豐對將軍澳廣明苑一個D座中層11室單位之估值，最新為521萬元，比去年高位520萬元輕微高出0.2%，並較今年4月低位461萬元更回升13%。不過，「居屋王」如鰂魚涌康山花園，最新估值對比去年高位仍有超過一成差距。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6117&issue=20160926
康怡凶層半數單位不獲估價
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GS(14)@2016-10-10 00:36:09【本報訊】本港不少屋苑都曾發生慘劇，命案單位變成凶宅，相鄰及附近單位亦不幸成為凶層單位，由於銀行對凶宅或同層戶按揭較為保守甚至不承按，故過往亦曾有凶層買家被迫撻定個案，業界建議買家先問按揭才購買較為穩陣。
買前應向銀行查詢承按
幾宗轟動全港的「超級凶宅」令樓宇買賣市場印象猶深，1988年發生的康怡花園烹夫案，兇案單位於案發後3年內三度轉手，28年後的今日即使樓市熾熱，同座同層一單位，實用面積509方呎，業主放售單位也要較當時市價低7%，即575萬元才能沽貨。而同層半數單位都不獲銀行估價，凶宅樓上一層同室也未獲估價。記者先後以匯豐和恒生估價網估值，網頁顯示凶宅及同層戶未能顯示估值，至於易手的單位，與凶宅屬不同電梯大堂，但匯豐網估值約524萬元，比業主當時賣出價錢較低。同屋苑B座低層戶多年前發生墮樓命案，凶層其中兩個由同一業主持有單位，2014年曾以828萬元易手，但有指買家購入後方知同層有凶宅，最終撻定，但4天後單位再以820萬元售出，當時較主要銀行估價低15%。至於1998年發生的九龍灣德福花園C座「五屍命案」，業主一直用作收租，同層大部份單位亦未獲銀行估值。由於凶宅，甚至凶層單位都有難承造按揭的風險，準買家要有心理準備。律師鍾永賢表示，除非買家不用借錢買樓，否則決定購入物業前應先向銀行查詢能否承按，如懷疑單位發生事故，可向地產代理查問。■記者劉兆昌、湯家明
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161008/19794846
雞年十大屋苑估價九破頂 沙田第一城1年升25%最勁
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GS(14)@2017-02-06 10:10:14http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1160&issue=20170206
【明報專訊】猴年樓市縱然經歷高山低谷，但踏入雞年，樓價升勢持續。本報抽取十大屋苑合共60宗估價個案，幾乎全部錄得按年升幅。十大屋苑更有9個屋苑升穿2015年歷史高位，當中新界屋苑升勢最為凌厲，沙田第一城有極高層3房戶估價達1110萬元，按年勁升兩成半；挾港島南延線通車優勢的鴨脷洲海怡半島亦有海景大戶估值，甚至高於同類最高成交價近一成。
明報記者 方可兒
政府雖於去年11月初突擊為樓市加辣，但市場已消化加辣消息，樓價於雞年已重拾升勢，帶動估值上揚。本報挑選十大屋苑共20伙單位、透過三大銀行進行估價的60宗個案，有58宗（97%）估值較猴年升2%至25%，幾乎全線上升。除了東涌映灣園，九大屋苑亦有41宗（68%）個案升穿2015年9月歷史高位0.7%至9%不等。
第一城估值貴過屋苑紀錄
新界大型屋苑成為是次估值升勢的「火車頭」，沙田第一城一伙極高層3房戶（實用面積819方呎）最近估值1110萬元，除較猴年估值868萬元急升兩成半，亦較歷史高位高出8.8%。事實上，屋苑最高成交價紀錄於去年中創下，為一伙連天台3房戶以1080萬元成交，上述估價個案只為3房標準單位，惟其估值較特色戶更高。
嘉湖單位估值1年升兩成
