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整個7月，銀行股持續「跌跌不休」，部分上市銀行的市價創下年內新低。投資者的悲觀情緒已無以復加。
「海外投資者最關心的是不良資產，國內投資者最害怕的是再融資，而地方政府融資平台恰恰連接著這兩端，令投資者惴惴難安。」一位股份制銀行高管如此解讀銀行股近期的乏力走勢。
不久前舉行的銀監會年中工作會議，重申平台貸款到期不得貸新還舊，不得展期。消息甫出，市場一片震動。這一政策能在多大力度上被執行，以及是否意味著銀行不良資產的集中暴露，牽一髮而動全身。
「這既是中央和地方的博弈，也是監管和銀行的博弈。從監管者的角度，不可能在風險底線上讓步。」數位受訪的銀行高管對這一監管政策並不意外，但也都不約而同地提到了政策執行過程中的靈活性。
當被問及這一政策能否得到執行時，一位國有銀行發達地區分行的負責人表示，「不執行就是嚴重違規，不過不少銀行都已經多措並舉，使得真正需要立即『貸新還舊』、硬碰硬的平台項目並不多」。
這些對策就包括：通過現金流全覆蓋的方式「脫平」，將平台貸款轉為特殊公司類，有的銀行的轉出規模已經過半；將到期或即將到期的流動資金貸款通 過期限重組或整改的方式變為固定資產貸款，將還本的期限延後；另外一些實在很困難的項目，才會面臨銀行強制收回不再續貸的局面。
有風險條線的銀行高管表示，監管出重拳也是不得已而為之。他坦承，由於體制的力量強大，在博弈過程中，政策的傳導和執行會大打折扣，十分的力道最終可能也就只能發揮一分的功效。如果監管政策上大開方便之門，後果不堪設想。
一堵一疏
在7月中旬召開的年中工作會議上，銀監會表示，在有關部門和地方政府理解支持下，平台貸款的退出管理、合同補正、追加抵質押物、增提撥備和提高資本佔用成本等任務，取得階段性成效。下半年則要緊盯新形勢，從細從實貫徹好既定要求，化解既有風險、嚴控新增風險。
其中的「一堵一疏」備受關注。「疏」體現在四類平台可望繼續獲得信貸支持；「堵」則是到期的平台貸款，不得貸新還舊，不得展期。
根據銀監會規定，符合公路法、國有土地資產管理辦法、保障房、國務院審批的重大項目的四類平台項目仍可繼續獲得銀行的貸款支持。不過，目前各界對上述四類國家政策支持的平台項目的前景也看法不一。
不同的公路平台的境遇大相逕庭。有銀行高管透露，公路建設初期自身的現金流難以實現全覆蓋，一些地方的公路平台因為負債率過高，在信貸緊縮形勢下，面臨較大的到期償付壓力。
數位知情人士透露，湖南省公路投融資平台已經在6月底前，在地方政府的協調下，劃入了公司貸款類，這意味著下一步將可以繼續獲得銀行的信貸支 持。而有的財政相對富裕的省份如江蘇，由於此前的公路建設長期寅吃卯糧，目前面臨較大的資金壓力，省政府也多次出面協調，希望有關銀行能繼續慷慨解囊。不 過在信貸緊縮，公路項目短期缺乏盈利前景的形勢下，銀行還在左右觀望，相持不下。
另一種具有代表性的憂慮是，在放開四個口子之後，會不會有其他平台改頭換面後暗度陳倉？如個別地方政府已經將經濟適用房、限價房混充於保障房之列，來爭取銀行的信貸支持。這顯然既不符合融資平台的基本風控標準，也妨礙了房地產調控的效果。
同樣備受關注的是「對於到期的貸款本息，不得展期和貸新還舊」的「堵」，有市場人士擔心地方政府融資平台的風險將會因此集中暴露。
一位股份制銀行高管坦言，從全國範圍看，限制貸新還舊是毋庸置疑的，只不過在執行中可能也一定會有「變通」。如果沒有監管的三令五申，平台貸款一年增上萬億元的情況恐怕難以遏制。
那麼，地方政府對於到期債務到底是否有實力償還？不許貸新還舊的衝擊究竟有多大？
