由於近幾年成都規模龐大的城市綜合體項目集中上市,寫字樓市場供應和存量連續高企,導致寫字樓租金已經連續下跌了3年,而房地產研究機構預計,成都的寫字樓市場租金還將再跌3年。
世邦魏理仕周五(16日)發布的成都房地產第三季度數據顯示,成都寫字樓市場存量達到632.5萬平方米,與北上廣深存量相當,幾乎是緊隨其後的重慶的寫字樓存量的一倍。仲量聯行周一(12日)發布的三季度數據則顯示,成都寫字樓市場存量約746萬平方米。
來源:世邦魏理仕
巨大的市場存量和高企的市場供應,導致租金市場持續下跌。世邦魏理仕稱,趨緊的經濟環境和企業自身經營狀況的不樂觀使得租戶承租能力不斷下滑,不少業主只能“維持租金”和“留住租戶”的兩難抉擇中選擇後者。至第三季末全市平均租金同樣本環比下跌至每月每平米79.8元。
但是,這還是賬面租金。世邦魏理仕華西區研究部負責人朱建輝表示,激烈的市場競爭使得不少業主通過增加免租期以及裝修期等優惠條件來吸引租戶,受此影響,寫字樓市場有效租金跌幅加劇,導致寫字樓市場賬面租金與有效租金差距逐步拉大。
世邦魏理仕的統計顯示,今年第三季度,成都寫字樓市場有效租金約為每月每平米72.5元左右,而仲量聯行直接統計的是有效租金,它的數據顯示,成都第三季度寫字樓市場平均有效租金為每月每平米66.6元。
這已經是成都寫字樓租金市場連續三年下跌。仲量聯行的報告顯示,從2009年第四季度開始,成都寫字樓市場租金連續增長10個季度,期間租金漲幅達33.3%。從2012年第二季度開始至今,租金已經持續下跌13個季度,跌幅達19.7%。
不僅如此,世邦魏理仕還預計,未來四年,成都寫字樓市場仍不容樂觀,市場平均租金將繼續承壓,難有上漲空間。預計到2018年,成都寫字樓市場租金將下滑到每月每平方米73.8元(賬面租金)。
仲量聯行稱,未來在宏觀經濟預期增速放緩的情況下,甲級辦公樓市場業主將面臨更激烈的市場競爭,項目表現差異化也將愈加明顯。在過去的兩年,大部分業主已經大幅度降低有效租金,以提升入駐率。
實際上,自2014年下半年,受小額貸款、投資理財公司紛紛倒閉退租等因素影響,成都部分甲級辦公樓開始出現較明顯的租戶退租現象。仲量聯行的統計顯示,2015年上半年凈吸納量僅7.2萬平方米,同比跌幅近50%,其中第二季度僅1.4萬平方米。
仲量聯行認為,雖然今年第三季度成都甲級辦公樓凈吸納量達約6萬平方米,較有明顯改善,但是只是回到正常水平。由於空置率仍然處於高位,市場壓力仍然較大,整體租金水平將繼續下探。
國際市場三支箭打趴油價,跌破金融海嘯時期低點,甚至讓專家預言,二○一八年後,油價將在二字頭徘徊。 二○一六年伊始,當市場對於未來油價是漲是跌,看法陷入分歧之際,一艘從美國德州休斯頓港駛往歐洲荷蘭的船隻,引起了外資法人及全球石化專家的注意。 這艘船上運載著美國生產的六十萬桶原油(相當於美國原油日產量約六%),在二○一六年元月第一週從美國出口到荷蘭。這是美國從一九七五年以來,第一批從美國本土出口的原油,別小看這艘船,它代表長達四十年的原油禁令解除,開啟了新一輪的低油價新時代! 國際油價以杜拜原油為例,二○一四年六月從每桶一百一十.一二美元下挫,二○一五年年初腰斬至每桶五十美元上下,十二月跌落至每桶三十五美元價位以下,跌破金融海嘯時低點。外資高盛甚至發表報告指出:「油價未來將看到每桶二十美元價位。」 二〇一五年底,油價遭到連續三支箭的射擊,創下逾十一年來新低,杜拜原油每桶甚至跌破三十二美元價位。三支箭的第一支箭來自石油輸出國組織(OPEC),第二支箭來自美國聯準會(Fed),第三支箭來自美國國會。 第一箭 OPEC產油無上限 第一支箭以OPEC老大哥沙烏地阿拉伯最狠。過去OPEC一直採取「以量制價」方武控制油價,十二個成員國一天加起來上限三千萬桶,如果油價下跌就減產; 但是二〇一四年下半年以來,油價下跌,OPEC出乎意料決定不減產,放手讓油價繼續重挫,二〇一五年十二月四日,沙烏地阿拉伯竟然提議:「不要再有三千萬 桶的每日上限了。」 此舉導致OPEC決議拿掉產量上限的天花板,讓各個OPEC國家隨意生產,導致原油供給量增加。 