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這是一個只有富豪玩得起的暴利遊戲！去年全國只有２％的家庭出售土地； 但若只看最有錢萬分之一家戶，65.5％都有賣地賺錢，平均每戶頂級富豪賺進7626萬元。

兩周前我在《今周刊》發表不同財富組投資土地的年報酬率，發現最富有的萬分之一是六％，而中位數投資者只有四．三％。這區區每年一．七個百分點的獲利率差距，一般人可能覺得「不怎麼樣」；但是這樣的獲利差滾利數十年下來，其累積數字就堪稱驚人。

也許一般讀者要看絕對金額（而非百分比），才會比較有感覺。以下，我們就來看看絕對金額。全台灣在民國一○二年約有六百萬申報納稅戶，其中只有二％的家庭當年有土地出售紀錄，也才有土地增值所得。

全國平均來看，每戶當年的土地交易所得，只有不到四萬元。同年，全國家戶的平均綜合所得（包括薪資、股利、利息、執行業務等）為六十二萬餘元，因此平均家庭土地增值所得占綜合所得的比率很小，大概只有六．三％。

但是最有錢的萬分之一家庭（大約六百戶），他們的情況呢？統計資料顯示，這最有錢萬分之一家戶中，一○二年有出售土地的比率竟然高達六五．五％，幾乎是三分之二富有家戶都有賣地賺錢。這種「普遍」的土地交易情況，與全國平均二％的低比率，真有天壤之別。

那麼有錢的萬分之一家戶，每年靠土地交易賺多少錢呢？平均每戶七六二六萬元！同年，他們的綜合所得平均為一億五百萬元，故其土地交易所得與綜合所得的比率，達七成二，遠大於平均家庭的二％。請讀者注意：每戶逾七千六百萬元的土地交易所得，其實是用公告現值算的。如果公告現值只有市價一半，那麼土地交易所得的實際數字其實要翻一倍。以比率來看，就是同組家庭綜合所得的一四四％。

為什麼有錢人這麼喜歡投資土地賺錢呢？原因大概有二：其一，普通人其實也想買賣土地賺錢，但買不起信義區、大安區豪宅，只有有錢人買得起。其二，土地增值是分離課稅，稅率在二○％至三○％之間，再加上公告現值折半的扭曲，實質稅率只有一○％至一五％，遠低於其他綜合所得的最高邊際稅率四○％至四五％。這麼好康的漏洞，有錢人當然不會放過。

撰文 / 朱敬一

辜仲諒捲入三項重大弊案，其中內湖購地及高買國寶集團抵押品兩案， 均來自內部人員匿名檢舉。追查各項交易細節，諸多亟待釐清疑點也逐漸浮上枱面。

六月八日的一趟大規模檢調搜索，讓中信集團實際負責人、中信慈善基金會董事長辜仲諒瞬間捲入三項重大弊案，包括被指在二○○三至○七年間挪用三億美元至私人掌控帳戶、一五年在內湖購地套取巨額私利、同年中信人壽高價購買亞洲廣場二樓圖利國寶集團等。各項指控，特偵組皆在第一時間對外說明，並迅速約談相關人等，顯然有備而來。

檢調搜索約談過後，中信金也立即發表四點聲明，全然否認上述指控。然而據了解，除了挪用三億美元一案之外，其餘內湖購地及亞洲廣場兩案，分別是來自兩封中信內部人員的匿名檢舉函。知情人士透露，兩封檢舉函「對於交易細節舉證歷歷、內容相當具體。」因此，收到檢舉的金管會沒有花費太多時間，就能迅速移交檢調偵辦。

事實上，經《今周刊》訪查，檢舉函中「舉證歷歷、內容具體」的兩樁不動產交易案，的確存在諸多疑點。

疑點一：漲太凶？

不到兩年 土地飆漲六八％首先在內湖購地案方面，案情所指的對象，是一五年七月中信銀以總價五十一．四億元，向長虹建設及永約開發購買內湖區安康段十三之一、十三之七地號土地，並計畫由長虹建為地上十層、地下四層的中信銀自用大樓。