前述某國有銀行發達地區分行的行長表示，現在地方政府很困難，各種貸款相繼到期，過去還可以在各個銀行之間貸新還舊打時間差，現在往往各家銀行 都上門討債，一下子要集中還款，壓力比較大。不過他亦坦承，不少地方政府還是有辦法的，比如一些地方政府就牽頭搞了產業投資基金，或者出讓一定的資產和股 權，變現後用於償付到期債務，緩解還款壓力。
「在大銀行信貸緊縮形勢下，為地方政府火中取栗的重擔就由個別以地方政府為大股東的城商行肩負，後者甚至充當了政府財政職能，難以自拔。」有風險管理背景的銀行高管表示。
繞道而行
「不准貸新還舊的政策，並非沒有迴旋餘地，一個重要的技巧就在於貸款屬性的劃分。」某股份制銀行高管一語道破個中玄機。與市場對一般平台貸款不准貸新還舊政策帶來的衝擊的憂慮不同，進入實際操作期之後，銀行最初的恐慌已經大為減少，轉而繞道而行的做法已經不是個案。
原則上，銀監會各地派出機構負責把握當地政府的總體債務情況和償債能力，而貸款的最終分類由銀行自主決定，最後經三方確認，四方簽字後蓋棺定 論。根據監管政策，現金流全覆蓋的政府融資平台可以劃歸公司類貸款，而能夠移出平台名單，對平台公司就意味著後續貸款有了可持續的資金來源。
實踐中，各家銀行以及各地監管機構對於這一政策的執行力度，有較大不同。
在部分財政實力比較強，監管力量也比較強的地區，出台了較銀監會更為嚴格的標準。如某發達地區監管當局就做了兩大硬性規定：一是包括四類可以繼 續放貸的平台在內，當地全部的平台貸款餘額，不得超過2010年6月末的餘額；二是轉入公司類的平台貸款佔全部平台貸款餘額的比重，不得超過20％。有接 近當地監管當局的知情人士稱，上述政策出台的一個基本思路是，如果想要多一點力量支持國家政策扶持的平台公司，就應該置換掉部分高風險的舊平台，在保證集 中度不會過高的情況下，提高現有平台貸款的整體質量。
不過，由於商業銀行的分支機構和監管當局的派出機構都與地方政府有千絲萬縷的聯繫，在個別地方政府的軟硬皆施之下，一些有爭議的項目也得以矇混過關。
好在這種現象隨後便遭遇了監管當局和商業銀行總行的糾偏行動。
「監管當局的平台貸款名單，進來容易出去難」，從6月份開始，不少銀行高管都表示，各行正在重新就轉為特殊公司類的平台貸款的認定進行審核，會有一部分已經摘掉平台帽子的企業，重新回到平台貸款。
而一些銀行出於合規的考慮，對於一些「無論用什麼標準都無可爭議的平台項目，卻被偷樑換柱劃入公司類的貸款」，做出重新界定。「這次的做法是由 銀行分支機構與地方政府和監管部門對賬後，按項目逐個上報監管當局，有點分化瓦解的意思，所以數據和此前各家銀行總行自主上報的會有不同。」某銀行家透 露。在這種背景下，不少商業銀行在一季度末已經大幅減少的平台貸款餘額，在半年末，又重拾升勢。
其中，工行的平台貸款餘額經重新界定後，增了2000億元左右，餘額超過7000億元。而一季度末平台貸款餘額為3800億元的中行，新認定的平台貸款餘額則在5000億元左右。
某大行財務部門高管認為，因分類而導致的平台貸款餘額增加不足為懼。他表示，能夠移出平台的，相對而言，都是資產質量較好的，現在重新移回平台，只是分類發生了變化，風險屬性並沒有變化，餘額的增加對資產質量的衝擊不大。
某大型國有銀行的一位分行長坦言，他們已經有過半的貸款進了公司類。不過，究竟有多少平台貸款轉為了公司類貸款，目前尚無公開的權威資料可查。
重組與整改
對於沒能成功「脫平」的平台貸款，依然有「解救之道」。