以伊拉克來看,過去一天大概生產三百萬桶,但現在已經拉高到四百萬桶,「現在除了美國以外,其他地方經濟都不好,但油國們卻持續增產,油價怎麼爬得起來?」台塑石化董事長陳寶郎說。 第二箭 美升息助長跌勢 第二支箭來自美國聯準會,聯準會的目標是升息,卻意外打到原油市場。 國際間本來就有很多在炒作大宗物料,比如黃豆、小麥、玉米、黃金、原油、煤礦、鐵礦砂等的基金,這些基金規模有的比我國一年預算還要多,這些國際炒家通常追逐強勢標的,採「追漲殺跌」操作模式。 二〇一五年十二月聯準會宣布升息前後一段時間,美元一路走強,這些國際上的基金因此大舉拋售大宗物資,將資金轉為美元部位,尤其在每年年底,這些基金為了 要避險,進行拋售,造成大宗物資價格狂跌。中華經濟研究員董事長粱啟源認為,期貨的空單以及國際上避險基金的「追漲殺跌」,無形中助長了油價的跌勢。 第三箭 美禁令解除最致命 最致命的是第三支箭。這支箭源自於美國一條長達四十年的法令被移除。記者採訪多位石化專家都認為,這條法令的栘除,將改寫全球地緣政治勢力,對於未來全球油價、能源版圖帶來深遠影響。 二〇一五年十二月十八日,美國國會參眾兩院通過取消長達四十年的原油出口禁令,美國總統歐巴馬也簽署了該法案,宣告實施四十年的原油出口禁令走入歷史,美國生產的原油將可以出口。 美國是全球最大的石油消費國,也是第三大石油生產國,過去因美國國內產油量不夠內需使用,美國一直是全球名列前茅的石油進口國。二〇一四年六月歐巴馬宣布 美國因開採頁岩氣附帶產生的凝析油(codensate gasoline)可以外銷,國際油價從此跌落每桶百美元價位。陳寶郎認為,二〇一四年下半年這一波的油價急跌,美國凝析油出口是很重要的原因之一,因為 凝析油出口引發中東產油國擔心,自己在石油市場的主導權被搶走,於是發動價格戰想擊退美國頁岩油,油價從此急轉直下。 現在,美國因為頁岩油開採技術的精進,石油產量越來越多,光是美國本身原油的庫存就超過四億桶,歐巴馬因此同意解除四十年的原油出口禁令。這個轉變讓美國 在全球石油市場的角色從過去的進口國轉向出口國,美國角色的轉變,將對全球石油市場的供需格局、國際油價產生深遠的影響。 陳寶郎認為,短期來看,由於石化業者的庫存都很低,油價在今年下半年還有反彈空間,但長期來看,頁岩油的開採以及新的供給者(美國出口)持續加入, 未來油價受制於地緣政治的因素將會越來越小。就連最近沙烏地阿拉伯與伊朗的斷交事件,也只讓二〇一六年一月四日國際油價開盤漲三%,最後仍以下跌作收,顯然供需失衡因素,遠大於地緣政治因素。 國內石化研究專家、隸邁產業顧問公司總經理何耀仁則認為,地緣政治慢慢消除,油價將回歸到「供需關係」的市場機制當中,未來每桶開採成本超過三十美元的業者如北海油田、墨西哥灣油田等可能就必須關閉油田退出市場。 短期反彈最多每桶45美元 由於中東局勢仍不穩,加上煉油廠庫存都很低,短期油價有反彈空間;但陳寶郎預估,今年全年的油價大約會落在每桶四十美元正負五美元之間,反彈上限四十五美元是天花板,上檔空間有限。 何耀仁甚至大膽預測,等到不敷成本的業者退出市場,二〇一八年以後,油價將長期維持在二十美元到三十美元之間,新的科技、新的技術讓油價往下掉,國際油價很難上去了,他認為,高盛預測每桶油價會到二字頭是極有可能的。 石油一向被稱為「黑金」、「戰略物資」,人類用油七十多年來,這一、兩年來,第一次碰到油價跌得如此兇猛。隨著新技術、新科技的進步,不斷有其他再生能源或新能源陸續被開發出來,且成本越來越低,石油主宰全球經濟的時代,確定是回不去了。 新技術壓低成本,美頁岩油無懼價格戰 沙烏地阿拉伯等OPEC會員國從二〇一四年年中開始發動價格戰,企圖把開採成本較高的美國頁岩油業者打垮,讓它們退出市場,但是一年半載過去,美國頁岩油業者非但沒死,美國還解除了四十年的原油出口禁令,頁岩油憑什麼打不死?它們為何不怕價格戰? 根據陳寶郎的觀察,從二〇〇九年頁岩氣成功開採以來,隨著技術的進步,這七年來開採成本從每桶六十幾美元一路下降,甚至出現每桶成本三十幾美元的業者。何 耀仁表示,南德州鷹堡(Eagle Ford)或是二疊紀(Permian)等不少業者的成本已經降到每桶二十幾美元左右。 