特偵組所質疑的「辜仲諒套取私利」，關鍵就在這塊土地離譜的價格漲幅，以及永約開發的神祕角色。

從價格來看，十三之一與十三之七地號的兩塊土地緊緊相鄰，其中，長虹建設在一三年十月二十二日，以每坪九十四萬元的價格，買進十三之七地號、一一○二．七七坪土地；至於永約開發，持有的是十三之一地號，同樣是在一三年十月二十二日買入、面積同樣是一一○二．七七坪，買進價格也與長虹相同，均為每坪九十四萬元。

兩塊土地，賣方都是壹傳媒創辦人黎智英轉投資的盛至公司。

令人質疑之處，就在於這兩塊土地的身價飆漲，尤其是永約開發所持有的十三之一地號土地，更在不到兩年的時間之內，價格飆漲六八％。據中信金與長虹對此交易案的歷次重大訊息說明，在中信金付給長虹、永約開發共五十一．四億元的交易總額中，負責建造大樓的長虹可分得三十四億元。換言之，永約開發的售地所得約達十七．四億元，換算之下，每坪約達一五八萬元。

一三年十月買進、一五年七月賣出，短短二十一個月，每坪價格從九十四萬元跳升到一五八萬元，以總面積坪數計，永約開發因為中信銀的高價買地就能獲利七億元以上。那麼，永約的背後究竟是誰？

疑點二：設人頭？

永約代表人與中信關係密切特偵組指稱，永約開發即為辜仲諒的人頭公司，這個說法或許不是空穴來風。從工商登記資料顯示，名稱登記為永約開發的公司，國內目前僅有一家，代表人為劉興欣，位於高雄市鳳山區某透天厝的二樓。無論怎麼看，這家門前馬路只有五米寬、登記資本額僅一百萬元的小公司，似乎都沒有主導巨額土地交易的財力。

然而台北市政府公司登記顯示，永約開發成立於一三年十月十六日，也就是買下安康段土地前六天，當時地址在大安區、代表人為畢浩丹；一四年六月二十七日，永約開發變更地址至高雄市，代表人也變成難以判斷身分的劉興欣。

畢浩丹何以被視為本案「關係人」？他曾在○六年辜仲諒所涉的紅火案中，被檢調懷疑握有祕密資料而遭境管；當年中信集團經營職棒球隊的「中信鯨育樂」公司，目前董事長也是畢浩丹，這一次交易，永約開發又是由畢浩丹成立。

於是，整起購地案的疑點，逐漸構成了足以朝向弊案推論的情節：辜仲諒由他人成立人頭公司永約開發，先買進十三之一地號土地，在自己能夠掌控中信銀購地決策的情況下，以高價向自己的人頭公司買進土地；這，就是特偵組的質疑劇本。對此，中信金在聲明當中指出，相關購地案「一切依照相關規定辦理，且由外部機構進行鑑價，並經董事會審議通過，絕無舞弊情事。」疑點三：太好賺？

七個月內獲利六六％

不過，上述購地案其實不是中信金與永約開發第一次合作。一四年五月十五日，中信銀買進內湖區安康段十五之二地號土地，賣方也包括永約開發，至於另一位賣方，則是由長虹建設董事長李文造次子李耀民擔任董事長的聯虹建設。

中信銀買地、永約開發與長虹老董次子的建設公司賣地，這樣的組合，如今看來也難免令人多做聯想。

由於聯虹建設並非長虹子公司，因此並未公告這筆土地的前後交易相關細節，但《今周刊》根據實價登錄資料發現，這筆總面積六四○坪的土地，原本同樣是由永約開發與聯虹建設各持一半，其中，永約是在一三年十月以每坪八十六萬元購入三二○坪，聯虹建設則在三個月後以同樣的價格購入另外三二○坪。至於當時的賣方，同樣也是黎智英的盛至公司。