目前的融資平台貸款在期限上存在兩個極端，一種是25年到30年固定利率的中長期貸款，且項目建成後每年僅還款一次；一種是短貸長用，為簡化審 批程序，應對規模管控，將長期固定資產投資的貸款分解成滾動的流動資金貸款。對前一種而言，主要是按照監管要求補正合同，要求項目建成後每年兩次還款，利 隨本清。在監管當局看來，此舉有利於瞭解企業的現金流狀況，更好地進行風險防範。就目前而言，此類貸款的償還壓力並不大。
而近期可能面臨風險集中暴露的，就是所謂融資平台的流動資金貸款。會在下半年和明年集中到期，還款大限將至，如果不能貸新還舊，項目還在建設過程中，不但還本付息有問題，後續項目的建設更危在旦夕。
「規定不准貸新還舊，實際還不照做？」有銀行家直言不諱，通過貸款期限重組，或者所謂的追加抵押等方式，就可以繞開政策限制，而這種掩人耳目的做法並不鮮見。這也是在經歷了一輪「脫平」行動之後，監管當局提出要動態監控，對平台貸款轉出動態關注的原因所在。
不過，他透露，現在不少銀行都在「通過整改的方式，將流動資金貸款變更為固定資產貸款，解決短貸長用的問題，緩解不許貸新還舊的壓力」。但他並稱，這類貸款所佔比重相對有限。
「不許貸新還舊，這並非針對融資平台的監管新政，而是一以貫之的基本原則。」接近監管部門的權威人士表示，只不過實際操作中，平台公司和部分銀行將固定資產投資項目貸款分解成了比較容易發放的流動資金貸款，並承諾到期後會滾動續貸，以支持項目建設。
「需要貸新還舊，說明企業的現金流有問題，第一還款來源出了問題，顯然應該進入關注、甚至次級等分類之中。」有熟悉監管思路的知情人士稱，貸新 還舊之所以在現實中一直生生不息，其實是一種變通。究其因，主要是項目的貸款週期與生產週期不匹配，至少是銀行期限的制定不合理。
數位受訪的國有銀行地方分行負責人透露，目前，各行採取的一個重要變通之策，就是通過整改的方式，將已經或即將到期的流動資金貸款，轉為固定資產貸款。還一點，再貸一點，總量有所控制，但足以解燃眉之急。
不過，不同的銀行和分支機構想法也不同。有的希望借此來暫時阻止風險的集中暴露，以時間換空間。但也有部分受訪者認為，在信貸緊縮，規模有限的 情況下，如果繼續貸新還舊，不僅會使平台規模居高不下，同時也會佔用現有的貸款額度，擠壓對其他客戶的貸款。「下一步比較困難的是那些既不能『脫平』，也 無法『整改』的項目，如果各家銀行同時抽血，會有個別項目在優勝劣汰中，面臨『垂危』。」某國有銀行公司部負責人表示。
5月樓市虛火上升，地方政府微調政策不斷，是否預示著，在宏觀經濟不景的背景下，樓市調控的鬆緊循環又將重演？
2012年5月過後，北京各區縣主管財稅的領導紛紛召集各大開發商開會。據北京一位地產界人士透露，各級政府開會的目的是希望大家能幫「缺錢」的政府一把，預先繳納一筆稅款。
慘淡財務狀況之下，類似的會在中國各個省市都在召開著。青島當地一位開發商對南方週末記者透露，5月下旬，青島市主要領導將約20家開發商叫到市委辦公室開會，主題是討論，可以通過什麼雷霆手段，改變樓市過去一年成交低迷的狀況。
地方政府們對於樓市的殷切期望，似乎在5月收到了回報。全國各大城市的樓市成交全線飄紅。搜房網數據監控中心監測的全國58個大中城市數據顯示，六 成以上城市5月的住宅開盤量有明顯增長，其中有13個城市開盤量環比翻倍增長。北京、上海、廣州、深圳四個城市5月住宅開盤量較4月均有一定程度上漲，其 中北京住宅環比4月上漲83%。
似乎2009年春末令人驚悚的一幕重演。開發商的降價行動和地方政府的救市行為導演了又一輪樓市的V型反轉——尤其是中國決策層近來關於房地產調控表述的變化，被樂觀派視為樓市曙光的真正來臨。