另有「上車樂園」之稱的天水圍嘉湖山莊表現同樣「標青」，不論是屋苑的2房戶，或是3房戶，兩類單位估值按年同升約兩成。如景湖居一伙實用面積635方呎的3房戶，中銀最新估價544萬元，較1年前449萬元升近兩成，同時較2015年高位上升6%，再創新高；另賞湖居一伙實用面積449方呎的兩房戶，匯豐估值374萬元，同較1年前的296萬元升約兩成，並較歷史高位超出7.8%。
海怡3房估值超出高位近一成
至於超出歷史高位最多的單位來自鴨脷洲海怡半島。隨着南港島線於去年底通車，屋苑6個估值個案全部按年升逾一成，如位於10座高層F室一伙實用889方呎、可享海景的3房大戶，恒生估值1700萬元，按年升15%，而且高於歷史高位近一成。值得注意的是，面積相若的同類單位成交價是1638萬元，上述估價已突破成交價最高紀錄逾4%。
學者：銀行估價高或為促成生意
中大商學院客席教授冼日明表示，由於新界屋苑的呎價較低，吸引買家及投資者入市，單位需求較大，帶動估值升幅跑贏其他地區。不過，部分單位估值升幅高於成交價，或因政府收緊按揭成數，銀行為促成生意而批出較高估值，未必能夠完全反映未來樓價走勢。
十大屋苑估價齊飈 400萬樓絕迹 嘉湖不再易上車 市區3房戶動輒逾千萬
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GS(14)@2017-04-10 23:31:03【明報專訊】港府去年11月突擊加辣，惟樓價不但未見下調，市民上車成本卻不斷上升。本報抽取十大屋苑合共60宗估價個案，發現估值低於400萬元的單位已近乎絕迹。以過往被視為上車樂園的天水圍嘉湖山莊為例，兩房戶最新估值升至408萬元，比2015年9月高位高近兩成，升勢冠絕十大屋苑。至於市區三房或以上大單位，估價低於1000萬元已成鳳毛麟角。
明報記者 方可兒、甘潔瑩
本報挑選十大屋苑共20伙單位，透過三大銀行匯豐、恒生（0011）和中銀香港（2388），進行估價的60宗個案，所有個案估值均較加辣前上升0.5%至16%不等。更甚的是，相較2015年9月樓市高位，亦有57宗（95%）個案估值上升0.5%至18%不等，意味幾乎全線破頂。
賞湖居兩房近半年升一成
以估值升勢最厲害的嘉湖山莊為例，賞湖居2座一伙中層實用449方呎F室兩房戶，最新估值408萬元，為去年11月加辣後首次升穿400萬元，較2015年9月高位高61萬元或18%，估值升幅凌厲。
首期支出增加29%
值得注意的是，購買400萬元或以下單位，首置買家可承造最高九成按揭；上述單位於去年11月未加辣前估值372萬元，首期需約37.2萬元。最新估值升至408萬元，按金管局的指引，樓價介乎400萬至450萬元，貸款額上限為360萬元，以相關單位目前最高承做按揭為樓價88%計，12%首期逾48萬元，較之前增加近11萬元或29%。
另一上車樂園沙田第一城，以10座中層實用327方呎H室兩房戶為例，最新估值477萬元，較2015年9月高位升13%，升幅高於屋苑的3房戶同期升幅9%。
海怡4房每方呎估價撲2萬
至於擁有鐵路延線概念的市區屋苑，如紅磡黃埔花園、鴨脷洲海怡半島，優質單位估值低於1000萬元，似乎已成歷史；如海怡半島10座高層一伙享海景4房戶，最新估值1770萬元，較2015年高峰時高13%，以實用889方呎計，實呎高見1.99萬元，甚至高於上月平均實呎1.6萬元。
業界：政府將換屆 樓價難跌
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，市場現時尚有少量樓價400萬元以下單位，但多屬新界及九龍區的單幢樓，惟此類單幢物業因伙數少，成交亦較疏落，建議準買家先行估價，確保銀行估到價才拍板入市。至於大型屋苑上車盤，售價低於450萬元最高按揭貸款金額為360萬元，故準上車客必須先計好數。黃續稱，政府每次出招，市况只是淡靜一兩個月，及後市况氣氛更熱，料港府在換屆前未必再出招，因此看不到樓價會突然大跌。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2632&issue=20170410