在一四年五月的中信金公告中，表示這筆土地將用於興建地上七層、地下三層的自用大樓，建物總面積約三○八八坪，交易總額為十二．八九億元。營造業人士估計，若以每坪建造成本十二萬元來算，則此大樓的建造成本總額約為三．七億元，也就是，中信銀用於購買土地的金額約在九億元左右。

以此計算，這六四○坪的土地，中信銀可能是用超過每坪一四三萬元的價格購入，而被懷疑是辜仲諒人頭公司的永約開發，則在七個月內獲利六六％，賺進一．八億元。

當然，中信金的這筆交易同樣也經過外部機構進行鑑價，但畢竟主角相同、過程相似、也有短期價格飆漲的結果，因此必然也是中信金未來必須進一步對檢調說明的未解疑雲。

在這樁購地案中，戴德梁行不動產估價師事務所是中信銀委託估價機構之一；而在中信銀向長虹、永約開發購地的交易案，戴德梁行不動產投資顧問公司則是收取一千兩百萬元經紀費用的經紀商。戴德梁行董事總經理顏炳立，也成為此次風暴的檢方偵訊對象。

當年促成中信銀內湖購地案時，顏炳立曾對外表示「成交量就藏在價格裡！」以此說明本案對市場的指標意義；而在中信人壽一五年十月以每坪二百萬元、總價十五．六八億元標下亞洲廣場大樓二樓時，戴德梁行同樣擔任經紀商，顏炳立當時則說：「隋棠（指亞洲廣場二樓）帶著嫁妝嫁掉了，接下來就看志玲（指新光三越A8和曼哈頓大樓）了。」疑點四：假投報？

商辦急凍 高價買樓更詭異當年中信人壽以高價自國寶服務公司手中買進亞洲廣場二樓後，一周之內，新光三越A8與曼哈頓大樓標售案相繼流標，當時降至冰點的商辦市況，凸顯出中信高價買樓的不合理性，這樁交易，也成為這次中信金另一個涉案重點。檢調質疑，中信人壽高買亞洲廣場二樓，圖利賣方國寶服務公司。

商仲業者透露，當初國寶服務標售過程中，包括龍巖及不少旅館業者都有去看過案子，但因考量租客穩定性不高，所以沒有出手投標；最後中信人壽溢價一．七億元自國寶服務手中買下亞洲廣場二樓，的確令外界跌破眼鏡。

而更令人意外的是，在此驚人高價之下，本案當時宣稱的租金報酬率仍達三．六七五％，遠超過金管會對壽險公司投資不動產所規定的二．八七五％。

《今周刊》記者六月十三日下午實地到亞洲廣場訪查發現，原本地下三樓到地上五樓的商場竟完全空置，中信人壽買下的二樓也未對外出租，手扶梯被關閉，各個樓層也都拉下鐵門不讓外人進入，如今只剩五樓有三間商家苦撐，其他樓層只留下空蕩蕩的隔間，與大樓外熱鬧的北車商圈人潮形成強烈對比。以現狀來看，當時宣稱的三％以上報酬率絕無可能達成。

經過六月八日的大動作搜索之後，六月十四日，特偵組持續傳喚總統府前祕書長、中信金最高經營顧問廖了以，以及台壽保大股東台灣金控董事長李紀珠、台壽保前董事長朱炳昱等。案情延燒、疑雲未解，辜仲諒能否挺過這次風暴，仍難定論。

辜仲諒小檔案

出生：1964年

現職：中信慈善基金會董事長經歷：中信金副董事長、 中信銀董事長、 中信金總經理

涉及官司：

海外結構債交易案（紅火案）二審判刑9年8月，目前更審中；另中信金被特偵組指於2003至07年間疑挪用集團3億美元至辜仲諒私人帳戶，為中信銀於14及15年內湖購地疑涉高價套利，旗下中信人壽疑涉高價收購國寶集團擔保品。

撰文 / 梁任瑋、周岐原