2012年5月19日下午，溫家寶總理在武漢提到要宏觀經濟保增長的同時，說「要穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，採取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展」。
2012年5月23日國務院常務會議在部署下一階段經濟工作時亦提出，「穩定和嚴格實施房地產市場調控政策」。而在4月13日國務院一季度經濟形勢分析會議上，相關表述為「鞏固房地產市場調控成果。堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反覆」。
這些表述的微妙變化，被外界解讀為樓市調控政策或出現鬆動，並引得地方政府與購房者一時間再度躁動不安。5月31日有報導稱，石家莊市近期擬出台5項樓市微調措施，其中「人均住房面積低於全省人均住房面積的市民將允許購買第三套住房」，被指觸及限購令紅線。
不僅僅是石家莊，為保持樓市回暖的可持續性，包括北京、上海、揚州、蕪湖、廣州、武漢在內的數十個城市都適當微調了當地的樓市政策，通過土地出讓、房源解禁、稅費優惠以及購房補貼等方式刺激樓市成交。
不過，眼見各地「微調」蠢蠢欲動，住建部在6月5日重申，堅持房地產市場調控政策不動搖，對於地方出台放鬆抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。
住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興在接受南方週末記者採訪時亦指出，中央調控政策大方向沒有任何改變的可能，但也不會有新的緊縮政策 了，而凡是刺激剛需或者首套房的政策，只要沒有違背本輪樓市調控的核心，應該都會給予地方政府一定的微調空間——尤其在宏觀經濟持續下行的背景下。
樓市紅五月的背後
近日，北京許久未見的日光盤紛紛湧現，魯能7號院、華潤公元九里、龍湖時代天街等項目在開盤當天都被一搶而空，購房者中不乏投資客的身影。
在北京順義的魯能7號院，看上去沒有任何跡象顯示中國正置身於前所未有的房地產調控中。順義是北京市郊一個蓬勃發展的新區，在2012年5月20日的一次開盤中，兩千多名購房者擠滿了售樓處，爭搶500套房源。
最終，該項目在開盤6個小時即售罄，開發商魯能地產收金6個億。這場瘋狂搶購的失利者們在售樓處久久不肯離去，惆悵溢於言表——因為他們聽說開發商的下次開盤要漲價了。
魯能7號院並不是僅有的一個出現轉機的開發項目。5月份，中國各地的房地產市場均現起色。北京海淀一個每套房子總價都達數千萬的豪宅社區西山壹號 院，過去幾個月裡售樓處看房客絡繹不絕，最近幾個週末售樓處更是人多為患，開發商不得不臨時搬來簡便椅子來接待。該樓盤單價也在呈上漲趨勢，「真的賣得不 錯，週末開盤我們應該能銷8個億。」該樓盤的開發商融創中國北京副總經理樓豔青對南方週末記者透露。
想買個二手房也不容易。從5月下旬開始，北京朝陽二手房交易大廳便人滿為患，每天辦理過戶手續量四五百個，將整個大廳擠得滿滿噹噹，比之前激增五 成。根據北京市房地產交易管理網的數據，5月份北京市二手房成交量為12672套，同比漲幅為56.2%，成交量創2011年2月份調控以來的新高。
似乎一夜之間，買家重回樓市。根據中房信提供的一組數據顯示，5月，北京、南京、廣州、寧波等多地的商品住宅的成交量都已經超過了去年同期。在微調的30個城市中至少有20個城市的成交量已經超過了今年3月和4月份。
巨大而突然的成交量背後，是哪些消費者在支撐？在魯能7號院，手拿著一個路易威登手袋的一名中年女士對南方週末記者稱，看了一圈還是投資房地產更穩當些，她將籌碼押注於一些更為根本的動向，即中國政府或將逐漸放鬆宏觀調控。