二手本月頻破頂八成估價不足翔龍灣高估值百萬成交
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GS(14)@2017-04-10 23:33:56■第一城近期頻破頂，並出現估價不足的情況。 黃耀興攝
【本報訊】香港樓價喪升，與銀行估價嚴重脫節。本報統計，本月首9天二手市場錄得20多宗癲價成交，多達八成買賣銀行均估價不足，最多相差16%，兩房成交比估值高逾百萬元。沙田第一城及鰂魚涌太古城連環升凸估值破頂，青衣一日內4宗新高，3宗估價不足。記者：朱連峰
地產代理業界直言，二手缺盤，加上荃灣一房新盤都要1,000萬元，業主情緒高漲，非破頂不賣樓，故此近日「成親（成交）都係新高」，估價是否不足已不是買家入市阻力，瞇埋眼上車先算。本月以來，全港共錄得最少24宗癲價，即全屬破頂成交，當中18宗，即近八成估值不足。最離譜是土瓜灣翔龍灣5座中層C室兩房戶，實用422方呎，日前以800萬元易手，呎價18,957元破盡屋苑紀錄。此單位中銀網上估值僅670萬元，較成交價低16%，樓價相差130萬元﹔即使是較進取的匯豐銀行，估值亦僅737萬元。除非買家不用上會，或者銀行見合約便當市價，照批按揭，否則可能要抬過百萬上會。
中原張光耀表示，太古城又破頂，金星閣中閣A室優質園景兩房則王，實用582方呎，原叫價1,150萬元，剛減至1,100萬元成交，呎價18,900元，打破同類單位於上月錄得的1,065萬元紀錄，貴絕太古城兩房分層戶。是次成交，亦較中銀估值1,051萬元，高出49萬元或4.7%。
青衣單日3宗估價不足
青衣區昨單日連錄4宗成交，全屬新高，當中3宗銀行估不到價。其中翠怡花園兩宗成交，一宗是4座高層A室，501方呎，售646.8萬元，創屋苑樓價新高，銀行估值627萬元﹔另一宗是10座高層B室，365方呎，以510萬元售出，呎價近1.4萬元是屋苑歷來最貴，銀行估值不夠「5球」，僅485萬元，比成交價低半成。區內吊腳上車盤美景花園，5座高層F室，銀行估值468萬元，但單位以478萬元售出，呎價13,315元創屋苑新高。美聯物業統計的10大屋苑，過去周六及日錄得約17宗成交，按周升逾兩成，連升兩周，並創5個周末新高。中原地產亞太區副主席暨住宅部總裁陳永傑表示，一手新盤銷情暢旺，市場無負面消息，睇樓氣氛高漲，二手業主紛紛心雄，叫價進取，部份更反價封盤，令放盤量下降。
■方先生
【市民心聲】
方先生：「香港總有班人炒樓，佢哋憧憬中國資金落嚟，加埋地價貴過樓價。除非好似08年雷曼爆煲呢類突發事件，如果唔係樓價好難跌。」
■林先生
林先生：「樓價之後升就唔會話（?家）升得好高，但我自己感覺就唔會跌，始終銀行水浸。家陣咩都貴，無辦法喇，個樓市係咁，有人買咪貴。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170410/19985274
買家可上訴 估價或升
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GS(14)@2017-04-10 23:33:56【本報訊】樓價升得急，銀行估價追不上，按揭業界人士指出，不同銀行對物業估價存在差距，普遍相差5%。若買家以正式買賣合約向銀行承造按揭，最終估價有機會提升3%至8%。建議準買家入市前做預批，以防估價不足，要預備更多首期。
入市前宜預先估價