產油國本來以為,把油價壓低,美國的頁岩油應該就會知難而退,結果它們並沒有退,因為價格戰只有影響到成本高以及二〇一六年還想要跟金融機構借一大筆錢,靠舉債大舉投資開採頁岩油的業者。 根據二〇一五年十二月八日美國能源信息署 (EIA)發布的數據顯示,去年十到十二月美國原油日產量平均為九百一十七萬桶,較上季增加十萬桶,增加的產量主要來自於頁岩油。目前美國原油產量近六成都來自頁岩油。 全美原油生產效率提高,最明顯的是橫跨新墨西哥州的二疊紀區,這裡的頁岩油產量占全美頁岩油總產量的近四成。由於二疊紀區的原油產量持續增長,對美國原油 生產構成支撐,在內需消化不完情況下,長達四十年的美國原油出口禁令終於解禁,頁岩油非但沒被低油價打垮,還將持續改寫石油歷史。(文.張?文) 撰文者張瀞文 |
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據中新社9月1日報道,德國聯邦議院選舉進入倒計時一年,1日公布的默克爾最新民調卻再度爆冷,這位已連任三屆的德國總理兼執政黨基民盟黨魁在該國選民中的支持率較8月再度下滑,跌至近五年新低。
根據德國電視一臺委托大型民調機構Infratest dimap完成的最新一期權威民調“德國趨勢”,受訪德國選民僅45%對默克爾的工作感到“滿意”,較8月下滑2個百分點。此前,在7月發生兩起恐怖襲擊和多起惡性殺人事件後,默克爾的滿意度已於8月猛跌12個百分點至47%。
德國電視一臺指出,45%的滿意度是默克爾近五年來的最低水平。而執政聯盟內屢屢就難民政策叫板默克爾的基社盟主席澤霍夫支持率穩居44%,已與默克爾不分上下。同時,默克爾的潛在競爭對手、社民黨主席加布里爾的支持率則上升兩個了百分點,達41%。
目前,默克爾和加布里爾兩人均未就明年是否角逐總理一職明確表態。在是否支持默克爾再度連任這一問題上,僅46%的人支持默克爾連任,51%的人則明確表示反對。加布里爾參選總理的支持率則僅45%。
9月4日開始,德國將迎來繼今年3月三個聯邦州“超級星期天”後的新一輪地方選戰。本月將依次舉行梅克倫堡-前波莫瑞州、下薩克森州和首都柏林三個州的地方選舉。
其中,在難民危機等因素左右下,右翼民粹政黨德國選擇黨在梅克倫堡-前波莫瑞州民調支持率甚至已超過默克爾所在的基民盟,成為第二大黨,引發德國輿論擔憂。
根據9月1日公布的民調,假如將聯邦議院選舉提前至今年9月4日,最大的聯盟黨得票率較上月下跌1個百分點至33%,聯合執政的社民黨上升1個百分點至23%,德國選擇黨則升2個百分點至14%。此間觀察人士指出,其甩開綠黨、左翼黨等傳統反對黨,穩居最大反對黨的態勢已日趨明顯。
國內期貨市場夜盤開盤,繼續日間跌勢,焦炭、焦煤分別跌逾3.8%、3.4%。螺紋鋼、熱軋卷板、鐵礦石分別跌1.5%、1.69%、2.35%,橡膠跌1.5%。從商品大類看,僅貴金屬走高,滬金滬銀分別上漲0.16%、0.43%。
今日日間市場,商品開啟連續大跌行情,焦煤焦炭雙雙暴跌,錳矽跌停,橡膠、熱卷刷新年內低點。業內人士指出,供給方面,鋼廠利潤率持續高位,不斷刺激生產,鋼廠成材庫存累積。需求方面,黑色產業鏈整體面臨終端需求環比走弱的壓力,市場氛圍偏空。
另外,期貨主力持倉數據也顯示了空頭占據了主導地位。文華商品指數今日暴跌,觸及年內新低點143.51。牛市領頭羊橡膠進入熊市,黑色系一路向下頭也不回,市場一片悲觀。
消息面上,大商所今日下午收盤後下調了鐵礦石、雙焦等多個品種的交易手續費,降幅約50%。其中,鐵礦石、焦炭、焦煤品種非日內交易手續費標準由成交金額的萬分之1.2調整為成交金額的萬分之0.6。
大商所相關負責人表示,去年3月以來,為抑制市場交易過熱,大商所先後對鐵礦石等品種實行了日內手續費加收的調控措施,措施執行後相關品種交易活躍度明顯降低,換手率回穩,但也導致市場流動性一定程度下降,相關品種日內價格波動有所增大。對此,大商所對各品種運行情況進行了綜合評估,按照統籌考慮、逐步調整的原則,分階段逐步下調和恢複手續費收取標準,以穩步降低市場參與者交易成本,在確保市場平穩運行的基礎上,進一步改善市場運行質量、提高市場運行效率。