在北京市房地產協會秘書長陳志看來，成交數據的上升，與眾多大型房企降價有關。據其對北京在售項目價格跟蹤監測顯示，2012年年以來北京共有110多個樓盤採取降價策略，佔全部在售商品住房項目的30%以上。
但另一方面，樓市「紅五月」的形成，亦得益於地方政府財政窮途下，一系列穩定房地產調控、通過落實利率優惠、降首付比例、減免稅費的政策微調。
國泰君安一份最新研究報告顯示，土地市場的持續低迷、商品房市場的低迷帶來相關稅費的降低，使得2012年中國地方政府收入下降18%。對於本身財 政、債務壓力纏身的地方政府而言，這筆資金缺口龐大得難以填補——按照歷史上地方財政收入、支出等增速測算，國泰君安預計2012年地方政府財政缺口高達 4.8萬億元。
該報告指出，借助「紅五月」之勢，在地方政府已經基本換屆完畢、財政壓力持續增大的時期，他們具有強烈的驅動力對樓市政策進行修正。
政策微調將成常態？
正是這樣的一些局面考驗著中國政府的神經。隨著中國經濟最近兩個月呈現出持續下行的趨勢，中國總理溫家寶在5月底稱政府將「把穩增長放在更加重要的位置」，此言被外界視為又一次「大環境鬆動」的佐證。
一位接近住建部的人士向南方週末記者透露，早在4月中旬，住建部就開始了一系列政策儲備和研究工作，核心內容是針對居民首套住房的優惠政策。在部署2012年房地產調控主要工作時，部長姜偉新也要求，在遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求。
隨即而來的5月，「政策微調」是樓市最引人關注的字眼。多地集中進入政策微調期。從調高公積金貸款、減免稅收等常規性小動作，到直接變相取消或改變限購政策，包括揚州、蕪湖、廣州、武漢等在內的四十多個城市政府都採取了不同的動作，來試探中央房地產調控的政策底線。
這一次，不僅中央政府沒有迅速將所有試探政策打回去，甚至還有住建部官員為這些試探站台，表示他們的措施不是在刺激樓市。至今只先後有幾個城市的「微調」被叫停，這引起了更多城市的效仿和更大尺度的試探。
但顯然，中央政府並不想在房地產調控大方向上鬆口。溫家寶總理利用每一個機會重申，他仍希望房價回落至更容易承受的水平。最終，上述幾個急於從土地銷售獲得財政收入的城市，觸及中央政策紅線後，都被制止。
「觀察任何房地產政策的變化，都要放在宏觀經濟的形勢之下。5月份的經濟數據又要出來了，如果繼續維持下行趨勢，政策微調態勢仍會延續。」住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興對南方週末記者聲稱。
對未來房地產市場，萬科總裁郁亮近日表示不能樂觀。他稱5月份最後兩個禮拜樓市成交量比較活躍，這是降價求量換來的。「從萬科的統計來看，北京、上 海、深圳、廣州在內，全國現在庫存的商品房還有1.14億平方米，按照5月份的銷售，大概夠這些城市賣上11個月左右的時間。所以這樣來看的話，是不能樂 觀的。」
在未來半年，中國政府仍將面臨棘手的兩難局面，如果國內經濟增長出現持續滑坡，中國政府將會面臨巨大壓力。渣打銀行經濟學家在一份簡報中明確寫到， 目前並不預期會有降息或中央政府明確放鬆房地產政策，但如果經濟沒有起色，此類措施將在第三季度、十八大後出台——政治因素仍將決定房地產調控的主導方 向，而非市場。
與此同時，由於過去一年土地大幅流拍，中國樓市在度過2012年行業歷史庫存高峰後，在2013年中期庫存和新增供應將會大幅下降，「如果政策屆時才修正，很容易導致房價報復性反彈。」國泰君安那份報告中這麼寫到。