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，樓價處於升勢，個別單位升勢既大且急，令銀行追不到價，出現估價不足。不少準買家透過網上銀行物業估價作為參考，然而這個系統滯後，未能跟隨市場即時調整。準買家入市前，貨比三家，別因向一、兩間銀行估價不足而心慌，銀行之間估價會有差別，普遍相差5%。準買家入市前，亦可預計成交價向銀行進行估價，結果會有所不同。當然買家手持一份正式買賣合約向銀行估價，銀行角度認為，這個是正式買賣，有買家願意以此價位承接，銀行有機會提升估價，幅度由3%至8%。再者，若買入物業所屬屋苑，成交量活躍，可要求經紀向銀行提供屋苑最新成交價參考，有助提升估價。如果心儀銀行在第一次估價時，出現估價不足，不少買家曾上訴得直，要求銀行因應最新市況，再次估價，按過去經驗，估價提升3%至8%。假如單位最終估價不足，想盡辦法也無法提升估價，意味按揭貸款下降，準買家須準備更多首期。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170410/19985278
十大屋苑次季估價飈 太古城升一成 分析：收緊按揭「幫倒忙」 刺激細戶估價
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GS(14)@2017-06-26 12:42:17http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0728&issue=20170626
【明報專訊】過去半年樓價升勢停不了，銀行對十大屋苑的估價亦拾級而上，本季估值升勢更凌厲。本報統計十大屋苑合共60宗估價個案，當中九成個案的最新估價，按季上升2%至12%，部分單位如鰂魚涌太古城的兩房則王，估價更於季內急升逾一成，對比半年前估價升逾一成半，反映即使政府上月出招「加辣」，但次季銀行估價升勢明顯加快。
明報記者 方可兒
雖然政府季內多番出招加辣，上月甚至連續兩度收緊按揭安排，先是收緊銀行對發展商的融資比率，再收緊對投資者及境外買家的按揭成數，惟仍然未能遏止樓價升勢，各大銀行對物業估價有升無跌。本報揀選十大屋苑共20個單位，透過三大銀行匯豐、恒生和中銀香港估價共60宗個案，當中54宗、即九成個案估價按季上升2%至12%，續創歷史高峰。若對比今年初，則所有個案均錄升幅，上升1%至17%不等。
康怡2房估值868萬超同類成交價
值得注意的是，部分單位估值升勢在過去一個季度有加快的迹象。以「樓市探熱針」的鰂魚涌太古城為例，一伙位於金星閣中層、實用面積528方呎的兩房則王單位，最新估價1158萬元，較4月初的1051萬元升一成，相較半年前的估值則上升17%，可見近月升勢加快。
過去一季估值升幅高逾一成的單位，以細單位為主，當中升幅最多的是鰂魚涌康怡花園一個兩房單位。位於屋苑P座中層、實用面積461方呎的兩房戶，最新估值為868萬元，較4月初的772萬元急升12%。事實上，康怡花園目前最貴的兩房戶成交價紀錄為820萬元，上址估值已經升穿同類紀錄近6%。
映灣園3房估值首破千萬
至於東涌映灣園的3房單位估值，更首次升穿千萬元。屋苑一伙位於3期10座極高層的3房1套大單位，實用面積932方呎，最新估價高見1060萬元，刷新歷史紀錄，過去一季估值急升11%，半年累升17%。
中文大學商學院客席教授冼日明表示，雖然政府於過去一季連番加辣，但收緊按揭等招數只是「幫倒忙」，促使細單位樓價及估值升得更快。收緊按揭之後，由於樓價總額愈細的單位，可承做愈高的成數按揭，自然增加市場對此類單位的需求，導致銀行對細戶估值亦更見進取。
學者：樓市承接力強 樓價難跌
冼日明又表示，縱觀香港過去多年樓市，縱有跌市時候，但仍以升市為主，皆因本港樓市存有強大需求，除非發生經濟危機或SARS等，否則樓價稍有回軟，已有買家承接，相信下半年各大屋苑的估值亦難現跌勢，估計上落幅度低於一成。
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